Kategoriarkiv: Boligpolitik

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

Af
Blad nr
18. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik,

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund”. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Den adskilte by – en fælles udfordring

Af
Blad nr
17. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Vi mangler en plan B for klimaet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligpolitik, Miljø

Hvis vi skal komme i gennem de næste 50 år med de klimakatastrofer der vil indtræde, behøver vi først og fremmest handlekraft fra regering og folketinget.

Af Jakob Lindberg

Siden 1990 er CO2-udledningen fra de danske husholdninger faldet betydeligt – fra ca. 57 mio. tons CO2 i 1990 til 38 mio. tons i 2020. Især er forbruget af elektricitet, varme, vand og renovation faldet kraftigt, takket være udbygningen af den danske energiforsyning med vedvarende energi. I dag udgør dette forbrug 18 % af husholdningerne samlede udledning.

Det meste af dette forbrug har med vore boliger at gøre, men derudover er vores boligforbrug ikke nogen stor klimasynder. Kun 5 % af CO2-udledningen skyldes opførelse og vedligeholdelse af boligerne og nogenlunde den samme andel skyldes vores forbrug af elektronik og boligudstyr.

Da udviklingen inden for vedvarende energi og erstatningen af fyringsolie/gas med fjernvarme fortsætter i de kommende år, vil de CO2-udledninger, der har med boligerne at gøre, udgøre en stadig mindre del af CO2-udledningen i fremtiden. Inden for en overskuelig fremtid kan vi forvente, at det samlede boligforbrug vil udgøre mindre end 20% af de samlede udledninger.

Fortidens og fremtidens syndere

Tænketanken Concito vurderer, at vi i Danmark skal halvere vores udledninger af CO2 frem til 2030 i forhold til udledningerne i 2020, hvis Paris-aftalens klimamål skal holdes. Der er langt igen og meget kort tid til 2030. Befolkningens private udledninger er alene 6,5 tons pr indbygger og dertil kommer forbruget i hos staten og kommunerne og i erhvervslivet.

Regner vi det hele med, kommer vi op på 11 tons pr indbygger. Klimaeksperterne vurderer at vi på længere sigt (2050) skal ned på 2 tons CO2 pr indbygger, hvis vi skal undgå at klimaforandringerne løber løbsk. I så fald skal vi reducere vores forbrug med 9 tons pr indbygger. Det svarer til en reduktion på 82 %. Det bliver rigtig svært.

Transport og fødevarer

Tabellen her på siden viser, at føde- og drikkevarer og transport tilsammen udgør 19 mio. tons, hvilket svarer til 50 % af husholdningernes udledning. I disse to forbrugskategorier er der ikke sket noget fald af betydning i de sidste 10 år.

Vi har alle et ansvar, men nogen har mere, de skal rette op på end andre. Vi kan alle gøre noget for at nedsætte vores forbrug – spise mere bæredygtigt, rejse mindre osv. Det bør vi gøre. Men som mindre bemidlede lejere er det begrænset, hvor meget vi kan påvirke udviklingen. Det er afgørende, at regeringen og folketinget går forrest og tager de svære beslutninger som kun statsmagten kan gennemføre.

Spørgsmålet er, om vore ledere kan vise tilstrækkelig handlekraft. I mere end 30 år har vi været klar over, at Danmarks fødevareproduktion ikke var bæredygtig. Men hvad er der sket på området. Stort set intet. Danmarks husdyrproduktion er mega stor og bærer ansvaret for hovedparten af landbrugets CO2-udledninger. Er der gjort noget for at ændre på dette misforhold? Nej intet.

Regeringens ansvar

I mange år har klimabevægelserne foreslået, at der skulle indføres en CO2-afgift på landbrugets udledninger. Nu – omsider – er politikerne gået i gang med at diskutere, om det kunne være en god idé. Ja selvfølgelig. Det skulle bare være gjort for 20 år siden.

