Kategoriarkiv: Almen udlejning

Hvad kan lejerne gøre, hvis deres afdeling har for højt overskud?

Man kan på afdelingsmødet beslutte, at hele det opsamlede overskud skal indtægtsføres i førstkommende regnskabsår. Derved vil man i 2022 få en engangsnedsættelse af huslejen.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os tage eksemplet, Boligforening Lolland, afdeling Rudbjerg. Bebyggelsen er opført i 1981, hvor renteniveauet var meget højt, hvilket betød at huslejen også var høj efter lollandske forhold. Gennemsnitslejen var i 2018  knap 4.900 kr om måneden og gennemsnitsstørrelsen på lejlighederne var 63 m2

Afdelingen har været i gennem nogle turbulente år, hvor man havde svært ved at leje alle 53 lejligheder ud. Dette medførte at afdeling Rudbjerg i perioden 2014 til 2018 havde et underskud på ca. 3,18 mio kroner.  Selvom lejerne samtidig betalte af på de tidligere underskud, stod man ved udgangen af 2018, med et opsamlet underskud på 3,12. mio.

I 2019 ændrede man økonomien. Man fik reduceret antallet af lejligheder i afdelingen og dermed udgifterne. Samtidig blev lejen sat op til knap 6.000 kr pr måned hvilket bevirkede, at året endte med et overskud på 1,7 mio kr.

Den økonomiske kovending fortsatte i 2020, som endte med et overskud på 5,4 mio kr. Det betyder, at afdelingen nu har en overskudssaldo på 4,24 mio kr., mens man kun har sparet 1,16 mio kr op til fremtidig vedligeholdelse Budgettet for 2021 viser balance ved en husleje på knap 5.000 kr om måneden.

 

Reglerne for overskud

Ifølge almenboligloven skal et opsamlet overskud indtægtsføres over 1, 2 eller 3 år. Man kan ikke beslutte at strække perioden til f.eks. 5 år. Det kan ikke lade sig gøre at indtægtsføre overskuddet over 1 år, da lejen derved bliver negativ. I de to nedenstående eksempler har jeg forudsat, at det opsamlede overskud indtægtsføres over henholdsvis 2 eller 3 år

Da det er nødvendigt med ekstra henlæggelser til vedligeholdelse, har jeg i nedenstående eksempel indsat et beløb på 1 mio til dette formål, dvs. enten 500.000 eller 333.333 kr hvert år.

Den nødvendige lejeindtægt bliver i de to scenarier henholdsvis 329.611 kr og 759.666. Med 32 boliger svarer lejeindtægten til en månedlig husleje på henholdsvis 857 kr og 1.978 kr.

Efter 2-års perioden eller 3-års perioden er det opsamlede overskud brugt og lejene skal igen betale den samme husleje på ca. 5000 kr som i 2021.

 

BUDGET FOR 2022

Det opsamlede oveskud indtægtsføres over

 

UDGIFTER

2 år 3 år
Samlede udgifter i 2022 kan anslås til  – 2.700.000 -2.700.000
Ekstra henlæggelser (1 mio i alt) -500.000 -333.333
UDGIFTER I ALT -3.200.000 -3.003.333
 

INDTÆGTER

Overført fra det opsamlede overskud 2.120.389 1.493.667
Tilskud (Driftssikring) og renteindtægter 750.000 750.000
Nødvendig husleje til dækning af udgifterne 329.611 759.666
INDTÆGTER I ALT 3.200.000 3.003.333
Månedlig husleje 857 1.978

 

Hvordan gør man?

Når du får indkaldelsen til det afdelingsmøde hvor der skal vedtages budget for næste år, sender du et forslag til boligselskabet med følgende tekst.

“Jeg foreslår, at hele det opsamlede overskud fra sidste år (konto 407, Resultatkontoen) overføres som indtægt i det kommende år (konto 203.6, Overført fra opsamlet resultat)

Hvis forslaget bliver vedtaget, er boligselskabet nødt til at rette sig efter det. Hvis boligselskabets repræsentant påstår at det er ulovligt, så henviser du til denne bestemmelse:

Driftsbekendtgørelsen (BEK nr 70 af 26/01/2018)

§ 69, Stk. 3.

“Eventuelle underfinansieringer skal budgetteres afviklet over højst 10 år. Eventuelle indeståender på afdelingernes resultatkonto, jf. § 77, skal budgetteres afviklet over højst 3 år. Skønnes det påkrævet for boligernes videreførelse, kan en negativ saldo dog afvikles over højst 10 år. Eventuelle underskud ved en afdelings drift, der skyldes, at udbetaling af den endelige belåning i forbindelse med nybyggeri eller renovering som følge af overgang til digital tinglysning væsentligt overskrider byggeriets skæringsdag, kan dog budgetteres afviklet over højst 20 år.”

Massive overskud i Boligforeningen Lolland

Boligforeningen overholder ikke balancelejeprincippet

Af Jakob Lindberg

Boligforeningen Lolland er den største boligorganisation i Lolland kommune med ca. 1.200 lejemål fordelt på 34 afdelinger. På samme måde som i resten af kongeriget, har boligforeningen problemer med at overholde balancelejeprincippet.

Balancelejeprincippet siger, at en boligafdeling ikke må opkræve mere i husleje end det beløb, der skal til for at dække afdelingens løbende udgifter plus henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. Den eneste form for overskud, der må medregnes, er de lovpligtige bidrag til boligorganisationens dispositionsfond og arbejdskapital.

