Kategoriarkiv: Almen udlejning

Betalte 18.000 for meget for almen bolig

Læs om hvordan administrationsselskabet KAB trækker for mange penge op af lejernes lommer

 

 

Af Jakob Lindberg

Bebyggelsen Ravnsborg ligger i Køge Kommune og er en del af Sydkystens Boligselskab, som administreres af Danmarks største selskab inden for den almene boligsektor, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab).

Ravnsborg består af 70 lejemål opført som rækkehuse i 2011. I 6-års perioden 2013-2018 har der hvert år været et betydeligt overskud på mellem 250.000 kr og 650.000 kr. Kun i 2014 var der et mindre underskud på 97.000 kr.

Overskud og underskud opføres på en særlig konto (konto 407) i afdelingens regnskab. Ved udgangen af 2018 stod der 1.298.998 kr på denne konto. Det betyder, at hvert lejemål i tidens løb har betalt 18.557 kr for meget i leje.

Alene i 2018 betalte hver lejer 7.633 kr for meget i leje.

Balanceleje

Princippet om balanceleje betyder, at afdelingen ikke må opkræve højere leje end det, der kan dække de direkte udgifter til driften samt et beløb til henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. De eneste former for profit, der må lægges oven i, er et lovpligtigt beløb til boligselskabets dispositionsfond og arbejdskapital.

Hvis den opkrævede leje overstiger udgifterne, er der tale om overskud. Administrationsselskabets økonomimedarbejder kan aldrig ramme helt præcist, når der skal laves et forslag til budget for afdelingen. Når året er gået, vil der altid være et lille overskud eller et lille underskud.

Men i øjeblikket er inflationen så lav i Danmark, at en erfaren administrator bør kunne ramme plet med en margen på plus/minus 2.000 kr pr lejemål.

Overbudgettering

Det har imidlertid vist sig, at de administrerende selskaber som f.eks. KAB ikke bestræber sig på at ramme plet, men tværtimod overbudgetterer.  Det sker tilsyneladende systematisk.

Overbudgettering forekommer, når man i budgettet sætter udgifterne for højt og indtægterne for lavt.

I tilfældet, Ravnsborg ser tallene således ud:

År:       Overskud pr bolig              

2013:   9.329

2014:  -1.393  (underskud)

2015:   3.608

2016:   8.303

2017:   5.207

2018:   7.633

Kun i år 2014 ramte KAB plet.

Indtægtsføring af overskud

Hvis der alligevel kommer et overskud, siger reglerne, at det skal indtægtsføres ved den førstkommende budgetlægning efter at regnskabet er færdigt.  Derved bliver lejen nedsat, eller stigningen bliver mindre.

Administrator skal indtægtsføre overskuddet over højst 3 år. Det er ikke sket fuldt ud i afdeling Ravnsborg. En del af overskuddet stammer fra perioden 2013-15 og burde være helt udlignet. Ved budgettet for 2020 skal der derfor indtægtsføres følgende beløb:

Tal for 70 boliger                                              Kr

Rest fra perioden 2013-15:                         590.028

1/3 af overskud 2016:                                 193.732

1/3 af overskud 2017:                                 121.494

1/3 af overskud 2018:                                 178.097

I alt                                                                  1.083.351

Af de 1.083.351 blev 358.000 indtægtsført i 2019. Resten er 725.351, som skal indtægtsføres i 2020. Beløbet er det mindste, man kan indtægtsføre, hvis KAB skal overholde reglerne.

På afdelingsmødet i efteråret 2019 blev det besluttet kun at indtægtsføre 485.000 kr. Der er altså indtægtsført 240.351 kr for lidt. Da der er 70 boliger på Ravnsborgvej, betyder det, at de 70 lejere i på Ravnsborgvej kommer til at betale 3.434 kr for meget i 2020 eller 286 kr for meget hver måned.

Man ved endnu ikke, hvor stort årets overskud bliver i 2019 og 2020, hvis det bliver lige så højt som gennemsnittet for perioden 2013-18, så vil beboerne ved udgangen af 2020 stadig have betalt 1.158.644 kr for meget eller 16.552 kr pr bolig.