Men det blå flertal i Folketinget, som har regeret landet fra i 14 ud af de sidste 22 år, har opført sig som landbrugsorganisationernes nikkedukker. Hensynet til landbrugserhvervets interesser har være styrende for de borgerlige regeringer, hvad enten statsministeren hed Fogh eller Løkke.

Da Mette Frederiksens regering kom til magten i 2019 var der dog håb om at noget ville ske. Men ak. Socialdemokratiet turde ikke regere videre med de røde partier og de radikale. I stedet har man efter valget sidste år dannet regering med Lars Løkke og Jakob Ellemann. De er begge opdraget med troen på, at landbrugets interesser skal være styrende for, hvad der kan vedtages i Folketinget. Syltekrukken er endnu engang kommet i brug.

Stormfloder, tørke og havstigninger

Den globale opvarmning er et globalt problem. Vi har allerede udledt så meget CO2 til atmosfæren, at de negative virkninger, som stormfloder, tørke og havstigninger vil komme, selv om vi stoppede al udledning af CO2 i morgen. Vi kan desværre ikke stoppe den proces på kort sigt. Men jo hurtigere vi udfaser brugen af fossil energi (olie, kul og gas) jo nemmere bliver det at håndtere de negative følgevirkninger.

Hvor stiller denne udvikling lejerne? Lejerne hører til den fattigste del af befolkningen. Når klimaforandringerne for alvor sætter ind, vil det gå mest ud over de fattige.

Lad os tage et eksempel. Den bebyggelse, jeg bor i hedder Ringen og ligger i den nordlige del af Køge Kommune. Husene ligger meget lavt, da hele bydelen er opført på en strandeng. Allerede i dag kan vi mærke konsekvenserne af de stigende nedbørsmængder i Danmark, der er et resultat af klimaforandringerne.

Det betyder at det øverste lag af grundvand ligger 50 cm under jordoverfladen. Allerede i dag er flere lejligheder i bebyggelsen blevet fugtskadet af det stigende grundvand. Fortsætter denne udvikling kan hele Ringen og de omliggende parcelhuskvarterer blive truet af grundvandet. På længere sigt trues hele byen af det stigende havniveau i Køge Bugt

I øjeblikket forhandler vi med Landsbyggefonden om en helhedsplan, der blandt andet skal resultere i en forbedret afledning af regnvand, renovering af de fugtskadede boliger og meget andet. Planen vil formentlig vil koste mellem 50 og 100 mio. kr. at føre ud i livet. Takket være landsbyggefonden er der håb om, at pengene kan skaffes. De 134 beboere i Ringen har ingen mulighed for at betale et beløb i den størrelsesorden.

Plan B

Når vi taler om Køge Bugt må vi have gang i en offentlig debat om Klimaforandringernes Plan B. Vi ved, at de kommer en stigning i verdenshavene som følge af den globale opvarmning, men vi ved ikke om den bliver på 0,5 meter, 1 meter eller 2 meter, og vi ved ikke hvornår den kommer. Samtidig vil der komme flere katastrofehændelser i form af storme, kombineret med kraftigt regn.

I 1872 blev det østlige Danmark, Køge Bugtområdet, Møn Falster og Lolland ramt af den største stormflod i Danmarks historie.

Hvis noget lignende skulle ske igen vil det ikke kun være nogle få hundreder, der mister deres bolig. Så vil ofrene skulle tælles i titusinder, fordi Køge Bugt-området inklusive Købehavn har en befolkning, der nærmer sig 1 mio.

Lynetteholmen

Da Lars Løkke sidst var statsminister, fik han en lys idé. Han ville beskytte København mod havstigninger ved at opføre en kunstig ø nord for indsejlingen til Københavns havn. Den blev navngivet Lynetteholmen, og planen var, at man samtidig kunne skaffe plads til 40 tusinde nye beboere i København.

I dag ved vi, at Lynetteholmen aldrig kan beskytte København mod en stormflod. Kun hvis stormen kommer nordfra, kan Lynetteholmen være til gavn.

