Artikler

Uigennemsigtige regler for overskud i almene boligafdelinger

Danmarks Lejerforeningers fokus på de utilsigtede overskud i almene afdelinger førte til at formanden for Folketingets boligudvalg, Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten stillede spørgsmål til daværende boligminister, Kaare Dybvad Bek

 

 

Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard

Af Jakob Lindberg

 

Spørgsmålet lød således:

Vil ministeren kommentere artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne” bragt på Danmarks Lejerforeningers hjemmeside den 1. december 2020?

 

 

Boligministerens svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser følgende:

”I 2009 blev der indført en ændring af reglerne for, hvordan overskud i almene afdelinger skal håndteres. Det er denne regelændring, som omtales i artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne”.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Ændringen skete på grundlag af en analyse af overskud i den almene boligsektor, der blev udsendt i 2005. Analysen pegede således på, at der var for mange afdelinger, der havde et større overskud på afdelingsregnskabet, og gav anledning til et ønske om at stramme op på mulighederne for at udnytte overskuddet.

Ændringerne af reglerne betyder, at en afdeling ikke kan anvende et overskud til ekstraordinære henlæggelser eller overføre det til boligorganistationens dispositionsfond. Overskuddet kan alene anvendes til at afvikle underfinansiering eller det kan overføres til en resultatkonto (kt. 407), hvorfra overskuddet over maksimalt tre år afvikles til lavere huslejer eller til at dække tidligere års underskud. Der henvises til bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., § 69, stk. 3, og § 77, stk. 1-2. Der henvises i øvrigt til besvarelsen af spørgsmål 49.

Det fremgår af artiklen fra Danmarks Lejerforening, at resultaterne af overskudsanalysen blev, at man ”ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).” Det fremgår desuden, at man ”bevarede en kattelem”, således at administratorer fortsat kunne ”gemme store overskud væk”.

Det skal hertil bemærkes, at regnskabet både før og efter den nævnte omlægning giver et fuldt overblik over det samlede overskud og dets anvendelse.

Artiklens fiktive eksempel

Artiklen omtaler et fiktivt eksempel på, hvordan overskuddet (konto 140) kan anvendes på en ikke-hensigtsmæssig måde. En afdeling vil opføre en ny legeplads, og administratoren beslutter, at overskuddet fra seneste regnskabsår overføres til afvikling af underfinansiering (konto 140.1). Dette gøres i form af ekstraordinære afdrag på et internt lån (afdelingen har finansieret legepladsen med lån af egne midler). Derved overføres overskuddet ikke til resultatkontoen (konto 140.2), hvor det kunne have været anvendt til at sænke huslejen de kommende år.

Afdelingen finansierer således i eksemplet en stor del af legepladsen gennem overskud i stedet for gennem budgetterede afdrag. Derved betaler de nuværende lejere en uforholdsmæssig stor del af legepladsen i forhold til de fremtidige lejere.

Til det nævnte fiktive eksempel kan bemærkes, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen i 2018 lavede en intern undersøgelse af overskudsdannelsen i den almene boligsektor. Herfra gengives tabel 1, som viser, hvordan overskuddet var fordelt på konto 140.1 og 140.2 i perioden 2012-2017. Den tidligere omtalte regelændring af behandling af overskud slog først fuldt igennem i regnskaberne fra 2012, hvorfor perioden starter i dette år.

Det ses, at over 80 pct. af de årlige overskud, der fremgår af afdelingsregnskabernes konto 140, overføres direkte til resultatkontoen, hvor det blandt andet anvendes til at sænke huslejen de efterfølgende 1-3 år. Den resterende del går til afvikling af underfinansiering i afdelingen. Andelen har været stabil siden 2014.

 

Styrelsen har ikke undersøgt om afdelinger, der benytter overskuddet til afvikling af underfinansiering, også har underfinansierede projekter. Det bemærkes dog, at regnskaberne godkendes af en revisor, jf. § 98 i driftsbekendtgørelsen.

Med venlig hilsen, Kaare Dybvad Bek

Kommentar

Underfinansiering af forbedringsarbejder burde ikke findes. Det er administratorernes opgave, at påse, at et afdelingsmøde godkender en den lejeforhøjelse der dækker tilbagebetalingen af lånene af egne midler, når der træffes  beslutninger om forbedringer. Den eneste form for underfinansiering, der i så tilfælde kan forekomme, sker når forbedringen bliver dyrere end man regnede med, da afdelingsmødet godkendte projektet.

Desværre er bogføringsreglerne ikke så detaljerede, at man som lejer kan kontrollere, at tilbagebetalingen af lånene fra henlæggelser følger afdelingsmødets beslutninger

Hvad ville Du gøre?

Beboernes tarv tænker ingen på.

 

Af Lars Vestergaard

Vi beboere har intet krav på oplysninger eller informationer. Vi har ingen retslige midler til at fremtvinge retvisende informationer.

Ingen kritik føres til referat. Afdelingsmødernes referater er renset for kritik. Inspektør og afdelingsbestyrelse vælger dirigent og referent.

Det kommunale tilsyn beskytter inspektør og opfordrer til at tilsidesætte normalvedtægten, uanset at boligministeriet angiver at det er ulovligt. Hvem har fundet på, at den lovfæstede normalvedtægt og dens dagsorden med krav om fremlæggelse af aktivitetsplan kan ignoreres?

Aktivitetsplanerne med alle de betydelige udgifter via Langtidsplanen forties systematisk, så interessen forsvinder og kun et fåtal møder op på beboermøderne, og efterlades uden viden. Når intet fremlægges eller foreslås skriftligt, forud for beboermøderne, måske fordi de, der skal skrive oplæg ikke kan, så bliver beboer-fremmødet på 5-10 %.

Mine løsningsforslag

Ventelisterne skal regionaliseres frivilligt, uden kommunal bureaukratisk indblanding – efter den Århusianske model: Ingen tilsagn til nybyggeri uden selskabets frivillige tilslutning til en fælles venteliste.

Det virkede i Århus, og sikrer en effektiv rationel udlejning, og tilsvarende er på vej med www.boligøen.dk på Fyn og andre områder.

