Tag-arkiv: For høj husleje

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Den sunde fornuft i boligretten reddede lejer i et småhus

26 februar 2018

Småhuskapitlet i boligreguleringsloven fortsætter med at give absurde sager i retssystemet. Læs om denne sag fra Retten i Helsingør, som var lige ved at gøre hundredevis af huslejenævnsafgørelser i hele landet ugyldige

Af Jakob Lindberg

De særlige regler for lejefastsættelse i de såkaldte småhuse bliver ved med at føre til domme, der stritter i øst og vest. Det skyldes at Folketinget i1995 vedtog en lovgivning, der er nærmest umulig at administrere.

Småhuse er ejendomme, hvor der findes færre end 7 beboelseslejemål. I disse ejendomme skal uenigheder om lejens størrelse afgøres efter reglen i § 29 c i Boligreguleringsloven. I denne paragraf står der, at krav om lejeforhøjelse og krav om lejenedsættelse skal behandles efter Lejelovens regler i henholdsvis § 47 og § 49. Efter disse bestemmelser må lejen ikke være væsentlig højere end det lejedes værdi, som jeg herefter kalder Overgrænse-1.

Denne grænse finder man ved at sammenligne det omtvistede lejemål med lejemål af samme størrelse og kvalitet, der ligger i samme område.

Men efter boligreguleringslovens § 29 c, findes der også en Overgrænse-2. Huslejenævnet kan finde frem til Overgrænse–2 ved at sammenligne lejen i det omtvistede pågældende småhus med lejen i ejendomme, hvor lejen er reguleret ved hjælp af et omkostningsbestemt budget over ejendommens udgifter.

Det er den laveste af disse to overgrænser der skal anvendes, når huslejenævnet fastsætter lejen. I praksis er det næsten altid Overgrænse 2, der bruges, fordi den er lavere end Overgrænse 1.

 

Skyggebudget

Hvis der ikke i kommunen findes større ejendomme med omkostningsbestemt leje, kan huslejenævnet selv finde frem til Overgrænse-2 ved at udarbejde et såkaldt skyggebudget.

I sagen fra Gilleleje havde en lejer klaget til huslejenævnet over huslejens størrelse.

Huslejenævnet startede sin sagsbehandling med at rekvirere en liste fra Grundejernes Investeringsfond (GI) over alle de ejendomme i kommunen, som har pligt til at binde en del af deres vedligeholdelsesmidler på en konto i GI. Disse ejendomme er de samme som har pligt til at udregne lejen efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje – altså Overgrænse-2.

 

Omkostningsbestemt leje

I mange mindre kommuner ved udlejerne ofte ikke, at de har pligt til at bruge den omkostningsbestemte leje – og lejerne ved det heller ikke. Så selv om en udlejer i en ejendom med 10 boliglejemål betaler penge til GI, er det ikke givet, at huslejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Da huslejenævnet i Frederiksværk fik listen fra GI, skrev de derfor ud til de udlejere, der stod på listen og spurgte om de anvendte omkostningsbestemt leje. Nogle af dem svarede, at det gjorde de ikke, og mange af dem svarede slet ikke på nævnets brev. Dette tog nævnsmedlemmerne som en bekræftelse af deres egen erfaring fra kommunen, nemlig at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke bliver brugt af udlejerne i Gribskov Kommune.

Som konsekvens heraf fastsatte de lejen ved hjælp af et skyggebudget. Skyggebudgettet viste, at Overgrænse-2 var 417 kr. pr kvadratmeter. Som konsekvens heraf blev lejen nedsat fra 12.855 kr pr måned 5.869 kr pr måned.

Læs om huslejenævnssagen her:

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

Boligretten

Udlejeren kunne have anket nævnets afgørelse inden for 4 uger efter, at den var udsendt. Det gjorde udlejeren ikke. Han betalte heller ikke pengene til lejeren, og vedkommende var derfor nødt til selv at starte en boligretssag for at få sine penge.

