Tag-arkiv: For høj husleje

Hvad kan lejerne gøre, hvis deres afdeling har for højt overskud?

Man kan på afdelingsmødet beslutte, at hele det opsamlede overskud skal indtægtsføres i førstkommende regnskabsår. Derved vil man i 2022 få en engangsnedsættelse af huslejen.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os tage eksemplet, Boligforening Lolland, afdeling Rudbjerg. Bebyggelsen er opført i 1981, hvor renteniveauet var meget højt, hvilket betød at huslejen også var høj efter lollandske forhold. Gennemsnitslejen var i 2018  knap 4.900 kr om måneden og gennemsnitsstørrelsen på lejlighederne var 63 m2

Afdelingen har været i gennem nogle turbulente år, hvor man havde svært ved at leje alle 53 lejligheder ud. Dette medførte at afdeling Rudbjerg i perioden 2014 til 2018 havde et underskud på ca. 3,18 mio kroner.  Selvom lejerne samtidig betalte af på de tidligere underskud, stod man ved udgangen af 2018, med et opsamlet underskud på 3,12. mio.

I 2019 ændrede man økonomien. Man fik reduceret antallet af lejligheder i afdelingen og dermed udgifterne. Samtidig blev lejen sat op til knap 6.000 kr pr måned hvilket bevirkede, at året endte med et overskud på 1,7 mio kr.

Den økonomiske kovending fortsatte i 2020, som endte med et overskud på 5,4 mio kr. Det betyder, at afdelingen nu har en overskudssaldo på 4,24 mio kr., mens man kun har sparet 1,16 mio kr op til fremtidig vedligeholdelse Budgettet for 2021 viser balance ved en husleje på knap 5.000 kr om måneden.

 

Reglerne for overskud

Ifølge almenboligloven skal et opsamlet overskud indtægtsføres over 1, 2 eller 3 år. Man kan ikke beslutte at strække perioden til f.eks. 5 år. Det kan ikke lade sig gøre at indtægtsføre overskuddet over 1 år, da lejen derved bliver negativ. I de to nedenstående eksempler har jeg forudsat, at det opsamlede overskud indtægtsføres over henholdsvis 2 eller 3 år

Da det er nødvendigt med ekstra henlæggelser til vedligeholdelse, har jeg i nedenstående eksempel indsat et beløb på 1 mio til dette formål, dvs. enten 500.000 eller 333.333 kr hvert år.

Den nødvendige lejeindtægt bliver i de to scenarier henholdsvis 329.611 kr og 759.666. Med 32 boliger svarer lejeindtægten til en månedlig husleje på henholdsvis 857 kr og 1.978 kr.

Efter 2-års perioden eller 3-års perioden er det opsamlede overskud brugt og lejene skal igen betale den samme husleje på ca. 5000 kr som i 2021.

 

BUDGET FOR 2022

Det opsamlede oveskud indtægtsføres over

 

UDGIFTER

2 år 3 år
Samlede udgifter i 2022 kan anslås til  – 2.700.000 -2.700.000
Ekstra henlæggelser (1 mio i alt) -500.000 -333.333
UDGIFTER I ALT -3.200.000 -3.003.333
 

INDTÆGTER

Overført fra det opsamlede overskud 2.120.389 1.493.667
Tilskud (Driftssikring) og renteindtægter 750.000 750.000
Nødvendig husleje til dækning af udgifterne 329.611 759.666
INDTÆGTER I ALT 3.200.000 3.003.333
Månedlig husleje 857 1.978

 

Hvordan gør man?

Når du får indkaldelsen til det afdelingsmøde hvor der skal vedtages budget for næste år, sender du et forslag til boligselskabet med følgende tekst.

“Jeg foreslår, at hele det opsamlede overskud fra sidste år (konto 407, Resultatkontoen) overføres som indtægt i det kommende år (konto 203.6, Overført fra opsamlet resultat)

Hvis forslaget bliver vedtaget, er boligselskabet nødt til at rette sig efter det. Hvis boligselskabets repræsentant påstår at det er ulovligt, så henviser du til denne bestemmelse:

Driftsbekendtgørelsen (BEK nr 70 af 26/01/2018)

§ 69, Stk. 3.

