Artikler

God nyhed: 13 boligområder forlader pistolisten

 Den nye liste indeholder kun 15 boligområder mod 28 på listen fra 2019

 

Af Jakob Lindberg

Transport og Boligministeriet offentliggør hvert år den 1 december en række lister over boligområder, som efter regeringens og højrefløjens mening udgør en trussel mod det samfundets sammenhængskraft.

Da Venstre regeringen for 10 år siden besluttede at udarbejde disse lister valgte man at kalde en af listerne for ghettolisten. Det er det navn, som jeg har besluttet at ændre til pistolisten. I boksen her på siden forklarer jeg hvorfor.

En anden vigtig liste er listen over udsatte boligområder, herefter kaldet udsatlisten. Pistolisten og udsatlisten er ikke identiske, men de lapper delvis over hinanden. Hvis et område står på ghettolisten står den også på udsatlisten. Det modsatte er ikke tilfældet: et boligområde kan godt stå på udsatlisten uden at stå på pistolisten

Hvordan kommer et boligområde på de to lister:

For begge listers vedkommende gælder det, der skal være tale om almene boligområder, og et område skal have mindst 1.000 beboere for at komme på listen.

 

Udsatlisten

Denne liste består af boligområder, der opfylder mindst to af fire kriterier:

  1. Kriteriet arbejde-uddannelse

Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.

  1. Kriteriet for kriminalitet

Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.

  1. Kriteriet for grundskoleuddannelse

Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 60 pct.

  1. Fattigdomskriteriet

Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området (eksklusive uddannelsessøgende) udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

 

Pistolisten

Denne liste består af de samme boligområder som udsatlisten. Dog kan et område kun komme på pistolisten, hvis andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

Lad os tage nogle eksempler på boligområder og se på hvilke af kriterierne, de opfylder

Hvis et område opfylder et kriterium markeres det med grå baggrund.


Som det kan ses udgår Hørgården og Karlemoseparken af Pistolisten, fordi de kun opfylder 1 kriterium ud over det etniske kriterium. Korsløkkeparken udgår af listen fordi den kun opfylder det etniske kriterium.

Ghetto, pisto og parallelsamfund

De tre ord drejer sig om det samme, nemlig byområder som magthaverne mener frembyder særlige problemer.

GHETTO

En ghetto er en bydel med en ensartet befolkning, typisk med en bestemt etnisk baggrund eller fra en bestemt samfundsklasse. Ordet stammer fra italiensk. I 1500-tallet samlede myndighederne i Venedig alle jøderne i en bydel, som hed Ghetto. Bydelen blev spærret af om natten for at undgå, at jøderne skulle blande sig med den øvrige befolkning (se wikipedia).

Ordet er uheldigt at bruge i dansk sammenhæng, fordi det skaber associationer til fortidens jødeforfølgelser i Europa

PISTO

Ordet er et initialord, hvor de enkelte ord stammer fra følgende sætning: ”Projektområder for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden”. Dette ord bør anvendes i stedet for Ghetto

 

PARALLELSAMFUND

Ordet betegner et område, hvor beboerne lever et isoleret liv. De følger egne normer og regler, der er anderledes end det øvrige samfunds.

Boligretten blåstemplede opsigelse af almene lejere

Boligselskab vandt første runde i en opsigelsessag fra Helsingør, hvor mange lejere var blevet opsagt som følge af boligområdets optagelse på pistolisten

 

Af Jakob Lindberg

Ved dommen tog Retten i Helsingør stilling til at det var lovligt at opsige en række personer i bebyggelsen, Nøjsomheden.

Lejerne har besluttet at anke dommen til Østre Landsret

 

Ombygning

De pågældende var blevet opsagt efter § 85, stk. 1, nr 1 i Almenlejeloven. Efter denne bestemmelse kan en lejer opsiges, hvis ”ejendommen skal nedrives, eller en ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes”

Denne begrundelse fra boligselskabets side godtog dommerne. De lagde til grund, at ejendommen skal ombygges, blandt andet ved at der skal ske nedrivning af opgange, etableres elevatortårne og ske ændring af lejlighedernes indretning.

Lejlighederne i de syv opgange skal ombygges til boliger med nem tilgængelighed for ældre beboere, og derfor er opsigelserne lovlige.

 

Tilbudt genhusning

Dommerne lagde vægt på at der var blevet givet et forlænget opsigelsesvarsel på 6 måneder og tilbudt genhusning. Derfor skal lejerne anerkende, at opsigelsen er lovlig og at de skal fraflytte deres lejligheder.

Lejerne har argumenteret for, at opsigelserne skulle tilsidesættes som retsstridig, fordi der er tale om usaglig forskelsbehandling på grund af etnicitet. De finder at opsigelserne burde tilsidesættes i medfør af blandt andet grundlovens § 70, og den europæiske menneskerettighedskonvention (EMRK) artikel 14 og 8.

 

Ret til et hjem

For eksempel står der i EMRK artikel 8, at …. ”Enhver har ret til respekt for sit privatliv og familieliv, sit hjem og sin korrespondence.”

I EMRK, artikel 14 står der at ..” Nydelsen af de i denne Konvention anerkendte rettigheder og friheder skal sikres uden forskel på grund af køn, race, farve, sprog, religion, politisk eller anden overbevisning, national eller social oprindelse, tilhørighed til et nationalt mindretal, formueforhold, fødsel eller ethvert andet forhold.”

I sagen fra Nøjsomheden var det ikke selve de opsagte lejeres nationale oprindelse, der var grunden til opsigelsen, men snarere den diskriminerende karakter af ghettolovgivningen i almenboliglovens § 61 a, som gav anledning til indirekte diskrimination.

§ 61 a påbyder boligorganisationer at nedrive eller sælge lejligheder i de områder der er defineret som ”ghettoer”. Det vigtigste kriterium for at være en ghetto er, at andelen af indvandrere eller efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %. Hvis to andre kriterier også er opfyldt igennem 4 år, bliver boligorganisationen forpligtet til at nedrive eller sælge op til 60 % af lejlighederne. Derved krænkes rettigheden til et hjem hos de beboere, der bliver tvunget til at flytte.

