Kategoriarkiv: Almen udlejning

Ulovligt overskud på 2,3 mio i to bebyggelser i Køge

20 marts 2018

På trods af klare regler bliver DAB ved med at opkræve systematiske overskud i mange afdelinger i Køge

 

Af Jakob Lindberg

Det er aldrig muligt at ramme helt præcist, når man lægger budget for en almen boligafdeling og dermed fastlægger huslejen. De fleste afdelinger i Danmark har hvert år små overskud og ind i mellem får de også underskud, hvilket som regel er helt uproblematisk. Men forholdene i Nordgården og Møllegården er helt unormale.

Efter reglerne skal det årlige overskud opføres på en konto i regnskabet, som hedder ”Opsamlet resultat”. I følge det seneste regnskab stod der pr. 30/6 2017 over 881.000 kr på denne konto i Nordgården og knap 1.391.000 kr i Møllegården

 

Nordgården

I den nordlige del af Køge By ligger en lille afdeling af Køge Almennyttige Boligselskab – afdeling Nordgården. Lejerne betaler i 4.549 kr i husleje for en gennemsnitslejlighed på 64 m2.

I Køge er det en meget lav husleje – men den er alligevel for høj. Det kan ses af afdelingens regnskaber, som viser, at lejerne har betalt for meget i husleje siden 2005. Den årlige overskudsprocent har svinget mellem 7,33 % og 16,41 %.

. Det svarer til at hver lejer er blevet påtvunget en ulovlig opsparing på over 16.626 kr i de sidste 10 år.

 

Møllegården

I Herfølge syd for Køge ligger afdelingen Møllegården. Her er de 72 husstande gennem de seneste 4 år blevet påduttet en ulovlig tvangsopsparing på 19.319 kr. for hver husstand.

I Møllegården er huslejen ellers rigeligt høj, 956 kr. pr m2. Det svarer til 6.443 kr. pr. måned i ren husleje for en gennemsnitslejlighed på 81 m2

Oveskuddet er blevet ophobet gennem de sidste 4 år. Det største overskud fik afdelingen i 2015-16 nemlig 599.585 kr. I dette regnskabsår betalte lejerne dermed 8.328 kr for meget i leje. I 2016-17 var overskuddet en anelse mindre, men i begge regnskabsår var overskuddene på knap 11 % af de samlede udgifter.

 

Overbudgettering

Udviklingen skyldes, at DAB, som administrerer de to afdelinger for Køge Almennyttige Boligselskab bevidst overbudgetterer. Indtægterne bliver undervurderet og udgifterne overvurderet, når man udarbejder afdelingens budget.

I Nordgården har der ikke været underskud i de sidste 20 år – tværtimod har der systematisk været opkrævet for meget i leje.

 

Tilsynets svigt

Dette kan kun lade sig gøre, fordi Køge Kommune forsømmer sit tilsyn med de almene afdelinger i kommunen. I nogle tilfælde har man accepteret, at afdelinger og lokale boligselskaber har kørt med underskud – f.eks. afdelingerne under Lejerbo Køge Bugt.

Men man har heller ikke skredet ind over for de ulovlige overskud i bl.a. afdeling Nordgården, til trods for at Køge Lejerforening flere gange har gjort byrådet opmærksom på de systematiske overskud.

 

Læs artiklen “Overskud, hvad siger loven”

Regeringen tegner et alt for sort billede af de udsatte boligområder

6 marts 2018

 

Ungdomskriminaliteten er faldende både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.

Af Jakob Lindberg

Man vinder ikke et folketingsvalg på at fortælle gode nyheder. Sådan tænker de i regeringen. I stedet vil VLAK-partierne pirre til de etniske danskeres frygt for indvandrerne i håb om at få tilstrækkelige stemmer, når der skal være valg senest i 2019.