Driften

1. Ret til aktindsigt for alle beboere i deres respektive afdelinger, af samme omfang og med samme it-teknik, som normalvedtægten giver alle bestyrelsesmedlemmer, dog bortset fra personsager (husorden- & personale-sager). Det koster intet andet end password/adgangskoder til beboerne.

2. Simple retslige tvangsmidler til at gennemføre respekt for og overholdelse af almen-boliglovens regler, normalvedtægten og ovennævnte aktindsigt når administration og bestyrelser ikke vil eller kan medvirke.

3. De kommunale tilsyn skal være aktive udfarende.

Der var nogle år i København i 90-erne efter Jørgen Sjønnungs afgang, da det udsultede administrative tilsyn med almene boliger, blev lagt sammen med de overtallige bygningstekniske sanerings og byfornyelses-folk.

Nu opfatter nogle ansatte i tilsynet ikke deres rolle som beskyttere af beboerne, men som beskyttere af de administrative ansatte, som udnytter beboerne.

Overskud

Ukvalificerede fejl og mangler i langtidsplaner kan ikke undskylde ulovlige overskud. Det er 2 alvorlige ulovlige fejl.

4. Der bør indføres krav om IQ-test og personlighedstest, læse og regne-test forud for administrative ansættelser. Krav kan ikke stilles ved demokratiske valg til bestyrelser, men bør stilles til adm. ansatte.

Alternativt bør der indføres autoriserende uddannelser til ”eksaminerede ejendomsinspektører” inspireret af ejendoms-service-funktionær-uddannelsen og ”eksamineret ejendomsmægler”

5. Strafansvar for alle ansatte og beboervalgte, der overtræder / tilsidesætter love og regler, uden nødvendigvis at skulle igennem kostbare tidskrævende retssager, måske ved at udvide beboerklagenævnenes beføjelser.

Uden aktindsigt, strafansvar og uddannelseskrav fortsætter fejl, svindel og korruption.

Lars Vestergaard er beboer i en afdeling på Ydre Nørrebro i København, der administreres af KAB

Flere gode billige boliger – sker der noget i Roskilde?

Det skæve boligmarked: De sidste årtiers boligpolitik har været en afgørende bidragsyder til den stigende ulighed i vores samfund.

 

Af Jens Juul

De store vindere har været ejerboligerne og ejendomsinvestorerne og de store tabere har været lejerne med de mindste indkomster. Det omfattende byggeri og de store prisstigninger på især ejerboliger og dyre private udlejningsboliger er udtryk for dette.

Mindre og billige boliger forsvinder

En stor del af de mindre billige boliger er forsvundet. Dels fordi de store bykommuner over en bred kam har solgt de kommunale udlejningsejendomme til private ejendomsinvestorer. Dels fordi der i de private udlejningsejendomme enten er gennemført sammenlægninger af mindre lejligheder eller lejlighederne er moderniseret i en grad så de ikke længere er billige. Derudover har mange almene boligselskaber ved de omfattende renoveringer af de store ejendomme fra 60-erne og 70-erne også nedlagt/sammenlagt en stor mængde mindre og billige lejligheder.

Nu viser konsekvenserne sig

Folk med en almindelig gennemsnitsindkomst er ikke i stand til at betale priserne for hverken en ejer- eller en nyere lejerbolig i de store byer. Værst ser det ud i København. Et er problemet for folk med en gennemsnitsindkomst, men rigtigt slemt ser det ud for gruppen af enlige unge eller gamle eller folk med en løsere tilknytning til arbejdsmarkedet og en stabil indkomst. Deres del af boligmarkedet er skrumpet voldsomt.

Regeringen forsøger at gøre noget ved problemet. Strategien er at bygger flere boliger – især almene boliger. Det kan nok tage toppen af efterspørgslen, men det vil ikke løse den stigende ulighed på boligmarkedet. Hvis det skal gøres, må der gribes ind via ændringer i både skatte-, realkredit- og lejelovgivningen.

Hvad gør Roskilde?

Roskilde Kommune har også øje for problemerne. I slutningen af 2020 nedsatte Byrådet en arbejdsgruppe, der skulle se på hvordan man kan fremme udviklingen af flere gode og billige boliger. Arbejdsgruppen fremlagde i efteråret 2021 en hensigtserklæring og en indstilling til Byrådet om at bygge flere gode og billige boliger. Hvis der sammenlægges eller nedlægges den type boliger, skal der som  minimum opføres lige så mange nye.

Dialog om problemet

Roskilde Lejerforening har i mange år bl.a. haft fokus på problemerne ved sammenlægning af lejligheder og mangel på minder og billige boliger.  Vi har forud for kommunalvalgene opfordret byrådskandidaterne til bl.a. at begrænse sammenlægningerne. Forud for byrådsvalget i 2021 besluttede vi især at fokusere på dette ved at invitere byrådets partier til et dialogmøde om problematikken. Vi havde en god dialog og byrådskandidaterne gav udtryk for at ville prioritere flere gode og billige boliger.

Handlingsplan

Da arbejdsgruppens indstilling skulle behandles i Byrådet, var der lagt op til en uforpligtende hensigtserklæring. Vi stillede derfor fra lejerforeningens side et forslag om en handlingsplan, hvor forvaltningen i kommunen skulle foretage en undersøgelse af  udviklingen i antallet af gode billige boliger, af hvor stor behovet for disse boliger er samt, hvilke tiltag kommunen kan iværksætte for at sikre at udbuddet af og efterspørgslen efter disse boliger balancerer. Denne undersøgelse skal forelægges Byrådet til maj 2022.

Vores forslag til handlingsplan fandt genklang hos flertallet i Byrådet og vi afventer nu spændt forvaltningens undersøgelse og Byrådets behandling af den.

 

Jens Juul er formand for Roskilde Lejerforening

Lejen nedsat med 1.000 kr pr måned

Bornholmsk lejer klagede over huslejen og fik tilbagebetaling et år tilbage i tiden

Af Jakob Lindberg

En lejer flyttede den 1. januar 2020 ind i en ejendom i Rønne fra 1877. På det tidspunkt var ejendommen ejet af et konkursbo, og forholdene bar præg heraf. Vedligeholdelsen og pasningen af gården var blevet forsømt i længere tid.

