Kategoriarkiv: Privat udlejning

Lejeloven blev erstattet af jungleloven

Værdistigninger på storbyernes ejendomsmarked har gjort ejendomsrenoveringer uden offentlig støtte til en lukrativ industri. Lejerne er gjort retsløse.

Af Bjarne Riisgaard

Boligejendommen Dalhusene i Vanløse består af 14 boligblokke på 3 etager, med i alt ca. 300 lejligheder, samt en børnehave. Ejendommen ejes af pensionskassen JØP (der i 2020 fusionerede med ingeniørernes pensionskasse, og siden har heddet P+), og administreres for udlejer af administra-tionsselskabet DEAS.

I 2019 begyndte udlejer et stort renoveringsprojekt, med tilbygning af ekstra tagetager med nye lejligheder, samtidig med en reduktion af fællesfaciliteterne. Desuden planlægges omfattende ændringer af udendørs fællesarealer, samt afvikling af stuelejlighedernes altaner, der skal ændres til terrasser. Byggegenerne har medført øget fraflytning og givet udlejer mulighed for sideløbende at renovere og genudleje flere fraflyttede lejligheder til markedsleje efter boligreguleringslovens (BRL) § 5 stk. 2, i stedet for den omkostningsbestemte leje efter BRL § 5 stk. 1, som de gamle lejemål var reguleret efter.

 

Byggegener som middel til lejerfordrivelse

Byggearbejdet, både renoveringerne og nybyggeriet af taglejlighederne, har medført en mængde gener for lejerne, især på 2. sal lige under det loft hvor de nye taglejligheder opføres. Generne rækker over et vidt spektrum; fra ekstrem støj, tit lige over hovedet på folk, over rystelser der medfører revner i væggene og åbne huller i lofterne, til hyppige strømafbrydelser, ustabil vandforsyning og ekstremt varmeforbrug på grund af det fjernede tag, eller håndværkere der ustandseligt kræver adgang til lejlighederne. Det har været ekstra belastende under Corona nedlukningerne, hvor mange lejere har måttet arbejde hjemme. Uanset ville generne med revner og huller i lofter og vægge, snavs, støj, strømafbrydelser og påtrængende håndværkere, dog have været uacceptable for mange af lejerne.

Generne har fremprovokeret en strøm af klager til både udlejer og Københavns kommune. De har hovedsageligt blot medført, at udlejer har tilbudt nogle få lejere hotelovernatning, eller kortvarige hjemmearbejdsmuligheder i byggefirmaets kontorbarak på byggepladsen.

Disse tilbud har været lige så utilfredsstillende som forholdene i lejlighederne, imens entreprenørernes folk hærger boligmiljøet. Københavns kommune har på sin side reageret så passivt, at det af lejerne opleves som total ligegyldighed med hensyn til håndhævelse af miljøreguleringer overfor entreprenøren. Den forudsigelige konsekvens har naturligvis været en støt flugt af lejere, der fraflytter deres BRL § 5.1 lejligheder, som udlejer derefter får totalrenoveret og genudlejet efter § 5.2.

 

Reaktionsmuligheder for lejerne

Den umiddelbare reaktion blandt de lejere der først blev berørt var, at henvende sig til udlejer og kræve midlertidig genhusning. Via sin advokat, – Advokatfirmaet AMC-North (tidligere Nomanni & Isaksen), afviste udlejer kravet, bl.a. med henvisning til, at den forventede huslejestigning ikke var stor nok til at berettige genhusning. En senere henvendelse til Københavns kommunes Teknik- og Miljøforvalt-ning (der har ansat det samme advokatfirma til at administrere genhusningsreglerne for kommunen) gav det svar, at eftersom renoveringsarbejderne ikke modtog offentlig støtte efter byfornyelsesloven, var der intet retsgrundlag for et krav om genhusning.

I stedet forsøgte en gruppe af lejere at organisere en kollektiv sag ved boligretten, om kompensation for byggegener efter lejelovens § 11 stk. 2. Det viste sig imidlertid, at det formentlig ville kræve, at der var tale om præcis samme gener for alle deltagerne, og da generne var ret forskellige i de enkelte lejemål, blev den økonomiske risiko ved sagen dermed for stor for lejerne, til at tilstrækkeligt mange turde deltage.

