Artikler

Hvad kan lejerne gøre, hvis deres afdeling har for højt overskud?

Man kan på afdelingsmødet beslutte, at hele det opsamlede overskud skal indtægtsføres i førstkommende regnskabsår. Derved vil man i 2022 få en engangsnedsættelse af huslejen.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os tage eksemplet, Boligforening Lolland, afdeling Rudbjerg. Bebyggelsen er opført i 1981, hvor renteniveauet var meget højt, hvilket betød at huslejen også var høj efter lollandske forhold. Gennemsnitslejen var i 2018  knap 4.900 kr om måneden og gennemsnitsstørrelsen på lejlighederne var 63 m2

Afdelingen har været i gennem nogle turbulente år, hvor man havde svært ved at leje alle 53 lejligheder ud. Dette medførte at afdeling Rudbjerg i perioden 2014 til 2018 havde et underskud på ca. 3,18 mio kroner.  Selvom lejerne samtidig betalte af på de tidligere underskud, stod man ved udgangen af 2018, med et opsamlet underskud på 3,12. mio.

I 2019 ændrede man økonomien. Man fik reduceret antallet af lejligheder i afdelingen og dermed udgifterne. Samtidig blev lejen sat op til knap 6.000 kr pr måned hvilket bevirkede, at året endte med et overskud på 1,7 mio kr.

Den økonomiske kovending fortsatte i 2020, som endte med et overskud på 5,4 mio kr. Det betyder, at afdelingen nu har en overskudssaldo på 4,24 mio kr., mens man kun har sparet 1,16 mio kr op til fremtidig vedligeholdelse Budgettet for 2021 viser balance ved en husleje på knap 5.000 kr om måneden.

 

Reglerne for overskud

Ifølge almenboligloven skal et opsamlet overskud indtægtsføres over 1, 2 eller 3 år. Man kan ikke beslutte at strække perioden til f.eks. 5 år. Det kan ikke lade sig gøre at indtægtsføre overskuddet over 1 år, da lejen derved bliver negativ. I de to nedenstående eksempler har jeg forudsat, at det opsamlede overskud indtægtsføres over henholdsvis 2 eller 3 år

Da det er nødvendigt med ekstra henlæggelser til vedligeholdelse, har jeg i nedenstående eksempel indsat et beløb på 1 mio til dette formål, dvs. enten 500.000 eller 333.333 kr hvert år.

Den nødvendige lejeindtægt bliver i de to scenarier henholdsvis 329.611 kr og 759.666. Med 32 boliger svarer lejeindtægten til en månedlig husleje på henholdsvis 857 kr og 1.978 kr.

Efter 2-års perioden eller 3-års perioden er det opsamlede overskud brugt og lejene skal igen betale den samme husleje på ca. 5000 kr som i 2021.

 

BUDGET FOR 2022

Det opsamlede oveskud indtægtsføres over

 

UDGIFTER

2 år 3 år
Samlede udgifter i 2022 kan anslås til  – 2.700.000 -2.700.000
Ekstra henlæggelser (1 mio i alt) -500.000 -333.333
UDGIFTER I ALT -3.200.000 -3.003.333
 

INDTÆGTER

Overført fra det opsamlede overskud 2.120.389 1.493.667
Tilskud (Driftssikring) og renteindtægter 750.000 750.000
Nødvendig husleje til dækning af udgifterne 329.611 759.666
INDTÆGTER I ALT 3.200.000 3.003.333
Månedlig husleje 857 1.978

 

Hvordan gør man?

Når du får indkaldelsen til det afdelingsmøde hvor der skal vedtages budget for næste år, sender du et forslag til boligselskabet med følgende tekst.

“Jeg foreslår, at hele det opsamlede overskud fra sidste år (konto 407, Resultatkontoen) overføres som indtægt i det kommende år (konto 203.6, Overført fra opsamlet resultat)

Hvis forslaget bliver vedtaget, er boligselskabet nødt til at rette sig efter det. Hvis boligselskabets repræsentant påstår at det er ulovligt, så henviser du til denne bestemmelse:

Driftsbekendtgørelsen (BEK nr 70 af 26/01/2018)

§ 69, Stk. 3.

“Eventuelle underfinansieringer skal budgetteres afviklet over højst 10 år. Eventuelle indeståender på afdelingernes resultatkonto, jf. § 77, skal budgetteres afviklet over højst 3 år. Skønnes det påkrævet for boligernes videreførelse, kan en negativ saldo dog afvikles over højst 10 år. Eventuelle underskud ved en afdelings drift, der skyldes, at udbetaling af den endelige belåning i forbindelse med nybyggeri eller renovering som følge af overgang til digital tinglysning væsentligt overskrider byggeriets skæringsdag, kan dog budgetteres afviklet over højst 20 år.”

Massive overskud i Boligforeningen Lolland

Boligforeningen overholder ikke balancelejeprincippet

Af Jakob Lindberg

Boligforeningen Lolland er den største boligorganisation i Lolland kommune med ca. 1.200 lejemål fordelt på 34 afdelinger. På samme måde som i resten af kongeriget, har boligforeningen problemer med at overholde balancelejeprincippet.

Balancelejeprincippet siger, at en boligafdeling ikke må opkræve mere i husleje end det beløb, der skal til for at dække afdelingens løbende udgifter plus henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. Den eneste form for overskud, der må medregnes, er de lovpligtige bidrag til boligorganisationens dispositionsfond og arbejdskapital.

I forbindelse med Danmarks Lejerforenings undersøgelse af regnskabstallene fra 2018 har vi kategoriseret alle afdelinger i landet i tre grupper efter størrelsen af det opsamlede underskud:

Overskud af 1. grad (balanceleje) / Overskud af 2. grad / Overskud af 3. grad, samt Afdelinger med underskud

 

Overskud af 1. grad eller balanceleje

Undersøgelsen viste at 45,7 % af boligerne lå i afdelinger, der levede op til balancelejeprincippet. Det vil sige at afdelingerne havde et overskud af 1. grad (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig)

I Boligforeningen Lolland er det kun 6,6 % af boligerne, der lå i afdelinger, der lever op til balancelejeprincippet. Tallene for Boligforening Lolland stammer fra 2020.

