Kategoriarkiv: Boligpolitik

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Den adskilte by – en fælles udfordring

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 – 2

Rapporten er udarbejdet af en arbejdsgruppe, der har bestået af

  • en universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen
  • en dommer med kendskab til reglernes anvendelse i praksis
  • en boligøkonom med kendskab til boligøkonomi og finansiering
  • en repræsentant for udlejere (EjendomDanmark)
  • en repræsentant for lejere (LLO)

Den indeholder en grundig beskrivelse af det private lejeboligmarked og den nuværende lovgivnings virkning på både lejere og udlejere. Rapporten munder ud i en række alternative forslag til, hvad man kan gøre for at løse problemet med de høje huslejer ved gennemgribende moderniseringer:

 

Model A. Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5-2

Forslaget indebærer, at muligheden for anvendelse af § 5 – 2, i boligreguleringsloven bortfalder. Fremadrettet beregnes forbedringsforhøjelser efter reglerne i § 5-1, i boligreguleringsloven, hvor lejeforhøjelsen bliver beregnet ud fra omkostningerne til forbedringerne.

Virkningen vil formentlig være at antallet af gennemgribende moderniseringer falder i København og Århus, hvor disse moderniseringer giver et meget højt afkast til udlejerne. Samtidig vil de meget store genudlejningsforhøjelser forsvinde. I de fleste provinsbyer vil ændringerne være mindre, fordi det i disse byer i forvejen er ligeså rentabelt for udlejerne at modernisere efter § 5, stk. 1.

 

Model B. Skærpet krav til energistandard ved § 5-2 moderniseringer

Forslaget indebærer, at energimærkningskravet for ejendomme, der kan foretage moderniseringer efter § 5 – 2, skærpes fra minimum D til minimum C. Det beløb, som en udlejer skal investere for at blive undtaget fra kravet om energimærke C forøges.

Virkningen af forslaget vil være at det bliver umuligt, at lave gennemgribende moderniseringer efter § 5 – 2 for ca 50 % af de boliger der er opført før 1960 med mindre at udlejerne samtidig laver energiinvesteringer. Hvis udlejerne gennemfører de rentable investeringer der er angivet i energimærket for hver enkelt ejendom, kan lejen stige til det lejedes værdi. De rentable energiinvesteringer angives til mellem 53.000 kr og 166.000 kr pr. bolig alt efter hvilket energimærke ejendommen havde før moderniseringen. Det vil forhindre mange gennemgribende moderniseringer og dermed huslejestigninger, men omfanget er uvist.

 

Model C. Forhøjelse af beløbsgrænser i boligreguleringslovens § 5-2.

Forslaget indebærer, at muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fastholdes, men fremadrettet hæves investeringsgrænserne til et beløb politikerne fastsætter

I øjeblikket skal en udlejer lave forbedringer for minimum 2.555 kr pr kvadratmeter for at kunne leje lejligheden ud efter § 5 – 2. En undersøgelse har vist, at udlejerne i gennemsnit laver forbedringer for 4.675 kr pr kvadratmeter. Politikerne skal derfor sætte investeringsgrænsen for minimum 5.000 kr pr kvadratmeter før det vil få nogen effekt på antallet af § 5 – 2 moderniseringer.

Antallet af § 5 – 2 moderniseringer vil formentlig falde betydeligt alle andre steder end i København, Frederiksberg og Aarhus. I de tilfælde hvor udlejerne vælger at bruge § 5 – 2 vil huslejestigningerne kunne blive større fordi udlejerne vil det forøgede investeringsniveau vil gøre lejlighederne mere attraktive.

 

Model D. Afskaffelse af § 5 -2 samtidig med en forhøjelse af det afkast, som anvendes for forbedringer i forbindelse med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1

Forslaget sigter mod at begrænse huslejestigningerne i den ældre del af de private udlejningsmarked, hvor stigningerne som følge af § 5 – 2 har været størst. Virkningerne vil være de samme som i Model A, dog således at udlejerne kompenseres ved at de får et større afkast, hvis de laver forbedringer efter § 5 – 1

Derudover har ekspertgruppen beskrevet 3 alternative modeller, som kan læses i selve rapporten, som kan hentes her:

https://www.trm.dk/media/4322/ekspertgruppens-rapport-om-boligreguleringslovens-5-stk-2.pdf

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

De rige bliver stadig rigere – og lejerne betaler regningen

Den nye regering vil bryde den negative spiral på det danske boligmarked, der gør det sværere og sværere for folk med små indkomster at bo i de store byer i Danmark. Held og lykke. Meget tyder på, at det bliver op ad bakke.

Af Jakob Lindberg

Billedresultat for penge

 

I 2007 kom den vestlige verden ud for endnu en af de kriser, som åbenbart er et tilbagevendende træk ved det kapitalistiske samfundssystem. Den manglende regulering på boligmarkedet var denne gang skyld i at millioner af boligejere havde købt ejendomme, som de ikke havde råd tl at sidde i.

