Tag-arkiv: Renovation

Højesteret stoppede urimelig aftale om affaldsbortskaffelse

En fynsk udlejer forsøgte at få lejerne til at skrive under på et tillæg til deres lejekontrakter. Tillægget pålagde lejerne at få udført affaldsbortskaffelse (renovation) ved en direkte aftale med Odense Kommune. Denne aftale blev tilsidesat som ugyldig.

Af Jakob Lindberg

Højesteret bestemte i 2009, at det var ulovligt for en udlejer at opkræve betaling for renovation ved siden af huslejen.

Dette har medført flere forsøg fra udlejernes side på at finde andre måder, hvorpå man kan overvælte udgifterne til renovation på lejerne.

Lejerne i Bellingelunden i Odense fik dette at mærke i 2016.

Bellingelunden er en rækkehusbebygelse opført omkring år 2000. Lejen ligger i den høje ende. For eksempel betalte lejerne pr. 1. januar 2016  6.050 kr månedligt for en lejlighed på 82 kvadratmeter. Dette svarer til 967 kr pr kvadratmeter om året.

Lejerne havde i mange år foruden huslejen betalt et beløb til ”fællesudgifter”, som hovedsageligt dækkede renovation. Dette beløb bortfaldt i 2015, fordi nogle lejere havde klaget til huslejenævnet. Huslejenævnet gav lejerne medhold med henvisning til Højesterets dom fra 2009.

 

Tillæg til lejekontrakten

I stedet udsendte udlejer et tillæg til lejekontrakten, hvorefter lejerne skulle godkende, at udgiften til renovation ville blive opkrævet hos hver enkelt lejer af Odense Kommune. Samtidig skulle lejerne skrive under på en såkaldt trappelejeklausul, som betød at lejen hvert år den 1. januar blev forhøjet med 100 kr pr måned.

For en lejlighed på 82 m2 ville lejeforhøjelsen betyde, at lejen den 1. januar 2021 kom op på 7.100 kr om måneden – eller 1.039 kr pr kvadratmeter.

 

Huslejenævnet

Huslejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet i Odense, som i april 2017 gav lejerne medhold og bestemte, at udlejer skulle tilbagebetale de opkrævede beløb

Udlejer ankede denne sag til boligretten med påstand om at lejerne skulle anerkende, at de var forpligtet til at betale for renovation direkte til Odense Kommune, og at trappelejeforhøjelsen var gyldig

Følte sig tvunget

Under boligretssagen kom det frem, at 6 ud af de 50 lejere ikke havde underskrevet lejetillægget og derfor ikke havde betalt trappelejeforhøjelsen.

Flere af de lejere, der havde skrevet under, troede at de var tvunget til det.

Da beboerne fandt ud af, at nogen havde skrevet under, og andre ikke havde skrevet under, blev de vrede over lejestigningen og over, at de skulle betale for renovation. En pensionist på 73 år, som afgav vidneforklaring, sagde at hun efterfølgende havde talt med en anden beboer om sagen.Vedkommende havde sagt, at der ikke måtte opkræves særskilt betaling for renovation. Hun mente heller ikke, at de har fået noget til gengæld for lejestigningen.

Flere vidner forklarede, at de troede, at lejemålet måske ville blive opsagt, hvis de ikke skrev under.

Boligretssagen endte med at begge parter fik ret i hver deres påstand.

I spørgsmålet om hvorvidt trappelejeklausulen var gyldig fik udlejer medhold. 2 dommere fandt at lejerne var bundet af det lejetillæg, de havde skrevet under på. 1 dommer mente , at lejerne ikke var bundet af deres underskrift, der var afgivet under forkerte forudsætninger, nemlig at alle lejere ville få huslejeforhøjelsen.

I spørgsmålet om hvorvidt en udlejer ved en aftale med en lejer kan overvælte udgiften til renovation til lejeren, fik lejerne ret. Udgiften til renovation er en driftsudgift og efter højesterets praksis, skal denne udgift være en del af huslejen. Det er i den forbindele ligegyldigt, om parterne har aftalt, at lejerne skal betale et særskilt renovationsbidrag til udlejeren, eller at de har aftalt, at lejerne skal betale direkte til kommunen. I begge tilfælde er aftalen ugyldig.

 

Landsret og Højesteret

Begge parter ankede nu sagen til Østre Landsret, som frikendte lejerne i spørgsmålet om trappelejeklausulen.

På grund af den usædvanlige karakter, fik parterne tilladelse til at få prøvet sagen ved Højesteret.

Højesterets tog stilling til, om tillægget til lejekontrakten var i overensstemmelse med Aftalelovens § 36, stk. 1, som lyder således:

En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.

I folkemunde kaldet denne paragraf ofte for ”tåbeparagraffen”, fordi den gør det muligt for en domstol at annullere en aftale, der er urimelig og ufordelagtig for den ene part. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis denne part ikke var klar over, hvad hen skrev under på.

