Artikler

Stop for spekulation i ældre ejendomme

Forfatteren anviser 3 farbare muligheder for at forhindre spekulation i gamle ejendomme

 

Af Lars Vestergaard

For tiden drukner medierne i sager om fredning, bevaring eller spekulation, og om beboernes husleje og leve-vilkår.

Utallige pensionskasser er fyldt med ”tålmodige”, langsigtede penge, som forsøges forrentet. Bankerne giver ikke renter, og Nationalbanken kræver betaling for at modtage indskud.

Pengerigeligheden skyldes et politisk ønske om at fremme det private forbrug for at holde ”hjulene” og beskæftigelsen i gang.

 

Pensionskasser køber gamle ejendomme til overpris

En del af pengene, som altså også er vores egen opsparing anbringes i fast ejendom til vi engang i fremtiden skal have dem tilbage med renter.

For at kunne få investeringerne forrentet køber pensionskasser og projektmagere gamle ejendomme, som endnu ikke er omdannet til ejer- / andelsboliger, ofte til overpris, da det fremmer de hidtidige ejeres lyst til at sælge ejendomme, som i generationer har fungeret, som billige boliger til forskellige befolkningsgrupper, fattige, studerende, kunstnere osv.

 

19.000 billige boliger forsvandt

Fonde og foreninger med velmenende bestyrelsesmedlemmer uden kendskab til bygningsdrift og husleje-regler, har langsomt ført mange ejendomme i forfald.

Københavns Ejendomme med ca. 19.000 billige og dårligt vedligeholdte boliger, måtte sælges i 1990-erne, fordi kommunen ikke forstod at drive og vedligeholde dem inden for gældende regler

Der forsvandt 19.000 billige boliger fra det københavnske leje-marked på kort tid. Der var sandelig også mange tusinde, der fik hurtige skattefri kapitalgevinster på de nye andelsboliger, men derefter blev det langt dyrere for andre at få tag over hovedet.

 

Større afkast

Uanset om ejerne er fonde, kommuner eller private, så medfører manglende ekspertise i bygningsdrift, at bygningerne forfalder, og at et salg før eller siden bliver en fristende løsning.

Investorerne, de nye ejere, sætter eksperter til at ”udvikle” ideer til hvordan bygninger og boliger kan renoveres, og sikre bedre afkast i fremtiden. Større afkast til ejerne er større huslejer for lejerne.

Større udbytte kan komme ved at indrette og bygge flere kvadratmeter i og ovenpå husene, samt ved de berygtede ”gennemgribende moderniseringer jfr. § 5 stk. 2”. som kun kræver ”dokumentation” for store udgifter, men ingen tekniske kvalitetskrav.

 

Muligheder for at stoppe spekulation

Der er måske 3 politisk farbare muligheder for indførelse af stop for spekulation i ældre ejendomme:

  • Hvis kommuner, byråd og tekniske forvaltninger ville fastholde de gamle byggelinjer og bygningshøjder, i stedet for at fortætte og forhøje, i en uendelighed, ville der fortsat være lys og luft til mennesker mellem husene, og spekulationerne blive bremset..
  • Indførelse af tekniske krav om at bygningerne mindst skal bringes til at overholde BR 82 eller BR 95 for at huslejerne må stige jfr. § 5 stk.2, kunne formentlig bremse de såkaldte ”fup”-moderniseringer.
  • Hertil kommer forslaget om at indføre bevarende lokalplaner.

 

FUP eller ikke-fup

Jeg har  tidligere omtalt nogle ”dygtige” mænd, der hver for sig havde ”entreprenør virksomhed” i èn skuffe på kontoret og ejendomsselskab i én anden skuffe. Når så den smarte mand og nogle hjælpere havde smukkeseret en indkøbt ældre ejendom, sendte bogholderen fine fakturaer fra den ene skuffe til den anden. Fra entreprenøren til udlejeren. Naturligvis med forskellige navne og adresser, men bogholder og bogholderi var samme sted.

Alle de store udgifter til gennemgribende moderniseringer fremgik af fine fakturaer og alle huslejestigninger blev godkendt efter reglerne.

Fordi der ikke stilles krav om bygningsteknisk kontrol og dokumentation for noget som helst.

 

Energimærker som fri fantasi

Tilsvarende baseres oplysninger om Energimærke ved ejendomshandel på sælgers udsagn. Energimærker kan være baseret på fri fantasi.

Der må og skal indføres krav om teknisk kontrol med alle oplysninger om energimærkning og bygningstilstand ved ejendomshandel og ikke mindst ved husleje-forhøjelser,

Der skal være en grænse for hvornår, der kan tillades ”moderne” huslejer.

Den store skillelinie i lejelov og boligregulering går ved ibrugtagning før eller efter 31.12 1991. Efter 1991 er der stort set fri husleje.

 

Manglende isolering

Etageboliger, der er opført længe før 1991, ofte med massive mure, opfylder stort set aldrig de simpleste isoleringskrav, som kom ind i Bygningsreglementerne efter oliekriserne i 1976 & 1979.

BR 82 og endnu bedre BR 95 kræver isolering i kældre, lofter og ydervægge. Disse krav var ukendte i etagebyggeri før oliekriserne, og de er ofte umulige eller ekstremt kostbare at opfylde ved efterisolering senere.

Netop derfor bør der trækkes en grænse for forhøjede huslejer, når og hvis bygningerne ikke lever op til BR 82.

Kan man ikke ved termografering dokumentere at der er isoleret, bør huslejen ikke kunne forhøjes væsentligt.

 

Konspirationsteori baseret på uvidenhed

Professor på Aalborg Universitets Center, Hans Skifter Andersen mener, at parallelsamfundspakken – også kaldet ”ghettopakken” er begrundet i en konspirationsteori, som er uden baggrund i den danske og internationale forskning om integrationsproblemer

 

Af Jakob Lindberg

I kronikker i Berlingske Tidende og Politiken har Hans Skifter Andersen fremsat nogle særdeles kritiske kommentarer til loven om bekæmpelsen af parallelsamfund, som nu er ved at blive gennemført. Hans kritik bygger på mere end 20 års forskning i udsatte boligområder

I kronikken i Berlingske forklarer han at, udsatte boligområder opstår på steder, hvor de, der har valgmuligheder på boligmarkedet, ikke vil bo. Herved opstår der et tomrum, hvor de dårligst stillede grupper – f.eks. indvandrere – kan flytte ind.  De har få valgmuligheder og er derfor ofte henvist til at bo i almene boliger.

De køber sjældent ejerboliger, fordi de har lav indkomst og problemer med at få lån. De har også svært ved at få adgang til privat udlejning og andelsboliger.

Ifølge Skifter Andersen har de udsatte boligområder svært ved at tiltrække ’almindelige mennesker’, hvorfor de i stor udstrækning anvendes af personer udenfor arbejdsmarkedet og af indvandrere. Mange af disse boligområder har været inde i en negativ spiral, hvor de sociale problemer blandt en del af beboerne skaber dårlig medieomtale og gør det endnu sværere at tiltrække boligsøgende.

I nogle få tilfælde er områderne også præget af høj kriminalitet. Synlige sociale problemer kan også skabe utryghed og medvirke til øget fraflytning.

 

Fravalg

Der er ifølge Skifter Andersen en tendens til, at danske boligsøgende fravælger boligområder med mange indvandrere. Det starter allerede når andelen er over 20 pct., hvilket den er i mange almene boligområder, idet indvandrere i gennemsnit udgør mere end 20 pct. af beboerne i almene boliger.

De konkrete problemer i de udsatte boligområder er:

  • dårligt omdømme,
  • arbejdsløshed
  • sociale problemer
  • negativ social arv hos børnene
  • utilpassede og kriminelle unge
  • skoler og institutioner der er belastede af mange tosprogede og socialt belastede børn.

Skifter Andersen dokumenterer, at kommuner og boligselskaber med en stor indsats har haft succes med at inddæmme og mindske disse problemer. Der er dokumentation for, at der er relativt færre problemer i danske områder end mange steder i udlandet.

 

Den fraværende stat

Staten har ikke gjort ret meget for at løse disse problemer siden starten af nullerne. Skifter Andersen mener, at regeringerne siden da har gjort indsatsen sværere ved at bruge nedgørende betegnelser som ’ghettoer’, og ved gentagne gange at sætte bestemte bebyggelser i en gabestok.

Den metode, man har valgt til at udpege bebyggelser som ghettoer, er stort set uden sammenhæng med de konkrete problemer i bebyggelserne. Det synes at være tilfældigt, om det er arbejdsløshed, andel indvandrere, uddannelse eller domme for kriminalitet, der er afgørende for, om et område udpeges. I nogle tilfælde er der tale om, at områder kommer på eller af listerne, når blot et lille antal beboere bliver arbejdsløse eller kommer i arbejde.

 

Konspirationsteori

Hans Skifter Andersen skriver:

Den opfattelse af problemerne, som ghettoplanen bygger på, er baseret på nogle forkerte påstande om årsagerne til at de udsatte boligområder er opstået og hvad problemerne er i dem. Man kan sige, at planen bygger på en slags konspirationsteori. Påstanden er, at beboerne, og specielt indvandrerne, er søgt sammen i områderne for at danne såkaldte parallelsamfund og isolere sig fra det danske samfund. Det er en skarp og helt udokumenteret anklage, som står i modsætning til det vi ved fra forskningen.

Hans Skifter Andersen peger på, at mindre end 2 pct. af ikke-vestlige indvandrere i områderne ønsker at bo et sted med et flertal af indvandrere. Den viser også, at mere end 80 pct. har danske venner og bekendte. Der har også været en omfattende europæisk forskning som viser, at man ikke bliver mere arbejdsløs af at bo i sådanne områder. Man bor der derimod, fordi man er arbejdsløs, og mange flytter væk, når de får arbejde.

 

Ødelæggende plan

Det mest ødelæggende element i planen er ifølge Skifter Anersen at kravet om at reducere andelen af almene boliger til 40 pct. Det betyder i værste fald at op til 10.000 almene boliger skal nedlægges, enten ved nedrivning, ved salg som ejerlejligheder eller ved omdannelse til andre boligformer.

Da det kan være meget svært at få solgt et så stort antal boliger inden for kort tid uden tab, er der stor risiko for, at man bliver nødt til at rive dem ned. De vil være en katastrofe for en by som København, hvor manglen på billige boliger er høj.

 

Urealistisk målsætning

Den formulerede målsætning for ghettoplanen, at ‘der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030’er urealistiskifølge Hans Skifter Andersen.

– Man kan sige med meget stor sikkerhed, at der også i 2030 vil være boligområder med mange sociale problemer og mange indvandrere. Der har altid været områder i byerne, hvor de fattigste og socialt svage bliver opsamlet og hvor flertallet ikke vil bo. Selv om det skulle lykkes at ændre nogle af de nuværende udsatte boligområder markant, så vil de blive afløst af nye,skriver Hans Skifter Andersen.

