Kategoriarkiv: Almen udlejning

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Konspirationsteori baseret på uvidenhed

Professor på Aalborg Universitets Center, Hans Skifter Andersen mener, at parallelsamfundspakken – også kaldet ”ghettopakken” er begrundet i en konspirationsteori, som er uden baggrund i den danske og internationale forskning om integrationsproblemer

 

Af Jakob Lindberg

I kronikker i Berlingske Tidende og Politiken har Hans Skifter Andersen fremsat nogle særdeles kritiske kommentarer til loven om bekæmpelsen af parallelsamfund, som nu er ved at blive gennemført. Hans kritik bygger på mere end 20 års forskning i udsatte boligområder

I kronikken i Berlingske forklarer han at, udsatte boligområder opstår på steder, hvor de, der har valgmuligheder på boligmarkedet, ikke vil bo. Herved opstår der et tomrum, hvor de dårligst stillede grupper – f.eks. indvandrere – kan flytte ind.  De har få valgmuligheder og er derfor ofte henvist til at bo i almene boliger.

De køber sjældent ejerboliger, fordi de har lav indkomst og problemer med at få lån. De har også svært ved at få adgang til privat udlejning og andelsboliger.

Ifølge Skifter Andersen har de udsatte boligområder svært ved at tiltrække ’almindelige mennesker’, hvorfor de i stor udstrækning anvendes af personer udenfor arbejdsmarkedet og af indvandrere. Mange af disse boligområder har været inde i en negativ spiral, hvor de sociale problemer blandt en del af beboerne skaber dårlig medieomtale og gør det endnu sværere at tiltrække boligsøgende.

I nogle få tilfælde er områderne også præget af høj kriminalitet. Synlige sociale problemer kan også skabe utryghed og medvirke til øget fraflytning.

 

Fravalg

Der er ifølge Skifter Andersen en tendens til, at danske boligsøgende fravælger boligområder med mange indvandrere. Det starter allerede når andelen er over 20 pct., hvilket den er i mange almene boligområder, idet indvandrere i gennemsnit udgør mere end 20 pct. af beboerne i almene boliger.

De konkrete problemer i de udsatte boligområder er:

  • dårligt omdømme,
  • arbejdsløshed
  • sociale problemer
  • negativ social arv hos børnene
  • utilpassede og kriminelle unge
  • skoler og institutioner der er belastede af mange tosprogede og socialt belastede børn.

Skifter Andersen dokumenterer, at kommuner og boligselskaber med en stor indsats har haft succes med at inddæmme og mindske disse problemer. Der er dokumentation for, at der er relativt færre problemer i danske områder end mange steder i udlandet.

 

Den fraværende stat

Staten har ikke gjort ret meget for at løse disse problemer siden starten af nullerne. Skifter Andersen mener, at regeringerne siden da har gjort indsatsen sværere ved at bruge nedgørende betegnelser som ’ghettoer’, og ved gentagne gange at sætte bestemte bebyggelser i en gabestok.

Den metode, man har valgt til at udpege bebyggelser som ghettoer, er stort set uden sammenhæng med de konkrete problemer i bebyggelserne. Det synes at være tilfældigt, om det er arbejdsløshed, andel indvandrere, uddannelse eller domme for kriminalitet, der er afgørende for, om et område udpeges. I nogle tilfælde er der tale om, at områder kommer på eller af listerne, når blot et lille antal beboere bliver arbejdsløse eller kommer i arbejde.

 

Konspirationsteori

Hans Skifter Andersen skriver:

Den opfattelse af problemerne, som ghettoplanen bygger på, er baseret på nogle forkerte påstande om årsagerne til at de udsatte boligområder er opstået og hvad problemerne er i dem. Man kan sige, at planen bygger på en slags konspirationsteori. Påstanden er, at beboerne, og specielt indvandrerne, er søgt sammen i områderne for at danne såkaldte parallelsamfund og isolere sig fra det danske samfund. Det er en skarp og helt udokumenteret anklage, som står i modsætning til det vi ved fra forskningen.

Hans Skifter Andersen peger på, at mindre end 2 pct. af ikke-vestlige indvandrere i områderne ønsker at bo et sted med et flertal af indvandrere. Den viser også, at mere end 80 pct. har danske venner og bekendte. Der har også været en omfattende europæisk forskning som viser, at man ikke bliver mere arbejdsløs af at bo i sådanne områder. Man bor der derimod, fordi man er arbejdsløs, og mange flytter væk, når de får arbejde.

 

Ødelæggende plan

Det mest ødelæggende element i planen er ifølge Skifter Anersen at kravet om at reducere andelen af almene boliger til 40 pct. Det betyder i værste fald at op til 10.000 almene boliger skal nedlægges, enten ved nedrivning, ved salg som ejerlejligheder eller ved omdannelse til andre boligformer.

Da det kan være meget svært at få solgt et så stort antal boliger inden for kort tid uden tab, er der stor risiko for, at man bliver nødt til at rive dem ned. De vil være en katastrofe for en by som København, hvor manglen på billige boliger er høj.

 

Urealistisk målsætning

Den formulerede målsætning for ghettoplanen, at ‘der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030’er urealistiskifølge Hans Skifter Andersen.

– Man kan sige med meget stor sikkerhed, at der også i 2030 vil være boligområder med mange sociale problemer og mange indvandrere. Der har altid været områder i byerne, hvor de fattigste og socialt svage bliver opsamlet og hvor flertallet ikke vil bo. Selv om det skulle lykkes at ændre nogle af de nuværende udsatte boligområder markant, så vil de blive afløst af nye,skriver Hans Skifter Andersen.

Han fortsætter:

– Erfaringerne fra nedrivninger i Holland i områder, som havde langt større problemer end de danske, har vist, at de fordrevne sociale problemer i meget stor udstrækning genopstår i andre udsatte områder. Der er mange andre almene boligområder som også har en stor andel beboere på overførselsindkomst, men som ikke er på Regeringens liste over udsatte boligområder. De vil skulle modtage de udsatte boligsøgende der er forment adgang til områderne på ghettolisten og vil blive fremtidens udsatte boligområder.

Skifter Andersen peger på, at det er i disse mindre belastede områder, at kommunerne må bruge deres boligsociale anvisningsmuligheder og genhuse beboere fra ’ghettoerne’. Regeringen forbyder kommunerne at bruge alle de områder, der er kategoriseret som udsatte, hvilket er en meget stor del af de almene boliger.

 

Flere hjemløse

Skifter Andersen peger på, at ”ghettoplanen” vil betyde en væsentlig indskrænkning af boligmulighederne for de svageste i samfundet og give kommunerne store problemer med at løse boligsociale problemer. I de store byer vil det betyde flere hjemløse og at sociale problemer eksporteres til omegnen og yderkommuner. Løsningen på problemerne med de udsatte boligområder er ikke at nedlægge almene boliger, men tværtimod at øge antallet, så man kan fordele mennesker med sociale problemer over flere områder. Erfaringerne viser netop, at kommuner som Ballerup, Brøndby og Albertslund, med mange almene boliger, har færre problemer med udsatte boligområder.

 

Skifter Andersens konklusion

– Ghettoplanen er et helt uhørt politisk tiltag i Danmark, hvor meget drastiske foranstaltninger gennemtvinges baseret på løsagtige forestillinger om de problemer man vil løse og uden samarbejde med de involverede kommuner og boligselskaber. De bombastiske krav om nedbringelse af antallet af almene boliger, og truslen om ekspropriering, bør fjernes. I stedet bør man overlade det til kommuner og boligselskaber at afgøre hvad der bedst for den enkelte bebyggelse.

 

Kilde: Kronik af Hans Skifter Andersen i Berlingske Tidende den 23. oktober 2018

Fra ghetto til pisto

Siden Lars Løkke bebudede, at han vil afskaffe ghettoerne, har debatten om raset om ordet ”ghetto”. Mange lejere i den almene boligsektor har kritiseret ordet. Det er blevet set som en nedværdigende betegnelse, der påklistres nogle boligområder, som regeringen og deres bedsteborgerlige vælgere ikke kan lide.

