Artikler

Højesteret om betaling ved siden af huslejen

Efter at der i mange år havde været usikkerhed om retten til at opkræve aconto vand ved siden af huslejen til refusion af udlejers udgifter, blev sagen forelagt for Højesteret i 2019

 

I præmisserne beskrev Højesteret først det generelle princip:

Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. I og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen.

Dernæst udtalte dommerne følgende om vandbetaling:

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1.

Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

Kilde:Højesterets dom af  30. juni 2009 (TBB 2009.631H)

Hvad må en udlejer opkræve?

Her kan du læse om hvilke typer udgifter, der er en del af huslejen, og hvilke der kan opkræves som særlige bidrag ved siden af.

Af Jakob Lindberg
Husleje

Det omfatter alle former for ydelser og driftsomkostninger, herunder:

  • Administration, PBS-gebyrer og lignende
  • Grundskatter
  • Faste afgifter til renovation og rottebekæmpelse
  • Forsikring
  • Renholdelse af fællesarealer
  • Vedligeholdelse af bygninger, varmeanlæg mm.
  • Udgift til udarbejdelse af varmeregnskab, vandregnskab, el-regnskab
  • Strøm til varmeanlæg og belysning af fællesarealer
  • Afkast (profit) til udlejeren
  • Vandforbrug, hvis der ikke er individuelle vandmålere i lejlighederne

 

Ved siden af huslejen må udlejer opkræve følgende bidrag, hvis det er aftalt i lejekontrakten:

 

Aconto varme

Hvert lejemål skal betale et særskilt bidrag til varmen til dækning af indkøb af olie, naturgas, fjernvarme eller elektricitet. En gang om året skal udlejer aflægge et varmeregnskab og tilbagebetale en del af de opkrævede beløb til de lejere, der har betalt for meget. Har en lejer betalt for lidt i løbet af året, kan udlejer kræve efterbetaling.

 

Aconto vand

Hvert lejemål skal betale et særskilt bidrag til betaling for vandforbrug og for afledning af spildevand. En gang om året skal udlejer aflægge et vandregnskab og tilbagebetale en del af de opkrævede beløb til de lejere, der har betalt for meget. Har en lejer betalt for lidt i løbet af året, kan udlejer kræve efterbetaling. OBS.: Opkrævning af aconto vand forudsætter, at der er er vandmålere til alle lejligheder i ejendommen.

 

Aconto el

Hvis udlejer leverer elektricitet til andet end varme – f.eks. fra solceller på ejendommen, må udlejer opkræve el-bidrag. Der skal aflægges el-regnskab ligesom ved vandbidrag. OBS.: Opkrævning af el-bidrag forudsætter, at der er er el-målere til alle lejligheder i ejendommen.

 

Antennebidrag

Såfremt der findes en fællesantenne, kan udlejer kræve at lejerne betaler et antennebidrag til dækning af udlejers udgifter hertil.

 

Udlejer måtte tilbagebetale 8.400 kr, som ulovligt var opkrævet for renovation

Betaling for renovation er en del af huslejen og må ikke opkræves særskilt

 

Af Jakob Lindberg

I en lille by i Vesthimmerlands kommune ejede en udlejer 5 rækkehuse, som han lejede ud.

For at forbedre indtjeningen opkrævede udlejer foruden husleje også aconto vand samt et beløb på 225 kr. om måneden til renovation. Denne ekstraopkrævning havde den ene af lejerne betalt lige siden han i 2011 flyttede ind. På et tidspunkt blev lejeren klar over, at dette ikke var lovligt.

Samtidig var lejeren blevet utilfreds med, at familien betalte strømmen til den kloakpumpe, der fjernede spildevandet fra alle boligerne. Det skyldtes at de fem lejemål havde hver deres afregning over for elværket. For at få strøm til kloakpumpen havde udlejeren tilsluttet denne til det ene lejemål.

 

Huslejenævnet

Lejeren gik nu til huslejenævnet for at få afgjort denne uenighed. Lejeren henviste til at Højesteret i 2009 havde bestemt, at der kun må opkræves særskilte bidrag i de tilfælde, hvor der var udtrykkelige tilladelse i lejeloven til at opkræve sådanne bidrag. Der er ikke nogen tilladelse i lejeloven til at opkræve betaling for renovation. (Se boksen her på siden).