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Store ulovlige overskud i den almene sektor

Manglende overholdelse af non-profit-princippet truer med at ødelægge den almene boligsektor gode ry. Det opsamlede overskud er steget med 75 % på tre år

 

Af Jakob Lindberg

Selvom den almene boligsektor officielt drives på non-profit-basis, opkræves der store overskud i de almene boligafdelinger. Mellem 2015 og 2018 er det årlige overskud steget med 40 %. I 2018 var overskuddet 1,3 mia kroner.

De almene boligafdelinger hober penge op til ingen nytte. Ved udgangen af 2018 var det opsamlede overskud i sektoren på 2,8 mia kroner Ved udgangen af 2015 var det kun 1,6 mia kroner. Dermed er det samlede overskud steget med 75 % på kun tre år.

 

Boligorganisationerne holder på pengene

Efter reglerne skal det opsamlede overskud bruges til at nedsætte huslejen eller mindske eventuelle huslejestigninger.

Mange almene administrationsselskaber overholder dog ikke reglerne herom. I stedet holder de på pengene. Dette truer med at ødelægge lejernes og offentlighedens tiltro til at boligorganisationerne drives uden profit-motiv. Derved risikerer administrationsselskaberne også at ødelægge den almene boligsektors gode ry.

Danmarks Lejerforeninger har lavet en undersøgelse af regnskaberne for 2015 og 2018, der dokumenterer dette.

 

Balancelejeprincippet

Undersøgelsen viser, at der i stort omfang ophobes overskud i de almene afdelinger i strid med det princip om balanceleje, der officielt gælder for sektoren. Med balanceleje menes, at lejen i en almen afdeling (bebyggelse) fastsættes således, at den kan dække de udgifter, der er i afdelingen. Der må således ikke budgetteres med overskud.

Hvis der alligevel kommer et overskud, skal dette tilbageføres til lejerne som en indtægt i de efterfølgende år, hvorved lejestigninger kan undgås eller formindskes.

Undersøgelsen viser, at de almene boligorganisationer, som administrerer afdelingerne, kun i ca. halvdelen af tilfældenene opfylder dette princip.

 

Det årlige overskud var 1,3 mia kr i 2018.

I 2018 var årets overskud 1,30 mia kr for alle afdelinger tilsammen. I 2015 var overskuddet kun 0,93 mia kr. På tre år var det årlige overskud derfor steget med 40 %, hvilket er langt over den almindelige inflation i samfundet.

De penge, som en boligafdeling får i overskud, skal opspares og bruges til at nedsætte lejen i de følgende år. Mange administratorer foretrækker dog at holde på pengene, således at det kun er en del af dem, som bliver ført tilbage til lejerne.

Derved stiger det opsamlede overskud år efter år.

 

Hvad er opsamlet overskud

Med opsamlet overskud (eller underskud) menes summen af overskud/underskud, siden man begyndte at registrere dette omkring 2010.

I den almene sektor er der fælles regnskabsregler. Efter de fælles regnskabsregler i den almene sektor regler skal det samlede overskud/underskud ved årets slutning bogføres på en konto i passiverne, der kaldes opsamlet resultat.

 

Store forskelle mellem boligorganisationerne

I undersøgelsen er det opsamlede overskud for hver enkelt afdeling blevet udregnet. Derudfra er hver afdeling placeret i kategorierne efter hvor stort de opsamlede overskud var. Resultatet ses her:

Overskudskategori Antal boliger Andel i % af alle boliger Opsamlet overskud i gennemsnit pr bolig
3. grads overskud

(mindst 15.000 kr/bolig)

31.185 5,4 22.941
2. grads overskud

(5.000-14.999 kr/bolig)

221.948 38,7 8.510
1. grads overskud og balance

(op til 4.999 kr/bolig)

262.577 45,7 2.179
Underskud 58.334 10,2 -6.376

 

Det ses, at i mere end 31.000 boliger har beboerne over de sidste 10 år betalt 22.941 kr for meget i husleje. Dvs. knap 191 kr for meget hver måned.

Beløbet er et gennemsnitstal. Der findes 3 afdelinger hvor det opsamlede overskud er over 100.000 kr/bolig, og der findes 22 afdelinger, hvor det opsamlede overskud er over 50.000 kr/bolig.