I forbindelse med Danmarks Lejerforenings undersøgelse af regnskabstallene fra 2018 har vi kategoriseret alle afdelinger i landet i tre grupper efter størrelsen af det opsamlede underskud:

Overskud af 1. grad (balanceleje) / Overskud af 2. grad / Overskud af 3. grad, samt Afdelinger med underskud

 

Overskud af 1. grad eller balanceleje

Undersøgelsen viste at 45,7 % af boligerne lå i afdelinger, der levede op til balancelejeprincippet. Det vil sige at afdelingerne havde et overskud af 1. grad (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig)

I Boligforeningen Lolland er det kun 6,6 % af boligerne, der lå i afdelinger, der lever op til balancelejeprincippet. Tallene for Boligforening Lolland stammer fra 2020.

 

Overskud af 2. grad

Kategorien overskud af 2. grad (5.000-14.999 kr/bolig) omfattede 38,7 % af boligerne på landsplan i 2018. I Boligforeningen Lolland lå 40,6 % af boligerne i denne kategori i 2020.

 

Overskud af 3. grad

Den største overtrædelse af balancelejeprincippet finder vi i den gruppe af afdelinger, der har et overskud af 3. grad, dvs. hvor det opsamlede overskud overstiger 14.999 kr pr bolig. På landsplan er omfattede denne gruppe afdelinger 5,4 % af boligerne (2018). I Boligforeningen Lolland lå 50,4 % af boligerne i denne kategori. (2020)

 

Afdelinger med underskud

Kategorien opsamlet underskud omfattede i 10,2 % af alle boligerne på landsplan (2018). I Boligforening Lolland var det kun 2,4 % af boligerne, der lå i afdelinger med opsamlet underskud (2020)

 

Opsamlet overskud fordelt efter størrelse

Tabellen viser den andel af boligerne i henholdsvis Boligforeningen Lolland  og Hele landet, som har overskud af forskellig størrelse. I Boligforeningen Lolland ligger langt flere af lejlighederne i afdelinger med et opsamlet overskud af 3. grad, dvs. mindst 15.000 kr pr bolig

Boligforeningen Lolland (2020)

%

Hele landet (2018)

%

Andelen af boliger der ligger i afdelinger med:
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 50,4 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 40,6 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b. 6,6 45,7
Boliger i afdelinger med underskud 2,4 10,2
Boligforeningen Lolland: 34 afdelinger med 1.199 boliger

Hele landet: 7.043 afdelinger med 574.044 boliger

100,0 100,0

 

Fire afdelinger med ekstremt opsamlet overskud

Diagrammet herunder viser, at der er meget stor forskel på afdelingerne i Boligforeningen Lolland med hensyn til størrelsen af det opsamlede overskud. Fire afdelinger skiller sig ud på den måde, at det opsamlede overskud er flere gange større end i de andre afdelinger.

Specielt i afdeling, Rudbjerg (Vestenskov – Langøparken – Dannemare – Jørgen C Pedersensvej) er det opsamlede overskud ekstremt stort, nemlig 132.524 kr pr bolig. Da det opsamlede overskud efter reglerne i loven skal indtægtsføres i afdelingens regnskab betyder det, at lejerne kan bo huslejefrit i mere end 1 år. Årsagen til at de fire afdelinger nu har et så højt overskud er begrundet i, at der i 2019 og 2020 var ekstraordinære indtægter. Indtægterne  skyldtes, at lejerne i de forudgående år havde betalt for meget i husleje. Når et sådant forhold  opdages, bliver rettelsen bogført i regnskabet som en ekstraordinær indtægt. I regnskaberne for de fire afdelinger kan man ikke se årsagen til disse ekstraordinære indtægter. De er blot blevet benævnt: ”Korrektion vedr. tidligere år”

Det må betegnes som en succéshistorie, at disse mange millioner nu føres tilbage til afdelingerne. Dette betyder, at lejerne kan få tilbagebetalt den leje, de har betalt for meget i leje i tidligere år.

 

Boligforeningens kommentar

Direktør Carl Dreyer, Boligforeningen Lolland oplyser, at den ekstraordinære indtægt skyldes at de fire afdelinger (53, 61, 63 og 91) modtog penge til dækning af huslejetab i forbindelse med en sag med Landsbyggefonden.

Direktøren er dog imod, at lejen nedsættes. Han skriver:

– Ja, man kan nedsætte lejen i ét år, for derefter at hæve den igen i det næste. Det er ikke i lejeres interesse at huslejen på denne måde svinger op og ned. Derimod er det vigtigt, at pengene dels bliver i afdelingen og dels kommer lejerne til gode. Enten ved at sænker lejen over en længere periode eller ved at lade pengene, inden for de regler der findes, gå til renovering, vedligeholdelse mv. så fremtidige huslejestigninger kan reduceres eller udskydes.

 

I næste nummer af dette blad vil vi nærmere beskrive den sag i Landsbyggefonden, som har udløst den store tilbagebetaling

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Fra ghetto til pisto

Siden Lars Løkke bebudede, at han vil afskaffe ghettoerne, har debatten om raset om ordet ”ghetto”. Mange lejere i den almene boligsektor har kritiseret ordet. Det er blevet set som en nedværdigende betegnelse, der påklistres nogle boligområder, som regeringen og deres bedsteborgerlige vælgere ikke kan lide.

Af Jakob Lindberg

Ordet ”ghetto” er et levn fra de tider i Europa, hvor man spærrede jøderne inde i særlige kvarterer for at undgå, at de blandede sig med den lokale befolkning. Når regeringen bruger ordet om et alment boligområde, siger man mellem linjerne, at beboerne er lige så uønskede som jøderne var den gang. Brugen af ordet ghetto er en selvmodsigende form for antisemitisme,

Ghettoen i Warszawa under 2. verdenskrig

fordi regeringen jo netop ønsker at integrere de pågældende beboere i samfundet. Men selvmodsigende eller ej: Det lugter af antisemitisme.