 

Udlejers svar

Udlejer forsvarede opkrævningen med at lejeren til gengæld havde betalt for lidt for vandafledning:

“Vi erkender, at det i årene 2016 og 2017 formentlig havde været mere retvisende at tilbagebetale beløbet for renovation for derefter at sende en ekstraregning vedr. vandforbrug, vandafgifter mv. Men som det fremgår af den tidligere fremsendte opgørelse, er det endelige beløbsmæssige resultat blevet det samme, hvorfor lejer efter vores mening ikke har betalt mere, end det han har været forpligtiget til.”

 

Kloakpumpen

Lejer krævede, at udlejer skulle dokumentere det faktiske forbrug for vandafledningspumpen, samt fremadrettet sørge for at lejer alene betaler strøm for sit eget forbrug. Udlejer skulle dermed fremover selv afholde udgiftenfor fællesforbruget af strøm til kloakpumpen.

Udlejer forsvarede sig med, at lejeren fra starten havde været klar over at kloakpumpen var tilsluttet til hans elmåler, og at han havde modtaget et beløb på 800 kr som kompensation for strømforbruget.

 

Huslejenævnet

Nævnet gav lejer medhold på begge punkter.

Acontobidragene til renovation skulle tilbagebetales og udlejer fik påbud om at sørge for særskilt strømafregning for kloakpumpen.

Ny aftale i blå blok om udlejning af almene boliger

Et surt opstød om den fordomsbaserede boligpolitik i kongeriget Danmark

 

Af Jakob Lindberg

Den snart forhenværende boligminister, Ole Birk Olesen er en rigtig karrierepolitiker.
Derfor mener han, at de almene lejere har samme karaktertræk som ham selv. Han har nu
fået den fikse idé, at når en almen lejer gerne vil forbedre sine boligforhold, må det være fordi lejeren vil gøre ”karriere” inden for det almene byggeri.

Men hvor det at gøre karriere er godt i politik, så er det slemt, hvis det er lejere, der gør det.

Derfor vil han begrænse de almene lejeres mulighed for at få en anden lejlighed gennem de interne ventelister.

Han har nu fået spredt sit misundelsesfrø til de andre partier i blå blok og fået dem med til at lave følgende aftale:

Partierne Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti er

”enige om en ny model, hvor hovedreglen bliver, at hver anden ledige almene bolig fordeles direkte til boligsøgende på den eksterne venteliste, og de øvrige ledige almene boliger uændret fordeles til boligsøgende på den interne venteliste. Det betyder, at personer som i dag står opskrevet på eksterne ventelister uden at have boet i en almen bolig i årtier, i højere grad end i dag vil få adgang til attraktive almene boliger. Samtidig vil modellen bidrage til en mere blandet beboersammensætning i områder, hvor der er ventelister.

Begrundelsen bærer Ole Birk Olsens særlige fingeraftryk:

”I dag bliver ledige almene familieboliger, som ikke omfattes af den kommunale anvisningsret, som udgangspunkt udlejet efter et ventelistesystem – en intern venteliste (oprykningsventelisten) og den eksterne venteliste. Lejere som er opskrevet på den interne venteliste, og som ønsker en anden bolig i en af boligorganisationens afdelinger, har med den interne venteliste fortrinsret i forhold til boligsøgende på den eksterne venteliste.

”I praksis betyder det, at den gruppe af lejere, som har fået foden indenfor, er mere privilegerede end dem udenfor. Dermed kan en almen bolig blive til en ”karriere-boligform”, hvor personer, der er skrevet tidligt op, over tid kan rykke op og eksempelvis nå én bestemt attraktiv boligafdeling.

Ja, man kan også sige at mennesker der har fået foden inden for i Folketinget er mere priviligerede end dem udenfor. Og hvad så?

 

Kommentar

Jeg burde egentlig ikke være så sarkastisk over for forslaget. Jeg har selv kritiseret det nuværende ventelistesystem for at være urimeligt over for de borgere, der står på den eksterne venteliste. Specielt har jeg været kritisk over for de såkaldte ”fleksible udlejningsregler” som har gjort det næsten umuligt for en person på den eksterne venteliste at få en bolig i de attraktive afdelinger.

Så egentlig burde jeg vel give Ole Birk Olsen et venligt skulderklap – men jeg kan bare ikke holde hans fordomme ud.

På grund af hans uvidenhed tror han, at det er oprykningsventelisten, der har ødelagt den eksterne liste. Det er forkert. Det er de fleksible udlejningsregler, der er årsagen.