 

Årsager

Grunden til de store overskud er, først og fremmest, at administratorerne i forretningførerselskaberne finder det bekvemt, at der er overskud på afdelingernes regnskaber. Derfor overbudgetterer de fleste af dem. Det vil sige, at de overvurderer udgifterne og undervurderer indtægterne

Andre undlader de at føre årets overskud tilbage som en indtægt i budgettet, således som reglerne siger.

En anden årsag er, at langt de fleste afdelingsbestyrelsesmedlemmer og menige beboere ikke har indsigt i regnskaberne, og at de derfor vælger at stole på konsulenten fra administrationen, når budgetterne skal godkendes.

En tredje årsag er, at den kontrol, som kommunerne fører med de almene boligorganisationer er meget overfladisk. Tilsynet forlader sig på, at et revisionsfirma har godkendt regnskabet, og revisorerne gør kun meget sjældent opmærksom på overtrædelserne af reglerne om overskud.

Derfor får overtrædelserne af princippet om balanceleje lov til at fortsætte.

En kopi af undersøgelsen kan rekvireres hos Jakob Lindberg ved henvendelse til koege@dklf.dk

Fra ghetto til pisto

Siden Lars Løkke bebudede, at han vil afskaffe ghettoerne, har debatten om raset om ordet ”ghetto”. Mange lejere i den almene boligsektor har kritiseret ordet. Det er blevet set som en nedværdigende betegnelse, der påklistres nogle boligområder, som regeringen og deres bedsteborgerlige vælgere ikke kan lide.

Af Jakob Lindberg

Ordet ”ghetto” er et levn fra de tider i Europa, hvor man spærrede jøderne inde i særlige kvarterer for at undgå, at de blandede sig med den lokale befolkning. Når regeringen bruger ordet om et alment boligområde, siger man mellem linjerne, at beboerne er lige så uønskede som jøderne var den gang. Brugen af ordet ghetto er en selvmodsigende form for antisemitisme,

Ghettoen i Warszawa under 2. verdenskrig

fordi regeringen jo netop ønsker at integrere de pågældende beboere i samfundet. Men selvmodsigende eller ej: Det lugter af antisemitisme.

Menneskers hjem

I et interview i sidste nummer af dette blad, kritiserede Jesper Nygård – direktør for Realdaniafonden – den retorik, som ghetto-betegnelsen er en del af:

– Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam.

Jesper Nygård brugte selv ordet ”ghetto” i den danske debat i 90-erne, da han havde en central stilling i den almene boligbevægelse. Nu siger han, at han ikke bruger ordet mere.

I interviewet pegede han på, at de danske boligområder, der står på regeringens ”ghettoliste” slet ikke kan sammenlignes med det, som man i udlandet kalder ghettoer, fordi de kvalitetsmæssigt og socialt ligger på et meget højere niveau. Han opfordrede politikerne og medierne til at anerkende den positive udvikling, der er sket i de udsatte boligområder og afsluttede sin kommentar til debatten om ghettobetegnelsen med følgende ord:

– Og så skal vi tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem vi taler om.

 

Det grimme ord: ghetto

Presselogen

På TV-2 News tog man emnet op til diskussion i begyndelsen af juni måned. Debattøren Özlem Cekic kritiserede mediernes ukritiske brug af ”ghetto”, men de tilstedeværende redaktører – med undtagelse af TV2s repræsentant – var helt uimodtagelige. De forsvarede bruget af ordet ghetto, fordi man havde brug for et kort ord, der forklarede, hvad det var for områder, man talte om. Som Informations repræsentant udtrykte det, kunne man ikke bruge en betegnelse på mange stavelser. Han sigtede formentlig på udtrykket, ”udsatte boligområder”, som er på 8 stavelser.

Skal man være helt præcis så burde de områder, vi taler om, hedde: områder-optaget-på-en-liste-i-boligministeriet-over-områder-med-lav-beskæftigelse-overvægt-af-indvandrere-og-efterkommere-og-en-lidt-højere-kriminalitet-end gennemsnittet-af-danske boligområder.