 

Pyramidespillet

Nu kunne de ikke betale deres afdrag. Det satte en kædereaktion i gang: Bankerne begyndte af stramme op og ville ikke mere låne penge til deres kunder og til hinanden. Dernæst kom virksomhederne i vanskeligheder, fordi de ikke kunne betale lønninger, når de ikke kunne låne penge i bankerne. Mange virksomheder måtte dreje nøglen om, hvorefter lønmodtagerne havde endnu færre penge til at betale deres boliglån med. Det endte med, at staterne måtte træde til og forhindre storbankerne i at gå konkurs ved hjælp af bankpakker, betalt af skatteyderne.

Mange af os håbede, at denne krise ville blive startskuddet til at politikerne gjorde op med dette syge pyramidespil. Men det var naivt. Man gjorde ikke op med den grundlæggende skavank i det kapitalistiske samfund: at boligejerne får lov til at berige sig på resten af samfundets bekostning. Det sker ved at de får lov til at score de kæmpe arbejdsfrie gevinster, der kommer når deres boliger stige i værdi

Politikerne gjorde intet for at stoppe gældsætningen. Tværtimod. Man førte en økonomisk politik, der pressede renterne i bund. Man stimulerede, at boligejerne optog nye lån til at betale de gamle tilbage. Det har fået boligpriserne til at stige igen efter et kortvarigt fald i de sidste år af nullerne. Dermed har man lagt grunden til en ny krise og man har forstærket ulighederne i samfundet.

 

Ulighed

Finansanalytikeren Frank Hvid Petersen har i Politiken givet en glimrende fremstilling af denne deprimerende udvikling. Han skriver, at politikerne fører en såkaldt “trickle-down-politik”, hvilket betyder at hvis man sørger for, at de rige får en indkomst stigning på 10 %, så falder der nok 1 % af til de fattige. Det er en dyr kur, især for de fattige. Han fortsætter :

“Et simpelt regneeksempel viser, at det på ulighedsfronten ikke er småpenge, vi taler om. Den private boligmasse i Danmark er ifølge Danmarks Statistik over 4.000 mia. kr. værd.

Det vil sige, at for hver 1 procent boligpriserne i Danmark stiger, gør det boligejerne 40 mia. kr. rigere, og det gør det 40 mia. kr. dyrere for lejere at komme ind på ejerboligmarkedet. Antages det forsigtigt, at de rekordlave renter og den førte ’trickle-down’-politik har løftet boligpriserne herhjemme med 10 procent siden 2009, hvilket nok er lavt sat, så har det gjort boligejerne 400 mia.kr. rigere og gjort det 400 mia. kr. dyrere for alle andre at komme ind på ejerboligmarkedet.

Udviklingen har skabt social uro i flere lande og øget opmærksomheden blandt politikere, økonomer og centralbanker om problemet med dyre boliger, ulighed og segregering.

Men så længe hovedtankegangen bag en stor del af den førte økonomiske politik i EU, USA og Asien uforandret er at holde renterne nede og boligpriserne oppe, bliver det svært at vende udviklingen.

Måske det var på tide, at politikerne gav centralbankerne nogle nye mål at styre efter, f.eks. at de skal arbejde imod øget ulighed og segregering i stedet for at holde hånden under boligpriserne.” (Politiken den 1. november 2019)

Godt brølt løve!

 

Krisen og grisen

Da den store økonomiske krise startede i 1929 tog den svenske arbejderleder Per Albin Hansson op til Nordsverige for at forklare sine vælgere, hvad det var der var ved at ske. På et stort massemøde råbte han ud til forsamlingen: “Nu står verdens største krise for døren!” En gammel tunghør arbejder troede det var en gris han talte om og sagde begejstret: “Jamen det er godt, for kartofler det har vi jo selv. ”

Kan I ha’ en rigtig god jul

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Airbnb – velsignelse eller forbandelse

Airbnb er en tjeneste på internettet, der tilbyder turister og andre rejsende overalt i verden mulighed for privat indlogering i kortere tid. Tjenesten er en del af den såkaldte deleøkonomi, som har gjort det muligt for private boligejere at udleje deres egen bolig, når de ikke selv bruger den. Airbnb og andre lignende tjenester har dermed været med til at puste til den økonomiske vækst i hundreder af storbyer verden over – på godt og ondt.

 

Af Jakob Lindberg

Navnet, Airbnb er en forkortelse af Air-Bed-and-Breakfast, der bedst kan oversættes til ”Luft-Madras-og-Morgenmad”.

Tjenesten blev oprettet i 2008 af to studerende i San Francisco, USA, som havde svært ved at klare huslejen i deres dyre lejlighed. De fandt på at tjene lidt ekstra penge ved at tilbyde overnatning og morgenmad i deres egen lejlighed.