Da indvandrerne er overrepræsenteret i de udsatte boligområder, forsøger regeringen nu at gøre disse områder til politiske slagmarker. Det er derfor områderne bliver kaldt “ghettoer”. Herved kan man appellere både til visse vælgeres frygt for jøder og arabere og frygten for de sorte i USA’s slumområder.

 

Statistisk tendens

Det er for dumt. I stedet burde regeringen gå ud med følgende budskab: I løbet af de seneste 12 år er ungdomskriminaliteten faldet både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.

I de udsatte boligområder var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 95 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 70 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.

I Danmark som helhed var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 39 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 25 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.

Faldet var dermed 25 ud af 1000 unge i de udsatte boligområder, men kun 14 ud af 1000 i Danmark som helhed. Risikoen for ungdomskriminalitet nærmer sig hinanden på et stadigt lavere niveau.

Især Venstre og Konservative kunne med en vis ret bryste sig denne udvikling, fordi de har haft regeringsmagten i 8 af årene, mens S, SF og Rad kun har haft den i 4 år.

 

Fattigdom skaber kriminalitet

Som det ses af tallene ovenfor er der stadig en overrepræsentation af unge kriminelle i de udsatte boligområder.

Men det er sandsynligvis ikke fordi de bor i disse områder, men skyldes andre faktorer:

Hudfarve: Der bor flere brune danskere i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Brune danskere har større risiko for at blive stoppet af politiet end hvide danskere. Derfor har de også større risiko for at blive sigtet for besiddelse af narko, våben og stjålne varer end hvide. Brune og hvide danskere har muligvis den samme grad af kriminalitet – det ved man ikke – men de brune har større risiko for at blive opdaget.

Indkomst: Der bor flere fattige familier i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Deraf følger, at lommepengene er mindre i de udsatte boligområder. Hvis lommepengene ikke rækker til den nyeste smartphone, kan de fattige unge – både de hvide og de brune – blive fristet til at stjæle den.

Kriminalitet er ikke en medfødt egenskab. Det har heller ikke noget med religion og kultur at gøre. Men det har en hel del med ulighed at gøre.

 

Hvorfor falder kriminaliteten?

Helt sikre kan vi ikke være endnu. Men meget tyder på, at den boligsociale indsats, som aktive beboere i samarbejde med kommunale støttepersoner og politiet har gjort har været en medvirkende årsag.

Den udvikling bør fortsætte. Men lad dog for søren være med at skylde skylden på de udsatte boligområder.

 

Kilder:

Rapport udgivet af Center for Boligsocial Udvikling

https://www.cfbu.dk/udgivelser/bag-om-de-faldende-kriminalitetsrater/

Lejere på øer bliver diskrimineret

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

 

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

 

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

 

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

 

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

 

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

 

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

 

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

 

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

 

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel her på hjemmesiden

Ulovlig ekspropriation af Landsbyggefondens midler

6 marts 2018

Regeringen foreslår, at lejerne i det ældre almene byggeri skal betale 15 mia kr for at få afskaffet de udsatte boligområder, som regeringen kalder “ghettoer”.

Af Jakob Lindberg
Pengene skal tages fra Landsbyggefonden, hvis penge stammer fra huslejen i de ældre almene bebyggelser. Det betyder, at de ældre bebyggelser ikke kan få tilskud og lån til renoveringer fra Landsbyggefonden. Pengene skal i stedet bruges til f.eks. nedrivninger i de udsatte boligområder, eller til ekstra politi, eller til flere daginstitutioner, fordi man vil tvinge børn til at gå i børnehave.
Ingen kan forhindre Regeringen i at gennemføre “ghettoplanen”, hvis den kan få flertal i Folketinget. Men det skal den-onde-lyne-mig ikke ske for Landsbyggefondens penge. Landsbyggefonden er en privat fond, og hvis Folketinget vil beslaglægge fondens penge, er der tale om ulovlig ekspropriation.
Landsbyggefonden bør sætte hælene i og sige NEJ til at finansiere “ghettoplanen”. Det vil tvinge Regeringen til at sagsøge Landsbyggefonden. Så vil sagen ende i Højesteret, og her vil Regeringen tabe med et brag. Hvis der skal bruges penge på en “ghettoplan”, så må man skaffe pengene over Finansloven og sætte skatterne op.
Med mindre Løkkefonden vil betale politiske stunt.