I øvrigt har forligspartierne ikke tænkt sig ordentligt om. Der er ikke kun to former for ventelister. Der er mindst fire:

  1. Den interne liste (oprykningsventelisten)
  2. Den eksterne liste
  3. Listerne over favoriserede personer ifølge den lokale fleksible udlejningsaftale mellem kommune og boligorganisationen
  4. Kommunens akutliste

Med parallelsamfundspakken får vi også fremover en sortliste – nemlig listen over de borgere, der ikke får lov til at flytte ind i visse områder. Når liste 1 og liste 2 skal have 50 % hver, hvor mange ledige boliger skal der så fordeles efter liste 3 og liste 4.

Det er lykkedes den nuværende regering at ødelægge skatteopkrævningen og inddrivelsen af den offentlige gæld. Den har også haft held til at kvæle jobskabelsesindsatsen og sundhedssystemet i regeltyrrani.

Nu kommer turen til boligområdet. Tak for kaffe.

Hvad skal der til for at et boligområde bliver brændemærket som en ghetto?

 

Her er ministeriets officielle definitioner med en politisk kommentar.

 

Af Jakob Lindberg

A: Området skal have mindst 1.000 beboere, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

Desuden skal mindst to af følgende fire kriterier være opfyldt:

  1. Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.
  2. Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.
  3. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 60 pct. af samtlige beboere i samme aldersgruppe.
  4. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området (eksklusive uddannelsessøgende) er mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

Kommentar:Det etniske kriterium (A) er det vigtigste, hvilket bringer hele lovgivningen på kant med den europæiske menneskeretskonvention.

Kriterierne 1-4 er sekundære kriterier. I årenes løb har regeringerne ændret disse kriterier alt efter, hvad der passede ind i den aktuelle situation

 

Hvad er en hård ghetto?

Hvis et område har opfyldt kriterierne for ghettostemplet 4 år i træk, kalder ministeriet det for et ”hårdt ghettoområde”.

For disse områders vedkommende får kommunerne ekstra muligheder for at påbyde salg og nedrivninger i disse områder, hvis der ikke kan opnås enighed med boligorganisationens bestyrelse om hvordan man kan nedbringe antallet af almene boliger til 40 %

Kommentar: Det udlændingepolitiske hysteri har åbenbart nået et stade, hvor Folketingets flertal er klar til at bryde grundlovens bestemmelser om privat ejendomsret. Et påbud om salg eller nedrivning af boliger er grundlovsstridigt.

Læs mere i disse artikler

https://www.dklf.dk/artikler/fra-ghetto-til-pisto/

https://www.dklf.dk/artikler/det-grimme-ord-ghetto/

Opråb fra ”ghettoen” – Det er vores hjem, I taler om

Tingbjerg i København er efter regeringens mening en ”hård ghetto”. I artiklen går forfatteren kriterierne for dette skræmmende stempel efter i sømmene

 

Højhuset i Tingbjerg. I forgrunden ses den nye bygning, der foruden butikslokaler får 16 privatejede lejligheder

Af Pernille Høholt

Tingbjerg er et af de boligområder, der er stemplet som værende en hård ghetto, hvilket betyder at beboerne og boligselskaberne bliver mødt med nogle helt særlige krav. Kravet om at, der højst må være 40 % almennyttige familieboliger i området.

Selvom der ligger planer om at bygge mange nye private boliger i Tingbjerg og vores bydel sandsynligvis hurtigt ville ryge ud af Ghettolisten, vil vi alligevel blive fastholdt ghettolisten frem til år 2030 og således stadig blive mødt med kravet om de 40 %.  Udelukkende fordi Tingbjerg er en hård ghetto.

 

Hvorfor en hård ghetto

Hård ghetto lyder jo skræmmende, og det inviterer ikke just til at man har lyst til at flytte til Tingbjerg, vel?  Hvad tænker man, når man hører hård ghetto? En ghetto er karakteriseret ved at det er en ensartet befolkning der bor på et afgrænset område.

Men når man så sætter hård foran? Er det et sted man ikke kan færdes i på grund af kriminalitet? Er det et slumområde med dårlige boliger eller hvad er det der gør Tingbjerg til en hård ghetto?

