Alle indlæg af Jakob Lindberg

Om Jakob Lindberg

Født i 1949. Uddannet sociolog ved Københavns Universitet. Har været aktiv i lejerbevægelsen siden 1974. Lejerrepræsentant i flere huslejenævn. Boligdommer. Formand for Køge Lejerforening. Organisatorisk sekretær i Danmarks Lejerforeninger

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

4 marts 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Kommunevalget og lejerne – kampen om velfærden

10 december 2017

I snæver forstand har kommunevalget betydning for to spørgsmål. Hvor meget nybyggeri kommer der i kommunerne? – og hvordan forholder kommunerne sig til spørgsmålet om huslejeregulering i de private udlejningsboliger? Herom handler artiklen nedenfor, Den glemte boligdebat.

Men som lejere, har vi også en generel interesse i de emner, der som regel debatteres mest i kommunerne. Derom handler artiklen, Kampen om velfærden.

 

Kampen om velfærden

Af Jakob Lindberg

De fleste af os lejere befinder os i de økonomiske grupper, man kalder mellemindkomsterne og lavindkomsterne. Derfor har vi en interesse i alle de emner, der har at gøre med opretholdelse af velfærdssamfundet i bred forstand:

  • Folkeskolen, fordi vi ikke har råd til at sende vore børn på privatskoler.
  • Sygehusene, fordi vi ikke har råd til at blive lappet sammen på privathospitaler.
  • Medicintilskud, fordi billig medicin er nødvendig, hvis vi skulle blive alvorligt syge.
  • Ældreomsorg, fordi vi ikke kan købe os til tryghed.

Siden den nuværende regering kom til magten, har debatten på Christiansborg i høj grad stået mellem to fløje, som jeg vil kalde ”velfærdsfløjen” og ”skattelettelsesfløjen”. Velfærdsfløjen vil bruge det økonomiske råderum til at øge udgifterne til velfærd, mens skattelettelsesfløjen mener, at råderummet skal bruges til at sænke skatterne.

Velfærdsfløjen består af Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten.

Skattelettelsesfløjen består af de nuværende regeringspartier Venstre, Konservative og Liberal Alliance, samt Nye Borgerlige.

I mellem disse to blokke står De Radikale og Dansk Folkeparti, selv om de har vidt forskellige opfattelser af prioriteringerne mellem velfærd og skat. De Radikale er glade for skattelettelser. Dansk Folkeparti prioriterer velfærd højst, men er mere eller mindre bundet til at støtte regeringen.

Det nyeste parti i folketinget, Alternativet har ikke markeret nogen fast linje i denne diskussion.

 

Begmand

Valget blev samlet set en styrkelse af velfærdsfløjen og dermed en begmand til de partier, der prioriterer skattelettelser højere end opretholdelsen af velfærden.

 

 

Hele landet 2017

Procent af samtlige gyldige stemmer

 

 

Ændring i forhold til 2013

A: Socialdemokratiet 31,9 2,4
D: Venstre 22,7 -3,9
C: Konservative 8,6 0,1
O: Dansk Folkeparti 8,6 -1,5
Ø: Enhedslisten 5,9 -1,1
F: Socialistisk Folkeparti 5,6 0,0
B: Radikale Venstre 4,5 -0,2
Å: Alternativet 2,9 2,9
I: Liberal Alliance 2,5 -0,3
D: Nye Borgerlige 0,9 0,9
Andre lister 5,7 0,8

 

Den største fremgang fik Socialdemokratiet, der gik 2,4 procentpoint frem, medens Venstre gik 3,9 procentpoint tilbage.

Samlet gik velfærdsfløjen (A, F, Ø) frem fra 42,1 % i 2013 til 43,4 % i 2017. Enhedslisten gik 1,1 procentpoint tilbage, hvilket formentlig skyldes, at de har mistet stemmer til Alternativet, som strøg ind på den kommunale scene med 2,9 % af stemmerne.