Efter på den måde 2 gange at have løbet panden mod en mur, er status på situationen blevet tydelig: Kombinationen af flere faktorer har reelt gjort lejerne retsløse ved større bygningsrenoveringsprojekter i storbyerne. Det skyldes særligt 3 forhold:

– Dels en Teknik- og Miljøforvaltning, der som i Københavns kommune er uden evne eller vilje til at håndhæve en miljøregulering på en måde, så den beskytter imod gener fra større bygge- og anlægsprojekter.

– Dels et marked der har udviklet sig så det er profitabelt at gennemføre omfattende bygningsrenoveringer uden offentlig byfornyelsesstøtte.

– Og endelig en lejelovgivning der i praksis gør det umuligt for gennemsnitslejere at kræve kompensation ved boligretten.

Dermed er det blevet jungleloven der hersker. Og de store dyr i junglen, hvad enten de hedder Blackstone, jøp eller P+, – tager for sig af retterne.

Bortset fra konstateringen af det boligretlige tomrum der opstår, når markedet gør renoveringer uden offentlig byfornyelsesstøtte profitable, har forløbet åbenbaret et par problemer i den politiske og økonomiske udvikling:

 

Aktørerne på markedet

At kombinationen af markedskræfter og huller i miljø- og boliglovgivningen gør det muligt, for institutionelle investorer som Blackstone, jøp, eller P+ at agere som de spekulanter de ifølge deres formål ér, er måske ikke overraskende – I den sammenhæng er det nye blot, at den økonomiske udvikling har gjort det muligt for dem føre sig mere aggressivt frem end tidligere.

 

Dobbeltroller og interessekonflikter

Derimod er det overraskende med den dobbeltrolle et advokatfirma som AMC-North kan få i sagen; På den ene side som advokat og rådgiver for en udlejer med en klar økonomisk interesse i, at få udskiftet lejerne i så mange lejemål som muligt, så de kan genudlejes til en højere leje efter BRL § 5.2 i stedet for det gamle § 5.1 lejemål. På den anden side, men samtidig, som administrator for Københavns kommune af de potentielle midlertidige genhusninger, som deres udlejerklient har en interesse i, ikke bliver aktuelle, fordi de i så fald næppe kunne slippe af med lejerne, som nødvendigt for at kunne genudleje lejlighederne efter BRL § 5.2.

Et spørgsmål til Teknik- og Miljøborgmesteren i København (som er fra Enhedslisten), om hvordan en så åbenlys interessekonflikt kunne være i overensstemmelse med Enhedslistens kommunalpoli-tiske linie, gav det intetsigende svar fra forvaltningen, at: ”…-Forvaltningen har, efter EU-udbud, indgået en forretningsføreraftale….-med advokatfirmaet AMC North. Denne forretningsføreraftale begrænser ikke AMC North i at indgå andre rådgiveraftaler i forbindelse med private renoveringsprojekter, som med JØP i forbindelse med Dalhusene.”- Svaret var suppleret med følgende bemærkning fra borgmesterkontoret: ”- jeg mener som borgmester, at det er afgørende, at København er en by, hvor der er gode og billige boliger til alle. – Derfor arbejder Enhedslisten og jeg også for flere almene boliger, da det er Københavns Kommunes bedste redskab til at sikre gode boliger, som folk kan betale.” (!?)[1]

– Lad herefter enhver tænke sit om Enhedslisten og Københavns kommunes Teknik- og Miljø-borgmester…

[1] Brev med tilhørende forvaltningsbilag af 21. oktober 2020, fra Københavns kommunes Teknik- og Miljøborgmester, Ninna Hedeager Olsen, til Bjarne Riisgaard. Sagsnummer 2020-0817179, Dokumentnummer 2020-0817179-2.

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

4 marts 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Hvad er et småhus?

 

I en udlejningsejendom:

Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening:

– betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

 

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening:

En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

 

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Huslejen blev nedsat med 2.000 kr pr måned

Lejen blev nedsat, fordi udlejer ikke efterkom huslejenævnets pålæg om istandsættelse og lejenedsættelsen fik virkning for hele lejeperioden.