Højesteret lagde i denne sag vægt på det følgebrev, som lejerne havde modtaget sammen med tillægget til lejekontrakten. I dette brev signalerede udlejer, at der var tale om nogle vilkår, der skulle gælde fremover. Det fremgik ikke, at lejernes bestående rettigheder ikke ville blive berørt, hvis de ikke skrev under. Følgebrevet og tillægget var formuleret sådan, at lejerne måtte få  det indtryk, at de havde pligt til at skrive under på det.

Desuden lagde højesteret vægt på, at tillægget var overvejende til fordel for udlejer. Trappelejeforhøjelserne var en stor byrde for lejerne. Den eneste fordel for lejerne var, at pligten til at betale fællesudgifter bortfaldt. Denne fordel vurderede Højesteret som ”særdeles begrænset”. Dette skyldtes at den største del af disse fællesudgifter – renovationen  – ville lejerne stadig komme til at betale direkte til Odense Kommune.

På den baggrund fandt Højesteret, at lejerne ikke var forpligtet af deres underskrift på tillæggene til lejekontrakterne. Lejerne skulle derfor ikke betale de trappelejeforhøjelser, som fremgik af tillæggene.

 

Ikke aftalefrihed ved betaling for renovation

Højesteret skød også et af udlejers vigtige argumenter ned. Udlejers advokat havde fremført, at det var lovligt at aftale, at pligten til at sørge for renovation overgik fra udlejer til lejer.

Efter lejelovens § 19 er det udlejer, der har pligten til renholdelse. Men i § 24 fremgår det, at lejer og udlejer har frihed til at aftale at renholdelsespligten overgår til lejeren. Da renovation er en del af renholdelsen, påstod udlejeren, at det var lovligt at aftale at lejer overtog denne pligt ved at betale for renovation direkte til kommunen.

Dette argument godtog Højesteret ikke. Der var ikke tale om at pligten til renovation overgik fra udlejer til lejer. Efter Miljøbeskyttelsesloven er det nemlig kommunen, der har pligten til at sørge for renovation og hverken udlejer eller lejer.

Når der i tillægget til lejekontrakten stod at lejerne skulle betale for renovation direkte til kommunen var der derfor ikke tale om at renholdelsespligten overgik til lejeren, men kun om at betalingspligten overgik til lejeren. Aftalen i tillæggene var dermed ikke omfattet af aftalefriheden i § 24.

Højesteret bestemte derfor, at lejerne ikke skulle betale for renovation direkte til Kommunen.

 

Kilde: Højesterets dom afsagt onsdag den 11. november 2020.

Lejerne var i Højsteret repræsenteret af advokat Annette Petersen.

Udlejer måtte tilbagebetale 8.400 kr, som ulovligt var opkrævet for renovation

Betaling for renovation er en del af huslejen og må ikke opkræves særskilt

 

Af Jakob Lindberg

I en lille by i Vesthimmerlands kommune ejede en udlejer 5 rækkehuse, som han lejede ud.

For at forbedre indtjeningen opkrævede udlejer foruden husleje også aconto vand samt et beløb på 225 kr. om måneden til renovation. Denne ekstraopkrævning havde den ene af lejerne betalt lige siden han i 2011 flyttede ind. På et tidspunkt blev lejeren klar over, at dette ikke var lovligt.

Samtidig var lejeren blevet utilfreds med, at familien betalte strømmen til den kloakpumpe, der fjernede spildevandet fra alle boligerne. Det skyldtes at de fem lejemål havde hver deres afregning over for elværket. For at få strøm til kloakpumpen havde udlejeren tilsluttet denne til det ene lejemål.

 

Huslejenævnet

Lejeren gik nu til huslejenævnet for at få afgjort denne uenighed. Lejeren henviste til at Højesteret i 2009 havde bestemt, at der kun må opkræves særskilte bidrag i de tilfælde, hvor der var udtrykkelige tilladelse i lejeloven til at opkræve sådanne bidrag. Der er ikke nogen tilladelse i lejeloven til at opkræve betaling for renovation. (Se boksen her på siden).

 

Udlejers svar

Udlejer forsvarede opkrævningen med at lejeren til gengæld havde betalt for lidt for vandafledning:

“Vi erkender, at det i årene 2016 og 2017 formentlig havde været mere retvisende at tilbagebetale beløbet for renovation for derefter at sende en ekstraregning vedr. vandforbrug, vandafgifter mv. Men som det fremgår af den tidligere fremsendte opgørelse, er det endelige beløbsmæssige resultat blevet det samme, hvorfor lejer efter vores mening ikke har betalt mere, end det han har været forpligtiget til.”