P.S. Det er desværre ikke første gang, regeringen tager af Landsbyggefondens penge. F.eks. er det Landsbyggefonden, der finansierer “Center for boligsocial udvikling”. Læs mere her:

Kan man effektivisere den almene boligsektor

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.

De almene boliger er ofre i regeringens felttog mod ghettoerne

25. februar 2018

De såkaldte ghettoer skal være slagnummeret i Lars Løkkes kamp for at blive genvalgt

Af Jakob Lindberg

Så skete det igen. Efter en periode med politiske fiaskoer manglede Lars Løkke en god sag at underholde nationen med i sin nytårstale. Han fiskede “ghettoerne” op fra sin skuffe med yndlingsaversioner, og proklamerede for gud-ved-hvilken-gang at nu skulle ghettoerne afvikles. Han sagde:

– Vi skal ikke længere lappe på årtiers fejlslagen politik. Vi skal sætte et nyt mål om at afvikle ghettoerne helt. Nogle steder ved at bryde betonen op. Rive bygninger ned. Sprede indbyggerne og genhuse dem i forskellige områder. Andre steder ved at tage en klar styring af, hvem der flytter ind.

Det er en ideologisk udmelding, vi har hørt så tit. Ghettoerne er en skamplet på Danmark, fordi der bor for mange udlændinge, kontanthjælsmodtagere og kriminelle. Fy, fy. Vi må gøre noget.

Opgøret med parallelsamfund handler ikke om hudfarve eller religion, forsikrede Lars Løkke. Det handler om noget større. Om skel mellem mennesker.

– Det er et forsvar for tolerancen, friheden og frisindet.

Med de ord fik Lars Løkke for alvor markedsført hans egen forkvaklede opfattelse af virkeligheden. Beboerne i ghettoerne er åbenbart en trussel mod disse værdier. Absurd! Hvis han virkelig ville forsvare tolerancen, friheden og frisindet skulle han starte med at fyre Inger Støjberg.

Heldigvis deles hans fjendebillede ikke af dem, der har forstand på det han kalder “ghettoerne” – de 22 boligområder på regeringens ghettoliste. Jeg bringer herunder en række reaktioner fra debatten.

 

Boligselskaberne

– Ordet ghetto er meget stigmatiserende og siger noget dårligt om afdelingens beboere, og det er de slet ikke. Det er en velfungerende afdeling. I Finlandsparken kalder de den for “den lykkelige ghetto”. De er så glade for det boligområde, siger han.

Helge Andersen – formand for AAB i Vejle og Finlandsparken, en af bebyggelserne på ghettolisten i et interview til dr.dk.

I boligselkabernes brancheorganisation er man ikke begejstrede for statsministerens udmelding:

– Det er ikke særlig fornuftigt at stemple områder, fordi man overser alle de almindelige mennesker, der bor i områderne. Det sætter sådan set områderne tilbage i stedet for det, som den egentlig skal – at føre dem videre frem.

– Når de unge skal ud og søge arbejde, vil de ikke sige, hvor de kommer fra, hvis det er et område, der har det her stempel.

Bent Madsen, direktør i BL-Danmarks Almene Boliger i et interview til dr.dk.

 

Borgmestrene

Heller ikke Venstres borgmestre deler Lars Løkkes negative holdning til de udsatte boligområder

– Her i Vejle har vi ikke brug for nye regler og love. Jeg vil opfordre til, at man fokuserer på de områder, hvor der måtte være problemer, og lader være med at skære alle de her såkaldte “ghettoområder” over en kam. Det, vi i virkeligheden har brug for, er, at de her områder får tid og ro til at udvikle sig.