Menneskers hjem

I et interview i sidste nummer af dette blad, kritiserede Jesper Nygård – direktør for Realdaniafonden – den retorik, som ghetto-betegnelsen er en del af:

– Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam.

Jesper Nygård brugte selv ordet ”ghetto” i den danske debat i 90-erne, da han havde en central stilling i den almene boligbevægelse. Nu siger han, at han ikke bruger ordet mere.

I interviewet pegede han på, at de danske boligområder, der står på regeringens ”ghettoliste” slet ikke kan sammenlignes med det, som man i udlandet kalder ghettoer, fordi de kvalitetsmæssigt og socialt ligger på et meget højere niveau. Han opfordrede politikerne og medierne til at anerkende den positive udvikling, der er sket i de udsatte boligområder og afsluttede sin kommentar til debatten om ghettobetegnelsen med følgende ord:

– Og så skal vi tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem vi taler om.

 

Det grimme ord: ghetto

Presselogen

På TV-2 News tog man emnet op til diskussion i begyndelsen af juni måned. Debattøren Özlem Cekic kritiserede mediernes ukritiske brug af ”ghetto”, men de tilstedeværende redaktører – med undtagelse af TV2s repræsentant – var helt uimodtagelige. De forsvarede bruget af ordet ghetto, fordi man havde brug for et kort ord, der forklarede, hvad det var for områder, man talte om. Som Informations repræsentant udtrykte det, kunne man ikke bruge en betegnelse på mange stavelser. Han sigtede formentlig på udtrykket, ”udsatte boligområder”, som er på 8 stavelser.

Skal man være helt præcis så burde de områder, vi taler om, hedde: områder-optaget-på-en-liste-i-boligministeriet-over-områder-med-lav-beskæftigelse-overvægt-af-indvandrere-og-efterkommere-og-en-lidt-højere-kriminalitet-end gennemsnittet-af-danske boligområder.

Redaktørerne har ret i, at anvendelsen af denne betegnelse ville få læserne til at stå af. I al sprogbrug laver vi kompromisser mellem præcision og mundrethed. ”Ghetto” er meget mundret, men ekstremt upræcist. Det siger overhovedet ikke noget om de faktorer, der indgår i ”ghettolisten”

”Udsatte boligområder” er knap så mundret, men meget mere præcist end ”ghetto”. I denne forbindelse hentyder ordet ”udsat” til, at boligområdet er udsat for større arbejdsløshed, flere indvandrere og lidt højere kriminalitet. ”Udsatte boligområder” er absolut brugbart, men det har én ulempe i journalistikken: Man kan ikke lave ordsammensætninger af det.

 

Brændemærkning

Som følge af regeringens planer om tvangsindgreb over for børn i de udsatte boligområder, har vi brug for et ord for disse børn. Medierne har været hurtige med at kalde dem ”ghettobørn”, hvilket er ekstremt ubehageligt. Med dette ord brændemærker man ikke blot et boligområde, men også de børn, der bor i det. I skolegården vil et ”ghettobarn” risikere at blive mobbet på samme måde som man i tidligere tider mobbede ”jødedrenge” og ”sigøjnertøse”

Vi har brug for et kort ord for de udsatte boligområder, der kan sættes sammen med andre ord og dermed erstatte ”ghettobarn”, ”ghettolovgivning, ”ghettoplan” osv.

 

Forslag

Nye ord kan dannes som initialord, også kaldet akronymer. Et initialord dannes af forbogstaverne af andre ord. ”FN” er f.eks. et initialord, fordi det er dannet af ”Forenede Nationer”. Et andet eksempel er RASK, som indtil for få år siden var navnet på Roskilde Amts Sygehus i Køge.

Initialord bruges som regel i navne på organisationer, men der er intet i vejen for, at man kan danne almindelige navneord som initialord.

Man kunne f.eks. bruge ordet ”ubo” som erstatning for ”udsat boligområde”. Det er kort, men ikke særligt elegant, og så minder det for meget om ”ufo”, som i øvrigt også er et initialord, (Uidentificereret Flyvende Objekt).

Initialord kan bruges til at lægge en positiv betydning ind i et ord. Regeringens liste over udsatte boligområder, der skal gøres noget ved er et led i et projekt, med en målsætning, der kan beskrives som ”Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Trivsel og Orden”. Det vil derfor være natuligt at omtale et område på regeringens liste som en pisto.

Ordet kan bøjes på normal måde, som i pistoer og pistoerne. Det kan også nemt sættes sammen med andre ord, som i pistoplan, pistobeboer, pistokultur, osv.

 

Kystparken i Storkøbing

Hvis alt går vel vil pisto udkonkurrere et ulækre ord ”ghetto”. Om få år vil vi måske kunne læse denne solstrålehistorie i pressen:

– Kystparken i Storkøbing har i de sidste par år gennemgået en positiv udvikling. Da bebyggelsen i 2019 blev optaget på regeringens pistoliste – som den gang kaldtes ”ghetto-listen”var både boligselskabet og beboerne kede af det, da man følte, at Kystparken på den måde blev påduttet et dårligt ry.