Lejeren meldte sig ind i Køge Lejerforening for at få bistand, fordi hun helst ville flytte.

Lejen var for høj

Lejerforeningens sagsbehandler vurderede, at lejen på 5.400 kr om måneden var for høj.  Der var dermed basis for at lejen kunne blive nedsat af huslejenævnet på Bornholm.

Ejendommen var et såkaldt småhus, dvs. en ejendom med færre end 7 boliglejemål og lejen skulle derfor fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ifølge denne bestemmelse skal huslejenævnet fastsætte lejen ved en sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Da næsten alle private udlejningsejendomme på Bornholm er småhuse, kan en sådan sammenligning ikke finde sted.

Derfor har huslejenævnet på Bornholm anvendt et undtagelsesbestemmelse i § 29 c. Man har gjort det til fast praksis, at beregne lejen ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Dette er den mest præcise og retfærdige måde at afgøre den slags sager på.

Hvad er et skyggebudget

Ved at bruge et skyggebudget beregner man lejen som om småhusejendommen var en større ejendom. Det gjorde huslejenævnet og nåede frem til følgende resultat.

Afkast 39.425
Skatter og afgifter 32.880 (Grundskyld, dagrenovation, skorstensfejning mm.)
Driftsudgifter   95.945 (Vicevært, fælles el., forsikr., administration mm.)
I alt 168.250
I alt pr m2 (575) 293 (168.250:575)
Tillæg for vedligehold pr m2 149
Tillæg for forbedringer pr m2 176
618
Oprundet pr m2 625
Lejers lejlighed, m2 85
Årlig leje i kr. 53.125 (625*85)
Leje pr måned 4.427
Aftalt leje 5.400
Nedsættelse pr måned 973

 

Huslejenævnet valgte derpå at runde lidt op til udlejers fordel, således at den årlige leje pr m2 blev fastsat til 625 kr

Lejerens lejlighed var 85 m2 blev den årlige leje 53.125 kr svarende til 4.427 kr pr måned. Lejer fik dermed 973 kr retur i 12 måneder.

Afkast

Den øverste post i skyggebudgettet er ”afkast”. Det er det beløb udlejer må tjene uden at røre en finger. Man kan også kalde det ”profit”. Da man i sin tid lavede reglerne for den omkostningsbestemte leje, besluttede folketinget, at afkastet skulle beregnes som 7 % af ejendommens værdi. 7 % var den gængse obligationsrente den gang, så afkastet af en ejendom, der var 500.000 kr værd, skulle svare til at man havde obligationer for 500.000 kr.

I årenes løb er værdien af ejendommen steget meget. En ejendom, der i 1973 var 500.000 kr være, ville i dag koste 10 mio. Men den udlejer, der har ejendommen, kan stadig kun beregne sig et afkast på 7 % af 500.000 svarende til 35.000 kr.

Det var med vilje, at folketinget begrænsede udlejernes afkast på denne måde. Man ville undgå, at stigningerne i priserne på fast ejendom steg for meget, fordi dette ville føre til inflation.

Lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft

Hvis en lejer efter at have boet i lejligheden finder ud af, at den er for dyr, har hun ret til at få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft. Man skal dog indbringe sagen for huslejenævnet senest 12 måneder efter, at man har overtaget lejligheden. Hvis man først klager efter 12 måneder og 1 dag, gælder lejenedsættelsen først fra næste månedsskifte.

Grunden til, at man har indført denne fortrydelsesret skyldes, at det er svært at bedømme en lejligheds kvalitet, inden man har prøvet at bo i den. Som lejer skal man huske på, at man som regel er bundet til at betale leje i tre måneder, hvis man opsiger lejligheden og finder noget andet, man kan flytte ind i straks.

Derfor er det vigtigt, at man benytter sig af retten til at få lejen sat ned. Ofte ende det med, at man bliver mere tilfreds med lejligheden, hvis er er det rette forhold mellem kvaliteten og huslejens størrelse

Gå derfor altid til din lokale lejerforening, hvis du er utilfreds med huslejen.

 

 

Ordbog

Reguleret kommune: Kommune, hvor kommunalbestyrelsen har vedtaget, at boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse skal være gældende

Småhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med færre end 7 lejemål

Storhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med mindst 7 lejemål

Markedsleje: Den maksimale leje en udlejer kan genudleje en ledig lejlighed til

Det lejedes værdi: Den almindeligt gældende leje i et bestemt kvarter, som kan dokumenteres ved hjælp af lejekontrakter indgået før tidspunktet for udlejning af den omtvistede lejlighed

Budgetleje: Den leje, der kan beregnes ud fra reglerne i boligreguleringslovens § 7-9. Består af afkast plus driftsomkostninger og afsætning til vedligeholdelse

Omkostningsbestemt leje: Den leje, der skal beregnes, når en lejlighed skal genudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Er lig med budgetlejen plus et beregnet tillæg som følge af forbedringer

Balanceleje: Begrebet bruges kun ved lejefastsættelse i alment byggeri. Svarer til den omkostningsbestemte leje i privat udlejningsbyggeri. Afkastet er dog erstattet af bidrag til landsbyggefonden og dispositionsfonden og flere udgiftstyper kan indgå i lejen.

Huslejestigninger i småhuse

Lejernes manglende kendskab til lejelovgivningen medfører, at mange lejere i småhuse betaler for meget i husleje

Af Jakob Lindberg

I 1995 vedtog folketinget – efter forslag fra Socialdemokratiet – endnu en af de utallige lappeløsninger på boligreguleringsloven, som har præget den private udlejningssektor i de sidste 50 år.

Huslejestigninger i småhuse

Der blev lavet en særlig bestemmelse i boligreguleringsloven om beregning af huslejestigninger i de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom med færre end 7 lejemål, som er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. Ejendomme med 7 lejemål og derover kalder jeg herefter for storhuse.

Ordbog: Læs her om de vigtigste begreber for privat udlejning: https://www.dklf.dk/artikler/ordbog/

For at lette de små udlejeres arbejde med at varsle huslejestigninger i småhusene bestemte folketinget, at varslingsreglerne i lejeloven skulle gælde i stedet for de mere komplicerede regler i boligreguleringsloven.

