Tag-arkiv: For høj husleje

Lejen nedsat med 1.000 kr pr måned

Bornholmsk lejer klagede over huslejen og fik tilbagebetaling et år tilbage i tiden

Af Jakob Lindberg

En lejer flyttede den 1. januar 2020 ind i en ejendom i Rønne fra 1877. På det tidspunkt var ejendommen ejet af et konkursbo, og forholdene bar præg heraf. Vedligeholdelsen og pasningen af gården var blevet forsømt i længere tid.

Lejeren meldte sig ind i Køge Lejerforening for at få bistand, fordi hun helst ville flytte.

Lejen var for høj

Lejerforeningens sagsbehandler vurderede, at lejen på 5.400 kr om måneden var for høj.  Der var dermed basis for at lejen kunne blive nedsat af huslejenævnet på Bornholm.

Ejendommen var et såkaldt småhus, dvs. en ejendom med færre end 7 boliglejemål og lejen skulle derfor fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ifølge denne bestemmelse skal huslejenævnet fastsætte lejen ved en sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Da næsten alle private udlejningsejendomme på Bornholm er småhuse, kan en sådan sammenligning ikke finde sted.

Derfor har huslejenævnet på Bornholm anvendt et undtagelsesbestemmelse i § 29 c. Man har gjort det til fast praksis, at beregne lejen ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Dette er den mest præcise og retfærdige måde at afgøre den slags sager på.

Hvad er et skyggebudget

Ved at bruge et skyggebudget beregner man lejen som om småhusejendommen var en større ejendom. Det gjorde huslejenævnet og nåede frem til følgende resultat.

Afkast 39.425
Skatter og afgifter 32.880 (Grundskyld, dagrenovation, skorstensfejning mm.)
Driftsudgifter   95.945 (Vicevært, fælles el., forsikr., administration mm.)
I alt 168.250
I alt pr m2 (575) 293 (168.250:575)
Tillæg for vedligehold pr m2 149
Tillæg for forbedringer pr m2 176
618
Oprundet pr m2 625
Lejers lejlighed, m2 85
Årlig leje i kr. 53.125 (625*85)
Leje pr måned 4.427
Aftalt leje 5.400
Nedsættelse pr måned 973

 

Huslejenævnet valgte derpå at runde lidt op til udlejers fordel, således at den årlige leje pr m2 blev fastsat til 625 kr

Lejerens lejlighed var 85 m2 blev den årlige leje 53.125 kr svarende til 4.427 kr pr måned. Lejer fik dermed 973 kr retur i 12 måneder.

Afkast

Den øverste post i skyggebudgettet er ”afkast”. Det er det beløb udlejer må tjene uden at røre en finger. Man kan også kalde det ”profit”. Da man i sin tid lavede reglerne for den omkostningsbestemte leje, besluttede folketinget, at afkastet skulle beregnes som 7 % af ejendommens værdi. 7 % var den gængse obligationsrente den gang, så afkastet af en ejendom, der var 500.000 kr værd, skulle svare til at man havde obligationer for 500.000 kr.

I årenes løb er værdien af ejendommen steget meget. En ejendom, der i 1973 var 500.000 kr være, ville i dag koste 10 mio. Men den udlejer, der har ejendommen, kan stadig kun beregne sig et afkast på 7 % af 500.000 svarende til 35.000 kr.

Det var med vilje, at folketinget begrænsede udlejernes afkast på denne måde. Man ville undgå, at stigningerne i priserne på fast ejendom steg for meget, fordi dette ville føre til inflation.

Lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft

Hvis en lejer efter at have boet i lejligheden finder ud af, at den er for dyr, har hun ret til at få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft. Man skal dog indbringe sagen for huslejenævnet senest 12 måneder efter, at man har overtaget lejligheden. Hvis man først klager efter 12 måneder og 1 dag, gælder lejenedsættelsen først fra næste månedsskifte.

Grunden til, at man har indført denne fortrydelsesret skyldes, at det er svært at bedømme en lejligheds kvalitet, inden man har prøvet at bo i den. Som lejer skal man huske på, at man som regel er bundet til at betale leje i tre måneder, hvis man opsiger lejligheden og finder noget andet, man kan flytte ind i straks.

Derfor er det vigtigt, at man benytter sig af retten til at få lejen sat ned. Ofte ende det med, at man bliver mere tilfreds med lejligheden, hvis er er det rette forhold mellem kvaliteten og huslejens størrelse

Gå derfor altid til din lokale lejerforening, hvis du er utilfreds med huslejen.

 

 

Ordbog

Reguleret kommune: Kommune, hvor kommunalbestyrelsen har vedtaget, at boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse skal være gældende

Småhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med færre end 7 lejemål

Storhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med mindst 7 lejemål

Markedsleje: Den maksimale leje en udlejer kan genudleje en ledig lejlighed til

Det lejedes værdi: Den almindeligt gældende leje i et bestemt kvarter, som kan dokumenteres ved hjælp af lejekontrakter indgået før tidspunktet for udlejning af den omtvistede lejlighed

Budgetleje: Den leje, der kan beregnes ud fra reglerne i boligreguleringslovens § 7-9. Består af afkast plus driftsomkostninger og afsætning til vedligeholdelse

Omkostningsbestemt leje: Den leje, der skal beregnes, når en lejlighed skal genudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Er lig med budgetlejen plus et beregnet tillæg som følge af forbedringer

Balanceleje: Begrebet bruges kun ved lejefastsættelse i alment byggeri. Svarer til den omkostningsbestemte leje i privat udlejningsbyggeri. Afkastet er dog erstattet af bidrag til landsbyggefonden og dispositionsfonden og flere udgiftstyper kan indgå i lejen.

Huslejestigninger i småhuse

Lejernes manglende kendskab til lejelovgivningen medfører, at mange lejere i småhuse betaler for meget i husleje

Af Jakob Lindberg

I 1995 vedtog folketinget – efter forslag fra Socialdemokratiet – endnu en af de utallige lappeløsninger på boligreguleringsloven, som har præget den private udlejningssektor i de sidste 50 år.