Kommer stormen østfra og sydfra vil Lynetteholmen ingen gavn gøre. Drop det projekt

Grundejerne skal selv betale

Sådan lyder beskeden, hvis man som grundejer gerne vil gøre noget for at beskytte sin ejendom mod en stormflod. Men princippet er forkert, når vi taler om miljøkatastrofer som dem, vi kan risikere at opleve i fremtiden. Stormfloder vil ramme tusinder af borgere på samme tid. ”Løs selv problemet” er et meningsløst svar til borgerne.

Vi skal forebygge problemerne. Bygge diger eller flytte byerne længere ind i landet eller noget helt tredje. Der skal findes kollektive løsninger. Betalingen skal ske over skatten. Og planlægningen skal i gang nu.

Fattige lejere kan blive fortroppen i den grønne omstilling

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligbyggeri, Boligpolitik

Statsstøtten skal målrettes således, at den kommer derhen, hvor der er mest brug for den – til de fattigste i samfundet.

Af Jakob Lindberg

Man kan ikke bruge de samme penge 2 gange. Alligevel sker det. I mange år har alverdens nationer mødtes til klimakonferencer og blevet enige om, at at bremse udledning af kuldioxid (CO2) til atmosfæren. Man har været enige om at investere i vindmøller, solceller og anden bæredygtig teknologi. Alligevel viser det sig, at mange lande har gjort det stik modsatte.

De fleste stater er blevet ved med at yde tilskud til opførelse af kraftværker, der bruger fossil energi, f.eks. kulkraftværker. Derved er skatteydernes penge blevet brugt til at gøre klimaforandringerne endnu værre, end de var i forvejen. En fransk chefforhandler ved klimakonferencerne kom med et grotesk eksempel: I 2022 havde Frankrig brugt 14 mia. Euro – ca. 100 mia. kr.- på at støtte kulforbruget i Frankrig. På globalt plan er støtten til kul- og oliesektorerne langt større end støtten til den vedvarende energi.

Mange vil tænke, hvad kommer det os ved, hvad de gør i Frankrig. Herhjemme giver staten ikke støtte til den fossile energi. Jo det gør vi – blandt andet på boligområdet. Det sker mere indirekte, f.eks. via skattesystemet.

Nybyggeri giver højere CO2 udslip

Hver gang der opføres en ny bolig, får ejeren et indirekte tilskud fra staten. Det sker ved at ejeren kan trække renteudgifterne fra i skatten. Ejeren kan også trække renterne fra ved at renovere boligen. Men da det er meget dyrere at opføre en ny bolig end at renovere, så er tilskuddet tilsvarende dyrere ved nybyggeri end ved renovering

I en rapport fra firmaet Rambøll fra 2020 sammenlignede man to forskellige former for energirenovering. Den ene var at renovere eksisterende bygninger ved at isolere tag og ydervægge i bygningen. Den anden var at bygge nye boliger. Ved begge metoder kan man opfylde de officielle målsætninger til boligernes energiforbrug og dermed til at nedbringe CO2-udslippet. Sammenligningen viste, at det er billigere at renovere boligerne end at opføre en ny bolig (ca. 13.000 kr. pr. m2). Renovering kostede 5.000 kr./m2. Nybyggeri kostede 13. 000 kr./m2.

Samtidig var CO2-udledningerne markant lavere – ca 200 kg. CO2-ækvivalenter ved renovering mod 400 kg ved nybyggeri. Kombinerer vi de to tal bliver resultatet, at reduktionen i CO2-udledningen bliver 4,6 gange større ved at renovere end ved at bygge nyt.

Derfor burde regeringen lave skattesystemet om, eller også burde man på anden måde favorisere indsatsen med at renovere eller vedligeholde boligerne.

Tvinger almene boligselskaber til nedrivning

Man gør det modsatte. Man tvinger f.eks. de almene boligselskaber til at nedrive gode moderne boliger og man tvinger dem til at sælge lejelejlighederne som ejerlejligheder. Nedrivning medfører i sig selv et øget CO2-udslip, som kunne være undgået, hvis man havde fortsat med at vedligeholde og renovere lejlighederne.