– I dag er beboerne glade. Dels blev en del lejligheder revet ned som følge af Storkøbing Kommunes pistostrategi. Det førte til, at området blev forsynet med nye og attraktive grønne områder. Der blev også taget initiativ til en lang række projekter som f.eks. jobskabelse for indvandrerkvinder og kontanthjælpsmodtagere. Derudaf voksede en del små lokale virksomheder, der i dag virker uden tilskud fra det offentlige. Og der kom lokale legestuer med pædagoger til hjælp for små børn fra hjem, hvor man ikke taler dansk, for ikke at tale om de mange klubaktiviteter med alt lige fra petanque til kajakroning.

– I centrum for alle disse initiativer stod et lokalt pistosekretariat, bestående af både af socialrådgivere fra Storkøbing Kommune, ansatte i Storkøbing Boligselskab og aktive beboere. Pistosekretariatets seneste initiativ går ud på at ….

Læs også:

Det grimme ord: ghetto

Den adskilte by – en fælles udfordring

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Højesteret: Lejere kunne ikke få fordel af værdistigninger i deres almene boliger

Lejerne i et almen boligselskab måtte ikke drage fordel af stigningerne på fast ejendom. Det bestemte Højesteret i en dom mellem Boligselskabet Vibevænget og forretnings-førerselskabet, KAB.

 

 

Af Jakob Lindberg

Danmarks største almene forretningsførerselskab, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab) administrerer en lang række lokale boligselskaber. Et af dem er Boligselskabet Vibevænget, som ejer 175 lejligheder i Københavns nordvestkvarter

Boligerne er opført i 1928 på initiativ af KAB før den nuværende lovgivning om alment byggeri blev vedtaget af folketinget. I de oprindelige vedtægter var Vibevænget omtalt som et ”parlamentarisk selskab” med egen bestyrelse. KAB var født forretningsfører for Vibevænget.

Lejlighederne var billige selv om de løbende blev moderniseret. En lejlighed på 105 m2 kostede i 2019 ca. 5.000 kr i husleje pr. måned

Efter de oprindelige vedtægter var Vibevænget nærmest en mellemting mellem et alment boligselskab, som vi kender det i dag, og en privat andelsboligforening.

 

Hjemfaldspligt

Da Vibevænget blev opført, havde Københavns Kommune en politik, der gik ud på, at grundene blev solgt med ”hjemfaldspligt”, således at grundene efter 100 år skulle leveres tilbage til kommunen. Denne politik var begrundet i, at det var kommunen og ikke de private ejere, der skulle have gevinsten ved de almindelige samfundsskabte værdistigninger på fast ejendom.

Da 100-års dagen for de fleste af disse byggerier nærmede sig kom et et politisk pres på Københavns kommune for at få ophævet denne hjemfaldspligt for andelsboligforeninger og almene boligselskaber. I 2003 fik Vibevænget lov til at frikøbe sig fra Københavns Kommune ved at betale 9,8 mio. kr., som blev finansieret ved et kreditforeningslån

 

Grundfondsbeviser

Vibevænget var ikke et almindeligt alment boligselskab. Det viste sig ved, at der i vedtægterne stod, at der til hver bolig var tilknyttet et såkaldt ”grundfondsbevis”. Prisen for de oprindelige grundfondsbeviser, som blev indbetalt af de første beboere var i 1928 kun 832 kr for en to-værelses lejlighed. Grundfonden på ca 191.000 kr blev brugt til at erhverve den grund, bebyggelsen blev opført på. Resten af den samlede anskaffelsessum på 1,6 mio kr blev finansieret ved lån.

Når en beboer flyttede fik hen udbetalt de 832 kr. I mange år blev dette beløb ikke reguleret, men der havde udviklet sig en praksis for, at den ny lejer betalte et beløb på f.eks. 50-100.000 kr til den fraflyttende lejer alt efter hvilke forbedringer, der var udført i lejligheden

I de oprindelige vedtægter fremgik det, at værdien af grundfondsbeviset ”afhænger af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”. En boligs værdi kan forøges, hvis den får en højere brugsværdi, f.eks. hvis den tilføres en kvalitet, den ikke havde før – for eksempel at der installeres centralvarme i stedet for opvarmning med kakkelovn. Boligens værdi kan også forringes, f.eks. hvis den forfalder på grund af dårlig vedligeholdelse.

Men for ejerlejligheders og andelslejligheders vedkommende kan lejeværdien også stige som følge af de almindelige stigninger på grundværdierne. For de private andelsboligers vedkommende legaliserede VK-regeringen i starten af 2000-tallet de såkaldte valuarvurderinger, som førte til at de enkelte andelsboliger steg kraftigt i pris.

 

Vedtægtsændringer

Det har måske været disse ændringer for andelsboligerne, som inspirerede bestyrelsen i Vibevænget til at ændre deres vedtægter. Det skete i 2015, hvor beboerne på en generalforsamling vedtog at lave boligselskabet om til ”Andelsboligforeningen Vibevænget”.

En af ændringerne var, at man fjernede omtalen af KAB fra vedtægterne. Dette gjaldt også bestemmelsen om at Vibevængets overskud i tilfælde af boligselskabets opløsning skulle afleveres til KAB. En anden ændring var, at værdien af andelsboligerne skulle reguleres efter reglene i andelsboligforeningsloven.

KAB nægtede at godkende vedtægtsændringerne.

I 2017 besluttede Vibevænget på en ekstraordinær generalforsamling at forøge den samlede værdi af grundfondsbeviserne fra 191.232 kr til ca 142 mio kr. Det betød at hvert grundfondsbevis fik en værdi af 11.963 kr pr m2. For en bolig på 105 m2 betød det at andelen fik en pålydende værdi af ca. 1,256 mio kr

 

Landsretten

Landsretten gav KAB ret på alle punkter.