 

Af Jakob Lindberg

Et medlem af Køge Lejerforening flyttede i 2018 ind i et lille hus på Stevns sammen med sine to børn. Huset lå for sig selv, men var en del af en større gård, hvor udlejer boede. Hun havde valgt huset, blandt andet fordi hun kunne have sine to heste opstaldet på gården.

Da hun opdagede, at huset var til leje, var det ved at blive istandsat men endnu ikke færdigt. Lejen var 7.000 kr om måneden for 89 kvadratmeter og dermed var den årlige kvadratmeterleje 944 kr.

Derudover skulle der betales i alt 500 kr om måneden for vand, vandafledning og renovation.

I begyndelsen var forholdet mellem lejer og udlejer godt. De aftalte blandt andet, at lejeren kunne flytte ind 1 måned før lejekontraktens begyndelse mod at hun påtog sig malerarbejdet i forbindelse med husets istandsættelse.

 

Mangelfuld istandsættelse

Men snart blev parterne uenige. Lejeren mente, at når hun skulle betale 7.000 kr om måneden for et hus langt ude på landet, så kunne hun forlange at istandsættelsen var af en høj standard og professionelt udført.

Det var desværre ikke tilfældet. Hun var blevet lovet et nyt køkken, men fik et køkken med genbrugskomfur. Nogle af dørene og vinduerne var ganske vist nye, men ikke tætte. Den indvendige trappe op til værelserne på 1 sal var ikke tilstrækkelig sikker. Endelig havde udlejer ikke ryddet garagen og udhuset, som lovet.

 

Ugyldig kontrakt

Da hun henvendte sig til Køge Lejerforening i sommeren 2018 havde hun allerede fortrudt sin flytning. Hendes problem var nu, at der i lejekontrakten stod følgende:

Lejeaftalen er uopsigelig indtil d. 01-03-2020, og i tilfælde af at lejer fraflytter kan udlejer gøre krav på tabt husleje.

Dette betød tilsyneladende, at hun var bundet til at betale den høje leje i to år.

Heldigvis havde udlejer begået en fejl med kontrakten. Han havde brugt en ugyldig standardformular, nemlig den såkaldte A-8. udgave. Denne var af boligministeriet allerede i 2015 blevet erstattet af A-9.udgave, og samtidig var 8. udgave blevet ugyldig.

Hvis en udlejer bruger en ugyldig lejekontrakt, så kan han ikke påberåbe sig, at lejeren skal overholde alle lejekontraktens bestemmelser. De bestemmelser, der stiller lejeren ringere end lejeloven, bliver ugyldige. Det gjaldt blandt andet bestemmelsen om, at lejeren var bundet af kontrakten i 2 år.

 

Huslejenævnet

Lejerforeningen indbragte nu sagen for Huslejenævnet i Stevns Kommune. Huslejenævnet blev bedt om følgende:

1) At give påbud til udlejer om at nedsætte den månedlige leje fra 7.000 kr til 3.600 kr

2) At give påbud om tilbagebetaling af for meget betalt leje med virkning fra indflytningstidspunktet.

3) At give udlejer et påbud med tidsfrist til at udbedre en række konkrete mangler.

4) At bekræfte, at lejekontrakten er udfyldt på en blanket – A 8. udgave – der ikke var gyldig på tidspunktet for underskrivelsen.

 

Skyggebudget

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i begyndelsen af januar 2019, og lejeren fik medhold i punkterne 3 og 4 ovenfor. Om manglerne bestemte huslejenævnet, at udlejer skulle udbedre mange af dem. Blandt andet skulle han istandsætte udestuen, således at der ikke var træk fra vinduer og døre.

Disse arbejder skulle være foretaget senest den 28 februar 2019. Hvis ikke det skete skulle lejeren have en huslejenedsættelse på 2.000 kr indtil alle arbejder var udført.

Desværre fik hun ikke medhold i de to første punkter om nedsættelse af den aftalte husleje. Nævnet godkendte den lejen i henhold til et såkaldt skyggebudget.

