Kategoriarkiv: Boligpolitik

Højesteret: Lejere kunne ikke få fordel af værdistigninger i deres almene boliger

Lejerne i et almen boligselskab måtte ikke drage fordel af stigningerne på fast ejendom. Det bestemte Højesteret i en dom mellem Boligselskabet Vibevænget og forretnings-førerselskabet, KAB.

 

 

Af Jakob Lindberg

Danmarks største almene forretningsførerselskab, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab) administrerer en lang række lokale boligselskaber. Et af dem er Boligselskabet Vibevænget, som ejer 175 lejligheder i Københavns nordvestkvarter

Boligerne er opført i 1928 på initiativ af KAB før den nuværende lovgivning om alment byggeri blev vedtaget af folketinget. I de oprindelige vedtægter var Vibevænget omtalt som et ”parlamentarisk selskab” med egen bestyrelse. KAB var født forretningsfører for Vibevænget.

Lejlighederne var billige selv om de løbende blev moderniseret. En lejlighed på 105 m2 kostede i 2019 ca. 5.000 kr i husleje pr. måned

Efter de oprindelige vedtægter var Vibevænget nærmest en mellemting mellem et alment boligselskab, som vi kender det i dag, og en privat andelsboligforening.

 

Hjemfaldspligt

Da Vibevænget blev opført, havde Københavns Kommune en politik, der gik ud på, at grundene blev solgt med ”hjemfaldspligt”, således at grundene efter 100 år skulle leveres tilbage til kommunen. Denne politik var begrundet i, at det var kommunen og ikke de private ejere, der skulle have gevinsten ved de almindelige samfundsskabte værdistigninger på fast ejendom.

Da 100-års dagen for de fleste af disse byggerier nærmede sig kom et et politisk pres på Københavns kommune for at få ophævet denne hjemfaldspligt for andelsboligforeninger og almene boligselskaber. I 2003 fik Vibevænget lov til at frikøbe sig fra Københavns Kommune ved at betale 9,8 mio. kr., som blev finansieret ved et kreditforeningslån

 

Grundfondsbeviser

Vibevænget var ikke et almindeligt alment boligselskab. Det viste sig ved, at der i vedtægterne stod, at der til hver bolig var tilknyttet et såkaldt ”grundfondsbevis”. Prisen for de oprindelige grundfondsbeviser, som blev indbetalt af de første beboere var i 1928 kun 832 kr for en to-værelses lejlighed. Grundfonden på ca 191.000 kr blev brugt til at erhverve den grund, bebyggelsen blev opført på. Resten af den samlede anskaffelsessum på 1,6 mio kr blev finansieret ved lån.

Når en beboer flyttede fik hen udbetalt de 832 kr. I mange år blev dette beløb ikke reguleret, men der havde udviklet sig en praksis for, at den ny lejer betalte et beløb på f.eks. 50-100.000 kr til den fraflyttende lejer alt efter hvilke forbedringer, der var udført i lejligheden

I de oprindelige vedtægter fremgik det, at værdien af grundfondsbeviset ”afhænger af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”. En boligs værdi kan forøges, hvis den får en højere brugsværdi, f.eks. hvis den tilføres en kvalitet, den ikke havde før – for eksempel at der installeres centralvarme i stedet for opvarmning med kakkelovn. Boligens værdi kan også forringes, f.eks. hvis den forfalder på grund af dårlig vedligeholdelse.

Men for ejerlejligheders og andelslejligheders vedkommende kan lejeværdien også stige som følge af de almindelige stigninger på grundværdierne. For de private andelsboligers vedkommende legaliserede VK-regeringen i starten af 2000-tallet de såkaldte valuarvurderinger, som førte til at de enkelte andelsboliger steg kraftigt i pris.

 

Vedtægtsændringer

Det har måske været disse ændringer for andelsboligerne, som inspirerede bestyrelsen i Vibevænget til at ændre deres vedtægter. Det skete i 2015, hvor beboerne på en generalforsamling vedtog at lave boligselskabet om til ”Andelsboligforeningen Vibevænget”.

En af ændringerne var, at man fjernede omtalen af KAB fra vedtægterne. Dette gjaldt også bestemmelsen om at Vibevængets overskud i tilfælde af boligselskabets opløsning skulle afleveres til KAB. En anden ændring var, at værdien af andelsboligerne skulle reguleres efter reglene i andelsboligforeningsloven.

