Kategoriarkiv: Almen udlejning

Massivt nej til nedrivninger

Beboerne i Bispehaven nedstemte forslag til helhedsplan

 

Af Jakob Lindberg

På et ekstraordinært afdelingsmøde den 30. november sagde et stort flertal af de fremmødte beboere nej til helhedsplanen. Der var 177 stemmer imod og kun 31 stemmer for forslaget til helhedsplan, som vil medføre nedrivninger af 310 boliger i 6 boligblokke, omdannelser blandt de resterende boliger med huslejestigninger til følge samt finansiering via afdelingens optagelse af massive lån.
Da Østjysk Boliger sat under administration på grund af en verserende sag om underslæb, er Lejerbo af Aarhus Kommune blevet indsat som midlertidig forretningsfører i Østjysk Bolig. Derfor var det den administrerende direktør i Lejerbo, Palle Adamsen, der skulle overtale beboerne til at stemme Ja til helhedsplanen. Det lykkedes ikke.

Afdelingsbestyrelsens formand, Alex Young Pedersen beskriver resultatet som en klar


Alex Young Pedersen, formand for afdelingbestyrelsen i Bispehaven

tilkendegivelse af, at beboerne ikke ønsker at gå den vej, som helhedsplanen er udtryk for og at de ikke ønsker at stemme for yderligere tvangsflytninger i området samt højere husleje.

Repræsentantskabsmøde

Det sidste ord er dog ikke sagt i sagen. Efter en bestemmelse i almenboligloven har repræsentantskabet i Østjysk Bolig mulighed for at vedtage helhedsplanen, selvom beboernes flertal er imod. Repræsentantskabet holder møde herom den 16. december 2021.

Siger repræsentantskabet også Nej, lander bolden hos Indenrigs- og Boligministeriet, som kan omgøre beslutningen. Ydermere afhænger helhedsplanens skæbne af de retssager om parallelsamfundslovgivningens gyldighed, som nu verserer ved domstolene. Siger repræsentantskabet Ja vil helhedsplanen blive gennemført, med mindre den når at blive underkendt af domstolene.

Parallelsamfundslovens historie

Anvendelsen af ghettobegrebet har skiftet i dansk lovgivning siden det i 2010 for første gang blev indført.

Af Jakob Lindberg

I et udspil forud for lovens vedtagelse blev en ghetto karakteriseret ved:

“en høj koncentration af indvandrere, som betyder, at mange vedbliver med at være tættere knyttet til det land og den kultur, de eller deres forældre kommer fra, end til det danske samfund, de lever og bor i.”

2010

Et ghettoområde blev i 2010 defineret som et fysisk sammenhængende boligområde med mindst 1.000 beboere, som opfylder mindst to af følgende kriterier:

1) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. Andelen bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år,

3) Antal dømte for overtrædelse afstraffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer. Antallet bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år.

2013

I de følgende år blev bestemmelserne flere gange ændret. Da Danmark i 2011 fik en regering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og SF gjorde Folketinget kriterierne bredere. I 2013 blev blandt andet tilføjet to nye kriterier:

4) Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 50 pct.,
5) Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eks-klusive uddannelsessøgende udgør mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

Kriterium 5 var en nydannelse i forhold til den oprindelige definition af ghettobegrebet. Dette kriterium lagde vægt på indkomstforskellene i samfundet, i modsætning til de hidtidige kriterier, som lagde mere vægt på etnisk oprindelse, erhverv og kriminalitet.

Formentlig har der været uenighed i forligskredsen om hvilke faktorer, der skulle vægtes højst. I hvert fald blev der i de trykte forarbejder til loven medtaget følgende lovbemærkning:

De nuværende kriterier er fortsat af afgørende vigtighed: Integration af indvandrere og efterkommere fra ikke vestligelande i de udsatte boligområder er et fokuspunkt.(…) En høj koncentration af borgere med anden etnisk herkomst er således et signal om, at der bør være fokus på området

Denne lovbemærkning viser, at det fortsat var hensigten med lovgivningen at gøre noget ved ”problemet” med de ikke-vestlige indvandrere.