 

Overskud af 2. grad

Kategorien overskud af 2. grad (5.000-14.999 kr/bolig) omfattede 38,7 % af boligerne på landsplan i 2018. I Boligforeningen Lolland lå 40,6 % af boligerne i denne kategori i 2020.

 

Overskud af 3. grad

Den største overtrædelse af balancelejeprincippet finder vi i den gruppe af afdelinger, der har et overskud af 3. grad, dvs. hvor det opsamlede overskud overstiger 14.999 kr pr bolig. På landsplan er omfattede denne gruppe afdelinger 5,4 % af boligerne (2018). I Boligforeningen Lolland lå 50,4 % af boligerne i denne kategori. (2020)

 

Afdelinger med underskud

Kategorien opsamlet underskud omfattede i 10,2 % af alle boligerne på landsplan (2018). I Boligforening Lolland var det kun 2,4 % af boligerne, der lå i afdelinger med opsamlet underskud (2020)

 

Opsamlet overskud fordelt efter størrelse

Tabellen viser den andel af boligerne i henholdsvis Boligforeningen Lolland  og Hele landet, som har overskud af forskellig størrelse. I Boligforeningen Lolland ligger langt flere af lejlighederne i afdelinger med et opsamlet overskud af 3. grad, dvs. mindst 15.000 kr pr bolig

Boligforeningen Lolland (2020)

%

Hele landet (2018)

%

Andelen af boliger der ligger i afdelinger med:
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 50,4 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 40,6 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b. 6,6 45,7
Boliger i afdelinger med underskud 2,4 10,2
Boligforeningen Lolland: 34 afdelinger med 1.199 boliger

Hele landet: 7.043 afdelinger med 574.044 boliger

100,0 100,0

 

Fire afdelinger med ekstremt opsamlet overskud

Diagrammet herunder viser, at der er meget stor forskel på afdelingerne i Boligforeningen Lolland med hensyn til størrelsen af det opsamlede overskud. Fire afdelinger skiller sig ud på den måde, at det opsamlede overskud er flere gange større end i de andre afdelinger.

Specielt i afdeling, Rudbjerg (Vestenskov – Langøparken – Dannemare – Jørgen C Pedersensvej) er det opsamlede overskud ekstremt stort, nemlig 132.524 kr pr bolig. Da det opsamlede overskud efter reglerne i loven skal indtægtsføres i afdelingens regnskab betyder det, at lejerne kan bo huslejefrit i mere end 1 år. Årsagen til at de fire afdelinger nu har et så højt overskud er begrundet i, at der i 2019 og 2020 var ekstraordinære indtægter. Indtægterne  skyldtes, at lejerne i de forudgående år havde betalt for meget i husleje. Når et sådant forhold  opdages, bliver rettelsen bogført i regnskabet som en ekstraordinær indtægt. I regnskaberne for de fire afdelinger kan man ikke se årsagen til disse ekstraordinære indtægter. De er blot blevet benævnt: ”Korrektion vedr. tidligere år”

Det må betegnes som en succéshistorie, at disse mange millioner nu føres tilbage til afdelingerne. Dette betyder, at lejerne kan få tilbagebetalt den leje, de har betalt for meget i leje i tidligere år.

 

Boligforeningens kommentar

Direktør Carl Dreyer, Boligforeningen Lolland oplyser, at den ekstraordinære indtægt skyldes at de fire afdelinger (53, 61, 63 og 91) modtog penge til dækning af huslejetab i forbindelse med en sag med Landsbyggefonden.

Direktøren er dog imod, at lejen nedsættes. Han skriver:

– Ja, man kan nedsætte lejen i ét år, for derefter at hæve den igen i det næste. Det er ikke i lejeres interesse at huslejen på denne måde svinger op og ned. Derimod er det vigtigt, at pengene dels bliver i afdelingen og dels kommer lejerne til gode. Enten ved at sænker lejen over en længere periode eller ved at lade pengene, inden for de regler der findes, gå til renovering, vedligeholdelse mv. så fremtidige huslejestigninger kan reduceres eller udskydes.

 

I næste nummer af dette blad vil vi nærmere beskrive den sag i Landsbyggefonden, som har udløst den store tilbagebetaling

Det antisemitiske udtryk ”ghetto” bruges stadig

Boligminister, Kaare Dybvad vil fjerne ordet ghetto fra de ministerielle publikationer

 

Af Jakob Lindberg

Den 15 juni 2021 aftalte et flertal af folketingets partier, at det i almenboligloven skulle være slut med at omtale boligområder som ”ghettoer”. Allerede den 25 juni modsagde Boligministeriet selv dette løfte ved at udgive  publikationen, Redegørelse om parallelsamfund, hvor ordet ”ghetto” forekommer hundredevis af gange

Nuvel. Man må lade de medarbejdere, der har skrevet publikationen, at det kan være svært at omlægge sprogbrugen på 10 dage. Men det skal blive interessant at se, om det lykkes for minister Kaare Dybvad at få udraderet udtrykket ghetto fra de ministerielle publikationer fremover.

Det bliver svært. Ordet ”ghetto” er som en ond ånd, der er sluppet ud af en flaske. Det grimme ord har hundreder af år på bagen. Hvordan man får denne ånd ned i flasken igen, er ikke godt at vide.

Hvad vi derimod ved med sikkerhed er dette:  Da tidligere statsminister, Lars Løkke i 2018 genoplivede begrebet med Lov 38 om parallelsamfund, pustede han nyt liv i den antisemitisme, som vi her i landet troede var et overstået fænomen.