KAB nægtede at godkende vedtægtsændringerne.

I 2017 besluttede Vibevænget på en ekstraordinær generalforsamling at forøge den samlede værdi af grundfondsbeviserne fra 191.232 kr til ca 142 mio kr. Det betød at hvert grundfondsbevis fik en værdi af 11.963 kr pr m2. For en bolig på 105 m2 betød det at andelen fik en pålydende værdi af ca. 1,256 mio kr

 

Landsretten

Landsretten gav KAB ret på alle punkter.

For det første fandt dommerne at Vibevænget ikke ensidigt kunne lave om på vedtægterne, da det i de eksisterende vedtægter stod, at vedtægtsændringer skulle godkendes af KAB.

Dommerne bemærkede, at KAB’s nægtelse af at godkende ændringen af vedtægterne i 2015 hverken var usaglig eller urimelig, og de bemærkede…”at Vibevængets medlemmer på intet tidspunkt havde haft en berettiget forventning om at få ejerskab til Vibevængets samlede formue”.

Vedrørende værdien af grundfondsbeviserne fandt landsretten, at Vibevængets grundfond skal udgøre den kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale. Herudover kan grundfonden alene kan opskrives og reduceres udfra de forbedringer eller forringelser, som beboerne har foretaget. Derudover kan der ske en nedsættelse af grundfondsbevisernes værdi i tilfælde af fald i huslejen.

Dommerne fandt ikke, at Vibevængets generalforsamling havde lov til at foretage en opskrivning af grundfondsbevisernes værdi. Dommerne forkastede dermed Vibevængets fortolkning af ordene i de oprindelige vedtægter hvorefter værdien var ”.. afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”.

 

Højesteret

Vibevænget ankede landsrettens dom til højesteret, med påstand om, at KAB skulle anerkende, at opskrivningen af grundfondsbeviserne var gyldig. Men højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dette skete udelukkende ud fra en nærlæsning af Vibevængets vedtægt fra 1980, specielt § 7, stk. 2

Opskrivningen af grundfondsbeviserne på den måde, som Vibevænget havde vedtaget, havde karakter af en kursregulering af grundfondsbeviserne. Dermed blev værdien forøget betydeligt, uden at der tilføres grundfonden flere midler. Det blev oplyst i sagen, at f.eks. et grundfondsbevis på 832 kr. med 2017-opskrivningen vil få en værdi på 619.840 kr.

Efter ordlyden af vedtægtens § 7, stk. 2, er grundfondsbeviserne knyttet til og deres værdi afhængig af ”værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”,

Højesteret fandt ikke, at det fremgår af vedtægtsbestemmelsen, hvad der menes med ”afhænger af”, eller hvad der skal forstås ved ”fremtidige lejeværdi”, men Højesteret fandt, at bestemmelsen drejede sig om lejeværdien af en bestemt boligog ikke af ejendommen.

Der står der ikke i bestemmelsen at  grundfondsbevisets værdi skulle ændres som følge af  generelle konjunkturstigninger i ejendommens værdi. Dette taler imod, at medemmerne skulle have krav på en opskrivning af værdien. Højesteret pegede også på at Vibevænget ifølge vedtægtens § 1 har til formål bl.a. at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer billige boliger og varetage almene boliginteresser, hvilket også taler imod en opskrivning af grundfondsbeviserne til fordel for de nuværende lejere.

Højesterets dommere konkluderede, at vedtægtens § 7 ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Derfor blev KAB frifundet.

 

 

Vibevænget brød med KAB

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. april 2020 trådte skilsmissen mellem Vibevænget og KAB i kraft. Beslutningen herom blev truffet af Vibevængets ledelse, som konsekvens af udfaldet af landsretssagen om opskrivning af grundfondsbeviserne. Landsrettens dom blev senere stadfæstet af Højesteret.

Det er meget usædvanligt med ”skilsmisser” inden for den almene boligsektor.

Normalt antages det, at enkelte afdelinger inden for et boligselskab ikke kan melde sig ud af boligselskabet. I tilfældet Vibevænget, var der ikke tale om en afdeling, men om et datterselskab. KAB har valgt at acceptere skilsmissen.