Huslejestigninger i småhuse

Der blev lavet en særlig bestemmelse i boligreguleringsloven om beregning af huslejestigninger i de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom med færre end 7 lejemål, som er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. Ejendomme med 7 lejemål og derover kalder jeg herefter for storhuse.

Ordbog: Læs her om de vigtigste begreber for privat udlejning: https://www.dklf.dk/artikler/ordbog/

For at lette de små udlejeres arbejde med at varsle huslejestigninger i småhusene bestemte folketinget, at varslingsreglerne i lejeloven skulle gælde i stedet for de mere komplicerede regler i boligreguleringsloven.

Det var ikke hensigten, at småhusene skulle have et højere lejeniveau end de omkostningsbestemte lejemål i storhusene. Derfor bestemte folketinget, at sammenligningslejemålene skulle være storhusene, hvor lejen var ansat som budgetleje.

Det viste sig, at lovændringen i praksis var overflødig. Det skyldes, at udlejerne i småhusene kun sjældent varsler huslejeforhøjelse. Det er meget nemmere at fastsætte en meget høj husleje, når lejekontrakten indgås.  På grund af boligknapheden skriver de fleste lejere under på udlejers krav. Kun meget få lejere er klar over, at de kan få huslejen sat ned, hvis den er for høj. I praksis er der markedsleje ved genudlejning af lejlighederne i småhuse.

I mange tilfælde flytter lejeren igen efter få år. Det giver udlejeren mulighed for endnu engang at forhøje lejen for den nye lejer. Der er ikke behov for at varsle huslejestigning.

Den vigtigste – og for lejerne mest skadelige – virkning af denne forenkling var, at udlejeren ikke havde nogen pligt til at følge boligreguleringsloven bestemmelser om omkostningsbestemt leje, nå en lejlighed i et småhus skulle genudlejes. Udlejer kunne frit fastsætte huslejen efter det lejedes værdi.

Det lejedes værdi ved genudlejning

I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder, er det lejedes værdi lig med den leje, der er almindelig i det pågældende kvarter. Det vil sige for en lejlighed af samme art og kvalitet. Ideelt set skal den lovlydige udlejer indhente oplysninger om huslejen i eksisterende lejemål i kvarteret eller kommunen og derudfra beslutte sig til, hvad lejen skal være i den lejlighed hen gerne vil udleje.

Det er der ingen udlejere der gør.  De bruger markedsleje. De kigger på hvad lejen er i boligannoncerne. Så lægger de lidt oveni og håber på at nogen bider på krogen.

Med ved vedtagelsen af småhusreglerne, bestemte folketinget, at det lejedes værdi kun skulle det lejeniveau, der gjaldt i storhuse i det pågældende kvarter, dvs. lejligheder hvor der var omkostningsbestemt husleje.

Omkostningsbestemt husleje

Konsekvensen af lovændringen er tydelig, hvis vi ser på ejendomme, der er udstykket i ejerlejligheder for her findes der både lejligheder i storhuse og småhuse i samme ejendom. Storhuset er de lejligheder, der ejes af den oprindelige udlejer, men som stadig ikke er solgt enkeltvis.  Storhuset kaldes sædvanligvis ”restejendommen”.

Alle de solgte ejerlejligheder vil som regel have status af småhuse, fordi de ejes af hver sin ejer.

Hvis ejerlejlighederne er udstykket fra en udlejningsejendom, som i 1995 havde 7 eller flere lejligheder, så er det lejedes værdi lig med den omkostningsbestemte leje i de lejligheder der stadig er lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Et eksempel

En ejendom i Køge blev opført af en fond i begyndelsen af 1960-erne. I 1995 lå den omkostningsbestemte leje på ca 400 kr pr m2 årligt. Det vil sige at en lejlighed på 80 m2 kostede ca. 2.700 kr pr måned. I 2022 er lejen kommet op på 521 kr pr m2, hvilket betyder, at den månedlige leje for 80 m bliver 3.470 kr. Mange af lejerne har boet der siden ejendommen blev opført, og de betaler stadig omkostningsbestemt husleje.

Lejlighederne blev fra starten udstykket som ejelejligheder og blev gradvis solgt og købt af enkeltpersoner. Nogle af de nye ejere boede der i en periode, men flyttede igen. Deres ejerlejlighed blev genudlejet, men da ejerne ikke kendte noget til lejelovgivningen, lejede de ejerlejlighederne ud til markedslejen – det vil sige det højeste beløb en boligløs person er rede til at betale.

I Køge er markedslejen for en lejlighed på 80 m2 i denne ejendom i dag ca. 8.000 kr om måneden. Det svarer til 1.200 kr pr. m2 om året

Huslejenedsættelse

Hvis man som lejer har været nødt til at skrive under på en lejekontrakt til den pris, har man mulighed for at få lejen sat ned ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet skal så fastsætte lejen ved en sammenligning med de ca. 30 lejere, der bor i ”restejendommen”.  Restejendommen er de lejligheder, der ikke er blevet solgt som ejerlejligheder. Deres leje er også steget efter reglerne i boligreguleringloven, og nogen af dem er forbedret af de udlejere, der gennem årene har ejet restejendommen. Men selv for de forbedrede lejemål gælder, at den årlige leje sjældent overstiger 600 kr pr. m2. Det svarer til 4.000 kr om måneden, altså kun halvdelen af markedslejen.

 Andre småhuse

Men hvad så, hvis man bor til leje i et småhus, hvor der f.eks. er 5 lejligheder til beboelse og hvor der aldrig har været beregnet omkostningsbestemt leje? Hvordan skal huslejenævnet så fastsætte lejen?

Her skal huslejenævnet vurdere hvad lejen er i alle de ejendomme, som nævnet kender til. Men det skal være ejendomme, hvor der stadig er omkostningsbestemt leje. Ud af denne gruppe af sammenligningslejemål, skal nævnet vælge de ejendomme, der mest ligner ejendommen, hvor klagerens lejemål ligger.

Erfaringerne fra Køge viser, at den omkostningsbestemte husleje sjældent overstiger 700 kr pr. m2 om året svarende til 4.667 kr om måneden for 80 m2. Hvis der er foretaget omfattende forbedringer kan lejen komme op på 900 kr pr.m2 om året svarende til 6.000 kr om måneden

NB: Ovenstående eksempler drejer sig om lejligheder i ejendomme der er taget i brug før 31 december 1963. I næste nummer af bladet vil jeg skrive om ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1964.