Skattelettelsesfløjen (C, D, I, V) gik tilbage fra 38,1 % til 34,8 %. De Radikale holdt nogenlunde deres vælgerandel, mens Dansk Folkeparti gik tilbage med 1,5 procentpoint til 8,6 %.

Alt i alt må valget fortolkes som et rungende nej til ideen om at finansiere skattelettelser med besparelser på velfærdsområderne.

Jeg mangler at nævne de mange lokale lister, der stillede op i kommunerne. De gik en smule frem til 5,7% af stemmerne. De er vidt forskellige, og deres fremgang kan ikke fortolkes i en landspolitisk sammenhæng.

Hvad er et småhus?

 

I en udlejningsejendom:

Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening:

– betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

 

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening:

En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

 

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Retspleje for fattige

Siden 2008 har vi haft de såkaldte småsagsregler i retsplejeloven. Reglerne gør det sværere for folk med små indkomster at få deres ret, når sagerne skal behandles ved domstolene. Det udgør et særligt problem for lejere, fordi lejelovgivningen er kompliceret.

 

 

Af Jakob Lindberg

 

Det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven indeholder særlige regler om, hvordan domstolene skal behandle civile tvister om mindre krav, dvs. krav under 50.000 kr. Hensigten med reglerne var, at det skulle blive billigere for staten og forsikringsselskaberne at afgøre sådanne mindre tvister.

 

Parterne skal selv forberede

I sådanne sager, forudsættes det, at parterne selv forbereder sagerne frem til den endelige domsforhandling. Ved selve domforhandlingen kan parterne hyre en advokat til at svare for sig. Advokatens honorar kan maksimalt udgøre 2.500 kr inkl. moms.

 

De normale regler

Besparelsen er betydelig. Hvis en retssag, der drejer sig om 49.000 kr., skal afgøres efter de normale regler, vil taberen af retssagen blive omkostninger på typisk 20.000 kr til modpartens advokat og 20.000 kr til egen advokat, dvs. i alt 40.000 kr. Dette beløb betales af statskassen, såfremt taberen har fri proces.

Har taberen ikke fri proces, men retshjælpsdækning fra sin indboforsikring, reduceres statskassens udgift til 37.500 kr., mens taberen selv betaler 2.500 kr. i selvrisiko.

 

Småsagsreglerne

Behandles den samme sag efter småsagsreglerne, vil taberen kun skulle betale 2.500 kr. til modpartens advokat, og har han fri proces, dækker statskassen denne udgift.

Det kan umiddelbart se rimeligt ud, at staten forsøger at spare på udgifterne til retshjælp. Men reglerne rammer skævt og forstærker ulighederne i retssystemet.

 

Eksempel: Fraflytningssag.

Udlejeren var et alment boligselskab. Lejeren var en ung kvinde, der ikke havde advokat. Derimod var boligselskabet repræsenteret ved en advokat. Sagen havde ikke været behandlet i beboerklagenævnet.

Sagen drejede sig om en istandsættelsesudgift på 12.432 kr

Lejer tabte sagen, da hun ikke havde kendskab de formelle krav i forbindelse med fraflytning. Havde hun været repræsenteret af en advokat ville hun formentlig have vundet sagen, da boligselskabet ikke havde oveholdt tidsfristen for aflæggelse af endelig fyttteafregning i henhold til Vedligeholdelsesbekendtgørelse nr. 340 af 15/6 2006

 

Advokater siger nej

Folktinget gik ud fra, at parterne kunne få en advokat til at repræsentere sig for et honorar på 2.500 kr. Dette har vist sig at være urealistisk. En småsag varer typisk mellem 2,5 time. Advokater har meget forskellige krav til timeløn.

Ved såkaldt retsmægling – som kan sammenlignes med en småsag – har landsretterne fastsat en takst på 1.700 kr. pr time, eks. moms. Hvis man tager udgangspunkt i denne takst burde honoraret for at møde i en småsag være 4.250 kr.