Han fortsætter:

– Erfaringerne fra nedrivninger i Holland i områder, som havde langt større problemer end de danske, har vist, at de fordrevne sociale problemer i meget stor udstrækning genopstår i andre udsatte områder. Der er mange andre almene boligområder som også har en stor andel beboere på overførselsindkomst, men som ikke er på Regeringens liste over udsatte boligområder. De vil skulle modtage de udsatte boligsøgende der er forment adgang til områderne på ghettolisten og vil blive fremtidens udsatte boligområder.

Skifter Andersen peger på, at det er i disse mindre belastede områder, at kommunerne må bruge deres boligsociale anvisningsmuligheder og genhuse beboere fra ’ghettoerne’. Regeringen forbyder kommunerne at bruge alle de områder, der er kategoriseret som udsatte, hvilket er en meget stor del af de almene boliger.

 

Flere hjemløse

Skifter Andersen peger på, at ”ghettoplanen” vil betyde en væsentlig indskrænkning af boligmulighederne for de svageste i samfundet og give kommunerne store problemer med at løse boligsociale problemer. I de store byer vil det betyde flere hjemløse og at sociale problemer eksporteres til omegnen og yderkommuner. Løsningen på problemerne med de udsatte boligområder er ikke at nedlægge almene boliger, men tværtimod at øge antallet, så man kan fordele mennesker med sociale problemer over flere områder. Erfaringerne viser netop, at kommuner som Ballerup, Brøndby og Albertslund, med mange almene boliger, har færre problemer med udsatte boligområder.

 

Skifter Andersens konklusion

– Ghettoplanen er et helt uhørt politisk tiltag i Danmark, hvor meget drastiske foranstaltninger gennemtvinges baseret på løsagtige forestillinger om de problemer man vil løse og uden samarbejde med de involverede kommuner og boligselskaber. De bombastiske krav om nedbringelse af antallet af almene boliger, og truslen om ekspropriering, bør fjernes. I stedet bør man overlade det til kommuner og boligselskaber at afgøre hvad der bedst for den enkelte bebyggelse.

 

Kilde: Kronik af Hans Skifter Andersen i Berlingske Tidende den 23. oktober 2018

Oversigt over nedrivninger og salg af almene boliger

Efter loven om parallelsamfundspakken skulle boligorganisationer og kommuner med de såkaldte “ghettoområder” fremsende planer om nedbringelser af almeneboliger senest den 1. juni 2019

 

Her ses listen

Bebyggelse                                  Ialt almene familieboliger Nedrivning Salg Ommærkning
Mjølnerparken

København

510 0 260 0
Tingbjerg/Utterslevhuse, København 2.404 0 0 0
Tåstrupgård, ’

Høje-Taastrup

917 266 0 60
Gadehavegård,

Høje-Taastrup

986 260 75 105
Agervang,

Holbæk

600 0 88 132
Ringparken,

Slagelse

868 212 0 59
Motalavej,

Slagelse

732 164 ? ?
Vollsmose,

Odense

2.872 966 0 0
Stengårdsvej

Esbjerg

579 116 0 156
Sundparken,

Horsens

520 0 139 0
Munkebo, ¨

Kolding

561 36 36 50
Skovvejen/Skovparken,

Kolding

821 243 35 88
Finlandsparken,

Vejle

529 0 0 0
Bispehaven,

Aarhus

871 318 0 0
Gellerupparken/Toveshøj, Aarhus 2.400 600 0 0
 

I alt

16.170 3.181 633 650

 

Kommentar

Det kunne være gået værre. Selvom loven gav mulighed for op til 10.000 nedrivninger er det lykkedes mange af boligorganisationerne og kommunerne i fællesskab at udforme ansøgningerne således, at der i alt kun skal nedrives 3.181 familieboliger. Der vil blive solgt 633 boliger mens 650 boliger bliver ommærket således at de fremover kan bruges som pensionistboliger eller ungdomsboliger.

I alt indbærer planerne at 4.464 almene boliger går tabt.

Aarhus – 600 lejligheder rives ned til skade for Gellerups fremtid

Med 50 stemmer mod 44 vedtog repræsentantskabet i Brabrand Boligforening den 27 maj 2019 at godkende en plan for nedrivninger i Gellerupparken. Det skete under trussel om statslig overtagelse af området

Af Brabrand Boligforening

Nedrivninger af boliger og tvangsflytning af udsatte borgere løser ingen problemer. Derfor tager vi afstand fra den såkaldte ghettolovgivning i almindelighed og fra Aarhus byråds nedrivningsplan i Gellerup og Toveshøj i særdeleshed!

Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune vedtog i 2011 en visionær og ambitiøs plan for udviklingen af Gellerup og Toveshøj. Det var en plan, som skulle forandre et udsat boligområde til en attraktiv blandet bydel i Aarhus.

Selvom den plan omfattede nedrivninger af 350 boliger, var der lokal opbakning og ejerskab i området, fordi nedrivningerne havde en funktion og gav mening. I de seneste år har tilliden til og troen på den gode udvikling givet grundlag for talrige private investeringer samtidig med, at det går fremad med uddannelse, beskæftigelse, kriminalitet, sundhed etc. Helhedsplanen for Gellerup var ved at udvikle sig som et af de mest vellykkede initiativer til at skabe en bedre social balance i et udsat boligområde – i Europa!

 

Positiv udvikling sættes i stå

På grund af regeringens såkaldte ghettolov, men først og fremmest Aarhus Byråds stramme kurs, er der desværre udsigt til, at den positive udvikling går i stå. Et unødvendigt stort antal nedrivninger, en visionsforladt byplanlægning og et kritisabelt forhandlingsforløb risikerer at skræmme investorerne bort og fjerne den lokale tillid til, at projektet vil føre til noget godt.

Brabrand Boligforening fremlagde i december et forslag, som byggede videre på den oprindelige vision, men kun med nedrivning af 200 boliger. Forslaget indfriede lovens krav, men Aarhus Kommune har fastholdt at nedrive langt mere, end Folketinget besluttede.

Desværre er der nu udsigt til, at 600 familier i Gellerup og Toveshøj mister deres hjem og går en usikker fremtid i møde – og uden udsigt til, at det fører noget godt med sig.

Helt paradoksalt er der en overhængende fare for, at udviklingsplanen for Gellerup ikke fremmer udviklingen, men i stedet sætter den i stå. Unødvendig brutalitet, fraværet af hensyn til beboerdemokratiet samt kommunalt bureaukrati risikerer at sætte de seneste års fremskridt over styr.

 

Trussel om statslig overtagelse

Et flertal i Brabrand Boligforenings repræsentantskab har i aften med stemmetallene 50 for og 44 imod besluttet at godkende aftalen med Aarhus kommune – ikke med glæde eller begejstring – men alene fordi alternativet er en trussel om en statslig overtagelse af området, formentlig endnu flere nedrivninger, og at yderligere flere tusinde mennesker skulle miste deres hjem.

Stop profitrenoveringerne for klimaets skyld

 

Folketingsvalget blev et klimavalg. De partier, der ønsker fuld fart på den grønne omstilling blev styrket og har nu et solidt flertal i folketinget. Det må føre til en helt ny politik – også på boligområdet. I det private udlejningsbyggeri skal de såkaldte “gennemgribende moderniseringer” stoppes, hvis lejerne skal have råd til at betale for de energirenoveringer, der skal gennemføres i det private udlejningsbyggeri

Af Jakob Lindberg

Alle sektorer i samfundet må bidrage til at nedbringe CO-2 udledningerne – også lejeboligsektoren. I det almene byggeri er man i gang med at lave bekostelige energibesparelser, men det ældre private udlejningsbyggeri halter bagefter.

Her er udlejerne mest optaget af at udnytte et hul i boligreguleringsloventil at foretage ”såkaldte gennemgribende moderniseringer” af køkkener og badeværelser. Disse modeprægede moderniseringer har sjældent nogen energibesparende effekt. De bliver foretaget udelukkende for at udlejerne kan forhøje lejen og mangedoble deres profit.

De private udlejere – herunder de danske pensionskasser – har flittigt benyttet disse profitmuligheder. Dermed har de vist vejen for de store amerikanske kapitalfonde som Blackstone. Blackstone er i gang med massive opkøb i København.

Hullet i boligreguleringsloven hedder ”§ 5, stk. 2” – og det skal stoppes NU. Ellers risikerer vi at alle lejernes penge bliver brugt til at betale for renovering af køkken- og badeværelse. Disse lejeforhøjelser er evige. Dermed bliver der ikke penge til de helt nødvendige energirenoveringer, som skal foretages fremover.

På langt sigt er der behov for en opdatering af lovgivningen for at gøre boligerne klimavenlige og bæredygtige

Men lige nu skal § 5, stk. 2-renoveringerne stoppes, så politikere og eksperter kan få tid til at finde en varig løsning.

 

Du kan læse mere om Danmarks Lejerforeningers forslag i følgende artikler:

https://www.dklf.dk/artikler/indgreb-mod-udlejernes-hoeje-afkast/

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Hvis de private udlejningsejendomme skal gøres bæredygtige kræver det et indgreb mod udlejernes høje afkast

De høje afkast ved gennemgribende moderniseringer spærrer for investeringer i udvendig isolering og andre forbedringer, der kan gøre de ældre ejendomme bæredygtige

 

Af Jakob Lindberg

I denne valgkamp er klimaspørgsmålet for første gang kommet på dagsordenen. Der er enighed mellem eksperter om, at der skal ske en nedbringelse af Danmarks CO2-udslip. Alle sektorer i samfundet skal bidrage hertil – også boligsektoren.

Men boligsektoren har det problem, at det ikke kan lade sig gøre at rive alle nuværende bygninger ned og erstatte dem med nye energivenlige boliger inden for den korte årrække, vi har til at sænke CO2-udledningerne. Vi må i stort omfang affinde os med de boliger vi har, og i stedet gøre dem bæredygtige.

Én mulighed er at basere opvarmningen på vedvarende energikilder, f.eks. el produceret ved hjælp af vindenergi, solenergi og fyring med træpiller, halm og lignende. Fjernvarmeværkerne er i gang med denne omstilling, men den kan ikke stå alene.

Boligerne må også renoveres, således at de forbruger mindre energi. Det kan ske ved isolering af vægge, lofter, kældre og varmerør samt ved udskiftning af vinduer, så vi nedsætter behovet for opvarmning ved hjælp af kul, olie og naturgas.

Problemet er, at det kræver meget dyre investeringer i renovering af den gamle boligmasse, hvis man skal spare så meget på opvarmningen.