Det var ikke hensigten, at småhusene skulle have et højere lejeniveau end de omkostningsbestemte lejemål i storhusene. Derfor bestemte folketinget, at sammenligningslejemålene skulle være storhusene, hvor lejen var ansat som budgetleje.

Det viste sig, at lovændringen i praksis var overflødig. Det skyldes, at udlejerne i småhusene kun sjældent varsler huslejeforhøjelse. Det er meget nemmere at fastsætte en meget høj husleje, når lejekontrakten indgås.  På grund af boligknapheden skriver de fleste lejere under på udlejers krav. Kun meget få lejere er klar over, at de kan få huslejen sat ned, hvis den er for høj. I praksis er der markedsleje ved genudlejning af lejlighederne i småhuse.

I mange tilfælde flytter lejeren igen efter få år. Det giver udlejeren mulighed for endnu engang at forhøje lejen for den nye lejer. Der er ikke behov for at varsle huslejestigning.

Den vigtigste – og for lejerne mest skadelige – virkning af denne forenkling var, at udlejeren ikke havde nogen pligt til at følge boligreguleringsloven bestemmelser om omkostningsbestemt leje, nå en lejlighed i et småhus skulle genudlejes. Udlejer kunne frit fastsætte huslejen efter det lejedes værdi.

Det lejedes værdi ved genudlejning

I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder, er det lejedes værdi lig med den leje, der er almindelig i det pågældende kvarter. Det vil sige for en lejlighed af samme art og kvalitet. Ideelt set skal den lovlydige udlejer indhente oplysninger om huslejen i eksisterende lejemål i kvarteret eller kommunen og derudfra beslutte sig til, hvad lejen skal være i den lejlighed hen gerne vil udleje.

Det er der ingen udlejere der gør.  De bruger markedsleje. De kigger på hvad lejen er i boligannoncerne. Så lægger de lidt oveni og håber på at nogen bider på krogen.

Med ved vedtagelsen af småhusreglerne, bestemte folketinget, at det lejedes værdi kun skulle det lejeniveau, der gjaldt i storhuse i det pågældende kvarter, dvs. lejligheder hvor der var omkostningsbestemt husleje.

Omkostningsbestemt husleje

Konsekvensen af lovændringen er tydelig, hvis vi ser på ejendomme, der er udstykket i ejerlejligheder for her findes der både lejligheder i storhuse og småhuse i samme ejendom. Storhuset er de lejligheder, der ejes af den oprindelige udlejer, men som stadig ikke er solgt enkeltvis.  Storhuset kaldes sædvanligvis ”restejendommen”.

Alle de solgte ejerlejligheder vil som regel have status af småhuse, fordi de ejes af hver sin ejer.

Hvis ejerlejlighederne er udstykket fra en udlejningsejendom, som i 1995 havde 7 eller flere lejligheder, så er det lejedes værdi lig med den omkostningsbestemte leje i de lejligheder der stadig er lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Et eksempel

En ejendom i Køge blev opført af en fond i begyndelsen af 1960-erne. I 1995 lå den omkostningsbestemte leje på ca 400 kr pr m2 årligt. Det vil sige at en lejlighed på 80 m2 kostede ca. 2.700 kr pr måned. I 2022 er lejen kommet op på 521 kr pr m2, hvilket betyder, at den månedlige leje for 80 m bliver 3.470 kr. Mange af lejerne har boet der siden ejendommen blev opført, og de betaler stadig omkostningsbestemt husleje.

Lejlighederne blev fra starten udstykket som ejelejligheder og blev gradvis solgt og købt af enkeltpersoner. Nogle af de nye ejere boede der i en periode, men flyttede igen. Deres ejerlejlighed blev genudlejet, men da ejerne ikke kendte noget til lejelovgivningen, lejede de ejerlejlighederne ud til markedslejen – det vil sige det højeste beløb en boligløs person er rede til at betale.

I Køge er markedslejen for en lejlighed på 80 m2 i denne ejendom i dag ca. 8.000 kr om måneden. Det svarer til 1.200 kr pr. m2 om året

Huslejenedsættelse

Hvis man som lejer har været nødt til at skrive under på en lejekontrakt til den pris, har man mulighed for at få lejen sat ned ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet skal så fastsætte lejen ved en sammenligning med de ca. 30 lejere, der bor i ”restejendommen”.  Restejendommen er de lejligheder, der ikke er blevet solgt som ejerlejligheder. Deres leje er også steget efter reglerne i boligreguleringloven, og nogen af dem er forbedret af de udlejere, der gennem årene har ejet restejendommen. Men selv for de forbedrede lejemål gælder, at den årlige leje sjældent overstiger 600 kr pr. m2. Det svarer til 4.000 kr om måneden, altså kun halvdelen af markedslejen.

 Andre småhuse

Men hvad så, hvis man bor til leje i et småhus, hvor der f.eks. er 5 lejligheder til beboelse og hvor der aldrig har været beregnet omkostningsbestemt leje? Hvordan skal huslejenævnet så fastsætte lejen?

Her skal huslejenævnet vurdere hvad lejen er i alle de ejendomme, som nævnet kender til. Men det skal være ejendomme, hvor der stadig er omkostningsbestemt leje. Ud af denne gruppe af sammenligningslejemål, skal nævnet vælge de ejendomme, der mest ligner ejendommen, hvor klagerens lejemål ligger.

Erfaringerne fra Køge viser, at den omkostningsbestemte husleje sjældent overstiger 700 kr pr. m2 om året svarende til 4.667 kr om måneden for 80 m2. Hvis der er foretaget omfattende forbedringer kan lejen komme op på 900 kr pr.m2 om året svarende til 6.000 kr om måneden

NB: Ovenstående eksempler drejer sig om lejligheder i ejendomme der er taget i brug før 31 december 1963. I næste nummer af bladet vil jeg skrive om ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1964.

 

 

 

 

Gennemgribende moderniserede lejemål

De gennemgribende moderniseringer af lejligheder i den gamle boligmasse i storbyerne har fået lejen til at eksplodere.