 

Læs mere om historien bag ”Ghetto” her:

 https://www.dklf.dk/artikler/fra-ghetto-til-pisto/

 

Betegnelsen er ny men politikken over for de ramte områder fortsætter. Se den følgende artikel

 

Uenighed

Det er i øvrigt ikke alle forligspartierne, der enige i, at droppe denne brændemærkning af de ikke vestlige medborgere i vort samfund. I aftalen står:

”Det er ikke en politisk ambition blandt parterne at påvirke sprogbrugen i almindelighed.”

Hvilke partier, der ikke er enige i at ordet ”ghetto” bør undgås?, fremgår ikke af aftalen.

Helt personligt vil jeg blot sige:

”Jeg respekterer Kim Jung Un. Han har aldrig kaldt Mjølnerparken for en ghetto”

Højesteret: Lejere kunne ikke få fordel af værdistigninger i deres almene boliger

Lejerne i et almen boligselskab måtte ikke drage fordel af stigningerne på fast ejendom. Det bestemte Højesteret i en dom mellem Boligselskabet Vibevænget og forretnings-førerselskabet, KAB.

 

 

Af Jakob Lindberg

Danmarks største almene forretningsførerselskab, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab) administrerer en lang række lokale boligselskaber. Et af dem er Boligselskabet Vibevænget, som ejer 175 lejligheder i Københavns nordvestkvarter

Boligerne er opført i 1928 på initiativ af KAB før den nuværende lovgivning om alment byggeri blev vedtaget af folketinget. I de oprindelige vedtægter var Vibevænget omtalt som et ”parlamentarisk selskab” med egen bestyrelse. KAB var født forretningsfører for Vibevænget.

Lejlighederne var billige selv om de løbende blev moderniseret. En lejlighed på 105 m2 kostede i 2019 ca. 5.000 kr i husleje pr. måned

Efter de oprindelige vedtægter var Vibevænget nærmest en mellemting mellem et alment boligselskab, som vi kender det i dag, og en privat andelsboligforening.

 

Hjemfaldspligt

Da Vibevænget blev opført, havde Københavns Kommune en politik, der gik ud på, at grundene blev solgt med ”hjemfaldspligt”, således at grundene efter 100 år skulle leveres tilbage til kommunen. Denne politik var begrundet i, at det var kommunen og ikke de private ejere, der skulle have gevinsten ved de almindelige samfundsskabte værdistigninger på fast ejendom.

Da 100-års dagen for de fleste af disse byggerier nærmede sig kom et et politisk pres på Københavns kommune for at få ophævet denne hjemfaldspligt for andelsboligforeninger og almene boligselskaber. I 2003 fik Vibevænget lov til at frikøbe sig fra Københavns Kommune ved at betale 9,8 mio. kr., som blev finansieret ved et kreditforeningslån

 

Grundfondsbeviser

Vibevænget var ikke et almindeligt alment boligselskab. Det viste sig ved, at der i vedtægterne stod, at der til hver bolig var tilknyttet et såkaldt ”grundfondsbevis”. Prisen for de oprindelige grundfondsbeviser, som blev indbetalt af de første beboere var i 1928 kun 832 kr for en to-værelses lejlighed. Grundfonden på ca 191.000 kr blev brugt til at erhverve den grund, bebyggelsen blev opført på. Resten af den samlede anskaffelsessum på 1,6 mio kr blev finansieret ved lån.

Når en beboer flyttede fik hen udbetalt de 832 kr. I mange år blev dette beløb ikke reguleret, men der havde udviklet sig en praksis for, at den ny lejer betalte et beløb på f.eks. 50-100.000 kr til den fraflyttende lejer alt efter hvilke forbedringer, der var udført i lejligheden

I de oprindelige vedtægter fremgik det, at værdien af grundfondsbeviset ”afhænger af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”. En boligs værdi kan forøges, hvis den får en højere brugsværdi, f.eks. hvis den tilføres en kvalitet, den ikke havde før – for eksempel at der installeres centralvarme i stedet for opvarmning med kakkelovn. Boligens værdi kan også forringes, f.eks. hvis den forfalder på grund af dårlig vedligeholdelse.

Men for ejerlejligheders og andelslejligheders vedkommende kan lejeværdien også stige som følge af de almindelige stigninger på grundværdierne. For de private andelsboligers vedkommende legaliserede VK-regeringen i starten af 2000-tallet de såkaldte valuarvurderinger, som førte til at de enkelte andelsboliger steg kraftigt i pris.

 

Vedtægtsændringer

Det har måske været disse ændringer for andelsboligerne, som inspirerede bestyrelsen i Vibevænget til at ændre deres vedtægter. Det skete i 2015, hvor beboerne på en generalforsamling vedtog at lave boligselskabet om til ”Andelsboligforeningen Vibevænget”.

En af ændringerne var, at man fjernede omtalen af KAB fra vedtægterne. Dette gjaldt også bestemmelsen om at Vibevængets overskud i tilfælde af boligselskabets opløsning skulle afleveres til KAB. En anden ændring var, at værdien af andelsboligerne skulle reguleres efter reglene i andelsboligforeningsloven.

KAB nægtede at godkende vedtægtsændringerne.

I 2017 besluttede Vibevænget på en ekstraordinær generalforsamling at forøge den samlede værdi af grundfondsbeviserne fra 191.232 kr til ca 142 mio kr. Det betød at hvert grundfondsbevis fik en værdi af 11.963 kr pr m2. For en bolig på 105 m2 betød det at andelen fik en pålydende værdi af ca. 1,256 mio kr

 

Landsretten

Landsretten gav KAB ret på alle punkter.

For det første fandt dommerne at Vibevænget ikke ensidigt kunne lave om på vedtægterne, da det i de eksisterende vedtægter stod, at vedtægtsændringer skulle godkendes af KAB.

Dommerne bemærkede, at KAB’s nægtelse af at godkende ændringen af vedtægterne i 2015 hverken var usaglig eller urimelig, og de bemærkede…”at Vibevængets medlemmer på intet tidspunkt havde haft en berettiget forventning om at få ejerskab til Vibevængets samlede formue”.