Bed-and-Breakfast har som fænomen eksisteret i århundreder, men har udviklet sig i takt med udviklingen af internettet. I mange år har man f.eks. kunnet booke sommerhuse og ferielejligheder på nettet uden at skulle være afhængig af postvæsenet og telefonen som mellemled mellem en rejsende kunde og en udlejer.

Med udviklingen af online betaling på verdensplan blev det i begyndelsen af 0-erne endnu nemmere for både kunde og udlejer at gennemføre aftaler om ophold. Det var disse teknologiske muligheder, som de to studerende udnyttede, da de skabte Airbnb.

Airbnb ejer ikke værelser og lejligheder, men fungerer som mægler mellem kunden og udlejeren. Airbnb har fastsat nogle spilleregler for de to parter, og som betaling herfor modtager Airbnb et honorar.

Vækst

Tjenesten blev i løbet af få år en kæmpe kommerciel succes. I februar 2011 passerede man den første million overnatninger. På det tidspunkt havde fænomenet spredt sig fra USA til andre verdensdele. Der blev oprettet kontorer i masser af hovedstæder – herunder København – og i juni 2012 meddelte Airbnb, at de første 10 mio overnatninger var nået. Heraf var 75 % fra markeder uden for USA.

Airbnb var så stor en succes, at man var i stand til at opkøbe konkurrende virksomheder. Senest har man i marts 2019 overtaget HotelTonight, et website for sidste-øjebliks-bestillinger af hotelværelser. Prisen var 400 mio dollars. Airbnbs markedsværdi er i 2019 ansat til 38 mia dollars eller ca 259 mia kroner.

Turisme skaber efterspørgsel

Bag firmaets kommercielle succes ligger udviklingen i den globale turisme. Velstandsudviklingen overalt i verden har gjort det økonomisk overkommeligt for hundreder af millioner mennesker at rejse til andre verdensdele. Medvirkende hertil har været billiggørelsen af flyrejser og liberalisering af reglerne for udrejse og indrejse i de fleste lande.

Før 1990 var det et særsyn at se russiske og kinesiske turister i Danmark. De eneste asiater, der kom til Danmark i større tal, var japanere. Det ændrede sig med murens fald og med den økonomiske opblomstring i Kina, Indien og andre asiatiske lande.

Denne udvikling har skabt et kolossalt behov for korttids-overnatning i hele Europa og særligt i hovestæderne og de største byer. Samtidig har realisering af det indre marked i EU skabt behov for boliger til migranter, hvilket yderligere har presset efterspørgslen efter korttids-overnatning.

Bagsider af medaljen

Enhver efterspørgsel skaber sit eget udbud. I dette tilfælde er udbyderne beboere i de store byer, som har lejligheder og værelser, de ikke udnytter fuldt ud. Beboerne kan være lejere, andelshavere, ejerlejlighedsejere eller ejere af enfamilieshuse. De har gennem Airbnb fået et forum, hvor de kan udbyde deres lokaler. Fælles for udbyderne er formentlig, at de selv sidder så dyrt i det, at de har behov for at få turisterne til at dække en del af boligudgiften.

Men det er ikke uden problemer at udleje gennem Airbnb. Korttidsudlejning skaber ofte problemer i forhold til naboer, udlejere og myndigheder.

Husordensproblemer

Et af problemerne er turisternes overtrædelse af de husordensregler, der gælder i en etageejendom. Når turisterne kun skal bo i en lejlighed i kort tid, har de ingen motivation for at tage hensyn til naboerne. Ansvarsfølelsen er omvendt proportional med opholdets længde. Samtidig er turisterne på ferie og opfører sig ofte derefter med hensyn til alkohol, støj og roderi.

Er man på hotelferie, bor man et sted, hvor den slags adfærd er almindelig. Et hotel har ansat personale, der kan skride ind over for husordensovertrædelser, hvis de bliver et problem for hotellets øvrige gæster.

Skadedyr

Et andet problem ved den voksende turisme er spredning af smitsomme sygdomme og skadedyr. Et eksempel herpå er problemerne med væggelus.

Væggelus er en lille blodsugende insekt, som om natten overfalder sovende mennesker. I sig selv er insektet ikke sundhedsfarligt, og i modsætning til f.eks. skovflåten er den ikke kendt for at bære på sygdomsfremkaldende bakterier eller virus. Men væggelus er en alvorlig plage, og de er særdeles svære at komme af med.

Væggelus gemmer sig om dagen i hulrum og sprækker i lejligheder, men også i madrasser, møbler, kufferter og lignende. Specielt det sidste medvirker til en global spredning af problemet.