 

Kloakpumpen

Lejer krævede, at udlejer skulle dokumentere det faktiske forbrug for vandafledningspumpen, samt fremadrettet sørge for at lejer alene betaler strøm for sit eget forbrug. Udlejer skulle dermed fremover selv afholde udgiftenfor fællesforbruget af strøm til kloakpumpen.

Udlejer forsvarede sig med, at lejeren fra starten havde været klar over at kloakpumpen var tilsluttet til hans elmåler, og at han havde modtaget et beløb på 800 kr som kompensation for strømforbruget.

 

Huslejenævnet

Nævnet gav lejer medhold på begge punkter.

Acontobidragene til renovation skulle tilbagebetales og udlejer fik påbud om at sørge for særskilt strømafregning for kloakpumpen.

Renovation må ikke opkræves særskilt

15 marts 2018

Højesteret har slået fast, at denne regel gælder for alle lejeboliger også i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1992

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

I sidste nummer af bladet gennemgik jeg regler for, hvilke udgifter en udlejer skal medtage som en del af huslejen og hvilke, der kan opkræves som særlige beløb ved siden af huslejen.

Jeg skrev, at skatter og afgifter er en del af huslejen, og at udlejeren ikke må opkræve dem særskilt. Under skatter og afgifter hører:

  • grundskatter
  • renovationsafgifter
  • rottebekæmpelse og lignende

Der havde gennem tiderne været mange retssager, der omhandlede spørgsmålet om hvilke udgifter man lovligt kunne opkræve ved siden af huslejen. Men i 2009 afsagde Højesteret en dom, som satte tingene på plads. Troede man. Alligevel kom der en ny sag nogle år efter.

 

Højesterets præmis i 2009

Dommen fra 2009 omhandlede spørgsmålet om en udlejer kan opkræve aconto vandbidrag fra lejeren, i ejendomme, hvor der ikke er individuelle vandmålere. Højesteret slog fast, at det kan man ikke. Det skyldes, at det i lejeloven står, at reglerne om vandregnskaber kun gælder, når der er individuelle målere i alle lejligheder. Men Højesteret formulerede det i en generel præmis, der i kort form lyder således.

  • Lejelovgivningen åbner ikke generel adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion.
  • En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion, kræver derfor lovhjemmel.

“Hjemmel” er et gammelt ord, der betyder det samme som ret eller rettighed. Hvis der er lovhjemmel til noget betyder det at man gerne må gøre det.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Særlig hjemmel

Som følge af Højesterets klare fortolkning skulle man tro, at nu var sagen sat på plads. For lejeloven siger helt tydeligt at der kun er følgende udgifter, hvor der er hjemmel til at opkræve driftsudgifter ved refusion.

  • Aconto varmebidrag
  • Aconto vandbidrag
  • Aconto elbidrag
  • Aconto kølingsbidrag
  • Antennebidrag

Der for er alle andre driftsudgifter, f.eks. skatter, vedligeholdelse, administration en del af huslejen.

 

Uregulerede lejemål

Men en udlejer fra Fyn forsøgte alligevel at slå hul i dette klare princip, da han udlejede en række dobbelthuse. De var opført i 2011 og omfattet af to undtagelsesregler om huslejefastsættelse, § 15 a  i boligreguleringsloven og § 53, stk 3 i boligreguleringsloven.

Disse paragraffer siger, at lejemål i ejendomme, der er opført efter 1. januar 1992 er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven og reglerne om det lejedes værdi i lejeloven. I stedet har udlejeren af sådanne ejendomme ret til at leje ud til den højeste leje, han kan få. Det kaldes princippet om markedsleje.

I lejelovens § 53, stk 3 står:

”Uanset stk. 1 og stk. 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991”

Udlejeren mente nu, at da §§ 47-52 kunne fraviges, så var han også i sin gode ret til at indsætte en bestemmelse i lejekontrakterne om, at lejer skulle betale for renovation ved siden af huslejen.

 

Gennem tre instanser

En lejer gik til huslejenævnet, som gav ham medhold i, at bestemmelsen om betaling for renovation var ugyldig. Udlejeren ankede til boligretten, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Så gik han videre til Østre Landsret, hvor han også tabte. Landsretten skrev:

– ”Det fremgår af lejekontrakten, at skatter og afgifter indgår i lejen, samt at lejen reguleres med eventuelle stigninger i skatter og afgifter. På denne baggrund finder landsretten, at udlejer ikke har hjemmel til i tillæg til lejebetalingen at opkræve særskilt betaling for renovation, som må antages at udgøre en afgift, jf lejelovens § 51, stk. 1”

 

Højesteret

Til sidst fik udlejer særlig bevilling til at anke til Højesteret.

Højesteret gennemgik den lovændring fra 1991, der åbnede op for markedslejeprincippet, og herunder de forarbejder der blev gjort Folketinget. Konklusionen lød:

– ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter, der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne.

– På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. ”