For det første fandt dommerne at Vibevænget ikke ensidigt kunne lave om på vedtægterne, da det i de eksisterende vedtægter stod, at vedtægtsændringer skulle godkendes af KAB.

Dommerne bemærkede, at KAB’s nægtelse af at godkende ændringen af vedtægterne i 2015 hverken var usaglig eller urimelig, og de bemærkede…”at Vibevængets medlemmer på intet tidspunkt havde haft en berettiget forventning om at få ejerskab til Vibevængets samlede formue”.

Vedrørende værdien af grundfondsbeviserne fandt landsretten, at Vibevængets grundfond skal udgøre den kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale. Herudover kan grundfonden alene kan opskrives og reduceres udfra de forbedringer eller forringelser, som beboerne har foretaget. Derudover kan der ske en nedsættelse af grundfondsbevisernes værdi i tilfælde af fald i huslejen.

Dommerne fandt ikke, at Vibevængets generalforsamling havde lov til at foretage en opskrivning af grundfondsbevisernes værdi. Dommerne forkastede dermed Vibevængets fortolkning af ordene i de oprindelige vedtægter hvorefter værdien var ”.. afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”.

 

Højesteret

Vibevænget ankede landsrettens dom til højesteret, med påstand om, at KAB skulle anerkende, at opskrivningen af grundfondsbeviserne var gyldig. Men højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dette skete udelukkende ud fra en nærlæsning af Vibevængets vedtægt fra 1980, specielt § 7, stk. 2

Opskrivningen af grundfondsbeviserne på den måde, som Vibevænget havde vedtaget, havde karakter af en kursregulering af grundfondsbeviserne. Dermed blev værdien forøget betydeligt, uden at der tilføres grundfonden flere midler. Det blev oplyst i sagen, at f.eks. et grundfondsbevis på 832 kr. med 2017-opskrivningen vil få en værdi på 619.840 kr.

Efter ordlyden af vedtægtens § 7, stk. 2, er grundfondsbeviserne knyttet til og deres værdi afhængig af ”værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”,

Højesteret fandt ikke, at det fremgår af vedtægtsbestemmelsen, hvad der menes med ”afhænger af”, eller hvad der skal forstås ved ”fremtidige lejeværdi”, men Højesteret fandt, at bestemmelsen drejede sig om lejeværdien af en bestemt boligog ikke af ejendommen.

Der står der ikke i bestemmelsen at  grundfondsbevisets værdi skulle ændres som følge af  generelle konjunkturstigninger i ejendommens værdi. Dette taler imod, at medemmerne skulle have krav på en opskrivning af værdien. Højesteret pegede også på at Vibevænget ifølge vedtægtens § 1 har til formål bl.a. at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer billige boliger og varetage almene boliginteresser, hvilket også taler imod en opskrivning af grundfondsbeviserne til fordel for de nuværende lejere.

Højesterets dommere konkluderede, at vedtægtens § 7 ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Derfor blev KAB frifundet.

 

 

Vibevænget brød med KAB

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. april 2020 trådte skilsmissen mellem Vibevænget og KAB i kraft. Beslutningen herom blev truffet af Vibevængets ledelse, som konsekvens af udfaldet af landsretssagen om opskrivning af grundfondsbeviserne. Landsrettens dom blev senere stadfæstet af Højesteret.

Det er meget usædvanligt med ”skilsmisser” inden for den almene boligsektor.

Normalt antages det, at enkelte afdelinger inden for et boligselskab ikke kan melde sig ud af boligselskabet. I tilfældet Vibevænget, var der ikke tale om en afdeling, men om et datterselskab. KAB har valgt at acceptere skilsmissen.

 

Forskere skal følge omdannelsen af de ”hårde ghettoer”

Den negative medieomtale kan ødelægge de positive virkninger af omdannelserne i de udsatte boligområder

 

Af Jakob Lindberg

Forskere fra instituttet BUILD skal over 10 år frem til 2028 følge omdannelserne i de 15 boligområder, der betegnes ’hårde ghettoer’ i paralellsamfundspakken. De fire første evalueringer af de gennemgribende omdannelser i henholdsvis Bispehaven, Gellerupparken, Vollsmose og Taastrupgård, peger på nogle spændende tendenser.

Store holdningsforskelle til nedrivninger og genhusning

Forskerne peger på, at beboerne i de undersøgte boligområder har meget forskellige forudsætninger og forholder sig meget forskelligt til de forestående forandringer. Nogle beboere synes, det er en god idé at skabe en mere blandet beboersammensætning. Der er ofte tale om ressourcestærke beboere, som ser positivt på omdannelserne, og betragter genhusningen som en mulighed for selv at komme videre i livet.

Andre beboere er stærkt kritiske og kæder nedrivninger og tvungne genhusninger direkte sammen med, hvad de oplever som en generel fremmedfjendskhed i det danske samfund. Nogle oplever, at de alligevel ikke har noget at skulle have sagt.  Mange af dem er mere afhængige af det nære nabofællesskab og bekymrer sig om, hvorvidt de og deres ældre familiemedlemmer vil blive ensomme, hvis de skal flytte til et andet område.

Seniorforsker Marie Stender udtaler:

”Selv for dem, der bliver genhuset i samme boligområde, kan det være virkelig hårdt at få at vide, at det hjem ens børn er opvokset i, skal rives ned eller sælges som ejerbolig. Når vi spørger til oplevelsen af tryghed i området, er der faktisk mange, der fortæller, at især planerne om nedrivning og genhusning gør dem utrygge. De peger på, at den utryghed, som er relateret til kriminalitet, mere er noget, der optager folk udefra. Mange beboere oplever nemlig, at det er fællesskaberne i området, der gør dem trygge, mens de problemer med kriminalitet, omverdenen er så optaget af, handler om nogle få utilpassede unge”.