 

 

 

 

Gennemgribende moderniserede lejemål

De gennemgribende moderniseringer af lejligheder i den gamle boligmasse i storbyerne har fået lejen til at eksplodere.

 

Af Jakob Lindberg

Siden  1. januar 1996 har det været muligt for udlejere at fravige den omkostningsbestemte husleje i ældre lejligheder, der er blevet gennemgribende moderniseret. Hovedreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 er, at lejen skal fastsættes efter reglerne i § 7-9 i samme lov. Udlejeren kan så lægge et forbedringstillæg oveni, som skal beregnes konkret.

I mange ejendomme der er opført før 1960 ligger afkast, skatter og driftsomkostninger tilsammen på ca. 300 kr pr. m2. Dertil skal lægge hensættelser til vedligeholdelse som ofte ligger mellem 150 og 200 kr pr m2 beregnet ud fra de takster der gælder i 2022.

Så er vi oppe på max 500 kr pr m2 om året. Det kaldes ofte budgetlejen. Hvis lejligheden er på 80 m2, bliver dette 40.000 kr om året .

 

Forbedringer

Der er ofte lavet en del forbedringer i årenes løb, f.eks. isoleringsarbejder, etablering af termoruder, moderniseringer af badeværelser og køkkener. Med forbedringer menes, at lejligheden har fået en højere brugsværdi, eller er blevet mere energibesparende. Disse forbedringer kan omregnes til et forbedringstillæg.

Lad os sige, at der i årenes løb er brugt 300.000 kr på forbedringsarbejder og at afkastprocenten (lig med ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån) har været 10 % i gennemsnit. I dette tilfælde må udlejeren lægge 10 % af 300.000 til den årlige leje = 30.000 kr

Når forbedringerne lægges til budgetlejen bliver den samlede årlige leje for en lejlighed på 80 m2: 40.000+30.000 = 70.000 kr eller 5.833 kr om måneden

I København inklusive forstadskommunerne ligger markedslejen for en 80 meters lejlighed meget ofte på mere end 15.000 kr om måneden. Udlejerne har derfor i årevis agiteret for at afskaffe den omkostningsbestemte leje og i stedet indføre fri huslejefastsættelse. Det har de dog ikke fået medhold i på Christiansborg

 

Gennemgribende moderniserede lejemål

Men med lovændringen i 1996 fik udlejerne lov til at fravige boligreguleringslovens regler om budgetleje, hvis en lejlighed var blevet ”gennemgribende” moderniseret. Disse lejligheder kaldes også 5-2-lejemål, fordi reglerne om lejefastsættelse står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2

En gennemgribende moderniseret lejlighed er en bolig, der i forbindelse med genudlejning er blevet forbedret for et minimumsbeløb, der i 2021 lå på 2.280 kr. pr kvadratmeter. Eller 260.738 kr pr lejemål

5-2-lejemålene har været en katastrofe for lejerne i de store byer, København, Aarhus og Odense. De er blevet så dyre, at det er umuligt for selv folk med pæne mellemindkomster – f.eks. skolelærere, politibetjente og sygeplejersker – at betale huslejen.

Når en lejer flytter ud af en lejlighed der tidligere er blevet gennemgribende moderniseret, kan udlejeren genudleje lejligheden til det lejedes værdi på genudlejningstidspunktet.

 

Et fiktivt men realistisk eksempel

En lejlighed på Østerbro i København blev i 2004-6 gennemgribende moderniseret, da den tidligere lejer flyttede. På det tidspunkt kostede en lejlighed på 60 m2 med omkostningsbestemt husleje 3.000 om måneden. Det svarede til 600 kr pr m2 om året.

Ved at bruge 130.000 kr på at modernisere lejligheden kunne udlejer genudleje lejligheden til f.eks. 900 kr pr m2 om åretsom var det lejedes værdi på det tidspunkt. Den månedlige leje kunne derfor lejes ud til 4.500 kr, hvor den før kun kostede 3.000 kr.

De 130.000 kr ville derfor blive tjent hjem efter 7 år og 3 måneder og derefter ville huslejestigningen gå ubeskåret i udlejers lomme. Men ikke nok med det. I 2021 flyttede lejeren, og nu kunne den samme lejlighed på ny udlejes til det lejedes værdi, selv om den gennemgribende forbedring var 15 år gammel. Det lejedes værdi var nu – efter praksis i huslejenævnet steget til ca 1.400 kr pr. m2 – svarende til 7.000 kr om måneden . Nu fik udlejeren en ekstragevinst på 2.500 kr hver måned oven i de 1.500 kr han i forvejen havde fået – uden at bruge 1 krone mere på forbedring.

Nu godkender huslejenævnet og ankenævnet i København et lejeniveau på 1.500 kr pr m2 årligt. Meget ofte bliver disse lejligheder dog udlejet til 2.000 kr pr kvadratmeter årligt, hvilket betyder at en almindelig 3-værelses på 80 m2 lejlighed i København bliver udlejet til over 13.000 kr om måneden. Hvis den samme lejlighed – med de samme forbedringer – blev udlejet efter § 5, stk. 1 i boligreguleringsloven ville den koste under 5.333 kr om måneden. (Se eksemplet ovenfor)

 

Blackstone

§ 5, stk. 2 er blevet en betændt polyp i boligreguleringsloven. For at redde det københavnske boligmarked fra at blive et reservat for rige mennesker lavede folketinget i 2020 det såkaldte blackstone-indgreb opkaldt efter den amerikanske kapitalfond Blackstone, der i de sidste 10 år har etableret sig i Danmark. De er nu er blevet så upopulære, at de har skiftet navn til Kereby.

Folketinget skærpede kravene til de gennemgribende moderniserede lejemål. F.eks. bestemte man, at det kun var lejligheder i energiklasse D eller højere, der kunne anerkendes som gennemgribende forbedrede lejemål. Virkningerne af dette lovindgreb har foreløbig ikke haft nogen dæmpende effekt på huslejestigningerne i den gamle boligmasse.