 

Et indbydende boligområde

Hvis man går kriterierne efter i sømmene, så finder man ud af, at kriminaliteten ikke er høj og der er ikke tale om et slum. Det er derimod et indbydende boligområde tegnet af en berømmet arkitekt Steen Eiler Rasmussen.

Hvordan stemmer det så overens med, at man bruger ghettobetegnelsen hård ghetto om Tingbjerg? Når man betegner et område som en hård ghetto, er det kun fordi området har været på ghettolisten i 4 år.

Tingbjerg er på ghettolisten på grund af, at der bor mange indvandrere eller efterkommere af indvandrere med ikke vestlig baggrund.

Uddannelses- og indtægtsniveau spiller også en rolle, men lad os antage, at Tingbjerg lå i Holbæk, så ville Tingbjerg ikke være på ghettolisten. Det skyldes at Københavnere i gennemsnit tjener mere end man gør i f.x. Holbækområdet og at man sammenligner indtægtsniveauet i Tingbjerg med det øvrige København.

 

Områdeafgrænsning

Et andet element i kravene, er den såkaldte ”områdeafgrænsning”. I områdeafgrænsningen udpeger man de matrikler, der hører med til Tingbjerg. Som det ser ud nu er f.x. kollegiet og ældreboligerne ikke med. Hvorfor undtager man disse to grupper beboere? De er jo beboere i Tingbjerg! Men når man undtager dele af Tingbjerg, og i dette tilfælde beboere, der ville slå ud på den positive side, bliver kravene fra regering og folketing sværere at imødekomme. Man kunne få den tanke, at det ikke er en tilfældighed.

 

Det er vores hjem, I kalder Ghetto

Som beboer og beboerdemokrat bliver jeg ked af, at man på Christiansborg laver politik, som stigmatiserer boligområder og de mennesker der bor i Tingbjerg på grund af etnicitet og indkomstforhold.

Hvorfor tale om vores hjem som en ghetto, hvem har gavn af det. Vi har i hvert fald ikke.

Vi prøver som beboere at bidrage konstruktivt til hvordan vi får et bedre Tingbjerg med en mere differentieret beboersammensætning. Vi gør vores bedste, men et bredt flertal i folketinget gør det ikke nemt for os.

 

Politikernes retorik er et problem

Vi kan frygte at beboere i Tingbjerg må forlade den base, de kalder for deres hjem, deres skole etc. fordi nogle politikere har opstillet nogle kriterier, der set fra vores synspunkt virker urimelige og vilkårlige.

Jeg mener, at politikernes retorik om ghettoer og hårde ghettoer er en del af problemet, fordi der ikke er noget positivt at hente i den måde at se vores boligområde på. Vi er bange for, at vi er blevet og fortsat bliver brikker i et spil om næste valg.

Tingbjerg er et smukt område omgivet af dejlig natur. Vi tænker og bygger nyt. Der er plads til både børn, voksne og gamle, vi har forretninger, kulturhus og kirke. Med andre ord har vi så mange ressourcer, som gør Tingbjerg til et rart sted at bo. Så kære politikere, tænk over, at det er vores hjem I taler om.

 Pernille Høholt er formand for boligorganisationen, SAB Tingbjerg

Et etnisk nedrivningsprojekt

Enhedslistens repræsentant i Århus Byråd, Keld Hvalsø kom med en kraftig kritik af flertallet på byrådsmødet i den 16. januar. Vi bringer uddrag af hans tale

 

Af Keld Hvalsø

Denne sag handler efter sin ordlyd om genhusning af tvangsflyttede og den handler også om kvoter til fremtidig alment boligbyggeri. Vi synes, at det er en sammenblanding, som var unødvendig – at blande de to spørgsmål sammen. Vi er helt indforståede med, at vi skal have kvoter til den almene boligsektor, men ser ikke denne her sammenblanding som naturlig.

Vores spørgsmål er derfor: Hvad er det her for en magtudøvelse, der bliver lavet, når man laver denne sammenblanding? Vi spørger også, om medlemmerne i organisationerne under BL’s 5. kreds er enige i at hjælpe Byrådet med projektet? Er de blevet spurgt? Vi har noteret os, at Brabrand Boligforening tager afstand fra aftalen mellem kreds 5 og Borgmesteren. Det er i øvrigt den boligforening, der rammes allerhårdest af nedrivningsplanerne. Andre boligforeninger er utilfredse, men har valgt at støtte kreds 5’s formand i aftalen. Vi kan kun gætte på, om det skyldes en frygt for, hvordan de kvoter, der så i øvrigt ligger i aftalen, skal fordeles. Men vi har noteret, at i hvert fald borgmesteren i København har haft en anden tilgang. Vi har noteret, at man i Tingbjerg har valgt at bygge sig ud af de her krav, som Folketinget og regeringen har lagt på dem, og ikke rive ned.