 

Vinduesudskiftninger

De billigste tiltag er udskiftning af vinduer. I en ældre privat ejendom kan dette finansieres ved lejeforhøjelser efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 uden at det jager lejerne fra hus og hjem. Ofte sparer lejerne lige så meget på varmeregningen, som huslejen stiger.

Andre billige tiltag er teknisk isolering af varmerørene i ejendommen. De kan ofte tjene sig hjem gennem besparelser på varmeregningen.

Isolering af lofterne i forbindelse med tagudskiftninger kan som regel også gennemføres på denne måde, fordi udlejerne gennem  huslejindtægterne allerede har sparet op til udskiftning af taget. Det er derfor kun den forbedrede isolering, der skal finansieres ved hjælp af lejeforhøjelser.

 

Udvendig isolering

Det store problem er isolering af ydervægge. Byggeteknisk er det en fordel, at isolere på ydersiden af muren, f.eks. ved at opføre en skalmur og lægge 30 cm glasuld mellem den gamle mur og skalmuren. Indvendig isolering er problematisk, fordi det kan medføre skimmelsvampproblemer, hvis det ikke udføres korrekt.  Desuden formindsker det boligens indvendige areal og forringer dermed dens brugsværdi.

Det er også et problem, at det kan være vanskeligt, at få plads til udvendig isolering i de centrale bykvarterer, hvor bygningerne ligger helt ude ved fortovet.

Udvendig isolering er i visse tilfælde så bekostelig, at det for en ejendomsinvestor kan være mere tiltrækkende at bygge nye boliger frem for at isolere de gamle.

 

Økonomien

Men den vigtigste barriere for energirenovering af ældre udlejningsejendomme er udlejernes krav til afkastet.  Afkastet er den arbejdfrie indkomst, en udlejer har ved at eje en ejendom. Siden 1974 har vi haft bestemmelser i boligreguleringsloven, der begrænser udlejernes afkast af ejendomsinvesteringer.

Det lykkedes udlejerne i 1996 at få fjernet begrænsningen i afkastet for lejemål i større ejendomme, således at afkastets størrelse ikke afhang af lejlighedens brugsværdi, men af markedsforholdene.

Enhver, der følger med i DR-programmet Hammerslag ved, at ejerlejligheder i Hovedstadsområdet ofte er dobbelt så dyre som ejerlejligheder i Vestjylland eller på Lolland. Det gælder uanset lejlighedernes størrelse og kvalitet. Prisen afhænger først og fremmest af beliggenheden, dernæst af de synlige forbedringer i køkkenet og badeværelset. Det er f.eks. nemmere at få en god pris for en ejerlejlighed med et nyt smart, moderigtigt køkken end med et fuldt funktionelt køkken, der er 10 år gammelt.

Derimod betyder ejendommens energimæssige tilstand sjældent ret meget for en køber.

Sådan er det også med udlejede lejligheder, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt

Derfor er huslejen for en mellemstor lejlighed i Hovedstadsområdet ofte 10.000 kr om måneden, hvor den for en tilsvarende lejlighed  i en jysk provinsby kun er 5.000 kr., selv om begge lejligheder er gennemgribende moderniserede. Det skyldes, at efterspørgslen efter boliger i Hovedstadsområdet er så stor, at de boligsøgende vil skrive under på næsten hvad som helst.

For store lejligheder (140 m2 og derover) i København, Frederiksberg og Gentofte er det ikke usædvanligt med huslejer på 16-17.000 kr. pr måned.

 

Gennemgribende forbedringer

Det eneste udlejeren skal gøre, at forbedre køkken og bad, når en af de gamle lejere flytter. Forbedringsudgiften skal være mindst 258.000 kr. For denne beskedne investering kan han hvert år få en forøget lejeindtægt på eksempelvis 40.000 kr.

Den forøgede lejeindtægt stiger i takt med prisudviklingen på fast ejendom i det pågældende område, fordi udlejer lovligt kan forøge lejen hvergang lejligheden bliver fraflyttet og lejet ud til en ny lejer.

 

Markedslejen og det lejedes værdi

Overgrænsen for lejeindtægten, er det lejedes værdi, som er den markedsleje, der var gældende i området 1-2 år før genudlejningen. I øjeblikket ligger det lejedes værdi i Hovedstadsområdet i intervallet på ca 1.200 – 1.500 kr. pr m2.

Der er to ting,  som afgør, om en udlejer vil foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed, der er udlejet til den omkostningsbestemte leje:

  1. Hvad er lejen før forbedringen, f.eks. 529 kr pr m2
  2. Hvad kan lejligheden udlejes til, f.eks. 1.400 kr m2
  3. Lejlighedens størrelse, f.eks. 140 m2

I dette tilfælde kan en udlejer, der foretager en gennemgribende forbedring på 600.000 kr. få et årligt afkast på 118.000 kr. Det svarer til en simpel tilbagebetalingstid på 5 år, hvilket er meget favorabelt for udlejer.

Den årlige lejeforhøjelse er i dette tilfælde 122.000 kr, og denne lejeforhøjelse skal i princippet betales til evig tid.  Over en 20-årig periode vil lejeren komme til at betale ca 2,44 mio kr. for forbedringen.

Det samlede afkast bliver 2.409.000 kr. Derudover vil udlejeren kunne vedligeholde forbedringen for ca. 84.000 kr.

Læs mere om eksemplet i denne artikel: https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Ikke plads til energirenovering

Det eksempel, jeg har beskrevet ovenfor er fuldt lovligt. Men når en udlejer kan opnå et afkast på over 2,4 mio. kr. blot ved at investere 600.000 kr, så er der ingen tilskyndelse til at investere yderligere i energibesparelser. Hvis en udlejer blot sørger for at vedligeholde forbedringen, f.eks. ved at udskifte hvidevarerne med jævne mellemrum, kan han score huslejeforhøjelsen til evig tid.

Dermed vil der være lukket af for de energirenoveringer, der er så nødvendige i årene fremover.

Da man i 2015 reviderede boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var folketinget klar over dette problem. Man gjorde det til en forudsætning for at anvende § 5, stk. 2, at ejendommen mindst havde opnået Energimærke D. Dette er et meget u-ambitiøst krav.

Tilsyneladende forestiller man sig, at udlejerne først vil bruge en masse penge på at isolere ejendommen så den kan opnå Energimærke D, og samtidig laver forbedringer af køkken og bad og dermed får ret til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Der er desværre ikke tegn på at dette sker.

Danmarks Lejerforeninger har stillet krav om, at kun ejendomme, der er blevet energirenoveret til Energimærke A, kan omfattes af § 5, stk. 2.

 

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Udenlandske opkøb kan føre til indgreb mod huslejeforhøjelser

Det har vakt politisk opsigt, at en stor amerikanske kapitalfond, Blackstone er begyndt på massive opkøb af gamle ejendomme i København og Frederiksberg kommuner.

 

Af Jakob Lindberg

Fonden er muligvis verdens største ejendomsforvalter, med samlede investeringer på mere end 3.000 milliarder kroner.

To journalister fra Berlingske, Henrik Jensen og Michael Alsen har i en fremragende artikelserie kulegravet fondens indtog på det københavnske boligmarked. Blackstone har opkøbt 145 ejendomme med 1.900 lejemål gennem deres samarbejdspartner, firmaet 360 North, der ledes en tidligere lykkeridder fra finanskrisen, Niels Jansson. 360 North ejes af Niels Janssons to mindreårige døtre.

Værdien af ejendomsporteføljen er ifølge Berlingske tæt på 10 mia. kroner.

Læs artikel fra Berlingske her

 

Gennemgribende moderniseringer

Blackstones strategi er at opkøbe ejendomme, hvor lejen er billig, fordi den er fastsat efter princippet om omkostningsbestemt leje. Motivet er, at man vil foretage de såkaldte gennemgribende moderniseringer, hvorefter lejen ofte kan fordobles, og dermed give et højt afkast til Blackstone.

Blackstones indtog på det københavnske boligmarked har skabt politisk panik. I Folketinget blev der talt om et hasteindgreb for at sætte en stopper for udenlandske kapitalfondes opkøb i Danmark.

Resultatet blev, at regeringen og flere oppositionspartier har nedsat en ekspertgruppe der skal se på behovet for at ændre på boligreguleringsloven, i sær § 5, stk. 2.

 

Investeringsobjekt eller bolig

Kaare Dybvad (S) er en af de politikere, der er stærkt kritisk over for de udenlandske opkøb. Til Berlingske udtalte han:

Er en københavnsk ejendom først og fremmest en bolig for danskerne i deres hovedstad? Eller er det et investeringsobjekt for en udenlandsk kapitalfond?

Ifølge Kaare Dybvad kan vi ende med stockholmske tilstande, hvor det er praktisk talt umuligt at komme ind på boligmarkedet for almindelige mennesker.

 

Kommentar

Men inden vi lader forargelsen over de grimme amerikanere få frit løb, skal vi minde os selv om historien bag den forhadte § 5, stk. 2.

Læs mere om § 5, stk 2

Det var under en socialdemokratisk regering i 1996 og under et dygtigt lobbyarbejde fra Ejendomsforeningen Danmark, at man skabte denne undtagelse fra de fornuftige regler i boligreguleringsloven.

Efterfølgende var det pæne danske udlejere, herunder de lønmodtagerejede pensionskasser, der opdyrkede fidusen med at score et abnormt højt afkast gennem de såkaldte ”gennemgribende” moderniseringer.

Nu får de pæne danske udlejere konkurrence fra en kapitalfond, der er meget større og stærkere end dem selv.

Men godt, hvis Socialdemokraterne og andre partier endelig vil lytte til lejerbevægelsen i dette spørgsmål. Det skal blive spændende at se, om vi endelig får aflivet denne samfundsskadelige spekulationsmulighed.

 

 

Gennemgribende moderniseringer – en skadelig pengemaskine

Med 25 års forsinkelse er det gået op for mange toneangivende meningsdannere, at liberalismen gør mere skade end gavn

 

Af Jakob Lindberg

Liberalisme som politisk princip betyder mange ting, men denne artikel handler om den form for liberalisme, der går ind for fjernelse af alle de kontrolmekanismer, der forhindrer de rige i at blive endnu rigere.

En af disse kontrolmekanismer er boligreguleringsloven og lejeloven, som sætter grænser for hvor meget huslejen må stige både i eksisterende lejemål og ved genudlejning.

Omkostningsbestemt husleje

I 1974 vedtog Folketinget en ændring af boligreguleringsloven. Man indførte det, der kaldes omkostningsbestemt husleje. Hovedformålet ved loven var, at begrænse det afkast, som udlejere af boliglejemål kunne få ved udlejning.