Vedrørende værdien af grundfondsbeviserne fandt landsretten, at Vibevængets grundfond skal udgøre den kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale. Herudover kan grundfonden alene kan opskrives og reduceres udfra de forbedringer eller forringelser, som beboerne har foretaget. Derudover kan der ske en nedsættelse af grundfondsbevisernes værdi i tilfælde af fald i huslejen.

Dommerne fandt ikke, at Vibevængets generalforsamling havde lov til at foretage en opskrivning af grundfondsbevisernes værdi. Dommerne forkastede dermed Vibevængets fortolkning af ordene i de oprindelige vedtægter hvorefter værdien var ”.. afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”.

 

Højesteret

Vibevænget ankede landsrettens dom til højesteret, med påstand om, at KAB skulle anerkende, at opskrivningen af grundfondsbeviserne var gyldig. Men højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dette skete udelukkende ud fra en nærlæsning af Vibevængets vedtægt fra 1980, specielt § 7, stk. 2

Opskrivningen af grundfondsbeviserne på den måde, som Vibevænget havde vedtaget, havde karakter af en kursregulering af grundfondsbeviserne. Dermed blev værdien forøget betydeligt, uden at der tilføres grundfonden flere midler. Det blev oplyst i sagen, at f.eks. et grundfondsbevis på 832 kr. med 2017-opskrivningen vil få en værdi på 619.840 kr.

Efter ordlyden af vedtægtens § 7, stk. 2, er grundfondsbeviserne knyttet til og deres værdi afhængig af ”værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”,

Højesteret fandt ikke, at det fremgår af vedtægtsbestemmelsen, hvad der menes med ”afhænger af”, eller hvad der skal forstås ved ”fremtidige lejeværdi”, men Højesteret fandt, at bestemmelsen drejede sig om lejeværdien af en bestemt boligog ikke af ejendommen.

Der står der ikke i bestemmelsen at  grundfondsbevisets værdi skulle ændres som følge af  generelle konjunkturstigninger i ejendommens værdi. Dette taler imod, at medemmerne skulle have krav på en opskrivning af værdien. Højesteret pegede også på at Vibevænget ifølge vedtægtens § 1 har til formål bl.a. at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer billige boliger og varetage almene boliginteresser, hvilket også taler imod en opskrivning af grundfondsbeviserne til fordel for de nuværende lejere.

Højesterets dommere konkluderede, at vedtægtens § 7 ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Derfor blev KAB frifundet.

 

 

Vibevænget brød med KAB

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. april 2020 trådte skilsmissen mellem Vibevænget og KAB i kraft. Beslutningen herom blev truffet af Vibevængets ledelse, som konsekvens af udfaldet af landsretssagen om opskrivning af grundfondsbeviserne. Landsrettens dom blev senere stadfæstet af Højesteret.

Det er meget usædvanligt med ”skilsmisser” inden for den almene boligsektor.

Normalt antages det, at enkelte afdelinger inden for et boligselskab ikke kan melde sig ud af boligselskabet. I tilfældet Vibevænget, var der ikke tale om en afdeling, men om et datterselskab. KAB har valgt at acceptere skilsmissen.

 

Forskere skal følge omdannelsen af de ”hårde ghettoer”

Den negative medieomtale kan ødelægge de positive virkninger af omdannelserne i de udsatte boligområder

 

Af Jakob Lindberg

Forskere fra instituttet BUILD skal over 10 år frem til 2028 følge omdannelserne i de 15 boligområder, der betegnes ’hårde ghettoer’ i paralellsamfundspakken. De fire første evalueringer af de gennemgribende omdannelser i henholdsvis Bispehaven, Gellerupparken, Vollsmose og Taastrupgård, peger på nogle spændende tendenser.

Store holdningsforskelle til nedrivninger og genhusning

Forskerne peger på, at beboerne i de undersøgte boligområder har meget forskellige forudsætninger og forholder sig meget forskelligt til de forestående forandringer. Nogle beboere synes, det er en god idé at skabe en mere blandet beboersammensætning. Der er ofte tale om ressourcestærke beboere, som ser positivt på omdannelserne, og betragter genhusningen som en mulighed for selv at komme videre i livet.

Andre beboere er stærkt kritiske og kæder nedrivninger og tvungne genhusninger direkte sammen med, hvad de oplever som en generel fremmedfjendskhed i det danske samfund. Nogle oplever, at de alligevel ikke har noget at skulle have sagt.  Mange af dem er mere afhængige af det nære nabofællesskab og bekymrer sig om, hvorvidt de og deres ældre familiemedlemmer vil blive ensomme, hvis de skal flytte til et andet område.

Seniorforsker Marie Stender udtaler:

”Selv for dem, der bliver genhuset i samme boligområde, kan det være virkelig hårdt at få at vide, at det hjem ens børn er opvokset i, skal rives ned eller sælges som ejerbolig. Når vi spørger til oplevelsen af tryghed i området, er der faktisk mange, der fortæller, at især planerne om nedrivning og genhusning gør dem utrygge. De peger på, at den utryghed, som er relateret til kriminalitet, mere er noget, der optager folk udefra. Mange beboere oplever nemlig, at det er fællesskaberne i området, der gør dem trygge, mens de problemer med kriminalitet, omverdenen er så optaget af, handler om nogle få utilpassede unge”.

 

Medieomtalen kan få negativ betydning for resultatet

I undersøgelsen skal der også sættes fokus på medieomtalen af de fire boligområder. Det sker fordi negativ medieomtale bidrager til det dårlige omdømme, der er en typisk udfordring i udsatte boligområder.

Medieomtalen er vigtig. Den negative omtale af de udsatte boligområder fokuserer i høj grad på spektakulære begivenheder som f.eks. skudepisoder og uroligheder, mens de positive sider af livet i områderne sjældent omtales. Denne skævhed forstærker offentlighedens billede af  områderne ”ghetto”.