Aftalen gør etnicitet til et kriterium i Aarhus Kommunes registrering af almene boligområder. For nu at sige det lidt pænt: I Danmark plejer vi hidtil ikke at bruge etnicitet som kriterie og det håber jeg heller ikke, at vi skal gøre i Aarhus, men der er jo noget, der tyder på det.

Aftalen stiller beboerne ringere end selv den tidligere helhedsplan gjorde. Aftalen indeholder intet om rettigheder for dem, der tvangsflyttes. Aftalen indeholder intet om flyttehjælp? Der er intet om forhandlingsmuligheder? Der er intet om de stærke beboere i området, om de kan blive boende eller om de også skal tvangsflyttes? Aftalen ændrer tryghedsgarantien for beboerne, men vi ved ikke hvordan – eller måske kan vi få svar på, hvordan?

Vi stiller også spørgsmål ved, om de her kvoter overhovedet er nok i forhold til de ventelister, der er? Vi har konstateret, at der er 58.000 på landsplan på venteliste til almene boliger. Vi kunne godt tænke os at høre lidt om: Hvad er tallene i Aarhus? Aftalens 1000 erstatningsboliger bliver til 1-, 2- og 3-værelsesboliger, mens mange af de planlagte tvangsnedrivende boliger i Gellerup vil være 4- og 5-værelseslejligheder. Aftalen løser ikke efterslæbet på Brabrand Boligforenings nedrivninger i helhedsplanen.

Enhedslisten siger nej til nedrivninger af gode boliger.

Enhedslisten opfordrer alle beboere i de truede blokke, beboere i hele den almene boligsektor og folk i Aarhus med hjerte for den almene boligsektor, til at gå til modstand mod et etnisk nedrivningsprojekt.

Hvis det her kor af partier i Byrådet – altså Alternativet, Radikale, Liberal Alliance, Venstre og Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti, Konservativt Folkeparti – fortsætter nedrivningsvandringen, ja så bliver der et genhusningsbehov. Aftalen her er intet andet end en trædesten i vandringen og Enhedslisten går ikke dén vej.

Strid om nedrivningerne i Gellerupparken

Vedtagelsen af parallelsamfundspakken er blevet modtaget vidt forskelligt i de kommuner, hvor er er mange såkaldte ghettoer (pistoer), og hvor kravet til nedrivning er aktuelt.

Af Jakob Lindberg

I Horsens har kravet om at reducere antallet af almene familieboliger til 40 %, mødt protester fra både boligorganisationer og fra borgmesteren.

I Århus derimod har et bredt flertal – alle partier minus Enhedslisten – accepteret kravet om nedrivninger. Det anslås, at der skal nedrives 1.000 boliger for at opfylde regeringens diktat. Det hører med i billedet, at man allerede før vedtagelsen af parallelsamfundspakken havde arbejdet med planer om nedrivninger bl.a. i Gellerupparken

 

Genhusning

Men nedrivning af 1.000 boliger kræver, at der er tilstrækkeligt med genhusningsmuligheder andre steder i det almene byggeri. Derfor har kommunen forhandlet med 5. kreds i Danmarks Almene Boliger for at få de århusianske boligorganisationer til at medvirke til denne genhusning. Det har bestyrelsen i 5. kreds sagt ja til.

Som modydelse har kommunen lovet at godkende bygning af 1.000 boliger til erstatning for de nedrevne. Aftalen er godkendt af med undtagelse af den vigtigste, nemlig Brabrand Boligforening, hvorunder Gellerupparken hører.

Der har nu cirkuleret rygter om, at der bag aftalen ligger en slags underhåndsaftale om, at kun de boligorganisationer, der tilsluttede sig aftalen ville få del i de forøgede byggekvoter. En sådan aftale fremgår dog ikke af den godkendte aftale.