Af Jakob Lindberg

Ordet ”ghetto” er et levn fra de tider i Europa, hvor man spærrede jøderne inde i særlige kvarterer for at undgå, at de blandede sig med den lokale befolkning. Når regeringen bruger ordet om et alment boligområde, siger man mellem linjerne, at beboerne er lige så uønskede som jøderne var den gang. Brugen af ordet ghetto er en selvmodsigende form for antisemitisme,

Ghettoen i Warszawa under 2. verdenskrig

fordi regeringen jo netop ønsker at integrere de pågældende beboere i samfundet. Men selvmodsigende eller ej: Det lugter af antisemitisme.

Menneskers hjem

I et interview i sidste nummer af dette blad, kritiserede Jesper Nygård – direktør for Realdaniafonden – den retorik, som ghetto-betegnelsen er en del af:

– Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam.

Jesper Nygård brugte selv ordet ”ghetto” i den danske debat i 90-erne, da han havde en central stilling i den almene boligbevægelse. Nu siger han, at han ikke bruger ordet mere.

I interviewet pegede han på, at de danske boligområder, der står på regeringens ”ghettoliste” slet ikke kan sammenlignes med det, som man i udlandet kalder ghettoer, fordi de kvalitetsmæssigt og socialt ligger på et meget højere niveau. Han opfordrede politikerne og medierne til at anerkende den positive udvikling, der er sket i de udsatte boligområder og afsluttede sin kommentar til debatten om ghettobetegnelsen med følgende ord:

– Og så skal vi tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem vi taler om.

 

Det grimme ord: ghetto

Presselogen

På TV-2 News tog man emnet op til diskussion i begyndelsen af juni måned. Debattøren Özlem Cekic kritiserede mediernes ukritiske brug af ”ghetto”, men de tilstedeværende redaktører – med undtagelse af TV2s repræsentant – var helt uimodtagelige. De forsvarede bruget af ordet ghetto, fordi man havde brug for et kort ord, der forklarede, hvad det var for områder, man talte om. Som Informations repræsentant udtrykte det, kunne man ikke bruge en betegnelse på mange stavelser. Han sigtede formentlig på udtrykket, ”udsatte boligområder”, som er på 8 stavelser.

Skal man være helt præcis så burde de områder, vi taler om, hedde: områder-optaget-på-en-liste-i-boligministeriet-over-områder-med-lav-beskæftigelse-overvægt-af-indvandrere-og-efterkommere-og-en-lidt-højere-kriminalitet-end gennemsnittet-af-danske boligområder.

Redaktørerne har ret i, at anvendelsen af denne betegnelse ville få læserne til at stå af. I al sprogbrug laver vi kompromisser mellem præcision og mundrethed. ”Ghetto” er meget mundret, men ekstremt upræcist. Det siger overhovedet ikke noget om de faktorer, der indgår i ”ghettolisten”

”Udsatte boligområder” er knap så mundret, men meget mere præcist end ”ghetto”. I denne forbindelse hentyder ordet ”udsat” til, at boligområdet er udsat for større arbejdsløshed, flere indvandrere og lidt højere kriminalitet. ”Udsatte boligområder” er absolut brugbart, men det har én ulempe i journalistikken: Man kan ikke lave ordsammensætninger af det.

 

Brændemærkning

Som følge af regeringens planer om tvangsindgreb over for børn i de udsatte boligområder, har vi brug for et ord for disse børn. Medierne har været hurtige med at kalde dem ”ghettobørn”, hvilket er ekstremt ubehageligt. Med dette ord brændemærker man ikke blot et boligområde, men også de børn, der bor i det. I skolegården vil et ”ghettobarn” risikere at blive mobbet på samme måde som man i tidligere tider mobbede ”jødedrenge” og ”sigøjnertøse”

Vi har brug for et kort ord for de udsatte boligområder, der kan sættes sammen med andre ord og dermed erstatte ”ghettobarn”, ”ghettolovgivning, ”ghettoplan” osv.

 

Forslag

Nye ord kan dannes som initialord, også kaldet akronymer. Et initialord dannes af forbogstaverne af andre ord. ”FN” er f.eks. et initialord, fordi det er dannet af ”Forenede Nationer”. Et andet eksempel er RASK, som indtil for få år siden var navnet på Roskilde Amts Sygehus i Køge.

Initialord bruges som regel i navne på organisationer, men der er intet i vejen for, at man kan danne almindelige navneord som initialord.

Man kunne f.eks. bruge ordet ”ubo” som erstatning for ”udsat boligområde”. Det er kort, men ikke særligt elegant, og så minder det for meget om ”ufo”, som i øvrigt også er et initialord, (Uidentificereret Flyvende Objekt).

Initialord kan bruges til at lægge en positiv betydning ind i et ord. Regeringens liste over udsatte boligområder, der skal gøres noget ved er et led i et projekt, med en målsætning, der kan beskrives som ”Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Trivsel og Orden”. Det vil derfor være natuligt at omtale et område på regeringens liste som en pisto.

Ordet kan bøjes på normal måde, som i pistoer og pistoerne. Det kan også nemt sættes sammen med andre ord, som i pistoplan, pistobeboer, pistokultur, osv.

 

Kystparken i Storkøbing

Hvis alt går vel vil pisto udkonkurrere et ulækre ord ”ghetto”. Om få år vil vi måske kunne læse denne solstrålehistorie i pressen:

– Kystparken i Storkøbing har i de sidste par år gennemgået en positiv udvikling. Da bebyggelsen i 2019 blev optaget på regeringens pistoliste – som den gang kaldtes ”ghetto-listen”var både boligselskabet og beboerne kede af det, da man følte, at Kystparken på den måde blev påduttet et dårligt ry.

– I dag er beboerne glade. Dels blev en del lejligheder revet ned som følge af Storkøbing Kommunes pistostrategi. Det førte til, at området blev forsynet med nye og attraktive grønne områder. Der blev også taget initiativ til en lang række projekter som f.eks. jobskabelse for indvandrerkvinder og kontanthjælpsmodtagere. Derudaf voksede en del små lokale virksomheder, der i dag virker uden tilskud fra det offentlige. Og der kom lokale legestuer med pædagoger til hjælp for små børn fra hjem, hvor man ikke taler dansk, for ikke at tale om de mange klubaktiviteter med alt lige fra petanque til kajakroning.

– I centrum for alle disse initiativer stod et lokalt pistosekretariat, bestående af både af socialrådgivere fra Storkøbing Kommune, ansatte i Storkøbing Boligselskab og aktive beboere. Pistosekretariatets seneste initiativ går ud på at ….

Læs også:

Det grimme ord: ghetto

Oversigt over nedrivninger og salg af almene boliger

Efter loven om parallelsamfundspakken skulle boligorganisationer og kommuner med de såkaldte “ghettoområder” fremsende planer om nedbringelser af almeneboliger senest den 1. juni 2019

 

Her ses listen

Bebyggelse                                  Ialt almene familieboliger Nedrivning Salg Ommærkning
Mjølnerparken

København

510 0 260 0
Tingbjerg/Utterslevhuse, København 2.404 0 0 0
Tåstrupgård, ’

Høje-Taastrup

917 266 0 60
Gadehavegård,

Høje-Taastrup

986 260 75 105
Agervang,

Holbæk

600 0 88 132
Ringparken,

Slagelse

868 212 0 59
Motalavej,

Slagelse

732 164 ? ?
Vollsmose,

Odense

2.872 966 0 0
Stengårdsvej

Esbjerg

579 116 0 156
Sundparken,

Horsens

520 0 139 0
Munkebo, ¨

Kolding

561 36 36 50
Skovvejen/Skovparken,

Kolding

821 243 35 88
Finlandsparken,

Vejle

529 0 0 0
Bispehaven,

Aarhus

871 318 0 0
Gellerupparken/Toveshøj, Aarhus 2.400 600 0 0
 

I alt

16.170 3.181 633 650

 

Kommentar

Det kunne være gået værre. Selvom loven gav mulighed for op til 10.000 nedrivninger er det lykkedes mange af boligorganisationerne og kommunerne i fællesskab at udforme ansøgningerne således, at der i alt kun skal nedrives 3.181 familieboliger. Der vil blive solgt 633 boliger mens 650 boliger bliver ommærket således at de fremover kan bruges som pensionistboliger eller ungdomsboliger.