Eksempelvis kan en turist have væggelus med i sin kuffert. Når han ankommer til sit midlertidige sted på rejsen – et hotelværelse eller et Bed-and-Breakfast – vil nogle af lusene sprede sig i lejligheden og angribe de efterfølgende brugere af rummet. Hvis der i en periode ikke er beboere i rummet, har man eksempler på, at væggelusene vandrer gennem sprækker i huset og angriber beboere i andre lejligheder.

Det er meget bekosteligt at bekæmpe væggelusene, hvis de først er kommet, fordi man ikke kan bruge gift, så længe en lejlighed er beboet. Som regel kræver en effektiv bekæmpelse, at beboeren midlertidigt genhuses i en anden lejlighed.

Som regel vil et angreb af væggelus medføre at man må kassere indbo og tøj for tusinder af kroner.

Konflikter omkring husorden og skadedyr har skabt et særligt behov for lejeregulering, som jeg vil gennemgå i det følgende.

Private lejeboliger

I Danmark er der snævre grænser for korttidsudlejning – i hvert fald, når det gælder lejeboliger.

Korttidsudlejning er reguleret gennem lejelovgivningen. Som udgangspunkt må man ikke overlade en lejelejlighed til andre uden udlejerens accept. Undtagelserne herfor står i lejelovens bestemmelser om fremleje: En lejer har ret til at fremleje højst halvdelen af sin lejligheds beboelsesrum til en anden person. Dette forudsætter dog, at der indgåes en fremlejekontrakt, og at kopi af denne fremsendes til udlejeren.

En lejer vil kunne benytte denne regel til korttidsudlejning, hvis han eller hun husker sin informationspligt over for udlejeren.

En lejer kan også fremleje hele sin lejlighed til en anden person, men kun når .. ”lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.” Der er derimod ikke ret til fremleje af lejligheden, fordi lejeren ønsker at spare penge eller fordi man gerne vil flytte sammen med sin kæreste andetsteds.

Også ved fremleje af hele lejligheden skal udlejer have kopi af fremlejekontrakten.

Disse regler har til formål at undgå ureguleret fremleje. En lejer, der ikke overholder informationspligten over for sin udlejer, risikerer at få ophævet sit lejemål i henhold til Lejelovens §  93, stk. 1, litra f. Denne bestemmelse giver udlejer ret til at ophæve lejemålet, .. ”når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.”

Mange private udlejere ønsker ikke, at der sker fremleje. Dels fordi de mener, det medfører et ekstra slid på ejendommen, dels fordi de ofte kommer under pres fra de andre beboere, som klager over støj fra de midlertidige lejere.

Almene boliger og private andelsboligforeninger

Tilsvarende regler findes i den almene lejelov, og her administreres reglen mindst lige så snævert som i den private udlejningssektor.

De private andelsboligforeningernes vedtægter følger som regel på dette punkt lejelovgivingen med hensyn til reglerne for fremleje og ophævelse af lejemålet.

Ejerlejligheder

De beboere, der har nemmest ved at bruge Airbnb, er ejere af ejerlejligheder og enfamilieshuse. Her er der ingen lejelov, der sætter grænser for korttidsudlejning. Hvis en ejerlejlighedsejer foretager korttidsudlejning, som medfører støjgener eller angreb af skadedyr, vil ejerforeningen være nødt til at anlægge en retssag med påstand om at ejerlejlighedsejeren skal sælge sin lejlighed.

På grund af beskyttelsen af den private ejendomsret, er sådanne sager meget sjældne, og det er endnu sjældnere, at sagen ender med et tvangssalg.

Boligpriserne presses i vejret

Airbnb og andre tjenester inden for dele-økonomien har medført en ny dynamik i turismeerhvervet. Pludselig har hotellerne fået konkurrence fra de private boligejere. Samtidig er der blevet skabt en åbning for, at spekulanter kan tjene penge på korttidsudlejning ved at opkøbe lejligheder eller villaer og udleje værelser på korttids-basis.

De nye muligheder for boligformidling har også gjort det nemmere for danske arbejdsgivere at tiltrække udenlandsk arbejdskraft. Airbnb mfl. har gjort det nemt for arbejdgiverne at komme i kontakt med boligejere, der gerne vil udleje deres boliger i kortere eller længere perioder.

Sandsynligvis er det denne faktor, der ligger bag ved det store efterspørgselspres på boliger, der på ny har sendt boligpriserne på himmelflugt. Jo flere erhvervsvirksomheder der importerer arbejdskraft, jo større bliver efterspørgselen på boliger og jo højere bliver prisen på ejerlejligheder og enfamilieshuse. Erhvervslivet vil bifalde denne udvikling, som er med til at nedbryde den barriere for vækst, som knapheden på boliger udgør.

En analyse fra Københavns Kommune har vist, at antallet af besøgende i København, der overnatter via Airbnb, fra 2012 til 2016 er steget fra godt 20.000 til godt 450.000 personer. Det fik dengang Københavns overborgmester Frank Jensen (S) til at advare om, at de mange udlejninger kan presse boligmarkedet i København.

