Artikler

Store overskud i Køge almennyttige boligselskab (KaB)

Lejerne i 13 afdelinger af KaB har i perioden 2014-2019 betalt i alt 45,7 mio kr for meget i husleje

Beboerhus Ellemarken
Ellemarken er den største afdeling i KaB
Af Jakob Lindberg

KaB er et middelstort boligselskab med næsten 3.600 boliger i Køge Kommune. Det administreres af DaB, Danmarks almennyttige Boligselskab, som er et af de største administrationsselskaber i landet.

Ved hjælp af oplyningerne i Landsbyggefondens regnskabsdatabase kan man se hvor stort overskud, der har været i KaB-afdelingerne i 6-års perioden 2014-2019.

Afdelingerne er forskellige. Der er 13 afdelinger med i alt 2.947 boliger, som har balance eller overskud på resultatkontoen. Disse afdelinger har som regel overskud hvert år. Enkelte af dem har i 6-års perioden haft et enkelt år med underskud.

Heroverfor står 4 afdelinger med underskud på resultatkontoen ved udgangen af 2019. Ingen af dem er dog økonomisk nødlidende.

Men jeg vil beskrive de to grupper af afdelinger hver for sig.

 

Overskudsafdelingerne

Der er tale om følgende bebyggelser: Fuglevænget, Nordgården, Skovparken, Ellemarken, Blåbærparken, Torpgården, Lynggården, Lille Skensved, Nyemarken, Møllegården, Byskovparken, Harens Kvarter og Skovbo Ældreboliger.

De har i 6-årperioden haft et samlet overskud på ca. 55. mio kroner (A+B). Det fordeler sig således:

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 29.863.108
B: Overskud overført til resultatkonto 25.533.506
C: Underskud i perioden -781.475
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -268.000
E: Overført til drift -8.671.663
F: Netto overskud 2014-2019 45.675.476
G: Netto overskud pr bolig (2.497 boliger) 15.499

Af de 55 mio er knap 1 mio (C +D) brugt til at dække underskud med. 8,7 mio er ført tilbage til lejerne som en indtægt i budgettet (E). Tilbage er der 45,7 mio (F), som enten er brugt til at dække underfinansierning, eller stadig står på resultatkontoen. Netto overskuddet er dermed 15.499 kr pr. bolig over 6 år (G). En gennemsnitsbeboer altså betalt mere end 2.500 kr for meget i husleje hvert år.

 

Underskudsafdelingerne

Her taler vi om Køgemarken, Holmebækhuse, Nonnebanken, og Præstbanken. Afdelingerne har i alt 598 boliger.

Afdelingerne har haft et samlet overskud på 6,1 mio kroner (A+B)

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 4.627.822
B: Overskud overført til resultatkonto 1.499.602
C: Underskud i perioden -4.526.606
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -2.149.768
E: Overført til drift -1.268.749
F: Netto underskud 2014-2019 -1.817.699
G: Netto underskud pr bolig (598 boliger) -3.040

Til gengæld har der været nogle regnskabsår med underskud på 6,7 mio kr (C+D) og nogle af overskuddene er ført tilbage som indtægter på i alt 1,3 mio kr (E). Netteounderskuddet har været  1,8 mio kroner. (F)

Det betyder, at nettounderskuddet i 6-årsperioden har været 3.040 kr pr bolig i gennemsnit.(G)

Bogføringsfinten med at bruge overskuddet til at afvikle den såkaldte underfinansiering har gjort mere skade end gavn for i hvertfald to af de fire underskudsafdelinger, Nonnebanken og Holmebækhuse.

Begge afdelinger har haft store overskud i alle årene bortset fra 2019, hvor Holmebækhuse fik et underskud på 1,4 mio kr. og Nonnebanken et underskud på 0,6 mio kr. Hvis DaB havde ført hele overskuddet ind på konto 407, ville disse penge have kunnet dække underskuddene i 2019 og de to afdelinger ville ikke have haft noget opsamlet underskud ved udgangen af 2019.

 

 

DaB forvalter i strid med balancelejeprincippet

 

I diagrammet ovenfor ses den samlede nettooverskud i perioden 2014-2019. Topscoreren er Lynggården i Ølby, der har haft en nettooverskud på mere end 40.000 kr pr bolig i perioden. En gennemsnitslejer har betalt 6.739 kr for meget i husleje hvert år.

Nr 2 på hitlisten er Nyemarken i Herfølge. Her er nettooverskuddet næsten 34.000 kr pr bolig i perioden. Det svarer til 5.644 kr for meget i husleje hvert år.

I syv afdelinger, Skovparken, Ellemarken, Harens Kvarter, Skovbo Ældreboligselskab, Møllegården, Blåbærparken og Byskovparken har lejerne i gennemsnit betalt mellem 2.057 og 3.035 kr for meget hvert år i perioden.

En enkelt afdeling, Nordgården havde allerede før 2014 et meget højt opsamlet overskud på konto 407 på 13.276 kr pr bolig. I 2019 forøgede man tilbageførslen af penge til lejerne, såldes at der er kommet et lille netto-underskud for perioden på 443 kr årligt pr bolig. I denne afdeling har DaB ikke anvendt bogføringsfinten.