Redaktørerne har ret i, at anvendelsen af denne betegnelse ville få læserne til at stå af. I al sprogbrug laver vi kompromisser mellem præcision og mundrethed. ”Ghetto” er meget mundret, men ekstremt upræcist. Det siger overhovedet ikke noget om de faktorer, der indgår i ”ghettolisten”

”Udsatte boligområder” er knap så mundret, men meget mere præcist end ”ghetto”. I denne forbindelse hentyder ordet ”udsat” til, at boligområdet er udsat for større arbejdsløshed, flere indvandrere og lidt højere kriminalitet. ”Udsatte boligområder” er absolut brugbart, men det har én ulempe i journalistikken: Man kan ikke lave ordsammensætninger af det.

 

Brændemærkning

Som følge af regeringens planer om tvangsindgreb over for børn i de udsatte boligområder, har vi brug for et ord for disse børn. Medierne har været hurtige med at kalde dem ”ghettobørn”, hvilket er ekstremt ubehageligt. Med dette ord brændemærker man ikke blot et boligområde, men også de børn, der bor i det. I skolegården vil et ”ghettobarn” risikere at blive mobbet på samme måde som man i tidligere tider mobbede ”jødedrenge” og ”sigøjnertøse”

Vi har brug for et kort ord for de udsatte boligområder, der kan sættes sammen med andre ord og dermed erstatte ”ghettobarn”, ”ghettolovgivning, ”ghettoplan” osv.

 

Forslag

Nye ord kan dannes som initialord, også kaldet akronymer. Et initialord dannes af forbogstaverne af andre ord. ”FN” er f.eks. et initialord, fordi det er dannet af ”Forenede Nationer”. Et andet eksempel er RASK, som indtil for få år siden var navnet på Roskilde Amts Sygehus i Køge.

Initialord bruges som regel i navne på organisationer, men der er intet i vejen for, at man kan danne almindelige navneord som initialord.

Man kunne f.eks. bruge ordet ”ubo” som erstatning for ”udsat boligområde”. Det er kort, men ikke særligt elegant, og så minder det for meget om ”ufo”, som i øvrigt også er et initialord, (Uidentificereret Flyvende Objekt).

Initialord kan bruges til at lægge en positiv betydning ind i et ord. Regeringens liste over udsatte boligområder, der skal gøres noget ved er et led i et projekt, med en målsætning, der kan beskrives som ”Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Trivsel og Orden”. Det vil derfor være natuligt at omtale et område på regeringens liste som en pisto.

Ordet kan bøjes på normal måde, som i pistoer og pistoerne. Det kan også nemt sættes sammen med andre ord, som i pistoplan, pistobeboer, pistokultur, osv.

 

Kystparken i Storkøbing

Hvis alt går vel vil pisto udkonkurrere et ulækre ord ”ghetto”. Om få år vil vi måske kunne læse denne solstrålehistorie i pressen:

– Kystparken i Storkøbing har i de sidste par år gennemgået en positiv udvikling. Da bebyggelsen i 2019 blev optaget på regeringens pistoliste – som den gang kaldtes ”ghetto-listen”var både boligselskabet og beboerne kede af det, da man følte, at Kystparken på den måde blev påduttet et dårligt ry.

– I dag er beboerne glade. Dels blev en del lejligheder revet ned som følge af Storkøbing Kommunes pistostrategi. Det førte til, at området blev forsynet med nye og attraktive grønne områder. Der blev også taget initiativ til en lang række projekter som f.eks. jobskabelse for indvandrerkvinder og kontanthjælpsmodtagere. Derudaf voksede en del små lokale virksomheder, der i dag virker uden tilskud fra det offentlige. Og der kom lokale legestuer med pædagoger til hjælp for små børn fra hjem, hvor man ikke taler dansk, for ikke at tale om de mange klubaktiviteter med alt lige fra petanque til kajakroning.

– I centrum for alle disse initiativer stod et lokalt pistosekretariat, bestående af både af socialrådgivere fra Storkøbing Kommune, ansatte i Storkøbing Boligselskab og aktive beboere. Pistosekretariatets seneste initiativ går ud på at ….