Det er ikke nødvendigvis beboere af ikke-vestlig oprindelse, der bliver opsagt, men de bliver opsagt, fordi der i boligområdet som helhed er mere end 50 % beboere af ikke-vestlig oprindelse. Derfor er det korrekt, at de opsagte beboeres rettigheder krænkes på grund af national oprindelse eller tilhørighed til et nationalt mindretal. Af denne årsag er opsigelserne indirekte forårsaget af den diskrimination, som er forbudt ifølge EMRK, artikel 14.

 

Afvisning

Dommerne afviste, at der forelå ”direkte eller indirekte diskrimination på grund af etnicitet af lejeren i forbindelse med opsigelsen”. Selv hvis der havde været tale om overtrædelse af f.eks. lov om etnisk ligestilling som hævdet af lejerne, ville dette ikke betyde, at opsigelsen var ugyldig.

Nu vil det vise sig om Landsretten, Højesteret og Menneskerettighedsdomstolen er enige med Boligretten i Helsingør. Svaret får vi formentlig først om flere år.

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp

Huslejen blev nedsat med 2.000 kr pr måned

Lejen blev nedsat, fordi udlejer ikke efterkom huslejenævnets pålæg om istandsættelse og lejenedsættelsen fik virkning for hele lejeperioden.

 

Af Jakob Lindberg

Et medlem af Køge Lejerforening flyttede i 2018 ind i et lille hus på Stevns sammen med sine to børn. Huset lå for sig selv, men var en del af en større gård, hvor udlejer boede. Hun havde valgt huset, blandt andet fordi hun kunne have sine to heste opstaldet på gården.

Da hun opdagede, at huset var til leje, var det ved at blive istandsat men endnu ikke færdigt. Lejen var 7.000 kr om måneden for 89 kvadratmeter og dermed var den årlige kvadratmeterleje 944 kr.

Derudover skulle der betales i alt 500 kr om måneden for vand, vandafledning og renovation.

I begyndelsen var forholdet mellem lejer og udlejer godt. De aftalte blandt andet, at lejeren kunne flytte ind 1 måned før lejekontraktens begyndelse mod at hun påtog sig malerarbejdet i forbindelse med husets istandsættelse.

 

Mangelfuld istandsættelse

Men snart blev parterne uenige. Lejeren mente, at når hun skulle betale 7.000 kr om måneden for et hus langt ude på landet, så kunne hun forlange at istandsættelsen var af en høj standard og professionelt udført.

Det var desværre ikke tilfældet. Hun var blevet lovet et nyt køkken, men fik et køkken med genbrugskomfur. Nogle af dørene og vinduerne var ganske vist nye, men ikke tætte. Den indvendige trappe op til værelserne på 1 sal var ikke tilstrækkelig sikker. Endelig havde udlejer ikke ryddet garagen og udhuset, som lovet.

 

Ugyldig kontrakt

Da hun henvendte sig til Køge Lejerforening i sommeren 2018 havde hun allerede fortrudt sin flytning. Hendes problem var nu, at der i lejekontrakten stod følgende:

Lejeaftalen er uopsigelig indtil d. 01-03-2020, og i tilfælde af at lejer fraflytter kan udlejer gøre krav på tabt husleje.

Dette betød tilsyneladende, at hun var bundet til at betale den høje leje i to år.

Heldigvis havde udlejer begået en fejl med kontrakten. Han havde brugt en ugyldig standardformular, nemlig den såkaldte A-8. udgave. Denne var af boligministeriet allerede i 2015 blevet erstattet af A-9.udgave, og samtidig var 8. udgave blevet ugyldig.

Hvis en udlejer bruger en ugyldig lejekontrakt, så kan han ikke påberåbe sig, at lejeren skal overholde alle lejekontraktens bestemmelser. De bestemmelser, der stiller lejeren ringere end lejeloven, bliver ugyldige. Det gjaldt blandt andet bestemmelsen om, at lejeren var bundet af kontrakten i 2 år.

 

Huslejenævnet

Lejerforeningen indbragte nu sagen for Huslejenævnet i Stevns Kommune. Huslejenævnet blev bedt om følgende:

1) At give påbud til udlejer om at nedsætte den månedlige leje fra 7.000 kr til 3.600 kr

2) At give påbud om tilbagebetaling af for meget betalt leje med virkning fra indflytningstidspunktet.

3) At give udlejer et påbud med tidsfrist til at udbedre en række konkrete mangler.

4) At bekræfte, at lejekontrakten er udfyldt på en blanket – A 8. udgave – der ikke var gyldig på tidspunktet for underskrivelsen.

 

Skyggebudget

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i begyndelsen af januar 2019, og lejeren fik medhold i punkterne 3 og 4 ovenfor. Om manglerne bestemte huslejenævnet, at udlejer skulle udbedre mange af dem. Blandt andet skulle han istandsætte udestuen, således at der ikke var træk fra vinduer og døre.

Disse arbejder skulle være foretaget senest den 28 februar 2019. Hvis ikke det skete skulle lejeren have en huslejenedsættelse på 2.000 kr indtil alle arbejder var udført.

Desværre fik hun ikke medhold i de to første punkter om nedsættelse af den aftalte husleje. Nævnet godkendte den lejen i henhold til et såkaldt skyggebudget.

Et skyggebudget er en beregning af lejens størrelse, som nævnet kan udarbejde, hvis der ikke er nogle lejligheder i kommunen, som man kan sammenligne med, når lejen skal fastsættes. Reglerne i boligreguleringsloven siger, at sammenligningslejemålene skal være af samme art, vedligeholdelsesstand, alder og beliggenhed, som det lejemål, sagen drejer sig om. Desuden skal lejen i sammenligningslejemålene være fastsat som budgetleje efter de regler, der står i boligreguleringsloven for lejligheder, der har mindst 7 lejemål.

Huslejenævnet skyggebudget så således ud. Beløbene er angivet i kroner for hele lejemålet, pr år:

 

Driftsomkostninger (Ejendomsskat, Græsslåning og ukrudtsbekæmpelse, Vicevært, Forsikring, Renovation og Skorstensfejer) 24.469
Afkast (7% af ejendommens værdi ved vurderingen i 1973) 9.130
Forbedringstillæg 55.000
Udvendig vedligeholdelse 12.262
I alt, pr år 100.861

En årlig leje på 100.861 kr. svarer til en månedlig leje på 8.405 kr og nævnet fandt derfor ikke at den aftalte leje på 7.000 kr var for høj.