 

Nej til etnisk diskrimination

Byrådets planer for nedrivninger og boliganvisning er nu løbet ind i et principielt problem. Kommunen har planer om at ændre deres anvisningsregler, så de effektivt kan holde uønskede borgere ude af f.eks. Gellerupparken. Man kalder de nye regler for ”håndholdt balancerede anvisning”

Ordet er pænt, men indholdet er problematisk. Det blev påpeget af Peter From Jacobsen i nyhedsmediet Vores Brabrand den 18. februar.

Det fremgår af artiklen, at kommunen har stillet følgende spørgsmål til Trafik og Boligministeriet: ”Kan en kommune f.eks. ”skele” til andel beboere med ikke-vestlig herkomst, når den kommunale anvisningsret udnyttes?”

Svaret fra ministeriet var, at det må man ikke:

”Der må dog ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etnisk oprindelse eller lignende, når der aftales udlejningskriterier, der giver fortrinsret for særlige grupper af boligsøgende.

Kommunen spurgte også Justitsministeriet, som kom til samme konklusion:

”Det vurderes i forbindelse med anvisning til udsatte boligområder ikke at være sagligt at lægge vægt på de pågældende personers statsborgerskab eller deres oprindelse.

 

Ishøjdommen

Svarene fra de to ministerier har forståeligt nok skabt usikkerhed i Århus Kommune. Ministerierne har svaret ud fra deres kendskab til en dom fra Østre Landsret i 1990-erne, som Ishøj kommune tabte fordi en tilsvarende anvisningspolitik den gang blev kendt ulovlig.

Men problemet rækker meget videre. Hvordan skal man overhovedet kunne gennemføre parallelsamfundspakken, hvis man ikke må diskriminere efter etnisk oprindelse. Hele den regeringens liste over de såkaldte ghettoer (pistoler) bygger netop på et hovedkriterium, der udsætter boligafdelinger med mange beboere af ikke-vestlig oprindelse for diskrimination.

Det blev vedtaget på et byrådsmøde den 16. januar, at man skulle søge en afklaring med ministerierne. En sådan afklaring er endnu ikke kommet.

Ghettoer, pistoer og parallelsamfund

Den syge 5-2 fidus

5-2 fidusen med de såkaldte ”gennemgribende moderniseringer” på det private boligmarked er skadelige for den klimatilpasning, der er så hårdt brug for på det danske boligmarked

Af Jakob Lindberg

Danmark har brug for, at vore boliger bliver forbedret på en sådan måde, at vi sparer på energien og undgår CO2-udslip. Metoden hertil er bedre isolering af lofter og vægge, energibesparende vinduer og mere effektive opvarmningsformer, der bruger vedvarende energi.

Det kniber desværre med at få opgraderet den gamle boligmasse til et lavere energiforbrug. Hvis huslejen i forvejen er høj har udlejerne intet incitament til at lave isoleringsarbejder og andre klimaforbedringer, fordi det kan være svært at få lejerne til at betale den huslejeforhøjelse, der skal til for at finansiere disse arbejder.

En af grundene hertil er, at man i 1996 gav udlejerne en mulighed for at forhøje lejen helt op til smertegrænsen ved at lave nogle kosmetiske forbedringer af køkkener og badeværelser. Det skete ved den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Desværre er denne paragraf ikke blevet brugt til energimæssige forbedringer. Til gengæld er lejen for moderniserede lejemål i f.eks. København kommet helt op på 1.500 kr. eller mere pr. m2 om året. Det svarer til en månedlig husleje på 10.000 kr for en lejlighed på 80 m2

Hvis lejerne derudover skal betale for energirenoveringer kommer lejen så højt op, at det kan blive svært at leje lejlighederne ud, med mindre det offentlige vil yde massive tilskud til lejerne.

 

Hvad gik galt?

§ 5, stk. 2 i boligreguleringsloven blev skabt ved et lejelovsforlig i 1995. Forud for dette var gået en udvikling, hvor det sunde princip om omkostningsbestemt leje var blevet undermineret af spekulanter. Indtil da, var der ikke nogen regel i boligreguleringsloven, der bestemte, hvordan lejen skulle fastsættes på det tidspunkt, hvor en ny lejerflyttede ind i en ejendom.

Der var regler for, hvordan lejen skulle beregnes, hvis en udlejer ville varsle lejeforhøjelse. Her skulle udlejeren dokumentere, at den gældende leje var for lav til at dække udlejerens omkostninger og det lovbestemte afkast, samt afkast af eventuelle forbedringer

Men dette gjaldt ikke ved genudlejning. Her kunne en udlejer f.eks. kræve en meget højere i leje af den nye lejer i stuen til højre, end den husleje der blev betalt af lejeren i stuen til venstre.