“Eventuelle underfinansieringer skal budgetteres afviklet over højst 10 år. Eventuelle indeståender på afdelingernes resultatkonto, jf. § 77, skal budgetteres afviklet over højst 3 år. Skønnes det påkrævet for boligernes videreførelse, kan en negativ saldo dog afvikles over højst 10 år. Eventuelle underskud ved en afdelings drift, der skyldes, at udbetaling af den endelige belåning i forbindelse med nybyggeri eller renovering som følge af overgang til digital tinglysning væsentligt overskrider byggeriets skæringsdag, kan dog budgetteres afviklet over højst 20 år.”

Massive overskud i Boligforeningen Lolland

Boligforeningen overholder ikke balancelejeprincippet

Af Jakob Lindberg

Boligforeningen Lolland er den største boligorganisation i Lolland kommune med ca. 1.200 lejemål fordelt på 34 afdelinger. På samme måde som i resten af kongeriget, har boligforeningen problemer med at overholde balancelejeprincippet.

Balancelejeprincippet siger, at en boligafdeling ikke må opkræve mere i husleje end det beløb, der skal til for at dække afdelingens løbende udgifter plus henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. Den eneste form for overskud, der må medregnes, er de lovpligtige bidrag til boligorganisationens dispositionsfond og arbejdskapital.

I forbindelse med Danmarks Lejerforenings undersøgelse af regnskabstallene fra 2018 har vi kategoriseret alle afdelinger i landet i tre grupper efter størrelsen af det opsamlede underskud:

Overskud af 1. grad (balanceleje) / Overskud af 2. grad / Overskud af 3. grad, samt Afdelinger med underskud

 

Overskud af 1. grad eller balanceleje

Undersøgelsen viste at 45,7 % af boligerne lå i afdelinger, der levede op til balancelejeprincippet. Det vil sige at afdelingerne havde et overskud af 1. grad (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig)

I Boligforeningen Lolland er det kun 6,6 % af boligerne, der lå i afdelinger, der lever op til balancelejeprincippet. Tallene for Boligforening Lolland stammer fra 2020.

 

Overskud af 2. grad

Kategorien overskud af 2. grad (5.000-14.999 kr/bolig) omfattede 38,7 % af boligerne på landsplan i 2018. I Boligforeningen Lolland lå 40,6 % af boligerne i denne kategori i 2020.

 

Overskud af 3. grad

Den største overtrædelse af balancelejeprincippet finder vi i den gruppe af afdelinger, der har et overskud af 3. grad, dvs. hvor det opsamlede overskud overstiger 14.999 kr pr bolig. På landsplan er omfattede denne gruppe afdelinger 5,4 % af boligerne (2018). I Boligforeningen Lolland lå 50,4 % af boligerne i denne kategori. (2020)

 

Afdelinger med underskud

Kategorien opsamlet underskud omfattede i 10,2 % af alle boligerne på landsplan (2018). I Boligforening Lolland var det kun 2,4 % af boligerne, der lå i afdelinger med opsamlet underskud (2020)

 

Opsamlet overskud fordelt efter størrelse

Tabellen viser den andel af boligerne i henholdsvis Boligforeningen Lolland  og Hele landet, som har overskud af forskellig størrelse. I Boligforeningen Lolland ligger langt flere af lejlighederne i afdelinger med et opsamlet overskud af 3. grad, dvs. mindst 15.000 kr pr bolig

Boligforeningen Lolland (2020)

%

Hele landet (2018)

%

Andelen af boliger der ligger i afdelinger med:
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 50,4 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 40,6 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b. 6,6 45,7
Boliger i afdelinger med underskud 2,4 10,2
Boligforeningen Lolland: 34 afdelinger med 1.199 boliger

Hele landet: 7.043 afdelinger med 574.044 boliger

100,0 100,0

 

Fire afdelinger med ekstremt opsamlet overskud

Diagrammet herunder viser, at der er meget stor forskel på afdelingerne i Boligforeningen Lolland med hensyn til størrelsen af det opsamlede overskud. Fire afdelinger skiller sig ud på den måde, at det opsamlede overskud er flere gange større end i de andre afdelinger.