 

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Den adskilte by – en fælles udfordring

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Kommunevalget og lejerne – kampen om velfærden

10 december 2017

I snæver forstand har kommunevalget betydning for to spørgsmål. Hvor meget nybyggeri kommer der i kommunerne? – og hvordan forholder kommunerne sig til spørgsmålet om huslejeregulering i de private udlejningsboliger? Herom handler artiklen nedenfor, Den glemte boligdebat.

Men som lejere, har vi også en generel interesse i de emner, der som regel debatteres mest i kommunerne. Derom handler artiklen, Kampen om velfærden.

 

Kampen om velfærden

Af Jakob Lindberg

De fleste af os lejere befinder os i de økonomiske grupper, man kalder mellemindkomsterne og lavindkomsterne. Derfor har vi en interesse i alle de emner, der har at gøre med opretholdelse af velfærdssamfundet i bred forstand:

  • Folkeskolen, fordi vi ikke har råd til at sende vore børn på privatskoler.
  • Sygehusene, fordi vi ikke har råd til at blive lappet sammen på privathospitaler.
  • Medicintilskud, fordi billig medicin er nødvendig, hvis vi skulle blive alvorligt syge.
  • Ældreomsorg, fordi vi ikke kan købe os til tryghed.

Siden den nuværende regering kom til magten, har debatten på Christiansborg i høj grad stået mellem to fløje, som jeg vil kalde ”velfærdsfløjen” og ”skattelettelsesfløjen”. Velfærdsfløjen vil bruge det økonomiske råderum til at øge udgifterne til velfærd, mens skattelettelsesfløjen mener, at råderummet skal bruges til at sænke skatterne.

Velfærdsfløjen består af Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten.

Skattelettelsesfløjen består af de nuværende regeringspartier Venstre, Konservative og Liberal Alliance, samt Nye Borgerlige.

I mellem disse to blokke står De Radikale og Dansk Folkeparti, selv om de har vidt forskellige opfattelser af prioriteringerne mellem velfærd og skat. De Radikale er glade for skattelettelser. Dansk Folkeparti prioriterer velfærd højst, men er mere eller mindre bundet til at støtte regeringen.

Det nyeste parti i folketinget, Alternativet har ikke markeret nogen fast linje i denne diskussion.

 

Begmand

Valget blev samlet set en styrkelse af velfærdsfløjen og dermed en begmand til de partier, der prioriterer skattelettelser højere end opretholdelsen af velfærden.

 

 

Hele landet 2017

Procent af samtlige gyldige stemmer

 

 

Ændring i forhold til 2013

A: Socialdemokratiet 31,9 2,4
D: Venstre 22,7 -3,9
C: Konservative 8,6 0,1
O: Dansk Folkeparti 8,6 -1,5
Ø: Enhedslisten 5,9 -1,1
F: Socialistisk Folkeparti 5,6 0,0
B: Radikale Venstre 4,5 -0,2
Å: Alternativet 2,9 2,9
I: Liberal Alliance 2,5 -0,3
D: Nye Borgerlige 0,9 0,9
Andre lister 5,7 0,8

 

Den største fremgang fik Socialdemokratiet, der gik 2,4 procentpoint frem, medens Venstre gik 3,9 procentpoint tilbage.

Samlet gik velfærdsfløjen (A, F, Ø) frem fra 42,1 % i 2013 til 43,4 % i 2017. Enhedslisten gik 1,1 procentpoint tilbage, hvilket formentlig skyldes, at de har mistet stemmer til Alternativet, som strøg ind på den kommunale scene med 2,9 % af stemmerne.

Skattelettelsesfløjen (C, D, I, V) gik tilbage fra 38,1 % til 34,8 %. De Radikale holdt nogenlunde deres vælgerandel, mens Dansk Folkeparti gik tilbage med 1,5 procentpoint til 8,6 %.

Alt i alt må valget fortolkes som et rungende nej til ideen om at finansiere skattelettelser med besparelser på velfærdsområderne.

Jeg mangler at nævne de mange lokale lister, der stillede op i kommunerne. De gik en smule frem til 5,7% af stemmerne. De er vidt forskellige, og deres fremgang kan ikke fortolkes i en landspolitisk sammenhæng.

Ghetto, pisto og parallelsamfund

De tre ord drejer sig om det samme, nemlig byområder som magthaverne mener frembyder særlige problemer.