 

Kritik

Lejeren kunne ikke godkende skyggebudgettet, specielt ikke det meget høje forbedringstillæg. Nævnet havde vurderet, at ejendommen siden 1973 var blevet forbedret for ca. 550.000 kr og fastsatte tillægget til 10 % heraf. Beløbet var for højt, og nævnet havde ikke bedt udlejer om dokumentation for udgiften, hvilket var kritisabelt. Desuden var forrentningsprocenten for høj. I 2018 lå den sædvanlige forrentningsprocent for et 20-årigt lån på 6,7 %.

Lejerforeningen kunne kun godkende et forbedringstillæg på 6,7 % af 200.000 kr og fandt at den samlede årlige leje skulle være 42.245 kr årlig eller 3.520 kr pr måned

 

Anke

Efter anbefaling fra Køge Lejerforening ankede lejeren sagen til boligretten. Desværre gav lejerens forsikringsselskab afslag på dækning af advokatomkostninger i tilfælde af at sagen blev tabt.

Lejers problem var, at det ville være svært at overbevise en domstol om, at huslejenævnets skøn over forbedringstillægget var for højt. Lejers advokat gennemgik derefter sagen grundigt og anbefalede, at lejer frafaldt kravet om huslejenedsættelse. Såfremt lejer havde tabt sagen på grund af dette krav, ville hun blive pålagt meget høje sagsomkostninger – i værste tilfælde helt op til 90.000 kroner.

Lejeren havde i mellemtiden fundet et andet sted at bo og opsagt lejligheden til fraflytning den 1 maj 2019. Dermed ville hun kun kunne få begrænset glæde af en eventuel huslejenedsættelse og værdien af lejenedsættelsen var dermed blevet for lille i forhold til de sagsomkostninger hun kunne risikere at få. Derfor frafaldt hun kravet om lejenedsættelse, hvilket betød at sagsomkostningerne blev lavere.

 

Sagens afslutning

Sagen drejede sig herefter kun om følgende spørgsmål:

  • Om lejen skulle nedsættes på grund af udlejers undladelse af at opfylde huslejenævnets påbud om at udbedre de mange mangler, der skulle have været udbedret senest 28 februar.

 

  • Om tilbagebetaling af lejers depositum. Dette punkt kom med i sagen, fordi udlejer havde nedlagt påstand om, at lejer skulle betale for istandsættelse efter hende fraflytning.

 

Lejeren vandt på begge de to punkter. Lejers advokat havde krævet at lejenedsættelsen på 2.000 kr pr måned skulle gælde med tilbagevirkende kraft for hele lejeperioden og ikke kun for perioden fra efter den 28 februar. Dette argument blev godtaget af dommerne.

Udlejers krav om istandsættelse ved fraflytning blev afvist af dommerne. Dels fordi udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for kravene. Dels fordi lejer ikke havde pligt til at male ved fraflytning, da lejekontrakten var blevet erklæret ugyldig.

Når en lejekontrakt er ugyldig, træder lejelovens bestemmelser i stedet for og ifølge lejeloven er der udlejer der skal foretage maleristandsættelsen

Dommens udfald betød, at udlejer skulle betale 23.400 kr til lejeren.

 

En vigtig detalje

I sådanne sager er det vigtigt, at lejeren er omhyggelig med at kræve udbedring af alle de mangler, der er i lejemålet. Det er også vigtigt, at kræve lejenedsættelse, såfremt udlejeren undlader at udbedre manglen.

En del lejere undlader dette. Det kan være fordi, de ikke er klar over, at de har ret til at kræve det. Det kan også være at de alligevel ikke har tænkt sig at bo i lejligheden ret meget længere.

I dette tilfælde fik lejer en lejenedsættelse på 16 måneder á 2.000 kr. Hvis sagen ikke var endt i boligretten, havde lejeren kun fået nedsættelsen i 4 måneder, fordi Huslejenævnet ikke kan beslutte at huslejen skal nedsættes med tilbagevirkende kraft men kun med fremtidig virkning.

Boligretten har derimod kompetence til at sætte lejen ned i hele lejeperioden. Ofte får lejeren dog ikke medhold, når hen rejser et sådant krav, fordi det er svært at bevise noget, når man først er flyttet og lejligheden er blevet istandsat. I denne sag kunne dommerne støtte sig til Huslejenævnets beslutning, fordi nævnet er et sagkyndigt og upartisk organ.

 

Kilde: Lejeren var i boligretten repræsenteret ved advokat Morten Tarp.

 

Uenighed om vedligeholdelse førte til forsøg på udsmidning af pensionistægtepar – de blev reddet af boligretten

 

Beskyttelse mod opsigelse er alle rettigheders moder for lejerne. I denne sag fra Bornholm var det tæt på, at udlejer fik medhold – men opsigelsesretten stod sin prøve

 

Af Jakob Lindberg

I 1981 bosatte et ægtepar sig i en landejendom på Bornholm. De ernærede sig ved konsulentvirksomhed og kvæghold. Under finanskrisen kom de i økonomiske vanskeligheder hvilket medførte, at ejendommen kom på tvangsauktion. Ejendommen blev overtaget af en håndværksmester fra hovedstadsområdet, som var født på Bornholm.

Håndværksmesteren var på det tidspunkt ikke interesseret i at flytte tilbage til øen, så det blev aftalt, at ægteparret skulle blive ved med at bo i lejemålet som lejere, og eventuelt købe ejendommen tilbage, når deres økonomiske situation blev bedre. Lejeforholdet blev først formaliseret ved underskrivelsen af en lejekontrakt i december 2017.

 

Vedligeholdelse

Det gode forhold mellem ægteparret og den nye udlejer varede ikke ved. Der var uenighed om omfanget af udlejerens forpligtelse til vedligeholdelse. Det førte til, at ægteparret indbragte en sag for huslejenævnet på Bornholm.

