Arkiver

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

Af Jakob Lindberg
Blad nr
18. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik,
 Tema: Udsatte boligområder
Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund”. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Fra ghetto til pisto

Af Jakob Lindberg
Blad nr 83
18. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik,
Tema: Udsatte boligområder
Siden Lars Løkke bebudede, at han vil afskaffe ghettoerne, har debatten om raset om ordet ”ghetto”. Mange lejere i den almene boligsektor har kritiseret ordet. Det er blevet set som en nedværdigende betegnelse, der påklistres nogle boligområder, som regeringen og deres bedsteborgerlige vælgere ikke kan lide
Af Jakob Lindberg

Ordet ”ghetto” er et levn fra de tider i Europa, hvor man spærrede jøderne inde i særlige kvarterer for at undgå, at de blandede sig med den lokale befolkning. Når regeringen bruger ordet om et alment boligområde, siger man mellem linjerne, at beboerne er lige så uønskede som jøderne var den gang. Brugen af ordet ghetto er en selvmodsigende form for antisemitisme.

Ghettoen i Warszawa under 2. verdenskrig

Selvmodsigende fordi regeringen jo netop ønsker at integrere de pågældende beboere i samfundet. Men selvmodsigende eller ej: Det lugter af antisemitisme.

Menneskers hjem

I et interview i sidste nummer af dette blad, kritiserede Jesper Nygård – direktør for Realdaniafonden – den retorik, som ghetto-betegnelsen er en del af:

– Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam.

Jesper Nygård brugte selv ordet ”ghetto” i den danske debat i 90-erne, da han havde en central stilling i den almene boligbevægelse. Nu siger han, at han ikke bruger ordet mere.

I interviewet pegede han på, at de danske boligområder, der står på regeringens ”ghettoliste” slet ikke kan sammenlignes med det, som man i udlandet kalder ghettoer, fordi de kvalitetsmæssigt og socialt ligger på et meget højere niveau. Han opfordrede politikerne og medierne til at anerkende den positive udvikling, der er sket i de udsatte boligområder og afsluttede sin kommentar til debatten om ghettobetegnelsen med følgende ord:

– Og så skal vi tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem vi taler om.

 

Presselogen

På TV-2 News tog man emnet op til diskussion i begyndelsen af juni måned. Debattøren Özlem Cekic kritiserede mediernes ukritiske brug af ”ghetto”, men de tilstedeværende redaktører – med undtagelse af TV2s repræsentant – var helt uimodtagelige. De forsvarede bruget af ordet ghetto, fordi man havde brug for et kort ord, der forklarede, hvad det var for områder, man talte om. Som Informations repræsentant udtrykte det, kunne man ikke bruge en betegnelse på mange stavelser. Han sigtede formentlig på udtrykket, ”udsatte boligområder”, som er på 8 stavelser.

Skal man være helt præcis så burde de områder, vi taler om, hedde: områder-optaget-på-en-liste-i-boligministeriet-over-områder-med-lav-beskæftigelse-overvægt-af-indvandrere-og-efterkommere-og-en-lidt-højere-kriminalitet-end gennemsnittet-af-danske boligområder.

Redaktørerne har ret i, at anvendelsen af denne betegnelse ville få læserne til at stå af. I al sprogbrug laver vi kompromisser mellem præcision og mundrethed. ”Ghetto” er meget mundret, men ekstremt upræcist. Det siger overhovedet ikke noget om de faktorer, der indgår i ”ghettolisten”

”Udsatte boligområder” er knap så mundret, men meget mere præcist end ”ghetto”. I denne forbindelse hentyder ordet ”udsat” til, at boligområdet er udsat for større arbejdsløshed, flere indvandrere og lidt højere kriminalitet. ”Udsatte boligområder” er absolut brugbart, men det har én ulempe i journalistikken: Man kan ikke lave ordsammensætninger af det.