Vejles borgmester, Jens Ejner Christensen (V) i et interview med TV2

– Jeg er ikke stor fan af, at man kalder et en ghettoliste. Jeg mener ikke vi har ghettoer i Danmark. Men det er okay, at lave en liste over de boligområder, der har de største udfordringer, så man kan målrette indsatserne.

Michael Ziegler, borgmester i Høje Taastrup til Jyllandsposten

 

Forskerne

Professor Hans Skifter Andersen fra Statens Byggeforskningsinstitut ved Aalborg Universitet siger til Jyllandsposten

Listen er med til at forværre problemerne i boligområderne,« siger professoren og peger på, at alene navnet har en dybt negativ klang.

– De boligområder, som bliver hængt ud som ghettoer på listen, får et dårligere image og dermed sværere ved at tiltrække nye beboere udefra. Det er med til at gøre deres problemer større.

»Listen er ren statistik. Kommunerne og boligselskaberne ved i forvejen, hvor der er problemer, så jeg kan faktisk ikke se, hvad formålet med at offentliggøre listen er,« siger han med henvisning til, at ghettolisten er baseret på data fra Danmarks Statistik.

 

Beboerne

Jeg kender somaliske kvinder i Gellerupparken, Vollsmose og Mjølnerparken. Kvinder, der er analfabeter og har svært ved at tillære sig det danske sprog. Disse kvinder har dog alligevel formået at opfostre deres børn, både piger og drenge, med en ambition om at tage en uddannelse. Jeg kender f.eks. en analfabet-mor, der har fire universitetsuddannede børn. Er hun en berigelse eller en byrde for samfundet? Jeg vil mene, at hun beriger med de fremtidige generationer.

Fatima Ali, speciallæge i psykiatri og psykiatrisk konsulent. Debatindlæg i politiken.dk

 

Filosoffen

Selv i demokratiets kerne støder vi på det. Når det gælder udlændinge, har mange politikere for længst bestemt sig for, at problemerne er enorme, og de forsømmer ingen lejlighed til at fortælle os om forfærdelige tilstande i ghettoer og parallelsamfund. At forskere, eksperter og lokalpolitikere som modsvar tænder fornuftens fakkel, hjælper ingenting. Man kan ikke tale sandhed til en magt, der har bestemt sig for ikke at ville blive klogere.

Citat fra debatindlæg af Peter Lauritsen, professor MSO. I Politiken 25 februar 2018

De udsatte boligområder er på vej i den rigtige retning

23 februar 2018

Vejen til at nå i mål går gennem en kombination af fysiske forandringer i boligområderne, bedre uddannelse og højere beskæftigelse, siger Realdanias direktør, Jesper Nygård i dette interview.

Af Jakob Lindberg
Jesper Nygård. Foto Niels Haugaard

 

Jesper Nygård skrev den 22. januar 2018 en kronik i Politiken som reaktion på statsministerens nytårstale, hvor Lars Løkke endnu engang trak en gammel kanin op af hatten og bebudede, at nu ville regeringen gøre noget ved ”ghettoerne”, blandt andet gennem nedrivninger.

Jesper Nygårds budskab var, at der ikke er nogle hurtige greb, der løser alt, og at nedrivninger af hele by- og boligområder ville være en dårlig idé.

I stedet skal man satse på at videreudvikle de ting, som havde virket godt i de udsatte boligområder, f.eks. uddannelsesindsatsen og det boligsociale arbejde. Det skal ske i kombination med at ændre den fysiske indretning af områderne, så der i højere grad bliver trafik ind og ud af områderne og de kommer til at hænge bedre sammen med den øvrige by.

Jeg har bedt Jesper Nygård om nogle uddybende kommentarer.

Ordet ghetto

– Du har gennem mange år beskæftiget dig med de udsatte boligområder, blandt andet dem, der står på regeringens ”ghettoliste”. Ordet ghetto betød oprindelig en bydel, hvor man i Europa spærrede jøderne inde om natten, fordi man ville have så lidt med dem at gøre som muligt. Nu foreslår Dansk Folkeparti, at der skal være udgangsforbud for unge i områderne på ghettolisten. Kan man sige at vi, der bor i de udsatte boligområder, er blevet vor tids uønskede elementer?