Specielt i afdeling, Rudbjerg (Vestenskov – Langøparken – Dannemare – Jørgen C Pedersensvej) er det opsamlede overskud ekstremt stort, nemlig 132.524 kr pr bolig. Da det opsamlede overskud efter reglerne i loven skal indtægtsføres i afdelingens regnskab betyder det, at lejerne kan bo huslejefrit i mere end 1 år. Årsagen til at de fire afdelinger nu har et så højt overskud er begrundet i, at der i 2019 og 2020 var ekstraordinære indtægter. Indtægterne  skyldtes, at lejerne i de forudgående år havde betalt for meget i husleje. Når et sådant forhold  opdages, bliver rettelsen bogført i regnskabet som en ekstraordinær indtægt. I regnskaberne for de fire afdelinger kan man ikke se årsagen til disse ekstraordinære indtægter. De er blot blevet benævnt: ”Korrektion vedr. tidligere år”

Det må betegnes som en succéshistorie, at disse mange millioner nu føres tilbage til afdelingerne. Dette betyder, at lejerne kan få tilbagebetalt den leje, de har betalt for meget i leje i tidligere år.

 

Boligforeningens kommentar

Direktør Carl Dreyer, Boligforeningen Lolland oplyser, at den ekstraordinære indtægt skyldes at de fire afdelinger (53, 61, 63 og 91) modtog penge til dækning af huslejetab i forbindelse med en sag med Landsbyggefonden.

Direktøren er dog imod, at lejen nedsættes. Han skriver:

– Ja, man kan nedsætte lejen i ét år, for derefter at hæve den igen i det næste. Det er ikke i lejeres interesse at huslejen på denne måde svinger op og ned. Derimod er det vigtigt, at pengene dels bliver i afdelingen og dels kommer lejerne til gode. Enten ved at sænker lejen over en længere periode eller ved at lade pengene, inden for de regler der findes, gå til renovering, vedligeholdelse mv. så fremtidige huslejestigninger kan reduceres eller udskydes.

 

I næste nummer af dette blad vil vi nærmere beskrive den sag i Landsbyggefonden, som har udløst den store tilbagebetaling

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Den almene sektor spiller hasard med den offentlige tillid

Godt vi har den almene boligsektor! Men mindre godt, at boligselskaberne ikke overholder deres eget grundprincip om balanceleje

Af Jakob Lindberg

Den vigtigste grundpille i den almene boligsektor er non-profit-princippet. I loven er det beskrevet med ordet balanceleje. De betyder at huslejen skal beregnes således, at den dækker de almindelige udgifter med tillæg af opsparing til fremtidig vedligholdelse og en mindre opsparing i boligselskabets dispositionsfond.

Men dette princip overholdes ikke af alle boligselskaber. I bebyggelserne (boligafdelingerne) ophobes der år for år store utilsigtede overskud, som er ukendte for de fleste. Vidste du f.eks.:

  • at der i alle afdelingerne tilsammen var ophobet et overskud på 2,66 mia kr ved afslutning af 2019-regnskaberne.
  • at under halvdelen, nemlig kun 46 % af boligerne, i 2018 levede op til balanceleje- princippet (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig).
  • at 10 afdelinger havde et opsamlet overskud på mindst 58.000 kr pr. bolig i 2019.
  • at 480 afdelinger med mere end 30.000 boliger havde et opsamlet overskud på mindst 15.000 kr pr bolig i 2019.
  • at det opsamlede overskud pr bolig i gennemsnit var 4.764 kr i 2019.
  • at de ulovlige overskud pr. bolig er steget med 62 % fra 2015 til 2019.

Efter reglerne må det opsamlede overskud – på resultatkontoen (407) kun bruges til én ting: at nedsætte lejen i de efterfølgende år eller til at dække et fremtidigt underskud.

Man kan ikke indvende noget imod, at der på resultatkontoen står et beløb på f.eks. 3.000 kr pr bolig, selv om det er mange penge. Kommer vi op på 5.000 kr pr bolig begynder det at blive kriminelt. Men omkring halvdelen af alle boliger ha et opsamlet overskud der er større, der er større end 5.000 kr. Og det er helt urimeligt at boligselskaberne har pålagt 30.000 lejere en tvangsopsparing på mere end 15.000 kr pr bolig.

Jeg skriver ikke dette for at miskreditere den almene boligsektor. Tværtimod: Det almene byggeri er en grundpille i velfærdssamfundet, som nyder godt af stor tillid både blandt politikerne og lejerne. Hvis den tillid skal bevares, så må boligselskaberne sørge for at undgå at ophobe massive overskud på resultatkontoen.