Blackstone indgrebet var et velment forsøg på at begrænse huslejestigningerne, men desværre utilstrækkeligt. De høje huslejer ved genudlejning fortsætter, fordi uligheden i indkomster og formuer er blevet så høje i Danmark.

 

Gælder kun i større ejendomme

Én ting har ærget udlejerne: at § 5, stk. 2 kun gælder for lejligheder i større ejendomme med mindst 7 beboelseslejligheder. For lejlighederne i småhusene (6 beboelseslejligheder og derunder) er der efter boligreguleringsloven ikke mulighed for at lave gennemgribende forbedringer og dermed hive dem helt ud af boligreguleringslovens regler.

Udlejerne er forståeligt nok interesserede i, at lovgivningen tillader så høje huslejer som muligt. Derfor var det et stort scoop for udlejerne, at de i 1995 fik Socialdemokraterne med på at indføre § 5, stk. 2

Men i småhusene gælder denne bestemmelse ikke. Det skyldes, at der i boligreguleringslovens § 29 c står, at lejen i småhuse skal sammenlignes med tilsvarende ejendomme, hvor lejen er reguleret efter § 7. I § 7 står der, at udlejer kun kan forhøje lejen, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. Disse formuleringer hentyder helt klart til den omkostningsbestemte leje. De gennemgribende moderniserede lejligheder er ikke begrænset af hverken de nødvendige driftsudgifter eller af reglerne om afkast af ejendommens værdi. Derfor kan lejen i småhuse heller ikke fastsættes ved sammenligning med lejen i gennemgribende moderniserede lejligheder.

Dette synspunkt er også blevet fulgt i de retssager, hvor udlejernes advokater har forsøgt at få anerkendt meget høje huslejer i et småhus ved at sammenligne lejen i en småhuslejlighed med lejen i en gennemgribende forbedret lejlighed.

 

Usikkerhed

Ved forliget mellem lejer- og udlejerorganisationerne har det været en grundregel, at der ikke skulle laves ændringer, der ændrede ved gældende retspraksis. Denne grundregel har boligministeriets embedsmænd stort set overholdt ved den lovtekniske sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Men der er en vigtig undtagelse: I lovbemærkningerne til reglerne om småhuse har udlejernes lobbyister haft held til at få indføjet en bemærkning, der sår tvivl om hvad retspraksis er.

Læs mere i artiklen. En giftig manipulation

 

 

 

 

 

 

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

En stædig kamp mod forringelse af lejevilkår

En almen boligafdeling på Samsø kom på tvangsauktion og blev købt af en godsejer. De fleste lejere fik deres vilkår forringet og huslejen steg. Kun Rolf Nielsen protesterede. Læs om hans kamp og om myndighedernes svigt

Af Jakob Lindberg
Skoleparken i Brundby

Rolf Nielsen bosatte sig for ca 16 år side på Samsø efter at have solgt sit IT-firma. Han flyttede i 2005 ind en tidligere skole i Brundby. Dengang var udlejer Samsø Ældreboligselskab, som var en almen boligorganisation. Ejendommen består af 23 lejligheder. Skolen havde tidligere fungeret som flygtningecenter, og for at undgå at skolen igen skulle fungere som flygtningecenter, blev den ombygget til lejligheder.

Han var selv formand for den afdeling i Samsø Ældreboligselskab, som hans lejemål var en del af, og formand for hele boligorganisationen, som bestod af 3 afdelinger.

Samsø Kommune var tilsynsførende, og der var fra starten problemer med byggesjusk. Af forskellige årsager var lejlighederne svære at udleje, og i lang tid var alene halvdelen af lejemålene udlejet. Som følge heraf var driften forbundet med underskud.

Tvangsauktionen

Der blev forsøgt en finansiering via Landsbyggefonden, men man måtte give op. Da kreditforeningen ikke fik sine penge, endte det med, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion, og selskabet gik konkurs.

Ved tvangsauktionen i 2013 blev det anført i det skriftlige materiale, at ejendommen var delvist udlejet i henhold til lov om leje af almene boliger, og at auktionskøber var forpligtet til at respektere lejernes rettigheder i forhold til de lejeaftaler, der var indgået.

Rolf Nielsen var interesseret i, at en eventuel køber skulle overholde lejernes rettigheder i henhold til almenlejeloven, og i fogedretten forsikrede dommeren ham om, at lejerne ikke ville blive stillet ringere som følge af tvangsauktionen.

Nej til ny kontrakt

Den nye udlejer – en godsejer fra Samsø – havde ikke samme syn på sagen som Rolf Nielsen. Han ville have frie hænder til at hæve lejen på længere sigt. Derfor tilbød han lejerne en engangs-nedsættelse af lejen, hvis de skrev under på en ny lejekontrakt, der ikke var omfattet af almenlejeloven. Som den eneste lejer takkede Rolf Nielsen nej hertil.

Lejeforhøjelse for stigende skatter

Lejeren modtog i 2020 en varsling om huslejestigning, der var begrundet i en stigning i renovationsafgiften til Samsø Kommune. Han gjorde  indsigelse, hvorefter udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet.

Huslejenævnet afgjorde sagen ud fra reglerne i den private lejelov, som giver en udlejer ret til at varsle huslejestigning, hvis der sker stigning i den kommunale ejendomsskatter eller afgifter. Nævnets afgørelse var pragmatisk. Der var ikke nogen uenighed mellem lejer og udlejer om at renovationsafgiften var steget.  Nævnet bestemte derfor, at Rolf Nielsen skulle betale det samme beløb, som udlejer havde krævet af de øvrige lejere, 875 kr årligt.

Nævnet tilsidesatte udlejers krav om, at han skulle betale 1.022 kr årligt.


Retten i Århus

Boligretten

I forbindelse med sagen havde lejeren søgt aktindsigt og bedt Samsø Kommune oplyse, om der er sket en kommunal godkendelse af overdragelsen af ejendommen. Han havde fulgt meget med i kommunens gøren og laden, og han havde aldrig hørt om, at kommunen skulle have godkendt overdragelsen af ejendommen til den nye udlejer. En juridisk konsulent fra Samsø Kommune har da også bekræftet, at der ikke foreligger nogen skriftlig godkendelse.

