Tag-arkiv: For høj husleje

Udviklingen i det opsamlede overskud fra 2015-2018

Den almene sektor fjerner sig mere og mere fra idealet om balanceleje, viser en undersøgelse, som Danmarks Lejerforeninger har foretaget af regnskaberne fra 2015 og 2018

 

Af Jakob Lindberg

Analysen bygger på regnskabstal fra ca. 7.000 almene boligafdelinger for regnskabsåret 2018, som på analysetidspunktet (28 oktober 2019) havde publiceret deres regnskab på Landsbyggefondens regnskabsdatabase.

Alle afdelingerne blev på baggrund af det opsamlede overskud på konto 407 fordelt i 4 kategorier:

  • Afdelinger med overskud af 3. grad: ”En boligafdeling har systematisk overskud af 3. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mindst 15.000 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med overskud af 2. grad: ”En boligafdeling har overskud af 2. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 5.000 og 14.999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med balance eller overskud af 1. grad: ”En boligafdeling har balance eller overskud af 1. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 0 og 999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med underskud.

 

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2018 fordelt efter størrelse
% af alle afdelinger % af alle boliger
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 7,6 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 39,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b.         40,8 45,7
Afdelinger med underskud 12,4 10,2
7.043 afdelinger med 574.044 boliger 100,0 100,0

 

 

Det opsamlede overskud steg mellem 2015 og 2018

En sammenligning af overskud i 2018 med det tilsvarende tal for 2015 viser at der er sket en stigning i antallet af afdelinger og boliger med store overskud i den gennemsnitlige overskudssaldo.

 

Konto 407. Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig

( i 2018-priser)

2015 2018
Antal afdelinger 418 538
Antal boliger 17.991 31.185

 

I 2015 havde 418 afdelinger med 17.991 boliger et overskud af 3. grad. I 2018 var antallet af afdelinger i denne kategori steget til 538 og antallet af boliger steget til 31.185

Ser vi på andelen af boliger med høje overskud ser vi samme billede som vist i denne tabel:

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2015 og 2018 fordelt efter størrelse
% af alle boliger
2015 2018
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 3,3 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 28,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/bolig 50,8 45,7
Note: Beløb i kategorier er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tendensen er tydelig: Andelen af boliger med 3. grads og 2. grads overskud vokser, mens andelen af boliger med balance eller 1. grads overskud falder. 51 % af alle boliger havde balance eller 1. grads overskud i 2015, mens det kun var tilfældet med 45,7 % af boligerne i 2018. Dette er bekymrende af hensyn til balancelejeprincippet, fordi det kun er afdelingerne og boligerne med balance eller 1. grads overskud, der overholder dette princip.

Specielt er det bekymrende, at andelen af boliger med 3. grads overskud er steget til 5,4 % af alle boliger

Det viser sig også, at det gennemsnitlige opsamlede overskud inden for de to øverste overskudskategorier (3.grad og 2.grad) er steget, mens det er faldet i kategorien overskud af 1 grad eller balance.

 

Konto 407. Gennemsnitligt overskud i forskellige overskudsgrupper
2015 2018 Stigning i %
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 21.088 22.941 8,8
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 8.115 8.510 4,9
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b. 2.252 2.179 -3,2
Note: alle beløb er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tabellen ovenfor viser, at det gennemsnitlige overskud af 3. grad er steget fra 21.088 kr i 2015 til 22.941 kr i 2018 – eller næsten 2.000 kr i faste priser. Stigningen har været 8,8 %, mens det gennemsnitlige 1. grads overskud er faldet med 3,2 %

 

Konklusion

Når over 44% af alle boliger ligger i afdelinger med et opsamlet overskud af 2. grad (mindst 5.000 kr/bolig) eller 3. grad (mindst 15.000 kr/bolig) må man konkludere, at den almene boligsektor ikke fuldt ud lever op til balancelejeprincippet.

Tværtimod fjerner den almene sektor sig mere og mere fra dette ideal. Det er ikke usandsynligt, at vi ved næste opfølgning af denne undersøgelse i 2021 vil opleve, at det er et flertal af alle afdelinger der har et opsamlet overskud af 2. eller 3. grad.

Det er også bekymrende, at vi ser et stærkt stigende overskud i kategorien Overskud af 3. grad.

 

Opsamlet overskud på knap 5.000 kr pr bolig i gennemsnit

Afdelingerne havde i gennemsnit havde et opsamlet resultat på 4.888 kr. pr bolig i 2018. Dette tal kunne umiddelbart tyde på, at de almene afdelinger var gode til at overholde balancelejeprincippet, idet et opsamlet overskud på under 5.000 kr må siges at være beskedent.

Desværre dækker gennemsnittet over nogle kolossale forskelle. Der var  21 afdelinger, som havde et opsamlet overskud på mere end 50.000 kr pr bolig. Der var 24 afdelinger som havde et opsamlet underskud på mere end 50.000 kr pr bolig.

