For at forbedre retssikkerheden for både lejere og udlejere i småhuse foreslog Danmarks Lejerforeninger i 2010 en lovændring, således at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter de samme regler i huslejenævnet og boligretten. Efter forslaget skulle det gøres obligatorisk i begge instanser at fastsætte lejen ud fra et skyggebudget.
Af Danmarks Lejerforeninger v. Jakob Lindberg
Forslaget opnåede også tilslutning fra Lejernes LO, men blev aldrig gennemført. Konsekvensen har været, at princippet om omkostningsbestemt husleje meget sjældent bliver anvendt især i mindre og mellemstore kommuner i provinsen, hvor der er relativt få ejendomme, hvor der gennemføres huslejeregulering efter lejelovens § 23 (omkostningsbestemte lejeforhøjelser).
Et småhus er en ejendom med færre end 7 beboelseslejemål, der ligger i en kommune hvor lejelovens § 32 gælder. Denne bestemmelse siger, at lejen kan reguleres efter lejelovens
bestemmelser om det lejedes værdi i §§ 42-45. Dog kan lejen i småhuse ikke væsentligt overstige lejen tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter § 23.
Hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller hvis lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold ansætte lejen ved hjælp at et såkaldt skyggebudget.
Et skyggebudget er et budget, som huslejenævnet udarbejder ved at indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Det er Danmarks Lejerforeningers vurdering at en sådan lovændring vil være til gavn for både lejerne, de seriøse udlejere og samfundet.
- Lejerne vil få bedre mulighed for at få nedsat lejen, hvor denne er urimelig høj.
- De seriøse udlejere vil få bedre muligheder for at gennemføre berettigede huslejestigninger.
- Samfundet vil spare på den individuelle boligstøtte.
Den løsning vi foreslår i afsnit II er tænkt som en mulig løsning på problemerne. Der kan tænkes andre alternativer, der ligesom vores ændringsforslag fører til større gennemskuelighed og retssikkerhed.
Baggrund
I 1995 ændrede folketinget den daværende boligreguleringslov således, at udlejere af småhuse kunne varsle lejeforhøjelse uden at skulle anvende de komplicerede regler for varslinger der findes i denne lov. Det var ikke hensigten, at lovændringen skulle medføre et stigende huslejeniveau.
Lovændringen har ikke haft den tilsigtede virkning.
For det første kan det ikke konstateres, at det er blevet lettere for udlejere at gennemføre huslejestigninger i de tilfælde, hvor det er berettiget. Dette skyldes usikkerheden om forløbet af en eventuel sag i huslejenævnet og boligretten. Se eksemplerne nedenfor.
For det andet er det erfaringen i Danmarks Lejerforeninger, at lejen i småhuse er steget mere end lejen i storhusene, hvor Boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler gælder fuldt ud. Dette skyldes, at udlejerne forhøjer lejen ved genudlejning uden hensyn til princippet om omkostningsbestemt leje.
Retspraksis
I dag er retspraksis således, at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter forskellige regler i huslejenævnet og boligretten. I huslejenævnet fastsættes lejen enten ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte i det pågældende område eller ved udarbejdelse af et skyggebudget, hvis nævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål. Ingen af parterne behøver at løfte bevisbyrden for henholdsvis en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse ved at pege på sammenligningslejemål.
I boligretten er det den part, der ønsker lejen ændret, der skal bevise at lejen er enten for lav (ved lejeforhøjelse) eller for høj (ved lejenedsættelse). Dette skal ske ved at fremvise 3 (i nogle tilfælde 2) lejemål, der har en højere/lavere leje. Da de sammenlignelige lejemål er indskrænket til lejemål med omkostningsbestemt leje, er det i mange tilfælde umuligt at løfte bevisbyrden. Dette gælder især i landkommuner og mindre provinsbyer, hvor der er ingen eller meget få omkostningsbestemte lejemål.
Eksempler på uheldige sagsforløb
1) Et huslejenævn har godkendt en lejeforhøjelse ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte, dvs. uden at udarbejde et skyggebudget. Sagen ankes af lejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke fremvise egnede sammenligningslejemål. Boligretten kan dermed vælge mellem to forskellige afgørelser.
- lejeforhøjelsen kan tilsidesættes.
- sagen kan hjemvises til huslejenævnet, således at huslejenævnet får pligt til at udarbejde et skyggebudget.
Boligretten kan ikke selv udarbejde et skyggebudget og dermed afgøre sagen.
Dette forløb er uhensigtsmæssigt og bevirker, at sager trækkes i langdrag. Ved hjemvisning af en sag, spildes der betydelige penge på at behandle den samme sag to gange
2) Et huslejenævn har nedsat lejen ved at udarbejde et skyggebudget for den pågældende ejendom, fordi nævnet ikke mener, at der findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje. Sagen ankes af udlejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke bevise eller sandsynliggøre, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.
Boligretten afviser lejeforhøjelsen, selv om nævnet afgørelse sagligt set er korrekt.
Denne afgørelse er fornuftsstridig, fordi der stilles krav til den ene part om negativ bevisførelse. Dette er en logisk umulighed. Afgørelsen er tillige uhensigtsmæssig, fordi den sender et signal til udlejerne om, at det er umuligt at varsle lejeforhøjelse i småhuse, selv i tilfælde, hvor det er berettiget. Nogle udlejere tager den konsekvens, at de kun ændrer lejen ved genudlejning. Det bevirker, at der i samme ejendom kan være betydelig forskel i lejen hos gamle og nye lejere.
Virkninger af den nuværende lovgivning
Ovenstående eksempler viser, at de samme urimeligheder gør sig gældende, både i de tilfælde, hvor udlejeren kræver lejeforhøjelse, og de tilfælde, hvor lejeren kræver lejenedsættelse. I begge tilfælde træffer boligretterne ofte nogle helt urimelige afgørelser, f.eks. i tilfælde, hvor en lejer ikke kan bevise, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.
I huslejenævnene er sager om lejenedsættelse langt hyppigere end sager om lejeforhøjelse. Dette skyldes i en del tilfælde, at udlejerne på forhånd opgiver at føre sager om huslejeforhøjelser.
Selvom der er flest sager om lejenedsættelse, er det dog kun en lille del af de lejere, der kunne kræve lejenedsættelse, som indbringer deres sag for huslejenævnene. Nogle undlader, fordi de ikke kender reglerne. Andre afstår, fordi de ikke ønsker at blive part i en boligretssag med den usikkerhed, der følger deraf.
Samlet set bevirker den nuværende lovgivning, at lejen er for høj i småhusene. En meget stor del af den ulovligt høje leje betales af det offentlige gennem den individuelle boligstøtte. Ganske vist kan kommunerne indbringe sager om huslejens størrelse for huslejenævnet, hvis lejen og dermed boligstøtten er uforholdsmæssig stor. Men kommunerne bruger kun denne mulighed sporadisk, blandt andet fordi usikkerheden ved huslejenævnenes og boligretternes behandling af sagerne er for stor.
Eksempel på ændring af lejelovens § 32
(Forslag til ændringerne er markeret med fed skrift)
Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af $ 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6,stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Indbringes en tvist om lejefastsættelsen for huslejenævnet, skal huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1 i lov om leje. Ved en eventuel anke af huslejenævnets afgørelse til boligretten skal boligretten ligeledes fastsætte lejen på grundlag af oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v.