I 2018 – under den seneste Venstre-regering blev kriterierne ændret endnu en gang.

Nuværende lov 2018

Et ghettoområde er – se Almenboligloven § 61 a – et fysisk sammenhængende område af almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor kriterium 1 er opfyldt sammen med mindst to af de øvrige kriterier 2-5 er opfyldt:

1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

3) antallet af dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.

4) andelen af beboere i al- deren 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 50 pct.

5) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

I 2018-loven er der kun ændret lidt i beregningsmetoden, f.eks i nr. 2 og nr. 3. Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet skal nu beregnes som gennemsnit over 2 år, hvor det før 2018 skulle beregnes om gennemsnit over de seneste 4 år. Desuden er der ændret ved antallet af dømte i kriterium 3, som før 2018 var 270 beboere, mens det nu defineres som 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover.

Disse små ændringer har kun minimal betydning for, hvordan parallelsamfundsloven virker i praksis.

I 2021 blev loven omdøbt til Parallelsamfundsloven, fordi den nuværende regering fandt at ordet “ghetto” var for krænkende. Desuden blev der indført en nye type af udsatte boligområder i loven, de såkaldte forebyggelsesområder, som er beskrevet andetsteds i dette blad.

Regeringen offentliggør hvert år den 1. december en revideret liste over parallelsamfund og udsatte boligområder.

 

Kilder:

Bjarne Overmark: Processkrift i sagen mellem lejerne i Bispehaven og Østjysk Boligselskab Indenrigs- og Boligministeriet (Retsinformation: LBK nr 1877 af 27/09/2021) Almenboligloven

 

Se Listen for 2021 på ministeriets hjemmeside:

Læs om de forskellige parallelsamfundstyper

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Fra ghetto til pisto

Siden Lars Løkke bebudede, at han vil afskaffe ghettoerne, har debatten om raset om ordet ”ghetto”. Mange lejere i den almene boligsektor har kritiseret ordet. Det er blevet set som en nedværdigende betegnelse, der påklistres nogle boligområder, som regeringen og deres bedsteborgerlige vælgere ikke kan lide.

Af Jakob Lindberg

Ordet ”ghetto” er et levn fra de tider i Europa, hvor man spærrede jøderne inde i særlige kvarterer for at undgå, at de blandede sig med den lokale befolkning. Når regeringen bruger ordet om et alment boligområde, siger man mellem linjerne, at beboerne er lige så uønskede som jøderne var den gang. Brugen af ordet ghetto er en selvmodsigende form for antisemitisme,

Ghettoen i Warszawa under 2. verdenskrig

fordi regeringen jo netop ønsker at integrere de pågældende beboere i samfundet. Men selvmodsigende eller ej: Det lugter af antisemitisme.

Menneskers hjem

I et interview i sidste nummer af dette blad, kritiserede Jesper Nygård – direktør for Realdaniafonden – den retorik, som ghetto-betegnelsen er en del af:

– Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam.

Jesper Nygård brugte selv ordet ”ghetto” i den danske debat i 90-erne, da han havde en central stilling i den almene boligbevægelse. Nu siger han, at han ikke bruger ordet mere.

I interviewet pegede han på, at de danske boligområder, der står på regeringens ”ghettoliste” slet ikke kan sammenlignes med det, som man i udlandet kalder ghettoer, fordi de kvalitetsmæssigt og socialt ligger på et meget højere niveau. Han opfordrede politikerne og medierne til at anerkende den positive udvikling, der er sket i de udsatte boligområder og afsluttede sin kommentar til debatten om ghettobetegnelsen med følgende ord:

– Og så skal vi tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem vi taler om.