 

Overskud af 3. grad.

Afdelingerne med et overskud på mindst 15.000 kr omfatter 538 afdelinger med knap 31.185 boliger. I denne gruppe var det gennemsnitlige overskud pr. bolig ved udgangen af 2018  22.941 kr. Der er ikke tale om et lille antal afdelinger med en meget afvigende økonomi, idet de 358 afdelinger udgør 7,6 % af alle afdelinger og de har 5,4 % af alle boliger.

Hvis administratorerne (administrationsselskaberne, organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelserne) overholdt balancelejeprincippet, burde der ikke være nogen afdelinger i den overskudskategori. Der er derfor tale om en uacceptabel forsømmelighed fra administrationens og bestyrelsernes side.

At 358 afdelinger har et gennemsnitligt overskud på 22.941 kr pr bolig ,viser at de ikke overholder balancelejeprincippet. Der er reelt tale om, at administratorerne har pålagt lejerne en tvangsopsparing, der ikke er hensigten med almenboligloven.

 

Overskud af 2. grad

Afdelingerne med et overskud på mellem 5.000 og 14.999 kr omfatter 2.758 afdelinger med knap 221.948 boliger. Denne gruppe rummer 39,2 % af alle boligerne. Det gennemsnitlige overskud pr. bolig var ved udgangen af 2018  8.510 kr. Også dette tal er uacceptabelt højt.

 

Overskud af 1. grad eller balance

Denne gruppe udgør 2.877 afdelinger, dvs. 40,8 % af alle afdelinger. Det gennemsnitlige opsamlede overskud i denne gruppe er 2.179 kr, hvilket er acceptabelt.

I praksis er det umuligt at få perfekt balance i regnskabet hvert år. Nogle år vil en afdeling have overskud, andre år vil de have underskud. Men administratorerne burde have så meget styr på økonomien, at næsten alle afdelinger lå i kategorien med et opsamlet overskud af 1.grad på højst 4.999 kr.

Denne kategori rummer 225 afdelinger med knap 25.000 boliger hvor regnskabet udviste perfekt balance (0 kr i overskudssaldo).

Det kan skyldes, at administratorerne har bestemt, at overskuddet hvert år blev brugt til at afvikle underfinansieringer. Derved opstår der ikke noget overskud, der skal overføres til konto 407.

For overskuelighedens skyld er afdelingerne med balance lagt sammen med afdelingerne der havde overskud af 1. grad.

 

Afdelinger med underskud

Der er 870 afdelinger (58.334 boliger) med underskud på tilsammen 371 mio kroner. Dette svarer til 6.356 kr. pr. bolig. Jeg vil ikke gå nærmere ind på årsagerne hertil. Den vigtigste årsag til at en boligafdeling får underskud er, at der af og til kommer perioder, hvor boliger står tomme, hvorved de budgetterede indtægter mangler. Det sker særligt i perioder med meget høj mobilitet på boligmarkedet, og det kan medføre, at nogle boligafdelinger bliver økonomisk nødlidende.

 

Kilde: Manglende overholdelse af balancelejeprincippet i den almene boligsektor. 2015-2018

Undersøgelsen kan rekvireres ved at skrive en mail til koege@dklf.dk 

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Begrænsning af huslejestigningen

Lejen må fremover ikke kunne sættes 10% højere end huslejenævnet bestemmer

Af Jakob Lindberg

Partierne bag boligforliget var enige om, at fjerne den såkaldte margin for det lejedes værdi på 10%. I dag er det sådan, at huslejenævnet kan nedsætte den aftalte leje, hvis den er for høj i forhold til det lejedes værdi. Alligevel skal huslejenævnet godkende den aftalte leje, hvis nedsættelsen er mindre end 10%. Denne margen har virket som en bagatelgrænse, og den skal nu fjernes.

Man forstår bedst virkningerne af denne ændring, hvis man ser på et konkret eksempel:

 

Reglerne i dag

En sag om lejefastsættelse efter § 5-2 kan f.eks. starte med, at en lejer klager over lejens størrelse i den lejeaftale, han har indgået med udlejeren. Lad os antage, at lejen er aftalt til 1.500 kr. pr kvadratmeter om året. Huslejenævnet bestemmer, at lejen højst må være f.eks. 1.200 kr. pr kvadratmeter om året. Forskellen mellem de to beløb er 300 kr. Det svarer til 20% af de 1.500 kr. I dette tilfælde er nedsættelsen højere end bagatelgrænsen på 10%, og udlejer skal derfor sætte lejen ned.

Hvis huslejenævnet derimod havde sat det lejedes værdi til 1.400 kr. pr kvadratmeter ville nedsættelsen kun være 100 kr., svarende til 6,7% af 1.500 kr. Efter de nuværende regler kan udlejeren stadig opkræve de 1.500 kr. pr m2 om året., fordi de 6,7% er lavere end bagatelgrænsen på 10%.