Huslejenævnet gav den 23. maj 2019 udlejeren pålæg om at foretage forskellige vedligeholdelsesarbejder. Det vigtigste var, at der skulle foretages en reetablering af ejendommens varmekilde, som bestod af et oliefyr

Udlejeren udbedrede visse af de påbudte arbejder, men han nægtede at reetablere oliefyret, fordi han mente, at det var ægteparret, de selv var skyld i, at oliefyret var blevet ødelagt.

 

Ophævelse og opsigelse

Som følge heraf ophævede udlejer ægteparrets lejemål i november 2018, og da de ikke ville flytte, gik han til fogedretten for at få lejerne sat ud. Fogedretten afviste sagen og henviste udlejeren til at anlægge sag ved boligretten. Denne sag blev anlagt i juni måned 2019.-

Samtidig opsagde han lejerne til fraflytning med 1 års varsel med den begrundelse, at han selv ønskede af bo i huset. Denne sag blev anlagt for at få lejerne ud i det tilfælde, at lejerne fik medhold i at de ikke kunne sættes ud som følge af den påståede ødelæggelse af oliefyret.

 

Boligretten

De to sager kom for boligretten på Bornholm i foråret 2020.

Udlejeren fortalte, at han havde købt huset på en tvangsauktion den 5 oktober 2015, fordi han havde fået et brev fra sin mor, som var kusine til den ene af de to beboere i ejendommen. Han mødte op hos beboernes advokat og tilbød at hjælpe dem ved at købe ejendommen, hvorefter det var meningen, at de skulle købe den tilbage eller finde en anden løsning.

Det blev aftalt at der skulle laves en tidsbegrænset lejekontrakt og at de skulle betale 6.000 kr i husleje om måneden. Der var derimod uenighed om, hvorvidt der skulle betales depositum og forudbetalt leje. Lejekontrakten blev først underskrevet den 30. november 2017 og denne uenighed blev en belastning i forholdet mellem parterne.

 

Problemer med oliefyret

Lejer-ægteparret havde selv købt oliefyret i 2009, men fordi de havde meget træ på ejendommen, opvarmede de huset ved hjælp af brændeovn i en stor del at fyringssæsonen. De var vant til at tappe vand af fyret, når de stoppede det.

I efteråret 2018 bestilte udlejer en VVS-installatør til at foretage eftersyn på oliefyret. VVS-installatøren meldte tilbage, at fyret ikke var i orden. Ved eftersynet konstaterede man, at der var utætheder i fyret, og VVS-installatøren udskiftede derfor fyret med et andet oliefyr som en midlertidig løsning. Det oprindelige fyr blev opmagasineret hos VVS-eren for at blive undesøgt.

Fjernelsen af det gamle fyr skete uden varsel på en dag hvor ingen af lejerne var hjemme, fordi kvinden var til undersøgelse på hospitalet. Det blev lejerne meget vrede over.

Senere blev det nye fyr også fjernet, fordi lejerne mente at det var uøkonomisk. De var i perioden derefter uden varmekilde og først i januar 2019 blev der sat en gasvandvarmer op på badeværelset, så de i det mindste havde varmt vand.

 

Ophævelse

Udlejer ophævede nu lejemålet kort efter at VVS-manden havde fjernet det midlertidige fyr. Som forberedelse af retssagen blev der udmeldt syn og skøn. Ved en besigtelse af ejendommen sagde udlejers advokat, at lejerne skulle køre med hen og deltage i et syn af oliefyret.

Det ville lejerne ikke fordi de ikke var blevet varslet. Den mandlige lejer havde selv i 8 år fungeret som skønsmand for Østre Landsret og han har aldrig besigtet noget, som ikke befandt sig på åstedet. Senere fik de et fotografi fra VVS-firmaet, hvor man kunne se, at der var et stort hul i fyret.

 

Skønsmand

En skønsmand afgav forklaring i boligretssagen. Han forklarede, at hullet i fyret enten skyldes frost eller et såkaldt vandslag. Et vandslag kan f.eks. ske, hvis en ventil lukkes for brat, hvorefter vandet med stor hastighed bevæger sig igennem rørsystemet og eventuelt slår hul i kedlen.

Han mente, at det mest sandsynlige var, at det var en frostsprægning der havde ødelagt kedlen. Da anlægget ikke havde været i drift i perioder, hvor det var temmelig koldt udenfor, har der været stillestående vand i rørsystemet, som kunne fryse til. Hullet i kedlen kunne ligne, at der havde ligget en isklump lige bag ved. Hullets rene form kunne tyde på, at der også havde været en støbefejl i kedlen

Skønsmanden kunne ikke med bestemthed sige, hvad årsagen til hullet var. Han mente ikke at hullet var sket mens kedlen stod på VVS-mandens værksted.

 

Proceduren

Under proceduren hævdede udlejers advokat, at det omhandlede hul ikke var foretaget efter, at kedlen blev nedtaget, og han hævdede at hverken udlejeren eller VVS-manden var skyld i hullet efter at oliefyret blev fjernet.

Da det kun var lejerne,  der havde haft adgang til ejendommen, påstod advokaten, at de ikke havde løftet bevisbyrden for at hullet i kedlen skyldes andre end dem selv. Han henholdt sig til at årsagen til hullet skyldes, at anlægget har været ude af drift.

Lejernes advokat gjorde gældende at årsagen til hullet skyldtes at udlejer selv fjernede fyret den 22. oktober 2018, og at man derfor ikke kunne udelukke, at skaden var sket efter at fyret var blevet fjernet. Hun henholdt sig til skønsmandens erklæring om, at ”..Den formodede frostsprængning af kedlen kan udmærket kan have fundet sted på andre tidspunkter end skønsmanden har antydet”

Derfor påstod lejers advokat, at udlejeren skulle foretage en retablering af varmekilden, som Huslejenævnet havde bestemt.

 

Dom i ophævelsessagen

Et enigt dommerpanel fandt at ”.. Forpligtelsen til at sikre, at lejemålet stedse kan forsynes med varme og varmt vand påhviler udlejer, og han er som ejer forpligtet til at vedligeholde ejendommens varmekilder og til at udbedre eventuelle skader på disse.”