Et skyggebudget er en beregning af lejens størrelse, som nævnet kan udarbejde, hvis der ikke er nogle lejligheder i kommunen, som man kan sammenligne med, når lejen skal fastsættes. Reglerne i boligreguleringsloven siger, at sammenligningslejemålene skal være af samme art, vedligeholdelsesstand, alder og beliggenhed, som det lejemål, sagen drejer sig om. Desuden skal lejen i sammenligningslejemålene være fastsat som budgetleje efter de regler, der står i boligreguleringsloven for lejligheder, der har mindst 7 lejemål.

Huslejenævnet skyggebudget så således ud. Beløbene er angivet i kroner for hele lejemålet, pr år:

 

Driftsomkostninger (Ejendomsskat, Græsslåning og ukrudtsbekæmpelse, Vicevært, Forsikring, Renovation og Skorstensfejer) 24.469
Afkast (7% af ejendommens værdi ved vurderingen i 1973) 9.130
Forbedringstillæg 55.000
Udvendig vedligeholdelse 12.262
I alt, pr år 100.861

En årlig leje på 100.861 kr. svarer til en månedlig leje på 8.405 kr og nævnet fandt derfor ikke at den aftalte leje på 7.000 kr var for høj.

 

Kritik

Lejeren kunne ikke godkende skyggebudgettet, specielt ikke det meget høje forbedringstillæg. Nævnet havde vurderet, at ejendommen siden 1973 var blevet forbedret for ca. 550.000 kr og fastsatte tillægget til 10 % heraf. Beløbet var for højt, og nævnet havde ikke bedt udlejer om dokumentation for udgiften, hvilket var kritisabelt. Desuden var forrentningsprocenten for høj. I 2018 lå den sædvanlige forrentningsprocent for et 20-årigt lån på 6,7 %.

Lejerforeningen kunne kun godkende et forbedringstillæg på 6,7 % af 200.000 kr og fandt at den samlede årlige leje skulle være 42.245 kr årlig eller 3.520 kr pr måned

 

Anke

Efter anbefaling fra Køge Lejerforening ankede lejeren sagen til boligretten. Desværre gav lejerens forsikringsselskab afslag på dækning af advokatomkostninger i tilfælde af at sagen blev tabt.

Lejers problem var, at det ville være svært at overbevise en domstol om, at huslejenævnets skøn over forbedringstillægget var for højt. Lejers advokat gennemgik derefter sagen grundigt og anbefalede, at lejer frafaldt kravet om huslejenedsættelse. Såfremt lejer havde tabt sagen på grund af dette krav, ville hun blive pålagt meget høje sagsomkostninger – i værste tilfælde helt op til 90.000 kroner.

Lejeren havde i mellemtiden fundet et andet sted at bo og opsagt lejligheden til fraflytning den 1 maj 2019. Dermed ville hun kun kunne få begrænset glæde af en eventuel huslejenedsættelse og værdien af lejenedsættelsen var dermed blevet for lille i forhold til de sagsomkostninger hun kunne risikere at få. Derfor frafaldt hun kravet om lejenedsættelse, hvilket betød at sagsomkostningerne blev lavere.

 

Sagens afslutning

Sagen drejede sig herefter kun om følgende spørgsmål:

  • Om lejen skulle nedsættes på grund af udlejers undladelse af at opfylde huslejenævnets påbud om at udbedre de mange mangler, der skulle have været udbedret senest 28 februar.

 

  • Om tilbagebetaling af lejers depositum. Dette punkt kom med i sagen, fordi udlejer havde nedlagt påstand om, at lejer skulle betale for istandsættelse efter hende fraflytning.

 

Lejeren vandt på begge de to punkter. Lejers advokat havde krævet at lejenedsættelsen på 2.000 kr pr måned skulle gælde med tilbagevirkende kraft for hele lejeperioden og ikke kun for perioden fra efter den 28 februar. Dette argument blev godtaget af dommerne.

Udlejers krav om istandsættelse ved fraflytning blev afvist af dommerne. Dels fordi udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for kravene. Dels fordi lejer ikke havde pligt til at male ved fraflytning, da lejekontrakten var blevet erklæret ugyldig.