Ifølge § 27 i almenboligloven skal salg af en almen ejendom godkendes af både kommunalbestyrelsen og boligministeren i forbindelse med tinglysningen. Hvis disse godkendelser ikke foreligger, skal den dommer, der godkender tinglysningen, give sælgeren af ejendommen en frist for at fremskaffe disse godkendelser. Bestemmelserne i § 27 var ikke overholdt og salget var dermed sket i strid med loven.

Forud for salget var Samsø Ældreboligselskabs bestyrelse blevet sat under midlertidig administration. Dermed var almenboliglovens bestemmelser om respekt for beboerdemokratiet også sat ud af kraft. I denne situation så tinglysningsdommeren bort fra, at § 27 ikke var overholdt.

Lejers advokat

I boligretten pegede lejers advokat på, at der aldrig var sket nogen godkendelse af salget fra Samsø kommunes side. Derfor var lejeforhøjelsen ugyldig. Da Rolf Nielsen ikke havde skrevet under på en ny lejekontrakt, skulle sagen afgøres ud fra principperne i almenlejeloven og almenboligloven. Dette medførte, at udlejeren kun kunne forhøje lejen, hvis han kunne godtgøre, at han havde fulgt reglerne og almenlejelovens, kapitel 3 og princippet om balanceleje.

Balancelejeprincippet siger, at en indtægterne i en almen afdeling skal svare til udgifterne, herunder opsparing til fremtidig vedligeholdelse mm. Balancelejeprincippet tillader ikke af der opkræves overskud.

I praksis ville dette være umuligt for den nuværende udlejer at hæve lejen, og konsekvensen ville være, at Rolf Nielsens leje blev fastlåst i kroner og øre i resten af hans lejeperiode.

Udlejers synspunkt

Udlejers advokat indrømmede under boligrettens behandling af sagen, at der ved salg af en almen bebyggelse skal ske en godkendelse fra kommunens side efter reglen i almenboliglovens § 27. Advokaten kunne ikke dokumentere at dette faktisk var sket, men han påstod, at de måtte være sket, fordi det står i loven at det skal ske.

Konsekvensen af dette var, at når salget var godkendt efter § 27, så kunne udlejer med hjemmel i § 27 a bruge lejelovens regler til at gennemføre huslejestigninger

Dommen

Byretsdommer, Hanne Rokkjær Fløe godtog udlejerens argumentation og skrev:

Uanset der ikke foreligger en skriftlig godkendelse af ejendommens afhændelse jf. almenboliglovens § 27, stk. 1, 1. pkt., finder retten det godtgjort, at afhændelsen de facto er blevet godkendt, hvorefter lejeforholdet må anses for omfattet af lejeloven jf. almenboliglovens § 27 a.

Kommentar

Dommerens begrundelse rejser spørgsmålet: Hvad betyder det, ”at afhændelsen de facto er blevet godkendt”?. Enten er noget blevet godkendt eller også er det ikke godkendt. ”De fakto godkendt” er der ikke noget, der hedder. Hvis en handling er godkendt af en kommune, så skal der foreligge et dokument, der beviser det.

Hvis man overfører udlejeradvokatens argument til straffelovens område, ville det svare til at en forsvarsadvokat kom med følgende argument: at fordi tyveri af biler er forbudt, så måtte hans klient have købt den bil, han var tiltalt for at have stjålet – selv om den tiltalte ikke kunne bevise, at han havde betalt for bilen.

Rolf Nielsen har søgt om bevilling til at anke sagen til landsretten. Med alle de salg af almene boliger, der kommer til at foregå i de kommende år er det vigtigt, at almenboliglovens § 27 bliver overholdt. Denne bestemmelse udgør en beskyttelse af de lejere, der bliver ramt af salg til private investorer.

Kilde: Lejerne var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen ved advokatfuldmægtig Kasper Fuhr Christensen

Hvad kan lejerne gøre, hvis deres afdeling har for højt overskud?

Man kan på afdelingsmødet beslutte, at hele det opsamlede overskud skal indtægtsføres i førstkommende regnskabsår. Derved vil man i 2022 få en engangsnedsættelse af huslejen.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os tage eksemplet, Boligforening Lolland, afdeling Rudbjerg. Bebyggelsen er opført i 1981, hvor renteniveauet var meget højt, hvilket betød at huslejen også var høj efter lollandske forhold. Gennemsnitslejen var i 2018  knap 4.900 kr om måneden og gennemsnitsstørrelsen på lejlighederne var 63 m2

Afdelingen har været i gennem nogle turbulente år, hvor man havde svært ved at leje alle 53 lejligheder ud. Dette medførte at afdeling Rudbjerg i perioden 2014 til 2018 havde et underskud på ca. 3,18 mio kroner.  Selvom lejerne samtidig betalte af på de tidligere underskud, stod man ved udgangen af 2018, med et opsamlet underskud på 3,12. mio.

I 2019 ændrede man økonomien. Man fik reduceret antallet af lejligheder i afdelingen og dermed udgifterne. Samtidig blev lejen sat op til knap 6.000 kr pr måned hvilket bevirkede, at året endte med et overskud på 1,7 mio kr.

Den økonomiske kovending fortsatte i 2020, som endte med et overskud på 5,4 mio kr. Det betyder, at afdelingen nu har en overskudssaldo på 4,24 mio kr., mens man kun har sparet 1,16 mio kr op til fremtidig vedligeholdelse Budgettet for 2021 viser balance ved en husleje på knap 5.000 kr om måneden.

 

Reglerne for overskud

Ifølge almenboligloven skal et opsamlet overskud indtægtsføres over 1, 2 eller 3 år. Man kan ikke beslutte at strække perioden til f.eks. 5 år. Det kan ikke lade sig gøre at indtægtsføre overskuddet over 1 år, da lejen derved bliver negativ. I de to nedenstående eksempler har jeg forudsat, at det opsamlede overskud indtægtsføres over henholdsvis 2 eller 3 år

Da det er nødvendigt med ekstra henlæggelser til vedligeholdelse, har jeg i nedenstående eksempel indsat et beløb på 1 mio til dette formål, dvs. enten 500.000 eller 333.333 kr hvert år.