Dommerne fandt ikke, at udlejer havde bevist, at skaden på oliefyret var forårsaget af lejerne, heller ikke selv om lejernes periodevise tømning af vandtanken havde været en medvirkende årsag til skaden. Dommerne mente ikke, at lejerne havde vanrøgtet lejemålet. De havde heller ikke misligholdt deres forpligtelse på en sådan måde, at deres fjernelse var påkrævet.

Lejerne blev derfor frifundet, og udlejer blev pålagt at udføre de arbejder, som Huslejenævnet havde pålagt ham.

 

Opsigelsessagen

Ved samme domsforhandling afgjorde Retten på Bornholm spørgsmålet om, hvorvidt udlejer havde ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, fordi han selv ville bo i lejemålet

Lejelovens § 87, stk. 1 er en bestemmelse, der muliggør opsigelse af en lejer med denne begrundelse. Loven siger også, at boligretten kan afvise en opsigelse, hvis opsigelsen ikke er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Udlejer havde begrundet opsigelsen med, at han på grund af sygdom måtte opgive sin virksomhed på Sjælland, og at han derfor ønskede at vende tilbage til sin fødeø. Han havde sat sin ejendom i Dragør til salg med henblik på flytningen. På den måde opfyldte han betingelsen om, at opsigelsen var rimelig.

Lejerne bestred, at udlejer havde til hensigt at bo i ejendommen. De mente, at den virkelige begrundelse var udlejers manglende held med at ophæve lejemålet efter at lejerne havde fået medhold i Huslejenævnet.

De pegede også på, at de havde boet i ejendommen i ca 40 år og derfor havde en stærkere tilknytning til ejendommen end udlejeren. De bad også retten om at tage i betragtning, at de havde en ringere økonomisk mulighed for at finde en anden beboelse end udlejeren.

Af disse årsager opfyldte udlejers – efter deres mening – ikke lovens krav om, at opsigelsen skulle være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

 

Dom i opsigelsessagen

De tre dommer var ikke enige i afgørelsen af dette spørgsmål.

Mindretallet lagde vægt på, at udlejers sygdom og hans ønske om at flytte nærmere ved sine forældre var en rimelig begrundelse for opsigelsen. Hen mente også, at ejendommens vedligeholdelsesstand talte for at han skulle have ret til at bo i den, da lejerne på grund af deres høje alder ikke magtede at vedligeholde ejendommen. Dertil kom, at det var muligt for lejerne at finde en anden og mere passende bolig på Bornholm

Flertallet mente at uoverensstemmelserne mellem udlejeren og lejerne var en medvirkende årsag til ophævelsen. Desuden lagde de vægt på følgende forhold:

  • den lange periode, lejerne havde boet i ejendommen
  • at udlejer ejede en anden ejendom i Nexø
  • at ejendommens størrelse og tilstand talte mere for at lejerne skulle bo der frem for udlejeren

Selv om lejerne kunne finde en anden bolig, fandt flertallet efter en samlet bedømmelse, at opsigelsen ikke var rimelig og derfor ugyldig.

Af disse årsager blev lejerne frifundet og kunne blive boende i ejendommen.

Kilde: Dom fra Retten på Bornholm af 4 juni 2020. Lejerne var under sagen repræsenteret af Rikke Solberg Bruun

”Ghettoloven” kræves afskaffet

Et borgerforslag om afskaffelse af den grimme Lov 38 skal behandles af folketinget

Af Jakob Lindberg

For et halvt år siden stillede 11 lejere i alment byggeri fra alle dele af landet et borgerforslag til folketinget med titlen: Ophæv loven om nedrivning og salg af almene boliger og afskaf de såkaldte “ghettolister”.

Der er nu indsamlet 50.000 underskrifter bag forslaget. Det betyder, at Folketinget er forpligtet til at behandle forslaget.

Lov 38 – eller ”Ghettoloven” som den populært kaldes, blev vedtaget i 2018 af et flertal i Folketinget bestående af Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Venstre, Konservative, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti. Imod stemte De Radikale, Alternativet og Enhedslisten.

 

Argumenter

Forslagsstillerne til underskriftindsamlingen begrundede blandt andet deres forslag med disse bemærkninger:

– Loven diskriminerer beboere i almene boliger på baggrund af deres naboers uddannelsesniveau, deres naboers tilknytning til arbejdsmarkedet, deres naboers etnicitet og hvis deres naboer har en lav indkomst. Altså bidrager lovgivningen til forskelsbehandling og diskrimination.

– Borgernes lige rettigheder skal bevares, også når deres hjem er i almene boliger.

– Der skal ikke være nogen form for negativ særbehandling af beboere i almene boliger. Almene beboere skal have lige så meget ret til at beholde deres hjem, som alle andre borgere i landet.

 

Imponerende slutspurt

Det er opmuntrende, at så mange borgere bakkede op om forslaget. Ganske vist udgør 50.000 ikke flertallet i vælgerbefolkningen, og Folketingets flertal er ikke forpligtet til at virkeliggøre forslaget. Men at kunne samle 50.000 underskrifter ved en græsrodsindsats er imponerende og for bare få uger siden så det ikke ud som om, man ville nå målet.

Initiativet, Almen Modstand, som har været en drivende kraft i indsamlingen har ikke haft penge til store dagbladsannoncer. Resultatet er kommet takket være masser af borgeres indsats over for naboer og venner og gennem anvendelse af de sociale medier.

 

En begmand til fremmedhadet

Især for Socialistisk Folkeparti og Socialdemokratiet må forslaget vække eftertanke. ”Ghettoloven” har aldrig været populær blandt de to partiers vælgere. Men der er stadig tid til at sadle om, inden denne grimme lov gør mere skade end den allerede har gjort. Resultatet af underskriftindsamlingen var en begmand til fremmehadet.

Socialdemokrater og folkesocialister!: Hvis I vil jeres eget bedste,  så stemmer I for en afskaffelse af lov 38, når forslaget skal behandles.