Ulemper ved salg af boliger

Salg af almene boliger som ejerlejligheder bevirker også et øget CO2-udslip. Processen starter med, at lejeren opsiges. De opsagte lejere skal genhuses, med mindre, de skal være hjemløse. Nogle af dem finder midlertidige plads hos venner og bekendte eller de bor illegalt på campingpladser. I bedste fald har de penge nok til at flytte ind i det dyre nybyggeri, hvis de er så heldige, at noget sådant findes i den egn, de bor i. Nybyggeri medfører i sig selv et øget CO2-udslip, men også i den nye ejerlejlighed, vil der ske en stigning i CO2-udledningerne.

De fleste ejere vil i forbindelse med købet investere i boligen, f.eks. ved at installere et nyt køkken og bad. Materialerne til køkkenet og transporten af håndværkerne vil bevirke et øget CO2 udslip. Prisen herfor vil ejeren betale ved at optage et lån, og renterne af lånet kan ejeren trække fra i skat. Derved har statskassen medvirket til at forværre klimaforandringerne.

Dertil kommer, at selve flytningerne medfører større benzinforbrug. Dermed øges CO2-udledningen yderligere.

Kommentar. Kampen mod parallelsamfund

Nedrivning og salg af almene boliger sker som led i kampen mod parallelsamfund i de udsatte boligområder, som tidligere blev kaldt ”ghettoer”. I dette blad har vi ofte kritiseret parallelsamfundsloven for at være diskriminerende, fordi den fører til forskelsbehandling mellem hvide og brune borgere. Politikerne på den danske højrefløj elsker parallelsamfundsloven, fordi de drømmer om at slippe af med indvandrerne fra Asien, Mellemøsten og Afrika. Dansk Folkeparti fandt på at kalde loven for et ”paradigmeskifte”, som er et fint ord for racisme. Der er i sig selv oprørende og menneskefjendsk. Men loven er altså også skadelig i forhold til den grønne omstilling og det er endnu værre. Det kommer til at skade os alle sammen, når havstigningerne ender med at gøre kystområderne i Danmark ubeboelige.

En klog mand sagde engang: Fordommene er en ensrettet gade med stopforbud for forstanden.

Jeg er enig.

 

 

 

 

 

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr
22. februar 2018
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr
22. februar 2018
Boligmangel, Boligpolitik, Privat udlejning

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Kommunevalget og lejerne – kampen om velfærden

Af
Blad nr
10. december 2017
Boligpolitik

10 december 2017

I snæver forstand har kommunevalget betydning for to spørgsmål. Hvor meget nybyggeri kommer der i kommunerne? – og hvordan forholder kommunerne sig til spørgsmålet om huslejeregulering i de private udlejningsboliger? Herom handler artiklen nedenfor, Den glemte boligdebat.

Men som lejere, har vi også en generel interesse i de emner, der som regel debatteres mest i kommunerne. Derom handler artiklen, Kampen om velfærden.

 

Kampen om velfærden

Af Jakob Lindberg

De fleste af os lejere befinder os i de økonomiske grupper, man kalder mellemindkomsterne og lavindkomsterne. Derfor har vi en interesse i alle de emner, der har at gøre med opretholdelse af velfærdssamfundet i bred forstand:

  • Folkeskolen, fordi vi ikke har råd til at sende vore børn på privatskoler.
  • Sygehusene, fordi vi ikke har råd til at blive lappet sammen på privathospitaler.
  • Medicintilskud, fordi billig medicin er nødvendig, hvis vi skulle blive alvorligt syge.
  • Ældreomsorg, fordi vi ikke kan købe os til tryghed.

Siden den nuværende regering kom til magten, har debatten på Christiansborg i høj grad stået mellem to fløje, som jeg vil kalde ”velfærdsfløjen” og ”skattelettelsesfløjen”. Velfærdsfløjen vil bruge det økonomiske råderum til at øge udgifterne til velfærd, mens skattelettelsesfløjen mener, at råderummet skal bruges til at sænke skatterne.