GHETTO

En ghetto er en bydel med en ensartet befolkning, typisk med en bestemt etnisk baggrund eller fra en bestemt samfundsklasse. Ordet stammer fra italiensk. I 1500-tallet samlede myndighederne i Venedig alle jøderne i en bydel, som hed Ghetto. Bydelen blev spærret af om natten for at undgå, at jøderne skulle blande sig med den øvrige befolkning (se wikipedia).

Ordet er uheldigt at bruge i dansk sammenhæng, fordi det skaber associationer til fortidens jødeforfølgelser i Europa

PISTO

Ordet er et initialord, hvor de enkelte ord stammer fra følgende sætning: ”Projektområder for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden”. Dette ord bør anvendes i stedet for Ghetto

 

PARALLELSAMFUND

Ordet betegner et område, hvor beboerne lever et isoleret liv. De følger egne normer og regler, der er anderledes end det øvrige samfunds.

Besparelse på boligydelsen trukket tilbage

Af Ole Kragelund

 

Tillykke til alle de pensionister, som modtager boligydelse fra Udbetaling Danmark – dvs. et statsligt tilskud til deres månedlige husleje.

Tillykke med, at regeringspartiet Venstre forleden måtte opgive at skære voldsomt ned på boligydelsen i årene 2017-2020. Ifølge finanslovs-aftalen ville nedskæringen ellers have skaffet statskassen ialt 1.350 millioner kr. over de næste fire år. Eller som de fire finanslovs-partier skriver 18.11.2016 på side 30 i deres aftale om finansloven for 2017:

“Det indebærer merudgifter på 200 mio. kr. i 2017, 300 mio. Kr. i 2018, 370 mio. Kr. I 2019 og 480 mio. Kr. I 2020.”

Citat slut. Og stor tak på vegne af alle nedskæringstruede boligydelse-modtagere. Takken rettes især til de dygtige medarbejdere i ÆldreSagen, anført af direktør Bjarne Hastrup.

Men også direktør Bent Madsen og hans medarbejdere i BL – Danmarks almene boliger – har gjort en stor indsats for at informere Folketingets medlemmer om konsekvenserne af de påtænkte nedskæringer på stats-tilskuddet til pensionisters husleje.

Informationerne og argumenterne var tydeligvis med til at få dansk Folkeparti til at skifte side, hvorefter der ikke mere var flertal i folketinget på den milliard-store nedskæring på boligydelsen.

Tilbage står bl.a. nu en præcisering af den enkelte lejers huslejebetaling for en andel af fælles-arealerne på de enkelte plejehjem/plejeboligcentre. Også på det punkt sætter jeg min lid til de to nævnte organisationer, ÆldreSagen og BL.

Både i min egen kommune og i resten af landet vil deres samarbejde med lokale kommuner og andre boligudlejere uden tvivl være påkrævet – især ved tvivlspørgsmål om den enkelte udlejers opkrævning fra den enkelte lejer, ikke mindst når det handler om betaling for fællesarealer.

 

Ole Kragelund, Rønde, er medlem af ÆldreSagen og Danmarks Lejerforeninger gennem Randers Lejerforening

 

Boligminister: Grib ind over for ulovlige overskud!

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 31. oktober 2020

Boligministeren må gribe ind over for de ulovlige overskud i den almene boligsektor

 

Af Bodil Kjærum

Ifølge lovgivningen for den almene boligsektor må der ikke budgetteres med overskud. Der skal være balance mellem indtægter og udgifter. Mange almene boligorganisationer overholder ikke dette princip og opkræver massive overskud. Overskuddene er en tvangsopsparing gennem huslejen, som de almene boligselskaber påtvinger deres lejere.

En undersøgelse udarbejdet af Danmarks Lejerforeninger viser:

  • at der i alle afdelingerne tilsammen var ophobet et overskud på 2,66 mia kr ved afslutning af 2019-regnskaberne.
  • at under halvdelen, nemlig kun 46 % af boligerne, i 2018 levede op til balanceleje-princippet (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig).
  • at 10 afdelinger havde et opsamlet overskud på mindst 58.000 kr pr. bolig i 2019.
  • at 480 afdelinger med mere end 30.000 boliger havde et opsamlet overskud på mindst 15.000 kr pr bolig i 2019.
  • at det opsamlede overskud pr bolig i gennemsnit var 4.764 kr i 2019.
  • at de ulovlige overskud pr. bolig er steget med 62 % fra 2015 til 2019.