 

Brændemærkning

Som følge af regeringens planer om tvangsindgreb over for børn i de udsatte boligområder, har vi brug for et ord for disse børn. Medierne har været hurtige med at kalde dem ”ghettobørn”, hvilket er ekstremt ubehageligt. Med dette ord brændemærker man ikke blot et boligområde, men også de børn, der bor i det. I skolegården vil et ”ghettobarn” risikere at blive mobbet på samme måde som man i tidligere tider mobbede ”jødedrenge” og ”sigøjnertøse”

Vi har brug for et kort ord for de udsatte boligområder, der kan sættes sammen med andre ord og dermed erstatte ”ghettobarn”, ”ghettolovgivning, ”ghettoplan” osv.

 

Forslag

Nye ord kan dannes som initialord, også kaldet akronymer. Et initialord dannes af forbogstaverne af andre ord. ”FN” er f.eks. et initialord, fordi det er dannet af ”Forenede Nationer”. Et andet eksempel er RASK, som indtil for få år siden var navnet på Roskilde Amts Sygehus i Køge.

Initialord bruges som regel i navne på organisationer, men der er intet i vejen for, at man kan danne almindelige navneord som initialord.

Man kunne f.eks. bruge ordet ”ubo” som erstatning for ”udsat boligområde”. Det er kort, men ikke særligt elegant, og så minder det for meget om ”ufo”, som i øvrigt også er et initialord, (Uidentificereret Flyvende Objekt).

Initialord kan bruges til at lægge en positiv betydning ind i et ord. Regeringens liste over udsatte boligområder, der skal gøres noget ved er et led i et projekt, med en målsætning, der kan beskrives som ”Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Trivsel og Orden”. Det vil derfor være natuligt at omtale et område på regeringens liste som en pisto.

Ordet kan bøjes på normal måde, som i pistoer og pistoerne. Det kan også nemt sættes sammen med andre ord, som i pistoplan, pistobeboer, pistokultur, osv.

 

Kystparken i Storkøbing

Hvis alt går vel vil pisto udkonkurrere et ulækre ord ”ghetto”. Om få år vil vi måske kunne læse denne solstrålehistorie i pressen:

– Kystparken i Storkøbing har i de sidste par år gennemgået en positiv udvikling. Da bebyggelsen i 2019 blev optaget på regeringens pistoliste – som den gang kaldtes ”ghetto-listen” – var både boligselskabet og beboerne kede af det, da man følte, at Kystparken på den måde blev påduttet et dårligt ry.

– I dag er beboerne glade. Dels blev en del lejligheder revet ned som følge af Storkøbing Kommunes pistostrategi. Det førte til, at området blev forsynet med nye og attraktive grønne områder. Der blev også taget initiativ til en lang række projekter som f.eks. jobskabelse for indvandrerkvinder og kontanthjælpsmodtagere. Derudaf voksede en del små lokale virksomheder, der i dag virker uden tilskud fra det offentlige. Og der kom lokale legestuer med pædagoger til hjælp for små børn fra hjem, hvor man ikke taler dansk, for ikke at tale om de mange klubaktiviteter med alt lige fra petanque til kajakroning.

– I centrum for alle disse initiativer stod et lokalt pistosekretariat, bestående af både af socialrådgivere fra Storkøbing Kommune, ansatte i Storkøbing Boligselskab og aktive beboere. Pistosekretariatets seneste initiativ går ud på at ….

Læs også min artikel fra 2015:

Det grimme ord: ghetto

Hvor kommer pengene fra?

Af Jakob Lindberg
Blad nr
18. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik, ,
Tema: Udsatte boligområder
Landbyggefonden undgik en total plyndring, men det er ikke ensbetydende med at det bliver gratis for de almene lejere. 10 mia. kroner fra fonden skal øremærkes til renoveringer, nedrivninger boligsocial indsats og vejbyggeri i udsatte boligområder.