Velfærdsfløjen består af Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten.

Skattelettelsesfløjen består af de nuværende regeringspartier Venstre, Konservative og Liberal Alliance, samt Nye Borgerlige.

I mellem disse to blokke står De Radikale og Dansk Folkeparti, selv om de har vidt forskellige opfattelser af prioriteringerne mellem velfærd og skat. De Radikale er glade for skattelettelser. Dansk Folkeparti prioriterer velfærd højst, men er mere eller mindre bundet til at støtte regeringen.

Det nyeste parti i folketinget, Alternativet har ikke markeret nogen fast linje i denne diskussion.

 

Begmand

Valget blev samlet set en styrkelse af velfærdsfløjen og dermed en begmand til de partier, der prioriterer skattelettelser højere end opretholdelsen af velfærden.

 

 

Hele landet 2017

Procent af samtlige gyldige stemmer

  

 

Ændring i forhold til 2013
A: Socialdemokratiet 31,9 2,4
D: Venstre 22,7 -3,9
C: Konservative 8,6 0,1
O: Dansk Folkeparti 8,6 -1,5
Ø: Enhedslisten 5,9 -1,1
F: Socialistisk Folkeparti 5,6 0,0
B: Radikale Venstre 4,5 -0,2
Å: Alternativet 2,9 2,9
I: Liberal Alliance 2,5 -0,3
D: Nye Borgerlige 0,9 0,9
Andre lister 5,7 0,8

 

Den største fremgang fik Socialdemokratiet, der gik 2,4 procentpoint frem, medens Venstre gik 3,9 procentpoint tilbage.

Samlet gik velfærdsfløjen (A, F, Ø) frem fra 42,1 % i 2013 til 43,4 % i 2017. Enhedslisten gik 1,1 procentpoint tilbage, hvilket formentlig skyldes, at de har mistet stemmer til Alternativet, som strøg ind på den kommunale scene med 2,9 % af stemmerne.

Skattelettelsesfløjen (C, D, I, V) gik tilbage fra 38,1 % til 34,8 %. De Radikale holdt nogenlunde deres vælgerandel, mens Dansk Folkeparti gik tilbage med 1,5 procentpoint til 8,6 %.

Alt i alt må valget fortolkes som et rungende nej til ideen om at finansiere skattelettelser med besparelser på velfærdsområderne.

Jeg mangler at nævne de mange lokale lister, der stillede op i kommunerne. De gik en smule frem til 5,7% af stemmerne. De er vidt forskellige, og deres fremgang kan ikke fortolkes i en landspolitisk sammenhæng.

Boligpolitiske bomber

Af Bjarne Riisgaard
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligpolitik, Privat udlejning

Inflationens himmelflugt og liberaliseringen af lejeboligmarkedet har lagt en bombe under den sociale stabilitet i storbyerne.

 

Af Bjarne Riisgaard

Med det boligpolitiske ”septemberindgreb” sidste år, fik folketinget i sidste øjeblik demonteret en social bombe, men det var en akutløsning, der satte spotlys på et dybere problem med de sidste 25 års deregulering af det private udlejningsmarked.

Indtil midten af 1990`erne var omkostningsbestemte lejemål det mest almindelige på lejemarkedet udenfor den almene boligsektor. De sikrede et udbud af små billige boliger, der kunne opfange den stigende tilflytning til storbyerne fra ”prekariatet” – Dvs. lavindkomstgrupper med usikker jobsituation og dårlig privatøkonomi.

Prekariatet

”Prekariat”- betegnelsen blev oprindeligt introduceret af den britiske økonom Guy Standing, som beskrivelse af en ny socialgruppe, der gradvist vokser frem i de moderne postindustrielle samfund: I takt med den teknologiske udvikling ændres industristrukturen; andelen af ufaglærte eller kortvarige og lavtlønnede job i servicesektoren øges, på bekostning af mere traditionelle job på arbejdsmarkedet, og dermed skifter hele samfundet karakter. Som nutidens version af fortidens daglejere udgør dette prekariat også en stigende andel af storbyernes befolkning. For den gruppe er den almene boligsektor for dyr og ejerboligmarkedet slet ikke relevant. De små lejligheder i de ældre ejendomme var den løsning der passede til deres behov, og udbuddet fungerede dermed som social sikkerhedsventil.