Den almene boligsektor er en helt uundværlig del af det danske velfærdssamfund. At Danmark er et af de mest lige samfund i verden skyldes ikke mindst, at vi gennem de sidste 100 år har bygget omkring 600.000 almene boliger, med en husleje, der er til at betale for almindelige mennesker.

 

Balancelejeprincip

Der er to vigtige forudsætninger for den almene sektors succés. Beboerdemokratiet og balancelejeprincippet. Beboerdemokratiet skal sikre lejernes indflydelse på deres egne boliger og balancelejeprincippet skal sikre, at de penge, lejerne betaler, bliver brugt på at vedligeholde og forbedre boligerne.

Det sidstnævnte er desværre ikke nogen selvfølge.
Danmark Lejerforeninger opfordrer boligminister Kaare Dybvad Bek til at få opstrammet regnskabsreglerne så der sættes et effektiv stop for den ulovlige og urimelige tvangsopsparing. For eksempel ved at boligselskaberne bliver forpligtet til at indtægtsføre hele opsamlede overskud på én gang og samtidig nedsætte lejen tilsvarende.

 

Kilde

For yderligere oplysninger eller spørgsmål i øvrigt, kan man kontakte:
Landsformand Bodil Kjærum, mob: 27 28 56 54 / mail: bodil-kjaerum@dklf.dk Hovedbestyrelsesmedlem Jakob Lindberg, mob: 24 81 86 94 / mail: lindbergherfoelge@gmail.com

Hadefuld sprogbrug truer integrationen i det almene byggeri

Er ”ghettolovgivningen” racistisk eller (kun) fremmedhadsk? Artiklen forsøger at præcisere begreberne.

Af Jakob Lindberg

Mordet i USA på den sorte statsborger, George Floyd under en anholdelse, har udløst gigantiske demonstrationer i store dele af verden. Også i Danmark har der været omfattende demonstrationer og heftig debat . Mange mennesker har påpeget, at der foregår ubehagelig mobning f.eks. i det daglige, hvor udtryk som ”perkere”, ”niggere” og ”gedekneppere” rammer borgere, der ser ud til at komme fra Mellemøsten eller Afrika.

I den private boligsektor viser racismen sig ved, at folk med et udenlandsk klingende navn ofte sorteres fra, når de søger bolig. På sammen måde oplever mange, at de aldrig kommer til samtale ved jobsøgning, fordi deres navn ikke er dansk.

 

 

Protest mod opsigelser

Men hvad med  det almene byggeri og specielt ”ghettolovgivningen”? Er den også racistisk eller fremmed-hadsk?

I Helsingør ligger bebyggelsen Nøjsomhedsvej, som er en afdeling af boligorganisationen, Boliggården. Afdelingen er kommet på ”ghettolisten”, først og fremmest fordi der bor mere end 50 % lejere, der kommer fra ikke-vestlige lande.  Som følge heraf har Boliggårdens ledelse besluttet at opsige et stort antal lejere med det formål at nedbringe antallet af ikke-vestlige lejere.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Et stort antal lejere har protesteret mod opsigelserne af deres boliger, hvilket betyder, at beboerne kan blive boende indtil sagerne har været igennem retssystemet. Dette har gjort opsigelsessagerne interessante for medierne og politikerne. I juni 2020 var boligminister Kaare Dybvad på besøg på Nøjsomhedsvej.

Her forsøgte direktøren for Boliggården Bent Christensen og boligminister Kaare Dybvad at miskreditere de protesterende beboere ved at antyde, at de nok var medlemmer af Hibz-Ut-Tahrir. Ifølge referatet i Helsingør Dagblad (11. juni 2020)  udspandt der sig følgende samtale på rundvisningen:

Kaare Dybvad ville gerne vide, om det er korrekt, at der blandt nogle af beboerne er en tilknytning til det islamiske politiske parti Hizb ut-Tahrir.

– Det har vi en klar formodning om, lød det fra Boliggårdens direktør.

Kaare Dybvad fortsatte:

– Hvis der er en tilknytning til Hizb ut-Tahrir, så er det et tegn på, at nogle af beboerne befinder sig i et parallelsamfund. De anerkender ikke vores folkestyre, de mener at kvinder er mindre værd end mænd, og alt er underlagt religiøse dogmer. Det er nogle værdier, der slet ikke er danske, og det er der grund til at være opmærksom på.