Læs også:

Det grimme ord: ghetto

Den adskilte by – en fælles udfordring

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Lejere på øer bliver diskrimineret

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

 

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

 

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

 

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

 

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

 

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

 

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

 

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

 

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

 

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel her på hjemmesiden

Konspirationsteori baseret på uvidenhed

Professor på Aalborg Universitets Center, Hans Skifter Andersen mener, at parallelsamfundspakken – også kaldet ”ghettopakken” er begrundet i en konspirationsteori, som er uden baggrund i den danske og internationale forskning om integrationsproblemer

 

Af Jakob Lindberg

I kronikker i Berlingske Tidende og Politiken har Hans Skifter Andersen fremsat nogle særdeles kritiske kommentarer til loven om bekæmpelsen af parallelsamfund, som nu er ved at blive gennemført. Hans kritik bygger på mere end 20 års forskning i udsatte boligområder

I kronikken i Berlingske forklarer han at, udsatte boligområder opstår på steder, hvor de, der har valgmuligheder på boligmarkedet, ikke vil bo. Herved opstår der et tomrum, hvor de dårligst stillede grupper – f.eks. indvandrere – kan flytte ind.  De har få valgmuligheder og er derfor ofte henvist til at bo i almene boliger.

De køber sjældent ejerboliger, fordi de har lav indkomst og problemer med at få lån. De har også svært ved at få adgang til privat udlejning og andelsboliger.

Ifølge Skifter Andersen har de udsatte boligområder svært ved at tiltrække ’almindelige mennesker’, hvorfor de i stor udstrækning anvendes af personer udenfor arbejdsmarkedet og af indvandrere. Mange af disse boligområder har været inde i en negativ spiral, hvor de sociale problemer blandt en del af beboerne skaber dårlig medieomtale og gør det endnu sværere at tiltrække boligsøgende.

I nogle få tilfælde er områderne også præget af høj kriminalitet. Synlige sociale problemer kan også skabe utryghed og medvirke til øget fraflytning.

 

Fravalg

Der er ifølge Skifter Andersen en tendens til, at danske boligsøgende fravælger boligområder med mange indvandrere. Det starter allerede når andelen er over 20 pct., hvilket den er i mange almene boligområder, idet indvandrere i gennemsnit udgør mere end 20 pct. af beboerne i almene boliger.

De konkrete problemer i de udsatte boligområder er:

  • dårligt omdømme,
  • arbejdsløshed
  • sociale problemer
  • negativ social arv hos børnene
  • utilpassede og kriminelle unge
  • skoler og institutioner der er belastede af mange tosprogede og socialt belastede børn.

Skifter Andersen dokumenterer, at kommuner og boligselskaber med en stor indsats har haft succes med at inddæmme og mindske disse problemer. Der er dokumentation for, at der er relativt færre problemer i danske områder end mange steder i udlandet.

 

Den fraværende stat

Staten har ikke gjort ret meget for at løse disse problemer siden starten af nullerne. Skifter Andersen mener, at regeringerne siden da har gjort indsatsen sværere ved at bruge nedgørende betegnelser som ’ghettoer’, og ved gentagne gange at sætte bestemte bebyggelser i en gabestok.

Den metode, man har valgt til at udpege bebyggelser som ghettoer, er stort set uden sammenhæng med de konkrete problemer i bebyggelserne. Det synes at være tilfældigt, om det er arbejdsløshed, andel indvandrere, uddannelse eller domme for kriminalitet, der er afgørende for, om et område udpeges. I nogle tilfælde er der tale om, at områder kommer på eller af listerne, når blot et lille antal beboere bliver arbejdsløse eller kommer i arbejde.

 

Konspirationsteori

Hans Skifter Andersen skriver:

Den opfattelse af problemerne, som ghettoplanen bygger på, er baseret på nogle forkerte påstande om årsagerne til at de udsatte boligområder er opstået og hvad problemerne er i dem. Man kan sige, at planen bygger på en slags konspirationsteori. Påstanden er, at beboerne, og specielt indvandrerne, er søgt sammen i områderne for at danne såkaldte parallelsamfund og isolere sig fra det danske samfund. Det er en skarp og helt udokumenteret anklage, som står i modsætning til det vi ved fra forskningen.

Hans Skifter Andersen peger på, at mindre end 2 pct. af ikke-vestlige indvandrere i områderne ønsker at bo et sted med et flertal af indvandrere. Den viser også, at mere end 80 pct. har danske venner og bekendte. Der har også været en omfattende europæisk forskning som viser, at man ikke bliver mere arbejdsløs af at bo i sådanne områder. Man bor der derimod, fordi man er arbejdsløs, og mange flytter væk, når de får arbejde.