 

Af Jakob Lindberg

Siden  1. januar 1996 har det været muligt for udlejere at fravige den omkostningsbestemte husleje i ældre lejligheder, der er blevet gennemgribende moderniseret. Hovedreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 er, at lejen skal fastsættes efter reglerne i § 7-9 i samme lov. Udlejeren kan så lægge et forbedringstillæg oveni, som skal beregnes konkret.

I mange ejendomme der er opført før 1960 ligger afkast, skatter og driftsomkostninger tilsammen på ca. 300 kr pr. m2. Dertil skal lægge hensættelser til vedligeholdelse som ofte ligger mellem 150 og 200 kr pr m2 beregnet ud fra de takster der gælder i 2022.

Så er vi oppe på max 500 kr pr m2 om året. Det kaldes ofte budgetlejen. Hvis lejligheden er på 80 m2, bliver dette 40.000 kr om året .

 

Forbedringer

Der er ofte lavet en del forbedringer i årenes løb, f.eks. isoleringsarbejder, etablering af termoruder, moderniseringer af badeværelser og køkkener. Med forbedringer menes, at lejligheden har fået en højere brugsværdi, eller er blevet mere energibesparende. Disse forbedringer kan omregnes til et forbedringstillæg.

Lad os sige, at der i årenes løb er brugt 300.000 kr på forbedringsarbejder og at afkastprocenten (lig med ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån) har været 10 % i gennemsnit. I dette tilfælde må udlejeren lægge 10 % af 300.000 til den årlige leje = 30.000 kr

Når forbedringerne lægges til budgetlejen bliver den samlede årlige leje for en lejlighed på 80 m2: 40.000+30.000 = 70.000 kr eller 5.833 kr om måneden

I København inklusive forstadskommunerne ligger markedslejen for en 80 meters lejlighed meget ofte på mere end 15.000 kr om måneden. Udlejerne har derfor i årevis agiteret for at afskaffe den omkostningsbestemte leje og i stedet indføre fri huslejefastsættelse. Det har de dog ikke fået medhold i på Christiansborg

 

Gennemgribende moderniserede lejemål

Men med lovændringen i 1996 fik udlejerne lov til at fravige boligreguleringslovens regler om budgetleje, hvis en lejlighed var blevet ”gennemgribende” moderniseret. Disse lejligheder kaldes også 5-2-lejemål, fordi reglerne om lejefastsættelse står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2

En gennemgribende moderniseret lejlighed er en bolig, der i forbindelse med genudlejning er blevet forbedret for et minimumsbeløb, der i 2021 lå på 2.280 kr. pr kvadratmeter. Eller 260.738 kr pr lejemål

5-2-lejemålene har været en katastrofe for lejerne i de store byer, København, Aarhus og Odense. De er blevet så dyre, at det er umuligt for selv folk med pæne mellemindkomster – f.eks. skolelærere, politibetjente og sygeplejersker – at betale huslejen.

Når en lejer flytter ud af en lejlighed der tidligere er blevet gennemgribende moderniseret, kan udlejeren genudleje lejligheden til det lejedes værdi på genudlejningstidspunktet.

 

Et fiktivt men realistisk eksempel

En lejlighed på Østerbro i København blev i 2004-6 gennemgribende moderniseret, da den tidligere lejer flyttede. På det tidspunkt kostede en lejlighed på 60 m2 med omkostningsbestemt husleje 3.000 om måneden. Det svarede til 600 kr pr m2 om året.

Ved at bruge 130.000 kr på at modernisere lejligheden kunne udlejer genudleje lejligheden til f.eks. 900 kr pr m2 om åretsom var det lejedes værdi på det tidspunkt. Den månedlige leje kunne derfor lejes ud til 4.500 kr, hvor den før kun kostede 3.000 kr.

De 130.000 kr ville derfor blive tjent hjem efter 7 år og 3 måneder og derefter ville huslejestigningen gå ubeskåret i udlejers lomme. Men ikke nok med det. I 2021 flyttede lejeren, og nu kunne den samme lejlighed på ny udlejes til det lejedes værdi, selv om den gennemgribende forbedring var 15 år gammel. Det lejedes værdi var nu – efter praksis i huslejenævnet steget til ca 1.400 kr pr. m2 – svarende til 7.000 kr om måneden . Nu fik udlejeren en ekstragevinst på 2.500 kr hver måned oven i de 1.500 kr han i forvejen havde fået – uden at bruge 1 krone mere på forbedring.

Nu godkender huslejenævnet og ankenævnet i København et lejeniveau på 1.500 kr pr m2 årligt. Meget ofte bliver disse lejligheder dog udlejet til 2.000 kr pr kvadratmeter årligt, hvilket betyder at en almindelig 3-værelses på 80 m2 lejlighed i København bliver udlejet til over 13.000 kr om måneden. Hvis den samme lejlighed – med de samme forbedringer – blev udlejet efter § 5, stk. 1 i boligreguleringsloven ville den koste under 5.333 kr om måneden. (Se eksemplet ovenfor)

 

Blackstone

§ 5, stk. 2 er blevet en betændt polyp i boligreguleringsloven. For at redde det københavnske boligmarked fra at blive et reservat for rige mennesker lavede folketinget i 2020 det såkaldte blackstone-indgreb opkaldt efter den amerikanske kapitalfond Blackstone, der i de sidste 10 år har etableret sig i Danmark. De er nu er blevet så upopulære, at de har skiftet navn til Kereby.

Folketinget skærpede kravene til de gennemgribende moderniserede lejemål. F.eks. bestemte man, at det kun var lejligheder i energiklasse D eller højere, der kunne anerkendes som gennemgribende forbedrede lejemål. Virkningerne af dette lovindgreb har foreløbig ikke haft nogen dæmpende effekt på huslejestigningerne i den gamle boligmasse.

Blackstone indgrebet var et velment forsøg på at begrænse huslejestigningerne, men desværre utilstrækkeligt. De høje huslejer ved genudlejning fortsætter, fordi uligheden i indkomster og formuer er blevet så høje i Danmark.