 

Lovændring

Dette hul i loven var mange udlejere begyndt at udnytte, hvorved princippet om ligebehandling af lejerne i en ejendom blev undermineret. Det blev der sat en stopper for ved en lovændring, der trådte i kraft den 1. juli 1996.

Efter den nye formulering af bestemmelsen, skal lejen ved lejemålets indgåelse beregnes efter samme principper som gjaldt ved lejeforhøjelser – altså som omkostningsbestemt leje med tillæg af det oprindelige afkast og tillæg for senere forbedringer.

Men som det tit sker ved studehandler i Folketinget, så fik de borgerlige partier indført en undtagelse til § 5, stk. 1, der lød således:

 

  • 5, stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret,ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, ….

 

En ”gennemgribende forbedring” blev defineret som en forbedringsudgift, der oversteg enten 1.600 kr/m2 eller i alt 183.000 kr. Hvis dette krav blev overholdt, kunne udlejeren få et meget større tillæg for forbedringen end hvis forbedringens værdi skulle beregnes efter § 5, stk. 1.

 

Beregning efter § 5, stk. 1

Lad os tage et eksempel:

I en toværelses lejlighed på 50 m2 i den gamle boligmasse, hvor der ikke var bad, beslutter udlejeren at etablere et sådant. Alle er enige om, at det er en forbedring. Forbedringsudgiften var 100.000 kr. som gav udlejer ret til et forbedringstillæg, som kunne lægges oven på lejen. Men hvor stort skulle dette tillæg være?

Hvis man beregnede det efter § 5, stk. 1, skulle tillægget være 10% af 100.000 om året – 10.000 kr. -, fordi reglerne siger, at afkastprocenten skulle svare til ydelsen på et 20-årigt lån, som den gang typisk var på 10%.

 

Beregning efter § 5, stk 2

Hvis man i stedet brugte § 5, stk. 2, behøvede man ikke at beregne noget. Så kunne man i stedet fastsætte den nye leje ved at sammenligne med tilsvarende to-værelses lejligheder i kvarteret, hvor der var bad i lejligheden.

Dengang lå kvadratmeterlejen i København for lejligheder i den gamle boligmasse med installationsmangler ofte på under 200 kr/m2, hvis lejen var beregnet som omkostningsbestemt husleje.

Derimod var det ikke ualmindeligt, at lejere i ejendomme, hvor man ikke beregnede lejen efter omkostningerne, betalte f.eks. 600 kr/m2 for en toværelses, hvis der var bad i lejemålet.

I dette tilfælde ville lejeforhøjelsen blive (600-200)*50 = 20.000 kr om året.

Derfor blev § 5, stk. 2 en populær fidus i udlejerkredse. Hvorfor nøjes med at få 10.000 kr. om året, når man kunne få 20.000 kr.

 

Fidusen løb af sporet

Heldigvis ser det ud til at folketinget er ved at indse, at 5-2-fidusen er løbet af sporet. I 2014 lavede man en ændring af § 5, stk 2, således at man kun kunne anvende paragraffen, hvis ejendommen var blevet forbedret så meget, at den havde energimærke A-D. Tanken var, at hvis en ejendom kun havde energimærke E eller F, så ville udlejer måske forbedre isoleringen, før han begyndte på de mere kosmetiske forbedringer af køkken og bad. Ræsonnementet er logisk nok, men det hjælper ikke tilstrækkeligt. Også de mange tusinder af lejligheder med energimærke D bør gennemgå en energirenovering, før udlejerne får bevilget ekstra afkast ved kosmetiske forbedringer.

Så længe liberalisterne i Venstre, Liberal Alliance og Konservative er ved magten, skal vi ikke forvente, at den syge paragraf bliver afskaffet. Socialdemokraterne kunne heller ikke få den afskaffet da de havde magten mellem 2011 og 2015, fordi de Radikale blokerede for det. Men måske er politikerne blevet klogere.

Man har lov at håbe.

Hvor KAN fredløse lejere bo?