Afkastet er en arbejdsfri indkomst, som udlejeren kan kræve af lejeren, fordi han ejer en ejendom. Folketinget besluttede den gang, at værdien af en ejendom skulle sidestilles med værdien af en obligation. Man besluttede, at det årlige afkastet skulle være det samme – 7 procent – som på en obligation den gang. De 7 procent skulle beregnes af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973.

Derudover skulle en udlejer have dækning for alle driftsudgifter, der var forbundet med at drive og udleje ejendommen.

 

Afkastet fastlåst

Der var tre grunde til at man låste afkastet fast.

For det første ville man beskytte lejerne mod alt for store lejestigninger, som ville komme på grund af tilstrømning af mennesker til byerne. Når mange mennesker flytter til en by, bliver efterspørgslen efter boliger i byen større, og udlejerne kan derfor kræve højere leje, hvis der er fri lejefastsættelse.

For det andet er investeringer i fast ejendom en passiv form for investering, der ikke fører til højere produktion i et samfund – og folketinget mente derfor ikke, at man skulle præmiere investeringer i fast ejendom i forhold til aktive investeringer i obligationer og aktier.

For det tredje ville det føre til forøget inflation, hvis man gav udlejerne ret til at få et stadig forøget afkast. Hvis man f.eks. beregnede afkastet af den seneste ejendomsvurdering, ville huslejen stige, uden at der var sket nogen forbedring i ejendommen.

Udlejernes forøgede indtjening ville føre til at priserne på de bestående ejendomme ville stige. Dette ville føre til at ejendomsvurderingerne også steg, og dermed huslejerne. Når huslejerne steg, ville udlejerne få en endnu bedre indtjening, som igen ville føre til prisstigninger på udlejningsejendommene og stigende ejendomsvurderinger. En ond spiral af inflation ville være følgen, og lejerne ville komme til at betale prisen i form af lejestigninger – uden at der lå nogen forøgelse af brugsværdien til grund herfor.

Derfor var det et forstandigt indgreb, at man låste afkastet fast.

 

Hvordan virker boligreguleringen?

Betød indførelsen af den omkostningsbestemte husleje, at lejerne slap for huslejestigninger? Nej – for selvfølgelig skulle lejerne betale den del af lejen, der dækker ejendomsskatter og driftsomkostninger. Deraf betegnelsen, ”omkostningsbestemt husleje”

Lad os forstille os et hus på 140 m2 i én af vore større byer. Det var opført i 1950 og havde ved ejendomsvurderingen i 1973 en værdi på 200.000 kr. Ejeren af huset finder i 1974 en lejer, der gerne ville leje det til en årlig leje på 24.000 kr, eller 2.000 kr om måneden. Dette var den omkostningsbestemte husleje for dette hus på dette tidspunkt

Lejen fordelte sig således i 1974:

Afkast:7 % af de 200.000 – dvs. 14.000 kr om året.

Andre udgifter: 10.000 kr om året

Årlig leje i alt: 24.000 kr om året eller 2.000 kr. om måneden

Andre udgifter omfattede skatter og afgifter, samt alle driftsudgifter: vandforbrug, forsikringer, vedligeholdelse, administration osv. Disse udgifter stiger år for år, og stigningerne fik udlejeren løbende dækket ved hjælp af huslejereguleringer.

Lad os antage, at disse udgifter i løbet af de efterfølgende 44 år blev  6-doblet. Ved at følge boligreguleringsloven ville den omkostningsbestemte husleje i 2018 være:

Afkast:7% af 200.000 = 14.000 kr

Andre udgifter: (6*10.000) = 60.000 kr

Årlig leje i 2018: 74.000 kr. – eller 6.167 kr om måneden.

 

Hus uden forbedringer

I 1974 var 2.000 kr om måneden en dyr husleje. I 2018 – 44 år efter – ville det være et scoop at finde et hus til leje for 6.167 kr om måneden. Men man skal gøre sig klart, at i dette eksempel er der tale om en bolig uden forbedringer. Den er blevet vedligeholdt, træværket er blevet malet, taget er måske blevet udskiftet og oliefyret er blevet udskiftet. Men køkkenet og badeværelset er det samme som i 1974. Der er ikke foretaget isoleringsarbejder.

Alle vedligeholdelsesarbejderne er betalt af de skiftende lejere gennem huslejen. I de følgende beregninger vil jeg se helt bort fra udlejers udgifter til skatter, afgifter og driftsudgifter, herunder vedligeholdelse. Det skyldes at boligreguleringsloven sikrer, at en udlejer til enhver tid kan få dækning for stigende udgifter af den art. Det er afkastet, der er emnet for denne artikel.

 

Forbedringer efter § 5, stk. 1

Ved et lejerskifte i 2018 beslutter udlejeren sig til at gennemføre en forbedring af huset. Han kan f.eks benytte sig af de regler, der er for huslejestigning ved genudlejning i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Forbedringen består i nyt køkken, nyt badeværelse med gulvvarme, isolering af loft og vægge, og nye energiruder. Huslejenævnet godkender en forbedringsudgift på 600.000 kr.

Efter reglerne kan udlejer nu beregne sig et forbedringstillæg på 6 % af de 600.000 kr. eller 36.000 kr. årligt. De 6 % svarer til ydelsen i dag på et 20-årigt kreditforeningslån. Derfor kan udlejeren nu lovligt leje huset ud til (74.000 + 36.000) = 110.000 kr om året – eller 9.167 kr. om måneden.

 

§ 5, stk. 2 – en fandens undtagelse

At man skulle kunne leje et moderniseret en-families hus på 140 m2 i en storby til 9.167 kr om måneden virker utroligt, når man kigger på de faktiske lejepriser i dag. De fleste ville forvente en husleje på nærmest dobbelte.

Eksemplet er helt realistisk og følger reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Men i 1996 vedtog folketinget i et uforsigtigt øjeblik en undtagelsesregel – den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ifølge denne paragraf kan en udlejer lave en gennemgribende modernisering af en lejlighed. Derved forstås en forbedring, der har en værdi på mere end 311.920 kr i 2018. Vælger udlejeren det, skal skal han ikke overholde § 5, stk. 1 ved genudlejning, men kan leje ud til det, der hedder det lejedes værdi. Derved forstås den leje, der er almindelig i det pågældende område i de seneste par år op til udlejningen.

Hermed forlader man princippet om et fast afkast. Nu afhænger afkastet ikke af ydelsen på et realkreditlån, men af udbud og efterspørgsel i det konkrete område. Da efterspørgslen efter lejligheder i de store byer er meget høj, kræver mange udlejere en månedlig leje på 16.000 eller mere for en ældre lejlighed på 140 m2.

Vi kan nu opstille følgende regnestykke:

De 118.000 skal ses i forhold til en investering på i alt 600.000. dlejeren fået et årligt afkast på 118.000 kr ved at investere 600.000 – altså ca 20 % om året.

Det er meget højt i forhold til både bankrenter, aktier og obligationer.

 

Vedligeholdelse af forbedringen

Der er nogle løbende vedligeholdelsesudgifter ved enhver forbedring, men de er ret begrænsede.

Isoleringen er der ingen vedligeholdelse ved, hvis ellers den oprindelige klimaskærm er tæt. Vedligeholdelsesudgifterne på de nye vinduer vil formentlig være mindre end på de gamle. Det samme gælder fliserne i badeværelset, som har erstattet vådrumsmalingen. Der kan blive behov for at udskifte en køkkenlåge, en vask eller en skuffe i ny og næ. Mere end 4.000 om året kan det ikke blive til.

 

Afkast over 20 år

Efter retspraksis har en udlejer ret til at få dette høje afkast til evig tid. Men lad os nøjes med at regne på afkastet set over en 20 årig periode. I nedenstående tabel har jeg forsigtigt forudsat, at markeds lejen/det lejedes værdi kun stiger 0,5% mere end inflationen. Udlejeren kan dog kun høste denne ekstra gevinst, hvis lejeren flytter og der flytter en ny lejer ind

I nedenstående eksempel har jeg derfor forudsat, at der sker lejerskifte hvert 4 år. Desuden har jeg forudsat, at der i år 1 skal bruges 4.000 kr på ekstra vedligeholdelse af forbedringen og at denne udgift stiger i samme takt som det lejedes værdi.

 

Den nederste linje viser, at udlejeren over 20 år få et nettoafkast på over 2,4 millioner kr blot ved at investere 600.000.

Det er ikke underligt, at de store kapitalfonde er vilde efter at finansiere opkøb af danske ejendomme

Læs her om udenlandske opkøb i København

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er en helt lovlig pengemaskine, der gør de rige endnu rigere på lejernes bekostning.

 

Småhuse

Adgangen til at lave gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2, gælder kun i ejendomme, hvor der er mere end 6 lejemål. Alle øvrige ejendomme betegnes småhuse. 

Her fastsættes lejen ved sammenligning med større ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette princip blev indført i 1994 for at fritage ejerne af småhusene for de besværlige regler om beregning af lejen efter § 5, stk. 1 ved lejemålets indgåelse og reglerne om varsling af huslejestigninger.

Denne svækkelse af reglerne har i mange kommuner ført til, at lejligheder i attraktivt beliggende småhuse udlejes til huslejer, der langt overstiger den omkostningsbestemte husleje – men det er en anden historie.

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Aarhus Kommune på diskriminationens glidebane

Ni personer med interesse for boligområdet har bedt Folketingets ombudsmand om at vurdere om Aarhus Byråd har overtrådt forbuddet mod diskrimination i Den europæiske menneskerettighedskonvention

 

Af Jakob Lindberg

Klagen drejer sig om Aarhus Kommunes praksis med hensyn til anvisning af lejligheder i udsatte boligområder – specielt de såkaldte ghettoområder eller pistoområder, som de burde kaldes.

Spørgsmålet er, om det er lovligt at anvende statsborgerskab som kriterium ved tildeling af almene lejligheder, således som Aarhus i årevis har gjort. Desuden ønsker klagerne, at ombudsmanden tager stilling til, om det er lovligt at anvende et etnisk kriterium. Ved anvendelse af et etnisk kriterium vil man fremover forsøge at forhindre ansøgere fra ikke-vestlige lande i at flytte ind i de boligområder, som regeringen har defineret som ghettoer.

Se listen over ghettoområder i Danmark her

https://www.regeringen.dk/nyheder/ny-ghettoliste-klar/

Spørgsmålet er nu blevet aktualiseret af de nedrivningsplaner som byrådet har vedtaget for Gellerupplanen i Aarhus.

Nedrivningsplanerne vil betyde, at  600 boliger forsvinder fra lejeboligmarkedet i Aarhus. Det vil gøre det markant sværere for mindrebemidlede lejere at finde en ny bolig, og specielt vil det blive svært for lejere, der kommer fra et ikke-vestligt land.

 

Er forskelsbehandlingen lovlig?

I dette tilfælde består forskelsbehandlingen i, at borgere, der ikke har dansk baggrund, forhindres i at leje lejligheder i Gellerupparken.