 

Ødelæggende plan

Det mest ødelæggende element i planen er ifølge Skifter Anersen at kravet om at reducere andelen af almene boliger til 40 pct. Det betyder i værste fald at op til 10.000 almene boliger skal nedlægges, enten ved nedrivning, ved salg som ejerlejligheder eller ved omdannelse til andre boligformer.

Da det kan være meget svært at få solgt et så stort antal boliger inden for kort tid uden tab, er der stor risiko for, at man bliver nødt til at rive dem ned. De vil være en katastrofe for en by som København, hvor manglen på billige boliger er høj.

 

Urealistisk målsætning

Den formulerede målsætning for ghettoplanen, at ‘der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030’er urealistiskifølge Hans Skifter Andersen.

– Man kan sige med meget stor sikkerhed, at der også i 2030 vil være boligområder med mange sociale problemer og mange indvandrere. Der har altid været områder i byerne, hvor de fattigste og socialt svage bliver opsamlet og hvor flertallet ikke vil bo. Selv om det skulle lykkes at ændre nogle af de nuværende udsatte boligområder markant, så vil de blive afløst af nye,skriver Hans Skifter Andersen.

Han fortsætter:

– Erfaringerne fra nedrivninger i Holland i områder, som havde langt større problemer end de danske, har vist, at de fordrevne sociale problemer i meget stor udstrækning genopstår i andre udsatte områder. Der er mange andre almene boligområder som også har en stor andel beboere på overførselsindkomst, men som ikke er på Regeringens liste over udsatte boligområder. De vil skulle modtage de udsatte boligsøgende der er forment adgang til områderne på ghettolisten og vil blive fremtidens udsatte boligområder.

Skifter Andersen peger på, at det er i disse mindre belastede områder, at kommunerne må bruge deres boligsociale anvisningsmuligheder og genhuse beboere fra ’ghettoerne’. Regeringen forbyder kommunerne at bruge alle de områder, der er kategoriseret som udsatte, hvilket er en meget stor del af de almene boliger.

 

Flere hjemløse

Skifter Andersen peger på, at ”ghettoplanen” vil betyde en væsentlig indskrænkning af boligmulighederne for de svageste i samfundet og give kommunerne store problemer med at løse boligsociale problemer. I de store byer vil det betyde flere hjemløse og at sociale problemer eksporteres til omegnen og yderkommuner. Løsningen på problemerne med de udsatte boligområder er ikke at nedlægge almene boliger, men tværtimod at øge antallet, så man kan fordele mennesker med sociale problemer over flere områder. Erfaringerne viser netop, at kommuner som Ballerup, Brøndby og Albertslund, med mange almene boliger, har færre problemer med udsatte boligområder.

 

Skifter Andersens konklusion

– Ghettoplanen er et helt uhørt politisk tiltag i Danmark, hvor meget drastiske foranstaltninger gennemtvinges baseret på løsagtige forestillinger om de problemer man vil løse og uden samarbejde med de involverede kommuner og boligselskaber. De bombastiske krav om nedbringelse af antallet af almene boliger, og truslen om ekspropriering, bør fjernes. I stedet bør man overlade det til kommuner og boligselskaber at afgøre hvad der bedst for den enkelte bebyggelse.

 

Kilde: Kronik af Hans Skifter Andersen i Berlingske Tidende den 23. oktober 2018

Kan man effektivisere den almene boligsektor

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.