– Jeg brugte betegnelsen i en tidligere Kronik i Politiken i 1992, hvor jeg som beboervalgt formand under overskriften ’ Sidste frakørsel før ghettoen’ opfordrede til at tage fat om det problem, at grupper af dårligt stillede udlændinge og danskere i stigende grad var samlet i nogle dele af den almene sektor.

Siden dengang er der sket rigtig meget, og der er nogle ting, som vi kan se virker. Mit mål med den nye kronik fra januar 2018 var netop at gøre opmærksom på dette. At tingene på en række områder har flyttet sig i en positiv retning. Men at der også stadig er et stykke at gå, før vi er i mål. At fysiske forandringer helt klart kan bidrage til at få skabt en større sammenhæng mellem beboere og forskellige kvarterer i byen. Men at uddannelse og en social indsats er super vigtig, når vi taler om de mest udsatte grupper i den almene sektor.

Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam. Der sker jo desværre ofte det i samfundsdebatten, at tingene bliver trukket hårdt op, og at retorikken kan komme til at forstærke problemerne. Det ser man f.eks. også i debatten om de danske yderområder, hvor ord som udkant og den rådne banan jo bestemt ikke fremmer en positiv opfattelse.

Jeg bruger ikke selv ordet ghetto. Dels fordi jeg mener, at det er helt skævt i forhold til dets oprindelige betydning. Og dels fordi, de områder, vi i Danmark har udråbt til ghettoer ikke kommer i nærheden af de problemer, som findes i de byer, man i udlandet betegner som ghettoer.

I et internationalt perspektiv har vi i Danmark gjort det godt. Det betyder ikke, at vi er i mål. Det er vi ikke. Men når vi går det sidste stykke vej, skal vi huske på de ting, som har virket indtil nu – og gøre mere af det. Og det er en kombination af fokus på det fysiske miljø, på uddannelse og på beskæftigelse. Og vi skal tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem, vi taler om.

 

Fleksible udlejningsregler

– Da man indførte de ”fleksible udlejningsregler”, gav man de almene boligselskaber mulighed for at forhindre indvandrerne og kontanthjælpsmodtagerne i at flytte ind i de mest attraktive afdelinger. Har disse regler bevirket, at de mindst attraktive afdelinger er blevet sorteper, fordi de ikke har haft de samme muligheder for at afvise de uønskede befolkningsgrupper?

– Jeg har arbejdet rigtig meget med fleksible udlejningsregler i mine mange år i KAB og jeg var dengang slet ikke i tvivl om, at disse regler var meget nyttige for at skabe en mere varieret beboersammensætning – i virkeligheden i hele den almene sektor –men særligt i de udsatte boligområder. En række analyser underbygger dettes synspunkt. F.eks. har det såkaldte modningsprojekt, som Realdania har gennemført forud for vores initiativ ”By i balance”, konkluderer, at ”fleksibel udlejning” er et af de virkemidler, som har virket bedst i forhold til en skæv beboersammensætning. Det virker typisk der, hvor der allerede er efterspørgsel efter boliger, men når det kombineres med at stoppe eller reducere kommunal anvisning i de udsatte boligområder og erstatte den med anvisning i andre dele af den almene sektor, så er det både gavnligt for at løfte i flok og for at styrke udviklingen i de udsatte boligområder. Der gemmer sig en række dilemmaer i dette, men jeg er slet ikke i tvivl om, at det er godt for udviklingen i de udsatte boligområder. Og et af de allermest betydningsfulde værktøj i værktøjskassen.

 

Kriminalitet

– Med muligheden for at anvende 100 % kommunal anvisning af tilflyttere til de udsatte boligområder – som man gør det i Ishøj kommune – hvorfor har vi så stadig overrepræsentation af f.eks. kriminelle i disse området?