 

Af Jakob Lindberg

Forligspartierne har lavet en aftale om, hvordan landsbyggefonden skal bruge sine penge i perioden 2019-2026.

Den samlede ramme bliver 10 mia kroner. Godt halvdelen – 5,28 mia. skal bruges til renoveringer. 3,04 mia skal bruges til boligsocial indsats, heraf regner man med at 1,92 mia kr skal bruges til huslejenedsættelser.

Man vil bruge 1,130 mia kr til ”infrastruktur”, som kan være veje, stier, kloakering og lignende. Det lykkedes altså ikke helt Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti at forhindre, at Landbyggefondens penge bliver brugt til investeringer der normalt betales af os alle sammen gennem skatterne.

(Man må håbe, at boligejerne i det ganske land sender en venlig tanke til de lejere, der på den måde er med til at holde deres skatter nede.)

Endelig anslår man at der skal bruges 480 mio kr. fra Landsbyggefonden til nedrivninger:

Læs om aftalen her:

https://www.trm.dk/da/nyheder/2018/bred-aftale-om-opgoer-med-parallelsamfund

Ulovligt overskud på 2,3 mio i to bebyggelser i Køge

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
20. marts 2018
Almen udlejning, Lovgivning

20 marts 2018

På trods af klare regler bliver DAB ved med at opkræve systematiske overskud i mange afdelinger i Køge

 

Af Jakob Lindberg

Det er aldrig muligt at ramme helt præcist, når man lægger budget for en almen boligafdeling og dermed fastlægger huslejen. De fleste afdelinger i Danmark har hvert år små overskud og ind i mellem får de også underskud, hvilket som regel er helt uproblematisk. Men forholdene i Nordgården og Møllegården er helt unormale.

Efter reglerne skal det årlige overskud opføres på en konto i regnskabet, som hedder ”Opsamlet resultat”. I følge det seneste regnskab stod der pr. 30/6 2017 over 881.000 kr på denne konto i Nordgården og knap 1.391.000 kr i Møllegården

 

Nordgården

I den nordlige del af Køge By ligger en lille afdeling af Køge Almennyttige Boligselskab – afdeling Nordgården. Lejerne betaler i 4.549 kr i husleje for en gennemsnitslejlighed på 64 m2.

I Køge er det en meget lav husleje – men den er alligevel for høj. Det kan ses af afdelingens regnskaber, som viser, at lejerne har betalt for meget i husleje siden 2005. Den årlige overskudsprocent har svinget mellem 7,33 % og 16,41 %.

. Det svarer til at hver lejer er blevet påtvunget en ulovlig opsparing på over 16.626 kr i de sidste 10 år.

 

Møllegården

I Herfølge syd for Køge ligger afdelingen Møllegården. Her er de 72 husstande gennem de seneste 4 år blevet påduttet en ulovlig tvangsopsparing på 19.319 kr. for hver husstand.

I Møllegården er huslejen ellers rigeligt høj, 956 kr. pr m2. Det svarer til 6.443 kr. pr. måned i ren husleje for en gennemsnitslejlighed på 81 m2

Oveskuddet er blevet ophobet gennem de sidste 4 år. Det største overskud fik afdelingen i 2015-16 nemlig 599.585 kr. I dette regnskabsår betalte lejerne dermed 8.328 kr for meget i leje. I 2016-17 var overskuddet en anelse mindre, men i begge regnskabsår var overskuddene på knap 11 % af de samlede udgifter.

 

Overbudgettering

Udviklingen skyldes, at DAB, som administrerer de to afdelinger for Køge Almennyttige Boligselskab bevidst overbudgetterer. Indtægterne bliver undervurderet og udgifterne overvurderet, når man udarbejder afdelingens budget.

I Nordgården har der ikke været underskud i de sidste 20 år – tværtimod har der systematisk været opkrævet for meget i leje.