I alt indbærer planerne at 4.464 almene boliger går tabt.

Den adskilte by – en fælles udfordring

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Aarhus – 600 lejligheder rives ned til skade for Gellerups fremtid

Med 50 stemmer mod 44 vedtog repræsentantskabet i Brabrand Boligforening den 27 maj 2019 at godkende en plan for nedrivninger i Gellerupparken. Det skete under trussel om statslig overtagelse af området

Af Brabrand Boligforening

Nedrivninger af boliger og tvangsflytning af udsatte borgere løser ingen problemer. Derfor tager vi afstand fra den såkaldte ghettolovgivning i almindelighed og fra Aarhus byråds nedrivningsplan i Gellerup og Toveshøj i særdeleshed!

Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune vedtog i 2011 en visionær og ambitiøs plan for udviklingen af Gellerup og Toveshøj. Det var en plan, som skulle forandre et udsat boligområde til en attraktiv blandet bydel i Aarhus.

Selvom den plan omfattede nedrivninger af 350 boliger, var der lokal opbakning og ejerskab i området, fordi nedrivningerne havde en funktion og gav mening. I de seneste år har tilliden til og troen på den gode udvikling givet grundlag for talrige private investeringer samtidig med, at det går fremad med uddannelse, beskæftigelse, kriminalitet, sundhed etc. Helhedsplanen for Gellerup var ved at udvikle sig som et af de mest vellykkede initiativer til at skabe en bedre social balance i et udsat boligområde – i Europa!

 

Positiv udvikling sættes i stå

På grund af regeringens såkaldte ghettolov, men først og fremmest Aarhus Byråds stramme kurs, er der desværre udsigt til, at den positive udvikling går i stå. Et unødvendigt stort antal nedrivninger, en visionsforladt byplanlægning og et kritisabelt forhandlingsforløb risikerer at skræmme investorerne bort og fjerne den lokale tillid til, at projektet vil føre til noget godt.

Brabrand Boligforening fremlagde i december et forslag, som byggede videre på den oprindelige vision, men kun med nedrivning af 200 boliger. Forslaget indfriede lovens krav, men Aarhus Kommune har fastholdt at nedrive langt mere, end Folketinget besluttede.

Desværre er der nu udsigt til, at 600 familier i Gellerup og Toveshøj mister deres hjem og går en usikker fremtid i møde – og uden udsigt til, at det fører noget godt med sig.

Helt paradoksalt er der en overhængende fare for, at udviklingsplanen for Gellerup ikke fremmer udviklingen, men i stedet sætter den i stå. Unødvendig brutalitet, fraværet af hensyn til beboerdemokratiet samt kommunalt bureaukrati risikerer at sætte de seneste års fremskridt over styr.

 

Trussel om statslig overtagelse

Et flertal i Brabrand Boligforenings repræsentantskab har i aften med stemmetallene 50 for og 44 imod besluttet at godkende aftalen med Aarhus kommune – ikke med glæde eller begejstring – men alene fordi alternativet er en trussel om en statslig overtagelse af området, formentlig endnu flere nedrivninger, og at yderligere flere tusinde mennesker skulle miste deres hjem.

Aarhus Kommune på diskriminationens glidebane

Ni personer med interesse for boligområdet har bedt Folketingets ombudsmand om at vurdere om Aarhus Byråd har overtrådt forbuddet mod diskrimination i Den europæiske menneskerettighedskonvention

 

Af Jakob Lindberg

Klagen drejer sig om Aarhus Kommunes praksis med hensyn til anvisning af lejligheder i udsatte boligområder – specielt de såkaldte ghettoområder eller pistoområder, som de burde kaldes.

Spørgsmålet er, om det er lovligt at anvende statsborgerskab som kriterium ved tildeling af almene lejligheder, således som Aarhus i årevis har gjort. Desuden ønsker klagerne, at ombudsmanden tager stilling til, om det er lovligt at anvende et etnisk kriterium. Ved anvendelse af et etnisk kriterium vil man fremover forsøge at forhindre ansøgere fra ikke-vestlige lande i at flytte ind i de boligområder, som regeringen har defineret som ghettoer.

Se listen over ghettoområder i Danmark her

https://www.regeringen.dk/nyheder/ny-ghettoliste-klar/

Spørgsmålet er nu blevet aktualiseret af de nedrivningsplaner som byrådet har vedtaget for Gellerupplanen i Aarhus.

Nedrivningsplanerne vil betyde, at  600 boliger forsvinder fra lejeboligmarkedet i Aarhus. Det vil gøre det markant sværere for mindrebemidlede lejere at finde en ny bolig, og specielt vil det blive svært for lejere, der kommer fra et ikke-vestligt land.

 

Er forskelsbehandlingen lovlig?

I dette tilfælde består forskelsbehandlingen i, at borgere, der ikke har dansk baggrund, forhindres i at leje lejligheder i Gellerupparken.

Klagerne ønsker, at ombudsmanden tager stilling til om denne form for forskelsbehandling er lovlig i forhold til de internationale konventioner, som Danmark har underskrevet. Den vigtigste konvention er Den europæiske menneskerettighedskonvention, som jeg herefter vil kalde EMRK. EMRK har en status der svarer til Grundlovens, hvilket betyder at love, der ikke lever op til kravene i denne konvention, er ugyldige.

EMRK udelukker ikke, medlemslandene kan udøve forskelsbehandling mellem de borgerne. Det kan dog kun ske, såfremt der er meget vægtige grunde til det. Som eksempel på en vægtig grund kan være hensyn til ansøgernes økonomi.

Klagerne mener ikke, at der i dette tilfælde findes en sådan vægtig grund. Som følge heraf er forskelsbehandlingen af ansøgere til boligerne i Gellerupparken ulovlig.

 

Menneskerettighedsmuren

Problemstillingen er ikke ny. I 1991 afgjorde Østre Landsret en lignende sag.

Ishøj Kommune havde den gang en administrativ praksis, der bevirkede, at boligsøgende uden dansk statsborgerskab i et antal tilfælde alene med baggrund i de pågældendes nationalitet ikke var blevet indstillet eller godkendt til en lejlighed.

Landsretten fandt forskelsbehandlingen ulovlig. I præmisserne til dommen skrev dommerne, at det ikke gjorde nogen forskel, at kommunens formål med forskelsbehandlingen var ”at varetage hensyn til en rimelig integration af fremmedsprogede tilflyttere og til en løsning af stigende økonomiske problemer hos boligselskaberne.”

Dommen kom som et chok for Ishøj Kommune og for Boligselskabernes Landsforening. Landsforeningens daværende formand, Gert Nielsen udtalte bagefter, at man var stødt på ”menneskerettighedsmuren”.

Som følge af dommen ændrede Ishøj Kommune sin anvisningspraksis, således at alle almene boliger skulle udlejes via kommunens boliganvisningskontor. Samtidig opgav man etnicitet og statsborgerskab som kriterium for tildeling af bolig og anvendte i stedet ansøgernes økonomiske forhold som kriterium.

Dette gav en mere blandet beboersammensætning i de almene afdelinger, og siden da har der været stille om fænomenet forskelsbehandling i Ishøj. I dag har Ishøj ingen bebyggelser på regeringens diskriminationsliste.

 

Holder muren?

Men Ishøj-sagen forhindrede ikke andre kommuner i at fortsætte med forskelsbehandling ved tildeling af boliger i det almene byggeri. I 1996 vedtog Aarhus byråd en målsætning om, at der skulle tilstræbes en beboerandel på 25 % af flygtninge og indvandrere. Denne beslutning blev i årene derefter praktiseret således at ikke-danske statsborgere ikkekunne anvises en bolig i områder med høj andel af beboere med ikke-dansk baggrund.