Boligpolitik

Denne udvikling har skabt en ny skillelinje i dansk boligpolitik

De vækstorienterede partier som Venstre, Konservative, Liberal Alliance, og de Radikale støtter udviklingen af deleøkonomien, mens partier som Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti er mere forbeholdne ud fra en udlændingekritisk holdning.

SF, Enhedslisten og Alternativet har et modsigelsesfyldt forhold til denne udvikling. På den ene side er man kritisk over for dyrkelsen af vækst som den vigtigste parameter i politik. På den anden side ønsker man ikke at støtte Dansk Folkepartis brændemærkning af udlændinge som folkefjender.

Denne politiske skillelinje blev tydelig, da regeringen i 2017 fremlagde et forslag om lettere vilkår for deleøkonomi. I følge forslaget skulle en ejer kunne udleje sin bolig 90 dage om året. Lejeindtægten skulle være skattepligtig, men bundfradraget blev forøget.

I 2018 indgik VLAK-regeringen forlig med Socialdemokratiet, hvorefter tidsbegrænsningen blev nedsat til 70 dage om året.

Et eksempel på boligspekulation

En migrant-arbejder havde lejet et værelse i et parcelhus, beliggende i en af Københavns omegnskommuner. Parcelhusets ejer havde lejet det ud til en erhvervsvirksomhed, som havde EU-borgere ansat. Virksomheden videreudlejede huset som bolig for sine ansatte.

En af lejerne klagede efter sin fraflytning over huslejens størrelse. Det skete 10 måneder efter indflytningen, og sagen blev derefter indbragt for huslejenævnet af en lejerforening som krævede huslejen nedsat med virkning fra lejerens indflytning. Lejeren havde betalt 8.000 kr om måneden – eller 96.000 for et af de tre værelser i huset med adgang til fælles køkken, stue mm.

Huset var på knap 147 m2, og da lejerens andel var 1/3 deraf, rådede lejeren derfor over derfor 49 m2. Kvadratmeterlejen kan dermed udregnes til  96.000/49 = 1.959 kr/år ekskl. forbrug. En sådan kvadratmeterleje er langt over det lejedes værdi for et parcelhus af denne art i den pågældende kommune.

Da huslejenævnet fik sagen til behandling viste det sig, at lejeren ifølge lejekontrakten havde lejet hele huset og ikke kun et værelse. Hvis dette var rigtigt, ville kvadratmeterlejen kun være 653 kr pr år, hvilket ikke overstiger det lejedes værdi.

Lejerforeningen påpegede at lejekontrakten ikke var i overensstemmelse med de faktiske forhold, idet der beviseligt boede andre lejere i huset. Lejerforeningen påstod, at disse andre lejere også betalte husleje til udlejeren.

Det bestred udlejerens advokat. Han fastholdt, at det var den klagende lejer, der alene havde rådighed over hele huset, og at det måtte være den klagende lejer, der havde videreudlejet værelser til andre af virksomhedens ansatte.

Det lykkedes ikke huslejenævnet at komme til bunds i sagen. Nævnet forsøgte gennem lejerforeningen at skaffe dokumentation for, at de andre lejere også havde betalt leje til deres arbejdsgiver. Dette lykkedes ikke, og huslejenævnet måtte opgive at træffe afgørelse i sagen.

Som medlem af det pågældende nævn er jeg overbevist om, at lejerforeningen havde ret. Formentlig har den klagende lejer ikke forstået, hvad han har skrevet under på, grundet manglende kendskab til det danske sprog.

Airbnb og flygtningene

Tendensen til at Airbnb medfører stigende boligpriser og huslejer er ikke kun et amerikansk og dansk fænomen. Det kan formentlig konstateres i alle europæiske lande.

I USA er Airbnb blevet inddraget i striden om landets indvandringspolitik, som efter valget af Donald Trump er blevet endnu mere højspændt og giftigt end før.

Da Trump i 2017 annoncerede sit forslag om indrejseforbud for statsborgere i en række muslimske lande gik Airbnbs leder direkte ind i debatten og tilbød gratis overnatning til imigranter og turister, der var strandet i lufthavne som følge af forbuddet.