 

I fremtiden

Når forligspartiernes aftale er blevet gennemført, bortfalder bagatelgrænsen. I tilfældet ovenfor vil lejen blive sat ned til 1.400 kr. pr kvadratmeter. Huslejenævnets bedømmelse af det lejedes værdi være gyldig, uanset om lejenedsættelsen er over eller under 10%.

Det er en klar fordel for de lejere, der klager til over, at lejen er for høj i § 5-2 lejemål.

Karensperiode

En karensperiode er en pause, hvor en ny ejer af en ejendom først kan sætte huslejen op for nye lejemål, når hen har ejet ejendommen i 5 år. Hensigten med reglen var at gøre det mindre attraktivt for spekulanter, der går efter kortsigtet profit, at udnytte reglerne i § 5-2.

 

Af Jakob Lindberg

Uenigheden om karensperioden var tæt på at få forhandlingerne til at bryde sammen.

Det var besynderligt, at netop denne detalje skilte parterne. Det er tvivlsomt om karensperiodens længde overhovedet får betydning for spekulanter og andre investorer, som f.eks. pensionskasserne. Hvorfor skulle en investor afholde sig fra at købe en ejendom, fordi hen skal vente 5 år med at sætte lejen op. Det rentetab, hen lider ved at skulle vente, er pebernød- der i forhold til den gevinst, der er ved at sætte lejen op efter § 5-2.

I langt de fleste tilfælde vil en investor alligevel være nødt til at vente. Hen kan først sætte lejen op, når de nuværende lejere er flyttet, og lejligheden er blevet renoveret. At få påvirket alle lejerne til at flytte, er typisk noget der tager flere år.

 

Undtagelsen for karensperioden

Dette får kun en meget begrænset effekt på investorernes lyst til at købe ejendomme op. Hvorfor skulle en investor ofre ekstra 300.000 på at renovere en lejlighed på 100 kvadratme- ter, når han kan slippe for denne ekstraudgift ved at vente i 5 år.

Det politiske spil om karensperioden var mest et spil for galleriet. Glem det!

Forliget mellem Socialdemokratiet, Enhedslisten, SF, Alternativet og Dansk Folkeparti om § 5-2

Det var et mindre mirakel at opleve, at politikerne på Christiansborg og samtlige danske medier begyndte at diskutere boligreguleringslovens § 5-2

Af Jakob Lindberg

Takket være Lejernes LO’s lobbyarbejde og en effektiv indsats fra boligminister Kaare Dybvad Bek gik der omsider hul på bylden omkring § 5-2.

I januar 2020 indgik et flertal i folketinget en aftale om § 5-2. Det var uenighed om længden af karensperioden, som fik forhand- lingerne mellem regeringen og de Radikale til at bryde sammen. Regeringen ville have en aftale på 10 år, men de Radikale Venstre og Konservative, var i mod karensperioden i det hele taget. Som bekendt indgik boligminister Kaare Dybvad Bek i stedet lavede en aftale med Dansk Folkeparti.

 

Hovedpunkter

Karensperiode: Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, såle- des at der efter at en boligudlejningsejendom har skiftet ejer, først kan opkræves husleje ef- ter § 5-2 i renoverede lejemål efter 5 år.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/det-groenne-energikrav/

Undtagelse for karensperiode: Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.

 

Grønt energikrav: Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5-2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/det-groenne-energikrav/

 

Begrænsning af huslejestigningen: Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5-2, kan stige via en fjernelse af den såkaldte margin for det lejedes værdi.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/begraensning-af-huslejestigningen/

 

Huslejenævnene gøres mere effektive: Lejerne styrkes i tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af huslejenævnene.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/huslejenaevnene-…rne-skal-styrkes/

 

Foreløbig er der tale om et forlig. Virkningen for lejerne kan først bedømmes når der kommer et lovforslag fra boligministeren.

 

Vurdering

Lejerbevægelsen fik ikke ønsket opfyldt om en total afskaffelse af § 5-2. Alligevel er vi til- fredse med at denne skadelige bestemmelse nu er blevet trukket frem i det politiske ram- pelys. Det havde ingen troet muligt for bare 2 år siden. Nu gælder det om at få forligsparti- ernes aftale omsat til lovgivning på bedst mulig måde for lejerne.

Håb om bremse på § 5.2

Efter et dramatisk forhandlingsforløb lykkedes det den 30. januar for boligminister Kaare Dybvad at få en politisk aftale i hus. Nærmere betegnet aftalen om tiltag der skal bremse skadevirkningerne af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Af Bodil Kjærum, landsformand i Danmarks Lejerforeninger

 

Vi vil ikke fordybe os i forløbets detaljer, men kan foreløbigt lykønske boligministeren med resultatet.
Det udgør en god start på det svendestykke, som den fuldt gennemførte lovgivning kan ende med at blive for den relativt nye ministrer.