Da sagen skulle afgøres hævdede udlejers advokat, at nævnets kendelse var ugyldig, fordi nævnet – og dermed også lejeren –ikke havde bevist, at der ikke fandtes lejemål i Gribskov Kommune, hvor lejen var fastsat som omkostningsbestemt leje.

Dermed krævede udlejers advokat, at lejeren skulle føre et negativt bevis. Et negativt bevis er et bevis på at noget ikke findes. Dette er en logisk umulighed og i strafferetten er krav om negativt bevis bandlyst. Hvis min nabo bliver myrdet, så kan jeg jo aldrig bevise, at det ikke er mig, som er morderen. Men det skal jeg heller ikke. Det er politiet, der skal præstere et positivt bevis. Politiet skal bevise, at jeg har myrdet min nabo.

Men det generede ikke udlejers advokat.

 

Forskellige begrundelser

Boligrettens medlemmer hoppede dog ikke på udlejer-advokatens argumenter. Udlejeren tabte 3-0, men begrundelserne var forskellige.

To af dommerne skrev:

”En stillingtagen til udlejerens indsigelser vedrørende gyldigheden af huslejenævnets afgørelse forudsætter en prøvelse af afgørelsen, som ikke kan finde sted i den foreliggende situation, hvor afgørelsen ikke er indbragt for boligretten inden udløbet af søgsmålsfristen i boligreguleringslovens § 43, og hvor afgørelsen derfor er retskraftig. Indsigelserne vedrørende afgørelsens gyldighed kan derfor heller ikke tages under pådømmelse, og afgørelsen står således ved magt.”

Flertallet fandt altså, at udlejeren – allerede fordi han ikke havde overholdt ankefristen – havde fortabt muligheden for at få ændret afgørelsen.

 

Mindretallet

Udlejersidens lægdommer havde et andet synspunkt. Han anerkendte, at hvis en afgørelse lider af væsentlige mangler, så kan den være en såkaldt ”nullitet” og dermed ugyldig. Men i dette tilfælde mente han ikke, at der var tale om ”en væsentlig og åbenbar retlig mangel ved afgørelsen”, når huslejenævnet ikke var gået videre i sine undersøgelser af, om der skulle være andre ejendomme, der havde omkostningsbestemt husleje. Derfor var nævnets kendelse ikke ugyldig.

Når afgørelsen ikke var ugyldig, så skulle udlejeren have overholdt ankefristen, og da han ikke havde gjort det, tabte han sagen.

 

Udlejeradvokatens argumenter

Men det kunne være gået grueligt galt for lejersiden. I sit påstandsdokument skrev udlejerens advokat således:

– ”Det bemærkes videre, at Huslejenævnets manglende modtagelse af oplysninger fra de pågældende udlejere ikke løfter bevisbyrden for, at ingen af boligerne i disse ejendomme er sammenlignelige med lejemålet omfattet af nærværende sag.

– Huslejenævnet har intet foretaget sig for at søge oplyst, om disse ejendomme opfylder kriterierne for at kunne udgøre sammenligningslejemål.

– Huslejenævnets afgørelse er derfor ugyldig, idet den er behæftet med væsentlige mangler ved sagsbehandlingen.”

Advokaten anførte endvidere, at en udlejer ikke er forpligtet til at overholde den 4-ugers frist for at anke, når afgørelsen er ugyldig.

 

Konsekvenser

Hvis udlejerens advokat havde fået ret i denne argumentation, ville det betyde at hundredevis af afgørelser fra huslejenævnene hvert år skulle være ugyldige. Alle afgørelser fra Bornholms huslejenævn ville f.eks. være ugyldige. Nævnet har for mange år siden besluttet, at der altid skal udarbejdes skyggebudget i småhussager, fordi hverken nævnet eller Bornholms Regionskommune er bekendt med, at der findes ejendomme med omkostningsbestemt husleje. Det er heller aldrig blevet påvist af nogen udlejer på Bornholm, at denne antagelse er forkert.

I afgørelserne fra Københavns Ankenævn i småhussager, fremgår det f.eks. heller aldrig, hvilke ejendomme nævnet har sammenlignet med, når man nedsætter eller godkender huslejer i småhuse. Af afgørelserne fremgår typisk, at ”nævnet har fastsat lejen ud fra sit almindelige kendskab til lejen i området.”.