Artiklen har tidligere været bragt i on-line-tidsskriftet, Kritisk Debat

 

Links:

Artikel i Wikipedia

https://en.wikipedia.org/wiki/Airbnb

 

Artikel af Rachel More i tidsskriftet Slate, februar 2014: More Guests, Empty Houses

https://slate.com/business/2014/02/airbnb-gentrification-how-the-sharing-economy-drives-up-housing-prices.html

 

The Washington Post, 29 januar 2017: Airbnb offers free housing to refugees…

https://www.washingtonpost.com/news/the-intersect/wp/2017/01/29/airbnb-offers-free-housing-to-refugees-and-others-in-limbo-after-trumps-executive-order/

 

Artikel i Altinget, 14 marts 2017: Airbnb er en del af Københavns boligpolitik

https://www.altinget.dk/by/artikel/frank-jensen-airbnb-regulering-er-en-del-af-koebenhavns-boligpolitik

Artikel i Netavisen Pio, 16 maj 2018: Tilfredshed i København med loft over

Airbnb-udlejning

https://piopio.dk/tilfredshed-i-koebenhavn-med-loft-over-airbnb-udlejning

Kommunevalget og lejerne – kampen om velfærden

10 december 2017

I snæver forstand har kommunevalget betydning for to spørgsmål. Hvor meget nybyggeri kommer der i kommunerne? – og hvordan forholder kommunerne sig til spørgsmålet om huslejeregulering i de private udlejningsboliger? Herom handler artiklen nedenfor, Den glemte boligdebat.

Men som lejere, har vi også en generel interesse i de emner, der som regel debatteres mest i kommunerne. Derom handler artiklen, Kampen om velfærden.

 

Kampen om velfærden

Af Jakob Lindberg

De fleste af os lejere befinder os i de økonomiske grupper, man kalder mellemindkomsterne og lavindkomsterne. Derfor har vi en interesse i alle de emner, der har at gøre med opretholdelse af velfærdssamfundet i bred forstand:

  • Folkeskolen, fordi vi ikke har råd til at sende vore børn på privatskoler.
  • Sygehusene, fordi vi ikke har råd til at blive lappet sammen på privathospitaler.
  • Medicintilskud, fordi billig medicin er nødvendig, hvis vi skulle blive alvorligt syge.
  • Ældreomsorg, fordi vi ikke kan købe os til tryghed.

Siden den nuværende regering kom til magten, har debatten på Christiansborg i høj grad stået mellem to fløje, som jeg vil kalde ”velfærdsfløjen” og ”skattelettelsesfløjen”. Velfærdsfløjen vil bruge det økonomiske råderum til at øge udgifterne til velfærd, mens skattelettelsesfløjen mener, at råderummet skal bruges til at sænke skatterne.

Velfærdsfløjen består af Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten.

Skattelettelsesfløjen består af de nuværende regeringspartier Venstre, Konservative og Liberal Alliance, samt Nye Borgerlige.

I mellem disse to blokke står De Radikale og Dansk Folkeparti, selv om de har vidt forskellige opfattelser af prioriteringerne mellem velfærd og skat. De Radikale er glade for skattelettelser. Dansk Folkeparti prioriterer velfærd højst, men er mere eller mindre bundet til at støtte regeringen.

Det nyeste parti i folketinget, Alternativet har ikke markeret nogen fast linje i denne diskussion.

 

Begmand

Valget blev samlet set en styrkelse af velfærdsfløjen og dermed en begmand til de partier, der prioriterer skattelettelser højere end opretholdelsen af velfærden.

 

 

Hele landet 2017

Procent af samtlige gyldige stemmer

 

 

Ændring i forhold til 2013

A: Socialdemokratiet 31,9 2,4
D: Venstre 22,7 -3,9
C: Konservative 8,6 0,1
O: Dansk Folkeparti 8,6 -1,5
Ø: Enhedslisten 5,9 -1,1
F: Socialistisk Folkeparti 5,6 0,0
B: Radikale Venstre 4,5 -0,2
Å: Alternativet 2,9 2,9
I: Liberal Alliance 2,5 -0,3
D: Nye Borgerlige 0,9 0,9
Andre lister 5,7 0,8

 

Den største fremgang fik Socialdemokratiet, der gik 2,4 procentpoint frem, medens Venstre gik 3,9 procentpoint tilbage.

Samlet gik velfærdsfløjen (A, F, Ø) frem fra 42,1 % i 2013 til 43,4 % i 2017. Enhedslisten gik 1,1 procentpoint tilbage, hvilket formentlig skyldes, at de har mistet stemmer til Alternativet, som strøg ind på den kommunale scene med 2,9 % af stemmerne.

Skattelettelsesfløjen (C, D, I, V) gik tilbage fra 38,1 % til 34,8 %. De Radikale holdt nogenlunde deres vælgerandel, mens Dansk Folkeparti gik tilbage med 1,5 procentpoint til 8,6 %.

Alt i alt må valget fortolkes som et rungende nej til ideen om at finansiere skattelettelser med besparelser på velfærdsområderne.

Jeg mangler at nævne de mange lokale lister, der stillede op i kommunerne. De gik en smule frem til 5,7% af stemmerne. De er vidt forskellige, og deres fremgang kan ikke fortolkes i en landspolitisk sammenhæng.