Dette kan kun forstås som et politisk angreb på de lejere, der ikke vil acceptere opsigelserne. På baggrund af en løs formodning – og uden skygge af bevis – sviner boligministeren de protesterende beboere til. Han tillægger dem nogle ubehagelige politiske motiver. Deres værdier er ”slet ikke danske”. Og koblngen til Hizb ut-Tahrir er endnu mere problematisk. Selv om organisationen kun bruger fredelige metoder, så er alene bruge af navnet nok til at få læserne til at tænke på terrorisme.

 

Fremmedfrygt

Ministeren leger med ilden. En beskyldning om terrorisme kan provokere til vold fra begge sider. Måske kommer der indlæg på de sociale medier fra folk, der er bange for, at bomberne begynder at sprænge på Nøjsomhedsvej. Måske bliver muslimer provokeret og sender modindlæg. I bedste fald bliver det ved ordene.

I værste fald fører konfrontationen til, at politikerne på højrefløjen rejser krav på Christiansborg om, at politiet skrider ind og anholder beboere med et udenlandsk navn. En ond spiral af fremmedfrygt kan blive sat i gang. De protesterende borgere skal være glade, hvis de slipper for at blive arresteret. Under alle omstændigheder har boligministeren stemplet dem som folkefjender.

Man kan ikke frigøre sig fra den mistanke, at Kaare Dybvads motiv er at påvirke dommerne i de kommende retssager. Hvis det er rigtigt, så er han ude på meget dybt vand. En boligminister må selvfølgelig ikke forsøge at lægge pres på domstolene. Kaare Dybvad begår i så fald et lovbrud, der er langt mere alvorligt end det, Inger Støjberg er blevet beskyldt for.

 

Systemisk fremmedhad

Politiken har i en leder den 6. juni 2020 betegnet anvendelsen af begrebet ”ghetto” som ”systemisk racisme”. Det ville være mere korrekt, at kalde det ”systemisk fremmedhad”, fordi det, der foregår i Danmark, ikke kun rammer fremmede racer men generelt indvandrere fra ”ikke-vestlige lande”.

Læs de officielle kriterier for en “ghetto” her

https://www.dklf.dk/artikler/hvad-skal-der-til-for-at-et-boligomraade-bliver-braendemaerket-som-en-ghetto/

Problemet kan bedst illustreres ved to tænkte eksempler

I boligområde A bor der 51 % beboere, som er sorte, men som kommer fra f.eks. USA, Storbrittanien og Frankrig. Til trods for deres hudfarve, vil dette boligområde ikke komme på ”ghettolisten” fordi de stammer fra vestlige lande.

I boligområde B bor der 51 % af borgere, som er hvide, men som stammer fra ikke-vestlige lande som Rusland, Ukraine, Kazakstan, Serbien, Georgien og Sydafrika eller fra Latinamerika. Dette område kommer på ”ghettolisten”

”Ghettopolitikken” vil jeg dermed betegne som systemisk fremmedhad. Det er systemisk – dvs. indbygget i ”systemet” fordi det er blevet en del af dansk lovgivning, at diskriminere mod beboere udfra deres oprindelse. Men det ville være forkert at kalde det for ”racisme”, fordi kriterierne for diskrimination ikke baserer sig på racebegrebet.

 

Fremmedhad og antisemitisme

Da man i 2018 vedtog loven om indgreb mod paralellsamfund, genindførte Lars Løkke Rasmussen og den daværende boligminister, Ole Birk Olesen samtidig begrebet ”ghetto”, om de boligområder, der skulle opløses. Derved genanvendte man et ord, som havde været et nøglebegreb for nazisterne under anden verdenskrig i deres forsøg på at udrydde verdens jøder.

Jødeforfølgelserne var 1900-tallets alvorligste forbrydelse mod menneskeheden, og alligevel brugte Løkke og Olesen det som en overskrift på deres boligpolitik. Deres hadefulde lovgivning var ikke rettet mod jøderne, hverken i Danmark eller andre steder. Alligevel vil jeg kalde de to herrer for systemiske antisemitter, fordi de har skabt et system, der anvender det antisemitiske begreb ”ghetto”.

Efter sin tiltrædelse sagde Kaare Dybvad, at han ikke selv ville bruge ordet ”ghetto”, men ordet står stadig i loven. Konklusionen er at paralellsamfundspakken er et udslag af systemisk fremmedhad under en antisemitisk overskrift.