Oversigt over nedrivninger og salg af almene boliger

Efter loven om parallelsamfundspakken skulle boligorganisationer og kommuner med de såkaldte “ghettoområder” fremsende planer om nedbringelser af almeneboliger senest den 1. juni 2019

 

Her ses listen

Bebyggelse                                  Ialt almene familieboliger Nedrivning Salg Ommærkning
Mjølnerparken

København

510 0 260 0
Tingbjerg/Utterslevhuse, København 2.404 0 0 0
Tåstrupgård, ’

Høje-Taastrup

917 266 0 60
Gadehavegård,

Høje-Taastrup

986 260 75 105
Agervang,

Holbæk

600 0 88 132
Ringparken,

Slagelse

868 212 0 59
Motalavej,

Slagelse

732 164 ? ?
Vollsmose,

Odense

2.872 966 0 0
Stengårdsvej

Esbjerg

579 116 0 156
Sundparken,

Horsens

520 0 139 0
Munkebo, ¨

Kolding

561 36 36 50
Skovvejen/Skovparken,

Kolding

821 243 35 88
Finlandsparken,

Vejle

529 0 0 0
Bispehaven,

Aarhus

871 318 0 0
Gellerupparken/Toveshøj, Aarhus 2.400 600 0 0
 

I alt

16.170 3.181 633 650

 

Kommentar

Det kunne være gået værre. Selvom loven gav mulighed for op til 10.000 nedrivninger er det lykkedes mange af boligorganisationerne og kommunerne i fællesskab at udforme ansøgningerne således, at der i alt kun skal nedrives 3.181 familieboliger. Der vil blive solgt 633 boliger mens 650 boliger bliver ommærket således at de fremover kan bruges som pensionistboliger eller ungdomsboliger.

I alt indbærer planerne at 4.464 almene boliger går tabt.

Aarhus – 600 lejligheder rives ned til skade for Gellerups fremtid

Med 50 stemmer mod 44 vedtog repræsentantskabet i Brabrand Boligforening den 27 maj 2019 at godkende en plan for nedrivninger i Gellerupparken. Det skete under trussel om statslig overtagelse af området

Af Brabrand Boligforening

Nedrivninger af boliger og tvangsflytning af udsatte borgere løser ingen problemer. Derfor tager vi afstand fra den såkaldte ghettolovgivning i almindelighed og fra Aarhus byråds nedrivningsplan i Gellerup og Toveshøj i særdeleshed!

Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune vedtog i 2011 en visionær og ambitiøs plan for udviklingen af Gellerup og Toveshøj. Det var en plan, som skulle forandre et udsat boligområde til en attraktiv blandet bydel i Aarhus.

Selvom den plan omfattede nedrivninger af 350 boliger, var der lokal opbakning og ejerskab i området, fordi nedrivningerne havde en funktion og gav mening. I de seneste år har tilliden til og troen på den gode udvikling givet grundlag for talrige private investeringer samtidig med, at det går fremad med uddannelse, beskæftigelse, kriminalitet, sundhed etc. Helhedsplanen for Gellerup var ved at udvikle sig som et af de mest vellykkede initiativer til at skabe en bedre social balance i et udsat boligområde – i Europa!

 

Positiv udvikling sættes i stå

På grund af regeringens såkaldte ghettolov, men først og fremmest Aarhus Byråds stramme kurs, er der desværre udsigt til, at den positive udvikling går i stå. Et unødvendigt stort antal nedrivninger, en visionsforladt byplanlægning og et kritisabelt forhandlingsforløb risikerer at skræmme investorerne bort og fjerne den lokale tillid til, at projektet vil føre til noget godt.

Brabrand Boligforening fremlagde i december et forslag, som byggede videre på den oprindelige vision, men kun med nedrivning af 200 boliger. Forslaget indfriede lovens krav, men Aarhus Kommune har fastholdt at nedrive langt mere, end Folketinget besluttede.

Desværre er der nu udsigt til, at 600 familier i Gellerup og Toveshøj mister deres hjem og går en usikker fremtid i møde – og uden udsigt til, at det fører noget godt med sig.

Helt paradoksalt er der en overhængende fare for, at udviklingsplanen for Gellerup ikke fremmer udviklingen, men i stedet sætter den i stå. Unødvendig brutalitet, fraværet af hensyn til beboerdemokratiet samt kommunalt bureaukrati risikerer at sætte de seneste års fremskridt over styr.

 

Trussel om statslig overtagelse

Et flertal i Brabrand Boligforenings repræsentantskab har i aften med stemmetallene 50 for og 44 imod besluttet at godkende aftalen med Aarhus kommune – ikke med glæde eller begejstring – men alene fordi alternativet er en trussel om en statslig overtagelse af området, formentlig endnu flere nedrivninger, og at yderligere flere tusinde mennesker skulle miste deres hjem.