Udviklingen i det opsamlede overskud fra 2015-2018

Den almene sektor fjerner sig mere og mere fra idealet om balanceleje, viser en undersøgelse, som Danmarks Lejerforeninger har foretaget af regnskaberne fra 2015 og 2018

 

Af Jakob Lindberg

Analysen bygger på regnskabstal fra ca. 7.000 almene boligafdelinger for regnskabsåret 2018, som på analysetidspunktet (28 oktober 2019) havde publiceret deres regnskab på Landsbyggefondens regnskabsdatabase.

Alle afdelingerne blev på baggrund af det opsamlede overskud på konto 407 fordelt i 4 kategorier:

  • Afdelinger med overskud af 3. grad: ”En boligafdeling har systematisk overskud af 3. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mindst 15.000 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med overskud af 2. grad: ”En boligafdeling har overskud af 2. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 5.000 og 14.999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med balance eller overskud af 1. grad: ”En boligafdeling har balance eller overskud af 1. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 0 og 999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med underskud.

 

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2018 fordelt efter størrelse
% af alle afdelinger % af alle boliger
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 7,6 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 39,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b.         40,8 45,7
Afdelinger med underskud 12,4 10,2
7.043 afdelinger med 574.044 boliger 100,0 100,0

 

 

Det opsamlede overskud steg mellem 2015 og 2018

En sammenligning af overskud i 2018 med det tilsvarende tal for 2015 viser at der er sket en stigning i antallet af afdelinger og boliger med store overskud i den gennemsnitlige overskudssaldo.

 

Konto 407. Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig

( i 2018-priser)

2015 2018
Antal afdelinger 418 538
Antal boliger 17.991 31.185

 

I 2015 havde 418 afdelinger med 17.991 boliger et overskud af 3. grad. I 2018 var antallet af afdelinger i denne kategori steget til 538 og antallet af boliger steget til 31.185

Ser vi på andelen af boliger med høje overskud ser vi samme billede som vist i denne tabel:

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2015 og 2018 fordelt efter størrelse
% af alle boliger
2015 2018
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 3,3 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 28,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/bolig 50,8 45,7
Note: Beløb i kategorier er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tendensen er tydelig: Andelen af boliger med 3. grads og 2. grads overskud vokser, mens andelen af boliger med balance eller 1. grads overskud falder. 51 % af alle boliger havde balance eller 1. grads overskud i 2015, mens det kun var tilfældet med 45,7 % af boligerne i 2018. Dette er bekymrende af hensyn til balancelejeprincippet, fordi det kun er afdelingerne og boligerne med balance eller 1. grads overskud, der overholder dette princip.

Specielt er det bekymrende, at andelen af boliger med 3. grads overskud er steget til 5,4 % af alle boliger

Det viser sig også, at det gennemsnitlige opsamlede overskud inden for de to øverste overskudskategorier (3.grad og 2.grad) er steget, mens det er faldet i kategorien overskud af 1 grad eller balance.

 

Konto 407. Gennemsnitligt overskud i forskellige overskudsgrupper
2015 2018 Stigning i %
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 21.088 22.941 8,8
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 8.115 8.510 4,9
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b. 2.252 2.179 -3,2
Note: alle beløb er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tabellen ovenfor viser, at det gennemsnitlige overskud af 3. grad er steget fra 21.088 kr i 2015 til 22.941 kr i 2018 – eller næsten 2.000 kr i faste priser. Stigningen har været 8,8 %, mens det gennemsnitlige 1. grads overskud er faldet med 3,2 %

 

Konklusion

Når over 44% af alle boliger ligger i afdelinger med et opsamlet overskud af 2. grad (mindst 5.000 kr/bolig) eller 3. grad (mindst 15.000 kr/bolig) må man konkludere, at den almene boligsektor ikke fuldt ud lever op til balancelejeprincippet.

Tværtimod fjerner den almene sektor sig mere og mere fra dette ideal. Det er ikke usandsynligt, at vi ved næste opfølgning af denne undersøgelse i 2021 vil opleve, at det er et flertal af alle afdelinger der har et opsamlet overskud af 2. eller 3. grad.

Det er også bekymrende, at vi ser et stærkt stigende overskud i kategorien Overskud af 3. grad.