Det betød samtidig at personer med ikke-vestlig baggrund godt kunne anvises en bolig i disse områder, hvis de har opnået dansk statsborgerskab. Derved ville de ikke påvirke andelen af ikke-vestlige i området.

Hvis et voksent barn af et tyrkisk ægtepar, der boede i Gellerupparken, var født i Danmark og havde fået dansk statsborgerskab, kunne han eller hun godt få en lejlighed i samme område og dermed bevare sit familienetværk.

 

Parallelsamfundspakken

Dette ændrede sig med vedtagelsen af den såkaldte parallelsamfundspakke (Lov 48) i folketinget i foråret 2018. Her bed et flertal bestående af Liberal Alliance, Venstre, Konservative, Dansk Folkeparti, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti hovedet af al skam. De vedtog en lov baseret på det gamle antisemitiske begreb, ghetto.

I dagens Danmark bebos  ”ghettoerne” ikke af de før så forhadte jøder, men af f.eks. følgende kategorier af borgere: tyrkere, arabere, afrikanere, pakistanere, afghanere, tamiler, kinesere, vietnamesere osv. blandet op med danskfødte kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister. Alle disse befolkningsgrupper bliver nu set som en trussel mod det danske samfund.

Derfor skal ”ghettoerne” afvikles.

Målet med parallelsamfundspakken er at afskaffe ”ghettoerne” i 2030. Illustrationen herunder er fra regeringens hjemmeside https://www.regeringen.dk/nyheder/aftaler-om-indsats-mod-parallelsamfund/

 

Den viser tre mulige lovindgreb:

  • Skærpede strafzoner i ghettoområderne
  • Fysisk forandring af ghettoer
  • Stop for tilflytning af borgere på kontanthjælp

I publikationen, Ét Danmark uden parallelsamfund har man konkretiseret en række af lovinitiativerne, som ses i illustrationen nedenfor.

 

 

Punkt 4-8 drejer sig om tilflytning til ghettoområder og udsatte boligområder. Som det kan ses undgår regeringen at nævne etniske eller racemæssige kriterier. I stedet retter indgrebene sig ”ydelsesmodtagere”, dvs. modtagere af kontanthjælp, integrationsydelse og førtidspension. Da mange af de uønskede borgere af ikke-vestlig herkomst er på enten kontanthjælp eller integrationsydelse, vil disse stramninger oftere ramme udlændinge end etniske danskere.

For borgere, der er på integrationsydelse er indgrebet særligt kontant. Her skal der ske et fuldstændigt stop for tilflytning. Men regeringen har været klog nok til ikke at nævne kriterier som ”borgere af ikke-vestlig herkomst” eller ”ikke-danske statsborgere”.

 

Aarhus Byråd plumpede i

Aarhus Byråd var ikke ligeså fintfølende som regeringen. I et forlig mellem alle byrådets partier med undtagelse af Enhedslisten, har kommunen den 19. juni 2018 besluttet at indføre præcis den samme slags forskelsbehandling, som Østre Landsret underkendte i Ishøj.

Man vil ”opdatere administrationsgrundlaget” således at ikke-vestlige boligansøgere ikke anvises til områder med høj andel af ikke-vestligebeboere. Derved erstattes statsborgerkriteriet med et etnisk kriterium.

Efter det nye kriterium vil en dansk statsborger, der har levet hele sit liv i Danmark, ikke kunne få anvist en bolig i et af Aarhus kommunes ghettoområder, hvis begge hans forældre er født i Tyrkiet.

Omvendt vil en australsk statsborger, der har opholdstilladelse i Danmark, kunne leje en sådan bolig, fordi Australien betragtes som et vestligt land.

Forligspartierne i Aarhus Byråd var således enige om at erstatte dagældende praksis, hvorefter der forskelsbehandledes på baggrund af nationalitet, med en ny praksis, efter hvilken der skal forskelsbehandles på baggrund af etnicitet.

 

Grønt eller rødt lys

Klogelig nok undlod Aarhus kommune at sætte den nye anvisningspraksis i gang, før man havde fået grønt lys fra Trafik, Bygge- og Boligtyrelsen og fra Justitsministeriet. Betænkeligheden blev udtrykt således i et notat til byrådet:

I dag tager den håndholdte afbalancerede anvisning afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som den boligsøgende anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.

Med regeringens udspil ”Ét Danmark uden parallelsamfund – Ingen Ghettoer i 2030” er der lagt vægt på, at andelen af ikke-vestlige borgere ikke må overstige 50 % i de almene boligområder. Derfor er det under afklaring med Justitsministeriet om anvisning efter borgerens statsborgerskab kan erstattes af ikke-vestlig herkomst. Anvisningens praksis fortsætter som hidtil, indtil der foreligger en afklaring på dette.

 

København

Også Københavns Kommune har leget med tanken om at indføre et etnisk kriterium. Man stillede følgende spørgsmål til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og til Justitsministeriet:

Københavns Kommune spørger ministeriet om, det vil være lovligt at anvende de følgende kriterier i forbindelse med udmøntning af § 60, stk. 4.
 Københavns Kommune ønsker at anvende 5 supplerende kriterier, som vil give fortrinsret til personer, som foruden at være i fuldtidsbeskæftigelse eller under uddannelse også:

    1. Ikke inden for de seneste 2 år har været på offentlig forsørgelse (gælder personer mellem 18-64 år)
    2. Ikke inden for de seneste to er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer
    3. Har mere end grundskoleuddannelse (gælder for personer mellem 30-59 år)
    4. Har en gennemsnitlig bruttoindkomst på mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst (gælder for personer mellem 15-64 år)
    5. Har mindst én forældre født i vestligt land og vestlig/dansk statsborgerskab

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen svarede blandt andet således:

Kommunalbestyrelsen skal således beslutte den nærmere udformning af de konkrete anvisningskriterier. Der kan fastsættes anvisningskriterier, der nøje afspejler de lokale forhold og behov i et område. Formålet er at styrke beboersammensætningen i udsatte boligområder.

Af ministeriets vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum fremgår, at da de særlige udlejningskriterier bl.a. vil afhænge af lokale forhold, er der ikke bindinger med hensyn til, hvilke kriterier der kan aftales. Der må dog ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etniske oprindelse eller lignende, når der aftales udlejningskriterier, der giver fortrinsret for særlige grupper af boligsøgende.

Justitsministeriet

I svaret fra Justitsministeriet referer man Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols praksis med hensyn til i hvilke former for forskelsbehandling staterne kan udøve uden at komme i konflikt med artikel 14 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK).

Justitsministeriet skelner mellem forskelsbehandling på grundlag af nationalitet og etnisk forskelsbehandling. Det kræver meget vægtige grunde for, at Domstolen vil kunne anse forskelsbehandling alene på grundlag af nationalitet  for forenelig med konventionen. Derimod er Justitsministeriet helt klare i mælet, når det gælder etnisk forskelsbehandling:

I bl.a. dom af 24. maj 2017, Biao mod Danmark, har Domstolen endvidere fastslået, at ingen forskelsbehandling baseret alene eller i afgørende grad på en persons etniske oprindelse kan begrundes i et nutidigt demokratisk samfund, og at der må anføres tvingende eller meget tungtvejende grunde for at begrunde indirekte forskelsbehandling på baggrund af etnisk oprindelse.

Om Aarhus kommunes forslag konkluderes:

Det vurderes i forbindelse med anvisning til udsatte boligområder ikke at være sagligt at lægge vægt på de pågældende personers statsborgerskab eller deres oprindelse. Der kan endvidere ikke umiddelbart peges på sådanne grunde.

Ombudsmanden

Klagerne har derfor bedt ombudsmanden om at tage stilling til lovligheden både af det nye forslag om etnisk forskelsbehandling men også til lovligheden af den gældende aarhusianske anvisningspraksis, hvor der forskelsbehandles på baggrund af nationalitet.

Som et særskilt punkt har klagerne bedt ombudsmanden om at tage stilling til om forvaltningen i Aarhus Kommune har fejlinformeret byrådets medlemmer i sagen. Fejlinformationen er sket ved, at man under behandlingen af forslaget om de ændrede kriterier, har undladt at informere byrådet om blandt andet Justitsministeriets kritisk bemærkninger.