Når en lejekontrakt er ugyldig, træder lejelovens bestemmelser i stedet for og ifølge lejeloven er der udlejer der skal foretage maleristandsættelsen

Dommens udfald betød, at udlejer skulle betale 23.400 kr til lejeren.

 

En vigtig detalje

I sådanne sager er det vigtigt, at lejeren er omhyggelig med at kræve udbedring af alle de mangler, der er i lejemålet. Det er også vigtigt, at kræve lejenedsættelse, såfremt udlejeren undlader at udbedre manglen.

En del lejere undlader dette. Det kan være fordi, de ikke er klar over, at de har ret til at kræve det. Det kan også være at de alligevel ikke har tænkt sig at bo i lejligheden ret meget længere.

I dette tilfælde fik lejer en lejenedsættelse på 16 måneder á 2.000 kr. Hvis sagen ikke var endt i boligretten, havde lejeren kun fået nedsættelsen i 4 måneder, fordi Huslejenævnet ikke kan beslutte at huslejen skal nedsættes med tilbagevirkende kraft men kun med fremtidig virkning.

Boligretten har derimod kompetence til at sætte lejen ned i hele lejeperioden. Ofte får lejeren dog ikke medhold, når hen rejser et sådant krav, fordi det er svært at bevise noget, når man først er flyttet og lejligheden er blevet istandsat. I denne sag kunne dommerne støtte sig til Huslejenævnets beslutning, fordi nævnet er et sagkyndigt og upartisk organ.

 

Kilde: Lejeren var i boligretten repræsenteret ved advokat Morten Tarp.

 

Højesteret stoppede urimelig aftale om affaldsbortskaffelse

En fynsk udlejer forsøgte at få lejerne til at skrive under på et tillæg til deres lejekontrakter. Tillægget pålagde lejerne at få udført affaldsbortskaffelse (renovation) ved en direkte aftale med Odense Kommune. Denne aftale blev tilsidesat som ugyldig.

Af Jakob Lindberg

Højesteret bestemte i 2009, at det var ulovligt for en udlejer at opkræve betaling for renovation ved siden af huslejen.

Dette har medført flere forsøg fra udlejernes side på at finde andre måder, hvorpå man kan overvælte udgifterne til renovation på lejerne.

Lejerne i Bellingelunden i Odense fik dette at mærke i 2016.

Bellingelunden er en rækkehusbebygelse opført omkring år 2000. Lejen ligger i den høje ende. For eksempel betalte lejerne pr. 1. januar 2016  6.050 kr månedligt for en lejlighed på 82 kvadratmeter. Dette svarer til 967 kr pr kvadratmeter om året.

Lejerne havde i mange år foruden huslejen betalt et beløb til ”fællesudgifter”, som hovedsageligt dækkede renovation. Dette beløb bortfaldt i 2015, fordi nogle lejere havde klaget til huslejenævnet. Huslejenævnet gav lejerne medhold med henvisning til Højesterets dom fra 2009.

 

Tillæg til lejekontrakten

I stedet udsendte udlejer et tillæg til lejekontrakten, hvorefter lejerne skulle godkende, at udgiften til renovation ville blive opkrævet hos hver enkelt lejer af Odense Kommune. Samtidig skulle lejerne skrive under på en såkaldt trappelejeklausul, som betød at lejen hvert år den 1. januar blev forhøjet med 100 kr pr måned.

For en lejlighed på 82 m2 ville lejeforhøjelsen betyde, at lejen den 1. januar 2021 kom op på 7.100 kr om måneden – eller 1.039 kr pr kvadratmeter.

 

Huslejenævnet

Huslejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet i Odense, som i april 2017 gav lejerne medhold og bestemte, at udlejer skulle tilbagebetale de opkrævede beløb

Udlejer ankede denne sag til boligretten med påstand om at lejerne skulle anerkende, at de var forpligtet til at betale for renovation direkte til Odense Kommune, og at trappelejeforhøjelsen var gyldig

Følte sig tvunget

Under boligretssagen kom det frem, at 6 ud af de 50 lejere ikke havde underskrevet lejetillægget og derfor ikke havde betalt trappelejeforhøjelsen.

Flere af de lejere, der havde skrevet under, troede at de var tvunget til det.