 

Gælder kun i større ejendomme

Én ting har ærget udlejerne: at § 5, stk. 2 kun gælder for lejligheder i større ejendomme med mindst 7 beboelseslejligheder. For lejlighederne i småhusene (6 beboelseslejligheder og derunder) er der efter boligreguleringsloven ikke mulighed for at lave gennemgribende forbedringer og dermed hive dem helt ud af boligreguleringslovens regler.

Udlejerne er forståeligt nok interesserede i, at lovgivningen tillader så høje huslejer som muligt. Derfor var det et stort scoop for udlejerne, at de i 1995 fik Socialdemokraterne med på at indføre § 5, stk. 2

Men i småhusene gælder denne bestemmelse ikke. Det skyldes, at der i boligreguleringslovens § 29 c står, at lejen i småhuse skal sammenlignes med tilsvarende ejendomme, hvor lejen er reguleret efter § 7. I § 7 står der, at udlejer kun kan forhøje lejen, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. Disse formuleringer hentyder helt klart til den omkostningsbestemte leje. De gennemgribende moderniserede lejligheder er ikke begrænset af hverken de nødvendige driftsudgifter eller af reglerne om afkast af ejendommens værdi. Derfor kan lejen i småhuse heller ikke fastsættes ved sammenligning med lejen i gennemgribende moderniserede lejligheder.

Dette synspunkt er også blevet fulgt i de retssager, hvor udlejernes advokater har forsøgt at få anerkendt meget høje huslejer i et småhus ved at sammenligne lejen i en småhuslejlighed med lejen i en gennemgribende forbedret lejlighed.

 

Usikkerhed

Ved forliget mellem lejer- og udlejerorganisationerne har det været en grundregel, at der ikke skulle laves ændringer, der ændrede ved gældende retspraksis. Denne grundregel har boligministeriets embedsmænd stort set overholdt ved den lovtekniske sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Men der er en vigtig undtagelse: I lovbemærkningerne til reglerne om småhuse har udlejernes lobbyister haft held til at få indføjet en bemærkning, der sår tvivl om hvad retspraksis er.

Læs mere i artiklen. En giftig manipulation

 

 

 

 

 

 

En giftig manipulation

Lejeloven og boligreguleringsloven vil blive skrevet sammen i én lov  – men boligministeriets embedsmænd har smuglet en giftslange ind i lovforslaget, som truer med at sprænge forliget

 Af Jakob Lindberg

 

En lovbemærkning er en tekst, der forklarer, hvordan en konkret bestemmelse i loven skal forstås. Sådan er det også med den nye lejelov. Selve lovteksten fylder 30 tætskrevne sider, mens lovbemærkningerne fylder 300 sider.

I forslaget er der en opsigtsvækkende bemærkning til § 32, som omhandler lejeregulering i småhuse.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Her har embedsmændene skrevet følgende:

”Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret således at lejen, såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet efter lovforslagets § 23.”

Dette har givetvis været sød læsning for de udlejere, der i de sidste 25 år har tjent store penge på at lave gennemgribende moderniseringer i storejendomme. De har derved løftet lejlighederne ud af systemet med omkostningsbestemt leje. Nu får de mulighed for at gøre det samme med småhusene, hvis huslejenævnene og domstolene tror, at den kursiverede lovbemærkning ovenfor er udtryk for gældende ret.

 

Danmarks Lejerforeningers protest

Allerede tidligt i det lovforberedende arbejde protesterede Danmarks Lejerforenings formand, Bodil Kjærum mod dette forsøg på at liste § 5, stk. 2 ind ad bagdøren for småhusenes vedkommende. Hun skrev den 22 september 2021 sammen med Henrik Stougaard et brev til ministeriet med blandt andet følgende tekst:

”Danmarks Lejerforeninger (DL) anbefaler de lejervenlige partier i boligforliget at gå imod forslagets fremlæggelse. Skulle forslaget alligevel blive fremlagt, anbefaler vi at stemme imod det.

Dette er en præcisering, som vi har fundet nødvendig, idet vi har forstået, at det er den fremherskende opfattelse, både i ministeriet og i udvalget, at Danmarks Lejerforeninger skulle støtte gennemførelse af sammenskrivnings-lovforslaget i den skikkelse, det nu foreligger.”

 

Milliardstore lejeforhøjelser

Bodil Kjærum dementerer dermed, at Danmarks Lejerforeninger støtter lovforslaget. Hun skriver videre:

Ét sted har vi ekstra understreget denne kritik, og det er vedrørende spørgsmålet om adgang til boligreguleringslovens § 5.2 -lejefastsættelse i småhus-lejemål. Her går bemærkningerne i lovforslaget nemlig direkte imod, hvad der er gældende retspraksis ifølge konklusionen fra en tidligere ministeriel ekspertgruppe. Samtidig hersker der ikke nogen seriøs tvivl om, at den usikkerhed, der fra dele af udlejersiden rejses omkring denne retspraksis, vil blive afklaret med samme konklusion som ekspertgruppens. Dette dog forudsat, at vi undgår den omtalte ‘påvirkning via lovforslags-bemærkninger’.

Bliver lovforslaget gennemført med de omtalte bemærkninger, vil der nemlig ikke være megen tvivl om, at dette vil påvirke retspraksis, så der reelt sker den ændring i retspraksis, som bemærkningerne i lovforslaget udtrykker.
Noget sådant vil skabe en åben ladeport for at BRL § 5.2-lejeniveau vil blive rullet ud over samtlige landets småhus-lejemål. Disse småhus-lejemål udgør vel at mærke mellem 25 % og 33 % af samtlige landets private udlejningsboliger. Det er således også kvantitativt en særdeles overvældende skadevirkning, set fra et lejersynspunkt. På landsplan taler vi om milliard store mer-lejeforhøjelser.”

 

Udvalgsbehandling i folketinget

Lejernes LO havde i høringsfasen fremsat den samme kritik som Danmarks Lejerforeninger.

Ved udvalgsbehandlingen i folketinget anbefalede blå blok og Socialdemokratiet lovforslaget. Derimod fulgte tre partier, Enhedslisten, SF og Radikale op på lejerorganisationernes kritik. Det kom frem, da der efter 2. behandling af lovforslaget skulle skrives en såkaldt betænkning fra Boligudvalget om lovforslaget.