 

Tilsynets svigt

Dette kan kun lade sig gøre, fordi Køge Kommune forsømmer sit tilsyn med de almene afdelinger i kommunen. I nogle tilfælde har man accepteret, at afdelinger og lokale boligselskaber har kørt med underskud – f.eks. afdelingerne under Lejerbo Køge Bugt.

Men man har heller ikke skredet ind over for de ulovlige overskud i bl.a. afdeling Nordgården, til trods for at Køge Lejerforening flere gange har gjort byrådet opmærksom på de systematiske overskud.

 

Læs artiklen “Overskud, hvad siger loven”

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
20. marts 2018
Lejemåls afslutning, Lovgivning, Privat udlejning

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Renovation må ikke opkræves særskilt

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
15. marts 2018
Ikke-kategoriseret, , ,

15 marts 2018

Højesteret har slået fast, at denne regel gælder for alle lejeboliger også i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1992

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

I sidste nummer af bladet gennemgik jeg regler for, hvilke udgifter en udlejer skal medtage som en del af huslejen og hvilke, der kan opkræves som særlige beløb ved siden af huslejen.

Jeg skrev, at skatter og afgifter er en del af huslejen, og at udlejeren ikke må opkræve dem særskilt. Under skatter og afgifter hører:

  • grundskatter
  • renovationsafgifter
  • rottebekæmpelse og lignende

Der havde gennem tiderne været mange retssager, der omhandlede spørgsmålet om hvilke udgifter man lovligt kunne opkræve ved siden af huslejen. Men i 2009 afsagde Højesteret en dom, som satte tingene på plads. Troede man. Alligevel kom der en ny sag nogle år efter.

 

Højesterets præmis i 2009

Dommen fra 2009 omhandlede spørgsmålet om en udlejer kan opkræve aconto vandbidrag fra lejeren, i ejendomme, hvor der ikke er individuelle vandmålere. Højesteret slog fast, at det kan man ikke. Det skyldes, at det i lejeloven står, at reglerne om vandregnskaber kun gælder, når der er individuelle målere i alle lejligheder. Men Højesteret formulerede det i en generel præmis, der i kort form lyder således.

  • Lejelovgivningen åbner ikke generel adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion.
  • En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion, kræver derfor lovhjemmel.

“Hjemmel” er et gammelt ord, der betyder det samme som ret eller rettighed. Hvis der er lovhjemmel til noget betyder det at man gerne må gøre det.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Særlig hjemmel

Som følge af Højesterets klare fortolkning skulle man tro, at nu var sagen sat på plads. For lejeloven siger helt tydeligt at der kun er følgende udgifter, hvor der er hjemmel til at opkræve driftsudgifter ved refusion.

  • Aconto varmebidrag
  • Aconto vandbidrag
  • Aconto elbidrag
  • Aconto kølingsbidrag
  • Antennebidrag

Der for er alle andre driftsudgifter, f.eks. skatter, vedligeholdelse, administration en del af huslejen.

 

Uregulerede lejemål

Men en udlejer fra Fyn forsøgte alligevel at slå hul i dette klare princip, da han udlejede en række dobbelthuse. De var opført i 2011 og omfattet af to undtagelsesregler om huslejefastsættelse, § 15 a  i boligreguleringsloven og § 53, stk 3 i boligreguleringsloven.

Disse paragraffer siger, at lejemål i ejendomme, der er opført efter 1. januar 1992 er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven og reglerne om det lejedes værdi i lejeloven. I stedet har udlejeren af sådanne ejendomme ret til at leje ud til den højeste leje, han kan få. Det kaldes princippet om markedsleje.

I lejelovens § 53, stk 3 står:

”Uanset stk. 1 og stk. 2 kan §§ 47-52 [i lejeloven] fraviges i lejeaftaler om ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991”

Udlejeren mente nu, at da §§ 47-52 kunne fraviges, så var han også i sin gode ret til at indsætte en bestemmelse i lejekontrakterne om, at lejer skulle betale for renovation ved siden af huslejen.