Siden 90´erne er der imidlertid foregået en liberalisering på lejemarkedet, som gradvist har elimineret den type lejemål. Effekten var i starten moderat, fordi størstedelen af lejeboligmassen i storbyerne ejes af pensionskasserne, der indtil finanskrisen i 2008 primært så boligejendommenes rolle som et stabiliserende element i porteføljen, analogt med f.eks. statsobligationer, og med et tilsvarende sekundært krav til afkast. Det ændrede sig med den finansielle krise, fordi liberaliseringen på lejeboligmarkedet havde medført at afkastet på storbyejendommene kunne vokse, hvorimod de traditionelle værdipapirinvesteringer blev mere usikre efter krakket i 2008.

Modernisering

Derefter har især pensionskasserne i stor stil spekuleret i at renovere omkostningsregulerede boliglejemål efter den nu forhenværende Boligreguleringslov § 5 stk. 1, så de i stedet blev til ”moderniserede” og dermed markedsregulerede lejemål efter lovens § 5 stk. 2. ”Modernisering” som alternativ til vedligehold af de små lejligheder blev et investeringsredskab der kunne give fordoblede huslejer, og afkast der kunne blive bedre end de traditionelle værdipapirafkast. Ofte som ”greenwashing”, hvor renoveringerne markedsføres som klimavenlige, men altid med det resultat, at omkostningsregulerede lejemål bliver til mere lukrative markedsregulerede ditto.

Konsekvensen er blevet et privat lejeboligmarked hvor nybyggeri og ”moderniserede” lejemål har overtaget det meste af udbuddet i storbyerne. Alternativerne er enten ejerboliger eller dyre almene boliger, der er utilgængelige for tilflyttere med dårlig økonomi og ingen tilknytning til boligselskaberne. Sideløbende er indholdet af ”markedsregulering” blevet løsere. Det betyder i stigende grad også automatisk huslejestigning efter nettoprisindekset, som supplement til lejeforhøjelser med henvisning til generelle værdistigninger på boligmarkedet.

Udviklingen har dels udelukket prekariatet og andre lavindkomstgrupper som f.eks. folkepensionister fra en prismæssigt overkommelig bolig, og dels skabt en privatøkonomisk ustabil boligsituation for den lidt bedrestillede middelklasse der stadig bor til leje. Kombinationen af deregulerede markedskræfter, og pensionskasser med en mere hæmningsløst asocial strategi for ejendomsinvesteringer, har skabt en sprængfarlig social bombe.

Inflation

Det er blevet sat på spidsen af den accelererende inflation. Det lille privilegerede mindretal af lejere der stadig sidder i et omkostningsreguleret lejemål, har boligmæssigt kunnet holde sig oven vande. Derimod ser det værre ud for de relativt nye lejere i de markedsregulerede lejemål. Især dem med lejemål reguleret efter nettoprisindekset. Indtil Folketingets hasteindgreb i september 2022 stod den gruppe i akut risiko for at blive sat på gaden med kort varsel på grund af indeksets himmelflugt, og endnu flere med lidt mindre usikre markedsregulerede lejeaftaler risikerede stadig at skulle træde vande på ubestemt tid, uden udsigt til snarlig redning.

”Septemberindgrebet” fra 2022 var en redningskrans, som midlertidigt stabiliserede situationen, men det er et tidsbegrænset lovindgreb med kortvarig effekt. Lovindgrebet begrænser stigningen til 4 procent, og udløber til januar 2024. Det vil sige, at om ca. trekvart år kan indekslejeforhøjelserne slå igennem med fuld kraft, hvorefter krisen igen bliver akut…

Dermed har den aktuelle Inflation med dramatisk effekt afsløret hvor farlig kombinationen af et dereguleret lejeboligmarked og store asociale pensionskasser er: Det er en giftig cocktail, der kan blive fatal for samfundets stabilitet.