 

Det grimme ord: ghetto

Presselogen

På TV-2 News tog man emnet op til diskussion i begyndelsen af juni måned. Debattøren Özlem Cekic kritiserede mediernes ukritiske brug af ”ghetto”, men de tilstedeværende redaktører – med undtagelse af TV2s repræsentant – var helt uimodtagelige. De forsvarede bruget af ordet ghetto, fordi man havde brug for et kort ord, der forklarede, hvad det var for områder, man talte om. Som Informations repræsentant udtrykte det, kunne man ikke bruge en betegnelse på mange stavelser. Han sigtede formentlig på udtrykket, ”udsatte boligområder”, som er på 8 stavelser.

Skal man være helt præcis så burde de områder, vi taler om, hedde: områder-optaget-på-en-liste-i-boligministeriet-over-områder-med-lav-beskæftigelse-overvægt-af-indvandrere-og-efterkommere-og-en-lidt-højere-kriminalitet-end gennemsnittet-af-danske boligområder.

Redaktørerne har ret i, at anvendelsen af denne betegnelse ville få læserne til at stå af. I al sprogbrug laver vi kompromisser mellem præcision og mundrethed. ”Ghetto” er meget mundret, men ekstremt upræcist. Det siger overhovedet ikke noget om de faktorer, der indgår i ”ghettolisten”

”Udsatte boligområder” er knap så mundret, men meget mere præcist end ”ghetto”. I denne forbindelse hentyder ordet ”udsat” til, at boligområdet er udsat for større arbejdsløshed, flere indvandrere og lidt højere kriminalitet. ”Udsatte boligområder” er absolut brugbart, men det har én ulempe i journalistikken: Man kan ikke lave ordsammensætninger af det.

 

Brændemærkning

Som følge af regeringens planer om tvangsindgreb over for børn i de udsatte boligområder, har vi brug for et ord for disse børn. Medierne har været hurtige med at kalde dem ”ghettobørn”, hvilket er ekstremt ubehageligt. Med dette ord brændemærker man ikke blot et boligområde, men også de børn, der bor i det. I skolegården vil et ”ghettobarn” risikere at blive mobbet på samme måde som man i tidligere tider mobbede ”jødedrenge” og ”sigøjnertøse”

Vi har brug for et kort ord for de udsatte boligområder, der kan sættes sammen med andre ord og dermed erstatte ”ghettobarn”, ”ghettolovgivning, ”ghettoplan” osv.

 

Forslag

Nye ord kan dannes som initialord, også kaldet akronymer. Et initialord dannes af forbogstaverne af andre ord. ”FN” er f.eks. et initialord, fordi det er dannet af ”Forenede Nationer”. Et andet eksempel er RASK, som indtil for få år siden var navnet på Roskilde Amts Sygehus i Køge.

Initialord bruges som regel i navne på organisationer, men der er intet i vejen for, at man kan danne almindelige navneord som initialord.

Man kunne f.eks. bruge ordet ”ubo” som erstatning for ”udsat boligområde”. Det er kort, men ikke særligt elegant, og så minder det for meget om ”ufo”, som i øvrigt også er et initialord, (Uidentificereret Flyvende Objekt).

Initialord kan bruges til at lægge en positiv betydning ind i et ord. Regeringens liste over udsatte boligområder, der skal gøres noget ved er et led i et projekt, med en målsætning, der kan beskrives som ”Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Trivsel og Orden”. Det vil derfor være natuligt at omtale et område på regeringens liste som en pisto.

Ordet kan bøjes på normal måde, som i pistoer og pistoerne. Det kan også nemt sættes sammen med andre ord, som i pistoplan, pistobeboer, pistokultur, osv.

 

Kystparken i Storkøbing

Hvis alt går vel vil pisto udkonkurrere et ulækre ord ”ghetto”. Om få år vil vi måske kunne læse denne solstrålehistorie i pressen:

– Kystparken i Storkøbing har i de sidste par år gennemgået en positiv udvikling. Da bebyggelsen i 2019 blev optaget på regeringens pistoliste – som den gang kaldtes ”ghetto-listen”var både boligselskabet og beboerne kede af det, da man følte, at Kystparken på den måde blev påduttet et dårligt ry.