Allerede af den grund siger mange advokater nej til at påtage sig småsager.

 

Dårlig forberedelse

Dertil kommer, at sagerne ofte er meget dårligt forberedt af parterne. Hvis man som advokat skal træde ind i en retssag på lejerens side, vil man ofte stå i den situation, at lejeren ikke har fremsat de relevante påstande og argumenter i tide. Dette forekommer tit. Ikke fordi lejeren er dum, men fordi han typisk hverken kender lejelovgivningen eller retsplejeloven.

Selv om advokaten fremsætter de rigtige påstande og argumenter under domsforhandlingen, vil sagen være tabt, fordi de skulle have været fremsat under forberedelsen, således at modparten kunne forberede sig på dem. I et sådan tilfælde vil dommeren typisk nægte dem fremsat, og lejeren vil tabe sagen.

 

Simple sager

Småsagsreglerne kan være berettigede i mange simple sager, f.eks. sager om manglende betalinger for en vare.

Her kan sælgeren selv anlægge småsagen og møde i retten uden at han behøver advokat, fordi sagen er simpel. Retten skal kun afgøre, om der foreligger en salgsaftale eller ej og hvilke vilkår, der gælder for salget.

Men da loven blev vedtaget, vedtog folketinget udtrykkeligt, at den også skulle gælde for boligsager. Dette var en brøler.

 

Boligretssager

Sådanne sager er meget mere komplicerede. Lejelovgivningen er så specielt et retsområde, at selv uddannede jurister – og også dommere – ofte går galt i byen, når de skal anvende reglerne. På grund af sagernes kompleksitet, har man skabt ordningen med lægdommere i boligsager.

Ved en sag om leje, kan én af parterne begære, at der skal være to lægdommere med til at afgøre sagen sammen med den juridiske dommer. Den ene lægdommer udvælges fra en liste, som udlejerorganisationerne har indstillet til, mens den anden udvælges fra en liste, som lejerorganisationerne har indstillet til.

På denne måde sikres det, at den nødvendige sagkundskab er til stede i dommerpanelet.

 

Undtagelse

Det siger sig selv, at en sag om en lejeforhøjelse typisk er lige kompliceret, når sagen drejer sig om 49.000 eller når den drejer sig om 51.000.

Derfor er det urimeligt, at man ikke undtog boligretssagerne fra reglerne om småsager. Heldigvis formulerede folketinget en undtagelse fra reglerne, således at dommeren under forberedelsen kan bestemme at sagen skal behandles efter de almindelige regler, selv om den drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Det kaldes at ”løfte sagen ud af småsagsprocessen”.

 

Ingen vejledning

Det er en jurist i byrettens sekretariat, der beslutter om sagen skal løftes ud af småsagsprocessen.

Mange af disse jurister er imidlertid meget uerfarne. Ofte har de ingen erfaring som dommere i boligretssager og tror derfor, at boligretssagerne er meget enkle. Derfor skønner de ofte fejl og nægter at løfte en sag ud.

Et andet problem er, at juristen i byrettens sekretariat har pligt til at vejlede sagens parter, for eksempel om hvilket materiale der skal fremsendes til retten og modparten og hvornår dette skal ske.

Dette er sjældent at juristen hjælper parterne eller tilbyder vejledning. Derved stilles parterne ulige, fordi den ene part har mere erfaring med retssager end den anden. Som regel er det til fordel for udlejeren, fordi udlejeren oftest er repræsenteret ved en advokat. Men det kan af og til være omvendt.

 

Eksempel

En fraflytningssag ved retten i Roskilde blev anlagt af udlejeren som en småsag. Den drejede sig om et krav på istandsættelse til en pris på ca. 5.000 kr. efter at lejerens depositum var modregnet. Lejeren påstod at hun skulle have tilbage betalt det meste af sit depositum – ca. 11.000 kr.