– Mit billede – igen fra mange år som beboer, beboervalgt og direktør i den almene boligsektor – er, at langt de fleste beboere er ordentlige mennesker med ambition og drømme om et godt liv for dem selv og deres familier. Og så er der nogle få, der ødelægger det for de mange.

Det er vigtig at være opmærksom på at det er medlemmer af få kriminelle familier, der skaber langt størstedelen af problemerne i landets udsatte boligområder. Og dermed ikke nødvendigvis – og næppe – nye anviste tilflyttere.

En kombination af høj arbejdsløshed, ressourcesvage børnefamilier og stort antal børn og unge gør, at antallet af personer i den kriminelle risikozone er betragteligt større i de udsatte boligområder, og derfor tror jeg, vi ser en relativ stor kriminalitetsrate her. Det er dog væsentligt, at påpege, at kriminaliteten i de udsatte boliger er faldet markant de senere år, takket være en vigtig boligsocial og politimæssig indsats.

Løsninger

– Er det staten eller kommunerne, der har svigtet deres opgave?

– Så enkelt kan det ikke gøres op.

– Det her er ikke en opgave, som en part kan løse alene. Så var den jo løst nu, og en eller flere politikere kunne sole sig i succesen. De er en super kompleks opgave, som kræver at mange forskellige parter går sammen. Det er også tilgangen i de tre projekter, Realdania lige nu har i gang i tre boligområder i 3 kommuner: Gladsaxe, Høje-Taastrup og Esbjerg. Her arbejder vi både med den fysiske indretning af områderne, med sociale indsatser og med skolerne. Vores partnere i projektet er kommunerne og de almene boligorganisationer – og dermed også med beboerne i områderne. Samtidig har vi tilknyttet både forskere og en lang række centrale aktører til projektet. Det har vi gjort for at sikre, at den viden og de løsninger, vi håber på at få ud af vores indsats, kan spredes til andre områder.

 

Samtalen med Jesper Nygård fortsætter i næste nummer Lejer i Danmark, hvor vi stiller spørgsmålet: Hvad kan der konkret gøres for at modvirke opdelingen af de danske byer i kvarterer for velhavere og kvarterer for fattige. Samtalen vil blive bragt her på hjemmesiden.

Det grimme ord: ghetto

Digitale afstemninger bliver mulige i det almene byggeri

Ministeriet for boligsektoren har besluttet at det fremover skal være muligt at deltage i afstemninger i ens egen boligafdeling ved anvendelse af computer i stedet for at deltage i beboermødet.

 

Af Jakob Lindberg

Man siger at demokratiet er den mindst ringe styreform. De fleste går ind for demokrati, men når det gælder beboerdemokratiet i den almene sektor, kan man ikke ligefrem sige, at det er begejstring og engagement, der præger folk.

Som regel er det kun et lille mindretal af beboerne, der møder op, når der skal vedtages budget og vælges ny afdelingsbestyrelse. Der kan også være gode grunde til at beboerne ikke deltager. F.eks. må enlige forældre til små børn alliere sig med familie, venner eller babysittere, hvis de skal deltage i aftenmøder.

 

Afstemning pr. komputer

Nu er det – i hvert fald i teorien – blevet muligt at sidde hjemme og stemme om de beslutninger, der skal træffes på beboermøderne.

Boligsektorens ministerium har udarbejdet nye regler for almene boligorganisationer, som gør det muligt at afholde digitale afstemninger. I stedet for at deltage i mødet, logger beboerne ved hjælp af computer ind på en særlig hjemmeside. Her er de emner beskrevet, der skal tages beslutning om. Beboerne kan derefter med et klik afgive deres stemme.