– I dag er beboerne glade. Dels blev en del lejligheder revet ned som følge af Storkøbing Kommunes pistostrategi. Det førte til, at området blev forsynet med nye og attraktive grønne områder. Der blev også taget initiativ til en lang række projekter som f.eks. jobskabelse for indvandrerkvinder og kontanthjælpsmodtagere. Derudaf voksede en del små lokale virksomheder, der i dag virker uden tilskud fra det offentlige. Og der kom lokale legestuer med pædagoger til hjælp for små børn fra hjem, hvor man ikke taler dansk, for ikke at tale om de mange klubaktiviteter med alt lige fra petanque til kajakroning.

– I centrum for alle disse initiativer stod et lokalt pistosekretariat, bestående af både af socialrådgivere fra Storkøbing Kommune, ansatte i Storkøbing Boligselskab og aktive beboere. Pistosekretariatets seneste initiativ går ud på at ….

Læs også:

Det grimme ord: ghetto

Den adskilte by – en fælles udfordring

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Boligministeriets topstyring af de almene boligselskaber er groft krænkende

Kommentar til regeringens nedrivningspolitik og borgmestres misbrug af deres magt

Af Rolf Nielsen

Rolf Nielsen

Almenboligloven lægger stor vægt på, at de demokratisk valgte varetager lejernes interesser vedrørende deres almene boliger. Desværre optræder tilsynsmyndigheden som om, at de ikke har skyggen af respekt for de demokratisk valgte og som om at tilsynsmyndigheden kan bestemme, hvem som skal bo i de almene boliger.

Det tilkommer ikke tilsynsmyndigheden at påtvinge de demokratisk valgte politiske holdninger, som er de demokratisk valgte uvedkommende. At en tilsynsmyndighed vil bestemme hvem, som efter renovering kan flytte tilbage til deres renoverede bolig er magtmisbrug, som bør indbringes for Ankestyrelsen eller Boligministeriet.

Det er ikke tilsynsmyndigheden, som skal kunne tilsidesætte de demokratiske organisationers helt rimelige ønsker om renovering af deres boliger ved at stille politiske krav om fraflytning af socialt svage borgere i boligområdet. Tilsynsmyndigheden skal sikre de demokratisk valgte overholder love og regler, men ikke udøve magtmisbrug overfor de demokratisk valgte.

Når boligministeriet kræver at øverste myndighed i den almene boligorganisation skal godkende f.eks. salg af almene boliger, er det groft krænkende at tilsynsmyndighederne ikke efterlever lovgivers – det vil sige Folketingets – intentioner.

Borgmestre går over stregen

Meningen med loven er, at de demokratisk valgte repræsentanter skal have indflydelse på egne forhold og at tilsynsmyndigheden kun skal kontrollere, at de demokratisk valgte overholder love og regler. Det har aldrig været meningen, at tilsynsmyndighederne skulle ændre på de indholdet i de afgørelser, som de demokratisk valgte har truffet.

Der er flere eksempler på at borgmestre tror de kan underkende lovlige demokratiske beslutninger, som det passer borgmestrene. Men det er ikke kommunens boliger, så borgmestrene går over stregen.

Når tilsynsmyndigheden misbruger sin magt til at gennemtvinge urimelige krav overfor de demokratisk valgte, skal det have konsekvenser. At tilsynsmyndigheden vil bestemme hvem, som kan indflytte og ikke indflytte i de renoverede almene boliger har aldrig været meningen med almenboligloven.

Beboere kæmper for deres boliger


Sognefogedvænget, Rødby, Lolland

En stædig kamp mod forringelse af lejevilkår

En almen boligafdeling på Samsø kom på tvangsauktion og blev købt af en godsejer. De fleste lejere fik deres vilkår forringet og huslejen steg. Kun Rolf Nielsen protesterede. Læs om hans kamp og om myndighedernes svigt

Af Jakob Lindberg
Skoleparken i Brundby

Rolf Nielsen bosatte sig for ca 16 år side på Samsø efter at have solgt sit IT-firma. Han flyttede i 2005 ind en tidligere skole i Brundby. Dengang var udlejer Samsø Ældreboligselskab, som var en almen boligorganisation. Ejendommen består af 23 lejligheder. Skolen havde tidligere fungeret som flygtningecenter, og for at undgå at skolen igen skulle fungere som flygtningecenter, blev den ombygget til lejligheder.