Den nødvendige lejeindtægt bliver i de to scenarier henholdsvis 329.611 kr og 759.666. Med 32 boliger svarer lejeindtægten til en månedlig husleje på henholdsvis 857 kr og 1.978 kr.

Efter 2-års perioden eller 3-års perioden er det opsamlede overskud brugt og lejene skal igen betale den samme husleje på ca. 5000 kr som i 2021.

 

BUDGET FOR 2022

Det opsamlede oveskud indtægtsføres over

 

UDGIFTER

2 år 3 år
Samlede udgifter i 2022 kan anslås til  – 2.700.000 -2.700.000
Ekstra henlæggelser (1 mio i alt) -500.000 -333.333
UDGIFTER I ALT -3.200.000 -3.003.333
 

INDTÆGTER

Overført fra det opsamlede overskud 2.120.389 1.493.667
Tilskud (Driftssikring) og renteindtægter 750.000 750.000
Nødvendig husleje til dækning af udgifterne 329.611 759.666
INDTÆGTER I ALT 3.200.000 3.003.333
Månedlig husleje 857 1.978

 

Hvordan gør man?

Når du får indkaldelsen til det afdelingsmøde hvor der skal vedtages budget for næste år, sender du et forslag til boligselskabet med følgende tekst.

“Jeg foreslår, at hele det opsamlede overskud fra sidste år (konto 407, Resultatkontoen) overføres som indtægt i det kommende år (konto 203.6, Overført fra opsamlet resultat)

Hvis forslaget bliver vedtaget, er boligselskabet nødt til at rette sig efter det. Hvis boligselskabets repræsentant påstår at det er ulovligt, så henviser du til denne bestemmelse:

Driftsbekendtgørelsen (BEK nr 70 af 26/01/2018)

§ 69, Stk. 3.

“Eventuelle underfinansieringer skal budgetteres afviklet over højst 10 år. Eventuelle indeståender på afdelingernes resultatkonto, jf. § 77, skal budgetteres afviklet over højst 3 år. Skønnes det påkrævet for boligernes videreførelse, kan en negativ saldo dog afvikles over højst 10 år. Eventuelle underskud ved en afdelings drift, der skyldes, at udbetaling af den endelige belåning i forbindelse med nybyggeri eller renovering som følge af overgang til digital tinglysning væsentligt overskrider byggeriets skæringsdag, kan dog budgetteres afviklet over højst 20 år.”

Massive overskud i Boligforeningen Lolland

Boligforeningen overholder ikke balancelejeprincippet

Af Jakob Lindberg

Boligforeningen Lolland er den største boligorganisation i Lolland kommune med ca. 1.200 lejemål fordelt på 34 afdelinger. På samme måde som i resten af kongeriget, har boligforeningen problemer med at overholde balancelejeprincippet.

Balancelejeprincippet siger, at en boligafdeling ikke må opkræve mere i husleje end det beløb, der skal til for at dække afdelingens løbende udgifter plus henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. Den eneste form for overskud, der må medregnes, er de lovpligtige bidrag til boligorganisationens dispositionsfond og arbejdskapital.

I forbindelse med Danmarks Lejerforenings undersøgelse af regnskabstallene fra 2018 har vi kategoriseret alle afdelinger i landet i tre grupper efter størrelsen af det opsamlede underskud:

Overskud af 1. grad (balanceleje) / Overskud af 2. grad / Overskud af 3. grad, samt Afdelinger med underskud

 

Overskud af 1. grad eller balanceleje

Undersøgelsen viste at 45,7 % af boligerne lå i afdelinger, der levede op til balancelejeprincippet. Det vil sige at afdelingerne havde et overskud af 1. grad (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig)

I Boligforeningen Lolland er det kun 6,6 % af boligerne, der lå i afdelinger, der lever op til balancelejeprincippet. Tallene for Boligforening Lolland stammer fra 2020.

 

Overskud af 2. grad

Kategorien overskud af 2. grad (5.000-14.999 kr/bolig) omfattede 38,7 % af boligerne på landsplan i 2018. I Boligforeningen Lolland lå 40,6 % af boligerne i denne kategori i 2020.

 

Overskud af 3. grad

Den største overtrædelse af balancelejeprincippet finder vi i den gruppe af afdelinger, der har et overskud af 3. grad, dvs. hvor det opsamlede overskud overstiger 14.999 kr pr bolig. På landsplan er omfattede denne gruppe afdelinger 5,4 % af boligerne (2018). I Boligforeningen Lolland lå 50,4 % af boligerne i denne kategori. (2020)

 

Afdelinger med underskud

Kategorien opsamlet underskud omfattede i 10,2 % af alle boligerne på landsplan (2018). I Boligforening Lolland var det kun 2,4 % af boligerne, der lå i afdelinger med opsamlet underskud (2020)

 

Opsamlet overskud fordelt efter størrelse

Tabellen viser den andel af boligerne i henholdsvis Boligforeningen Lolland  og Hele landet, som har overskud af forskellig størrelse. I Boligforeningen Lolland ligger langt flere af lejlighederne i afdelinger med et opsamlet overskud af 3. grad, dvs. mindst 15.000 kr pr bolig

Boligforeningen Lolland (2020)

%

Hele landet (2018)

%

Andelen af boliger der ligger i afdelinger med:
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 50,4 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 40,6 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b. 6,6 45,7
Boliger i afdelinger med underskud 2,4 10,2
Boligforeningen Lolland: 34 afdelinger med 1.199 boliger

Hele landet: 7.043 afdelinger med 574.044 boliger

100,0 100,0

 

Fire afdelinger med ekstremt opsamlet overskud

Diagrammet herunder viser, at der er meget stor forskel på afdelingerne i Boligforeningen Lolland med hensyn til størrelsen af det opsamlede overskud. Fire afdelinger skiller sig ud på den måde, at det opsamlede overskud er flere gange større end i de andre afdelinger.