 

Kilde: Bag borgerforslaget stod følgende personer:

Ibrahim Fadi El-Hassan, Odense – Patrick Roenberg Hansen, Frederiksberg – Lucas Oliver Bigandt, København – Freja Feldsted Gerved, København – Jean René Bendix Thierry, København – Lamies Nassri,  Ishøj – Mouna Mahmoud, Helsingør – Linda Bruun Villadsen, København – Randi Meldgaard Smitsdorf, Aarhus – Esmaeil Yousef Alnoumeiri, Slagelse – Abdinasir Jama Mohamed, Aarhus.

Store overskud i Køge almennyttige boligselskab (KaB)

Lejerne i 13 afdelinger af KaB har i perioden 2014-2019 betalt i alt 45,7 mio kr for meget i husleje

Beboerhus Ellemarken
Ellemarken er den største afdeling i KaB
Af Jakob Lindberg

KaB er et middelstort boligselskab med næsten 3.600 boliger i Køge Kommune. Det administreres af DaB, Danmarks almennyttige Boligselskab, som er et af de største administrationsselskaber i landet.

Ved hjælp af oplyningerne i Landsbyggefondens regnskabsdatabase kan man se hvor stort overskud, der har været i KaB-afdelingerne i 6-års perioden 2014-2019.

Afdelingerne er forskellige. Der er 13 afdelinger med i alt 2.947 boliger, som har balance eller overskud på resultatkontoen. Disse afdelinger har som regel overskud hvert år. Enkelte af dem har i 6-års perioden haft et enkelt år med underskud.

Heroverfor står 4 afdelinger med underskud på resultatkontoen ved udgangen af 2019. Ingen af dem er dog økonomisk nødlidende.

Men jeg vil beskrive de to grupper af afdelinger hver for sig.

 

Overskudsafdelingerne

Der er tale om følgende bebyggelser: Fuglevænget, Nordgården, Skovparken, Ellemarken, Blåbærparken, Torpgården, Lynggården, Lille Skensved, Nyemarken, Møllegården, Byskovparken, Harens Kvarter og Skovbo Ældreboliger.

De har i 6-årperioden haft et samlet overskud på ca. 55. mio kroner (A+B). Det fordeler sig således:

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 29.863.108
B: Overskud overført til resultatkonto 25.533.506
C: Underskud i perioden -781.475
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -268.000
E: Overført til drift -8.671.663
F: Netto overskud 2014-2019 45.675.476
G: Netto overskud pr bolig (2.497 boliger) 15.499

Af de 55 mio er knap 1 mio (C +D) brugt til at dække underskud med. 8,7 mio er ført tilbage til lejerne som en indtægt i budgettet (E). Tilbage er der 45,7 mio (F), som enten er brugt til at dække underfinansierning, eller stadig står på resultatkontoen. Netto overskuddet er dermed 15.499 kr pr. bolig over 6 år (G). En gennemsnitsbeboer altså betalt mere end 2.500 kr for meget i husleje hvert år.

 

Underskudsafdelingerne

Her taler vi om Køgemarken, Holmebækhuse, Nonnebanken, og Præstbanken. Afdelingerne har i alt 598 boliger.

Afdelingerne har haft et samlet overskud på 6,1 mio kroner (A+B)

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 4.627.822
B: Overskud overført til resultatkonto 1.499.602
C: Underskud i perioden -4.526.606
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -2.149.768
E: Overført til drift -1.268.749
F: Netto underskud 2014-2019 -1.817.699
G: Netto underskud pr bolig (598 boliger) -3.040

Til gengæld har der været nogle regnskabsår med underskud på 6,7 mio kr (C+D) og nogle af overskuddene er ført tilbage som indtægter på i alt 1,3 mio kr (E). Netteounderskuddet har været  1,8 mio kroner. (F)

Det betyder, at nettounderskuddet i 6-årsperioden har været 3.040 kr pr bolig i gennemsnit.(G)

Bogføringsfinten med at bruge overskuddet til at afvikle den såkaldte underfinansiering har gjort mere skade end gavn for i hvertfald to af de fire underskudsafdelinger, Nonnebanken og Holmebækhuse.

Begge afdelinger har haft store overskud i alle årene bortset fra 2019, hvor Holmebækhuse fik et underskud på 1,4 mio kr. og Nonnebanken et underskud på 0,6 mio kr. Hvis DaB havde ført hele overskuddet ind på konto 407, ville disse penge have kunnet dække underskuddene i 2019 og de to afdelinger ville ikke have haft noget opsamlet underskud ved udgangen af 2019.

 

 

DaB forvalter i strid med balancelejeprincippet

 

I diagrammet ovenfor ses den samlede nettooverskud i perioden 2014-2019. Topscoreren er Lynggården i Ølby, der har haft en nettooverskud på mere end 40.000 kr pr bolig i perioden. En gennemsnitslejer har betalt 6.739 kr for meget i husleje hvert år.

Nr 2 på hitlisten er Nyemarken i Herfølge. Her er nettooverskuddet næsten 34.000 kr pr bolig i perioden. Det svarer til 5.644 kr for meget i husleje hvert år.

I syv afdelinger, Skovparken, Ellemarken, Harens Kvarter, Skovbo Ældreboligselskab, Møllegården, Blåbærparken og Byskovparken har lejerne i gennemsnit betalt mellem 2.057 og 3.035 kr for meget hvert år i perioden.

En enkelt afdeling, Nordgården havde allerede før 2014 et meget højt opsamlet overskud på konto 407 på 13.276 kr pr bolig. I 2019 forøgede man tilbageførslen af penge til lejerne, såldes at der er kommet et lille netto-underskud for perioden på 443 kr årligt pr bolig. I denne afdeling har DaB ikke anvendt bogføringsfinten.

Store overskud bliver skjult for lejerne

Hvis man vi vide hvor mange penge, man har betalt for meget i leje i den boligafdeling, hvor man bor, skal man regne begge de to typer af overskud med

Af Jakob Lindberg

De nuværende regler for overskud startede som en mindre skandale, som fik boligministeriet til at ændre reglerne. Det begyndte med, at Køge Lejerforening klagede over store overskud i nogle bestemte afdelinger, først og fremmest Køges største bebyggelse, Ellemarken. Dette fik to journalister fra Nordjyske Stiftstidende til at lave en undersøgelse i Nordjylland, som viste, at systematiske overskud var vidt udbredte.