Hvordan tegner resultatet så for landets lejere ? Ja det er som nævnt endnu ’blot’ en politisk aftale, så meget afhænger af den endelige omformning til konkret lovgivning. Uden at gå i detaljer kan vi dog trække nogle hovedlinjer op.

Først må vi konstatere, at den indgåede aftale lader rigtigt meget tilbage at ønske. Der er tale om det der politisk har været muligt. Men vi kan også konstatere, at der er elementer i aftalen der kan få positiv virkning. Først og fremmest har vi noteret os følgende elementer:

  • Karensperiode på 5 år: Med en effektiv implemen- tering vil dette sandsynligvis kunne stoppe de mest ’BlackStone’-agtige cirkusnumre fremadrettet.
  • En vis skærpelse af kravet til forudgående energire- novering af ejendommene: Hvis kravet gennemføres generelt kan det få en vis opbremsende virkning.
  • Hensigt om en vis dæmpelse af lejeniveauet: Måske
    en virkning, hvis lovformuleringen bliver så klar at den reelt ændrer huslejenævnenes praksis.
  • Krav om konkrete besigtigelser af hvert enkelt lejemål før og efter 5.2-modernisering: Fin intention, og det vil også kunne få virkning i praksis, hvis de formelle krav bliver klare nok.
  • Derudover et par hensigtserklæringer mere, eksem- pelvis om en vis styrkelse af huslejenævnene; og løfte om visse punktvise forbedringer af lejernes rettigheder: Udmærkede intentioner, hvor en eventuel virkning i praksis igen fuldkommen afhænger af hvordan lovbe- stemmelserne udformes.

Yderligere er der et par ekstra indirekte gevinster, som sandsynligvis vil gavne:

  • På grund af det omtalte dramatiske forhandlingsforløb er der opstået en ændret sammensætning af forligs- kredsen bag lejelovsforliget. Radikale blev udskiftet med DF. Og med kendskab til de to partiers holdning overfor lejerpolitik kan der dermed forventes en mere lejervenlig praksis fremover.
  • Den signalværdi som dette lejelovsforlig kan tillægges overfor domstolene, kan man håbe på vil påvirke retspraksis i gunstig retning.
  • Forligskredsen har aftalt at følge med i udviklingen og evaluere senest i 2022.

Et første udkast til lovtekst er allerede sendt i forhånds- høring hos organisationerne. Det rummer misforståelser og der er brug for en del opstramninger. Dette vil vi naturligvis kommentere på i et regulært høringssvar. Og
så må vi efterfølgende se hvordan den endelige lovtekst forhandles på plads mellem forligspartierne, før vi for alvor kan konkludere. Det vil være glædeligt for landets lejere og godt for samfundsøkonomien, hvis ovennævnte optimisme rent faktisk bliver indfriet.

I så fald kan der blive anledning til at lykønske Kaare Dybvad med et vellykket svendestykke.

Betalte 18.000 for meget for almen bolig

Læs om hvordan administrationsselskabet KAB trækker for mange penge op af lejernes lommer

 

 

Af Jakob Lindberg

Bebyggelsen Ravnsborg ligger i Køge Kommune og er en del af Sydkystens Boligselskab, som administreres af Danmarks største selskab inden for den almene boligsektor, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab).

Ravnsborg består af 70 lejemål opført som rækkehuse i 2011. I 6-års perioden 2013-2018 har der hvert år været et betydeligt overskud på mellem 250.000 kr og 650.000 kr. Kun i 2014 var der et mindre underskud på 97.000 kr.

Overskud og underskud opføres på en særlig konto (konto 407) i afdelingens regnskab. Ved udgangen af 2018 stod der 1.298.998 kr på denne konto. Det betyder, at hvert lejemål i tidens løb har betalt 18.557 kr for meget i leje.

Alene i 2018 betalte hver lejer 7.633 kr for meget i leje.

Balanceleje

Princippet om balanceleje betyder, at afdelingen ikke må opkræve højere leje end det, der kan dække de direkte udgifter til driften samt et beløb til henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. De eneste former for profit, der må lægges oven i, er et lovpligtigt beløb til boligselskabets dispositionsfond og arbejdskapital.

Hvis den opkrævede leje overstiger udgifterne, er der tale om overskud. Administrationsselskabets økonomimedarbejder kan aldrig ramme helt præcist, når der skal laves et forslag til budget for afdelingen. Når året er gået, vil der altid være et lille overskud eller et lille underskud.

Men i øjeblikket er inflationen så lav i Danmark, at en erfaren administrator bør kunne ramme plet med en margen på plus/minus 2.000 kr pr lejemål.

Overbudgettering

Det har imidlertid vist sig, at de administrerende selskaber som f.eks. KAB ikke bestræber sig på at ramme plet, men tværtimod overbudgetterer.  Det sker tilsyneladende systematisk.

Overbudgettering forekommer, når man i budgettet sætter udgifterne for højt og indtægterne for lavt.

I tilfældet, Ravnsborg ser tallene således ud:

År:       Overskud pr bolig              

2013:   9.329

2014:  -1.393  (underskud)

2015:   3.608

2016:   8.303

2017:   5.207

2018:   7.633

Kun i år 2014 ramte KAB plet.

Indtægtsføring af overskud

Hvis der alligevel kommer et overskud, siger reglerne, at det skal indtægtsføres ved den førstkommende budgetlægning efter at regnskabet er færdigt.  Derved bliver lejen nedsat, eller stigningen bliver mindre.

Administrator skal indtægtsføre overskuddet over højst 3 år. Det er ikke sket fuldt ud i afdeling Ravnsborg. En del af overskuddet stammer fra perioden 2013-15 og burde være helt udlignet. Ved budgettet for 2020 skal der derfor indtægtsføres følgende beløb:

Tal for 70 boliger                                              Kr

Rest fra perioden 2013-15:                         590.028

1/3 af overskud 2016:                                 193.732

1/3 af overskud 2017:                                 121.494

1/3 af overskud 2018:                                 178.097

I alt                                                                  1.083.351

Af de 1.083.351 blev 358.000 indtægtsført i 2019. Resten er 725.351, som skal indtægtsføres i 2020. Beløbet er det mindste, man kan indtægtsføre, hvis KAB skal overholde reglerne.

På afdelingsmødet i efteråret 2019 blev det besluttet kun at indtægtsføre 485.000 kr. Der er altså indtægtsført 240.351 kr for lidt. Da der er 70 boliger på Ravnsborgvej, betyder det, at de 70 lejere i på Ravnsborgvej kommer til at betale 3.434 kr for meget i 2020 eller 286 kr for meget hver måned.

Man ved endnu ikke, hvor stort årets overskud bliver i 2019 og 2020, hvis det bliver lige så højt som gennemsnittet for perioden 2013-18, så vil beboerne ved udgangen af 2020 stadig have betalt 1.158.644 kr for meget eller 16.552 kr pr bolig.

Store ulovlige overskud i den almene sektor

Manglende overholdelse af non-profit-princippet truer med at ødelægge den almene boligsektor gode ry. Det opsamlede overskud er steget med 75 % på tre år

 

Af Jakob Lindberg

Selvom den almene boligsektor officielt drives på non-profit-basis, opkræves der store overskud i de almene boligafdelinger. Mellem 2015 og 2018 er det årlige overskud steget med 40 %. I 2018 var overskuddet 1,3 mia kroner.

De almene boligafdelinger hober penge op til ingen nytte. Ved udgangen af 2018 var det opsamlede overskud i sektoren på 2,8 mia kroner Ved udgangen af 2015 var det kun 1,6 mia kroner. Dermed er det samlede overskud steget med 75 % på kun tre år.

 

Boligorganisationerne holder på pengene

Efter reglerne skal det opsamlede overskud bruges til at nedsætte huslejen eller mindske eventuelle huslejestigninger.

Mange almene administrationsselskaber overholder dog ikke reglerne herom. I stedet holder de på pengene. Dette truer med at ødelægge lejernes og offentlighedens tiltro til at boligorganisationerne drives uden profit-motiv. Derved risikerer administrationsselskaberne også at ødelægge den almene boligsektors gode ry.

Danmarks Lejerforeninger har lavet en undersøgelse af regnskaberne for 2015 og 2018, der dokumenterer dette.

 

Balancelejeprincippet

Undersøgelsen viser, at der i stort omfang ophobes overskud i de almene afdelinger i strid med det princip om balanceleje, der officielt gælder for sektoren. Med balanceleje menes, at lejen i en almen afdeling (bebyggelse) fastsættes således, at den kan dække de udgifter, der er i afdelingen. Der må således ikke budgetteres med overskud.

Hvis der alligevel kommer et overskud, skal dette tilbageføres til lejerne som en indtægt i de efterfølgende år, hvorved lejestigninger kan undgås eller formindskes.

Undersøgelsen viser, at de almene boligorganisationer, som administrerer afdelingerne, kun i ca. halvdelen af tilfældenene opfylder dette princip.

 

Det årlige overskud var 1,3 mia kr i 2018.

I 2018 var årets overskud 1,30 mia kr for alle afdelinger tilsammen. I 2015 var overskuddet kun 0,93 mia kr. På tre år var det årlige overskud derfor steget med 40 %, hvilket er langt over den almindelige inflation i samfundet.

De penge, som en boligafdeling får i overskud, skal opspares og bruges til at nedsætte lejen i de følgende år. Mange administratorer foretrækker dog at holde på pengene, således at det kun er en del af dem, som bliver ført tilbage til lejerne.

Derved stiger det opsamlede overskud år efter år.

 

Hvad er opsamlet overskud

Med opsamlet overskud (eller underskud) menes summen af overskud/underskud, siden man begyndte at registrere dette omkring 2010.

I den almene sektor er der fælles regnskabsregler. Efter de fælles regnskabsregler i den almene sektor regler skal det samlede overskud/underskud ved årets slutning bogføres på en konto i passiverne, der kaldes opsamlet resultat.

 

Store forskelle mellem boligorganisationerne

I undersøgelsen er det opsamlede overskud for hver enkelt afdeling blevet udregnet. Derudfra er hver afdeling placeret i kategorierne efter hvor stort de opsamlede overskud var. Resultatet ses her:

Overskudskategori Antal boliger Andel i % af alle boliger Opsamlet overskud i gennemsnit pr bolig
3. grads overskud

(mindst 15.000 kr/bolig)

31.185 5,4 22.941
2. grads overskud

(5.000-14.999 kr/bolig)

221.948 38,7 8.510
1. grads overskud og balance

(op til 4.999 kr/bolig)

262.577 45,7 2.179
Underskud 58.334 10,2 -6.376

 

Det ses, at i mere end 31.000 boliger har beboerne over de sidste 10 år betalt 22.941 kr for meget i husleje. Dvs. knap 191 kr for meget hver måned.

Beløbet er et gennemsnitstal. Der findes 3 afdelinger hvor det opsamlede overskud er over 100.000 kr/bolig, og der findes 22 afdelinger, hvor det opsamlede overskud er over 50.000 kr/bolig.

 

Årsager

Grunden til de store overskud er, først og fremmest, at administratorerne i forretningførerselskaberne finder det bekvemt, at der er overskud på afdelingernes regnskaber. Derfor overbudgetterer de fleste af dem. Det vil sige, at de overvurderer udgifterne og undervurderer indtægterne

Andre undlader de at føre årets overskud tilbage som en indtægt i budgettet, således som reglerne siger.

En anden årsag er, at langt de fleste afdelingsbestyrelsesmedlemmer og menige beboere ikke har indsigt i regnskaberne, og at de derfor vælger at stole på konsulenten fra administrationen, når budgetterne skal godkendes.

En tredje årsag er, at den kontrol, som kommunerne fører med de almene boligorganisationer er meget overfladisk. Tilsynet forlader sig på, at et revisionsfirma har godkendt regnskabet, og revisorerne gør kun meget sjældent opmærksom på overtrædelserne af reglerne om overskud.

Derfor får overtrædelserne af princippet om balanceleje lov til at fortsætte.

En kopi af undersøgelsen kan rekvireres hos Jakob Lindberg ved henvendelse til koege@dklf.dk

Ønskes: Retfærdige forbedringstillæg

Ud med spekulationen og ind med gennemskuelighed og retfærdighed ved forbedringer af de gamle boliger

Af Jakob Lindberg

Danmarks Lejerforeninger mener, at § 5-2 helt skal skrottes. I stedet kan udlejerne anvende § 5-1 til at gennemføre moderniseringer. Denne bestemmelse findes i forvejen i boligreguleringsloven, og der er en lang og troværdig retspraksis, der siger hvordan den skal anvendes.

Ved en modernisering efter § 5-1 skal huslejen stige med et beregnet tillæg til den omkostningsbestemte husleje. Beregningen foregår således:

 

Eksempel på forbedring efter 5-1

Vi tager udgangspunkt i den samme lejlighed på 100 kvadratmeter, som i eksemplet med § 5-2. Før moderniseringen koster den 779 kr pr kvadratmeter årligt. Det svarer til 6.492 kr om måneden, heraf er det faste afkast til udlejeren, på 1.298 kr.

En udlejer gennemfører en forbedring af køkken og bad samtidig med en vedligeholdelse/genopretning ved fraflytning, f.eks. maling og gulvbehandling. Omkostningen ved vedligeholdelse/genopretning medfører ikke huslejestigning, da den enten er blevet betalt af den fraflyttende lejer, eller skal bekostes af udlejer, fordi der er tale om almindeligt slid og ælde.  Derimod skal den nye lejer betale et tillæg for forbedring, der beregnes som 6,6 % af omkostningen.

 

Hvorfor 6,6 % i forbedringstillæg

Da man indførte den omkostningsbestemte husleje i 1975 blev det besluttet, at lejerne skulle betale det samme for en forbedring af lejligheden, som de skulle have betalt, hvis de selv skulle have optaget et sædvanligt kreditforeningslån med en tilbagebetaling over 10, 20 eller 30 år.

Da de fleste forbedringsarbejder mister deres værdi over tid, er det blevet praksis i huslejenævnene og boligretterne, at forbedringstillægget normalt skal udgøre ydelsen på et sædvanligt kreditforeningslån med en løbetid på 20 år. Udlejeren må selv bestemme, om hen vil låne pengene eller betale af egen lomme, når regningen skal betales til håndværkeren.

Hvis en udlejer investerer 100.000 i forbedring af lejligheden, kan han opkræve 6.600 kr om året i lejeforhøjelse eller 550 kr hver måned. De 6,6 % er ikke en fast rentesats. I 90-erne var det sædvanligt med en afkastprocent på 10 %

 

Hvad koster en gennemsnitlig forbedring

Emnet for denne artikel er at forklare forskellen mellem en § 5-2 modernisering og en § 5-1 modernisering. Derfor bruger jeg de gennemsnitstal, der fremgår af boligministeriets undersøgelse. Ifølge denne undersøgelse blev der i Købehavn forbedret for 4.828 kr pr kvadratmeter i København, 4.313 kr pr kvadratmeter i Aarhus, Aalborg og Odense. I andre provinsbyer med mere end 40.000 indbyggere blev der forbedret for 3.212 kr pr kvadratmeter.

Vi tager København som eksempel. Lad os sige, at hele istandsættelsen af en lejlighed på 100 m2 koster 643.733 kr. Deraf er vedligeholdelsen 160.933 kr. Resten – 482.800 kr – er værdien af forbedringen. Det årlige tillæg bliver 6,6 % af dette beløb eller 31.865 kr. Det giver en månedlig huslejeforhøjelse på 31.865:12 – eller 2.655 kr om måneden

 

Tillægget ligger fast

Huslejen stiger dermed med 2.655 kr. om måneden. Den nye leje bliver dermed 9.147 kr pr måned (6.492+2.655). Det er overkommeligt for de fleste lønmodtagerfamilier. Selv en enlig lønmodtager med f.eks. to børn vil kunne klare en sådan husleje.

En tilsvarende lejlighed der renoveres efter §5, 2 ville typisk koste 12.133 kr pr måned.

Efter § 5, stk. 1. skal forbedringstillægget ligge fast. Det er retfærdigt og rimeligt også for udlejer. Hvis udlejer i stedet ville købe for 500.000 kr obligationer ville han også kun få et fast afkast (rente) af obligationen.

 

Hvor meget belaster forbedringstillægget familiens økonomi

Lad os antage at en enlig erhvervsuddannet forsørger med 2 børn har en disponibel indkomst efter skat på 25.731 kr. (løn og offentlige tilskud). Indkomsten efter skat stiger med 2% om året og det samme gør ejendommens driftsomkostninger. Da familien flytter ind i den nye lejlighed sluger huslejen på 9.147 kr – 35,5 % af indkomsten efter skat. Det vil være hårdt, men overkommeligt.

Men år for år vil det blive en mindre og mindre del af indkomsten, fordi afkastet af forbedringen og det oprindelige afkast ikke stiger. Med en inflation på 2% vil huslejens andel af indkomsten efter skat falde til 33 % efter 10 år. Indkomsten efter skat og husleje vil tilsvarende stige til 67 %.

Tabel 1. Huslejeudvikling i lejlighed der moderniseres efter § 5-1

 2017 2026
Disponibel indkomst efter skat 25.731 kr 30.751 kr
Husleje pr måned 9.147 kr (35,5 %) 10.160 kr (33,0%)
Indkomst efter skat og husleje 16.584 (64,5 %) 20.591 kr (67,0 %)

 

Hermed kan vi sammenligne § 5-1 moderniseringer med § 5-2 moderniseringer.

 

Tabel 2. Huslejeudvikling  – sammenligning mellem § 5-1 og § 5-2

Lejlighed i København på 100 m2, der forbedres for 482.800 kr.
Husleje pr måned i 2017 Husleje pr måned i 2026
Modernisering 5-1 9.147 10.160
Modernisering 5-2 12.133 17.270

 

Boligminister! Hold fast – § 5-2 skal væk

Regeringen er under hårdt pres fra udlejerorganisationerne og de danske pensionskasser for at få lov til at fortsætte udplyndringen af lejerne i de store byer. Men regeringen bør stå fast. Den nuværende situation er ubærlig og vil medføre en stigende ulighed i befolkningen

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Af Jakob Lindberg

Miraklet er sket. Vi har fået en boligminister – Kaare Dybvad Bek – der ønsker at gøre noget ved den uholdbare huslejeudvikling inden for det private boligmarked.

Han er bekymret over de kraftige huslejestigninger i Storkøbenhavn og Aarhus, som i stigende grad forhindrer mennesker med almindelige mennesker i at bosætte sig i de to byer.

Derfor nedsatte han i foråret en hurtigt arbejdende ekspertgruppe, der skulle beskrive problemerne med den grimme § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven og komme med forslag til ændring af lovgivningen.

I denne og andre artikler om dette emne vil vi omtale paragraffen som § 5-2.

Arbejdsgruppens rapport er nu kommet og skal nu omsættes til politik. Men først en opdatering.

 

Hvad er der galt med § 5-2?