Her på hjemmesiden er en del artikler, som på forskellig måde beskriver, hvordan den rædselsfulde og grundlovsstridige lov L 38 vil udsætte et stort antal lejere for retslig forskelsbehandling. Mange vil blive fredløse boligmæssigt. Betegnelsen ”fredløse” vil nogen måske studse over, men at det ikke er nogen misvisende betegnelse vil fremgå af følgende

 

Bodil Kjærum er landsformand i Danmarks Lejerforeninger

Når et boligområde har stået på regeringens, med et grimt ordvalg, såkaldte ”ghetto-liste” i en kortere årrække, skal bebyggelsen efter den ny lovgivning omdannes, så de almene familieboliger maksimalt udgør 40%. Som det fremgår andetsteds i dette blad, kan en stor andel af beboere på overførselsindkomster (altså pensionister, arbejdsløse og studerende) gøre at en bebyggelse havner på regeringens ”ghetto-liste”.

Denne type bebyggelser er blot ét eksempel, men de findes adskillige steder i landet, opført som almene boligafdelinger med 100% almene familieboliger. Det er ikke nogen lille gruppe danskere, der er på overførselsindkomster. De udgør tilsammen 2,1 mio. indbyggere, eller ca. halvdelen af Danmarks voksne befolkning. Det er ikke dem alle der bor i alment byggeri, men dem der ikke gør, kan få brug for det på et senere tidspunkt.

Velfungerende bebyggelser i farezonen

Mange af de bebyggelser der er i ”ghetto-liste”-farezonen, er velfungerende og nyligt renoverede boligafdelinger med lave huslejer. Det tiltrækker naturligvis beboere som førnævnte pensionister, arbejdsløse og studerende, der ikke kan betale så høj husleje og som samtidig er udelukket fra ejerboligmarkedet på grund af manglende kreditværdighed. Resultatet er, at disse bebyggelser får en meget høj andel af beboere på overførselsindkomster. Dermed vil sådanne boligafdelinger ofte risikere at komme på ”ghetto-listen”.

Når det så sker, at en bebyggelse kommer på listen, og er der i fire-fem år, vil den ny lovgivning bevirke at lejerbolig-andelen skal mindskes, og der vil blive færre billige boliger tilgængelige. Lejere, der ikke må flytte ind i afdelingen, eller som bliver opsagt, kan ikke flytte til en anden tilsvarende boligafdeling. Partierne bag L 38 har nemlig samtidig vedtaget anden lovgivning, som forhindrer alle folk på overførselsindkomst i at flytte ind i boligafdelinger, der er på listen. Folk på overførselsindkomst har simpelt hen ikke længere fri bevægelighed når det handler om hvor man kan bosætte sig.

Selvforstærkende spiral

Dette lovgivningsmæssige misfoster skaber to store problemer. Det ene problem er en selvforstærkende spiralproces som trykker flere og flere eksisterende almene bebyggelser over på ”ghetto-listen”. En tilbageværende boligafdeling med billige huslejer, som endnu ikke måtte være havnet på listen, bliver automatisk til et boligmæssigt tilflugtssted for folk på overførselsindkomster. Dermed stiger afdelingens andel af beboere på overførselsindkomst, og risikoen øges voldsomt for at bebyggelsen ryger over på listen.

Det andet problem er helt konkret, at folk på overførselsindkomster ikke vil kunne finde boliger de kan betale. På trods af mange pæne ord og løfter fra mange politiske niveauer, om flere billige boliger, sker der nemlig reelt det modsatte: Der har i snart mange år været et stabilt fald i antallet af billige boliger. Nu har regeringen så – med støtte fra Socialdemokratiet, DF og SF – udelukket folk på overførselsindkomster fra en meget stor andel af de i forvejen alt for få billige boliger.

Fredløse beboere

Alt dette rammer i virkeligheden ikke alene folk på overførselsindkomster men også de øvrige befolkningsgrupper som regnes med i ”ghetto-liste”-sammenhæng. (Heriblandt folk uden uddannelse og folk af anden etnicitet). Dermed har man skabt en gruppe af reelt bolig-fredløse borgere. Som nævnt er mindst halvdelen af Danmarks voksne befolkning i risiko for at blive ramt. Den gruppe der aktuelt rammes vil vokse lige indtil vi får stoppet og tilbagerullet disse grundlovsstridige tendenser i dansk lovpraksis.

Fra Danmarks Lejerforeninger tror vi på, at dette kan lykkes. Både på grund af, at nye aktive grupper er kommet på banen, og fordi de der er i farezonen for at rammes udgør mere end halvdelen af vælgerne.