Tag-arkiv: Renovation

Udlejer måtte tilbagebetale 8.400 kr, som ulovligt var opkrævet for renovation

Betaling for renovation er en del af huslejen og må ikke opkræves særskilt

 

Af Jakob Lindberg

I en lille by i Vesthimmerlands kommune ejede en udlejer 5 rækkehuse, som han lejede ud.

For at forbedre indtjeningen opkrævede udlejer foruden husleje også aconto vand samt et beløb på 225 kr. om måneden til renovation. Denne ekstraopkrævning havde den ene af lejerne betalt lige siden han i 2011 flyttede ind. På et tidspunkt blev lejeren klar over, at dette ikke var lovligt.

Samtidig var lejeren blevet utilfreds med, at familien betalte strømmen til den kloakpumpe, der fjernede spildevandet fra alle boligerne. Det skyldtes at de fem lejemål havde hver deres afregning over for elværket. For at få strøm til kloakpumpen havde udlejeren tilsluttet denne til det ene lejemål.

 

Huslejenævnet

Lejeren gik nu til huslejenævnet for at få afgjort denne uenighed. Lejeren henviste til at Højesteret i 2009 havde bestemt, at der kun må opkræves særskilte bidrag i de tilfælde, hvor der var udtrykkelige tilladelse i lejeloven til at opkræve sådanne bidrag. Der er ikke nogen tilladelse i lejeloven til at opkræve betaling for renovation. (Se boksen her på siden).

 

Udlejers svar

Udlejer forsvarede opkrævningen med at lejeren til gengæld havde betalt for lidt for vandafledning:

“Vi erkender, at det i årene 2016 og 2017 formentlig havde været mere retvisende at tilbagebetale beløbet for renovation for derefter at sende en ekstraregning vedr. vandforbrug, vandafgifter mv. Men som det fremgår af den tidligere fremsendte opgørelse, er det endelige beløbsmæssige resultat blevet det samme, hvorfor lejer efter vores mening ikke har betalt mere, end det han har været forpligtiget til.”

 

Kloakpumpen

Lejer krævede, at udlejer skulle dokumentere det faktiske forbrug for vandafledningspumpen, samt fremadrettet sørge for at lejer alene betaler strøm for sit eget forbrug. Udlejer skulle dermed fremover selv afholde udgiftenfor fællesforbruget af strøm til kloakpumpen.

Udlejer forsvarede sig med, at lejeren fra starten havde været klar over at kloakpumpen var tilsluttet til hans elmåler, og at han havde modtaget et beløb på 800 kr som kompensation for strømforbruget.

 

Huslejenævnet

Nævnet gav lejer medhold på begge punkter.

Acontobidragene til renovation skulle tilbagebetales og udlejer fik påbud om at sørge for særskilt strømafregning for kloakpumpen.

Renovation må ikke opkræves særskilt

15 marts 2018

Højesteret har slået fast, at denne regel gælder for alle lejeboliger også i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1992

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

I sidste nummer af bladet gennemgik jeg regler for, hvilke udgifter en udlejer skal medtage som en del af huslejen og hvilke, der kan opkræves som særlige beløb ved siden af huslejen.

Jeg skrev, at skatter og afgifter er en del af huslejen, og at udlejeren ikke må opkræve dem særskilt. Under skatter og afgifter hører:

  • grundskatter
  • renovationsafgifter
  • rottebekæmpelse og lignende

Der havde gennem tiderne været mange retssager, der omhandlede spørgsmålet om hvilke udgifter man lovligt kunne opkræve ved siden af huslejen. Men i 2009 afsagde Højesteret en dom, som satte tingene på plads. Troede man. Alligevel kom der en ny sag nogle år efter.

 

Højesterets præmis i 2009

Dommen fra 2009 omhandlede spørgsmålet om en udlejer kan opkræve aconto vandbidrag fra lejeren, i ejendomme, hvor der ikke er individuelle vandmålere. Højesteret slog fast, at det kan man ikke. Det skyldes, at det i lejeloven står, at reglerne om vandregnskaber kun gælder, når der er individuelle målere i alle lejligheder. Men Højesteret formulerede det i en generel præmis, der i kort form lyder således.

  • Lejelovgivningen åbner ikke generel adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion.
  • En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion, kræver derfor lovhjemmel.

“Hjemmel” er et gammelt ord, der betyder det samme som ret eller rettighed. Hvis der er lovhjemmel til noget betyder det at man gerne må gøre det.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Særlig hjemmel

Som følge af Højesterets klare fortolkning skulle man tro, at nu var sagen sat på plads. For lejeloven siger helt tydeligt at der kun er følgende udgifter, hvor der er hjemmel til at opkræve driftsudgifter ved refusion.

  • Aconto varmebidrag
  • Aconto vandbidrag
  • Aconto elbidrag
  • Aconto kølingsbidrag
  • Antennebidrag

Der for er alle andre driftsudgifter, f.eks. skatter, vedligeholdelse, administration en del af huslejen.

 

Uregulerede lejemål

Men en udlejer fra Fyn forsøgte alligevel at slå hul i dette klare princip, da han udlejede en række dobbelthuse. De var opført i 2011 og omfattet af to undtagelsesregler om huslejefastsættelse, § 15 a  i boligreguleringsloven og § 53, stk 3 i boligreguleringsloven.

Disse paragraffer siger, at lejemål i ejendomme, der er opført efter 1. januar 1992 er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven og reglerne om det lejedes værdi i lejeloven. I stedet har udlejeren af sådanne ejendomme ret til at leje ud til den højeste leje, han kan få. Det kaldes princippet om markedsleje.

I lejelovens § 53, stk 3 står:

”Uanset stk. 1 og stk. 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991”

Udlejeren mente nu, at da §§ 47-52 kunne fraviges, så var han også i sin gode ret til at indsætte en bestemmelse i lejekontrakterne om, at lejer skulle betale for renovation ved siden af huslejen.

 

Gennem tre instanser

En lejer gik til huslejenævnet, som gav ham medhold i, at bestemmelsen om betaling for renovation var ugyldig. Udlejeren ankede til boligretten, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Så gik han videre til Østre Landsret, hvor han også tabte. Landsretten skrev:

– ”Det fremgår af lejekontrakten, at skatter og afgifter indgår i lejen, samt at lejen reguleres med eventuelle stigninger i skatter og afgifter. På denne baggrund finder landsretten, at udlejer ikke har hjemmel til i tillæg til lejebetalingen at opkræve særskilt betaling for renovation, som må antages at udgøre en afgift, jf lejelovens § 51, stk. 1”

 

Højesteret

Til sidst fik udlejer særlig bevilling til at anke til Højesteret.

Højesteret gennemgik den lovændring fra 1991, der åbnede op for markedslejeprincippet, og herunder de forarbejder der blev gjort Folketinget. Konklusionen lød:

– ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter, der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne.

– På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. ”