Klagerne ønsker, at ombudsmanden tager stilling til om denne form for forskelsbehandling er lovlig i forhold til de internationale konventioner, som Danmark har underskrevet. Den vigtigste konvention er Den europæiske menneskerettighedskonvention, som jeg herefter vil kalde EMRK. EMRK har en status der svarer til Grundlovens, hvilket betyder at love, der ikke lever op til kravene i denne konvention, er ugyldige.

EMRK udelukker ikke, medlemslandene kan udøve forskelsbehandling mellem de borgerne. Det kan dog kun ske, såfremt der er meget vægtige grunde til det. Som eksempel på en vægtig grund kan være hensyn til ansøgernes økonomi.

Klagerne mener ikke, at der i dette tilfælde findes en sådan vægtig grund. Som følge heraf er forskelsbehandlingen af ansøgere til boligerne i Gellerupparken ulovlig.

 

Menneskerettighedsmuren

Problemstillingen er ikke ny. I 1991 afgjorde Østre Landsret en lignende sag.

Ishøj Kommune havde den gang en administrativ praksis, der bevirkede, at boligsøgende uden dansk statsborgerskab i et antal tilfælde alene med baggrund i de pågældendes nationalitet ikke var blevet indstillet eller godkendt til en lejlighed.

Landsretten fandt forskelsbehandlingen ulovlig. I præmisserne til dommen skrev dommerne, at det ikke gjorde nogen forskel, at kommunens formål med forskelsbehandlingen var ”at varetage hensyn til en rimelig integration af fremmedsprogede tilflyttere og til en løsning af stigende økonomiske problemer hos boligselskaberne.”

Dommen kom som et chok for Ishøj Kommune og for Boligselskabernes Landsforening. Landsforeningens daværende formand, Gert Nielsen udtalte bagefter, at man var stødt på ”menneskerettighedsmuren”.

Som følge af dommen ændrede Ishøj Kommune sin anvisningspraksis, således at alle almene boliger skulle udlejes via kommunens boliganvisningskontor. Samtidig opgav man etnicitet og statsborgerskab som kriterium for tildeling af bolig og anvendte i stedet ansøgernes økonomiske forhold som kriterium.

Dette gav en mere blandet beboersammensætning i de almene afdelinger, og siden da har der været stille om fænomenet forskelsbehandling i Ishøj. I dag har Ishøj ingen bebyggelser på regeringens diskriminationsliste.

 

Holder muren?

Men Ishøj-sagen forhindrede ikke andre kommuner i at fortsætte med forskelsbehandling ved tildeling af boliger i det almene byggeri. I 1996 vedtog Aarhus byråd en målsætning om, at der skulle tilstræbes en beboerandel på 25 % af flygtninge og indvandrere. Denne beslutning blev i årene derefter praktiseret således at ikke-danske statsborgere ikkekunne anvises en bolig i områder med høj andel af beboere med ikke-dansk baggrund.

Det betød samtidig at personer med ikke-vestlig baggrund godt kunne anvises en bolig i disse områder, hvis de har opnået dansk statsborgerskab. Derved ville de ikke påvirke andelen af ikke-vestlige i området.

Hvis et voksent barn af et tyrkisk ægtepar, der boede i Gellerupparken, var født i Danmark og havde fået dansk statsborgerskab, kunne han eller hun godt få en lejlighed i samme område og dermed bevare sit familienetværk.

 

Parallelsamfundspakken

Dette ændrede sig med vedtagelsen af den såkaldte parallelsamfundspakke (Lov 48) i folketinget i foråret 2018. Her bed et flertal bestående af Liberal Alliance, Venstre, Konservative, Dansk Folkeparti, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti hovedet af al skam. De vedtog en lov baseret på det gamle antisemitiske begreb, ghetto.

I dagens Danmark bebos  ”ghettoerne” ikke af de før så forhadte jøder, men af f.eks. følgende kategorier af borgere: tyrkere, arabere, afrikanere, pakistanere, afghanere, tamiler, kinesere, vietnamesere osv. blandet op med danskfødte kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister. Alle disse befolkningsgrupper bliver nu set som en trussel mod det danske samfund.

Derfor skal ”ghettoerne” afvikles.

Målet med parallelsamfundspakken er at afskaffe ”ghettoerne” i 2030. Illustrationen herunder er fra regeringens hjemmeside https://www.regeringen.dk/nyheder/aftaler-om-indsats-mod-parallelsamfund/

 

Den viser tre mulige lovindgreb:

  • Skærpede strafzoner i ghettoområderne
  • Fysisk forandring af ghettoer
  • Stop for tilflytning af borgere på kontanthjælp

I publikationen, Ét Danmark uden parallelsamfund har man konkretiseret en række af lovinitiativerne, som ses i illustrationen nedenfor.

 

 

Punkt 4-8 drejer sig om tilflytning til ghettoområder og udsatte boligområder. Som det kan ses undgår regeringen at nævne etniske eller racemæssige kriterier. I stedet retter indgrebene sig ”ydelsesmodtagere”, dvs. modtagere af kontanthjælp, integrationsydelse og førtidspension. Da mange af de uønskede borgere af ikke-vestlig herkomst er på enten kontanthjælp eller integrationsydelse, vil disse stramninger oftere ramme udlændinge end etniske danskere.

For borgere, der er på integrationsydelse er indgrebet særligt kontant. Her skal der ske et fuldstændigt stop for tilflytning. Men regeringen har været klog nok til ikke at nævne kriterier som ”borgere af ikke-vestlig herkomst” eller ”ikke-danske statsborgere”.

 

Aarhus Byråd plumpede i

Aarhus Byråd var ikke ligeså fintfølende som regeringen. I et forlig mellem alle byrådets partier med undtagelse af Enhedslisten, har kommunen den 19. juni 2018 besluttet at indføre præcis den samme slags forskelsbehandling, som Østre Landsret underkendte i Ishøj.

Man vil ”opdatere administrationsgrundlaget” således at ikke-vestlige boligansøgere ikke anvises til områder med høj andel af ikke-vestligebeboere. Derved erstattes statsborgerkriteriet med et etnisk kriterium.

Efter det nye kriterium vil en dansk statsborger, der har levet hele sit liv i Danmark, ikke kunne få anvist en bolig i et af Aarhus kommunes ghettoområder, hvis begge hans forældre er født i Tyrkiet.

Omvendt vil en australsk statsborger, der har opholdstilladelse i Danmark, kunne leje en sådan bolig, fordi Australien betragtes som et vestligt land.

Forligspartierne i Aarhus Byråd var således enige om at erstatte dagældende praksis, hvorefter der forskelsbehandledes på baggrund af nationalitet, med en ny praksis, efter hvilken der skal forskelsbehandles på baggrund af etnicitet.

 

Grønt eller rødt lys

Klogelig nok undlod Aarhus kommune at sætte den nye anvisningspraksis i gang, før man havde fået grønt lys fra Trafik, Bygge- og Boligtyrelsen og fra Justitsministeriet. Betænkeligheden blev udtrykt således i et notat til byrådet:

I dag tager den håndholdte afbalancerede anvisning afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som den boligsøgende anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.

Med regeringens udspil ”Ét Danmark uden parallelsamfund – Ingen Ghettoer i 2030” er der lagt vægt på, at andelen af ikke-vestlige borgere ikke må overstige 50 % i de almene boligområder. Derfor er det under afklaring med Justitsministeriet om anvisning efter borgerens statsborgerskab kan erstattes af ikke-vestlig herkomst. Anvisningens praksis fortsætter som hidtil, indtil der foreligger en afklaring på dette.

 

København

Også Københavns Kommune har leget med tanken om at indføre et etnisk kriterium. Man stillede følgende spørgsmål til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og til Justitsministeriet:

Københavns Kommune spørger ministeriet om, det vil være lovligt at anvende de følgende kriterier i forbindelse med udmøntning af § 60, stk. 4.
 Københavns Kommune ønsker at anvende 5 supplerende kriterier, som vil give fortrinsret til personer, som foruden at være i fuldtidsbeskæftigelse eller under uddannelse også:

    1. Ikke inden for de seneste 2 år har været på offentlig forsørgelse (gælder personer mellem 18-64 år)
    2. Ikke inden for de seneste to er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer
    3. Har mere end grundskoleuddannelse (gælder for personer mellem 30-59 år)
    4. Har en gennemsnitlig bruttoindkomst på mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst (gælder for personer mellem 15-64 år)
    5. Har mindst én forældre født i vestligt land og vestlig/dansk statsborgerskab

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen svarede blandt andet således:

Kommunalbestyrelsen skal således beslutte den nærmere udformning af de konkrete anvisningskriterier. Der kan fastsættes anvisningskriterier, der nøje afspejler de lokale forhold og behov i et område. Formålet er at styrke beboersammensætningen i udsatte boligområder.

Af ministeriets vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum fremgår, at da de særlige udlejningskriterier bl.a. vil afhænge af lokale forhold, er der ikke bindinger med hensyn til, hvilke kriterier der kan aftales. Der må dog ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etniske oprindelse eller lignende, når der aftales udlejningskriterier, der giver fortrinsret for særlige grupper af boligsøgende.

Justitsministeriet

I svaret fra Justitsministeriet referer man Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols praksis med hensyn til i hvilke former for forskelsbehandling staterne kan udøve uden at komme i konflikt med artikel 14 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK).

Justitsministeriet skelner mellem forskelsbehandling på grundlag af nationalitet og etnisk forskelsbehandling. Det kræver meget vægtige grunde for, at Domstolen vil kunne anse forskelsbehandling alene på grundlag af nationalitet  for forenelig med konventionen. Derimod er Justitsministeriet helt klare i mælet, når det gælder etnisk forskelsbehandling:

I bl.a. dom af 24. maj 2017, Biao mod Danmark, har Domstolen endvidere fastslået, at ingen forskelsbehandling baseret alene eller i afgørende grad på en persons etniske oprindelse kan begrundes i et nutidigt demokratisk samfund, og at der må anføres tvingende eller meget tungtvejende grunde for at begrunde indirekte forskelsbehandling på baggrund af etnisk oprindelse.

Om Aarhus kommunes forslag konkluderes:

Det vurderes i forbindelse med anvisning til udsatte boligområder ikke at være sagligt at lægge vægt på de pågældende personers statsborgerskab eller deres oprindelse. Der kan endvidere ikke umiddelbart peges på sådanne grunde.

Ombudsmanden

Klagerne har derfor bedt ombudsmanden om at tage stilling til lovligheden både af det nye forslag om etnisk forskelsbehandling men også til lovligheden af den gældende aarhusianske anvisningspraksis, hvor der forskelsbehandles på baggrund af nationalitet.