Da beboerne fandt ud af, at nogen havde skrevet under, og andre ikke havde skrevet under, blev de vrede over lejestigningen og over, at de skulle betale for renovation. En pensionist på 73 år, som afgav vidneforklaring, sagde at hun efterfølgende havde talt med en anden beboer om sagen.Vedkommende havde sagt, at der ikke måtte opkræves særskilt betaling for renovation. Hun mente heller ikke, at de har fået noget til gengæld for lejestigningen.

Flere vidner forklarede, at de troede, at lejemålet måske ville blive opsagt, hvis de ikke skrev under.

Boligretssagen endte med at begge parter fik ret i hver deres påstand.

I spørgsmålet om hvorvidt trappelejeklausulen var gyldig fik udlejer medhold. 2 dommere fandt at lejerne var bundet af det lejetillæg, de havde skrevet under på. 1 dommer mente , at lejerne ikke var bundet af deres underskrift, der var afgivet under forkerte forudsætninger, nemlig at alle lejere ville få huslejeforhøjelsen.

I spørgsmålet om hvorvidt en udlejer ved en aftale med en lejer kan overvælte udgiften til renovation til lejeren, fik lejerne ret. Udgiften til renovation er en driftsudgift og efter højesterets praksis, skal denne udgift være en del af huslejen. Det er i den forbindele ligegyldigt, om parterne har aftalt, at lejerne skal betale et særskilt renovationsbidrag til udlejeren, eller at de har aftalt, at lejerne skal betale direkte til kommunen. I begge tilfælde er aftalen ugyldig.

 

Landsret og Højesteret

Begge parter ankede nu sagen til Østre Landsret, som frikendte lejerne i spørgsmålet om trappelejeklausulen.

På grund af den usædvanlige karakter, fik parterne tilladelse til at få prøvet sagen ved Højesteret.

Højesterets tog stilling til, om tillægget til lejekontrakten var i overensstemmelse med Aftalelovens § 36, stk. 1, som lyder således:

En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.

I folkemunde kaldet denne paragraf ofte for ”tåbeparagraffen”, fordi den gør det muligt for en domstol at annullere en aftale, der er urimelig og ufordelagtig for den ene part. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis denne part ikke var klar over, hvad hen skrev under på.

Højesteret lagde i denne sag vægt på det følgebrev, som lejerne havde modtaget sammen med tillægget til lejekontrakten. I dette brev signalerede udlejer, at der var tale om nogle vilkår, der skulle gælde fremover. Det fremgik ikke, at lejernes bestående rettigheder ikke ville blive berørt, hvis de ikke skrev under. Følgebrevet og tillægget var formuleret sådan, at lejerne måtte få  det indtryk, at de havde pligt til at skrive under på det.

Desuden lagde højesteret vægt på, at tillægget var overvejende til fordel for udlejer. Trappelejeforhøjelserne var en stor byrde for lejerne. Den eneste fordel for lejerne var, at pligten til at betale fællesudgifter bortfaldt. Denne fordel vurderede Højesteret som ”særdeles begrænset”. Dette skyldtes at den største del af disse fællesudgifter – renovationen  – ville lejerne stadig komme til at betale direkte til Odense Kommune.

På den baggrund fandt Højesteret, at lejerne ikke var forpligtet af deres underskrift på tillæggene til lejekontrakterne. Lejerne skulle derfor ikke betale de trappelejeforhøjelser, som fremgik af tillæggene.

 

Ikke aftalefrihed ved betaling for renovation

Højesteret skød også et af udlejers vigtige argumenter ned. Udlejers advokat havde fremført, at det var lovligt at aftale, at pligten til at sørge for renovation overgik fra udlejer til lejer.

Efter lejelovens § 19 er det udlejer, der har pligten til renholdelse. Men i § 24 fremgår det, at lejer og udlejer har frihed til at aftale at renholdelsespligten overgår til lejeren. Da renovation er en del af renholdelsen, påstod udlejeren, at det var lovligt at aftale at lejer overtog denne pligt ved at betale for renovation direkte til kommunen.

Dette argument godtog Højesteret ikke. Der var ikke tale om at pligten til renovation overgik fra udlejer til lejer. Efter Miljøbeskyttelsesloven er det nemlig kommunen, der har pligten til at sørge for renovation og hverken udlejer eller lejer.