Socialministeriet lavede derpå en undersøgelse på landsplan. Undersøgelsen bekræftede, at systematiske overskud var store og systematiske. Resultatet blev at man ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).

Man bibeholdt imidlertid en ”kattelem” i reglerne, således at kreative administratorer fortsat kunne gemme store overskud væk. Man bestemte at administratorerne kunne bruge en del af det årlige overskud til at ”afvikle underfinansiering”. Derved undgik man, at der hobede sig penge op på resultatkontoen (Konto 407).

Resultatet er, at det beløb der står på konto 407 kun viser noget af overskuddet. I nogle boligorganisationer er det kun halvdelen som bliver bogført på resultatkontoen. Resten forsvinder, idet de bliver brugt til ekstraordinære afdrag på de lån af egne midler, som de fleste afdelinger gør brug af.

 

Et fiktivt eksempel

En mindre afdeling på 100 boliger har opsparede henlæggelser på feks. 5 mio kroner. Der vedtages på budgetmødet i 2015 at opføre en ny lejeplads, og heraf har man brug for 500.000 til etablering. I stedet for at gå ud og låne disse penge i en bank, beslutter beboerne, at man vil låne af sine egne henlæggelser. Pengene skal betales tilbage over 10 år med 50.000 hvert år.

Udgiften på 50.000 lægges ind i budgettet for 2016. Derved forøges den årlige husleje med 500 kr pr bolig. Ligesom i mange andre afdelinger, har bestyrelsen ikke ret meget forstand på budgettering og overlader derfor dette til boligselskabets forretningsfører. Hen får i praksis frie hænder til at udforme budgettet. Forretningsføreren kan godt lide at gå med livrem og seler, når det gælder økonomi og beslutter sig til at skønne højt på udgifterne, således at man er nødt til at sætte lejen mere op, end det egentlig var nødvendigt.

Da regnskabet kommer for 2017 er der er overskud på 200.000 kr. Dem beslutter regnskabsføreren at bogføre på konto 140.1 Afvikling af underfinansiering.

Derved undgår han at overføre dem til konto 407 resultatkontoen, hvilket ville have betydet at pengene i 2019-21 skulle være ført tilbage til lejerne.

Der er ingen, der lægger mærke til det. Regnskabet fremlægges til godkendelse på et afdelingsmøde, men ingen spørger hvorfor, der er så stort et overskud. Der er heller ingen, der spørger om hvad det er for en ”underfinansiering” afdelingen har haft. Ingen har lyst til at vise deres uvidenhed, så regnskabet godkendes enstemmigt.

I realiteten er der ingen underfinansiering. Investeringen på de 500.000 kr er jo fuldt finansieret gennem lån af egne midler.

Men resultatet af denne bogføringsfinte er, at lige netop de beboere, der bor i afdelingen i 2017 kommer til at betale halvdelen af legepladsen, nemlig de 50.000, der optræder i budgettet, plus de 200.000 som var i overskud. Deres reele betaling til den nye lejeplads blev ikke – som lejerne troede – 500 kr, men 2.500 kr.

 

Ingen katastrofe, men …

Bevares! Lejerne i 2017 tager vel ingen skade af at betale for meget i husleje. Det dør man ikke af. Men måske begynder man at tvivle lidt på beboerdemokratiet.

Og læren er, at man skal regne det hele med, når man stiller sig spørgsmålet: Hvor stort er overskuddet i min afdeling?

Læs næste artikel om Køge almennyttige Boligselskab

Højesteret stoppede urimelig aftale om affaldsbortskaffelse

En fynsk udlejer forsøgte at få lejerne til at skrive under på et tillæg til deres lejekontrakter. Tillægget pålagde lejerne at få udført affaldsbortskaffelse (renovation) ved en direkte aftale med Odense Kommune. Denne aftale blev tilsidesat som ugyldig.

Af Jakob Lindberg

Højesteret bestemte i 2009, at det var ulovligt for en udlejer at opkræve betaling for renovation ved siden af huslejen.

Dette har medført flere forsøg fra udlejernes side på at finde andre måder, hvorpå man kan overvælte udgifterne til renovation på lejerne.

Lejerne i Bellingelunden i Odense fik dette at mærke i 2016.

Bellingelunden er en rækkehusbebygelse opført omkring år 2000. Lejen ligger i den høje ende. For eksempel betalte lejerne pr. 1. januar 2016  6.050 kr månedligt for en lejlighed på 82 kvadratmeter. Dette svarer til 967 kr pr kvadratmeter om året.

Lejerne havde i mange år foruden huslejen betalt et beløb til ”fællesudgifter”, som hovedsageligt dækkede renovation. Dette beløb bortfaldt i 2015, fordi nogle lejere havde klaget til huslejenævnet. Huslejenævnet gav lejerne medhold med henvisning til Højesterets dom fra 2009.

 

Tillæg til lejekontrakten

I stedet udsendte udlejer et tillæg til lejekontrakten, hvorefter lejerne skulle godkende, at udgiften til renovation ville blive opkrævet hos hver enkelt lejer af Odense Kommune. Samtidig skulle lejerne skrive under på en såkaldt trappelejeklausul, som betød at lejen hvert år den 1. januar blev forhøjet med 100 kr pr måned.

For en lejlighed på 82 m2 ville lejeforhøjelsen betyde, at lejen den 1. januar 2021 kom op på 7.100 kr om måneden – eller 1.039 kr pr kvadratmeter.

 

Huslejenævnet

Huslejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet i Odense, som i april 2017 gav lejerne medhold og bestemte, at udlejer skulle tilbagebetale de opkrævede beløb

Udlejer ankede denne sag til boligretten med påstand om at lejerne skulle anerkende, at de var forpligtet til at betale for renovation direkte til Odense Kommune, og at trappelejeforhøjelsen var gyldig

Følte sig tvunget

Under boligretssagen kom det frem, at 6 ud af de 50 lejere ikke havde underskrevet lejetillægget og derfor ikke havde betalt trappelejeforhøjelsen.

Flere af de lejere, der havde skrevet under, troede at de var tvunget til det.