Hvis Frederiksværk Huslejenævns afgørelse skulle være ugyldig, fordi, der var væsentlige mangler ved sagsbehandlingen, så er Københavns ankenævns afgørelser mindst lige så ugyldige.

 

Kilder

  • Afgørelse fra Det fælleskommunale huslejenævn i Frederiksværk (Halsskov kommune) af 15. september 2016. (Halsskov kommune og Gribskov kommune har fælles huslejenævn)
  • Dom fra Retten i Helsingør af 9. november 2017 i sag nr. BS 2C-137/2017.
  • Lejeren var boligretssagen repræsenteret af advokat René Wøhler

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

26 februar 2018

Huslejenævnet nedsatte lejen fra næsten 13.000 kr om måneden til 5.569 kr. Sagen viser, at markedslejen i mange kommuner er helt ude af trit med den lovlige leje, der kan opkræves efter boligreguleringsloven

Af Jakob Lindberg

Når en udlejer sætter en lejlighed til leje, vil vedkommende ofte anvende markedslejeprincippet. Dvs. lejen udlejes til den højeste pris, man kan få på markedet.

I de fleste store og mellemstore byer betyder det, at lejen ligger milevidt fra det, en udlejer lovligt kan opkræve.

Boligreguleringsloven gælder i langt de fleste byer. Og efter denne lov, skal lejen i de fleste lejligheder være beregnet som det, man kalder budgetleje eller omkostningsbestemt leje.

Meget tit udlejes almindeligt udstyrede lejligheder til f.eks. 1.000 – 1.500 kr pr. m2, mens budgetlejen ligger mellem 600 og 900 kr pr. m2.

 

Hvordan regner man lejen ud?

I tilfældet fra Gilleleje, var der tale om en stor lejlighed på 160 m2 i en småhusejendom i midten af byen. Her nedsatte huslejenævnet lejen fra 964 kr. pr. m2 til 417 kr. pr. m2.

Huslejenævnet fastsatte huslejen efter de omkostninger, der er forbundet med at have en sådan lejlighed, f.eks. skatter og afgifter, forsikringer, el til fællesarealer, administration.

Man lægger dertil to tillæg pr. m2 til vedligeholdelse, der er udregnet efter nogle særlige satser i loven.

Endelig har udlejeren også ret til at beregne sig afkast af eventuelle forbedringer i ejendommen.

Herunder kan man se det såkaldte skyggebudget

 

Skyggebudget

 

Beløb pr. år
Ejendomsforsikring (skøn)

5.000

Fælles el  

3.000

Kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringsloven: 7% af ejendommens værdi ved 15. almindelige vurdering i 1973: 650.000 * 0,07

45.500

Tillæg til kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7:

596 m2 á 13 kr

7.748

Skatter, afgifter og renovation  

27.870

I alt  

89.119

I alt pr m2, kr/m2  

149,53

Budgetleje for lejemålet pr. år (149,23*160)

23.925

Administration, Normtal ink. moms

3.531

Budgetleje ink. administration   27.456
Budgetleje inkl adm. pr m2 27.456:160 172
Hensat til vedligeholdelse, § 18 i boligreguleringsloven – kr/m2  (skøn) 80
Hensat til vedligeholdelse, § 18 B i boligreguleringsloven – kr/m (skøn) 73
I alt pr m2   324,60
 
Budgetleje inkl adm. og vedligeholdelse m2 pr m2 * lejemålets arel

324,60 * 160

51.936
 

Tillæg for forbedringer

 
Køkken – udført i 2008. Udgift: 70.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 17.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning: 9,5 % af (70.000-17.500) 4.987
Badeværelse

 

– udført i 2008. Udgift: 110.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 27.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning 9,5% af (110.000-27.500) 7.837
Termoruder – udført i 2008. Udgift: 30.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 7.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,2 % i 1994-2010: 2.065
Leje i alt pr år   66.826
Leje i alt pr m2 66.826/160 418
Månedlig leje 66.826 : 12 5.569