 

Hvem er klagerne

Følgende enkeltpersoner har skrevet under på klagen til ombudsmanden:

Peter Ussing, cand.psych. John Graversgaard, socialrådgiver Solveig Munk, Peter Iversen, sociolog Jakob Lindberg, advokat Morten Tarp, advokat Niels-Erik Hansen, advokat Bjarne Overmark, stud.jur. Kasper Fuhr Christensen.

Kasper Fuhr Christensen har skrevet klagen.

Bjarne Overmark, Morten Tarp og Jakob Lindberg er medlemmer af Danmarks Lejerforeningers hovedbestyrelse.

Den uforkortede klage til ombudsmanden kan læses her:

Klage til Folketingets Ombudsmand over Aarhus Kommunes Anvisningspraksis

Klage til Folketingets Ombudsmand over Aarhus Kommunes Anvisningspraksis

Aarhus Kommune vil indføre diskrimination mod boligsøgende af ikke-vestlig herkomst. Dette har nu ført til en klagesag hos ombudsmanden. Vi bringer den uforkortede klage her.

 

Folketingets ombudsmand, Jørgen Steen Sørensen

En kortere artikel om sagen kan med fordel læses på dette link

 

Af Kasper Fuhr Christensen

Til Folketingets Ombudsmand
Gammeltorv 22
1457 København K

På vegne af en gruppe af fysiske personer bestående af
1. Peter Ussing
2. cand.psych. John Graversgaard,
3. socialrådgiver Solveig Munk,
4. Peter Iversen,
5. Jakob Lindberg,
6. advokat Morten Tarp,
7. advokat Niels-Erik Hansen,
8. advokat Bjarne Overmark,
9. stud.jur. Kasper Fuhr Christensen

påklages Aarhus Kommunes praksis for anvisning af almene boliger hermed af undertegnede, stud.jur. Kasper Fuhr Christensen, idet der nedlægges følgende

 

PÅSTAND
1. Aarhus Kommunes praksis for anvisning af almene boliger er ulovlig.
2. Forvaltningen i Aarhus Kommune er bekendt med, at kommunens praksis for anvisning af almene boliger efter al sandsynlighed er ulovlig.
3. Forvaltningen i Aarhus Kommune har vildledt Aarhus Byråd i spørgsmålet om lovligheden af Aarhus Kommunes praksis for anvisning af almene boliger.

ANBRINGENDER TIL STØTTE FOR PÅSTAND 1
Til støtte for påstand 1 gøres gældende,

  • at Aarhus Kommunes administrative praksis er, at kun danske
    statsborgere kan anvises en almen bolig beliggende i et
    område med en høj andel af beboere med ikke-dansk
    baggrund.
  • at der således sker forskelsbehandling på baggrund af nationalitet, for så vidt angår Aarhus Kommunes anvisning af almene boliger i områder med en høj andel af beboere med ikke-dansk baggrund
  • at denne forskelsbehandling ikke er begrundet i meget vægtige grunde i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK) art. 14’s forstand,
  • at denne forskelsbehandling derfor må anses for ulovlig, jf. EMRK art. 14, jf. art. 8.

For så vidt angår påstand 1, henvises til støtte for

– første anbringende: til bilag 1, s. 9 f., bilag 2, s. 24, bilag 8, s. 4, bilag 12, s. 3, bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4,

– tredje anbringende: til Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols (EMD) dom af 16. september 1996, Gaygusuz mod Østrig, og bilag 11, s. 4 ff.,

– fjerde anbringende: til bilag 11, især s. 4 ff.

Til støtte for påstand 1 gøres yderligere gældende, at Aarhus Kommunes påberåbelse af varetagelse af integrationshensyn ikke kan føre til, at forskelsbehandlingen må anses for lovlig. Til støtte herfor henvises til dommen U.1991.358/2 ØLD (fremlægges som bilag 17), i hvilken Østre Landsret tog stilling til Ishøj Kommunes
daværende administrative praksis, der bevirkede, at boligsøgende uden dansk statsborgerskab i et antal tilfælde alene med baggrund i de pågældendes nationalitet ikke var blevet indstillet eller godkendt til en lejlighed. Landsretten fandt forskelsbehandlingen ulovlig, og af præmisserne fremgår, at det ikke fandtes at gøre
nogen forskel heri, at kommunens formål angiveligt var “at varetage hensyn til en rimelig integration af fremmedsprogede tilflyttere og til en løsning af stigende økonomiske problemer hos boligselskaberne”

ANBRINGENDER TIL STØTTE FOR PÅSTAND 2 OG 3
Til støtte for påstand 2 og 3 gøres gældende,

  • at ledende embedsmænd i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune den 18. december 2018 modtog Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018,
  • at forvaltningen i Aarhus Kommune herved blev bekendt med, at kommunens gældende praksis for anvisning af almene boliger i områder med en høj andel af borgere med ikke-dansk baggrund efter al sandsynlighed var ulovlig,
  • at kommunens administrative praksis på trods heraf ikke blev ændret,
  • at Aarhus Byråd ikke af forvaltningen blev orienteret om indholdet notatet af 10. december 2018,
  • at forvaltningen bibragte Aarhus Byråd en opfattelse af, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 enten undlod at forholde sig til lovligheden af forskels- behandling på baggrund af nationalitet i den kommunale anvisning af almene boliger eller vurderede, at en sådan forskelsbehandling ville være lovlig,
  • at forvaltningen i Aarhus Kommune således har vildledt Aarhus Byråd.

For så vidt angår påstand 2 og 3, henvises til støtte for

– første anbringende: til bilagene 10 og 11,

– andet anbringende: til bilag 11, især s. 4 ff.,

– tredje anbringende:til bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4 f.,

– fjerde anbringende: til bilag 13, s. 2 e.c., og bilag 14, s. 1 e.c.,

– femte anbringende: til bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4 f.

 

SAGSFREMSTILLING

I 1996 vedtog Aarhus Byråd følgende:

»I den kommunale boligmasse skal tilstræbes en beboerandel på 25 % af flygtninge og indvandrere.«

Beslutningen praktiseres ved, at personer, der ikke har dansk statsborgerskab, ikke kan anvises en bolig i områder med høj andel af beboere med »ikke-dansk dansk baggrund”

Note: Aftale af 19. juni 2018 om udsatte boligområder i Aarhus Kommune, s. 9. Aftalen fremlægges som bilag 1. 2

Som dokumentation herfor henvises til bilag 1, s. 9 f., bilag 2, s. 24, 3
bilag 8, s. 4, bilag 12, s. 3, bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4.
Bilagene præsenteres i det følgende.

***

Den 1. marts 2018 fremlagde regeringen strategien »Ét Danmark uden parallelsamfund. Ingen ghettoer i 2030«. På grundlag heraf indgås i foråret 2018 en række aftaler mellem flere af Folketingets partier.

I forlængelse heraf indgik alle partier og lister i Aarhus Byråd med undtagelse af Enhedslisten den 19. juni 2018 en aftale om udsatte boligområder i Aarhus Kommune. Aftalen af 19. juni 2018 fremlægges som bilag 1.

Af aftalen fremgår:

»Endelig ønsker forligspartierne at opdatere administrationsgrundlaget for byrådets beslutning fra 1996 om, at ”I den kommunale boligmasse skal tilstræbes en beboerandel på 25 % af flygtninge og indvandrere”. Byrådsbeslutningen praktiseres i dag ved, at ikke-danske statsborgere ikke kan anvises en bolig i områder med høj andel af beboere med ikke-dansk baggrund. Det betyder samtidig, at personer med ikke-vestlig baggrund godt kan anvises en bolig i disse områder, hvis de har opnået dansk statsborgerskab. Derved kan de påvirke andelen af ikke-vestlige i området.