Boligministeren havde under udvalgsbehandlingen svaret følgende på kritikken af lovbemærkningen:

”Svar på spørgsmål 23:

Det kan bekræftes, at der ikke er retspraksis, som klart fastlægger, hvordan lejen fastsættes, når der ved gennemgribende moderniserede lejemål i små-ejendomme sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er reguleret efter § 7. Spørgsmålet må afgøres af domstolene. Det kan således også bekræftes, at der ikke er tilsigtet en ændring ift. den tidligere retstilstand med dette lovforslag”

Dette rejser et nyt spørgsmål. Når der ikke foreligger en klar retspraksis, hvorfor har ministeren så i lovforslaget medtaget den bemærkning, der siger det modsatte?

De fleste partier i udvalget støttede lovforslaget inklusive den famøse lovbemærkning. De tre støttepartier for regeringen afgav mindretalsindstillinger.

 

SF og Enhedslisten

Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard

De to partier anførte, at det sammenskrevne lovforslag ikke var rent teknisk. De to partier mente, at der var en klar risiko for forskydning til fordel for udlejerne. Potentielt kan det betyde, at huslejen vil stige i omkring 88.000 boliger i hele Danmark:

”Hvis man lukker op for, at lejen i småhuse kan sammenlignes med lejemål i store huse fastsat efter § 5, stk. 2, vil man igangsætte en huslejespiral i storbyerne og i landets mindre byer. LLO og Danmarks Lejerforeninger har påpeget, at en gennemførelse af lovforslaget vil være katastrofal for lejerne i småhusene, for ud over at lejerne kan risikere at betale en væsentlig højere husleje, har lejerne i de mindre ejendomme ikke krav på at blive tilbudt en erstatningsbolig ved store huslejespring, som man har i store ejendomme.

Når man ser på den retlige og økonomiske balance, der skal være mellem udlejere og lejere, så er det et meget væsentligt og stort problem, at der nu er udsigt til, at huslejen potentielt kan stige i 88.000 boliger. Og det har LLO opgjort til, at det kan være en huslejestigning på 2 mia. kr. årligt.”

SF og Enhedslisten mente, at ministeren laver forligsbrud ved at fremsætte et lovforslag om en sammenskrivning, der ikke lever op til forligstekstens krav om, »at den retlige og øko- nomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”.

 

Radikale Venstre

Partiet henviste til ministerens svar, som er citeret ovenfor.

Svaret på spørgsmål nr. 23 må tolkes sådan, at tidligere og fremtidig retstilstand ikke afklares ved lovforslagets vedtagelse, men ved efterfølgende retssager. Ministerens svar kan imidlertid ikke ændre på, at beskrivelsen af gældende ret i lovforslaget er misvisende.

Radikale Venstre opfordrer hermed til, at der fremover afsættes mere tid til udarbejdelse af lovforslag og høring, idet kvaliteten af vores lovgivningsarbejde er en fælles sag. De kritiserede divergerende beskrivelser vil desværre således indebære brug af rigtig mange årsværk på diverse universiteter, advokatkontorer, byretterne m.v., ligesom borgernes muligheder for at forudse egen retlig position i realiteten umuliggøres.”

Radikale venstre ville derfor stille et ændringsforslag ved 3 behandlingen som skulle klargøre beskrivelsen af den gældende ret.

 

OBS. Når dette blad omdeles er loven måske blevet endeligt vedtaget i folketinget. Læserne kan holde sig orienteret på hjemmesiden. www.dklf.dk

 

 

Ulovlige, lovstridige eller utilsigtede overskud

Overskud på afdelingernes regnskaber er udbredte, men det er først et problem, hvis de er systematiske

Af Jakob Lindberg

Nogen gange er det danske sprog svært. Jeg har nu i flere år beskæftiget mig med de overskud, der opstår på en almen boligafdelings regnskaber, fordi boligselskabernes økonomimedarbejdere overbudgetterer. For at undgå underskud på regnskabet, overvurderer man udgifterne og undervurderer indtægterne, når man skal udarbejde et budget. Derved opstår der utilsigtede overskud på afdelingernes regnskaber ved årets slutning.

Der står i almenboligloven, at udgifter og indtægter skal balancere, og hvis de ikke gør det, så er overskuddet ikke i overensstemmelse med loven. På den måde er overskuddet ”ulovligt” eller ”lovstridigt”. Men det er ikke strafbart, og der er ikke tale om svindel, tyveri eller lignende.

Det er heller ikke strafbart at en boligafdeling har underskud,  men det kan være i strid med balancelejeprincippet.

Underskud og overskud på boligafdelingernes regnskaber opstår hele tiden, fordi det aldrig er muligt at forudsige hvilke udgifter og indtægter, der vil komme i fremtiden. I mange afdelinger er der et lille overskud det ene år og et lille underskud det andet år. Disse afdelinger er netop dem, som lever bedst op til balancelejeprincippet

Systematiske overskud

Derimod er der grund til at være kritisk, når nogle boligselskaber år efter år opkræver betydelige overskud, eller når de trækker udligningen af overskuddene ud i årevis.

Tag nu eksemplet med Sneglebo i Roskilde Kommune, som administreres af Boligselskabet Sjælland (BOSJ)

Det er en lille afdeling med 20 familieboliger. Her har der siden 2014 været store overskud hvert eneste år, og ved udgangen af 2020 havde afdelingen et opsamlet overskud på 798.579 kr. Det svarer til knap 40.000 kr pr bolig. Det betyder, at en beboer der har boet i afdelingen i hele perioden er blevet pålagt en tvangsopsparing på 40.000 kr. Den var allerede gal ved udgangen af 2018, hvor det opsamlede overskud var på 1.233.985 kr svarende til knap 62.000 kr pr bolig. Det kritiserede Danmarks Lejerforeninger i en rapport og siden da har BOSJ tilbageført 483.000 kr som indtægt, som er blevet brugt til at begrænse huslejestigninger.