Specielt i afdeling, Rudbjerg (Vestenskov – Langøparken – Dannemare – Jørgen C Pedersensvej) er det opsamlede overskud ekstremt stort, nemlig 132.524 kr pr bolig. Da det opsamlede overskud efter reglerne i loven skal indtægtsføres i afdelingens regnskab betyder det, at lejerne kan bo huslejefrit i mere end 1 år. Årsagen til at de fire afdelinger nu har et så højt overskud er begrundet i, at der i 2019 og 2020 var ekstraordinære indtægter. Indtægterne  skyldtes, at lejerne i de forudgående år havde betalt for meget i husleje. Når et sådant forhold  opdages, bliver rettelsen bogført i regnskabet som en ekstraordinær indtægt. I regnskaberne for de fire afdelinger kan man ikke se årsagen til disse ekstraordinære indtægter. De er blot blevet benævnt: ”Korrektion vedr. tidligere år”

Det må betegnes som en succéshistorie, at disse mange millioner nu føres tilbage til afdelingerne. Dette betyder, at lejerne kan få tilbagebetalt den leje, de har betalt for meget i leje i tidligere år.

 

Boligforeningens kommentar

Direktør Carl Dreyer, Boligforeningen Lolland oplyser, at den ekstraordinære indtægt skyldes at de fire afdelinger (53, 61, 63 og 91) modtog penge til dækning af huslejetab i forbindelse med en sag med Landsbyggefonden.

Direktøren er dog imod, at lejen nedsættes. Han skriver:

– Ja, man kan nedsætte lejen i ét år, for derefter at hæve den igen i det næste. Det er ikke i lejeres interesse at huslejen på denne måde svinger op og ned. Derimod er det vigtigt, at pengene dels bliver i afdelingen og dels kommer lejerne til gode. Enten ved at sænker lejen over en længere periode eller ved at lade pengene, inden for de regler der findes, gå til renovering, vedligeholdelse mv. så fremtidige huslejestigninger kan reduceres eller udskydes.

 

I næste nummer af dette blad vil vi nærmere beskrive den sag i Landsbyggefonden, som har udløst den store tilbagebetaling

Den almene sektor spiller hasard med den offentlige tillid

Godt vi har den almene boligsektor! Men mindre godt, at boligselskaberne ikke overholder deres eget grundprincip om balanceleje

Af Jakob Lindberg

Den vigtigste grundpille i den almene boligsektor er non-profit-princippet. I loven er det beskrevet med ordet balanceleje. De betyder at huslejen skal beregnes således, at den dækker de almindelige udgifter med tillæg af opsparing til fremtidig vedligholdelse og en mindre opsparing i boligselskabets dispositionsfond.

Men dette princip overholdes ikke af alle boligselskaber. I bebyggelserne (boligafdelingerne) ophobes der år for år store utilsigtede overskud, som er ukendte for de fleste. Vidste du f.eks.:

  • at der i alle afdelingerne tilsammen var ophobet et overskud på 2,66 mia kr ved afslutning af 2019-regnskaberne.
  • at under halvdelen, nemlig kun 46 % af boligerne, i 2018 levede op til balanceleje- princippet (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig).
  • at 10 afdelinger havde et opsamlet overskud på mindst 58.000 kr pr. bolig i 2019.
  • at 480 afdelinger med mere end 30.000 boliger havde et opsamlet overskud på mindst 15.000 kr pr bolig i 2019.
  • at det opsamlede overskud pr bolig i gennemsnit var 4.764 kr i 2019.
  • at de ulovlige overskud pr. bolig er steget med 62 % fra 2015 til 2019.

Efter reglerne må det opsamlede overskud – på resultatkontoen (407) kun bruges til én ting: at nedsætte lejen i de efterfølgende år eller til at dække et fremtidigt underskud.

Man kan ikke indvende noget imod, at der på resultatkontoen står et beløb på f.eks. 3.000 kr pr bolig, selv om det er mange penge. Kommer vi op på 5.000 kr pr bolig begynder det at blive kriminelt. Men omkring halvdelen af alle boliger ha et opsamlet overskud der er større, der er større end 5.000 kr. Og det er helt urimeligt at boligselskaberne har pålagt 30.000 lejere en tvangsopsparing på mere end 15.000 kr pr bolig.

Jeg skriver ikke dette for at miskreditere den almene boligsektor. Tværtimod: Det almene byggeri er en grundpille i velfærdssamfundet, som nyder godt af stor tillid både blandt politikerne og lejerne. Hvis den tillid skal bevares, så må boligselskaberne sørge for at undgå at ophobe massive overskud på resultatkontoen.

Udviklingen i det opsamlede overskud fra 2015-2018

Den almene sektor fjerner sig mere og mere fra idealet om balanceleje, viser en undersøgelse, som Danmarks Lejerforeninger har foretaget af regnskaberne fra 2015 og 2018

 

Af Jakob Lindberg

Analysen bygger på regnskabstal fra ca. 7.000 almene boligafdelinger for regnskabsåret 2018, som på analysetidspunktet (28 oktober 2019) havde publiceret deres regnskab på Landsbyggefondens regnskabsdatabase.

Alle afdelingerne blev på baggrund af det opsamlede overskud på konto 407 fordelt i 4 kategorier:

  • Afdelinger med overskud af 3. grad: ”En boligafdeling har systematisk overskud af 3. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mindst 15.000 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med overskud af 2. grad: ”En boligafdeling har overskud af 2. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 5.000 og 14.999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med balance eller overskud af 1. grad: ”En boligafdeling har balance eller overskud af 1. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 0 og 999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med underskud.

 

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2018 fordelt efter størrelse
% af alle afdelinger % af alle boliger
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 7,6 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 39,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b.         40,8 45,7
Afdelinger med underskud 12,4 10,2
7.043 afdelinger med 574.044 boliger 100,0 100,0

 

 

Det opsamlede overskud steg mellem 2015 og 2018

En sammenligning af overskud i 2018 med det tilsvarende tal for 2015 viser at der er sket en stigning i antallet af afdelinger og boliger med store overskud i den gennemsnitlige overskudssaldo.