Med folketingspartiernes nye definition af ghettoer m.v. forstærkes betydningen af andel af ikke-vestlige i forhold til om et område karakteriseres som en ’ghetto’. Forligspartierne er derfor enige om at opdatere administrationsgrundlaget i forhold til beslutningen fra 1996, så den praktiseres ved, at ikke-vestlige borgere ikke anvises til områder med høj andel af ikke-vestlige beboere. Samtidig justeres retningslinjen til max 50 %, svarende til den nationale tærskel for, hvornår et område kan karakteriseres som en ’ghetto’.«

Note: Det er uklart, hvem der omfattes af betegnelsen »ikke-dansk baggrund«, og hvilket indhold begrebet konkret tillægges i Aarhus Kommunes praksis. Det forekommer nærliggende at antage, at begrebet defineres negativt som personer, der ikke er omfattet af Danmarks Statistiks herkomstgruppe »personer med dansk oprindelse«, der omfatter personer, der har mindst én forælder, der både er dansk statsborger og født i Danmark. Der henvises til Danmarks Statistiks hjemmeside: https://www.dst.dk/da/Statistik/dokumentation/statistikdokumentation/indvandrere-og-efterkommere/indhold

Note: Der henvises til regeringens hjemmeside: https://www.regeringen.dk/nyheder/aftaler-om-indsats-mod-parallelsamfund/

Forligspartierne var således enige om at erstatte dagældende praksis, hvorefter der forskelsbehandledes på baggrund af nationalitet, med en ny praksis, efter hvilken der skulle forskelsbehandles på baggrund af etnicitet.

På trods af aftaletekstens ordlyd blev administrationsgrundlaget ikke »opdateret«. Det fremgår af Aarhus Kommunes notat af 1. oktober 2018 om besvarelse af 10-dages forespørgsel fra Enhedslisten i Aarhus Byråd, at der var brug for en afklaring af
»de nærmere rammer for den kommunale anvisningspraksis med Transport-,Bygnings- og Boligministeriet«, før den mellem forligspartierne aftalte ændring kunne gennemføres. Notatet af 1. oktober 2018 fremlægges som bilag 1 A. 6

***

Alle kommuner, der huser en såkaldt »hård ghetto«, deltager i det såkaldte »implementeringsforum vedr. initiativer til bekæmpelse af parallelsamfund«. Som dokumentation herfor henvises til:

1) invitation af 10. september 2018 til andet møde i implementeringsforum (fremlægges som bilag 4)
2) specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussens mail af 22. oktober 2018 til de forventede deltagere i 2. møde i implementeringsforum indeholdende dagsorden, deltageroversigt og invitation
(fremlægges som bilag 5)
3) Transport-, Bygnings- og Boligministeriets notat af 12. oktober 2018 om dagsorden for 2. møde i implementeringsforum den 25. oktober 2018 (fremlægges som bilag 6),

4) deltageroversigt af oktober 2018 for 2. møde i implementeringsforum (fremlægges som bilag 7)

I implementeringsforum repræsenteres kommunerne af embedsmænd. Foruden kommunerne deltager embedsmænd fra Kommunernes Landsforening og flere ministerier. På det 2. møde i implementeringforum den 25. oktober 2018 repræsenteredes Aarhus Kommune af juridisk chef Christian Mølgaard og specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling Anders Leth Nielsen.

I tilknytning til mødet i implementeringsforum den 25. oktober 2018 fremsatte specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling Anders Leth Nielsen i en mail af 10. oktober 2018 ønske om drøftelse af en række punkter. Mailen fremlægges som bilag 3.

Heraf fremgår, at Aarhus Kommune blandt andet ønskede at drøfte følgende spørgsmål:

»Hvilke muligheder har kommunerne for at påvirke ghettokriteriet om andel ikke-vestlige beboere ved brug af kommunal anvisning, udlejningsredskaber m.v.?
i. Kan en kommune fx ”skele” til andel beboere med ikke-vestlig herkomst når den kommunale anvisningsret udnyttes?
ii. Kommunen kan efter § 63c i lov om almene boliger betale flyttehjælp til udvalgte grupper i udvalgte afdelinger for at stimulere fraflytningen af mindre ressourcestærke beboere i problemramte afdelinger. Kan den berettigede personskreds i den forbindelse være målrettet beboere af ikke-vestlig baggrund. Fx om beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet og som samtidig har ikke-vestlig baggrund kan få flyttehjælp?«

Det fremgår af dagsordenen for andet møde i implementeringsforum, at deltagerne skulle diskutere kommunernes »mulighed for med udlejningsredskaberne at
påvirke beboersammensætningen i forhold til ghettokriterierne« . 

***

Den 1. december 2018 ikrafttrådte en række væsentlige lovændringer affødt af de aftaler, der i maj 2018 blev indgået mellem Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti og Socialdemokratiet og regeringen på baggrund af sidstnævntes strategi af 1. marts 2018 imod parallelsamfund. I tilknytning hertil indstillede rådmændene for hhv. Teknik og Miljø og Sociale Forhold og Beskæftigelse nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder til Aarhus Byråd. I den forbindelse udarbejdedes et indstillingsnotat af 3. december 2018. Notatet fremlægges som bilag 8.

Heraf fremgår:

»I dag tager den håndholdte afbalancerede anvisning afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som den boligsøgende anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.

(…)

Med regeringens udspil Ét Danmark uden parallelsamfund – Ingen Ghettoer
i 2030 er der lagt vægt på, at andelen af ikke-vestlige borgere ikke må
overstige 50 % i de almene boligområder. Derfor er det under afklaring med
Justitsministeriet om anvisning efter borgerens statsborgerskab kan erstattes
af ikke-vestlig herkomst. Anvisningens praksis fortsætter som hidtil, indtil der
foreligger en afklaring på dette.«

Det fremgår af referatet af Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019, at Borgmesterens Afdeling den 13. december 2018 påtegnede indstillingen, herunder indstillingsnotatet af 3. december 2018, uden bemærkninger. Referatet fremlægges som bilag 9.
Den 17. december 2019 behandledes sagen i Magistraten, hvor et flertal indstillede sagen vedtaget.

***

Den 18. december 2019 sendte specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussen en mail til deltagerne i andet møde i implementeringsforum, herunder Christian Mølgaard, juridisk chef i Aarhus Kommune, og Anders Leth Nielsen, specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune. Mailen af 18. december 2019 fremlægges som bilag 10.

Heraf fremgår:

»Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og Justitsministeriet har udarbejdet et notat med en juridisk vurdering, der besvarer kommunernes spørgsmål.«14

Vedlagt mailen af 18. december 2018 var et notat af 10. december 2018 udarbejdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Notatet besvarer en række spørgsmål om udlejnings- og anvisningskriterier stillet af Københavns og Aarhus kommuner. I notatet udtaler Justitsministeriet sig også om spørgsmålene. Notatet af 10. december 2018 fremlægges som bilag 11.

De i notatet af 10. december 2018 omtalte spørgsmål rejst af Aarhus Kommune svarer til ovenfor citerede uddrag af specialkonsulent Anders Leth Nielsens mail af 10. oktober 2018.
De i notatet omtalte spørgsmål rejst af Københavns Kommune lyder:

»Københavns Kommune spørger ministeriet om, det vil være lovligt at anvende de følgende kriterier i forbindelse med udmøntning af § 60, stk. 4. Københavns Kommune ønsker at anvende 5 supplerende kriterier, som vil give fortrinsret til personer, som foruden at være i fuldtidsbeskæftigelse eller
under uddannelse også:

1. Ikke inden for de seneste 2 år har været på offentlig forsørgelse (gælder personer mellem 18-64 år)
2. Ikke inden for de seneste to er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer
3. Har mere end grundskoleuddannelse (gælder for personer mellem 30-59 år)
4. Har en gennemsnitlig bruttoindkomst på mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst (gælder for personer mellem 15-64 år)
5. Har mindst én forældre født i vestligt land og vestlig/dansk statsborgerskab«

Styrelsens vurdering fremgår af s. 1 ff., mens Justitsministeriets vurdering fremgår af s. 3 ff.

Af styrelsens vurdering fremgår:

»Kommunalbestyrelsen skal således beslutte den nærmere udformning af de konkrete anvisningskriterier. Der kan fastsættes anvisningskriterier, der nøje afspejler de lokale forhold og behov i et område. Formålet er at styrke beboersammensætningen i udsatte boligområder.