Seniorforsker på instituttet BUILD Mette Mechlenborg udtaler:

”Du kan ændre et områdes fysiske miljø radikalt og sætte store initiativer i gang for at tiltrække nye målgrupper, men hvis stedsidentiteten forbliver negativ, så der er en risiko for at omdannelsen ikke får den ønskede effekt. Vi kan f.eks. se, at særligt udsatte boligområder som Vollsmose og Gellerupparken omtales i medieklip, der egentlig ikke omhandler dem specifikt, men f.eks. andre boligområder eller politik på området. Det der sker er, at de bliver generaliserede fremstillinger af en ghetto, en slags symbol. Det betyder, at områdets stedsidentitet i højere grad trækker på mediernes – og offentlighedens forståelse end på de faktiske forhold i området. Hvis den tendens fortsætter, kan det blive endnu vanskelligere at forbedre boligområdernes omdømme end at forbedre de reelle forhold i områderne”.

Bag projektet står instituttet BUILD, Aalborg Universitet og VIVE, Det Nationale forskningscenter for Velværd. Projektet er støttet af Landsbyggefonden.

Retten til at protestere

Mulighed for at protestere er en vigtig rettighed

 

Af Morten Tarp

En lejebolig er beskyttet mod opsigelse. Det følger af lejeloven og almenlejeloven, at boligen som udgangspunkt ikke kan opsiges af udlejer. Lejer selv kan derimod normalt frit opsige lejeaftalen.

Efter almenlejeloven kan en bolig kun opsiges i nogle bestemte tilfælde: Hvis boligen skal nedrives, hvis boligen skal ombygges i stort omfang, hvis lejeren groft har tilsidesat god skik og orden samt hvis boligen er en viceværtlejlighed og lejeren er blevet fyret som vicevært. I 2018 medførte ghettolovpakken, at flere lejeaftaler vil blive opsagt. Dels blev loven tilføjet en ny opsigelsesgrund, nemlig det tilfælde at ejendommen bliver solgt til en privat investor. Dels indebærer planerne for de hårde ghettoer, at mange almene boliger skal nedrives eller ombygges.

En opsigelse af en lejebolig er et meget mærkbart indgreb i lejerens livssituation. Vi har alle brug for en bolig, og boligen dækker et fundamentalt behov. Boligen er derfor også beskyttet i henhold til både Grundlov og Menneskerettighedskonvention.

En ny tendens

I de seneste par måneder har jeg set eksempler på en ny fremgangsmåde hos visse boligselskaber. Boligselskabet pakker i samme kuvert til lejeren både et opsigelsesbrev og et brev med et genhusningstilbud. Opsigelsen er skrevet efter loven, herunder med oplysning om, at lejer har ret til at protestere inden for seks uger. Genhusningstilbuddet er oplysninger om en konkret bolig, som bliver ledig snart, og som den opsagte lejer kan overtage, hvis lejeren svarer hurtigt. Så langt, så godt.

Brevet med genhusningstilbuddet indeholder imidlertid en særlig trussel: Boligselskabet skriver, at lejeren kun får dette ene tilbud, og at lejeren selv skal finde anden bolig ved opsigelsesperiodens udløb, hvis lejeren siger nej tak til den foreslåede genhusningsbolig. Denne særlige trussel er oveni købet koblet sammen med en meget kort svarfrist, nemlig en uge.

Den korte svarfrist er sædvanlig ved et genhusningstilbud, for en ledig bolig skal hurtigt kunne gives videre til den næste interesserede person i rækken. Efter loven medfører et nej til et genhusningstilbud imidlertid ikke nogen konsekvenser, andet end at boligselskabet må komme med et nyt tilbud.

 

Tilbuddets realiteter

Boligselskabet vil åbenbart have lejeren til i løbet af en enkelt uge at tage stilling til genhusningstilbuddet, inklusive den konsekvens at et nej er definitivt. Der er bare det problem, at en protest mod opsigelsen samtidigt vil udgøre en afvisning af genhusningstilbuddet. Ved at påstå, at lejeren kun får dette ene tilbud, bliver lejeren tvunget til på samme tid at tage stilling til både opsigelsen og genhusningstilbuddet. Det ene udelukker pludselig det andet.

Boligselskabets kuvert med både opsigelse og genhusningstilbud er dermed reelt koblet sammen til én pakke, der udgør et samlet ultimatum, som lejeren skal tage stilling til inden for én uge. Fremgangsmåden minder om gangsternes tvang i filmen Godfather (»give you an offer you can’t refuse«).

Det er i forvejen ubehageligt at modtage en opsigelse, og de fleste bliver chokeret i den situation. Det kan være svært nok at overskue det ene forhold alene. Et brev med både en opsigelse og et tilbud om genhusning kan derfor være uoverskueligt for modtageren, selv hvis de to forhold ikke blev koblet sammen på den måde, som er beskrevet ovenfor.

 

Særlig procedure ved opsigelse

Hvis udlejer/boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejelovens § 89. Almenlejeloven trådte i kraft i 1998, og proceduren ved opsigelse er kopieret efter lejeloven, som indtil 1998 omfattede både almene lejeboliger og private lejeboliger.

Efter både lejeloven og almenlejeloven har lejer mulighed for at protestere mod en opsigelse, som kommer fra udlejer/boligselskab. En protest mod opsigelse indebærer efter loven, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

 

Frist til at protestere

Lejer har en tidsfrist på seks uger til at afgive en skriftlig protest mod opsigelsen. Denne frist blev i 1967 forlænget fra to til tre uger, og i 1980 blev fristen forlænget fra tre til seks uger. Fristen i loven har altså gennem de seneste 40 år haft denne længde: seks uger.