I det efterfølgende vil jeg benævne en sådan beboer for ”hjemme-deltager”

Der står ikke noget i de nye regler om, at beboerne gennem lokal-TV eller netværket skal kunne følge med i debatten på beboermødet

Der har været et udbredt ønske blandt almene boligorganisationer om en modernisering af beboerdemokratiet gennem anvendelse af digitale indkaldelser til møder og mulighed for gennemførelse af digitale afstemninger efter møderne. På den baggrund blev der gennemført en række forsøg med i perioden 2012 til 2015.

En af de interessante erfaringer fra forsøgene er, at selv om det også tidligere har været lovligt at give mulighed for fx at stille forslag digitalt, er antallet af stillede forslag steget. Desuden viser forsøgene en stort set uændret deltagelse i afdelingsmøderne men et større engagement i den forudgående debat og den efterfølgende afstemning.

Beboerdemokratiet udgør en grundpille inden for den almene boligsektor. Det er netop her, at beboerne har indflydelse på deres egne boligforhold. En lang række drøftelser og beslutninger om dette foregår på afdelingsmøder, hvor der træffes beslutninger, der kan have stor betydning for den enkelte boligafdeling.

 

Problemer

Der er mange vanskeligheder med denne model. Der skal både køre en proces på mødet, hvor man følger de normale procedurer med valg af dirigent, indskrivning på talerliste og afholdelse af afstemning. Herunder kan der fremkomme uforudsete hændelser. Der kan stilles ændringsforslag på mødet, som hjemme-deltageren ikke får meddelelse om.

Hvis beslutningen drejer sig om valg til bestyrelsen, kan der også blive stillet nye kandidater op på mødet, som hjemme-deltageren ikke får noget at vide om. Der er dog mulighed for, at afstemningen udstrækkes således, at den f.eks. først slutter 1 uge efter mødets afholdelse, så sofabrugerne får mulighed for at tage stilling til de nye ændringsforslag og de nye kandidater, der er opstillet.

Der er en lang række praktiske problemer, der skal løses for at en sådan dobbelt beslutningsmodel kan fungere. F.eks. skal det sikres, at en person ikke både kan stemme på mødet og efterfølgende hjemme fra sofaen.

Høringssvar: Kommunerne bør have bedre muligheder for at igangsætte alment boligbyggeri

Der er behov for at nytænke finansieringsordningen for alment boligbyggeri, hvis Danmark skal undgå en alvorlig boligmangel, i en situation, hvor efterkrigstidens største flygtningekrise fører til et stor efterspørgsel efter boliger.

 

Af Jakob Lindberg

 

Danmarks Lejerforeninger er høringsberettiget inden for den lovgivning, der har med boliger at gøre. Derfor har vi fornylig fået et lovforslag til høring. Forslaget drejer sig om, hvor stor en procentdel af opførelsesudgifterne, en kommune skal betale, når der skal opføres nyt alment boligbyggeri. I øjeblikket betaler kommunerne 10%, beboerne 2% og staten/kreditforeningerne 88%. Oprindelig skulle kommunerne betale 14% og staten/kreditforeningerne 84%, men kommunerne andel blev midlertidigt sat ned for et par år siden med det formål at stimulere boligbyggeriet. Regeringen foreslår nu, at den midlertidige nedsættelse forlænges i to år.

Jeg har på Danmarks Lejerforeningers vegne sendt følgende høringssvar:

 

Kommentarer til høringsudkast vedrørende ”Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud…”

På organisationens vegne meddeler jeg, at vi kan tilslutte os intentionen bag dette lovforslag, som er at skabe gode betingelser for at opføre nye almene boliger.

Vi mener dog ikke, at det foreliggende lovforslag er tilstrækkeligt til at sikre dette.

Set i lyset af den alvorlige flygtningekrise i Europa, må man antage, at markedet for billige lejeboliger vil komme under hårdt pres de kommende år.