Jeg var sagsbehandler for lejeren i Køge Lejerforening, og da sagen var for lille til at engagere en advokat påtog jeg mig at forberede sagen. Jeg følte mig vis på, at sagen ville blive løftet ud af småsagsreglerne. Når det var sket, kunne lejeren engagere en advokat, og søge sagsomkostningerne dækket gennem sit forsikringsselskab.

Men juristen i rettens sekretariat synes ikke, at sagen var kompliceret og nægtede at løfte sagen ud.

Jeg var derfor nødt til at repræsentere lejerne ved domsforhandlingen. Den fik et uventet forløb. Ved starten af domsforhandlingen bad udlejeren om at få lov til at fremlægge nogle billeder, der skulle dokumentere, hvordan lejligheden så ud ved indflytningen. Det blev han nægtet af dommeren, fordi billederne ikke var fremlagt for lejeren under forberedelsen af sagen.

Udlejeren havde heller ikke fremlagt regninger for istandsættelsesarbejderne under forberedelsen og den håndværker, han havde indkaldt til at vidne for sig, udeblev. Sagen endte derfor med at lejeren fik mest medhold. Der blev indgået et forlig, således at lejeren fik udbetalt 6.000 af sit depositum.

Det er sandsynligt, at udlejeren kunne have vundet det meste af sagen, såfremt han havde været repræsenteret af en advokat.

Lejere på øer bliver diskrimineret

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

 

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

 

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

 

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

 

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

 

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

 

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

 

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

 

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

 

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel her på hjemmesiden

Kan man effektivisere den almene boligsektor

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.

Besparelse på boligydelsen trukket tilbage

Af Ole Kragelund

 

Tillykke til alle de pensionister, som modtager boligydelse fra Udbetaling Danmark – dvs. et statsligt tilskud til deres månedlige husleje.

Tillykke med, at regeringspartiet Venstre forleden måtte opgive at skære voldsomt ned på boligydelsen i årene 2017-2020. Ifølge finanslovs-aftalen ville nedskæringen ellers have skaffet statskassen ialt 1.350 millioner kr. over de næste fire år. Eller som de fire finanslovs-partier skriver 18.11.2016 på side 30 i deres aftale om finansloven for 2017:

“Det indebærer merudgifter på 200 mio. kr. i 2017, 300 mio. Kr. i 2018, 370 mio. Kr. I 2019 og 480 mio. Kr. I 2020.”

Citat slut. Og stor tak på vegne af alle nedskæringstruede boligydelse-modtagere. Takken rettes især til de dygtige medarbejdere i ÆldreSagen, anført af direktør Bjarne Hastrup.

Men også direktør Bent Madsen og hans medarbejdere i BL – Danmarks almene boliger – har gjort en stor indsats for at informere Folketingets medlemmer om konsekvenserne af de påtænkte nedskæringer på stats-tilskuddet til pensionisters husleje.

Informationerne og argumenterne var tydeligvis med til at få dansk Folkeparti til at skifte side, hvorefter der ikke mere var flertal i folketinget på den milliard-store nedskæring på boligydelsen.

Tilbage står bl.a. nu en præcisering af den enkelte lejers huslejebetaling for en andel af fælles-arealerne på de enkelte plejehjem/plejeboligcentre. Også på det punkt sætter jeg min lid til de to nævnte organisationer, ÆldreSagen og BL.

Både i min egen kommune og i resten af landet vil deres samarbejde med lokale kommuner og andre boligudlejere uden tvivl være påkrævet – især ved tvivlspørgsmål om den enkelte udlejers opkrævning fra den enkelte lejer, ikke mindst når det handler om betaling for fællesarealer.

 

Ole Kragelund, Rønde, er medlem af ÆldreSagen og Danmarks Lejerforeninger gennem Randers Lejerforening