Som et særskilt punkt har klagerne bedt ombudsmanden om at tage stilling til om forvaltningen i Aarhus Kommune har fejlinformeret byrådets medlemmer i sagen. Fejlinformationen er sket ved, at man under behandlingen af forslaget om de ændrede kriterier, har undladt at informere byrådet om blandt andet Justitsministeriets kritisk bemærkninger.

 

Hvem er klagerne

Følgende enkeltpersoner har skrevet under på klagen til ombudsmanden:

Peter Ussing, cand.psych. John Graversgaard, socialrådgiver Solveig Munk, Peter Iversen, sociolog Jakob Lindberg, advokat Morten Tarp, advokat Niels-Erik Hansen, advokat Bjarne Overmark, stud.jur. Kasper Fuhr Christensen.

Kasper Fuhr Christensen har skrevet klagen.

Bjarne Overmark, Morten Tarp og Jakob Lindberg er medlemmer af Danmarks Lejerforeningers hovedbestyrelse.

Den uforkortede klage til ombudsmanden kan læses her:

Klage til Folketingets Ombudsmand over Aarhus Kommunes Anvisningspraksis

Klage til Folketingets Ombudsmand over Aarhus Kommunes Anvisningspraksis

Aarhus Kommune vil indføre diskrimination mod boligsøgende af ikke-vestlig herkomst. Dette har nu ført til en klagesag hos ombudsmanden. Vi bringer den uforkortede klage her.

 

Folketingets ombudsmand, Jørgen Steen Sørensen

En kortere artikel om sagen kan med fordel læses på dette link

 

Af Kasper Fuhr Christensen

Til Folketingets Ombudsmand
Gammeltorv 22
1457 København K

På vegne af en gruppe af fysiske personer bestående af
1. Peter Ussing
2. cand.psych. John Graversgaard,
3. socialrådgiver Solveig Munk,
4. Peter Iversen,
5. Jakob Lindberg,
6. advokat Morten Tarp,
7. advokat Niels-Erik Hansen,
8. advokat Bjarne Overmark,
9. stud.jur. Kasper Fuhr Christensen

påklages Aarhus Kommunes praksis for anvisning af almene boliger hermed af undertegnede, stud.jur. Kasper Fuhr Christensen, idet der nedlægges følgende

 

PÅSTAND
1. Aarhus Kommunes praksis for anvisning af almene boliger er ulovlig.
2. Forvaltningen i Aarhus Kommune er bekendt med, at kommunens praksis for anvisning af almene boliger efter al sandsynlighed er ulovlig.
3. Forvaltningen i Aarhus Kommune har vildledt Aarhus Byråd i spørgsmålet om lovligheden af Aarhus Kommunes praksis for anvisning af almene boliger.

ANBRINGENDER TIL STØTTE FOR PÅSTAND 1
Til støtte for påstand 1 gøres gældende,

  • at Aarhus Kommunes administrative praksis er, at kun danske
    statsborgere kan anvises en almen bolig beliggende i et
    område med en høj andel af beboere med ikke-dansk
    baggrund.
  • at der således sker forskelsbehandling på baggrund af nationalitet, for så vidt angår Aarhus Kommunes anvisning af almene boliger i områder med en høj andel af beboere med ikke-dansk baggrund
  • at denne forskelsbehandling ikke er begrundet i meget vægtige grunde i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK) art. 14’s forstand,
  • at denne forskelsbehandling derfor må anses for ulovlig, jf. EMRK art. 14, jf. art. 8.

For så vidt angår påstand 1, henvises til støtte for

– første anbringende: til bilag 1, s. 9 f., bilag 2, s. 24, bilag 8, s. 4, bilag 12, s. 3, bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4,

– tredje anbringende: til Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols (EMD) dom af 16. september 1996, Gaygusuz mod Østrig, og bilag 11, s. 4 ff.,

– fjerde anbringende: til bilag 11, især s. 4 ff.

Til støtte for påstand 1 gøres yderligere gældende, at Aarhus Kommunes påberåbelse af varetagelse af integrationshensyn ikke kan føre til, at forskelsbehandlingen må anses for lovlig. Til støtte herfor henvises til dommen U.1991.358/2 ØLD (fremlægges som bilag 17), i hvilken Østre Landsret tog stilling til Ishøj Kommunes
daværende administrative praksis, der bevirkede, at boligsøgende uden dansk statsborgerskab i et antal tilfælde alene med baggrund i de pågældendes nationalitet ikke var blevet indstillet eller godkendt til en lejlighed. Landsretten fandt forskelsbehandlingen ulovlig, og af præmisserne fremgår, at det ikke fandtes at gøre
nogen forskel heri, at kommunens formål angiveligt var “at varetage hensyn til en rimelig integration af fremmedsprogede tilflyttere og til en løsning af stigende økonomiske problemer hos boligselskaberne”

ANBRINGENDER TIL STØTTE FOR PÅSTAND 2 OG 3
Til støtte for påstand 2 og 3 gøres gældende,

  • at ledende embedsmænd i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune den 18. december 2018 modtog Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018,
  • at forvaltningen i Aarhus Kommune herved blev bekendt med, at kommunens gældende praksis for anvisning af almene boliger i områder med en høj andel af borgere med ikke-dansk baggrund efter al sandsynlighed var ulovlig,
  • at kommunens administrative praksis på trods heraf ikke blev ændret,
  • at Aarhus Byråd ikke af forvaltningen blev orienteret om indholdet notatet af 10. december 2018,
  • at forvaltningen bibragte Aarhus Byråd en opfattelse af, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 enten undlod at forholde sig til lovligheden af forskels- behandling på baggrund af nationalitet i den kommunale anvisning af almene boliger eller vurderede, at en sådan forskelsbehandling ville være lovlig,
  • at forvaltningen i Aarhus Kommune således har vildledt Aarhus Byråd.

For så vidt angår påstand 2 og 3, henvises til støtte for

– første anbringende: til bilagene 10 og 11,

– andet anbringende: til bilag 11, især s. 4 ff.,

– tredje anbringende:til bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4 f.,

– fjerde anbringende: til bilag 13, s. 2 e.c., og bilag 14, s. 1 e.c.,

– femte anbringende: til bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4 f.

 

SAGSFREMSTILLING

I 1996 vedtog Aarhus Byråd følgende:

»I den kommunale boligmasse skal tilstræbes en beboerandel på 25 % af flygtninge og indvandrere.«

Beslutningen praktiseres ved, at personer, der ikke har dansk statsborgerskab, ikke kan anvises en bolig i områder med høj andel af beboere med »ikke-dansk dansk baggrund”

Note: Aftale af 19. juni 2018 om udsatte boligområder i Aarhus Kommune, s. 9. Aftalen fremlægges som bilag 1. 2

Som dokumentation herfor henvises til bilag 1, s. 9 f., bilag 2, s. 24, 3
bilag 8, s. 4, bilag 12, s. 3, bilag 13, s. 2, bilag 14, s. 1 og bilag 15, s. 4.
Bilagene præsenteres i det følgende.

***

Den 1. marts 2018 fremlagde regeringen strategien »Ét Danmark uden parallelsamfund. Ingen ghettoer i 2030«. På grundlag heraf indgås i foråret 2018 en række aftaler mellem flere af Folketingets partier.

I forlængelse heraf indgik alle partier og lister i Aarhus Byråd med undtagelse af Enhedslisten den 19. juni 2018 en aftale om udsatte boligområder i Aarhus Kommune. Aftalen af 19. juni 2018 fremlægges som bilag 1.

Af aftalen fremgår:

»Endelig ønsker forligspartierne at opdatere administrationsgrundlaget for byrådets beslutning fra 1996 om, at ”I den kommunale boligmasse skal tilstræbes en beboerandel på 25 % af flygtninge og indvandrere”. Byrådsbeslutningen praktiseres i dag ved, at ikke-danske statsborgere ikke kan anvises en bolig i områder med høj andel af beboere med ikke-dansk baggrund. Det betyder samtidig, at personer med ikke-vestlig baggrund godt kan anvises en bolig i disse områder, hvis de har opnået dansk statsborgerskab. Derved kan de påvirke andelen af ikke-vestlige i området.

Med folketingspartiernes nye definition af ghettoer m.v. forstærkes betydningen af andel af ikke-vestlige i forhold til om et område karakteriseres som en ’ghetto’. Forligspartierne er derfor enige om at opdatere administrationsgrundlaget i forhold til beslutningen fra 1996, så den praktiseres ved, at ikke-vestlige borgere ikke anvises til områder med høj andel af ikke-vestlige beboere. Samtidig justeres retningslinjen til max 50 %, svarende til den nationale tærskel for, hvornår et område kan karakteriseres som en ’ghetto’.«

Note: Det er uklart, hvem der omfattes af betegnelsen »ikke-dansk baggrund«, og hvilket indhold begrebet konkret tillægges i Aarhus Kommunes praksis. Det forekommer nærliggende at antage, at begrebet defineres negativt som personer, der ikke er omfattet af Danmarks Statistiks herkomstgruppe »personer med dansk oprindelse«, der omfatter personer, der har mindst én forælder, der både er dansk statsborger og født i Danmark. Der henvises til Danmarks Statistiks hjemmeside: https://www.dst.dk/da/Statistik/dokumentation/statistikdokumentation/indvandrere-og-efterkommere/indhold

Note: Der henvises til regeringens hjemmeside: https://www.regeringen.dk/nyheder/aftaler-om-indsats-mod-parallelsamfund/

Forligspartierne var således enige om at erstatte dagældende praksis, hvorefter der forskelsbehandledes på baggrund af nationalitet, med en ny praksis, efter hvilken der skulle forskelsbehandles på baggrund af etnicitet.

På trods af aftaletekstens ordlyd blev administrationsgrundlaget ikke »opdateret«. Det fremgår af Aarhus Kommunes notat af 1. oktober 2018 om besvarelse af 10-dages forespørgsel fra Enhedslisten i Aarhus Byråd, at der var brug for en afklaring af
»de nærmere rammer for den kommunale anvisningspraksis med Transport-,Bygnings- og Boligministeriet«, før den mellem forligspartierne aftalte ændring kunne gennemføres. Notatet af 1. oktober 2018 fremlægges som bilag 1 A. 6

***

Alle kommuner, der huser en såkaldt »hård ghetto«, deltager i det såkaldte »implementeringsforum vedr. initiativer til bekæmpelse af parallelsamfund«. Som dokumentation herfor henvises til:

1) invitation af 10. september 2018 til andet møde i implementeringsforum (fremlægges som bilag 4)
2) specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussens mail af 22. oktober 2018 til de forventede deltagere i 2. møde i implementeringsforum indeholdende dagsorden, deltageroversigt og invitation
(fremlægges som bilag 5)
3) Transport-, Bygnings- og Boligministeriets notat af 12. oktober 2018 om dagsorden for 2. møde i implementeringsforum den 25. oktober 2018 (fremlægges som bilag 6),

4) deltageroversigt af oktober 2018 for 2. møde i implementeringsforum (fremlægges som bilag 7)

I implementeringsforum repræsenteres kommunerne af embedsmænd. Foruden kommunerne deltager embedsmænd fra Kommunernes Landsforening og flere ministerier. På det 2. møde i implementeringforum den 25. oktober 2018 repræsenteredes Aarhus Kommune af juridisk chef Christian Mølgaard og specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling Anders Leth Nielsen.