Han var selv formand for den afdeling i Samsø Ældreboligselskab, som hans lejemål var en del af, og formand for hele boligorganisationen, som bestod af 3 afdelinger.

Samsø Kommune var tilsynsførende, og der var fra starten problemer med byggesjusk. Af forskellige årsager var lejlighederne svære at udleje, og i lang tid var alene halvdelen af lejemålene udlejet. Som følge heraf var driften forbundet med underskud.

Tvangsauktionen

Der blev forsøgt en finansiering via Landsbyggefonden, men man måtte give op. Da kreditforeningen ikke fik sine penge, endte det med, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion, og selskabet gik konkurs.

Ved tvangsauktionen i 2013 blev det anført i det skriftlige materiale, at ejendommen var delvist udlejet i henhold til lov om leje af almene boliger, og at auktionskøber var forpligtet til at respektere lejernes rettigheder i forhold til de lejeaftaler, der var indgået.

Rolf Nielsen var interesseret i, at en eventuel køber skulle overholde lejernes rettigheder i henhold til almenlejeloven, og i fogedretten forsikrede dommeren ham om, at lejerne ikke ville blive stillet ringere som følge af tvangsauktionen.

Nej til ny kontrakt

Den nye udlejer – en godsejer fra Samsø – havde ikke samme syn på sagen som Rolf Nielsen. Han ville have frie hænder til at hæve lejen på længere sigt. Derfor tilbød han lejerne en engangs-nedsættelse af lejen, hvis de skrev under på en ny lejekontrakt, der ikke var omfattet af almenlejeloven. Som den eneste lejer takkede Rolf Nielsen nej hertil.

Lejeforhøjelse for stigende skatter

Lejeren modtog i 2020 en varsling om huslejestigning, der var begrundet i en stigning i renovationsafgiften til Samsø Kommune. Han gjorde  indsigelse, hvorefter udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet.

Huslejenævnet afgjorde sagen ud fra reglerne i den private lejelov, som giver en udlejer ret til at varsle huslejestigning, hvis der sker stigning i den kommunale ejendomsskatter eller afgifter. Nævnets afgørelse var pragmatisk. Der var ikke nogen uenighed mellem lejer og udlejer om at renovationsafgiften var steget.  Nævnet bestemte derfor, at Rolf Nielsen skulle betale det samme beløb, som udlejer havde krævet af de øvrige lejere, 875 kr årligt.

Nævnet tilsidesatte udlejers krav om, at han skulle betale 1.022 kr årligt.


Retten i Århus

Boligretten

I forbindelse med sagen havde lejeren søgt aktindsigt og bedt Samsø Kommune oplyse, om der er sket en kommunal godkendelse af overdragelsen af ejendommen. Han havde fulgt meget med i kommunens gøren og laden, og han havde aldrig hørt om, at kommunen skulle have godkendt overdragelsen af ejendommen til den nye udlejer. En juridisk konsulent fra Samsø Kommune har da også bekræftet, at der ikke foreligger nogen skriftlig godkendelse.

Ifølge § 27 i almenboligloven skal salg af en almen ejendom godkendes af både kommunalbestyrelsen og boligministeren i forbindelse med tinglysningen. Hvis disse godkendelser ikke foreligger, skal den dommer, der godkender tinglysningen, give sælgeren af ejendommen en frist for at fremskaffe disse godkendelser. Bestemmelserne i § 27 var ikke overholdt og salget var dermed sket i strid med loven.

Forud for salget var Samsø Ældreboligselskabs bestyrelse blevet sat under midlertidig administration. Dermed var almenboliglovens bestemmelser om respekt for beboerdemokratiet også sat ud af kraft. I denne situation så tinglysningsdommeren bort fra, at § 27 ikke var overholdt.