 

Gennem tre instanser

En lejer gik til huslejenævnet, som gav ham medhold i, at bestemmelsen om betaling for renovation var ugyldig. Udlejeren ankede til boligretten, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Så gik han videre til Østre Landsret, hvor han også tabte. Landsretten skrev:

– ”Det fremgår af lejekontrakten, at skatter og afgifter indgår i lejen, samt at lejen reguleres med eventuelle stigninger i skatter og afgifter. På denne baggrund finder landsretten, at udlejer ikke har hjemmel til i tillæg til lejebetalingen at opkræve særskilt betaling for renovation, som må antages at udgøre en afgift, jf lejelovens § 51, stk. 1”

 

Højesteret

Til sidst fik udlejer særlig bevilling til at anke til Højesteret.

Højesteret gennemgik den lovændring fra 1991, der åbnede op for markedslejeprincippet, og herunder de forarbejder der blev gjort Folketinget. Konklusionen lød:

– ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter, der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne.

– På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. ”

Regeringen tegner et alt for sort billede af de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg
Blad nr
6. marts 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

6 marts 2018

 

Ungdomskriminaliteten er faldende både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.

Af Jakob Lindberg

Man vinder ikke et folketingsvalg på at fortælle gode nyheder. Sådan tænker de i regeringen. I stedet vil VLAK-partierne pirre til de etniske danskeres frygt for indvandrerne i håb om at få tilstrækkelige stemmer, når der skal være valg senest i 2019.

Da indvandrerne er overrepræsenteret i de udsatte boligområder, forsøger regeringen nu at gøre disse områder til politiske slagmarker. Det er derfor områderne bliver kaldt “ghettoer”. Herved kan man appellere både til visse vælgeres frygt for jøder og arabere og frygten for de sorte i USA’s slumområder.

 

Statistisk tendens

Det er for dumt. I stedet burde regeringen gå ud med følgende budskab: I løbet af de seneste 12 år er ungdomskriminaliteten faldet både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.

I de udsatte boligområder var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 95 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 70 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.

I Danmark som helhed var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 39 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 25 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.

Faldet var dermed 25 ud af 1000 unge i de udsatte boligområder, men kun 14 ud af 1000 i Danmark som helhed. Risikoen for ungdomskriminalitet nærmer sig hinanden på et stadigt lavere niveau.

Især Venstre og Konservative kunne med en vis ret bryste sig denne udvikling, fordi de har haft regeringsmagten i 8 af årene, mens S, SF og Rad kun har haft den i 4 år.

 

Fattigdom skaber kriminalitet

Som det ses af tallene ovenfor er der stadig en overrepræsentation af unge kriminelle i de udsatte boligområder.

Men det er sandsynligvis ikke fordi de bor i disse områder, men skyldes andre faktorer:

Hudfarve: Der bor flere brune danskere i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Brune danskere har større risiko for at blive stoppet af politiet end hvide danskere. Derfor har de også større risiko for at blive sigtet for besiddelse af narko, våben og stjålne varer end hvide. Brune og hvide danskere har muligvis den samme grad af kriminalitet – det ved man ikke – men de brune har større risiko for at blive opdaget.

Indkomst: Der bor flere fattige familier i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Deraf følger, at lommepengene er mindre i de udsatte boligområder. Hvis lommepengene ikke rækker til den nyeste smartphone, kan de fattige unge – både de hvide og de brune – blive fristet til at stjæle den.

Kriminalitet er ikke en medfødt egenskab. Det har heller ikke noget med religion og kultur at gøre. Men det har en hel del med ulighed at gøre.

 

Hvorfor falder kriminaliteten?

Helt sikre kan vi ikke være endnu. Men meget tyder på, at den boligsociale indsats, som aktive beboere i samarbejde med kommunale støttepersoner og politiet har gjort har været en medvirkende årsag.