Da beboerne fandt ud af, at nogen havde skrevet under, og andre ikke havde skrevet under, blev de vrede over lejestigningen og over, at de skulle betale for renovation. En pensionist på 73 år, som afgav vidneforklaring, sagde at hun efterfølgende havde talt med en anden beboer om sagen.Vedkommende havde sagt, at der ikke måtte opkræves særskilt betaling for renovation. Hun mente heller ikke, at de har fået noget til gengæld for lejestigningen.

Flere vidner forklarede, at de troede, at lejemålet måske ville blive opsagt, hvis de ikke skrev under.

Boligretssagen endte med at begge parter fik ret i hver deres påstand.

I spørgsmålet om hvorvidt trappelejeklausulen var gyldig fik udlejer medhold. 2 dommere fandt at lejerne var bundet af det lejetillæg, de havde skrevet under på. 1 dommer mente , at lejerne ikke var bundet af deres underskrift, der var afgivet under forkerte forudsætninger, nemlig at alle lejere ville få huslejeforhøjelsen.

I spørgsmålet om hvorvidt en udlejer ved en aftale med en lejer kan overvælte udgiften til renovation til lejeren, fik lejerne ret. Udgiften til renovation er en driftsudgift og efter højesterets praksis, skal denne udgift være en del af huslejen. Det er i den forbindele ligegyldigt, om parterne har aftalt, at lejerne skal betale et særskilt renovationsbidrag til udlejeren, eller at de har aftalt, at lejerne skal betale direkte til kommunen. I begge tilfælde er aftalen ugyldig.

 

Landsret og Højesteret

Begge parter ankede nu sagen til Østre Landsret, som frikendte lejerne i spørgsmålet om trappelejeklausulen.

På grund af den usædvanlige karakter, fik parterne tilladelse til at få prøvet sagen ved Højesteret.

Højesterets tog stilling til, om tillægget til lejekontrakten var i overensstemmelse med Aftalelovens § 36, stk. 1, som lyder således:

En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.

I folkemunde kaldet denne paragraf ofte for ”tåbeparagraffen”, fordi den gør det muligt for en domstol at annullere en aftale, der er urimelig og ufordelagtig for den ene part. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis denne part ikke var klar over, hvad hen skrev under på.

Højesteret lagde i denne sag vægt på det følgebrev, som lejerne havde modtaget sammen med tillægget til lejekontrakten. I dette brev signalerede udlejer, at der var tale om nogle vilkår, der skulle gælde fremover. Det fremgik ikke, at lejernes bestående rettigheder ikke ville blive berørt, hvis de ikke skrev under. Følgebrevet og tillægget var formuleret sådan, at lejerne måtte få  det indtryk, at de havde pligt til at skrive under på det.

Desuden lagde højesteret vægt på, at tillægget var overvejende til fordel for udlejer. Trappelejeforhøjelserne var en stor byrde for lejerne. Den eneste fordel for lejerne var, at pligten til at betale fællesudgifter bortfaldt. Denne fordel vurderede Højesteret som ”særdeles begrænset”. Dette skyldtes at den største del af disse fællesudgifter – renovationen  – ville lejerne stadig komme til at betale direkte til Odense Kommune.

På den baggrund fandt Højesteret, at lejerne ikke var forpligtet af deres underskrift på tillæggene til lejekontrakterne. Lejerne skulle derfor ikke betale de trappelejeforhøjelser, som fremgik af tillæggene.

 

Ikke aftalefrihed ved betaling for renovation

Højesteret skød også et af udlejers vigtige argumenter ned. Udlejers advokat havde fremført, at det var lovligt at aftale, at pligten til at sørge for renovation overgik fra udlejer til lejer.

Efter lejelovens § 19 er det udlejer, der har pligten til renholdelse. Men i § 24 fremgår det, at lejer og udlejer har frihed til at aftale at renholdelsespligten overgår til lejeren. Da renovation er en del af renholdelsen, påstod udlejeren, at det var lovligt at aftale at lejer overtog denne pligt ved at betale for renovation direkte til kommunen.

Dette argument godtog Højesteret ikke. Der var ikke tale om at pligten til renovation overgik fra udlejer til lejer. Efter Miljøbeskyttelsesloven er det nemlig kommunen, der har pligten til at sørge for renovation og hverken udlejer eller lejer.

Når der i tillægget til lejekontrakten stod at lejerne skulle betale for renovation direkte til kommunen var der derfor ikke tale om at renholdelsespligten overgik til lejeren, men kun om at betalingspligten overgik til lejeren. Aftalen i tillæggene var dermed ikke omfattet af aftalefriheden i § 24.

Højesteret bestemte derfor, at lejerne ikke skulle betale for renovation direkte til Kommunen.

 

Kilde: Højesterets dom afsagt onsdag den 11. november 2020.

Lejerne var i Højsteret repræsenteret af advokat Annette Petersen.

Hvad sagde Højesteret om betaling ved siden af huslejen?

I 2009 afsagde Højesteret en principiel dom opkrævning af vandbidrag ved siden af huslejen. Konklusion: En sådan opkrævning er kun lovlig, hvis der er individuelle målere i alle lejligheder i ejendommen

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

Dommen fik stor betydning fordi titusinder af lejere uden at vide det betaler for vand, selv om de ikke har pligt til det.

Sagen drejede sig om en lejer, der havde skrevet under på en lejekontrakt hvorefter han skulle betale for vandforbrug ved siden af huslejen. Ifølge lejekontrakten skulle hele ejendommens vandforbrug fordeles på de enkelte lejemål efter m2.

Sagen som startede ved huslejenævnet i Sønderborg, hvor udlejeren blev dømt til at tilbagebetale de opkrævede bidrag til vand. Udlejer ankede først til Boligretten og derefter til Vestre Landsret, som også gav lejer medhold. Udlejer fik tilladelse til at få sagen prøvet ved Højesteret, som endeligt afgjorde sagen til lejers fordel.

Præmisserne i Højesterets dom

Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. I og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen.

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1.

Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

 

Kilde:

Højesterets dom af 30 juni 2009. Refereret i Tidsskrift for Bygge og Boligret (TBB2009.631H)