 

Medieomtalen kan få negativ betydning for resultatet

I undersøgelsen skal der også sættes fokus på medieomtalen af de fire boligområder. Det sker fordi negativ medieomtale bidrager til det dårlige omdømme, der er en typisk udfordring i udsatte boligområder.

Medieomtalen er vigtig. Den negative omtale af de udsatte boligområder fokuserer i høj grad på spektakulære begivenheder som f.eks. skudepisoder og uroligheder, mens de positive sider af livet i områderne sjældent omtales. Denne skævhed forstærker offentlighedens billede af  områderne ”ghetto”.

Seniorforsker på instituttet BUILD Mette Mechlenborg udtaler:

”Du kan ændre et områdes fysiske miljø radikalt og sætte store initiativer i gang for at tiltrække nye målgrupper, men hvis stedsidentiteten forbliver negativ, så der er en risiko for at omdannelsen ikke får den ønskede effekt. Vi kan f.eks. se, at særligt udsatte boligområder som Vollsmose og Gellerupparken omtales i medieklip, der egentlig ikke omhandler dem specifikt, men f.eks. andre boligområder eller politik på området. Det der sker er, at de bliver generaliserede fremstillinger af en ghetto, en slags symbol. Det betyder, at områdets stedsidentitet i højere grad trækker på mediernes – og offentlighedens forståelse end på de faktiske forhold i området. Hvis den tendens fortsætter, kan det blive endnu vanskelligere at forbedre boligområdernes omdømme end at forbedre de reelle forhold i områderne”.

Bag projektet står instituttet BUILD, Aalborg Universitet og VIVE, Det Nationale forskningscenter for Velværd. Projektet er støttet af Landsbyggefonden.

Retten til at protestere

Mulighed for at protestere er en vigtig rettighed

 

Af Morten Tarp

En lejebolig er beskyttet mod opsigelse. Det følger af lejeloven og almenlejeloven, at boligen som udgangspunkt ikke kan opsiges af udlejer. Lejer selv kan derimod normalt frit opsige lejeaftalen.

Efter almenlejeloven kan en bolig kun opsiges i nogle bestemte tilfælde: Hvis boligen skal nedrives, hvis boligen skal ombygges i stort omfang, hvis lejeren groft har tilsidesat god skik og orden samt hvis boligen er en viceværtlejlighed og lejeren er blevet fyret som vicevært. I 2018 medførte ghettolovpakken, at flere lejeaftaler vil blive opsagt. Dels blev loven tilføjet en ny opsigelsesgrund, nemlig det tilfælde at ejendommen bliver solgt til en privat investor. Dels indebærer planerne for de hårde ghettoer, at mange almene boliger skal nedrives eller ombygges.

En opsigelse af en lejebolig er et meget mærkbart indgreb i lejerens livssituation. Vi har alle brug for en bolig, og boligen dækker et fundamentalt behov. Boligen er derfor også beskyttet i henhold til både Grundlov og Menneskerettighedskonvention.

En ny tendens

I de seneste par måneder har jeg set eksempler på en ny fremgangsmåde hos visse boligselskaber. Boligselskabet pakker i samme kuvert til lejeren både et opsigelsesbrev og et brev med et genhusningstilbud. Opsigelsen er skrevet efter loven, herunder med oplysning om, at lejer har ret til at protestere inden for seks uger. Genhusningstilbuddet er oplysninger om en konkret bolig, som bliver ledig snart, og som den opsagte lejer kan overtage, hvis lejeren svarer hurtigt. Så langt, så godt.

Brevet med genhusningstilbuddet indeholder imidlertid en særlig trussel: Boligselskabet skriver, at lejeren kun får dette ene tilbud, og at lejeren selv skal finde anden bolig ved opsigelsesperiodens udløb, hvis lejeren siger nej tak til den foreslåede genhusningsbolig. Denne særlige trussel er oveni købet koblet sammen med en meget kort svarfrist, nemlig en uge.

Den korte svarfrist er sædvanlig ved et genhusningstilbud, for en ledig bolig skal hurtigt kunne gives videre til den næste interesserede person i rækken. Efter loven medfører et nej til et genhusningstilbud imidlertid ikke nogen konsekvenser, andet end at boligselskabet må komme med et nyt tilbud.

 

Tilbuddets realiteter

Boligselskabet vil åbenbart have lejeren til i løbet af en enkelt uge at tage stilling til genhusningstilbuddet, inklusive den konsekvens at et nej er definitivt. Der er bare det problem, at en protest mod opsigelsen samtidigt vil udgøre en afvisning af genhusningstilbuddet. Ved at påstå, at lejeren kun får dette ene tilbud, bliver lejeren tvunget til på samme tid at tage stilling til både opsigelsen og genhusningstilbuddet. Det ene udelukker pludselig det andet.

Boligselskabets kuvert med både opsigelse og genhusningstilbud er dermed reelt koblet sammen til én pakke, der udgør et samlet ultimatum, som lejeren skal tage stilling til inden for én uge. Fremgangsmåden minder om gangsternes tvang i filmen Godfather (»give you an offer you can’t refuse«).

Det er i forvejen ubehageligt at modtage en opsigelse, og de fleste bliver chokeret i den situation. Det kan være svært nok at overskue det ene forhold alene. Et brev med både en opsigelse og et tilbud om genhusning kan derfor være uoverskueligt for modtageren, selv hvis de to forhold ikke blev koblet sammen på den måde, som er beskrevet ovenfor.