Lejers advokat

I boligretten pegede lejers advokat på, at der aldrig var sket nogen godkendelse af salget fra Samsø kommunes side. Derfor var lejeforhøjelsen ugyldig. Da Rolf Nielsen ikke havde skrevet under på en ny lejekontrakt, skulle sagen afgøres ud fra principperne i almenlejeloven og almenboligloven. Dette medførte, at udlejeren kun kunne forhøje lejen, hvis han kunne godtgøre, at han havde fulgt reglerne og almenlejelovens, kapitel 3 og princippet om balanceleje.

Balancelejeprincippet siger, at en indtægterne i en almen afdeling skal svare til udgifterne, herunder opsparing til fremtidig vedligeholdelse mm. Balancelejeprincippet tillader ikke af der opkræves overskud.

I praksis ville dette være umuligt for den nuværende udlejer at hæve lejen, og konsekvensen ville være, at Rolf Nielsens leje blev fastlåst i kroner og øre i resten af hans lejeperiode.

Udlejers synspunkt

Udlejers advokat indrømmede under boligrettens behandling af sagen, at der ved salg af en almen bebyggelse skal ske en godkendelse fra kommunens side efter reglen i almenboliglovens § 27. Advokaten kunne ikke dokumentere at dette faktisk var sket, men han påstod, at de måtte være sket, fordi det står i loven at det skal ske.

Konsekvensen af dette var, at når salget var godkendt efter § 27, så kunne udlejer med hjemmel i § 27 a bruge lejelovens regler til at gennemføre huslejestigninger

Dommen

Byretsdommer, Hanne Rokkjær Fløe godtog udlejerens argumentation og skrev:

Uanset der ikke foreligger en skriftlig godkendelse af ejendommens afhændelse jf. almenboliglovens § 27, stk. 1, 1. pkt., finder retten det godtgjort, at afhændelsen de facto er blevet godkendt, hvorefter lejeforholdet må anses for omfattet af lejeloven jf. almenboliglovens § 27 a.

Kommentar

Dommerens begrundelse rejser spørgsmålet: Hvad betyder det, ”at afhændelsen de facto er blevet godkendt”?. Enten er noget blevet godkendt eller også er det ikke godkendt. ”De fakto godkendt” er der ikke noget, der hedder. Hvis en handling er godkendt af en kommune, så skal der foreligge et dokument, der beviser det.

Hvis man overfører udlejeradvokatens argument til straffelovens område, ville det svare til at en forsvarsadvokat kom med følgende argument: at fordi tyveri af biler er forbudt, så måtte hans klient have købt den bil, han var tiltalt for at have stjålet – selv om den tiltalte ikke kunne bevise, at han havde betalt for bilen.

Rolf Nielsen har søgt om bevilling til at anke sagen til landsretten. Med alle de salg af almene boliger, der kommer til at foregå i de kommende år er det vigtigt, at almenboliglovens § 27 bliver overholdt. Denne bestemmelse udgør en beskyttelse af de lejere, der bliver ramt af salg til private investorer.

Kilde: Lejerne var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen ved advokatfuldmægtig Kasper Fuhr Christensen

Boligforeningen Lolland ophævede administrationsaftalen

Den stærke kritik fra blandt andet Sognefogedvængets formand, Allan Jørgensen og den negative omtale i lokalpressen har fået Boligforeningen Lolland’s direktør til at meddele, at man med virkning fra 1. september 2021 ophører som administrator’

Af Jakob Lindberg

Den 17 juni 2021 modtog Allan Jørgensen, formand for Boligselskabet Sognefogedvænget (herefter SFV) et brev fra Niels Kruse og Carl Dreyer, der er henholdsvis formand og direktør for Boligforeningen Lolland (herefter BFL)

I brevet ophæver BFL administrationsaftalen med SFV pr. 30 september 2021.