Huslejenævnet foretog ikke bare en skrivebordsberegning. De var ude at se lejemålet, blandt andet for at konstatere, lejemålets indretning, vedligholdelsesstand, mm.. Inden et nævn træffer afgørelser skal man også indhente oplysninger fra udlejeren om, hvilke forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

 

Afkast

Ved lovens start bestemte man, at en udlejer må opkræve et afkast, der blev beregnet som 7 % af en ejendoms værdi ved ejendomsvurderingen i 1973. Filosofien var, at udlejerens afkast skulle være det samme, som udlejeren kunne få ved at investere sine penge i en almindelig obligation på 7 %. Derudover kan udlejeren medregne afkast af forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

Hvis der f.eks. i en ejendom var toilet på trappeopgangen i 1973, så kan udlejeren beregne sig et afkast af den ombygningsudgift han har afholdt, hvis han på et senere tidspunkt bygger om og laver toilet i hvert enkelt lejemål.

Et andet eksempel kan være, at udlejeren indlægger centralvarme i lejligheder, hvor der før var petroleumsovne i lejlighederne.

 

Udlejer dummede sig

I sagen fra Gilleleje valgte udlejeren ikke at samarbejde med huslejenævnet, da lejer indbragte sagen. Han besvarede slet ikke nævnets breve.

Det burde han have gjort i egen interesse. I de fleste ejendomme er der sket flere forbedringer end dem, der er med i skemaet ovenfor: køkken, bad og termoruder. Hvis udlejeren havde kunnet dokumenteret eller sandsynliggjort, at der var sket ombygninger af ejendommen siden 1993 er det tænkeligt, at han kunne have fået et større tillæg til forbedringer end de 15.000 som huslejenævnet kom frem til.

 

Ankefristen blev sprunget

Han kunne måske have reddet noget, hvis han straks havde anket sagen til boligretten. Men det gjorde han heller ikke. Først efter at ankefristen på 4 uger var udløbet, gik han til en advokat.

Advokaten forsøgte at redde sin klient ved at påstå at afgørelsen var ugyldig, og at hele sagen dermed skulle gå om. Hvordan denne feberredning endte, kan man læse om i den anden artikel på denne side.

Specialist i ulovlige boliger

13 marts 2017

Nogle udlejere tjener stort på, at udleje nedslidte boliger til udlændinge, der ikke kender den danske lejelovgivning

 

Globaliseringen har medført en større indvandring til Danmark i de senere år. Det er godt, fordi Danmark har brug for indvandrerne på arbejdsmarkedet. Men det skaber problemer, først og fremmest for indvandrerne selv.

På dette opslag bringer vi tre historien om firmaet PSR-ejendomme i Køge, der har specialiseret sig i at udleje boliger til østeuropæere. Firmaet ejer blandt andet ejendommen, Tigervej 22, der ligger i et industrikvarter i Ølby-området tæt på Køge Sygehus.

Der er kun registreret ét boliglejemål i ejendommen, som imidlertid udlejes til to familier. Desuden er der to længer samt nogle skure, der officielt kun må anvendes til erhverv. I én af længerne bor der mennesker i rum, der ikke er godkendt som boliger. Forholdene er kendt af Køge Kommune, som ikke gør noget for at få lovliggjort forholdene.

 

Læs også:

http://dklf.dk/artikler/grov-udnyttelse-af-lejeres-uvidenhed/

http://dklf.dk/artikler/udlejer-ignorerede-huslejenaevnet-skylder-nu-lejer-knap-100-000-kr/

 

Grov udnyttelse af lejeres uvidenhed

13. marts 2017

 

Lejer fra Polen fik hjælp af Køge Lejerforening efter at være blevet snydt af udlejer gennem 7 år. Han fik en nedsættelse af lejen på 22.000 kr om året

 

Af Jakob Lindberg

For ca. 13 år siden rejste L. fra Polen til Danmark for at finde arbejde. Det lykkedes og i dag arbejder han i en mindre industrivirksomhed i Køge. I 2008 flyttede han ind på Tigervej 22 A i en stuelejlighed med adgang til have.