Af ministeriets vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum fremgår, at da de særlige udlejningskriterier bl.a. vil afhænge af lokale forhold, er der ikke bindinger med hensyn til, hvilke kriterier der kan aftales. Der må dog ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etniske oprindelse eller lignende, når der aftales udlejningskriterier, der giver fortrinsret for særlige grupper af boligsøgende.«

Vedrørende tilskud til dækning af flytteudgifter og etableringsudgifter anfører styrelsen:

»Der gælder de samme krav til fastsættelse af kriterier vedr. den berettigede personkreds, som ovenfor anført. Der må således ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etnisk oprindelse eller lignende, men der kan fastsættes kriterier, der afgrænser den støtteberettigede personkreds af boligsøgende.«

Om forholdet til Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK) udtaler Justitsministeriet:

»Efter artikel 14 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK) skal nydelsen af de i konventionen anerkendte rettigheder og friheder sikres uden forskel på grund af køn, race, farve, sprog, religion, politisk eller anden overbevisning, national eller social oprindelse, tilhørighed til et nationalt mindretal, formueforhold, fødsel eller andet forhold. Bestemmelsen i artikel 14 indeholder således et forbud mod usaglig forskelsbehandling, der efter Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols praksis indebærer, at personer i sammenlignelige situationer som udgangspunkt skal behandles ens, og at forskelsbehandling kun er berettiget, hvis den har et legitimt formål og samtidig står i et rimeligt forhold til dette formål.

Anvendelsesområdet for EMRK artikel 14 er begrænset derved, at bestemmelsen er accessorisk til konventionens øvrige bestemmelser. Det betyder, at bestemmelsen kun kan anvendes sammen med én eller flere af disse bestemmelser. Heri ligget intet krav om, at en anden rettighed skal være krænket, men derimod alene et krav om, at den foreliggende situation skal ligge inden for rettighedens anvendelsesområde (”ambit”).

Domstolen indrømmer konventionsstaterne en vis skønsmargin ved vurderingen af, om og i hvilket omfang forskelsbehandling i ellers sammenlignelige situationer kan begrundes. Omfanget af denne skønsmargin varierer afhængigt af de nærmere omstændigheder, emneområdet og baggrunden. Domstolen har bl.a. fastslået, at staterne – når det drejer sig om generel økonomisk politik og samfundsmæssige forhold – må indrømmes en bred skønsmargin, jf. f.eks. dom af 12. april 2006, Stec m.fl. mod Storbritannien. Derimod kræves der meget vægtige grunde, for at Domstolen ville kunne anse forskelsbehandling alene på grundlag af nationalitet for forenelig med konventionen, jf. f.eks. dom af 16. september 1996, Gaygusuz mod Østrig. I bl.a. dom af 24. maj 2017, Biao mod Danmark, har Domstolen endvidere fastslået, at ingen forskelsbehandling baseret alene eller i afgørende grad på en persons etniske oprindelse kan begrundes i et nutidigt demokratisk samfund, og at der må anføres tvingende eller meget tungtvejende grunde for at begrunde indirekte forskelsbehandling på baggrund af etnisk oprindelse.«

Justitsministeriet forholder sig først til, om forslaget fra Københavns Kommune er omfattet af anvendelsesområdet for EMRK art. 14, jf. art. 8. Idet der henvises til sagen Bah mod Storbritannien, dom af 27. september 2011, præmis 40, finder
Justitsministeriet det »mest nærliggende at antage«, at den af Københavns Kommune foreslåede ordning er omfattet heraf. Ifølge ministeriet gælder det samme for den af Aarhus Kommune foreslåede ordning.

Ministeriet bemærker, at det femte kriterium foreslået af Københavns Kommune vil medføre forskelsbehandling på baggrund af nationalitet eller etnicitet, og at det samme gælder for Aarhus Kommunes forslag. I den forbindelse bemærkes:

»Som anført ovenfor er forskelsbehandling omfattet af EMRK artikel 14 ikke uden videre at betegne som diskriminatorisk og dermed i strid med bestemmelsen. EMRK artikel 14 stiller krav om, at forskelsbehandling skal være objektivt og sagligt begrundet. I forbindelse med denne vurdering vil det derfor være afgørende, om der på et fagligt grundlag kan peges på saglige begrundelser for det påtænkte initiativ og på, at initiativet udgør et proportionalt middel til at forfølge dette formål. Det bemærkes endvidere, at det ifølge den oven for gengivne retspraksis fra Domstolen vil kræve meget vægtige grunde, hvis en forskelsbehandling på baggrund af nationalitet skal kunne begrundes.«23

Justitsministeriet finder ikke, at den af hhv. Københavns og Aarhus kommuner foreslåede forskelsbehandling på baggrund af nationalitet eller etnisk baggrund kan gennemføres inden for rammerne af EMRK art. 14, jf. art. 8:

»Det vurderes i forbindelse med anvisning til udsatte boligområder ikke at være sagligt at lægge vægt på de pågældende personers statsborgerskab eller deres oprindelse. Der kan endvidere ikke umiddelbart peges på sådanne grunde.«

Om Aarhus Kommunes forslag konkluderes:

»Det vurderes derfor på det foreliggende grundlag, at forslaget om kommunal anvisning og flyttehjælp ikke vil kunne indføres inden for rammerne af EMRK artikel 14 sammenholdt med EMRK artikel 8.«

Justitsministeriet finder således, at det i medfør af ERMK art. 14, jf. art. 8, vil være ulovlig diskrimination, hvis der i den kommunale anvisning af almene boliger sker forskelsbehandling på baggrund af etnisk baggrund. Herudover er det ministeriets opfattelse, at det i den forbindelse også vil være ulovligt, hvis der forskelsbehandles på baggrund af nationalitet.

Set i lyset heraf er det således ikke kun de aarhusianske forligspartiers ønske om at erstatte forskelsbehandling på baggrund af nationalitet med etnisk forskelsbehandling, der er retsstridigt. Også den gældende aarhusianske anvisningspraksis, hvorefter der forskelsbehandles på baggrund af nationalitet, må i medfør heraf anses for ulovlig.

***

Som omtalt ovenfor modtog Christian Mølgaard, juridisk chef i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune, og Anders Leth Nielsen, specialkonsulent i samme afdeling, notatet den 18. december 2018.

Det er klagers opfattelse, at forvaltningen i Aarhus Kommune herved blev bekendt med, at kommunens gældende praksis for anvisning af almene boliger i områder med en høj andel af borgere med ikke-dansk baggrund efter al sandsynlighed var ulovlig.

På trods heraf orienteredes Aarhus Byråd ikke herom, inden indstillingen af 3. december 2018 om nye anvisnings- og udlejningsregler behandledes på et møde i Aarhus Byråd den 16. januar 2019. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 blev ikke vedlagt sagen som bilag, og indstillingsnotatet af 3. december 2018 opdateredes ikke. Af sidstnævnte fremgår som nævnt ovenfor:

»Derfor er det under afklaring med Justitsministeriet om anvisning efter borgerens statsborgerskab kan erstattes af ikke-vestlig herkomst. Anvisningens praksis fortsætter som hidtil, indtil der foreligger en afklaring på dette.«

Aarhus Byråd blev således ikke oplyst om, at såvel det mellem forligspartierne aftalte etniske anvisningskriterium som det gældende statsborgerskabskriterium ifølge Justitsministeriet var ulovlig diskrimination.

På byrådsmødet den 16. januar 2019 påkaldte spørgsmålet om etnisk forskelsbehandling sig ellers en del opmærksomhed. En række spørgsmål herom var medvirkende til, at sagen blev sendt til behandling i miljø- og teknikudvalget. Der henvises til den på Aarhus Kommunes hjemmeside offentliggjorte afskrift af byrådets debat om sagen på mødet den 16. januar 2019. Afskriften fremlægges som bilag 12.