I tilknytning til mødet i implementeringsforum den 25. oktober 2018 fremsatte specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling Anders Leth Nielsen i en mail af 10. oktober 2018 ønske om drøftelse af en række punkter. Mailen fremlægges som bilag 3.

Heraf fremgår, at Aarhus Kommune blandt andet ønskede at drøfte følgende spørgsmål:

»Hvilke muligheder har kommunerne for at påvirke ghettokriteriet om andel ikke-vestlige beboere ved brug af kommunal anvisning, udlejningsredskaber m.v.?
i. Kan en kommune fx ”skele” til andel beboere med ikke-vestlig herkomst når den kommunale anvisningsret udnyttes?
ii. Kommunen kan efter § 63c i lov om almene boliger betale flyttehjælp til udvalgte grupper i udvalgte afdelinger for at stimulere fraflytningen af mindre ressourcestærke beboere i problemramte afdelinger. Kan den berettigede personskreds i den forbindelse være målrettet beboere af ikke-vestlig baggrund. Fx om beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet og som samtidig har ikke-vestlig baggrund kan få flyttehjælp?«

Det fremgår af dagsordenen for andet møde i implementeringsforum, at deltagerne skulle diskutere kommunernes »mulighed for med udlejningsredskaberne at
påvirke beboersammensætningen i forhold til ghettokriterierne« . 

***

Den 1. december 2018 ikrafttrådte en række væsentlige lovændringer affødt af de aftaler, der i maj 2018 blev indgået mellem Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti og Socialdemokratiet og regeringen på baggrund af sidstnævntes strategi af 1. marts 2018 imod parallelsamfund. I tilknytning hertil indstillede rådmændene for hhv. Teknik og Miljø og Sociale Forhold og Beskæftigelse nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder til Aarhus Byråd. I den forbindelse udarbejdedes et indstillingsnotat af 3. december 2018. Notatet fremlægges som bilag 8.

Heraf fremgår:

»I dag tager den håndholdte afbalancerede anvisning afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som den boligsøgende anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.

(…)

Med regeringens udspil Ét Danmark uden parallelsamfund – Ingen Ghettoer
i 2030 er der lagt vægt på, at andelen af ikke-vestlige borgere ikke må
overstige 50 % i de almene boligområder. Derfor er det under afklaring med
Justitsministeriet om anvisning efter borgerens statsborgerskab kan erstattes
af ikke-vestlig herkomst. Anvisningens praksis fortsætter som hidtil, indtil der
foreligger en afklaring på dette.«

Det fremgår af referatet af Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019, at Borgmesterens Afdeling den 13. december 2018 påtegnede indstillingen, herunder indstillingsnotatet af 3. december 2018, uden bemærkninger. Referatet fremlægges som bilag 9.
Den 17. december 2019 behandledes sagen i Magistraten, hvor et flertal indstillede sagen vedtaget.

***

Den 18. december 2019 sendte specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussen en mail til deltagerne i andet møde i implementeringsforum, herunder Christian Mølgaard, juridisk chef i Aarhus Kommune, og Anders Leth Nielsen, specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune. Mailen af 18. december 2019 fremlægges som bilag 10.

Heraf fremgår:

»Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og Justitsministeriet har udarbejdet et notat med en juridisk vurdering, der besvarer kommunernes spørgsmål.«14

Vedlagt mailen af 18. december 2018 var et notat af 10. december 2018 udarbejdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Notatet besvarer en række spørgsmål om udlejnings- og anvisningskriterier stillet af Københavns og Aarhus kommuner. I notatet udtaler Justitsministeriet sig også om spørgsmålene. Notatet af 10. december 2018 fremlægges som bilag 11.

De i notatet af 10. december 2018 omtalte spørgsmål rejst af Aarhus Kommune svarer til ovenfor citerede uddrag af specialkonsulent Anders Leth Nielsens mail af 10. oktober 2018.
De i notatet omtalte spørgsmål rejst af Københavns Kommune lyder:

»Københavns Kommune spørger ministeriet om, det vil være lovligt at anvende de følgende kriterier i forbindelse med udmøntning af § 60, stk. 4. Københavns Kommune ønsker at anvende 5 supplerende kriterier, som vil give fortrinsret til personer, som foruden at være i fuldtidsbeskæftigelse eller
under uddannelse også:

1. Ikke inden for de seneste 2 år har været på offentlig forsørgelse (gælder personer mellem 18-64 år)
2. Ikke inden for de seneste to er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer
3. Har mere end grundskoleuddannelse (gælder for personer mellem 30-59 år)
4. Har en gennemsnitlig bruttoindkomst på mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst (gælder for personer mellem 15-64 år)
5. Har mindst én forældre født i vestligt land og vestlig/dansk statsborgerskab«

Styrelsens vurdering fremgår af s. 1 ff., mens Justitsministeriets vurdering fremgår af s. 3 ff.

Af styrelsens vurdering fremgår:

»Kommunalbestyrelsen skal således beslutte den nærmere udformning af de konkrete anvisningskriterier. Der kan fastsættes anvisningskriterier, der nøje afspejler de lokale forhold og behov i et område. Formålet er at styrke beboersammensætningen i udsatte boligområder.

Af ministeriets vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum fremgår, at da de særlige udlejningskriterier bl.a. vil afhænge af lokale forhold, er der ikke bindinger med hensyn til, hvilke kriterier der kan aftales. Der må dog ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etniske oprindelse eller lignende, når der aftales udlejningskriterier, der giver fortrinsret for særlige grupper af boligsøgende.«

Vedrørende tilskud til dækning af flytteudgifter og etableringsudgifter anfører styrelsen:

»Der gælder de samme krav til fastsættelse af kriterier vedr. den berettigede personkreds, som ovenfor anført. Der må således ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etnisk oprindelse eller lignende, men der kan fastsættes kriterier, der afgrænser den støtteberettigede personkreds af boligsøgende.«

Om forholdet til Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK) udtaler Justitsministeriet:

»Efter artikel 14 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK) skal nydelsen af de i konventionen anerkendte rettigheder og friheder sikres uden forskel på grund af køn, race, farve, sprog, religion, politisk eller anden overbevisning, national eller social oprindelse, tilhørighed til et nationalt mindretal, formueforhold, fødsel eller andet forhold. Bestemmelsen i artikel 14 indeholder således et forbud mod usaglig forskelsbehandling, der efter Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols praksis indebærer, at personer i sammenlignelige situationer som udgangspunkt skal behandles ens, og at forskelsbehandling kun er berettiget, hvis den har et legitimt formål og samtidig står i et rimeligt forhold til dette formål.

Anvendelsesområdet for EMRK artikel 14 er begrænset derved, at bestemmelsen er accessorisk til konventionens øvrige bestemmelser. Det betyder, at bestemmelsen kun kan anvendes sammen med én eller flere af disse bestemmelser. Heri ligget intet krav om, at en anden rettighed skal være krænket, men derimod alene et krav om, at den foreliggende situation skal ligge inden for rettighedens anvendelsesområde (”ambit”).

Domstolen indrømmer konventionsstaterne en vis skønsmargin ved vurderingen af, om og i hvilket omfang forskelsbehandling i ellers sammenlignelige situationer kan begrundes. Omfanget af denne skønsmargin varierer afhængigt af de nærmere omstændigheder, emneområdet og baggrunden. Domstolen har bl.a. fastslået, at staterne – når det drejer sig om generel økonomisk politik og samfundsmæssige forhold – må indrømmes en bred skønsmargin, jf. f.eks. dom af 12. april 2006, Stec m.fl. mod Storbritannien. Derimod kræves der meget vægtige grunde, for at Domstolen ville kunne anse forskelsbehandling alene på grundlag af nationalitet for forenelig med konventionen, jf. f.eks. dom af 16. september 1996, Gaygusuz mod Østrig. I bl.a. dom af 24. maj 2017, Biao mod Danmark, har Domstolen endvidere fastslået, at ingen forskelsbehandling baseret alene eller i afgørende grad på en persons etniske oprindelse kan begrundes i et nutidigt demokratisk samfund, og at der må anføres tvingende eller meget tungtvejende grunde for at begrunde indirekte forskelsbehandling på baggrund af etnisk oprindelse.«

Justitsministeriet forholder sig først til, om forslaget fra Københavns Kommune er omfattet af anvendelsesområdet for EMRK art. 14, jf. art. 8. Idet der henvises til sagen Bah mod Storbritannien, dom af 27. september 2011, præmis 40, finder
Justitsministeriet det »mest nærliggende at antage«, at den af Københavns Kommune foreslåede ordning er omfattet heraf. Ifølge ministeriet gælder det samme for den af Aarhus Kommune foreslåede ordning.

Ministeriet bemærker, at det femte kriterium foreslået af Københavns Kommune vil medføre forskelsbehandling på baggrund af nationalitet eller etnicitet, og at det samme gælder for Aarhus Kommunes forslag. I den forbindelse bemærkes:

»Som anført ovenfor er forskelsbehandling omfattet af EMRK artikel 14 ikke uden videre at betegne som diskriminatorisk og dermed i strid med bestemmelsen. EMRK artikel 14 stiller krav om, at forskelsbehandling skal være objektivt og sagligt begrundet. I forbindelse med denne vurdering vil det derfor være afgørende, om der på et fagligt grundlag kan peges på saglige begrundelser for det påtænkte initiativ og på, at initiativet udgør et proportionalt middel til at forfølge dette formål. Det bemærkes endvidere, at det ifølge den oven for gengivne retspraksis fra Domstolen vil kræve meget vægtige grunde, hvis en forskelsbehandling på baggrund af nationalitet skal kunne begrundes.«23

Justitsministeriet finder ikke, at den af hhv. Københavns og Aarhus kommuner foreslåede forskelsbehandling på baggrund af nationalitet eller etnisk baggrund kan gennemføres inden for rammerne af EMRK art. 14, jf. art. 8:

»Det vurderes i forbindelse med anvisning til udsatte boligområder ikke at være sagligt at lægge vægt på de pågældende personers statsborgerskab eller deres oprindelse. Der kan endvidere ikke umiddelbart peges på sådanne grunde.«

Om Aarhus Kommunes forslag konkluderes:

»Det vurderes derfor på det foreliggende grundlag, at forslaget om kommunal anvisning og flyttehjælp ikke vil kunne indføres inden for rammerne af EMRK artikel 14 sammenholdt med EMRK artikel 8.«

Justitsministeriet finder således, at det i medfør af ERMK art. 14, jf. art. 8, vil være ulovlig diskrimination, hvis der i den kommunale anvisning af almene boliger sker forskelsbehandling på baggrund af etnisk baggrund. Herudover er det ministeriets opfattelse, at det i den forbindelse også vil være ulovligt, hvis der forskelsbehandles på baggrund af nationalitet.