Man skal altid påskønne, når boligselskaberne lytter til kritikken, men der er et stykke vej igen før BOSJ har fået overskudssaldoen ned på et rimeligt niveau. Et hvert boligselskab vil være i stand til at budgetterer så præcist, at det opsamlede overskud holder sig under 5.000 kr. pr bolig. Jeg ser frem til at læse regnskaberne for 2021. Her vil det vise sig om BOSJ evner at undgå de abnormt store overskud.

 

En forenkling af lejeloven – historien bag loven

I 2006 blev lejer- og udlejerorganisationerne indbudt af den daværende boligminister til forligsforhandlinger med det mål at blive enige om en sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven.

 

Af Jakob Lindberg

Siden 2. verdenskrig har Danmark haft to lejelove. Boligreguleringsloven, som efter 1973 var baseret på omkostningsbestemt lejefastsættelse og lejeloven som var baseret på at lejer og udlejer frit kunne aftale lejens størrelse ved lejemålets indgåelse.

Dette dobbelte system gjorde det ikke ligefrem nemt at være lejer og udlejer – undtagen for de store udlejere, der kunne drage fordel af den frie aftaleret i lejeloven. Lejerne kunne tilsvarende drage fordel af de snørklede regler i boligreguleringsloven, hvis de vel at mærke kendte deres rettigheder eller havde en dygtig lejerforening at støtte sig til.

Man kan ikke sige, at systemet fungerede godt. Intet samfund kan være tjent med, at lovene er så indviklede, at man skal være ekspert for at forstå dem – og derfor var der god mening i, at forenkle lovgivningen, således at man i det mindste kun skulle slå op i en lov i stedet for to.

Forligsforhandlinger

I begyndelsen af 2000-tallet startede forhandlingerne mellem på den ene side Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere og på den anden side Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger og Bosam. Boligministeriet skulle fungere som sekretariat.

Arbejdet gik trægt, for begge sider var naturligt nok optaget af, at deres egne interesser blev tilgodeset. Man blev derfor enige om, at slutresultatet skulle blive neutralt. Det måtte ikke forrykke balancen mellem lejere og udlejere. Målet var, at nå til en principiel enighed, som derpå kunne omformes til et lovforslag.

Forhandlingerne var vanskelige, og efter et stykke tid mistede Boligministeriet interessen for at være fødselshjælper. Det blev ikke bedre af, at ministeriet ofte skiftede sekretærer ud. Den ene uerfarne jurist afløste den anden, og de fleste af dem havde meget lidt forstand på boligjura.

Til sidst meldte ministeriet sig helt ud af processen.

Forhandlingerne fortsatte

Men lejer og udlejerorganisationerne blev enige om at fortsætte forhandlingerne. Også på udlejersiden blev forhandlerne skiftet ud ind i mellem. Den mest gennemgående person i forhandlingerne var nu afdøde Henrik Stougaard fra Danmarks Lejerforeninger. Han blev sekretær for forhandlergruppen. Hans force var hans stædighed, hans faglige overblik og hans store troværdighed. Selv udlejersidens forhandlere anerkendte hans indsats.

Resultatet af forhandlingerne blev døbt Enighedslisten – ikke at forveksle med partiet Enhedslisten. Enighedslisten var et imponerende arbejde –  en liste på 51 punkter, som blev accepteret af både udlejerne og lejerne. Den lagde grunden til den mest gennemgribende forenkling af lejelovgivningen siden 2. verdenskrig. Og det er dette forlig, der ligger til grund for det forslag til lejelov, som nu er tæt på at blive vedtaget i folketinget. Organisationerne forhandlede gennem 8 år og først i 2014 kunne der sættes punktum i forliget.

Forkastede resultatet

Så skulle man tro, at den ged var barberet. I 2011 var Socialdemokraterne, Radikale og SF kommet til magten og hvad skulle være mere oplagt end at gennemføre et forlig, der rakte hen over midten. Men sådan skulle det ikke gå. Den nye boligminister hed Carsten Hansen og han havde som uerfaren minister ikke tilstrækkelig pondus til at få embedsmændene til at makke ret.

Af uransagelige grunde var Boligministeriets embedsmænd kritiske over for Enighedslisten, måske fordi de havde følt sig overflødiggjort af organisationerne. I stedet lavede Carsten Hansen et forslag til forskellige punktvise ændringer til både boligreguleringsloven og lejeloven. Den blev vedtaget i 2015.

Derved gik Danmark glip af den samlede lejelov, som organisationerne havde lagt op til med Enighedslisten.  Den  var  et grydeklart udkast til en væsentlig reform  for  den  private  udlejningsektor,  som  det havde  taget  organisationerne 8 år at forhandle sig frem til.  Først  da  boligminister Carsten Hansen og hans embedsmænd havde skudt den i sænk,  sprængte  Lejernes  LO enigheden og  støttede  Carsten  Hansens lejelovsændring.

Forliget

I Danmarks Lejerforeninger kritiserede vi både forløbet og resultatet, blandt andet fordi man indførte pristalsregulering af huslejerne. Men forliget om Carsten Hansens lejelovsændring førte én vigtig ting med sig:

Der blev i forbindelse med 2014 loven indgået et forlig mellem et stort flertal af folketingets partier (Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti, Radikale, SF og Enhedslisten). I dette forlig forpligtede regeringen sig til at lave en sammenskrivning af lejeloven, som skulle gennemføres senere.

Et centralt element i forliget var følgende:

”Forligsparterne .. er på den baggrund enige om at gennemføre en samlet forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Det er i denne sammenhæng et vigtigt hensyn, at den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”

Det var præcis det samme hensyn, som havde gjort det muligt for lejer- og udlejerorganisationerne at blive enige om Enighedslisten.

 Ny regering

Regeringsmagten skiftede i 2015. Løkke-regeringen havde ingen interesse i forenkling af lejeloven. Inger Støjberg blev en overgang både boligminister og integrationsminister og så begyndte den forurening af boligpolitikken med udlændingepolitikken, som i 2018 kulminerede med vedtagelsen af parallelsamfundsloven (ghettoloven)

I 2019 genvandt Socialdemokraterne regeringsmagten og Kaare Dybvad Bek blev boligminister. Han levede op til løftet om, at sammenskrive lejeloven og boligreguleringsloven, og det er den sammenskrivning, der nu er vedtaget.