Han fik lejligheden fordi han tidligere havde arbejdet for udlejer med renovering af en anden ejendom.

Han fik en 2-årig kontrakt. Den blev gentagne gange fornyet, sidste gang den 1. september 2013 til udløb den 1. september 2015. Lejen var høj. I den sidste lejeperiode betalte han 7.100 kr. for en lejlighed på 88 m2 – hvilket svarer til en kvadratmeterleje på 968 kr. om året

På grund af usikkerheden om forlængelse af lejekontrakten accepterede han den høje husleje. Han påtog sig også de fleste vedligeholdelses- og renholdelsesopgaver, da udlejer kun ville ofre det mest nødvendige på ejendommen. Dog udskiftede udlejer på et tidspunkt ejendommens vinduer.

 

Tilbageholdt varmebidrag

Ved siden af huslejen betalte L. 950 kr om måneden i aconto varme. Han modtog dog aldrig noget varmeregnskab, og det klagede han over til udlejer i 2014. Han fik en mundtlig aftale med udlejer om, at han ikke skulle betale de 950 kr. I begyndelsen af 2015 krævede udlejers advokat, at han betalte det skyldige beløb med trussel om ophævelse af lejemålet.

 

Huslejenævnet

L. gik nu til huslejenævnet, og klagede over huslejens størrelse, det manglende varmeregnskab og forskellige vedligeholdelsesproblemer.

Den 12. februar afsagde nævnet kendelse og nedsatte huslejen fra 7.100 kr om måneden til 4.523 kr. Udlejer skulle kun tilbagebetale leje fra 1. januar 2015, fordi lejer først havde klaget til huslejenævnet i 2015.

Desuden skulle udlejer tilbagebetale for meget opkrævet depositum og ulovligt opkrævet aconto vand. I alt blev udlejer pålagt at betale 14.385 kr. tilbage til lejer. Udlejeren ankede sagen til boligretten

L.
kom i kontakt med Køge Lejerforening, som hjalp ham med at søge advokatbistand til retssagen. Lejerforeningen rådede ham til at blive boende i lejligheden på trods af tidsbegrænsningen, der medførte at han skulle flytte den 31. august 2015. Lejerforeningen mente, at tidsbegrænsningen var ugyldig.

 

Boligretten

Boligretten skulle tage stilling til tre spørgsmål:

– om den aftalte leje var for høj

– om lejenedsættelsen skulle gælde fra 1. januar 2013, hvor den sidste lejekontrakt blev indgået eller fra 1. januar 2015. Dette var datoen for den sidste trappelejeforhøjelse.

– om tidsbegrænsningen var gyldig, eller om lejeren kunne blive boende, til han selv sagde op.

– om udlejer havde ret til at opkræve aconto varme, når han ikke aflagde varmeregnskab.

 

Lejens størrelse

Boligretten var enig med huslejenævnet i, at lejen var for høj, men man godkendte en lidt højere leje end huslejenævnet, nemlig 725 kr. pr kvadratmeter, hvor huslejenævnet sagde 625 kr. pr kvadratmeter.

Boligretten begrundede de 725 kr. med henvisning til et sammenligningslejemål i Køge, hvor kvadratmeterlejen var 513 kr. Retten anså de to lejemål for sammenlignelige med undtagelse af at L. havde egen have, mens lejeren i sammenligningslejemålet kun havde adgang til altan.

Ud af det kan man udlede, at værdien af haven var blevet sat til 212 kr. pr. kvadratmeter bolig. Det svarer til at haven havde en værdi på 1.555 kr. om måneden – et bemærkelsesværdigt højt beløb.

 

Lejenedsættelsens tidspunkt

Her var boligrettens dommere uenige. To dommere fandt, at nedsættelsen skulle ske med virkning fra 1. januar 2015, mens én dommer ville have, at lejenedsættelsen skulle beregnes fra lejemålets indgåelse den 1. januar 2013. Uenigheden skyldes fortolkning af en bestemmelse i boligreguleringsloven, og dommen faldt på dette punkt ud til udlejers fordel.