Besparelse på boligydelsen trukket tilbage

Af
Blad nr
6. december 2016
Boligpolitik
Af Ole Kragelund

 

Tillykke til alle de pensionister, som modtager boligydelse fra Udbetaling Danmark – dvs. et statsligt tilskud til deres månedlige husleje.

Tillykke med, at regeringspartiet Venstre forleden måtte opgive at skære voldsomt ned på boligydelsen i årene 2017-2020. Ifølge finanslovs-aftalen ville nedskæringen ellers have skaffet statskassen ialt 1.350 millioner kr. over de næste fire år. Eller som de fire finanslovs-partier skriver 18.11.2016 på side 30 i deres aftale om finansloven for 2017:

“Det indebærer merudgifter på 200 mio. kr. i 2017, 300 mio. Kr. i 2018, 370 mio. Kr. I 2019 og 480 mio. Kr. I 2020.”

Citat slut. Og stor tak på vegne af alle nedskæringstruede boligydelse-modtagere. Takken rettes især til de dygtige medarbejdere i ÆldreSagen, anført af direktør Bjarne Hastrup.

Men også direktør Bent Madsen og hans medarbejdere i BL – Danmarks almene boliger – har gjort en stor indsats for at informere Folketingets medlemmer om konsekvenserne af de påtænkte nedskæringer på stats-tilskuddet til pensionisters husleje.

Informationerne og argumenterne var tydeligvis med til at få dansk Folkeparti til at skifte side, hvorefter der ikke mere var flertal i folketinget på den milliard-store nedskæring på boligydelsen.

Tilbage står bl.a. nu en præcisering af den enkelte lejers huslejebetaling for en andel af fælles-arealerne på de enkelte plejehjem/plejeboligcentre. Også på det punkt sætter jeg min lid til de to nævnte organisationer, ÆldreSagen og BL.

Både i min egen kommune og i resten af landet vil deres samarbejde med lokale kommuner og andre boligudlejere uden tvivl være påkrævet – især ved tvivlspørgsmål om den enkelte udlejers opkrævning fra den enkelte lejer, ikke mindst når det handler om betaling for fællesarealer.

 

Ole Kragelund, Rønde, er medlem af ÆldreSagen og Danmarks Lejerforeninger gennem Randers Lejerforening

 

Lejerne bør samle sig i den røde blok

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Boligpolitik

En borgerlig regering – eller en regering hen over midten – vil være til stor skade for boligpolitikken. Sådan skrev Danmarks Lejerforenings formand før Folketingsvalget den 1. november 2022

Af Bodil Kjærum

Folketingsvalget den 1. november bliver på mange måder afgørende for Danmark og ikke mindst for lejerne.

Siden 2019 har rød blok haft den afgørende politiske indflydelse i landet. Socialdemokratiet har regeret med støtte fra Radikale, SF, Enhedslisten og de stærkt splittede folketingsmedlemmer fra Alternativet og Frie Grønne. Samarbejdet i rød blok har betydet, at Danmark så småt har begyndt opgøret med den mest skadelige bestemmelse i den private lejelovgivning, nemlig den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.  I forbindelse med sammenskrivningen af lejeloven er bestemmelsen nu at finde i lejelovens § 19 stk. 2.

Se her: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341

 

Blackstone-indgrebet

19 stk. 2-bestemmelsen har siden 1996 gjort det muligt for udlejerne at trække over 50.000 lejemål ud af den omkostningsbestemte leje ved at lave såkaldte gennemgribende moderniseringer i den gamle boligmasse.

Lejeniveauet i disse lejemål ligger ofte i intervallet 1.500-2.000 kr. pr kvadratmeter om året. Det svarer til, at lejligheder på 80 kvadratmeter koster mellem 10.000 og 13.333 kr. i leje hver måned (eksklusive varme).