 

Særlig procedure ved opsigelse

Hvis udlejer/boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejelovens § 89. Almenlejeloven trådte i kraft i 1998, og proceduren ved opsigelse er kopieret efter lejeloven, som indtil 1998 omfattede både almene lejeboliger og private lejeboliger.

Efter både lejeloven og almenlejeloven har lejer mulighed for at protestere mod en opsigelse, som kommer fra udlejer/boligselskab. En protest mod opsigelse indebærer efter loven, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

 

Frist til at protestere

Lejer har en tidsfrist på seks uger til at afgive en skriftlig protest mod opsigelsen. Denne frist blev i 1967 forlænget fra to til tre uger, og i 1980 blev fristen forlænget fra tre til seks uger. Fristen i loven har altså gennem de seneste 40 år haft denne længde: seks uger.

Længden af en tidsfrist er vigtig, og det har afgørende betydning for lejeren. Først bliver man chokeret, så skal man sunde sig, og på et tidspunkt skal man reagere. De fleste kender ikke loven, så de skal først tale med venner og bekendte om situationen. Nogle lejere aner ikke, at de har ret til at protestere. De skal finde vej til et sted, hvor man kan få juridisk hjælp.

Adgangen til gratis juridisk hjælp er i de seneste år blevet begrænset kraftigt, så nogle lejere finder aldrig en jurist, som de kan tale med. De ressourcestærke har råd til at skaffe hjælp, kender selv en jurist eller finder vej via internettet. Min erfaring gennem 35 år er, at de svage lejere har brug for samtlige seks uger.

 

Genhusningspligt

Hvis opsigelsen af en almen bolig skyldes nedrivning, ombygning eller salg har boligselskabet pligt til at skaffe en erstatningsbolig, dvs. genhusning. Denne pligt er uafhængig af, om lejeren protesterer mod opsigelsen. Hvis lejeren protesterer, og hvis den efterfølgende retssag ender med, at opsigelsen stadfæstes, så gælder pligten til genhusning stadigvæk. Genhusningen er ikke en belønning til de lejere, som parerer ordrer. Genhusningspligten er udløst af den opsigelse, som boligselskabet har sendt til lejeren.

 

Lovens ordning
Ved at gøre genhusningstilbuddet definitivt foretager boligselskabet en sammenkobling af opsigelsesbrevet og genhusningstilbuddet, som ikke stemmer med lovens ordning.

I loven er ikke fastsat noget om, hvor mange tilbud om genhusning et boligselskab skal give til en opsagt lejer. I loven er angivet, at lejer har krav på at få tilbudt en passende bolig, blandt andet med hensyn til boligens størrelse. Det er derfor boligselskabets egen opfindelse at sige, at boligselskabet kan nøjes med at give ét tilbud.

Sammenkoblingen indebærer, at lejeren reelt skal tage stilling til hele pakken inden for én uge. Dermed har boligselskabet implicit reduceret lejers opsigelsesadgang til én uge. Det betyder, at kravene i almenlejelovens § 89 (seks ugers adgang til at protestere) ikke er overholdt. Retsvirkningen af at tilsidesætte lovens krav er, at opsigelsen er ugyldig. Ugyldighedsvirkningen er angivet i loven for at markere, at det er vigtigt, at denne regel overholdes.

Husk: Du kan ikke regne med, at lovens regler er blevet fulgt, bare fordi brevet kommer fra et alment boligselskab.

Morten Tarp er advokat med speciale i lejeret

 

Forbud mod repressalier

Ghettolovpakken er racediskrimination, da beboerne i en ghetto risikerer tvangsflytning, fordi nogle af beboerne i bebyggelsen kommer fra ikke vestlige lande

 

Af Morten Tarp

Beboerne i de boligområder, som er ramt af ghettolisterne, bliver udsat for en ringere behandling end beboere i andre almene boligområder. I en hård ghetto skal antallet af almene boliger reduceres fra 100 % til 40 %, hvilket indebærer, at mange af de nuværende beboere vil blive tvunget til at flytte. I alle andre boligområder bliver man kun smidt ud af sin almene lejebolig, hvis man har gjort noget galt (ikke betalt husleje, spillet høj musik hver nat, slået på naboen osv.).

Den ringere behandling skyldes udelukkende, at boligministeren har udskreget boligområdet til at være en hård ghetto. Den afgørende betingelse for at stemple et boligområde som ghetto er, at der bor mange beboere med en bestemt afstamning (”ikke-vestlige”).

Beboerne får en ringere behandling, og det skyldes nogles beboeres afstamning. Ghettolovpakken fra 2018 iværksætter således negativ forskelsbehandling på grund af afstamning, dvs. racediskrimination.

Så enkelt er det.

Ikke let at være krænker

Krænkerne har svært ved at acceptere kritik af ghettolovpakken. De optræder med en fornærmet mine, som om det var synd for krænkeren, at dennes handlinger bliver udsat for kritik: »Påstår du, at jeg er racist?«. Tænk, hvis en sexkrænker sagde, at det er en personlig fornærmelse at blive kritiseret for at slikke andre i øret. Men sådan er reaktionen altså ofte i sager om racediskrimination.

Argumentationen fra krænkernes side er heller ikke imponerende. Se her en formulering af statens advokat i retssagen om Mjølnerparken:

»Det er heller ikke korrekt, når [beboerne] har anført, at det at blive tvunget til at flytte fra sin bolig, uden videre udgør ringere behandling (…).«.

Enhver anden vil sige, at det er en ringere behandling at blive tvunget at flytte, i forhold til selv at kunne bestemme, om man vil flytte eller blive boende.