Konspirationsteori baseret på uvidenhed

Professor på Aalborg Universitets Center, Hans Skifter Andersen mener, at parallelsamfundspakken – også kaldet ”ghettopakken” er begrundet i en konspirationsteori, som er uden baggrund i den danske og internationale forskning om integrationsproblemer

 

Af Jakob Lindberg

I kronikker i Berlingske Tidende og Politiken har Hans Skifter Andersen fremsat nogle særdeles kritiske kommentarer til loven om bekæmpelsen af parallelsamfund, som nu er ved at blive gennemført. Hans kritik bygger på mere end 20 års forskning i udsatte boligområder

I kronikken i Berlingske forklarer han at, udsatte boligområder opstår på steder, hvor de, der har valgmuligheder på boligmarkedet, ikke vil bo. Herved opstår der et tomrum, hvor de dårligst stillede grupper – f.eks. indvandrere – kan flytte ind.  De har få valgmuligheder og er derfor ofte henvist til at bo i almene boliger.

De køber sjældent ejerboliger, fordi de har lav indkomst og problemer med at få lån. De har også svært ved at få adgang til privat udlejning og andelsboliger.

Ifølge Skifter Andersen har de udsatte boligområder svært ved at tiltrække ’almindelige mennesker’, hvorfor de i stor udstrækning anvendes af personer udenfor arbejdsmarkedet og af indvandrere. Mange af disse boligområder har været inde i en negativ spiral, hvor de sociale problemer blandt en del af beboerne skaber dårlig medieomtale og gør det endnu sværere at tiltrække boligsøgende.

I nogle få tilfælde er områderne også præget af høj kriminalitet. Synlige sociale problemer kan også skabe utryghed og medvirke til øget fraflytning.

 

Fravalg

Der er ifølge Skifter Andersen en tendens til, at danske boligsøgende fravælger boligområder med mange indvandrere. Det starter allerede når andelen er over 20 pct., hvilket den er i mange almene boligområder, idet indvandrere i gennemsnit udgør mere end 20 pct. af beboerne i almene boliger.

De konkrete problemer i de udsatte boligområder er:

  • dårligt omdømme,
  • arbejdsløshed
  • sociale problemer
  • negativ social arv hos børnene
  • utilpassede og kriminelle unge
  • skoler og institutioner der er belastede af mange tosprogede og socialt belastede børn.

Skifter Andersen dokumenterer, at kommuner og boligselskaber med en stor indsats har haft succes med at inddæmme og mindske disse problemer. Der er dokumentation for, at der er relativt færre problemer i danske områder end mange steder i udlandet.

 

Den fraværende stat

Staten har ikke gjort ret meget for at løse disse problemer siden starten af nullerne. Skifter Andersen mener, at regeringerne siden da har gjort indsatsen sværere ved at bruge nedgørende betegnelser som ’ghettoer’, og ved gentagne gange at sætte bestemte bebyggelser i en gabestok.

Den metode, man har valgt til at udpege bebyggelser som ghettoer, er stort set uden sammenhæng med de konkrete problemer i bebyggelserne. Det synes at være tilfældigt, om det er arbejdsløshed, andel indvandrere, uddannelse eller domme for kriminalitet, der er afgørende for, om et område udpeges. I nogle tilfælde er der tale om, at områder kommer på eller af listerne, når blot et lille antal beboere bliver arbejdsløse eller kommer i arbejde.

 

Konspirationsteori

Hans Skifter Andersen skriver:

Den opfattelse af problemerne, som ghettoplanen bygger på, er baseret på nogle forkerte påstande om årsagerne til at de udsatte boligområder er opstået og hvad problemerne er i dem. Man kan sige, at planen bygger på en slags konspirationsteori. Påstanden er, at beboerne, og specielt indvandrerne, er søgt sammen i områderne for at danne såkaldte parallelsamfund og isolere sig fra det danske samfund. Det er en skarp og helt udokumenteret anklage, som står i modsætning til det vi ved fra forskningen.

Hans Skifter Andersen peger på, at mindre end 2 pct. af ikke-vestlige indvandrere i områderne ønsker at bo et sted med et flertal af indvandrere. Den viser også, at mere end 80 pct. har danske venner og bekendte. Der har også været en omfattende europæisk forskning som viser, at man ikke bliver mere arbejdsløs af at bo i sådanne områder. Man bor der derimod, fordi man er arbejdsløs, og mange flytter væk, når de får arbejde.

 

Ødelæggende plan

Det mest ødelæggende element i planen er ifølge Skifter Anersen at kravet om at reducere andelen af almene boliger til 40 pct. Det betyder i værste fald at op til 10.000 almene boliger skal nedlægges, enten ved nedrivning, ved salg som ejerlejligheder eller ved omdannelse til andre boligformer.

Da det kan være meget svært at få solgt et så stort antal boliger inden for kort tid uden tab, er der stor risiko for, at man bliver nødt til at rive dem ned. De vil være en katastrofe for en by som København, hvor manglen på billige boliger er høj.

 

Urealistisk målsætning

Den formulerede målsætning for ghettoplanen, at ‘der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030’er urealistiskifølge Hans Skifter Andersen.