Paragraffen blev indført i boligreguleringsloven i 1996, som en økonomisk gulerod til de store udlejere, herunder pensionskasserne. Som følge af denne paragraf er 60.000 lejligheder blevet undtaget fra det sunde princip i boligregulerings loven, der sætter et loft over huslejestigninger som følge af moderniseringer af ældre lejligheder.

  • 5-2-moderniseringer kaldes også gennemgribende moderniseringer. Så snart en udlejer har gennemført en sådan modernisering kan lejen den pågældende lejlighed i al fremtid sættes op i takt med markedslejen, hver gang en lejer flytter og en ny skal flytte ind.

På grund af det store pres på lejlighedsmarkedet i København og Aarhus har det betydet huslejer på 9.622 -15.482 kr pr måned for 100 kvadratmeter (tallene angiver henholdsvis 25% fraktilen og 75% fraktilen)

Fortsætter § 5-2- moderniseringerne vil de gamle billige lejligheder helt forsvinde og det private lejlighedsmarked blevet lukket land for almindelige lønmodtager-familier og pensionister.

Dette kan ses af nedenstående tabel, som bygger på tallene i ekspertgruppens rapport. Tabellen viser udviklingen i månedslejen og den disponible indkomst for en gennemgribende moderniseret lejlighed, der skifter lejer hvert tredje år.

 

Lejeudvikling i København 2017-2026 og lejelighed på 100 m2

De 4 lejere er alle enlige forsørgere med erhvervsuddannelse

Månedlig leje Disponibel indkomst pr måned Leje i % af disponibel indkomst Disponibel indkomst efter betaling af leje
2017: 1. lejer flytter ind 12.133 25.731 47 13.597
2020: 2. lejer flytter ind 15.285 27.306 56 12.021
2023: 3 lejer flytter ind 19.254 28.977 66 9.723
2026: 4 lejer flytter ind 24.255 30.751 79 6.496
Note: Skemaet er dannet ud fra ekspertgruppens rapport. Månedlig leje pr m2 i København: 1.456 kr/m2. Den månedlige leje stiger i samme takt som ejerlejligheder 8% pr. år. Lejeren er en enlig erhvervsuddannet forsørger med barn, der har en årsindkomst på 419.822 kr, og en disponibel indkomst på 308.769. Disponibel indkomst = Indkomst – skat + børnetilskud.   Disponibel indkomst stiger 2% pr. år

 

Allerede da den første lejer flytter ind vil familiens økonomi være eget anstrengt, da den kun har 13.597 kr til overs til alle andre faste udgifter i husleje og til mad og øvrige udgifter. Da lejen stiger ved hvert lejerskifte, vil en ny lejer med denne indkomst, som flytter ind i 2026 kun have halvdelen  eller 6.496 kr tilbage.

 

Hvor moderne er de?

En af begrundelserne for at indføre § 5-2 var, at det medførte en bedre vedligeholdelse af boligerne. Når udlejerne fik et stadig stigende afkast af forbedringerne, blev de også forpligtet til at vedligeholde dem. På den måde regnede folketinget formentlig med, at boligerne løbende ville blive opdateret.

Den forudsætning holdt ikke. Jeg har været boligdommer i Københavns Byret i gennem de sidste 10 år og være til besigtelse af hundreder af sammenligningslejemål, som alle er blevet moderniseret efter § 5-2.

Men bliver de ved med at være ”moderne”?

Svaret er nej. Det høje lejeniveau ses typisk for lejligheder, der er moderniseret for f.eks. 10-15 år siden, og hvor køkkenerne slet ikke har den funktionalitet og brugervenlighed som et nyt køkken fra 2018 besidder. F.eks. er det sjældent, at disse halvgamle køkkener har selvlukkende skuffer og skabslåger, som er standard i dag.

Også lejligheder på f.eks. 60 kvadratmeter er blevet moderniseret med fliser i de små badværelser og en håndbruser på væggen. Før kostede de ofte 3-4.000 pr måned. Efter den ”gennemgribende modernisering, og koster de 7.000 kr om måneden og opefter.

Alligevel følger de halvgamle moderniseringer med i huslejernes himmelflugt.

Lejen bestemmes nemlig ikke af kvaliteten af moderniseringen, men af udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.

 

Truslen fra kapitalfondene

Senest har DR i flere udsendelser beskrevet, hvordan en stor amerikansk kapitalfond, Blackstone har etableret sig på det københavnske boligmarked og opkøbt tusinder af lejligheder. Udsendelserne dokumenterede, hvordan Blackstone arbejdede.

Med en kombination af pression og tilbud om kontant præmie til lejere, der vil flytte frivilligt, forsøger man at få tømt lejlighederne således at man kan modernisere køkken og bad efter reglerne i § 5, stk. 2 og derefter fordoble huslejen.

Jeg har i artikler her på hjemmesiden beskrevet, hvordan § 5, stk. 2 virker i praksis. Se f.eks. den lange tekniske gennemgang i artiklen

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/