Det vil først og fremmest være op til kommunerne og den almene boligsektor at løse dette problem. Her spiller størrelsen af den kommunale grundkapital en meget væsentlig rolle. Meget taler for, at den kommunale grundkapital bør sænkes yderligere, for at tilskynde kommunerne til at opføre mere alment byggeri. Meget taler også for, at beboerbetalingen skal sænkes, blandt andet fordi købekraften hos flygtninge, kontanthjælpsmodtagere og hjemløse er for lille i forhold til huslejeniveauet i det almene nybyggeri.

 

Ny model for den kommunale grundkapital

Kommunerne er meget forskellige, både hvad angår boligknaphed og hvad angår andelen af almene boliger i kommunen.

 

Der findes kommuner, hvor der i de senere år har været for mange almene boliger i forhold til efterspørgslen, og hvor mange almene boliger ikke kan udlejes til de huslejer, som følger af den nuværende finansiering af nybyggeriet.

Omvendt findes der – især i hovedstadsområdet – kommuner, hvor de almene boligorganisationer har meget lange ventelister. I sidstnævnte gruppe har mange kommuner gjort en stor indsats for at bygge nye almene boliger. Men en del af hovedstadsområdets kommuner, har kørt på frihjul og undladt at bygge tilstrækkeligt.

Tilsyneladende ligger der en form for skattespekulation heri, idet man ved at undlade at bygge alment, kan sikre, at der ikke kommer ”dårlige skatteydere” til kommunen. Dermed bidrager kommunerne til at forstærke den boligmæssige opdeling af vort land i et over- og et underdanmark.

 

Der er derfor behov for at regeringen og folketinget gentænker hele støttesystemet og styringen af byggeriet med henblik på at modvirke den boligmæssige opdeling. Der er ganske mange virkemidler, der kan tages i anvendelse. Her vil vi nævne følgende:

 

1) ”Guleroden”:

Variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %. Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Et sådant system er foreslået af Lars Vestergård i en artikel i de seneste nummer (75) af Lejer i Danmark. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende.

 

2) ”Pisken”

Man kan eksempelvis ændre byrdefordelingen mellem kommunerne gennem udligningsordninger, således at kommuner, der ikke bygger nybyggeri, kommer til at betale mere til de øvrige kommuner.

 

3) ”Kommandoen”.

Særligt uvillige kommuner kan gennem et landsplandirektiv pålægges at opføre alment byggeri.

 

Præcis, hvordan et ændret støttesystem skal udformes, kræver nærmere overvejelser og offentlig debat.

Vi vil derfor foreslå, at den nuværende sats for den kommunale grundkapital på 10 % forlænges med 1 år, og at man bruger tiden frem til folketingssamlingen der begynder 1. oktober 2016, til at søge den bedste løsning for det almene byggeri.

 

Lars Vestergårds artikel kan læses på vor hjemmeside: http://dklf.dk/artikler/17818/

 

 

Med venlig hilsen,

Jakob Lindberg, organisationssekretær

Forkert at kalde ventelister en fed forretning

17. oktober 2017

Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.

Dementi fra DAB

I en artikel bragt af Danmarks Lejerforeninger den 29. august 2017 kan man læse, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselskaber [administrationsselskaber] opkræver, er blevet en fed forretning.

Læs: Opnoterings- og ventelisteindtægter fordoblet siden 2010

Artiklen, der er skrevet af Lars Vestergaard, underbygger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for opskrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-indtægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.

– Det ærgrer mig, at Danmarks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at verificere tallene inden de går videre med så markant en udmelding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for ventelistegebyrer er 10,1 millioner kroner – altså under halvdelen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold til 2015, forklarer Niels Olsen, administrerende direktør i DAB.

De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.

 

Indtægter modsvarer udgifterne

De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne modsvarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedligeholdelse af ventelisterne.

– Vi er meget opmærksomme på, at de gebyrer, vi opkræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskrivning, som betyder, at boligsøgende med bare én opskrivning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administrerer, fortæller Niels Olsen.

 

Billigere at skrive sig op i flere selskaber

Hvor hvert lokale boligselskab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsøgende er skrevet op i.

– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsøgende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Niels Olsen.