Længden af en tidsfrist er vigtig, og det har afgørende betydning for lejeren. Først bliver man chokeret, så skal man sunde sig, og på et tidspunkt skal man reagere. De fleste kender ikke loven, så de skal først tale med venner og bekendte om situationen. Nogle lejere aner ikke, at de har ret til at protestere. De skal finde vej til et sted, hvor man kan få juridisk hjælp.

Adgangen til gratis juridisk hjælp er i de seneste år blevet begrænset kraftigt, så nogle lejere finder aldrig en jurist, som de kan tale med. De ressourcestærke har råd til at skaffe hjælp, kender selv en jurist eller finder vej via internettet. Min erfaring gennem 35 år er, at de svage lejere har brug for samtlige seks uger.

 

Genhusningspligt

Hvis opsigelsen af en almen bolig skyldes nedrivning, ombygning eller salg har boligselskabet pligt til at skaffe en erstatningsbolig, dvs. genhusning. Denne pligt er uafhængig af, om lejeren protesterer mod opsigelsen. Hvis lejeren protesterer, og hvis den efterfølgende retssag ender med, at opsigelsen stadfæstes, så gælder pligten til genhusning stadigvæk. Genhusningen er ikke en belønning til de lejere, som parerer ordrer. Genhusningspligten er udløst af den opsigelse, som boligselskabet har sendt til lejeren.

 

Lovens ordning
Ved at gøre genhusningstilbuddet definitivt foretager boligselskabet en sammenkobling af opsigelsesbrevet og genhusningstilbuddet, som ikke stemmer med lovens ordning.

I loven er ikke fastsat noget om, hvor mange tilbud om genhusning et boligselskab skal give til en opsagt lejer. I loven er angivet, at lejer har krav på at få tilbudt en passende bolig, blandt andet med hensyn til boligens størrelse. Det er derfor boligselskabets egen opfindelse at sige, at boligselskabet kan nøjes med at give ét tilbud.

Sammenkoblingen indebærer, at lejeren reelt skal tage stilling til hele pakken inden for én uge. Dermed har boligselskabet implicit reduceret lejers opsigelsesadgang til én uge. Det betyder, at kravene i almenlejelovens § 89 (seks ugers adgang til at protestere) ikke er overholdt. Retsvirkningen af at tilsidesætte lovens krav er, at opsigelsen er ugyldig. Ugyldighedsvirkningen er angivet i loven for at markere, at det er vigtigt, at denne regel overholdes.

Husk: Du kan ikke regne med, at lovens regler er blevet fulgt, bare fordi brevet kommer fra et alment boligselskab.

Morten Tarp er advokat med speciale i lejeret

 

Forbud mod repressalier

Ghettolovpakken er racediskrimination, da beboerne i en ghetto risikerer tvangsflytning, fordi nogle af beboerne i bebyggelsen kommer fra ikke vestlige lande

 

Af Morten Tarp

Beboerne i de boligområder, som er ramt af ghettolisterne, bliver udsat for en ringere behandling end beboere i andre almene boligområder. I en hård ghetto skal antallet af almene boliger reduceres fra 100 % til 40 %, hvilket indebærer, at mange af de nuværende beboere vil blive tvunget til at flytte. I alle andre boligområder bliver man kun smidt ud af sin almene lejebolig, hvis man har gjort noget galt (ikke betalt husleje, spillet høj musik hver nat, slået på naboen osv.).

Den ringere behandling skyldes udelukkende, at boligministeren har udskreget boligområdet til at være en hård ghetto. Den afgørende betingelse for at stemple et boligområde som ghetto er, at der bor mange beboere med en bestemt afstamning (”ikke-vestlige”).

Beboerne får en ringere behandling, og det skyldes nogles beboeres afstamning. Ghettolovpakken fra 2018 iværksætter således negativ forskelsbehandling på grund af afstamning, dvs. racediskrimination.

Så enkelt er det.

Ikke let at være krænker

Krænkerne har svært ved at acceptere kritik af ghettolovpakken. De optræder med en fornærmet mine, som om det var synd for krænkeren, at dennes handlinger bliver udsat for kritik: »Påstår du, at jeg er racist?«. Tænk, hvis en sexkrænker sagde, at det er en personlig fornærmelse at blive kritiseret for at slikke andre i øret. Men sådan er reaktionen altså ofte i sager om racediskrimination.

Argumentationen fra krænkernes side er heller ikke imponerende. Se her en formulering af statens advokat i retssagen om Mjølnerparken:

»Det er heller ikke korrekt, når [beboerne] har anført, at det at blive tvunget til at flytte fra sin bolig, uden videre udgør ringere behandling (…).«.

Enhver anden vil sige, at det er en ringere behandling at blive tvunget at flytte, i forhold til selv at kunne bestemme, om man vil flytte eller blive boende.

Verserende retssager og god moral

Hvis et boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejeloven. Efter loven har lejer mulighed for at protestere mod opsigelsen, og en protest mod opsigelse indebærer, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

God moral indebærer, at man afventer rettens dom. Mens sagen verserer fortsætter lejeforholdet. Beboeren stadig lejer og skal selvfølgelig betale sin leje hver måned. Boligselskabet er stadig udlejer og skal indkalde beboeren til afdelingsmøder, udføre vedligeholdelse af lejerens bolig osv.

Boligselskaber og verserende retssager

Jeg oplever desværre jævnligt, at boligselskaber ikke holder sig tilbage, selvom en tvist er indbragt for retten.

På grund af ghettolovpakken verserer der nu en række sager i retssystemet. Der er retssagerne om opsigelser for boligområderne Nøjsomhed i Helsingør og Schackenborgvænge i Slagelse, og der er retssagen om Mjølnerparken. Disse retssager ligger alle i landsretten.

I Ligebehandlingsnævnet ligger et stort antal sager fra boligområdet Vollsmose i Odense samt en sag om Nøjsomhed i Helsingør. I januar 2021 kom en afgørelse fra beboerklagenævnet i Aarhus om boligområdet Bispehaven. Herudover er der indbragt sager for Datatilsynet og for det kommunale tilsyn med de almene boliger.