 

Konto 407. Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig

( i 2018-priser)

2015 2018
Antal afdelinger 418 538
Antal boliger 17.991 31.185

 

I 2015 havde 418 afdelinger med 17.991 boliger et overskud af 3. grad. I 2018 var antallet af afdelinger i denne kategori steget til 538 og antallet af boliger steget til 31.185

Ser vi på andelen af boliger med høje overskud ser vi samme billede som vist i denne tabel:

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2015 og 2018 fordelt efter størrelse
% af alle boliger
2015 2018
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 3,3 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 28,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/bolig 50,8 45,7
Note: Beløb i kategorier er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tendensen er tydelig: Andelen af boliger med 3. grads og 2. grads overskud vokser, mens andelen af boliger med balance eller 1. grads overskud falder. 51 % af alle boliger havde balance eller 1. grads overskud i 2015, mens det kun var tilfældet med 45,7 % af boligerne i 2018. Dette er bekymrende af hensyn til balancelejeprincippet, fordi det kun er afdelingerne og boligerne med balance eller 1. grads overskud, der overholder dette princip.

Specielt er det bekymrende, at andelen af boliger med 3. grads overskud er steget til 5,4 % af alle boliger

Det viser sig også, at det gennemsnitlige opsamlede overskud inden for de to øverste overskudskategorier (3.grad og 2.grad) er steget, mens det er faldet i kategorien overskud af 1 grad eller balance.

 

Konto 407. Gennemsnitligt overskud i forskellige overskudsgrupper
2015 2018 Stigning i %
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 21.088 22.941 8,8
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 8.115 8.510 4,9
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b. 2.252 2.179 -3,2
Note: alle beløb er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tabellen ovenfor viser, at det gennemsnitlige overskud af 3. grad er steget fra 21.088 kr i 2015 til 22.941 kr i 2018 – eller næsten 2.000 kr i faste priser. Stigningen har været 8,8 %, mens det gennemsnitlige 1. grads overskud er faldet med 3,2 %

 

Konklusion

Når over 44% af alle boliger ligger i afdelinger med et opsamlet overskud af 2. grad (mindst 5.000 kr/bolig) eller 3. grad (mindst 15.000 kr/bolig) må man konkludere, at den almene boligsektor ikke fuldt ud lever op til balancelejeprincippet.

Tværtimod fjerner den almene sektor sig mere og mere fra dette ideal. Det er ikke usandsynligt, at vi ved næste opfølgning af denne undersøgelse i 2021 vil opleve, at det er et flertal af alle afdelinger der har et opsamlet overskud af 2. eller 3. grad.

Det er også bekymrende, at vi ser et stærkt stigende overskud i kategorien Overskud af 3. grad.

 

Opsamlet overskud på knap 5.000 kr pr bolig i gennemsnit

Afdelingerne havde i gennemsnit havde et opsamlet resultat på 4.888 kr. pr bolig i 2018. Dette tal kunne umiddelbart tyde på, at de almene afdelinger var gode til at overholde balancelejeprincippet, idet et opsamlet overskud på under 5.000 kr må siges at være beskedent.

Desværre dækker gennemsnittet over nogle kolossale forskelle. Der var  21 afdelinger, som havde et opsamlet overskud på mere end 50.000 kr pr bolig. Der var 24 afdelinger som havde et opsamlet underskud på mere end 50.000 kr pr bolig.

 

Overskud af 3. grad.

Afdelingerne med et overskud på mindst 15.000 kr omfatter 538 afdelinger med knap 31.185 boliger. I denne gruppe var det gennemsnitlige overskud pr. bolig ved udgangen af 2018  22.941 kr. Der er ikke tale om et lille antal afdelinger med en meget afvigende økonomi, idet de 358 afdelinger udgør 7,6 % af alle afdelinger og de har 5,4 % af alle boliger.

Hvis administratorerne (administrationsselskaberne, organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelserne) overholdt balancelejeprincippet, burde der ikke være nogen afdelinger i den overskudskategori. Der er derfor tale om en uacceptabel forsømmelighed fra administrationens og bestyrelsernes side.

At 358 afdelinger har et gennemsnitligt overskud på 22.941 kr pr bolig ,viser at de ikke overholder balancelejeprincippet. Der er reelt tale om, at administratorerne har pålagt lejerne en tvangsopsparing, der ikke er hensigten med almenboligloven.

 

Overskud af 2. grad

Afdelingerne med et overskud på mellem 5.000 og 14.999 kr omfatter 2.758 afdelinger med knap 221.948 boliger. Denne gruppe rummer 39,2 % af alle boligerne. Det gennemsnitlige overskud pr. bolig var ved udgangen af 2018  8.510 kr. Også dette tal er uacceptabelt højt.

 

Overskud af 1. grad eller balance

Denne gruppe udgør 2.877 afdelinger, dvs. 40,8 % af alle afdelinger. Det gennemsnitlige opsamlede overskud i denne gruppe er 2.179 kr, hvilket er acceptabelt.

I praksis er det umuligt at få perfekt balance i regnskabet hvert år. Nogle år vil en afdeling have overskud, andre år vil de have underskud. Men administratorerne burde have så meget styr på økonomien, at næsten alle afdelinger lå i kategorien med et opsamlet overskud af 1.grad på højst 4.999 kr.

Denne kategori rummer 225 afdelinger med knap 25.000 boliger hvor regnskabet udviste perfekt balance (0 kr i overskudssaldo).

Det kan skyldes, at administratorerne har bestemt, at overskuddet hvert år blev brugt til at afvikle underfinansieringer. Derved opstår der ikke noget overskud, der skal overføres til konto 407.

For overskuelighedens skyld er afdelingerne med balance lagt sammen med afdelingerne der havde overskud af 1. grad.

 

Afdelinger med underskud

Der er 870 afdelinger (58.334 boliger) med underskud på tilsammen 371 mio kroner. Dette svarer til 6.356 kr. pr. bolig. Jeg vil ikke gå nærmere ind på årsagerne hertil. Den vigtigste årsag til at en boligafdeling får underskud er, at der af og til kommer perioder, hvor boliger står tomme, hvorved de budgetterede indtægter mangler. Det sker særligt i perioder med meget høj mobilitet på boligmarkedet, og det kan medføre, at nogle boligafdelinger bliver økonomisk nødlidende.

 

Kilde: Manglende overholdelse af balancelejeprincippet i den almene boligsektor. 2015-2018

Undersøgelsen kan rekvireres ved at skrive en mail til koege@dklf.dk