Den udvikling bør fortsætte. Men lad dog for søren være med at skylde skylden på de udsatte boligområder.

 

Kilder:

Rapport udgivet af Center for Boligsocial Udvikling

https://www.cfbu.dk/udgivelser/bag-om-de-faldende-kriminalitetsrater/

Ulovlig ekspropriation af Landsbyggefondens midler

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
6. marts 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

6 marts 2018

Regeringen foreslår, at lejerne i det ældre almene byggeri skal betale 15 mia kr for at få afskaffet de udsatte boligområder, som regeringen kalder “ghettoer”.

Af Jakob Lindberg
Pengene skal tages fra Landsbyggefonden, hvis penge stammer fra huslejen i de ældre almene bebyggelser. Det betyder, at de ældre bebyggelser ikke kan få tilskud og lån til renoveringer fra Landsbyggefonden. Pengene skal i stedet bruges til f.eks. nedrivninger i de udsatte boligområder, eller til ekstra politi, eller til flere daginstitutioner, fordi man vil tvinge børn til at gå i børnehave.
Ingen kan forhindre Regeringen i at gennemføre “ghettoplanen”, hvis den kan få flertal i Folketinget. Men det skal den-onde-lyne-mig ikke ske for Landsbyggefondens penge. Landsbyggefonden er en privat fond, og hvis Folketinget vil beslaglægge fondens penge, er der tale om ulovlig ekspropriation.
Landsbyggefonden bør sætte hælene i og sige NEJ til at finansiere “ghettoplanen”. Det vil tvinge Regeringen til at sagsøge Landsbyggefonden. Så vil sagen ende i Højesteret, og her vil Regeringen tabe med et brag. Hvis der skal bruges penge på en “ghettoplan”, så må man skaffe pengene over Finansloven og sætte skatterne op.
Med mindre Løkkefonden vil betale politiske stunt.

P.S. Det er desværre ikke første gang, regeringen tager af Landsbyggefondens penge. F.eks. er det Landsbyggefonden, der finansierer “Center for boligsocial udvikling”. Læs mere her:

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
25. februar 2018
Privat udlejning, ,

26 februar 2018

Huslejenævnet nedsatte lejen fra næsten 13.000 kr om måneden til 5.569 kr. Sagen viser, at markedslejen i mange kommuner er helt ude af trit med den lovlige leje, der kan opkræves efter boligreguleringsloven

Af Jakob Lindberg

Når en udlejer sætter en lejlighed til leje, vil vedkommende ofte anvende markedslejeprincippet. Dvs. lejen udlejes til den højeste pris, man kan få på markedet.

I de fleste store og mellemstore byer betyder det, at lejen ligger milevidt fra det, en udlejer lovligt kan opkræve.

Boligreguleringsloven gælder i langt de fleste byer. Og efter denne lov, skal lejen i de fleste lejligheder være beregnet som det, man kalder budgetleje eller omkostningsbestemt leje.

Meget tit udlejes almindeligt udstyrede lejligheder til f.eks. 1.000 – 1.500 kr pr. m2, mens budgetlejen ligger mellem 600 og 900 kr pr. m2.

 

Hvordan regner man lejen ud?

I tilfældet fra Gilleleje, var der tale om en stor lejlighed på 160 m2 i en småhusejendom i midten af byen. Her nedsatte huslejenævnet lejen fra 964 kr. pr. m2 til 417 kr. pr. m2.

Huslejenævnet fastsatte huslejen efter de omkostninger, der er forbundet med at have en sådan lejlighed, f.eks. skatter og afgifter, forsikringer, el til fællesarealer, administration.

Man lægger dertil to tillæg pr. m2 til vedligeholdelse, der er udregnet efter nogle særlige satser i loven.

Endelig har udlejeren også ret til at beregne sig afkast af eventuelle forbedringer i ejendommen.