Under retssagerne om ghettoopsigelser i Slagelse har jeg flere gange oplevet, at boligselskabet har kontaktet nogle af de familier, som har protesteret mod opsigelsen, og som derfor er part i en retssag om opsigelsen.

 

Forbud mod repressalier
I retssagerne om ghettoopsigelser har beboerne påberåbt sig bl.a. lov om etnisk ligebehandling. Denne lov giver et særligt værn mod aktører, der ikke har samvittighedsmæssige hæmninger. Af lovens § 8 fremgår et forbud at udøve repressalier:

»§ 8. Ingen må udsættes for ufordelagtig behandling eller ufordelagtige følger som reaktion på en klage eller nogen form for retsforfølgning, der iværksættes med det formål at sikre, at princippet om ligebehandling iagttages.«.

Beboerens klage over diskrimination må altså ikke besvares af boligselskabet ved, at boligselskabet supplerer den oprindelige krænkende adfærd med efterfølgende repressalier, fx ved at undlade at indkalde beboeren til afdelingsmøder, afvise at udføre vedligeholdelse af lejerens bolig osv.

Bestemmelsen er udtryk for det, som jeg ovenfor omtalte som god moral. Mange aktører i samfundet følger sådanne principper. Et alment boligselskab er desværre kun underlagt den standard, som selskabets ledelses moralske habitus kan formå.

Repressalier i det virkelige liv

I de tidligere omtalte breve har boligselskabet fremsendt et tilbud om en genhusningsbolig. Jeg anser det for kritisabelt at sende et tilbud om en genhusningsbolig til en familie, som boligselskabet fører retssag mod, efter at familien har protesteret mod boligselskabets opsigelse. Disse familier har netop protesteret mod boligselskabets opsigelser, fordi de gerne vil blive boende i deres hidtidige lejligheder.

I brevene kræver boligselskabet svar på tilbuddet om genhusning, og boligselskabet hævder samtidigt, at en manglende accept fra lejer skulle indebære, at boligselskabet dermed skulle blive frigjort af sin genhusningsforpligtelse.

Det vil sige, at boligselskabet hævder, at beboeren selv må finde sig en anden bolig, hvis beboeren senere taber retssagen. Den konsekvens er boligselskabets eget påfund. Postulatet om konsekvenserne af en manglende accept fra lejer er udtryk for lige præcis den type repressalier, som er forbudt efter ligebehandlingslovens § 8: ”ufordelagtig behandling eller ufordelagtige følger”.

Sådanne efterfølgende repressalier udgør et særskilt lovbrud, som kan udløse en ny sag. Klage over repressalier indgives til Ligebehandlingsnævnet, og nævnet kan statuere, at repressalierne var ulovlige, og kan tilkende klageren en godtgørelse.

Morale: Kampen mod ghettolovpakken er fuld af spændende udfordringer.

 

Morten Tarp er advokat med speciale i lejeret

 

Hvilke lovovertrædelser kan føre til, at man mister sin bolig

Ophævelse af lejemål

Ophævelse kan blandt andet ske efter Almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 10 – Lejelovens § 93, stk. 1, litra j, hvis lejeren samtidig overtræder straffe- eller narkolovgivningen

Det kan ske…

Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af visse bestemmelser i straffeloven og narkolovgivningen.

De forbrydelser der kan udløse en ophævelse er:

Straffeloven 

  • 119 (vold mod offentlige myndighedspersoner)
  • 134 a (deltagelse i slagsmål og lignende)
  • 180 og 181 (ildspåsættelse)
  • 192 a (overtrædelse af våbenloven)
  • 216 (voldtægt)
  • 237 (drab)
  • 244-46 (vold og legemsbeskadigelse)
  • 252, stk. 1 (udsættelse af andre for fare)
  • 260 (frihedsberøvelse)
  • 266 (trusler om vold, mm)
  • 276 a (indbrudstyveri)
  • 281 (afpresning af andre for egen vindings skyld)
  • 288(røveri)
  • 291, stk 2 (groft hærværk)

Narkolovgivningen

(Lov om euforiserende stoffer)

  • 3 (salg og anden form for overdragelse af narko)

 

Bemærk: Der skal være tale om at personen er blevet idømt en frihedsstraf eller lignende.

Regeringen vil gøre det lettere at smide kriminelle ud af deres bolig

En almen udlejer skal have mulighed for at ophæve et lejemål i umiddelbar forlængelse af en straffesag

Af Jakob Lindberg

I de seneste 20 år er der sket en række store eller små ændringer af både lejeloven og almenlejeloven, som har udvidet udlejernes muligheder for at ophæve en kriminel persons lejemål og dermed tvinge den pågældende og hens familie ud af deres bolig.

Stramningerne har næsten altid været af politisk og følelsesmæssig karakter: Man har villet tage hensyn til den utryghed, som det påstås, at naboer føler ved at bo i samme bebyggelse som en kriminel person.

Dette gælder også det forslag, som regeringen nu fremlægger. I forvejen indeholder almenlejeloven en bestemmelse der giver udlejeren mulighed for at ophæve et lejemål, hvis en lejer eller medlemmer af lejerens husstand idømmes ubetinget fængselsstraf for utryghedsskabende kriminalitet begået inden for 1 kilometer fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

 

Skærpelsen i 2018

Denne bestemmelse blev skærpet i 2018. Man indførte et princip om lynjustits. Nu skulle der kunne ske ophævelse af lejemål ved en umiddelbar fogedforretning uden videre bevisførelse end straffedommen.

Normalt kan man ikke få smidt en lejer ud af sin bolig, blot ved at gå til fogedretten. Fogedretternes rolle i lejelovgivningen er først og fremmest at tage stilling til sager om manglende betaling af leje osv. Hvis en lejer ikke betaler sin leje eller lignende på trods af rykkere fra udlejeren, kan hen blive sat ud af fogeden.