– Man kan sige med meget stor sikkerhed, at der også i 2030 vil være boligområder med mange sociale problemer og mange indvandrere. Der har altid været områder i byerne, hvor de fattigste og socialt svage bliver opsamlet og hvor flertallet ikke vil bo. Selv om det skulle lykkes at ændre nogle af de nuværende udsatte boligområder markant, så vil de blive afløst af nye,skriver Hans Skifter Andersen.

Han fortsætter:

– Erfaringerne fra nedrivninger i Holland i områder, som havde langt større problemer end de danske, har vist, at de fordrevne sociale problemer i meget stor udstrækning genopstår i andre udsatte områder. Der er mange andre almene boligområder som også har en stor andel beboere på overførselsindkomst, men som ikke er på Regeringens liste over udsatte boligområder. De vil skulle modtage de udsatte boligsøgende der er forment adgang til områderne på ghettolisten og vil blive fremtidens udsatte boligområder.

Skifter Andersen peger på, at det er i disse mindre belastede områder, at kommunerne må bruge deres boligsociale anvisningsmuligheder og genhuse beboere fra ’ghettoerne’. Regeringen forbyder kommunerne at bruge alle de områder, der er kategoriseret som udsatte, hvilket er en meget stor del af de almene boliger.

 

Flere hjemløse

Skifter Andersen peger på, at ”ghettoplanen” vil betyde en væsentlig indskrænkning af boligmulighederne for de svageste i samfundet og give kommunerne store problemer med at løse boligsociale problemer. I de store byer vil det betyde flere hjemløse og at sociale problemer eksporteres til omegnen og yderkommuner. Løsningen på problemerne med de udsatte boligområder er ikke at nedlægge almene boliger, men tværtimod at øge antallet, så man kan fordele mennesker med sociale problemer over flere områder. Erfaringerne viser netop, at kommuner som Ballerup, Brøndby og Albertslund, med mange almene boliger, har færre problemer med udsatte boligområder.

 

Skifter Andersens konklusion

– Ghettoplanen er et helt uhørt politisk tiltag i Danmark, hvor meget drastiske foranstaltninger gennemtvinges baseret på løsagtige forestillinger om de problemer man vil løse og uden samarbejde med de involverede kommuner og boligselskaber. De bombastiske krav om nedbringelse af antallet af almene boliger, og truslen om ekspropriering, bør fjernes. I stedet bør man overlade det til kommuner og boligselskaber at afgøre hvad der bedst for den enkelte bebyggelse.

 

Kilde: Kronik af Hans Skifter Andersen i Berlingske Tidende den 23. oktober 2018

Besparelse på boligydelsen trukket tilbage

Af Ole Kragelund

 

Tillykke til alle de pensionister, som modtager boligydelse fra Udbetaling Danmark – dvs. et statsligt tilskud til deres månedlige husleje.

Tillykke med, at regeringspartiet Venstre forleden måtte opgive at skære voldsomt ned på boligydelsen i årene 2017-2020. Ifølge finanslovs-aftalen ville nedskæringen ellers have skaffet statskassen ialt 1.350 millioner kr. over de næste fire år. Eller som de fire finanslovs-partier skriver 18.11.2016 på side 30 i deres aftale om finansloven for 2017:

“Det indebærer merudgifter på 200 mio. kr. i 2017, 300 mio. Kr. i 2018, 370 mio. Kr. I 2019 og 480 mio. Kr. I 2020.”

Citat slut. Og stor tak på vegne af alle nedskæringstruede boligydelse-modtagere. Takken rettes især til de dygtige medarbejdere i ÆldreSagen, anført af direktør Bjarne Hastrup.

Men også direktør Bent Madsen og hans medarbejdere i BL – Danmarks almene boliger – har gjort en stor indsats for at informere Folketingets medlemmer om konsekvenserne af de påtænkte nedskæringer på stats-tilskuddet til pensionisters husleje.

Informationerne og argumenterne var tydeligvis med til at få dansk Folkeparti til at skifte side, hvorefter der ikke mere var flertal i folketinget på den milliard-store nedskæring på boligydelsen.

Tilbage står bl.a. nu en præcisering af den enkelte lejers huslejebetaling for en andel af fælles-arealerne på de enkelte plejehjem/plejeboligcentre. Også på det punkt sætter jeg min lid til de to nævnte organisationer, ÆldreSagen og BL.

Både i min egen kommune og i resten af landet vil deres samarbejde med lokale kommuner og andre boligudlejere uden tvivl være påkrævet – især ved tvivlspørgsmål om den enkelte udlejers opkrævning fra den enkelte lejer, ikke mindst når det handler om betaling for fællesarealer.

 

Ole Kragelund, Rønde, er medlem af ÆldreSagen og Danmarks Lejerforeninger gennem Randers Lejerforening