Set i lyset heraf er det således ikke kun de aarhusianske forligspartiers ønske om at erstatte forskelsbehandling på baggrund af nationalitet med etnisk forskelsbehandling, der er retsstridigt. Også den gældende aarhusianske anvisningspraksis, hvorefter der forskelsbehandles på baggrund af nationalitet, må i medfør heraf anses for ulovlig.

***

Som omtalt ovenfor modtog Christian Mølgaard, juridisk chef i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune, og Anders Leth Nielsen, specialkonsulent i samme afdeling, notatet den 18. december 2018.

Det er klagers opfattelse, at forvaltningen i Aarhus Kommune herved blev bekendt med, at kommunens gældende praksis for anvisning af almene boliger i områder med en høj andel af borgere med ikke-dansk baggrund efter al sandsynlighed var ulovlig.

På trods heraf orienteredes Aarhus Byråd ikke herom, inden indstillingen af 3. december 2018 om nye anvisnings- og udlejningsregler behandledes på et møde i Aarhus Byråd den 16. januar 2019. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 blev ikke vedlagt sagen som bilag, og indstillingsnotatet af 3. december 2018 opdateredes ikke. Af sidstnævnte fremgår som nævnt ovenfor:

»Derfor er det under afklaring med Justitsministeriet om anvisning efter borgerens statsborgerskab kan erstattes af ikke-vestlig herkomst. Anvisningens praksis fortsætter som hidtil, indtil der foreligger en afklaring på dette.«

Aarhus Byråd blev således ikke oplyst om, at såvel det mellem forligspartierne aftalte etniske anvisningskriterium som det gældende statsborgerskabskriterium ifølge Justitsministeriet var ulovlig diskrimination.

På byrådsmødet den 16. januar 2019 påkaldte spørgsmålet om etnisk forskelsbehandling sig ellers en del opmærksomhed. En række spørgsmål herom var medvirkende til, at sagen blev sendt til behandling i miljø- og teknikudvalget. Der henvises til den på Aarhus Kommunes hjemmeside offentliggjorte afskrift af byrådets debat om sagen på mødet den 16. januar 2019. Afskriften fremlægges som bilag 12.

I et notat af 17. januar 2019 svarer forvaltningen på en række af de spørgsmål, der blev rejst på byrådsmødet dagen før. Notatet fremlægges som bilag 13. Heraf fremgår:

»I forhold til de kommunale anvisningsregler vil den håndholdte anvisning fortsat ske med afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som der anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har truffet afgørelse omkring lovligheden af udelukkende at anvende ikke-vestlig herkomst, når den kommunale anvisningsret benyttes. Det er vurderingen, at det ikke er lovligt kun at tillægge herkomst betydning.«

Det må antages, at der i ovenstående henvises til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018, selv om dette ikke er en afgørelse i forvaltningsretlig forstand.

Det anføres således, at det efter Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens vurdering vil være ulovligt, hvis anvisningen sker på baggrund af etnisk herkomst. Det udelades imidlertid, at også Justitsministeriet finder, at etnisk forskelsbehandling i den kommunale boliganvisning er ulovlig, samt at det efter Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens og Justitsministeriets vurdering også er ulovligt at forskelsbehandle på baggrund af nationalitet. Formuleringerne »kun« og »udelukkende« synes ikke at stemme fuldstændig overens med indholdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018.

Det er klagers opfattelse, at forvaltningen herved bibragte Aarhus Byråd en opfattelsen af, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 enten undlod at forholde sig til lovligheden af forskelsbehandling på baggrund af nationalitet i den kommunale anvisning af almene boliger eller vurderede, at en sådan forskels-
behandling ville være lovlig. Forvaltningen har således har vildledt Aarhus Byråd.

På miljø- og teknikudvalgets møde den 6. februar 2019 blev sagen udsat. På udvalgets møde den 18. februar 2019 indstillede et flertal sagen tiltrådt. Af udvalgserklæringen fra sidstnævnte møde (fremlægges som bilag 14) fremgår:

»På et spørgsmål fra udvalget om rammerne for den kommunale
anvisningsret forklarede forvaltningen, at den håndholdte anvisning fortsat vil ske med afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som der anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har truffet afgørelse omkring lovligheden af udelukkende at anvende ikke-vestlig herkomst, når den kommunale anvisningsret benyttes. Det er vurderingen, at det ikke er lovligt udelukkende at tillægge herkomst betydning.«

På Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019 fremførte et enkelt byrådsmedlem kritik af, at Trafik- Bygge og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 ikke var vedlagt sagen. Pågældende byrådsmedlem påpegede, at det i notatet af 10. december
2018 vurderedes, at forskelsbehandling på baggrund af nationalitet også ville være ulovligt, hvorfor der efterspurgtes en juridisk vurdering heraf.

Note: Der henvises til Solveig Munks udskrift af 27. februar 2019 fra lydoptagelse af Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019 (fremlægges som bilag 15), s. 1. Der henvises også til lydoptagelsen af Aarhus Byråds debat om sagen på Aarhus Kommunes hjemmeside: https://aarhus.dk/Player/Embed/?url=https%3a%2f%2faakesdhaudio.azureedge.net%2faudio%2f2019%2f14_2019.02.20.mp3

Som svar herpå bemærkede rådmanden for Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse:

»I Aarhus Kommune har vi jo i en årrække, efter min mening rigtigt, stræbt efter at sikre en blandet beboersammensætning i alle kommunens kvarterer. Det er blandt andet også et af hovedærinderne med den boligpolitik, vi har vedtaget at arbejde efter, med et bredt flertal i byrådet bag. Vi har også i en lang årrække i den kommunale, sociale boligtildelingsanvisningspraksis taget hensyn til beboersammensætningerne i de afdelinger, vi har anvist til.
Og der har vi i en del år brugt et statsborgerskabskriterium som udgangspunkt. Og så har vi i forlængelse af den nye statslige lovgivning og de aftaler, vi har lavet i Aarhus Byråd, jo afsøgt muligheden for at bruge et herkomstkriterium. Vi har hele tiden fortsat med at bruge statsborgerskabskriteriet, og med den afklaring, der nu ligger med staten, så vil vi også fortsætte med at bruge det i fremtiden.«

Rådmanden for Magistratsafdelingen for Miljø og Teknik, der tilsyneladende var bekendt med kommunens korrespondance med Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, svarede også på kritikken:

»Og min rådmandskollega Kristian Würtz har ganske fint redegjort for det spørgsmål, der blev rejst i forhold til det faktuelle. Der har foregået en dialog for at finde kriteriet i forhold til en aftale, der er lavet på Christiansborg, så det kunne spille sammen med det, vi er ved at lave her. Det, har ministeriet sagt, er ulovligt. Det har vi selvfølgelig indstillet, det er ikke det, vi skal forholde os til. Vi fortsætter med at bruge de administrative begreber, som vi har gjort tidligere, som lovgivningsmæssigt ikke er ulovligt.«

En af undertegnede udarbejdet tidslinje fremlægges som bilag 16.
Hermed overlades sagen til Folketingets Ombudsmand.

På vegne af ovennævnte gruppe
Stud.jur. Kasper Fuhr Christensen

 

BILAG
Følgende fremlægges som bilag:

Bilag 1: Aftale af 19. juni 2018 mellem Socialdemokratiet, Venstre, Socialistisk Folkeparti, Det Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Alternativet, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance i Aarhus Byråd om udsatte boligområder i Aarhus Kommune

Bilag 1 A: Notat af 1. oktober 2018 om besvarelse af 10-dages forespørgsel fra Enhedslisten i Aarhus Byråd

Bilag 2: Det Boligsociale Fællessekretariat og Aarhus Kommunes hovedrapport af august 2017 om evaluering af fleksibel udlejning.

Bilag 3 Specialkonsulent i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune, Anders Leth Nielsens mail af 10. oktober 2018 til specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussen.

Bilag 4 Transport-, Bygnings- og Boligministeriets invitation af 10. september 2018 til andet møde i implementeringsforum vedr. parallelsamfund den 25. oktober 2018

Bilag 5 Specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussens mail af 22. oktober 2018 til de forventede deltagere i andet møde i implementeringsforum den 25. oktober 2018

Bilag 6 Notat af 12. oktober 2018 indeholdende dagsorden for andet møde i implementeringsforum vedr. parallelsamfund den 25. oktober 2018

Bilag 7 Deltageroversigt af oktober 2018 for andet møde i imple- menteringsforum vedr. parallelsamfund

Bilag 8 Magistratsafdelingerne for hhv. Teknik og Miljø og Sociale Forhold og Beskæftigelses indstillingsnotat af 3. december 2018 vedr. nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder i Aarhus Kommune

Bilag 9 Referat af Aarhus Byråds møde den 20. februar 2019

Bilag 10 Specialkonsulent i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet Iben Ørum Rasmussens mail af 18. december 2018 til blandt andre Christian Mølgaard, juridisk chef i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune, og Anders Leth Nielsen, special- konsulent i Borgmesterens Afdeling i Aarhus Kommune

Bilag 11 Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens notat af 10. december 2018 om forslag fra Københavns og Aarhus kommuner om særlige udlejningskriterier

Bilag 12 Den på Aarhus Kommunes hjemmeside offentliggjorte afskrift af byrådets debat om sagen om nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder på byrådsmødet den 16. januar 2019

Bilag 13 Aarhus Kommunes magistratsafdeling for Miljø og Tekniks notat af 17. januar 2019 om svar på spørgsmål til indstillingen vedrørende nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder

Bilag 14 Udvalgserklæring af 19. februar 2019 vedr. Aarhus Kommunes Tekniske Udvalgs behandling af sagen om nye anvisnings- og udlejningsregler i udsatte boligområder på udvalgets møde den 18. februar 2019

Bilag 15 Solveig Munks udskrift af 27. februar 2019 fra lydoptagelse af Aarhus Byråds drøftelse af sagen om nye anvisnings- og udlejningsregler på byrådsmødet den 20. februar 2019

Bilag 16 Tidslinje udarbejdet af Kasper Fuhr Christensen

Bilag 17 U.1991.358/2 ØLD

Note: Den komplette klage med noter og vedhæftede bilag kan rekvireres hos Kasper Fuhr Christensen. Kasper.Fuhr.Christensen@randers.dk