Der er tale om et meget drastisk skridt fra BFL’s side. I den

gældende administrationsaftale står, at aftalen kan opsigesmed 1 års varsel til udløbet af et regnskabsår. Under normale omstændigheder ville administrationsaftalen kunne udløbe den 30 september 2022.

En ophævelse er noget andet. Ophævelse kan ske med øjeblikkeligt varsel eller med kortere varsel end 1 år. I dette tilfælde har BFL ophævet aftalen med 2 måneders varsel.

Ved ophævelsen har BFL sat SFV i en svær situation. SFV skal nu skynde sig at finde en anden administrator, der kan tage over allerede den 1. oktober 2021 og allerede på denne dato opkræve husleje, føre regnskab, forestå udlejning osv.

 

Misligholdelse

Ophævelse af en aftale fra en parts side forudsætter, at den anden part ikke har overholdt sin del af aftalen. Det kaldes misligholdelse.

Hvis en part ophæver en aftale uden at der foreligger misligholdelse, kan parten (i dette tilfælde BFL) blive pålagt at betale erstatning ti den anden part, SFV. I brevet angiver BFL 13 punkter, hvor SFV skulle have misligholdt aftalen. Blandt andet nævnes:

  • At SFV har forsøgt at påvirke BFL til ikke at overholde regler og rammer for opgave- og ansvarsfordeling mellem henholdsvis organisationsbestyrelse og afdelingsbestyrelse.
  • At SFV har tilsidesat BFLs rådgivning om det lovfæstede beboerdemokrati ved at melde boligselskabet ind i Køge Lejerforening uden en forudgående forelæggelse for og afstemning blandt afdelingens lejere.
  • At SFV har oplyst BFL, at man vil vil anlægge injuriesag mod BFL’s direktør
  • At SFV har valgt løbende at involvere pressen i kritik af BFL fremfor at søge dialog og samarbejde med BFL.

BFL skriver derpå: ”På de eksisterende vilkår og betingelser ser BFL sig ikke i stand til at udføre den administrations- og rådgivningsopgave, der er indgået aftale med SFV om, på forsvarlig vis.”

Erstatning

Hvis ophævelsen fra BFL’s side medfører, at SFV lider et tab, kan SFV kræve erstatning. Det kan f.eks. ske hvis lejligheder ikke bliver genudlejet til tiden på grund af det pludselige skift af administrator.

Hvis en sådan situation kommer til at foreligge må SFV anlægge sag ved domstolene mod BFL. SFV vil dog kun kunne få erstatning, hvis man kan bevise, at have lidt et tab. I dette regnestykke indgår også det honorar som man ikke mere skal betale til SFV i forhold til det honorar, man skal betale til den nye administrator.

Ny administrator

Det lykkedes på meget kort tid for SFV at indgå en aftale med en ny administrator. Der blev i begyndelsen af august indgået en administrationsaftale med Boligkontoret Danmark. Boligkontoret Danmark er et landsdækkende adminis

trationsselskab, som i forvejen administrerer nogle få afdelinger i Lolland Kommune.

Boligkontoret Danmark overtager fra 1. oktober 2021 administrationen af Sognefogedvænget.

Det er bemærkelsesværdigt, at SFV måske kommer til at spare penge på administratorskiftet. Det skyldes, at det adminisrationshonorar, man hidtil har betalt til BFL er meget højt. nemlig 577.539 kr, ifølge driftsbudgettet for 2021

Ifølge aftalen med Boligkontoret Danmark bliver administrationshonoraret væsentligt mindre, nemlig 295.785 kr. Dertil kommer formentlig en engangsudgift som følge af administratorskiftet.

Det er derfor ikke sikkert, at SFV kommer til at miste penge på administratorskiftet.