I et notat af 17. januar 2019 svarer forvaltningen på en række af de spørgsmål, der blev rejst på byrådsmødet dagen før. Notatet fremlægges som bilag 13. Heraf fremgår:

»I forhold til de kommunale anvisningsregler vil den håndholdte anvisning fortsat ske med afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som der anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har truffet afgørelse omkring lovligheden af udelukkende at anvende ikke-vestlig herkomst, når den kommunale anvisningsret benyttes. Det er vurderingen, at det ikke er lovligt kun at tillægge herkomst betydning.«

Det må antages, at der i ovenstående henvises til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018, selv om dette ikke er en afgørelse i forvaltningsretlig forstand.

Det anføres således, at det efter Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens vurdering vil være ulovligt, hvis anvisningen sker på baggrund af etnisk herkomst. Det udelades imidlertid, at også Justitsministeriet finder, at etnisk forskelsbehandling i den kommunale boliganvisning er ulovlig, samt at det efter Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens og Justitsministeriets vurdering også er ulovligt at forskelsbehandle på baggrund af nationalitet. Formuleringerne »kun« og »udelukkende« synes ikke at stemme fuldstændig overens med indholdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018.

Det er klagers opfattelse, at forvaltningen herved bibragte Aarhus Byråd en opfattelsen af, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 enten undlod at forholde sig til lovligheden af forskelsbehandling på baggrund af nationalitet i den kommunale anvisning af almene boliger eller vurderede, at en sådan forskels-
behandling ville være lovlig. Forvaltningen har således har vildledt Aarhus Byråd.

På miljø- og teknikudvalgets møde den 6. februar 2019 blev sagen udsat. På udvalgets møde den 18. februar 2019 indstillede et flertal sagen tiltrådt. Af udvalgserklæringen fra sidstnævnte møde (fremlægges som bilag 14) fremgår:

»På et spørgsmål fra udvalget om rammerne for den kommunale
anvisningsret forklarede forvaltningen, at den håndholdte anvisning fortsat vil ske med afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som der anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har truffet afgørelse omkring lovligheden af udelukkende at anvende ikke-vestlig herkomst, når den kommunale anvisningsret benyttes. Det er vurderingen, at det ikke er lovligt udelukkende at tillægge herkomst betydning.«

På Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019 fremførte et enkelt byrådsmedlem kritik af, at Trafik- Bygge og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 ikke var vedlagt sagen. Pågældende byrådsmedlem påpegede, at det i notatet af 10. december
2018 vurderedes, at forskelsbehandling på baggrund af nationalitet også ville være ulovligt, hvorfor der efterspurgtes en juridisk vurdering heraf.

Note: Der henvises til Solveig Munks udskrift af 27. februar 2019 fra lydoptagelse af Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019 (fremlægges som bilag 15), s. 1. Der henvises også til lydoptagelsen af Aarhus Byråds debat om sagen på Aarhus Kommunes hjemmeside: https://aarhus.dk/Player/Embed/?url=https%3a%2f%2faakesdhaudio.azureedge.net%2faudio%2f2019%2f14_2019.02.20.mp3

Som svar herpå bemærkede rådmanden for Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse:

»I Aarhus Kommune har vi jo i en årrække, efter min mening rigtigt, stræbt efter at sikre en blandet beboersammensætning i alle kommunens kvarterer. Det er blandt andet også et af hovedærinderne med den boligpolitik, vi har vedtaget at arbejde efter, med et bredt flertal i byrådet bag. Vi har også i en lang årrække i den kommunale, sociale boligtildelingsanvisningspraksis taget hensyn til beboersammensætningerne i de afdelinger, vi har anvist til.
Og der har vi i en del år brugt et statsborgerskabskriterium som udgangspunkt. Og så har vi i forlængelse af den nye statslige lovgivning og de aftaler, vi har lavet i Aarhus Byråd, jo afsøgt muligheden for at bruge et herkomstkriterium. Vi har hele tiden fortsat med at bruge statsborgerskabskriteriet, og med den afklaring, der nu ligger med staten, så vil vi også fortsætte med at bruge det i fremtiden.«

Rådmanden for Magistratsafdelingen for Miljø og Teknik, der tilsyneladende var bekendt med kommunens korrespondance med Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, svarede også på kritikken:

»Og min rådmandskollega Kristian Würtz har ganske fint redegjort for det spørgsmål, der blev rejst i forhold til det faktuelle. Der har foregået en dialog for at finde kriteriet i forhold til en aftale, der er lavet på Christiansborg, så det kunne spille sammen med det, vi er ved at lave her. Det, har ministeriet sagt, er ulovligt. Det har vi selvfølgelig indstillet, det er ikke det, vi skal forholde os til. Vi fortsætter med at bruge de administrative begreber, som vi har gjort tidligere, som lovgivningsmæssigt ikke er ulovligt.«

En af undertegnede udarbejdet tidslinje fremlægges som bilag 16.
Hermed overlades sagen til Folketingets Ombudsmand.

På vegne af ovennævnte gruppe
Stud.jur. Kasper Fuhr Christensen

 

BILAG
Følgende fremlægges som bilag:

Bilag 1: Aftale af 19. juni 2018 mellem Socialdemokratiet, Venstre, Socialistisk Folkeparti, Det Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Alternativet, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance i Aarhus Byråd om udsatte boligområder i Aarhus Kommune

Bilag 1 A: Notat af 1. oktober 2018 om besvarelse af 10-dages forespørgsel fra Enhedslisten i Aarhus Byråd

Bilag 2: Det Boligsociale Fællessekretariat og Aarhus Kommunes hovedrapport af august 2017 om evaluering af fleksibel udlejning.

Bilag 3 Specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune, Anders Leth Nielsens mail af 10. oktober 2018 til specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussen.

Bilag 4 Transport-, Bygnings- og Boligministeriets invitation af 10. september 2018 til andet møde i implementeringsforum vedr. parallelsamfund den 25. oktober 2018

Bilag 5 Specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussens mail af 22. oktober 2018 til de forventede deltagere i andet møde i implementeringsforum den 25. oktober 2018

Bilag 6 Notat af 12. oktober 2018 indeholdende dagsorden for andet møde i implementeringsforum vedr. parallelsamfund den 25. oktober 2018

Bilag 7 Deltageroversigt af oktober 2018 for andet møde i imple- menteringsforum vedr. parallelsamfund

Bilag 8 Magistratsafdelingerne for hhv. Teknik og Miljø og Sociale Forhold og Beskæftigelses indstillingsnotat af 3. december 2018 vedr. nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder i Aarhus Kommune

Bilag 9 Referat af Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019

Bilag 10 Specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussens mail af 18. december 2018 til blandt andre Christian Mølgaard, juridisk chef i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune, og Anders Leth Nielsen, special- konsulent i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune

Bilag 11 Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 om forslag fra Københavns og Aarhus kommuner om særlige udlejningskriterier

Bilag 12 Den på Aarhus Kommunes hjemmeside offentliggjorte afskrift af byrådets debat om sagen om nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder på byrådsmødet den 16. januar 2019

Bilag 13 Aarhus Kommunes magistratsafdeling for Miljø og Tekniks notat af 17. januar 2019 om svar på spørgsmål til indstillingen vedrørende nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder

Bilag 14 Udvalgserklæring af 19. februar 2019 vedr. Aarhus Kommunes Tekniske Udvalgs behandling af sagen om nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder på udvalgets møde den 18. februar 2019

Bilag 15 Solveig Munks udskrift af 27. februar 2019 fra lydoptagelse af Aarhus Byråds drøftelse af sagen om nye anvisnings- og udlejningsregler på byrådsmødet den 20. februar 2019

Bilag 16 Tidslinje udarbejdet af Kasper Fuhr Christensen

Bilag 17 U.1991.358/2 ØLD

Note: Den komplette klage med noter og vedhæftede bilag kan rekvireres hos Kasper Fuhr Christensen. Kasper.Fuhr.Christensen@randers.dk

 

 

Lejere på øer bliver diskrimineret

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

 

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

 

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

 

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

 

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

 

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

 

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

 

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

 

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

 

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel her på hjemmesiden

Kan man effektivisere den almene boligsektor

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.