Verserende retssager og god moral

Hvis et boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejeloven. Efter loven har lejer mulighed for at protestere mod opsigelsen, og en protest mod opsigelse indebærer, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

God moral indebærer, at man afventer rettens dom. Mens sagen verserer fortsætter lejeforholdet. Beboeren stadig lejer og skal selvfølgelig betale sin leje hver måned. Boligselskabet er stadig udlejer og skal indkalde beboeren til afdelingsmøder, udføre vedligeholdelse af lejerens bolig osv.

Boligselskaber og verserende retssager

Jeg oplever desværre jævnligt, at boligselskaber ikke holder sig tilbage, selvom en tvist er indbragt for retten.

På grund af ghettolovpakken verserer der nu en række sager i retssystemet. Der er retssagerne om opsigelser for boligområderne Nøjsomhed i Helsingør og Schackenborgvænge i Slagelse, og der er retssagen om Mjølnerparken. Disse retssager ligger alle i landsretten.

I Ligebehandlingsnævnet ligger et stort antal sager fra boligområdet Vollsmose i Odense samt en sag om Nøjsomhed i Helsingør. I januar 2021 kom en afgørelse fra beboerklagenævnet i Aarhus om boligområdet Bispehaven. Herudover er der indbragt sager for Datatilsynet og for det kommunale tilsyn med de almene boliger.

Under retssagerne om ghettoopsigelser i Slagelse har jeg flere gange oplevet, at boligselskabet har kontaktet nogle af de familier, som har protesteret mod opsigelsen, og som derfor er part i en retssag om opsigelsen.

 

Forbud mod repressalier
I retssagerne om ghettoopsigelser har beboerne påberåbt sig bl.a. lov om etnisk ligebehandling. Denne lov giver et særligt værn mod aktører, der ikke har samvittighedsmæssige hæmninger. Af lovens § 8 fremgår et forbud at udøve repressalier:

»§ 8. Ingen må udsættes for ufordelagtig behandling eller ufordelagtige følger som reaktion på en klage eller nogen form for retsforfølgning, der iværksættes med det formål at sikre, at princippet om ligebehandling iagttages.«.

Beboerens klage over diskrimination må altså ikke besvares af boligselskabet ved, at boligselskabet supplerer den oprindelige krænkende adfærd med efterfølgende repressalier, fx ved at undlade at indkalde beboeren til afdelingsmøder, afvise at udføre vedligeholdelse af lejerens bolig osv.

Bestemmelsen er udtryk for det, som jeg ovenfor omtalte som god moral. Mange aktører i samfundet følger sådanne principper. Et alment boligselskab er desværre kun underlagt den standard, som selskabets ledelses moralske habitus kan formå.

Repressalier i det virkelige liv

I de tidligere omtalte breve har boligselskabet fremsendt et tilbud om en genhusningsbolig. Jeg anser det for kritisabelt at sende et tilbud om en genhusningsbolig til en familie, som boligselskabet fører retssag mod, efter at familien har protesteret mod boligselskabets opsigelse. Disse familier har netop protesteret mod boligselskabets opsigelser, fordi de gerne vil blive boende i deres hidtidige lejligheder.

I brevene kræver boligselskabet svar på tilbuddet om genhusning, og boligselskabet hævder samtidigt, at en manglende accept fra lejer skulle indebære, at boligselskabet dermed skulle blive frigjort af sin genhusningsforpligtelse.

Det vil sige, at boligselskabet hævder, at beboeren selv må finde sig en anden bolig, hvis beboeren senere taber retssagen. Den konsekvens er boligselskabets eget påfund. Postulatet om konsekvenserne af en manglende accept fra lejer er udtryk for lige præcis den type repressalier, som er forbudt efter ligebehandlingslovens § 8: ”ufordelagtig behandling eller ufordelagtige følger”.

Sådanne efterfølgende repressalier udgør et særskilt lovbrud, som kan udløse en ny sag. Klage over repressalier indgives til Ligebehandlingsnævnet, og nævnet kan statuere, at repressalierne var ulovlige, og kan tilkende klageren en godtgørelse.

Morale: Kampen mod ghettolovpakken er fuld af spændende udfordringer.

 

Morten Tarp er advokat med speciale i lejeret

 

Hvilke lovovertrædelser kan føre til, at man mister sin bolig

Ophævelse af lejemål

Ophævelse kan blandt andet ske efter Almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 10 – Lejelovens § 93, stk. 1, litra j, hvis lejeren samtidig overtræder straffe- eller narkolovgivningen

Det kan ske…

Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af visse bestemmelser i straffeloven og narkolovgivningen.

De forbrydelser der kan udløse en ophævelse er:

Straffeloven 

  • 119 (vold mod offentlige myndighedspersoner)
  • 134 a (deltagelse i slagsmål og lignende)
  • 180 og 181 (ildspåsættelse)
  • 192 a (overtrædelse af våbenloven)
  • 216 (voldtægt)
  • 237 (drab)
  • 244-46 (vold og legemsbeskadigelse)
  • 252, stk. 1 (udsættelse af andre for fare)
  • 260 (frihedsberøvelse)
  • 266 (trusler om vold, mm)
  • 276 a (indbrudstyveri)
  • 281 (afpresning af andre for egen vindings skyld)
  • 288(røveri)
  • 291, stk 2 (groft hærværk)

Narkolovgivningen

(Lov om euforiserende stoffer)

  • 3 (salg og anden form for overdragelse af narko)

 

Bemærk: Der skal være tale om at personen er blevet idømt en frihedsstraf eller lignende.