Men ved skærpelsen i 2018 blev det nu muligt for fogedretten at sætte en lejer ud af sin bolig, blot ved at henvise til at lejeren havde fået en dom for en straffelovsovertrædelse

 

Proportionalitetsprincippet

Skærpelse fik dog ikke den ønskede virkning. Dette skyldes at fogedretterne og landsretterne har været tilbageholdende med at bruge bestemmelsen under hensyntagen til det såkaldte proportionalitetsprincip (at en straf skal stå i et rimeligt forhold til forbrydelsens karakter).

Her er Danmark (heldigvis) bundet af Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 8 om retten til respekt for bl.a. privatlivet, familielivet og hjemmet. Denne artikel har været anvendt af landsretterne til at begrunde, at man i visse tilfælde har underkendt afgørelser om ophævelse i fogedretten.

Derfor har almene udlejer har ikke været tilfredse med den skærpelse, der kom i 2018 og det er baggrunden for den ændring regeringen nu foreslår.

 

Lynjustits

Når en person bliver dømt efter straffeloven vil dommen i mange tilfælde blive anket til landsretten og i nogle tilfælde til højesteret. Selv efter skærpelsen i 2018 blev de almene udlejere nødt til at vente med at starte en ophævelsessag mod den dømte person indtil dommen var endelig.

De almene udlejere påstår, at det medfører utryghed i blandt de andre beboere i ejendommen, at den dømte fortsat bor i ejendommen, mens sagen verserer ved domstolene. Denne påståede utryghedsfølelse vil regeringen nu kvittere for politisk ved denne ændring af straffeloven og almenlejeloven.

Ændringen indebærer, at i det øjeblik, der ved byretten er afsagt dom i straffesagen, kan udlejeren ophæve lejemålet og om nødvendigt herefter søge at lade lejeren udsætte med fogedens bistand ved en umiddelbar fogedforretning. Det er den almene udlejer, der skal anlægge sagen efter reglerne i  almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 10,

Ophævelsen kan ske i umiddelbar forlængelse af en straffesag, når udlejeren efter politiets henvendelse ved tiltaletidspunktet har meddelt anklagemyndigheden, at denne ønsker at nedlægge påstand om ophævelse.

Derefter vil domstolsbehandlingen ske i umiddelbar forlængelse af straffesagen, men som et almindeligt civilt søgsmål

 

Ingen opsættende virkning, men erstatning

Hvis byretten godkender ophævelsen skal den træde i kraft med det samme. I normale ophævelsessager og opsigelsessager har begge parter ret til at anke afgørelsen til landsretten. Denne opsættende virkning bortfalder. Hvis ikke lejeren efterkommer byrettens dom, kan hele lejerens husstand blive fjernet ved fogedens hjælp

Hvis grundlaget for ophævelse senere bortfalder som følge af, den dømte senere bliver frikendt i straffesagen ved højere retsinstans, skal udlejeren svare erstatning og tilbyde genhusning til den lejer, som har fået ophævet sit lejeforhold.

Skærpet retspraksis i ophævelsessager

Højesteret godkendte, at en familie blev smidt ud af deres almene bolig, fordi en søn havde deltaget i en voldelig episode.

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

En kvindelig lejers søn blev ved en sag ved Retten i Odenses i januar 2016 idømt ubetinget fængsel i 8 måneder for sammen med syv andre tiltalte at have overtrådt blandt andet straffelovens § 119, stk. 1, om vold mod politiet.

Episoden fandt sted i juni 2015 på Bøgetorvet i Vollsmose, Odense. Retten lagde i straffesagen vægt på, at de tiltalte sammen med andre uidentificerede personer uden nogen anledning kastede med sten, andre genstande og flasker med brændende væske mod polititjenestemænd, der var på patrulje i Vollsmose. Retten fandt, at forholdet var planlagt, og anførte, at episoden, der varede mere end en halv time, fandt sted på et meget befærdet område, hvor der også var mindre børn til stede.

 

Boligretten og landsretten

Få måneder efter at straffesagen var afgjort anlagde Fyns Almennyttige Boligselskab sag an mod den kvindelige lejer med påstand om at hun skulle fraflytte sin lejlighed i Birkeparken på grund af den lovovertrædelse, som hendes søn havde begået.

Som begrundelse brugte boligselskabet Almenlejelovens § 90, stk. 1, der blandt andet siger, at en udlejer kan ophæve et lejemål, hvis lejeren eller et medlem af lejerens husstand ”har tilsidesat god skik og orden og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet”  eller hvis ”..lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde at lejerens fjernelse er påkrævet”

Boligretten frikendte lejeren, blandt andet med den begrundelse, at lejeren ikke var tidligere straffet. Boligretten mente også, at at det ikke vil være i en proportionel følge af Lejers søns lovovertrædelser, at hun skulle miste sit lejemål.

Landsretten stadfæstede boligrettens dom.

 

Højesteret gav udlejer ret

Et af de omstridte spørgsmål i sagen var om Fyns Almennyttige Boligselskab kunne opsige Lejer, da gerningsstedet ikke lå på boligselskabets matrikel.

Bøgetorvet, som var gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen Bøgeparken og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen Birkeparkens ejendom med Lejers lejlighed. Bøgeparken og Birkeparken ejes af forskellige almennyttige boligforeninger. Der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til ejendommen med Lejers lejlighed. Det fremgår af flere af de forklaringer, der blev afgivet under straffesagen, at Vollsmoses beboere bruger Bøgetorvet som samlingssted til fritids- og afslapningsformål.

Højesteret vurderede, at det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret fandt, at den begåede kriminalitet var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Bolig- selskab havde ret til at ophæve lejemålet.

I dette tilfælde mente Højesteret ikke, at ophævelsen af Lejer var ude af proportion med udlejers interesse i at skabe ro og tryghed i ejendommen.