Herunder kan man se det såkaldte skyggebudget

 

Skyggebudget

 

Beløb pr. år
Ejendomsforsikring (skøn)

5.000
Fælles el  

3.000
Kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringsloven: 7% af ejendommens værdi ved 15. almindelige vurdering i 1973: 650.000 * 0,07

45.500
Tillæg til kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7:

596 m2 á 13 kr

7.748
Skatter, afgifter og renovation  

27.870
I alt  

89.119
I alt pr m2, kr/m2  

149,53
Budgetleje for lejemålet pr. år (149,23*160)

23.925
Administration, Normtal ink. moms

3.531
Budgetleje ink. administration   27.456
Budgetleje inkl adm. pr m2 27.456:160 172
Hensat til vedligeholdelse, § 18 i boligreguleringsloven – kr/m2  (skøn) 80
Hensat til vedligeholdelse, § 18 B i boligreguleringsloven – kr/m (skøn) 73
I alt pr m2   324,60
 
Budgetleje inkl adm. og vedligeholdelse m2 pr m2 * lejemålets arel

324,60 * 160

 51.936
 

Tillæg for forbedringer

  
Køkken – udført i 2008. Udgift: 70.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 17.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning: 9,5 % af (70.000-17.500) 4.987
Badeværelse

 

 – udført i 2008. Udgift: 110.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 27.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning 9,5% af (110.000-27.500) 7.837
Termoruder – udført i 2008. Udgift: 30.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 7.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,2 % i 1994-2010: 2.065
Leje i alt pr år   66.826
Leje i alt pr m2 66.826/160 418
Månedlig leje 66.826 : 12 5.569

Huslejenævnet foretog ikke bare en skrivebordsberegning. De var ude at se lejemålet, blandt andet for at konstatere, lejemålets indretning, vedligholdelsesstand, mm.. Inden et nævn træffer afgørelser skal man også indhente oplysninger fra udlejeren om, hvilke forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

 

Afkast

Ved lovens start bestemte man, at en udlejer må opkræve et afkast, der blev beregnet som 7 % af en ejendoms værdi ved ejendomsvurderingen i 1973. Filosofien var, at udlejerens afkast skulle være det samme, som udlejeren kunne få ved at investere sine penge i en almindelig obligation på 7 %. Derudover kan udlejeren medregne afkast af forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

Hvis der f.eks. i en ejendom var toilet på trappeopgangen i 1973, så kan udlejeren beregne sig et afkast af den ombygningsudgift han har afholdt, hvis han på et senere tidspunkt bygger om og laver toilet i hvert enkelt lejemål.

Et andet eksempel kan være, at udlejeren indlægger centralvarme i lejligheder, hvor der før var petroleumsovne i lejlighederne.

 

Udlejer dummede sig

I sagen fra Gilleleje valgte udlejeren ikke at samarbejde med huslejenævnet, da lejer indbragte sagen. Han besvarede slet ikke nævnets breve.

Det burde han have gjort i egen interesse. I de fleste ejendomme er der sket flere forbedringer end dem, der er med i skemaet ovenfor: køkken, bad og termoruder. Hvis udlejeren havde kunnet dokumenteret eller sandsynliggjort, at der var sket ombygninger af ejendommen siden 1993 er det tænkeligt, at han kunne have fået et større tillæg til forbedringer end de 15.000 som huslejenævnet kom frem til.

 

Ankefristen blev sprunget

Han kunne måske have reddet noget, hvis han straks havde anket sagen til boligretten. Men det gjorde han heller ikke. Først efter at ankefristen på 4 uger var udløbet, gik han til en advokat.

Advokaten forsøgte at redde sin klient ved at påstå at afgørelsen var ugyldig, og at hele sagen dermed skulle gå om. Hvordan denne feberredning endte, kan man læse om i den anden artikel på denne side.

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
22. februar 2018
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik

22 februar 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Nybyggeri, Islands Brygge, København

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris.  Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

 

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

 

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

 

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt.  Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.