Lokale reaktioner på borgmesterens ultimatum

Kommunen blev udsat for hård kritik, men der var også indlæg der opfordrede til kompromis

Af Jakob Lindberg

 

Da det blev klart for beboerne i Sognefogedvænget, at de risikerede at miste deres bolig, kom der gang i debatten i de lokale aviser. I Folketidende kunne man f.eks. læse blandt andet følgende:

 

Tvangsflytning

Et indlæg var skrevet af Birthe Lauridsen, byrådskandidat for Enhedslisten. Hun vendte sig mod borgmesterens krav om at der skal anvendes de såkaldte fleksible udlejningsregler. Hun pegede på erfaringerne fra andre renoveringsprojekter og skrev:

Enhedslisten er imod at borgere på grund af deres sociale status bliver tvangsflyttet fra det ene nedslidte boligområde til det andet og at selvsamme borgere fratages deres muligheder for at vende tilbage til deres lejligheder og netværk.

Af denne årsag har Enhedslisten set sig nødsaget til at stemme imod renoveringsprojektet.

 

Kriterierne

En beboer, Tina Schandorff Lundgren kritiserede kommunens kriterier for hvem der måtte få lov at bo i Sognefogedvænget

Og hvad er det så for kriterier, man har opsat? Jo man vil gerne have folk der er i arbejde og studerende. Og så mennesker, der flytter fra ejer- eller andelsbolig – og det er jo nok især folkepensionister. Men de folkepensionister, der bor her i forvejen, og som havde regnet med, at boligen i Sognefogedvænget skulle blive deres sidste hjem, får ikke lov til at blive boende.

Men nu er sagen op til politikerne. Hvis man holder stejlt på sit, er jeg overbevist om, at beboerne i Sognefogedvænget også vil holde stejlt på deres. Og hvis ikke man møder nogen form for imødekommenhed fra kommunens side, tror jeg , at risikoen for, at et besluttende beboermøde vil forkaste planerne er endog meget sandsynlig. ”

.

Muligt kompromis

Et af indlæggene var skrevet af Erling Mortensen, som er beboer i Sognefogedvænget og repræsentantskabsmedlem i boligselskabet. Han påpegede, at det vil være i alles interesse at få løst denne konflikt og at man bør løse den ad frivillighedens vej.

Man kunne for eksempel starte med at give alle beboerne et rimeligt genhusningstilbud. Jeg kunne forestille mig, at der er mange der ikke kan overskue at flytte til midlertidig genhusning og senere tilbage til den oprindelige bolig, men hellere vil have ro om deres tilværelse så hurtigt som muligt.

De mennesker, der ikke ønsker at flytte, skal så naturligvis genhuses midlertidigt og tilbage til deres bolig. Det er selvfølgelig umuligt at spå om, hvordan resultatet af en sådan tilgang vil blive, men kommunen kunne nå sit mål mål om at ændre beboersammensætningen ved at indføre 100 % fleksibel udlejning ved genudlejning (det vil måske så tage lidt længere tid), og beboerne vil føle, at man respekterer dem.

Og samtidig undgår man, at alle planerne falder til jorden. Er det ikke en win-win situation?”

 

Kritik af sprogbrugen

Karen Zuhari, som også bor i Rødby skrev blandt andet:

Det mest paradoksale er, at man kalder systemet med beboersortering for ”fleksibel” udlejning, for samtidig opstiller man en række meget strikse krav, som bestemt ikke er fleksible. Man er endog så ufleksibel, at man ikke vil give de nuværende beboere fortrinsret til deres egne huse, den dag renoveringen er tilendebragt.

At have et trygt nærområde forebygger ensomhed og det er netop de, som kommunen efter sigende gerne vil opnå for borgerne og vel især for de ældre: En tryg hverdag, så man kan forblive aktiv længst muligt, og hvor man har omgangskreds i nabolaget, holder øje med hinanden og hjælper hinanden med småting.

Hvad nytter det at have en forkromet ældrepolitik på papiret, når kommunen i virkeligheden handler stik modsat? Udtrykket ”Del og hersk” handler om at splitte og dermed vinde.”

Lejere på øer bliver diskrimineret

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

 

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

 

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

 

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

 

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

 

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

 

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

 

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

 

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

 

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel her på hjemmesiden