Det såkaldte Blackstone-indgreb i 2020 betød at det blev sværere for udlejerne at gennemføre disse moderniseringer, blandt andet fordi de nu er tvunget til at lave energiforbedringer i lejlighederne, for at få lov til at hæve huslejen til det lejedes værdi.

Nu skal en lejlighed som minimum have energimærke D for at lejen skal kunne sættes op ved genudlejning.  Der er desuden strammet på andre bestemmelser, hvilket har betydet, at udlejerne taber flere sager i byretterne særligt i København, når lejerne protesterer mod de høje huslejer.

Se artiklen:

https://www.dklf.dk/artikler/gennemgribende-moderniserede-lejemaal/

 

 Uligheden på boligmarkedet

Men der er langt igen før vi kan sige, at boligpolitikken på det private lejemarked for alvor er vendt til gavn for lejerne.

For det første er der stadig stor knaphed på lejeboliger både i Hovedstadsområdet og i de store provinsbyer som Aarhus, Odense og Aalborg. Uanset Blackstone-indgrebet har udlejerne ingen problemer med at udleje de dyre lejligheder.

For det andet fortsætter den uheldige udvikling, hvor huslejereguleringen reelt forsvinder for de ældre lejligheder i småhuse opført før 1992. Det skyldes at lejerne i mange provinskommuner ikke er klar over, at de kan få sat deres husleje ned ved at klage til huslejenævnet. Når ingen bruger en rettighed, så visner den.

For det tredje presses huslejerne i vejret på grund af de kolossale prisstigninger på ejerboliger, som Danmark har oplevet i de sidste 10 år. I dag kan ejerne af ejerlejligheder i København og andre store byer få store skattefrie milliongevinster ved at sælge deres lejligheder. Når priserne på ejerlejligheder er kommet så højt op, bliver særligt København og omegnskommunerne lukket land for lønmodtagere med små og mellemstore indkomster.

For det fjerde er der stadig ikke kommet gang i byggeriet af almene boliger. På trods af, at kommunerne har mulighed for at bestemme at op til 25 % af de nybyggede lejligheder skal være almene boliger, så sker det ikke. Nogle kommuner undlader at benytte denne mulighed. I andre kommuner, træffer man beslutning om det, men man følger ikke op på det og kontrollerer, at pensionskasserne og andre bygherrer reelt bygger de almene boliger.

 

Nedrivninger

I 2018 vedtog et bredt flertal i Folketinget med Lars Løkke i spidsen, at de såkaldte ”ghettoer” skulle fjernes fra det danske landskab. Det skulle ske ved nedrivninger og salg af almene boliger som ejerlejligheder. Socialdemokratiet og SF støttede dette indgreb, mens Radikale, Enhedslisten og Alternativet stemte imod.

Danmarks Lejerforeninger og den øvrige lejerbevægelse protesterede mod ”ghettoloven”, men den socialdemokratiske regering fortsatte, hvor Lars Løkke slap. Den eneste positive ændring, der er sket er, at man har fjernet det antisemitiske begreb ”ghetto” fra loven og erstattet det med ”udsatte boligområder”

Det går heldigvis meget langsomt med at få nedrivningerne gennemført. Der er stadig tid til at droppe denne politik, som skal betales af lejerne. Men ophævelsen af nedrivningsloven bør ske før nedrivningerne for alvor kommer i gang.

 

Stop Mette Frederiksens flirt med Lars Løkke

Det ser ikke ud til, at det kommende valg ender med et flertal til blå blok. Venstre og Konservative har samtidig afvist muligheden af at støtte en regering, med Mette Frederiksen som statsminister.

Men en mindretalsregering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og Moderaterne er en mulighed. Det vil give Lars Løkke – nedrivningspolitikkens fader – afgørende indflydelse på regeringens boligpolitik.

Det eneste der kan forhindre det er, hvis valget ender med et flertal bestående af følgende partier: Socialdemokratiet, Radikale, SF, Enhedslisten og Alternativet.

Stem som lejer!