 

Tidsbegrænsningens gyldighed

På dette spørgsmål fik lejer ret. Boligretten lagde vægt på de mange tidsbegrænsede forlængelser af L.s lejekontrakt. På den baggrund fandt dommerne ikke, at tidsbegrænsningen var velbegrundet. Lejer fik derfor medhold i, at tidsbegrænsningen skulle bortfalde.

 

Varmebetaling

Efter reglerne i lejeloven er det en betingelse for at kunne opkræve aconto varme, at udlejeren aflægger varmeregnskab. Det havde udlejeren ikke gjort i denne ejendom, og lejers advokat krævede derfor, at de betalte bidrag skulle tilbagebetales 3 år tilbage i tiden. Denne konsekvens har Vestre Landsret fulgt i flere afgørelser.

Flertallet af boligrettens dommere ville dog ikke følge denne praksis, men bestemte, at lejer skulle have refunderet 350 kr. af de 950 kr., han havde betalt i aconto varme i de sidste 3 år.

 

Konklusion

Som sagsbehandler i lejerforeningen vil jeg bemærke:

Det er godt, at boligretten gav lejer medhold i, at den meget høje husleje skulle sættes ned, og at tidsbegrænsningen blev tilsidesat

Det er ikke godt, dommerne kun satte lejen ned til 725 kr. pr. m2 om året, når der er tale om en nedslidt ejendom uden service fra udlejers side.

Det er heller ikke godt, at reglerne om tilbagebetaling begrænser lejers tilbagebetaling. Havde det været en ejendom med mere end 6 lejemål, skulle nedsættelsen ske 3 år tilbage. Udlejer har dermed tjent omkring 40.000 på sin ulovligt høje leje.

Lejeren valgte ikke at anke sagen til landsretten, fordi han kunne blive boende i lejemålet. Udlejer ankede heller ikke afgørelsen.

 

Udlejer ignorerede huslejenævnet – skylder nu lejer knap 100.000 kr

13 marts 2017

Nogle gange forsøger udlejeren at ignorere huslejenævnets kendelse i håb om, at lejer ikke forfølger sagen. Men det betaler sig ikke – der løber – mange – renter på

 

Af Jakob Lindberg

 

Huslejesagen for den polske lejer i stueetagen i Tigervej 22 medførte, at hans overbo, der kommer fra Portugal, også meldte sig ind i Køge Lejerforening.

Sagen blev indbragt for huslejenævnet. Lejeren på første sal betalte endnu højere kvadratmeterleje end lejeren i stueetagen og han fik derfor også en større lejenedsættelse. Lejen blev nedsat fra 5.900 kr. pr måned til 3.281 kr. pr måned.

Desuden bestemte nævnet, at det ulovligt opkrævede vandbidrag på 200 kr. pr måned skulle tilbagebetales for hele lejeperioden på 34 måneder. Endelig skulle depositum nedsættes fra 19.200 kr. til 9.843 kr.

I alt havde lejeren 56.042 kr. til gode den 1. maj 2016.

 

Merbetalingen fortsatte

Lejer havde ventet, at udlejer af sig selv ville afregne. Men det skete ikke. Udlejeren korrigerede heller ikke opkrævningen af leje, men blev ved med at opkræve den høje leje.

Først da jeg for nylig taler med lejeren, bliver jeg opmærksom på forholdet. Nu har jeg på lejers vegne sendt udlejer et opdateret krav på 89.445 kr.

 

Renter

Tilbagebetalingskrav skal forrentes. Heldigvis er der en meget høj rente for tilbagebetalingskrav. Det kaldes procesrente og rentefoden er for øjeblikket 8,05 % pr år. En så høj rente kan man ikke få i noget pengeinstitut.

Renten skal beregnes for hver måned for sig og derefter lægges sammen. For eksempel betalte lejeren 2.619 kr for meget i januar 2015. Der skal derfor lægges 459 kr. på i rente alene for denne måned.

Indtil videre har lejeren over 6.000 kr til gode i renter alene vedrørende huslejenedsættelsen.