Når der i tillægget til lejekontrakten stod at lejerne skulle betale for renovation direkte til kommunen var der derfor ikke tale om at renholdelsespligten overgik til lejeren, men kun om at betalingspligten overgik til lejeren. Aftalen i tillæggene var dermed ikke omfattet af aftalefriheden i § 24.

Højesteret bestemte derfor, at lejerne ikke skulle betale for renovation direkte til Kommunen.

 

Kilde: Højesterets dom afsagt onsdag den 11. november 2020.

Lejerne var i Højsteret repræsenteret af advokat Annette Petersen.

Hvad sagde Højesteret om betaling ved siden af huslejen?

I 2009 afsagde Højesteret en principiel dom opkrævning af vandbidrag ved siden af huslejen. Konklusion: En sådan opkrævning er kun lovlig, hvis der er individuelle målere i alle lejligheder i ejendommen

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

Dommen fik stor betydning fordi titusinder af lejere uden at vide det betaler for vand, selv om de ikke har pligt til det.

Sagen drejede sig om en lejer, der havde skrevet under på en lejekontrakt hvorefter han skulle betale for vandforbrug ved siden af huslejen. Ifølge lejekontrakten skulle hele ejendommens vandforbrug fordeles på de enkelte lejemål efter m2.

Sagen som startede ved huslejenævnet i Sønderborg, hvor udlejeren blev dømt til at tilbagebetale de opkrævede bidrag til vand. Udlejer ankede først til Boligretten og derefter til Vestre Landsret, som også gav lejer medhold. Udlejer fik tilladelse til at få sagen prøvet ved Højesteret, som endeligt afgjorde sagen til lejers fordel.

Præmisserne i Højesterets dom

Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. I og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen.

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1.

Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

 

Kilde:

Højesterets dom af 30 juni 2009. Refereret i Tidsskrift for Bygge og Boligret (TBB2009.631H)

Betaler du for renovation ved siden af huslejen? Så bliver du snydt

Mange udlejere kræver særskilt betaling for renovation for bortskaffelse af affald. Det er ulovligt og du kan kræve pengene retur.

Af Jakob Lindberg

En lejer af et parcelhus i Faxe kommune på Østsjælland henvendte sig i sommeren 2020 til Køge Lejerforening. Han havde fået en regning på istandsættelse af hans lejemål efter fraflytning. Der var ingen tvivl om, at han skulle betale for istandsættelsen, men han var utilfreds med størrelsen af regningen, som lød på over 30.000 kr.

Hans sag stod dog svagt, fordi udlejeren havde inddraget hans depositum, og fordi der ikke fandtes nogen billeder eller anden dokumentation fra fraflytningen.

Renovation

Da jeg læste hans lejekontrakt, viste det sig, at han udover den månedlige leje på 8.500 kr havde betalt 300 kr i aconto-vand og 565 kr for renovation. Det sidste var betaling til kommunen for afhentning af affald. Aconto vand har en udlejer ret til at opkræve, hvis der er individuelle målere i lejemålet, og hvis udlejer 1 gang om året aflægger vandregnskab.

Men hvad med renovation? Her havde hans udlejer snydt på vægten. Betaling for renovation er nemlig altid inkluderet i huslejen. Det slog Højesteret fast i en dom fra 2009, som sagde, at som hovedregel er der ikke adgang til at ”lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion”. Med refusion menes, at udlejeren kan opkræve disse udgifter ved siden af huslejen.

Dog indeholder lejeloven bestemmelser om tre typer af udgifter, som gerne må opkræves ved refusion, nemlig udgifter til varme, til vand og til antenne. Derfor er der særlige bestemmelser i lejelovens kapitel VII, om hvordan disse udgifter kan opkræves. Men der er ingen særlige bestemmelser om renovation. Derfor er denne udgift inkluderet i huslejen.

Huslejenævnet

Det viste sig, at lejeren havde betalt 565 kr i 32 måneder, i alt 18.080 kr.