Store overskud bliver skjult for lejerne

Hvis man vi vide hvor mange penge, man har betalt for meget i leje i den boligafdeling, hvor man bor, skal man regne begge de to typer af overskud med

Af Jakob Lindberg

De nuværende regler for overskud startede som en mindre skandale, som fik boligministeriet til at ændre reglerne. Det begyndte med, at Køge Lejerforening klagede over store overskud i nogle bestemte afdelinger, først og fremmest Køges største bebyggelse, Ellemarken. Dette fik to journalister fra Nordjyske Stiftstidende til at lave en undersøgelse i Nordjylland, som viste, at systematiske overskud var vidt udbredte.

Socialministeriet lavede derpå en undersøgelse på landsplan. Undersøgelsen bekræftede, at systematiske overskud var store og systematiske. Resultatet blev at man ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).

Man bibeholdt imidlertid en ”kattelem” i reglerne, således at kreative administratorer fortsat kunne gemme store overskud væk. Man bestemte at administratorerne kunne bruge en del af det årlige overskud til at ”afvikle underfinansiering”. Derved undgik man, at der hobede sig penge op på resultatkontoen (Konto 407).

Resultatet er, at det beløb der står på konto 407 kun viser noget af overskuddet. I nogle boligorganisationer er det kun halvdelen som bliver bogført på resultatkontoen. Resten forsvinder, idet de bliver brugt til ekstraordinære afdrag på de lån af egne midler, som de fleste afdelinger gør brug af.

 

Et fiktivt eksempel

En mindre afdeling på 100 boliger har opsparede henlæggelser på feks. 5 mio kroner. Der vedtages på budgetmødet i 2015 at opføre en ny lejeplads, og heraf har man brug for 500.000 til etablering. I stedet for at gå ud og låne disse penge i en bank, beslutter beboerne, at man vil låne af sine egne henlæggelser. Pengene skal betales tilbage over 10 år med 50.000 hvert år.

Udgiften på 50.000 lægges ind i budgettet for 2016. Derved forøges den årlige husleje med 500 kr pr bolig. Ligesom i mange andre afdelinger, har bestyrelsen ikke ret meget forstand på budgettering og overlader derfor dette til boligselskabets forretningsfører. Hen får i praksis frie hænder til at udforme budgettet. Forretningsføreren kan godt lide at gå med livrem og seler, når det gælder økonomi og beslutter sig til at skønne højt på udgifterne, således at man er nødt til at sætte lejen mere op, end det egentlig var nødvendigt.

Da regnskabet kommer for 2017 er der er overskud på 200.000 kr. Dem beslutter regnskabsføreren at bogføre på konto 140.1 Afvikling af underfinansiering.

Derved undgår han at overføre dem til konto 407 resultatkontoen, hvilket ville have betydet at pengene i 2019-21 skulle være ført tilbage til lejerne.

Der er ingen, der lægger mærke til det. Regnskabet fremlægges til godkendelse på et afdelingsmøde, men ingen spørger hvorfor, der er så stort et overskud. Der er heller ingen, der spørger om hvad det er for en ”underfinansiering” afdelingen har haft. Ingen har lyst til at vise deres uvidenhed, så regnskabet godkendes enstemmigt.

I realiteten er der ingen underfinansiering. Investeringen på de 500.000 kr er jo fuldt finansieret gennem lån af egne midler.

Men resultatet af denne bogføringsfinte er, at lige netop de beboere, der bor i afdelingen i 2017 kommer til at betale halvdelen af legepladsen, nemlig de 50.000, der optræder i budgettet, plus de 200.000 som var i overskud. Deres reele betaling til den nye lejeplads blev ikke – som lejerne troede – 500 kr, men 2.500 kr.

 

Ingen katastrofe, men …

Bevares! Lejerne i 2017 tager vel ingen skade af at betale for meget i husleje. Det dør man ikke af. Men måske begynder man at tvivle lidt på beboerdemokratiet.

Og læren er, at man skal regne det hele med, når man stiller sig spørgsmålet: Hvor stort er overskuddet i min afdeling?

Læs næste artikel om Køge almennyttige Boligselskab

Højesteret stoppede urimelig aftale om affaldsbortskaffelse

En fynsk udlejer forsøgte at få lejerne til at skrive under på et tillæg til deres lejekontrakter. Tillægget pålagde lejerne at få udført affaldsbortskaffelse (renovation) ved en direkte aftale med Odense Kommune. Denne aftale blev tilsidesat som ugyldig.

Af Jakob Lindberg

Højesteret bestemte i 2009, at det var ulovligt for en udlejer at opkræve betaling for renovation ved siden af huslejen.

Dette har medført flere forsøg fra udlejernes side på at finde andre måder, hvorpå man kan overvælte udgifterne til renovation på lejerne.

Lejerne i Bellingelunden i Odense fik dette at mærke i 2016.

Bellingelunden er en rækkehusbebygelse opført omkring år 2000. Lejen ligger i den høje ende. For eksempel betalte lejerne pr. 1. januar 2016  6.050 kr månedligt for en lejlighed på 82 kvadratmeter. Dette svarer til 967 kr pr kvadratmeter om året.

Lejerne havde i mange år foruden huslejen betalt et beløb til ”fællesudgifter”, som hovedsageligt dækkede renovation. Dette beløb bortfaldt i 2015, fordi nogle lejere havde klaget til huslejenævnet. Huslejenævnet gav lejerne medhold med henvisning til Højesterets dom fra 2009.

 

Tillæg til lejekontrakten

I stedet udsendte udlejer et tillæg til lejekontrakten, hvorefter lejerne skulle godkende, at udgiften til renovation ville blive opkrævet hos hver enkelt lejer af Odense Kommune. Samtidig skulle lejerne skrive under på en såkaldt trappelejeklausul, som betød at lejen hvert år den 1. januar blev forhøjet med 100 kr pr måned.

For en lejlighed på 82 m2 ville lejeforhøjelsen betyde, at lejen den 1. januar 2021 kom op på 7.100 kr om måneden – eller 1.039 kr pr kvadratmeter.

 

Huslejenævnet

Huslejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet i Odense, som i april 2017 gav lejerne medhold og bestemte, at udlejer skulle tilbagebetale de opkrævede beløb

Udlejer ankede denne sag til boligretten med påstand om at lejerne skulle anerkende, at de var forpligtet til at betale for renovation direkte til Odense Kommune, og at trappelejeforhøjelsen var gyldig

Følte sig tvunget

Under boligretssagen kom det frem, at 6 ud af de 50 lejere ikke havde underskrevet lejetillægget og derfor ikke havde betalt trappelejeforhøjelsen.

Flere af de lejere, der havde skrevet under, troede at de var tvunget til det.

Da beboerne fandt ud af, at nogen havde skrevet under, og andre ikke havde skrevet under, blev de vrede over lejestigningen og over, at de skulle betale for renovation. En pensionist på 73 år, som afgav vidneforklaring, sagde at hun efterfølgende havde talt med en anden beboer om sagen.Vedkommende havde sagt, at der ikke måtte opkræves særskilt betaling for renovation. Hun mente heller ikke, at de har fået noget til gengæld for lejestigningen.

Flere vidner forklarede, at de troede, at lejemålet måske ville blive opsagt, hvis de ikke skrev under.

Boligretssagen endte med at begge parter fik ret i hver deres påstand.

I spørgsmålet om hvorvidt trappelejeklausulen var gyldig fik udlejer medhold. 2 dommere fandt at lejerne var bundet af det lejetillæg, de havde skrevet under på. 1 dommer mente , at lejerne ikke var bundet af deres underskrift, der var afgivet under forkerte forudsætninger, nemlig at alle lejere ville få huslejeforhøjelsen.

I spørgsmålet om hvorvidt en udlejer ved en aftale med en lejer kan overvælte udgiften til renovation til lejeren, fik lejerne ret. Udgiften til renovation er en driftsudgift og efter højesterets praksis, skal denne udgift være en del af huslejen. Det er i den forbindele ligegyldigt, om parterne har aftalt, at lejerne skal betale et særskilt renovationsbidrag til udlejeren, eller at de har aftalt, at lejerne skal betale direkte til kommunen. I begge tilfælde er aftalen ugyldig.

 

Landsret og Højesteret

Begge parter ankede nu sagen til Østre Landsret, som frikendte lejerne i spørgsmålet om trappelejeklausulen.

På grund af den usædvanlige karakter, fik parterne tilladelse til at få prøvet sagen ved Højesteret.

Højesterets tog stilling til, om tillægget til lejekontrakten var i overensstemmelse med Aftalelovens § 36, stk. 1, som lyder således:

En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.

I folkemunde kaldet denne paragraf ofte for ”tåbeparagraffen”, fordi den gør det muligt for en domstol at annullere en aftale, der er urimelig og ufordelagtig for den ene part. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis denne part ikke var klar over, hvad hen skrev under på.

Højesteret lagde i denne sag vægt på det følgebrev, som lejerne havde modtaget sammen med tillægget til lejekontrakten. I dette brev signalerede udlejer, at der var tale om nogle vilkår, der skulle gælde fremover. Det fremgik ikke, at lejernes bestående rettigheder ikke ville blive berørt, hvis de ikke skrev under. Følgebrevet og tillægget var formuleret sådan, at lejerne måtte få  det indtryk, at de havde pligt til at skrive under på det.

Desuden lagde højesteret vægt på, at tillægget var overvejende til fordel for udlejer. Trappelejeforhøjelserne var en stor byrde for lejerne. Den eneste fordel for lejerne var, at pligten til at betale fællesudgifter bortfaldt. Denne fordel vurderede Højesteret som ”særdeles begrænset”. Dette skyldtes at den største del af disse fællesudgifter – renovationen  – ville lejerne stadig komme til at betale direkte til Odense Kommune.

På den baggrund fandt Højesteret, at lejerne ikke var forpligtet af deres underskrift på tillæggene til lejekontrakterne. Lejerne skulle derfor ikke betale de trappelejeforhøjelser, som fremgik af tillæggene.

 

Ikke aftalefrihed ved betaling for renovation

Højesteret skød også et af udlejers vigtige argumenter ned. Udlejers advokat havde fremført, at det var lovligt at aftale, at pligten til at sørge for renovation overgik fra udlejer til lejer.

Efter lejelovens § 19 er det udlejer, der har pligten til renholdelse. Men i § 24 fremgår det, at lejer og udlejer har frihed til at aftale at renholdelsespligten overgår til lejeren. Da renovation er en del af renholdelsen, påstod udlejeren, at det var lovligt at aftale at lejer overtog denne pligt ved at betale for renovation direkte til kommunen.

Dette argument godtog Højesteret ikke. Der var ikke tale om at pligten til renovation overgik fra udlejer til lejer. Efter Miljøbeskyttelsesloven er det nemlig kommunen, der har pligten til at sørge for renovation og hverken udlejer eller lejer.

Når der i tillægget til lejekontrakten stod at lejerne skulle betale for renovation direkte til kommunen var der derfor ikke tale om at renholdelsespligten overgik til lejeren, men kun om at betalingspligten overgik til lejeren. Aftalen i tillæggene var dermed ikke omfattet af aftalefriheden i § 24.

Højesteret bestemte derfor, at lejerne ikke skulle betale for renovation direkte til Kommunen.

 

Kilde: Højesterets dom afsagt onsdag den 11. november 2020.

Lejerne var i Højsteret repræsenteret af advokat Annette Petersen.

Hvad sagde Højesteret om betaling ved siden af huslejen?

I 2009 afsagde Højesteret en principiel dom opkrævning af vandbidrag ved siden af huslejen. Konklusion: En sådan opkrævning er kun lovlig, hvis der er individuelle målere i alle lejligheder i ejendommen

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

Dommen fik stor betydning fordi titusinder af lejere uden at vide det betaler for vand, selv om de ikke har pligt til det.

Sagen drejede sig om en lejer, der havde skrevet under på en lejekontrakt hvorefter han skulle betale for vandforbrug ved siden af huslejen. Ifølge lejekontrakten skulle hele ejendommens vandforbrug fordeles på de enkelte lejemål efter m2.

Sagen som startede ved huslejenævnet i Sønderborg, hvor udlejeren blev dømt til at tilbagebetale de opkrævede bidrag til vand. Udlejer ankede først til Boligretten og derefter til Vestre Landsret, som også gav lejer medhold. Udlejer fik tilladelse til at få sagen prøvet ved Højesteret, som endeligt afgjorde sagen til lejers fordel.

Præmisserne i Højesterets dom

Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. I og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen.

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1.

Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

 

Kilde:

Højesterets dom af 30 juni 2009. Refereret i Tidsskrift for Bygge og Boligret (TBB2009.631H)

Betaler du for renovation ved siden af huslejen? Så bliver du snydt

Mange udlejere kræver særskilt betaling for renovation for bortskaffelse af affald. Det er ulovligt og du kan kræve pengene retur.

Af Jakob Lindberg

En lejer af et parcelhus i Faxe kommune på Østsjælland henvendte sig i sommeren 2020 til Køge Lejerforening. Han havde fået en regning på istandsættelse af hans lejemål efter fraflytning. Der var ingen tvivl om, at han skulle betale for istandsættelsen, men han var utilfreds med størrelsen af regningen, som lød på over 30.000 kr.

Hans sag stod dog svagt, fordi udlejeren havde inddraget hans depositum, og fordi der ikke fandtes nogen billeder eller anden dokumentation fra fraflytningen.

Renovation

Da jeg læste hans lejekontrakt, viste det sig, at han udover den månedlige leje på 8.500 kr havde betalt 300 kr i aconto-vand og 565 kr for renovation. Det sidste var betaling til kommunen for afhentning af affald. Aconto vand har en udlejer ret til at opkræve, hvis der er individuelle målere i lejemålet, og hvis udlejer 1 gang om året aflægger vandregnskab.

Men hvad med renovation? Her havde hans udlejer snydt på vægten. Betaling for renovation er nemlig altid inkluderet i huslejen. Det slog Højesteret fast i en dom fra 2009, som sagde, at som hovedregel er der ikke adgang til at ”lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion”. Med refusion menes, at udlejeren kan opkræve disse udgifter ved siden af huslejen.

Dog indeholder lejeloven bestemmelser om tre typer af udgifter, som gerne må opkræves ved refusion, nemlig udgifter til varme, til vand og til antenne. Derfor er der særlige bestemmelser i lejelovens kapitel VII, om hvordan disse udgifter kan opkræves. Men der er ingen særlige bestemmelser om renovation. Derfor er denne udgift inkluderet i huslejen.

Huslejenævnet

Det viste sig, at lejeren havde betalt 565 kr i 32 måneder, i alt 18.080 kr.

Jeg indbragte sagen for huslejenævnet og krævede beløbet tilbagebetalt. Lejeren skulle også have sit depositum retur, samt et mindre beløb for gulvtæppe og formeget betalt vand. På lejerens vegne tilbød jeg, at han gerne ville betale 10.000 kr for istandsættelsen.

Forligsforslaget så således ud:

‘Huslejenævnet gav lejeren næsten 100 % ret. Dog bestemte nævnet, at lejeren skulle betale 15.000 kr for istandsættelse. Derudover viste det sig, at lejer skyldte nogle småbeløb, som huslejenævnet ikke var blevet oplyst om.

Resultat

Det endelige resultat blev, at udlejer betalte 27.873 kr til lejeren, heraf 3.499 kr i procesrenter

 

 

Betaler du for høj husleje i din almene boligafdeling?

Guide: Læs her hvordan du kan undersøge om boligselskabet opkræver for meget i leje

 

Af Jakob Lindberg

Det første du skal gøre er, at se på det regnskab for det sidst afsluttede år, som er blevet omdelt i din boligafdeling. Du har formentlig ikke fået det officielle regnskab, fordi det er en en publikation, der ofte fylder mere end 10 sider.

Men i de fleste boligselskaber viser man regnskabet sammen med budgettet for det kommende år, når budgettet skal godkendes på afdelingsmødet. Her er regnskabet og budgettet vist i kolonner ved siden af hinanden i forenklet form. Selvom du ikke mere har det papir, så fortvivl ikke – det hele findes på internettet

Dette er en guide til hvordan du kan finde det komplette regnskab på den portal, der hedder Landsbyggefondens regnskabsdatabase. I Denne database offentliggøres regnskaberne for alle almene boligorganisationer og de enkelte afdelinger. Lad os antage, at du gerne vil finde det sidst aflagte regnskab for afdeling Ellemarken i Køge.

 

Renskabsdatabasen

1) I browserfeltet på din komputer skriver du lbf.dk. Du er nu inde i Landsbyggefondens portal.

2) Klik nu på MENU og vælg Selvbetjeninger 

3) Klik på feltet Selvbetjening ud for Regnskabsdatabasen

 

4) I det nye skærmbillede vælger du Se regnskab. Nu åbnes dette billede, som er en lang liste over alle boligafdelinger i hele landet.

 

5) I Feltet Fritekstsøgning efter regnskab skriver du  “2019 Ellemarken”

 

6) Klik nu på Ellemarken, der står med grønt. Nu kommer  forsiden af regnskabet frem.

 

7) Af skemaet kan du se, at der i afdelingen findes 1.125 almene familieboliger. De første to sider er såkaldte stamoplysninger om bygningerne mm. På side 3 begynder det som hedder Resultatopgørelsen. først Udgifter (Side 3-6) og dernæst Indtægter (Side 7-9)

 

8) På side 6 står de samlede Udgifter og Årets overskud.

Det ses, at UDGIFTER I ALT var lidt over 66 mio kroner. I konto 140 står Årets overskud, som er fordelt på to konti:

  • 111.612 kr, som er gået til Afvikling af underfinansiering, dvs. tilbagebetale et lån, der tidligere er optaget i afdelingens egne midler
  • 4.426,367 kr., som er overført til opsamlet resultat

I alt har afdelingen derfor i 2019 haft et samlet overskud på 4.537.959 kr.

Ideelt set må der ikke være noget overskud i en almen boligafdeling, men her ser vi et betydeligt overskud, der er kommet på bare 1 år.  Da der er 1.125 boliger i afdelingen, svarer det til 4.034 kr pr bolig. Det er det beløb, hver lejer har betalt for meget i 2019 i gennemsnit.

 

Opsamlet overskud

Men hvor meget har lejerne så betalt for meget i årene forud. Det kan vi se, hvis vi går ind i Balancen. Den står på de følgende sider. Aktiverne står på side 8-9. Det drejer sig dels om værdien af bygningerne, dels de penge og tilgodehavender, som afdelingen råder over.

På side 10-11 står Passiverne som er de penge afdelingen skylder væk, f.eks. værdien af de lån der er optaget og henlæggelserne, som er opsparing til fremtidig vedligeholdelse. På en særlig konto (Nr. 407) står Opsamlet resultat, hvilket er de penge. afdelingen skylder de fremtidige lejere

 

9) Find konto 407 på side 10.

Det ses, at der i Ellemarken er opsparet 87,5 mio kr til fremtidig vedligholdelse, Henlæggelser i alt. 

Derudover er der opkrævet 13.539.934 kr i Opsamlet resultat. Det svarer til 12.035 kr pr. bolig. De 13,5 mio kr. må kun bruges på to måder.  (a) Hvis der næste år skulle blive underskud kan pengene dække dette.  (b) Det kan bruges til at nedsætte lejen midlertidigt. Beboerne kan ved næste budgetlægning vedtage at beløbet skal indtægtsføres på een gang således at den årlige leje næste år bliver nedsat med ca. 1.000 kr om måneden. Pengene må ikke bruges til forbedringer.

 

10) Gå nu til noten til konto 407, som står på side21

Her kan man se, at afdelingen i regnskabsåret 2018 havde et overskud på 9,114 mio kr. Oven i det kommer overskuddet fra 2019 på 4,426 mio, hvilket i alt bliver 13,529 mio kr.

I skærmbilledet, der er vist ovenover punkt 7) ses det, at der er i alt 1.125 boliger i Ellemarken. Dividerer vi 13.539.914 kr med 1.125 gir det 12.035 kr pr bolig. Det er det beløb, hver lejer i Ellemarken har været tvunget til at spare op gennem sin husleje

 

 

 

 

Den almene sektor spiller hasard med den offentlige tillid

Godt vi har den almene boligsektor! Men mindre godt, at boligselskaberne ikke overholder deres eget grundprincip om balanceleje

Af Jakob Lindberg

Den vigtigste grundpille i den almene boligsektor er non-profit-princippet. I loven er det beskrevet med ordet balanceleje. De betyder at huslejen skal beregnes således, at den dækker de almindelige udgifter med tillæg af opsparing til fremtidig vedligholdelse og en mindre opsparing i boligselskabets dispositionsfond.

Men dette princip overholdes ikke af alle boligselskaber. I bebyggelserne (boligafdelingerne) ophobes der år for år store utilsigtede overskud, som er ukendte for de fleste. Vidste du f.eks.:

  • at der i alle afdelingerne tilsammen var ophobet et overskud på 2,66 mia kr ved afslutning af 2019-regnskaberne.
  • at under halvdelen, nemlig kun 46 % af boligerne, i 2018 levede op til balanceleje- princippet (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig).
  • at 10 afdelinger havde et opsamlet overskud på mindst 58.000 kr pr. bolig i 2019.
  • at 480 afdelinger med mere end 30.000 boliger havde et opsamlet overskud på mindst 15.000 kr pr bolig i 2019.
  • at det opsamlede overskud pr bolig i gennemsnit var 4.764 kr i 2019.
  • at de ulovlige overskud pr. bolig er steget med 62 % fra 2015 til 2019.

Efter reglerne må det opsamlede overskud – på resultatkontoen (407) kun bruges til én ting: at nedsætte lejen i de efterfølgende år eller til at dække et fremtidigt underskud.

Man kan ikke indvende noget imod, at der på resultatkontoen står et beløb på f.eks. 3.000 kr pr bolig, selv om det er mange penge. Kommer vi op på 5.000 kr pr bolig begynder det at blive kriminelt. Men omkring halvdelen af alle boliger ha et opsamlet overskud der er større, der er større end 5.000 kr. Og det er helt urimeligt at boligselskaberne har pålagt 30.000 lejere en tvangsopsparing på mere end 15.000 kr pr bolig.

Jeg skriver ikke dette for at miskreditere den almene boligsektor. Tværtimod: Det almene byggeri er en grundpille i velfærdssamfundet, som nyder godt af stor tillid både blandt politikerne og lejerne. Hvis den tillid skal bevares, så må boligselskaberne sørge for at undgå at ophobe massive overskud på resultatkontoen.

Boligminister: Grib ind over for ulovlige overskud!

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 31. oktober 2020

Boligministeren må gribe ind over for de ulovlige overskud i den almene boligsektor

 

Af Bodil Kjærum

Ifølge lovgivningen for den almene boligsektor må der ikke budgetteres med overskud. Der skal være balance mellem indtægter og udgifter. Mange almene boligorganisationer overholder ikke dette princip og opkræver massive overskud. Overskuddene er en tvangsopsparing gennem huslejen, som de almene boligselskaber påtvinger deres lejere.

En undersøgelse udarbejdet af Danmarks Lejerforeninger viser:

  • at der i alle afdelingerne tilsammen var ophobet et overskud på 2,66 mia kr ved afslutning af 2019-regnskaberne.
  • at under halvdelen, nemlig kun 46 % af boligerne, i 2018 levede op til balanceleje-princippet (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig).
  • at 10 afdelinger havde et opsamlet overskud på mindst 58.000 kr pr. bolig i 2019.
  • at 480 afdelinger med mere end 30.000 boliger havde et opsamlet overskud på mindst 15.000 kr pr bolig i 2019.
  • at det opsamlede overskud pr bolig i gennemsnit var 4.764 kr i 2019.
  • at de ulovlige overskud pr. bolig er steget med 62 % fra 2015 til 2019.

Den almene boligsektor er en helt uundværlig del af det danske velfærdssamfund. At Danmark er et af de mest lige samfund i verden skyldes ikke mindst, at vi gennem de sidste 100 år har bygget omkring 600.000 almene boliger, med en husleje, der er til at betale for almindelige mennesker.

 

Balancelejeprincip

Der er to vigtige forudsætninger for den almene sektors succés. Beboerdemokratiet og balancelejeprincippet. Beboerdemokratiet skal sikre lejernes indflydelse på deres egne boliger og balancelejeprincippet skal sikre, at de penge, lejerne betaler, bliver brugt på at vedligeholde og forbedre boligerne.

Det sidstnævnte er desværre ikke nogen selvfølge.
Danmark Lejerforeninger opfordrer boligminister Kaare Dybvad Bek til at få opstrammet regnskabsreglerne så der sættes et effektiv stop for den ulovlige og urimelige tvangsopsparing. For eksempel ved at boligselskaberne bliver forpligtet til at indtægtsføre hele opsamlede overskud på én gang og samtidig nedsætte lejen tilsvarende.

 

Kilde

For yderligere oplysninger eller spørgsmål i øvrigt, kan man kontakte:
Landsformand Bodil Kjærum, mob: 27 28 56 54 / mail: bodil-kjaerum@dklf.dk Hovedbestyrelsesmedlem Jakob Lindberg, mob: 24 81 86 94 / mail: lindbergherfoelge@gmail.com

Ophæv ghettoloven – Stop pogromen

Ophæv loven om nedrivning og salg af almene boliger og afskaf de såkaldte “ghettolister”.  Støt borgerforslaget og få venner og familie med !

Af Lars Vestergaard

“Vi foreslår, at Folketinget ophæver Lov 38, vedtaget den 22. november 2018, som bruges til at tvinge almene boligforeninger til nedrivninger og salg af almene boliger, samt til privatisering af almen ejendom”

Sådan lyder et borgerforslag som er fremsat af en tværpolitisk gruppe af enkeltpersoner. Du kan se forslaget og skrive under ved at klikke på dette link:

Støt borgerforslaget

Ghettoloven er resultat af en massiv hetz mod den almene boligsektor og et ønske om at fordrive borgere bosat i bestemte almennyttige boliger af god kvalitet med rimelige huslejer, uden anden begrundelse end at beboerne statistisk tilhører lavt uddannede, med lave indkomster, med begrænset tilknytning til arbejdsmarkedet.

 

Nissen flytter med

Man kan flytte mennesker, men vi ved også at ”nissen flytter med”. Alle vore vaner og traditioner tager vi med uanset hvor i verden vi flytter.

H.C. Andersen beskrev det i 1866 således:

”Der lege nu de Godtfolk at bytte Huse! de slæbe og ase med deres Flyttegods, og Nissen sidder i Bøtten og flytter med; Huusvrøvl, Familievrøvl, Sorger og Bekymringer flytte fra den gamle til den nye Leilighed, og hvad faae saa de og vi ud af det Hele? “

Han havde ret. Skal folk og fæ med traditioner og adfærd fra andre lande og kulturer gøres ”danske” så kræver det en solid pædagogisk indsats. Det gøres ikke ved at tvangsflytte mennesker, med henvisning til at deres udmærkede boliger skal rives ned, udelukkende fordi netop disse mennesker bor i boligerne.

 

Styrk kommunernes pædagogiske indsats

I stedet for at spilde milliarder på at nedrive og opføre tusinder af boliger, burde regering og Folketing tilføre kommunerne midler til den fornødne pædagogiske indsats, som alt for mange desværre har benægtet nødvendigheden af i alt for mange år.

I stedet for at erkende, og gøre noget ved de pædagogiske problemer og opgaver, så benægtede man problemerne, og vil nedrive de sagesløse boliger.

Det er for smed at rette bager.

 

VLAK-SOC byttede rundt på årsager og virkninger

Venstres modvilje mod alt kollektivt og DFs modvilje mod alle ”de fremmede” fandt en fælles fjende i de almennyttige boliger med statistiske karakteristika. Socialakrobaterne fulgte med, ikke fordi der var nogen form for fornuft i sagen, men for at tækkes vælgerne, fordi Mette Frederiksen ville have magten. Det lykkedes.

 

Lige nu har borgerforslaget ca 15.800 underskrifter. For at få sagen op i Folketinget skal vi være mindst 50.000. Derfor: Få alle venner og naboer til at støtte op.

 

Stop pogromen

En pogrom betegner en organiseret, voldelig forfølgelse af et religiøst eller etnisk mindretal. Især er det blevet brugt om jødeforfølgelser.

Filmen, Spillemand på en tagryg handler om de østeuropæiske pogromer, som zarens Rusland og Nazi-tyskland gennemførte, men filmen kunne lige så godt handle om den danske højrefløjs forfølgelse af de fremmede i de almene boliger, som endda er sket med støtte fra Socialdemokratiet og SF. I dagens Danmark går det ud over “ikke-vestlige indvandrere”, der bliver tvunget til at flytte, fordi deres boliger skal nedrives.

Overskud i Hobro, Aarhus, og Randers

Høje overskud i almene boliger er ikke kun et storbyfænomen.

 

Af Jakob Lindberg

Som et eksempel på en jysk boligorganisation i en mindre kommune vil jeg nævne Hobro Boligforening. Den består af 36 afdelinger med i alt 1.325 boliger, hvoraf de fleste ligger i Hobro og nogle få i Hadsund og Arden.

 

Hobro Boligforening

Det er bemærkelsesværdigt, at afdelingerne i Hobro Boligforening har store problemer med for høje overskud. Som det fremgår af tabellen nedenfor ligger 15,3 % af boligerne i kategorien Overskud af 3. grad. Det samme gør sig kun gældende for 5,4 % af boligerne på landsplan. Det gennemsnitlige overskud i denne kategori er 21.111 kr/bolig hvilket svarer til landsgennemsnittet.

 

 

 

 

 

I kategorien Overskud af 2. grad er andelen mindre end på landsplan, men til gengæld er det gennemsnitlige overskud pr. bolig større, nemlig 11.344 kr/bolig mod 8.510 kr/bolig på landsplan.

 

Opsamlet overskud i afdelinger af Hobro Boligforening fordelt efter størrelse. 2018
% af alle boliger Saldo v udgang af 2018 pr bolig (kr)
Afdelinger med: Hobro Boligfor. Hele landet Hobro Boligfor. Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 15,3 5,4 21.111 22.941
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 29,4 38,7 11.344 8.510
 – Overskud af 1. grad eller bal.: op til 4.999 kr/bolig 44,7 45,7 2.686 2.179
 – Underskud 10,6 10,2 -2.526 -6.356
1.325 boliger 100 100

 

Afdeling 4, Krogsvej i Hobro

Nummer 1 på listen over overskudsafdelinger er afdeling 4 Krogsvej i det centrale Hobro med kun 10 rækkehusboliger. Afdelingen er fra 1944 og huslejen er lav, ca 4.500 kr om måneden. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud over 41.000 kr. pr. bolig. Årsagen til overskuddet er at afdelingen i de sidste 3 år har overbudgetteret kontoen for almindelig vedligeholdelse

I andre afdelinger har vi set at, uventede indtægter har været en medvirkende årsag til højt opsamlet overskud. Dette gælder ikke for afdelingerne i Hobro Boligforening. Her spiller Korrektioner vedrørende tidligere år kun en marginal rolle. I 2018 var der kun 2 afdelinger i Hobro, hvor disse uventede indtægter udgjorde mere en 2 % af overskuddet.

Konklusionen er, at administrationen i Hobro Boligforening i deres iver efter at ”være på den sikre side” ikke er opmærksom på, at det er ulovligt at opkræve systematiske overskud.

 

 

Møllevænget-Storgaarden i Randers

Randers er en by med mange flere lejeboliger end Hobro. Det bevirker, at boligafdelingerne er mere udsat for indbyrdes konkurrence, hvilket presser huslejerne ned. I hvert fald er der forholdsvis få afdelinger fra Randers i kategorien, Overskud af 3 grad.(Mere end 15.000 kr/bolig)

Jeg har analyseret resultaterne fra boligorganisationen Møllevænget-Storgaarden, som er en mellemstor boligorganisation med 50 afdelinger og mere end 2600 boliger. Denne boligorganisation har kun 1 afdeling i kategorien, Overskud af 3 grad.(>15.000 kr/bolig). Det drejer sig om en afdeling med kun tre boliger. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud 23.193 kr. Dette overskud ligger meget tæt på det gennemsnitlige overskud for hele landet, som er 22.941

Det gennemsnitlige overskud i kategorien, Overskud af 1. grad elle balance svarer også meget godt til landsgennemsnittet.

Derimod er det gennemsnitlige overskud i kategorien Overskud af 2. grad væsentlig mindre end i landet som helhed (6.548 kr mod 8.510 for landet som helhed)

Dette hænger også sammen med, at fordelingen er anderledes for Møllevænget-Storgården end for landet som helhed. Flertallet af boligerne befinder sig i den kategori med det laveste opsamlede overskud. Kategorien Overskud af 1. grad eller balance rummer  54,8 % af boligerne mod kun 45,6 % for landet som helhed, se nedenfor

Møllevænget-Storgaarden har også et lavere andel boliger med underskud, kun 5,8% mod 10,2% på landsplan.

 

Brabrand Boligforening i Aarhus

Situationen i Århus minder også meget om Randers. Der er langt mellem de århusianske afdelinger hvor det opsamlede overskud er mere end 15.000 kr pr. bolig. Som eksempel kan nævnes den store boligorganisation, Brabrand Boligforening, der har 25 afdelinger. Af dem har kun 3 afdelinger Overskud af 3. grad (Mere end 15.000 kr/bolig), mens 10 afdelinger har Overskud af 2. grad. Det er især de små afdelinger der har høje overskud.

Brabrand har ingen boligafdelinger med underskud og langt hovedparten af boligerne – 63,4 % – ligger i kategorien Overskud af 1. grad eller balance.

 

Sammenligning mellem Hobro, Randers og Aarhus

I de følgende tabeller har jeg vist de tre østjyske boligorganisationer og sammenlignet dem med landsgennemsnittet.

Tabel 14

Sammenligning ml. tre boligorganisationer i Aarhus, Randers og Hobro
Opsamlet overskud pr bolig i kr
Afdelinger med: Brabrand, Aarhus Møllev-St., Randers Hobro Boligfor. Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 22.107 23.193 21.111 22.941
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 8.989 6.548 11.344 8.510
 – Overskud af 1. grad eller bal.: 0 – 4.999 kr/b. 2.317 1.970 2.686 2.179
 – Underskud 0 -3.624 -2.526 -6.356

Alle 4 boligorganisationer har nogenlunde det sammen gennemsnit for overskud af 3. grad. Det ligger i intervallet 21.000-23.200 kr. pr bolig. Men de tre boligorganisationer har meget forskellige gennemsnit for overskud af 2. grad og overskud af 1 grad.

Randers ligger lavest med henholdsvis 6.548 / 1.970 kr. Hobro ligger højest med 11.344 / 2.686 kr. Århus har gennemsnit på 8.989 / 2.317, der nogenlunde svarer til landsgennemsnittet.

Dermed er Møllevænget & Storgaarden fra Randers den boligorganisation, der bedst lever op til balancelejeprincippet, mens Hobro Boligforening er i klar konflikt med dette princip.

Et lidt andet billede får vi ved at se på fordelingen af boligerne i de tre overskudskategorier:

 

Fordeling af boliger efter overskud i Aarhus, Randers og Hobro
%-fordeling af boliger efter overskudsgrad
Afdelinger med: Brabrand, Aarhus Møllev-St., Randers Hobro Boligfor. Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 3,9 0,1 15,3 5,4
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 32,7 42,5 29,4 38,7
 – Overskud af 1. grad eller bal.: 0 – 4.999 kr/bolig 63,4 51,6 44,7 45,7
 – Underskud 0,0 5,8 10,6 10,2
Antal boliger: Brabr: 5.057 – Møl: 2.608 – Hobro: 1.325 100,0 100,0 100,0 100,0

 

Tabellen viser at der er Aarhus, der lever bedst op til balancelejeprincippet. Brabrand Boligforening har den største andel af boliger i kategorien, Overskud af 1.grad eller balance, nemlig 63,4 %. Derefter kommer Randers, hvor Møllevænget-Storgården har 54,8 % i denne kategori, mens Hobro Boligforening ligger under landsgennemsnittet med 44,7 %.

Samtidig scorer Hobro Boligforening højest, når det gælder andelen af boliger, med overskud af 3. grad. I denne kategori er Hobro Boligforenings andel 3 gange så høj som landsgennemsnittet.