 

Opsamlet overskud på knap 5.000 kr pr bolig i gennemsnit

Afdelingerne havde i gennemsnit havde et opsamlet resultat på 4.888 kr. pr bolig i 2018. Dette tal kunne umiddelbart tyde på, at de almene afdelinger var gode til at overholde balancelejeprincippet, idet et opsamlet overskud på under 5.000 kr må siges at være beskedent.

Desværre dækker gennemsnittet over nogle kolossale forskelle. Der var  21 afdelinger, som havde et opsamlet overskud på mere end 50.000 kr pr bolig. Der var 24 afdelinger som havde et opsamlet underskud på mere end 50.000 kr pr bolig.

 

Overskud af 3. grad.

Afdelingerne med et overskud på mindst 15.000 kr omfatter 538 afdelinger med knap 31.185 boliger. I denne gruppe var det gennemsnitlige overskud pr. bolig ved udgangen af 2018  22.941 kr. Der er ikke tale om et lille antal afdelinger med en meget afvigende økonomi, idet de 358 afdelinger udgør 7,6 % af alle afdelinger og de har 5,4 % af alle boliger.

Hvis administratorerne (administrationsselskaberne, organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelserne) overholdt balancelejeprincippet, burde der ikke være nogen afdelinger i den overskudskategori. Der er derfor tale om en uacceptabel forsømmelighed fra administrationens og bestyrelsernes side.

At 358 afdelinger har et gennemsnitligt overskud på 22.941 kr pr bolig ,viser at de ikke overholder balancelejeprincippet. Der er reelt tale om, at administratorerne har pålagt lejerne en tvangsopsparing, der ikke er hensigten med almenboligloven.

 

Overskud af 2. grad

Afdelingerne med et overskud på mellem 5.000 og 14.999 kr omfatter 2.758 afdelinger med knap 221.948 boliger. Denne gruppe rummer 39,2 % af alle boligerne. Det gennemsnitlige overskud pr. bolig var ved udgangen af 2018  8.510 kr. Også dette tal er uacceptabelt højt.

 

Overskud af 1. grad eller balance

Denne gruppe udgør 2.877 afdelinger, dvs. 40,8 % af alle afdelinger. Det gennemsnitlige opsamlede overskud i denne gruppe er 2.179 kr, hvilket er acceptabelt.

I praksis er det umuligt at få perfekt balance i regnskabet hvert år. Nogle år vil en afdeling have overskud, andre år vil de have underskud. Men administratorerne burde have så meget styr på økonomien, at næsten alle afdelinger lå i kategorien med et opsamlet overskud af 1.grad på højst 4.999 kr.

Denne kategori rummer 225 afdelinger med knap 25.000 boliger hvor regnskabet udviste perfekt balance (0 kr i overskudssaldo).

Det kan skyldes, at administratorerne har bestemt, at overskuddet hvert år blev brugt til at afvikle underfinansieringer. Derved opstår der ikke noget overskud, der skal overføres til konto 407.

For overskuelighedens skyld er afdelingerne med balance lagt sammen med afdelingerne der havde overskud af 1. grad.

 

Afdelinger med underskud

Der er 870 afdelinger (58.334 boliger) med underskud på tilsammen 371 mio kroner. Dette svarer til 6.356 kr. pr. bolig. Jeg vil ikke gå nærmere ind på årsagerne hertil. Den vigtigste årsag til at en boligafdeling får underskud er, at der af og til kommer perioder, hvor boliger står tomme, hvorved de budgetterede indtægter mangler. Det sker særligt i perioder med meget høj mobilitet på boligmarkedet, og det kan medføre, at nogle boligafdelinger bliver økonomisk nødlidende.

 

Kilde: Manglende overholdelse af balancelejeprincippet i den almene boligsektor. 2015-2018

Undersøgelsen kan rekvireres ved at skrive en mail til koege@dklf.dk 

Begrænsning af huslejestigningen

Lejen må fremover ikke kunne sættes 10% højere end huslejenævnet bestemmer

Af Jakob Lindberg

Partierne bag boligforliget var enige om, at fjerne den såkaldte margin for det lejedes værdi på 10%. I dag er det sådan, at huslejenævnet kan nedsætte den aftalte leje, hvis den er for høj i forhold til det lejedes værdi. Alligevel skal huslejenævnet godkende den aftalte leje, hvis nedsættelsen er mindre end 10%. Denne margen har virket som en bagatelgrænse, og den skal nu fjernes.

Man forstår bedst virkningerne af denne ændring, hvis man ser på et konkret eksempel:

 

Reglerne i dag

En sag om lejefastsættelse efter § 5-2 kan f.eks. starte med, at en lejer klager over lejens størrelse i den lejeaftale, han har indgået med udlejeren. Lad os antage, at lejen er aftalt til 1.500 kr. pr kvadratmeter om året. Huslejenævnet bestemmer, at lejen højst må være f.eks. 1.200 kr. pr kvadratmeter om året. Forskellen mellem de to beløb er 300 kr. Det svarer til 20% af de 1.500 kr. I dette tilfælde er nedsættelsen højere end bagatelgrænsen på 10%, og udlejer skal derfor sætte lejen ned.

Hvis huslejenævnet derimod havde sat det lejedes værdi til 1.400 kr. pr kvadratmeter ville nedsættelsen kun være 100 kr., svarende til 6,7% af 1.500 kr. Efter de nuværende regler kan udlejeren stadig opkræve de 1.500 kr. pr m2 om året., fordi de 6,7% er lavere end bagatelgrænsen på 10%.

 

I fremtiden

Når forligspartiernes aftale er blevet gennemført, bortfalder bagatelgrænsen. I tilfældet ovenfor vil lejen blive sat ned til 1.400 kr. pr kvadratmeter. Huslejenævnets bedømmelse af det lejedes værdi være gyldig, uanset om lejenedsættelsen er over eller under 10%.

Det er en klar fordel for de lejere, der klager til over, at lejen er for høj i § 5-2 lejemål.

Karensperiode

En karensperiode er en pause, hvor en ny ejer af en ejendom først kan sætte huslejen op for nye lejemål, når hen har ejet ejendommen i 5 år. Hensigten med reglen var at gøre det mindre attraktivt for spekulanter, der går efter kortsigtet profit, at udnytte reglerne i § 5-2.

 

Af Jakob Lindberg

Uenigheden om karensperioden var tæt på at få forhandlingerne til at bryde sammen.

Det var besynderligt, at netop denne detalje skilte parterne. Det er tvivlsomt om karensperiodens længde overhovedet får betydning for spekulanter og andre investorer, som f.eks. pensionskasserne. Hvorfor skulle en investor afholde sig fra at købe en ejendom, fordi hen skal vente 5 år med at sætte lejen op. Det rentetab, hen lider ved at skulle vente, er pebernød- der i forhold til den gevinst, der er ved at sætte lejen op efter § 5-2.

I langt de fleste tilfælde vil en investor alligevel være nødt til at vente. Hen kan først sætte lejen op, når de nuværende lejere er flyttet, og lejligheden er blevet renoveret. At få påvirket alle lejerne til at flytte, er typisk noget der tager flere år.

 

Undtagelsen for karensperioden

Dette får kun en meget begrænset effekt på investorernes lyst til at købe ejendomme op. Hvorfor skulle en investor ofre ekstra 300.000 på at renovere en lejlighed på 100 kvadratme- ter, når han kan slippe for denne ekstraudgift ved at vente i 5 år.

Det politiske spil om karensperioden var mest et spil for galleriet. Glem det!

Forliget mellem Socialdemokratiet, Enhedslisten, SF, Alternativet og Dansk Folkeparti om § 5-2

Det var et mindre mirakel at opleve, at politikerne på Christiansborg og samtlige danske medier begyndte at diskutere boligreguleringslovens § 5-2

Af Jakob Lindberg

Takket være Lejernes LO’s lobbyarbejde og en effektiv indsats fra boligminister Kaare Dybvad Bek gik der omsider hul på bylden omkring § 5-2.

I januar 2020 indgik et flertal i folketinget en aftale om § 5-2. Det var uenighed om længden af karensperioden, som fik forhand- lingerne mellem regeringen og de Radikale til at bryde sammen. Regeringen ville have en aftale på 10 år, men de Radikale Venstre og Konservative, var i mod karensperioden i det hele taget. Som bekendt indgik boligminister Kaare Dybvad Bek i stedet lavede en aftale med Dansk Folkeparti.

 

Hovedpunkter

Karensperiode: Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, såle- des at der efter at en boligudlejningsejendom har skiftet ejer, først kan opkræves husleje ef- ter § 5-2 i renoverede lejemål efter 5 år.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/det-groenne-energikrav/

Undtagelse for karensperiode: Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.

 

Grønt energikrav: Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5-2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/det-groenne-energikrav/

 

Begrænsning af huslejestigningen: Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5-2, kan stige via en fjernelse af den såkaldte margin for det lejedes værdi.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/begraensning-af-huslejestigningen/

 

Huslejenævnene gøres mere effektive: Lejerne styrkes i tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af huslejenævnene.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/huslejenaevnene-…rne-skal-styrkes/

 

Foreløbig er der tale om et forlig. Virkningen for lejerne kan først bedømmes når der kommer et lovforslag fra boligministeren.

 

Vurdering

Lejerbevægelsen fik ikke ønsket opfyldt om en total afskaffelse af § 5-2. Alligevel er vi til- fredse med at denne skadelige bestemmelse nu er blevet trukket frem i det politiske ram- pelys. Det havde ingen troet muligt for bare 2 år siden. Nu gælder det om at få forligsparti- ernes aftale omsat til lovgivning på bedst mulig måde for lejerne.

Håb om bremse på § 5.2

Efter et dramatisk forhandlingsforløb lykkedes det den 30. januar for boligminister Kaare Dybvad at få en politisk aftale i hus. Nærmere betegnet aftalen om tiltag der skal bremse skadevirkningerne af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Af Bodil Kjærum, landsformand i Danmarks Lejerforeninger

 

Vi vil ikke fordybe os i forløbets detaljer, men kan foreløbigt lykønske boligministeren med resultatet.
Det udgør en god start på det svendestykke, som den fuldt gennemførte lovgivning kan ende med at blive for den relativt nye ministrer.

Hvordan tegner resultatet så for landets lejere ? Ja det er som nævnt endnu ’blot’ en politisk aftale, så meget afhænger af den endelige omformning til konkret lovgivning. Uden at gå i detaljer kan vi dog trække nogle hovedlinjer op.

Først må vi konstatere, at den indgåede aftale lader rigtigt meget tilbage at ønske. Der er tale om det der politisk har været muligt. Men vi kan også konstatere, at der er elementer i aftalen der kan få positiv virkning. Først og fremmest har vi noteret os følgende elementer:

  • Karensperiode på 5 år: Med en effektiv implemen- tering vil dette sandsynligvis kunne stoppe de mest ’BlackStone’-agtige cirkusnumre fremadrettet.
  • En vis skærpelse af kravet til forudgående energire- novering af ejendommene: Hvis kravet gennemføres generelt kan det få en vis opbremsende virkning.
  • Hensigt om en vis dæmpelse af lejeniveauet: Måske
    en virkning, hvis lovformuleringen bliver så klar at den reelt ændrer huslejenævnenes praksis.
  • Krav om konkrete besigtigelser af hvert enkelt lejemål før og efter 5.2-modernisering: Fin intention, og det vil også kunne få virkning i praksis, hvis de formelle krav bliver klare nok.
  • Derudover et par hensigtserklæringer mere, eksem- pelvis om en vis styrkelse af huslejenævnene; og løfte om visse punktvise forbedringer af lejernes rettigheder: Udmærkede intentioner, hvor en eventuel virkning i praksis igen fuldkommen afhænger af hvordan lovbe- stemmelserne udformes.

Yderligere er der et par ekstra indirekte gevinster, som sandsynligvis vil gavne:

  • På grund af det omtalte dramatiske forhandlingsforløb er der opstået en ændret sammensætning af forligs- kredsen bag lejelovsforliget. Radikale blev udskiftet med DF. Og med kendskab til de to partiers holdning overfor lejerpolitik kan der dermed forventes en mere lejervenlig praksis fremover.
  • Den signalværdi som dette lejelovsforlig kan tillægges overfor domstolene, kan man håbe på vil påvirke retspraksis i gunstig retning.
  • Forligskredsen har aftalt at følge med i udviklingen og evaluere senest i 2022.

Et første udkast til lovtekst er allerede sendt i forhånds- høring hos organisationerne. Det rummer misforståelser og der er brug for en del opstramninger. Dette vil vi naturligvis kommentere på i et regulært høringssvar. Og
så må vi efterfølgende se hvordan den endelige lovtekst forhandles på plads mellem forligspartierne, før vi for alvor kan konkludere. Det vil være glædeligt for landets lejere og godt for samfundsøkonomien, hvis ovennævnte optimisme rent faktisk bliver indfriet.

I så fald kan der blive anledning til at lykønske Kaare Dybvad med et vellykket svendestykke.

Betalte 18.000 for meget for almen bolig

Læs om hvordan administrationsselskabet KAB trækker for mange penge op af lejernes lommer

 

 

Af Jakob Lindberg

Bebyggelsen Ravnsborg ligger i Køge Kommune og er en del af Sydkystens Boligselskab, som administreres af Danmarks største selskab inden for den almene boligsektor, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab).

Ravnsborg består af 70 lejemål opført som rækkehuse i 2011. I 6-års perioden 2013-2018 har der hvert år været et betydeligt overskud på mellem 250.000 kr og 650.000 kr. Kun i 2014 var der et mindre underskud på 97.000 kr.

Overskud og underskud opføres på en særlig konto (konto 407) i afdelingens regnskab. Ved udgangen af 2018 stod der 1.298.998 kr på denne konto. Det betyder, at hvert lejemål i tidens løb har betalt 18.557 kr for meget i leje.

Alene i 2018 betalte hver lejer 7.633 kr for meget i leje.

Balanceleje

Princippet om balanceleje betyder, at afdelingen ikke må opkræve højere leje end det, der kan dække de direkte udgifter til driften samt et beløb til henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. De eneste former for profit, der må lægges oven i, er et lovpligtigt beløb til boligselskabets dispositionsfond og arbejdskapital.

Hvis den opkrævede leje overstiger udgifterne, er der tale om overskud. Administrationsselskabets økonomimedarbejder kan aldrig ramme helt præcist, når der skal laves et forslag til budget for afdelingen. Når året er gået, vil der altid være et lille overskud eller et lille underskud.

Men i øjeblikket er inflationen så lav i Danmark, at en erfaren administrator bør kunne ramme plet med en margen på plus/minus 2.000 kr pr lejemål.

Overbudgettering

Det har imidlertid vist sig, at de administrerende selskaber som f.eks. KAB ikke bestræber sig på at ramme plet, men tværtimod overbudgetterer.  Det sker tilsyneladende systematisk.

Overbudgettering forekommer, når man i budgettet sætter udgifterne for højt og indtægterne for lavt.

I tilfældet, Ravnsborg ser tallene således ud:

År:       Overskud pr bolig              

2013:   9.329

2014:  -1.393  (underskud)

2015:   3.608

2016:   8.303

2017:   5.207

2018:   7.633

Kun i år 2014 ramte KAB plet.

Indtægtsføring af overskud

Hvis der alligevel kommer et overskud, siger reglerne, at det skal indtægtsføres ved den førstkommende budgetlægning efter at regnskabet er færdigt.  Derved bliver lejen nedsat, eller stigningen bliver mindre.

Administrator skal indtægtsføre overskuddet over højst 3 år. Det er ikke sket fuldt ud i afdeling Ravnsborg. En del af overskuddet stammer fra perioden 2013-15 og burde være helt udlignet. Ved budgettet for 2020 skal der derfor indtægtsføres følgende beløb:

Tal for 70 boliger                                              Kr

Rest fra perioden 2013-15:                         590.028

1/3 af overskud 2016:                                 193.732

1/3 af overskud 2017:                                 121.494

1/3 af overskud 2018:                                 178.097

I alt                                                                  1.083.351

Af de 1.083.351 blev 358.000 indtægtsført i 2019. Resten er 725.351, som skal indtægtsføres i 2020. Beløbet er det mindste, man kan indtægtsføre, hvis KAB skal overholde reglerne.

På afdelingsmødet i efteråret 2019 blev det besluttet kun at indtægtsføre 485.000 kr. Der er altså indtægtsført 240.351 kr for lidt. Da der er 70 boliger på Ravnsborgvej, betyder det, at de 70 lejere i på Ravnsborgvej kommer til at betale 3.434 kr for meget i 2020 eller 286 kr for meget hver måned.

Man ved endnu ikke, hvor stort årets overskud bliver i 2019 og 2020, hvis det bliver lige så højt som gennemsnittet for perioden 2013-18, så vil beboerne ved udgangen af 2020 stadig have betalt 1.158.644 kr for meget eller 16.552 kr pr bolig.