Jeg indbragte sagen for huslejenævnet og krævede beløbet tilbagebetalt. Lejeren skulle også have sit depositum retur, samt et mindre beløb for gulvtæppe og formeget betalt vand. På lejerens vegne tilbød jeg, at han gerne ville betale 10.000 kr for istandsættelsen.

Forligsforslaget så således ud:

‘Huslejenævnet gav lejeren næsten 100 % ret. Dog bestemte nævnet, at lejeren skulle betale 15.000 kr for istandsættelse. Derudover viste det sig, at lejer skyldte nogle småbeløb, som huslejenævnet ikke var blevet oplyst om.

Resultat

Det endelige resultat blev, at udlejer betalte 27.873 kr til lejeren, heraf 3.499 kr i procesrenter

 

 

Varmeregnskaberne bliver forsinkede på grund af coronaen

Folketinget har vedtaget en lov om udsættelse af flere frister på lejeområdet – blandt andet fristen for aflæggelse af varmeregnskab, der er udsat til 4. oktober.

Af Jakob Lindberg

 

 

 

 

 

Vi har modtaget dette spørgsmål fra et af vore medlemmer

I disse coronatider er administrator, i den ejendom, jeg er lejer i, forsinket med fremlæggelse af varmeregnskabet, hvilket naturligvis er forventet.

Da jeg trods flere henvendelser til administrator, stadig intet havde hørt vedrørende forsinkelsen af varmeregnskabet, bad jeg blot om at få forelagt de tal, der var blevet aflæst.

Dette er heller ikke modtaget af administrator, der derimod oplyste, at de havde modtaget en frist for varmeregnskabet til oktober 2020, men administrator kunne ikke oplyse, hvoraf fristen fremgik, blot at det stod i en bekendtgørelse – uden nærmere præcisering – da medarbejderen ikke var i besiddelse af tallene.

Kunne brevkassen præcisere, hvilken bekendtgørelse der kan være tale om, samt hvad bekendtgørelsen indeholder ?

 En anonym

 

Svar

Desværre er den god nok. Bekendtgørelsen er udsendt den 6. april 2020 af boligministeriet og hensigten er at tage højde for følgerne af coronaen.

To af punkterne i bekendtgørelsen omhandler fristen for aflæggelse af varme og vandregnskaber i det private og almene lejebyggeri. I begge tilfælde har man vedtaget, at forlænge fristen, således at de regnskaber, der skulle være kommet frem til lejerne i perioden i mellem den 4. april og den 3. oktober først skal være kommet frem den 4. oktober.

 

Fire måneder

I dit tilfælde drejer det sig om varmeregnskabet for kalenderåret 2019. I følge loven skal dette regnskab udsendes til lejerne senest den 30. april 2020.  Det er denne frist, der nu er rykket til den 4. oktober, fordi der er en frist på 4 måneder.

Bemærk, at der i fjernvarme- eller naturgasfyrede ejendomme i nogle tilfælde gælder en senere frist, nemlig 3 måneder fra det tidspunkt, hvor udlejer får tilsendt opgørelsen fra værket. I dette tilfælde bliver udlejers frist 15. maj.

Men i begge tilfælde er fristen nu udsat til 4. oktober 2020.

 

Virkning af fristen

Når man betaler a-conto bidrag til varme eller vand, er der tale om en forudbetaling, som een gang om året skal udlignes. Lejeren får tilbagebetalt, det beløb, hen har betalt for meget eller  efterbetale, hvis der er betalt for lidt. Derfor er det vigtigt, at udlejer overholder fristen. Havde man ikke den frist i loven ville en udlejer kunne trække regnskabet i langdrag.

Hvis en udlejer ikke overholder fristen, kan hen ikke kræve efterbetaling.

Desværre kan lejerne ikke gøre noget for at få varmeregnskaberne fremlagt tidligere end 4. oktober, og en udlejer har heller ikke pligt til at oplyse lejerne om resultatet af aflæsningen.

I de efterfølgende artikler gennemgår jeg de andre midlertidige regler i bekendtgørelsen.

 

Kilde:  Bekendtgørelse om fravigelse af regler på boligområdet som følge af coronavirussygdon 2019 (COVID-19). Nr. 361 af 4/4 2020. Transport og Boligministeriet. 

Bekendtgørelsen kan læses her: