Kategoriarkiv: Privat udlejning

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

4 marts 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Har huslejenævnene politisk slagside?

Det har vakt opsigt, at der er forskel på, hvor ofte lejer vinder sager i huslejenævnet i socialdemokratiske kommuner i forhold til borgerlige kommuner. Men forskellen skyldes sandsynligvis ikke politisk pres. Virkeligheden er mere kompliceret.

 

Af Jakob Lindberg

Huslejenævnene afgør sager, hvor lejere og udlejer er uenige om f.eks. huslejens størrelse. Derudover er der en lang række andre sagstyper, som f.eks. tvister om vedligeholdelse, om varmeregnskaber, om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning, osv.

For at undersøge om der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser har DR-journalisten, Klaus Buster Jensen offentliggjort en statistik, der viser hvordan afgørelserne falder ud i kommuner, der er ledet af Socialdemokratiet i forhold til kommuner, der er ledet af borgerlige borgmestre.

Tendensen i tallene er, at huslejenævnene i socialdemokratiske kommuner oftere træffer afgørelser til fordel for lejerne, end huslejenævnene i borgerlige kommuner. I socialdemokratiske kommuner får lejerne medhold i 48 % af sagerne, mens de i konservative kommuner kun får medhold i 32 % af sagerne.

 

 

Læs hele DR-undersøgelsen her:

https://www.dr.dk/nyheder/penge/danmarkskort-se-om-dit-huslejenaevn-oftest-giver-udlejer-eller-lejer-ret

 

Hvorfor?

Hvis hypotesen om politisk slagside i huslejenævnene skulle være korrekt, kan det skyldes to ting:

1) at bormesteren eller hans embedsmænd blander sig i huslejenævnenes afgørelser.

2) at det politiske flertal i kommunerne bestemmer hvem der skal være formand for huslejenævnet.

 

Armslængdeprincippet?

Mulighed 1) er meget usandsynlig. Huslejenævnene er organisatorisk adskilt fra kommunernes forvaltning, og afgørelserne træffes af tre medlemmer, der ikke kan pålægges nogen ordrer fra den kommunernes forvaltning. Den eneste indflydelse en borgmester eller andre kommunalpolitikere eventuelt kunne øve på huslejenævnet er via den sekretær, som huslejenævnet får stillet til rådighed af kommunen. I mine 24 år som medlem af huslejenævnet i Køge har jeg aldrig oplevet forsøg på politisk indblanding i konkrete afgørelser – hverken fra socialdemokratiske eller konservative borgmestre. Generelt er kommunalpolitikerne gode til at overholde holde lejesagerne ude i strakt arm fra deres eget politiske virke.

 

Udpegning af formænd

Mulighed 2 kan måske have betydning. Huslejenævnene udpeges for fire år ad gangen, når der har været kommunevalg. Lejerrepræsentanten og udlejerrepræsentanten udpeges efter indstilling af de lokale eller landsdækkende lejerforeninger og grundejerforeninger. Hvis der kommer indstillinger fra sådanne foreninger, følger byrådene som regel denne indstilling.

Formanden, som skal være jurist, udpeges af statsamtet efter indstilling af byrådene. Her kunne man forestille sig, at byrådene i borgerlige kommuner oftere indstiller jurister, der er positivt indstillet over for udlejernes interesser. Omvendt vil socialdemokratiske byråd oftere indstille jurister, der var positive over for lejernes interesser.

En sådan tendens kan ikke afvises. Men den vil være svær at bevise. Det ville kræve, at man lavede en undersøgelse af formændenes politiske holdninger inden de første gang blev udpeget.

Jeg har i Køge huslejenævn samarbejdet med fire forskellige formænd gennem de 24 år. Jeg har aldrig konstateret nogen politiske holdningsforskelle over for lejere blandt dem. Derimod var der måske en lille forskel i, hvordan formændene betragtede lejelovgivningens formål.

Lejelovgivningens formål er at udgøre en beskyttelse af lejerne. Den formand, der tog dette princip mest alvorligt, var en tidligere politimester, som vistnok var konservativ. Han blev i øvrigt udpeget første gang på et tidspunkt, hvor det politiske flertal var socialdemokratisk og genudpeget da flertallet skiftede over til de borgerlige. Ved alle udpegninger foregik det i enstemmighed i byrådet.

 

Alternativ teori

En anden forklaring på forskellene i tallene har at gøre med lejerforeningernes lokale styrke. Paradoksalt nok kan tilstedeværelsen af en stærk lejerforening i en kommune betyde, at lejerne sjældnere får medhold end i kommuner, hvor der ingen lokal lejerforening er.

Hvis lejerforeningen er meget aktiv vil den indbringe mange sager. Både sager, hvor det er oplagt, at lejeren er blevet dårligt behandlet, men også mere tvivlsomme sager, hvor juraen er mere uklar.

Hvis det er tilfældet, vil lejerne sjældnere vinde sagerne 100 %.

 

Eksempel 1: Lejer klager selv

En lejer, der er fraflyttet en lejlighed klager til huslejenævnet over, at han ikke har fået sit depositum på 15.000 kr. retur. Huslejenævnet tager derefter kun stilling til dette spørgsmål. Under sagsbehandlingen viser det sig, at udlejer ikke har overholdt fristerne i lejeloven om udsendelse af fraflytningsrapport.

Dette medfører, at huslejenævnet træffer beslutning om, at depositum skal tilbagebetales ubeskåret til lejeren. Lejeren har derfor vundet 100 % og vinder15.000 kr.

 

Eksempel 2: Lejerforeningen klager for lejeren

Hvis lejeren havde fået kompetent hjælp i en lejerforening, ville sagen i mange tilfælde blive udvidet.

Lad os antage at sagsbehandleren opdager flere andre fejl. F.eks. kan det være at lejeren ulovligt er blevet opkrævet for renovation (200 kr om måneden) ved siden af huslejen. Da lejeren har boet der i 11 måneder har lejeren yderligere krav på tilbagebetaling af (200 kr. * 11) = 2.200 kr

Det kan også være, at lejen har været for høj. Lejerforeningen forlanger derfor også lejen nedsat fra 8.000 kr. til 4.000 kr. om måneden. (4.000 * 11) , altså 44.000 kr.

Da sagen bliver afgjort i huslejenævnet, får lejerforeningen ikke helt medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse. Nævnet nedsætter kun lejen til 5.000 kr. om måneden. Lejeren skal derfor have tilbagebetalt (3.000 * 11), altså 33.000 kr.

Det samlede resultat blive i dette tilfælde, at lejeren vinder (15.000 + 2.200 + 33.000)= 50.200 kr.

Resultatet af sagen er 35.200 kr. mere end hvis lejeren selv havde indbragt sagen.

 

Statistikken

Men huslejenævnets statistik tager ikke hensyn hertil. I statistikken vil sagen i eksempel 1, blive klassificeret som en afgørelse til fordel for lejeren, fordi han har fået 100 % medhold, mens sagen i eksempel 2 bliver klassificeret som en delt afgørelse, fordi lejeren ikke fik 100 % medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse.

Den officielle statistik kan derfor ikke bruges til at konkludere, at der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser. Det ville kræve en meget mere nuanceret statistik.

 

Dette kan være årsagen til at lejerne får oftere ret i kommunerne Thisted, Bornholm og Kerteminde, hvor der ikke er nogen lokal lejerforening end lejerne i kommuner som Hørsholm, Faxe, og Frederiksberg, hvor der findes lejerforeninger.

 

 

 

 

 

Hvad er et småhus?

 

I en udlejningsejendom:

Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening:

– betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

 

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening:

En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

 

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Højesteret skar i gennem udlejers fiksfakserier

At manøvrere i det danske retssystem er ikke for amatører. Alligevel forlanger politikerne det af os. Dette er historien om en lejer, der var lige ved at tabe sin fraflytningssag, fordi han havde brugt en forkert betegnelse på det firma, han havde lejet sig ind hos.

 

Af Jakob Lindberg

En lejer i Kolding blev uenig med sin udlejer. Uenigheden opstod mellem Lejeren og hans udlejer, Gerdes Ejendomme ApS i forbindelse med A’s fraflytning af hans lejemål. Lejeren havde ikke fået medhold i huslejenævnet i Kolding.

Han stævnede derefter udlejer og optrådte som såkaldt selvmøder. En selvmøder er en part, der ikke har nogen advokat til at føre sagen for sig. Lejeren udfyldte en stævning på en officiel blanket fra Domstolsstyrelsen, der skal bruges i såkaldte småsager, dvs. sager hvor det beløb, sagen drejer sig om, er under 50.000 kr. I dette tilfælde havde lejeren krævet 13.595 kr tilbage fra udlejer.

 

Fejl

Desværre begik lejeren en fejl. Han brugte ikke det korrekte navn på udlejeren. Han skulle have skrevet ”Gerdes Ejendomme Aps”, men han skrev ”Martin Gerdes Holding Aps”. De to selskaber er forbundne i samme koncern og har samme ejer. Alligevel er det en alvorlig fejl, hvis man skriver det forkerte navn. Det er en overtrædelse af reglerne i Retsplejelovens § 348 om hvad en stævning skal indeholde. I yderste konsekvens kan det medføre, at domstolen afviser sagen.

I dette tilfælde ville en ”blind” anvendelse af reglerne føre til afvisning. Dermed ville lejeren have mistet muligheden for at få omgjort Huslejenævnets afgørelse og de 13.595 havde været tabt. I det juridiske sprog ville lejeren have lidt et ”retstab”

Da stævningen ikke opfyldte kravene i Retsplejelovens § 348, fastsatte byretten en frist for lejeren til at rette betegnelsen på udlejer, således at sagen kunne fortsætte.

 

Advokat

Lejeren antog herefter en advokat, der indgav en supplerende stævning, hvori Gerdes Ejendomme ApS var anført som sagsøgte. Både den oprindelige og den supplerende stævning blev sendt til forkyndelse for Martin Gerdes Holding ApS. Samtidig blev stævningerne sendt til Gerdes Ejendomme ApS for at få selskabets bemærkninger til ændring af betegnelsen.

Men udlejeren ville ikke acceptere ændringen af partsbetegnelsen. Han krævede, at sagen skulle afvises.

Ved Retten i Kolding fik udlejer ret. Sagen blev afvist.

Lejeren kærede derefter dommen til Vestre Landsret, som den 1 august 2017 gav lejer medhold i, at sagen ikke skulle afvises, men fortsætte ved boligretten i Kolding.

Det ville udlejeren ikke acceptere og indbragte derfor sagen for Højesteret.

Højesteret ligger på Christiansgård i København

Højesterets dom

Højesteret bemærkede, at de to selskaber, der er en del af samme koncern, hele tiden har vidst, at sagen drejede sig om de uoverensstemmelser, der var opstået mellem Gerdes Ejendomme ApS og Lejeren i forbindelse med hans fraflytning af et lejemål, og at begge selskaber var bekendt med Huslejenævnets afgørelser.

Højesteret gav i sin dom udlejer medhold i, at lejeren havde begået en fejl ved at skrive et forkert navn på stævningen. Dette kunne have ført til en afvisning af sagen og til et retstab for lejeren.

Men alligevel fik lejeren medhold. Højesteret vurderede at fejlen ”under de foreliggende omstændigheder” ikke havde haft betydning for udlejerens mulighed for at varetage sine interesser under retssagen. Derfor fik lejeren tilladelse til at rette fejlen. Og dermed kan den egentlige sag om fraflytningen fortsætte ved boligretten.

 

Kommentar

Man kan ikke bebrejde udlejeren, at han forsøgte at få sagen afvist. At drage fordel af andres fejl er helt lovligt både i fodbold og retssager. Til alt held kan det nogen gange lykkes at få domstolene til at bruge deres sunde fornuft i stedet for at holde sig snævert til paragrafferne.

Men det er ikke alle lejere, der er så heldige som lejeren i Kolding. Ofte taber lejerne. Det er blevet et større problem end det var for 10 år siden.

I 2008 indførte Folketinget de såkaldte småsagsregler. Disse regler betyder, at en privat person – som udgangspunkt – selv skal forberede retssager uden brug af advokat, hvis sagen drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Man kan vælge at hyre en advokat helt fra starten, men man kan ikke få garanti mod alle sagsomkostninger – kun nogle af dem.

I alle retssager kan en person med lav indkomst søge om såkaldt ”fri proces” fra Civilstyrelsen (staten). Hvis man har for høj indkomst, kan man søge om dækning i sit forsikringsselskab. Hvis man taber, betaler staten eller forsikringsselskabet omkostningerne. Hvis man vinder er det modparten som skal betale.

Småsagsreglerne betyder, at man kun kan få garanti for honoraret til advokaten for hans møde i den endelige domsforhandling (det sidste retsmøde).

Man kan derimod ikke få fri proces eller forsikringsdækning til forberedelse af sagen. Og henvender man sig til en tilfældig advokat, for at få hjælp til forberedelsen, vil prisen oftest ligge over 15.000 kr. som man ikke vil få refunderet, selv om man vinder sagen.

Derfor er mange fristet til at starte sagen som selvmødere. Men som vi har set i denne sag, er det risikabelt. Det er ikke uden grund, at selvmødere bliver omtalt som ”selvmordere”.

 

Kilde:

Højesterets dom af 29. maj 2018. Kan læses på:

http://www.hoejesteret.dk/hoejesteret/nyheder/Afgorelser/Documents/217-2017.pdf

Lejeren var under sagen repræsenteret af advokat Morten Bünemann Dalsgaard

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Udlejer tabte, fordi han rettede i synsrapporten

17 marts 2018

En udlejer nægtede at udlevere synsrapporten til en lejer under fraflytningssynet. Derfor kunne han ikke få betaling for istandsættelse ved lejerens fraflytning.

Af Jakob Lindberg

Ved ændringerne af lejelovgivningen i 2015 blev reglerne strammet for hvordan private udlejere skal tilrettelægge fraflytningssynet. På visse punkter er fraflytningsproceduren blevet de samme, som de regler, de almene boligselskaber har skullet overholde siden 1987.

Se artiklen:

regler-for-afholdelse-af-fraflytningssyn

Kravet bortfalder

Folketinget vedtog samtidig, at sikre overholdelsen af disse regler ved at beslutte, at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder, såfremt han ikke overholder reglerne om flyttesyn og fraflytningsrapport.

Der har allerede været en del sager om de nye regler ved huslejenævnene, men indtil videre er der kun blevet behandlet ret få sager ved domstolene.

 

Reglen om udlevering skal tages bogstaveligt

En sag fra boligretten i København illustrerer, hvor vigtigt det er at overholde reglen om, at fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet.

Her endte sagen med, at udlejeren skulle tilbagebetale lejerens depositum ubeskåret, fordi han ikke havde udleveret rapporten.

 

Straksaftale

Sagen angik en fraflytning fra en lejlighed i Colbjørnsensgade på Vesterbro i København, hvor udlejeren ejede en mindre ejendom med 5 lejemål. Han drev ejendommen som bibeskæftigelse.

En af hans lejere skulle flytte efter at have boet i lejligheden i knap 2 år. Hun blev indkaldt til synet som blev afholdt den 28. juli 2015. Udlejeren gennemgik lejligheden sammen med lejeren og hendes samlever og udlejeren noterede forskellige mangler ned i rapporten.

På et tidspunkt foreslog udlejeren at de lavede en såkaldt straksaftale. Lejeren skulle betale 20.000 kr. inklusive moms som skulle fratrækkes depositum, hvorefter lejeren ville få resten af depositummet udbetalt. Derved ville sagen kunne afsluttes hurtigere.

Det ville lejeren ikke sige ja til med det samme, da hun synes de 20.000 kr. var et stort beløb i betragtning af de istandsættelser der skulle foretages. Derpå afsluttede man synet. Men måden det foregik på var man ikke enige om bagefter.

En eller to rapporter?

I følge udlejer udfærdigede han to eksemplarer af fraflytningsrapporten ved at lægge et gennemslagspapir mellem to stykker papirer, hvorved der fremkom to rapporter. Han lagde de to rapporter på bordet og fortalte lejeren, at den ene kopi var til hende. Men hun undlod at tage den med.

Lejerens version var anderledes, da hun afgav forklaring i boligretten. Under synet havde udlejeren bedt dem om at forlade lejligheden, så han kunne gennemgå den alene. Da de kom tilbage, var der skrevet 3 punkter på fraflytningsrapporten. Det var nogle småting, som hun gerne ville betale for.

Udlejer sagde, at hun skulle skrive under på fraflytningsrapporten. Det ville hun ikke, men da han forklarede, at hun blot skulle kvittere, skrev hun under.

Under vidneforklaringen i boligretten sagde hun med fast stemme, at der kun havde været 1 fraflytningsrapport. Der havde ikke været noget gennemslagspapir eller andre kopier. Der var kun det ene stykke papir, og det ville udlejer ikke udlevere til hende. Derimod fik hun udleveret et stykke papir, hvor udlejeren havde skrevet udkastet til den omtalte straksaftale.

 

Efter synet

Et par dage efter ringede lejeren til udlejeren for at få en kopi af fraflytningsrapporten. Det udviklede sig til et skænderi. Udlejeren ringede derpå til ejendomsforeningen for at få råd. De rådede ham til hurtigst mulig at sende en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren. Det gjorde han.

Da lejeren modtog rapporten, konstaterede hun, at der var tilføjet 8 punkter mere end de 3 punkter, der stod på fraflytningsrapporten ved fraflytningssynet.

 

Ankenævnet

Da de ikke kunne blive enige om, hvor meget hun skulle have tilbage, klagede hun til huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse blev senere indbragt for Københavns Ankenævn.

Ankenævnet gav hende medhold i, at hun skulle have sit depositum tilbage, og at hun ikke skulle betale for istandsættelse ved fraflytningen. Grunden var, at udlejers krav var bortfaldet, fordi han ikke havde udleveret fraflytningsrapporten til hende ved synet.

 

Boligretten

Under afhøringerne i retten fremviste udlejer den originale synsrapport. Dommene kunne se, at der var brugt to forskellige kuglepenne ved udfyldelsen af rapporten.

Dette støttede lejers forklaring om, at der kun havde været 1 rapport, og at der efter synet var blevet tilføjet flere punkter til fraflytningsrapporten. 2 af dommerne skrev derfor følgende:

”Da sagsøgte (lejeren) var til stede ved flyttesynet, hvor hun underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøger (udlejeren) forpligtet til at udlevere denne ved synet, jf. lejelovens § 98, stk. 4. Da sagsøger hverken forsøgte at udlevere eller udleverede fraflytningsrapporten til sagsøgte under flyttesynet , kan sagsøger ikke gøre krav på istandsættelse gældende mod sagsøgte, jf lejelovens § 98, stk. 5”.

En af dommerne ville give udlejer medhold, fordi han mente, at det papir med tilbud om et straksaftale, som udlejeren havde givet til lejeren under synet, erstattede synsrapporten.

 

Kommentar

Det er vigtigt for huslejenævnene og domstolene, at der foreligger en fraflytningsrapport, fordi dette dokument er selve grundlaget for, at man senere kan afgøre en uenighed mellem parterne om, hvem der skal betale for hvad.

Når en sag ender i boligretten, er lejligheden for længst istandsat, så boligretten har ingen mulighed for at afgøre tvisten ved at besigtige lejemålet.

Derfor skal der foreligge en fraflytningrapport som begge parter kan anerkende. Men papir er taknemmeligt. Der kan altid tilføjes eller ændres noget efterfølgende. Det er derfor logisk, at det er den udgave af fraflytningsrapporten, som begge parter har set under selve synet, der skal lægges til grund for boligrettens afgørelse.

Den eneste måde, hvorpå man kan sikre dette, er at påbyde udlejeren at udlevere en kopi af rapporten ved selve synet. Derfor har folketinget bestemt, at udlejers krav til lejeren bortfalder, hvis han ikke har udleveret rapporten.

 

Kilde: Dom afsagt af Københavns byret den 19. september 2017 i sag nr. BS 40S-5069/2016.

Lejeren var repræsenteret af advokat Henrik Palmkvist

 

Udlejeren indkaldte ikke lejeren til syn og tabte 12.800 kr

16 marts 2018

Reglen om skriftlig indkaldelse til fraflytningsyn skal overholdes 100 %

Af Jakob Lindberg

I en dom fra boligretten i Kolding blev de nye regler i lejeloven om afholdelse af fraflytningssyn taget i anvendelse.

Læs om de nye regler for fraflytningsyn

Denne sag drejede sig om, hvorvidt lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet med 1 uges varsel. Hvis en udlejer ikke overholder denne regel, bortfalder hans krav på at få betaling fra lejeren for istandsættelse ved fraflytning.

 

 

Opsigelse

I denne sag opsagde en kvindelig leje i sommeren 2015 sin lejlighed i Kolding. Lejlighedens ejer var en tømrermester, der arbejdede med at renovere og istandsætte ejendomme. Lejeren skrev til udlejeren, at hun gerne ville flytte i midten af september.

Hun opsagde lejligheden ved et almindeligt brev, men i tiden op til fraflytningen var der en del SMS-korrespondance mellem lejer og udlejer. Da hun havde tømt lejligheden sendte hun den 13. september en SMS-besked til udlejer, fordi hun gerne ville aflevere nøglerne.

Den 15. september 2015 ventede hun på udlejeren i lejligheden. Han kom og gik derefter rundt i lejligheden og tog billeder. Samtidig fortalte han, hvad han mente, der skulle males. Hun fik besked på at få det ordnet ved en professionel maler inden for 24 timer.

 

Skrev under

Udlejeren skrev noget ned på et stykke papir og han bad hende skrive under. Det gjorde hun, for hun ville gerne have flytningen overstået, men hun vidste ikke, hvad det var hun havde skrevet under på. Da hun var født og opvokset i Portugal, havde hun svært ved at forstå tekster skrevet på dansk.

Hun var heller ikke klar over, at det var et fraflytningssyn, hun havde deltaget i.

Da hun ikke selv istandsatte lejligheden, gjorde han det for hendes regning.

 

Boligretten

Sagen blev først indbragt for Huslejenævnet, som gav lejeren medhold. Derpå ankede udlejeren sagen til boligretten.

I boligretten påstod udlejers advokat, at lejeren i henhold til kontrakten skulle betale for malerarbejdet ved fraflytning, fordi der stod at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Advokaten påstod også, at bestemmelserne i lejelovens § 98 kunne fraviges.

Lejerens advokat påstod, at udlejer havde mistet sin ret til at kræve, at lejeren betalte for istandsættelsen, da udlejer ikke havde indkaldt lejeren til synet med mindst 1 uges varsel.

 

Dommen

I de begrundelser, som de tre dommere refererer fra deres votering, kan man se, at de udelukkende lægger vægt på, om lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet. Begrundelserne kan koges ned til følgende:

  1. Indkaldelsen skal ske skrifligt dvs pr. brev, medmindre der er aftalt ”digital kommunikation” mellem parterne, f.eks. SMS eller e-mail. I denne sag var der ikke aftalt digital kommunikation. SMS-erne mellem lejer og udlejer kunne derfor ikke erstatte en skriftlig indkaldelse.
  2. Dommerne bemærker, at lejerens SMS til udlejeren den 13. september ikke kunne tolkes som et ønske om at der blev afholdt flyttesyn den 15. september.
  3. Der er således ikke indkaldt til flyttesyn. Derfor bortfalder udlejerens eventuelle krav på istandsættelse.

Allerede af den grund havde udlejeren tabt sagen. Derfor tog dommerne ikke stilling til alle de andre argumenter, som parterne var kommet med under domsforhandlingen.

Udlejeren mistede dermed de 12.800 kr. han havde brugt på istandsættelsen og skulle desuden betale sagens omkostninger med 8.705 kr.

 

Kommentar

Hvorfor er det så vigtigt, at der sker skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel?

Mange udlejere mener, at kravet er unødigt bureaukratisk og at det forhindrer lejer og udlejer i at få overstået synet, hvis de f.eks. mødes tilfældigt og aftaler at gennemføre det.

For det første skal reglen så vidt muligt sikre, at lejeren er til stede ved synet.

For det andet giver reglen lejeren mulighed for at forberede sig på fraflytningssynet – f.eks. at rengøre lejligheden og at søge rådgivning i en lejerforening.

For det tredje er reglen med til at styrke lejerens retsstilling over for udlejeren

 

Kilde:

Dom ved Retten i Kolding i sag af 23. oktober 2017 i sag BS 3-163/2017. Lejeren var repræsenteret af advokat Søren Vangsgaard.

Den sunde fornuft i boligretten reddede lejer i et småhus

26 februar 2018

Småhuskapitlet i boligreguleringsloven fortsætter med at give absurde sager i retssystemet. Læs om denne sag fra Retten i Helsingør, som var lige ved at gøre hundredevis af huslejenævnsafgørelser i hele landet ugyldige

Af Jakob Lindberg

De særlige regler for lejefastsættelse i de såkaldte småhuse bliver ved med at føre til domme, der stritter i øst og vest. Det skyldes at Folketinget i1995 vedtog en lovgivning, der er nærmest umulig at administrere.

Småhuse er ejendomme, hvor der findes færre end 7 beboelseslejemål. I disse ejendomme skal uenigheder om lejens størrelse afgøres efter reglen i § 29 c i Boligreguleringsloven. I denne paragraf står der, at krav om lejeforhøjelse og krav om lejenedsættelse skal behandles efter Lejelovens regler i henholdsvis § 47 og § 49. Efter disse bestemmelser må lejen ikke være væsentlig højere end det lejedes værdi, som jeg herefter kalder Overgrænse-1.

Denne grænse finder man ved at sammenligne det omtvistede lejemål med lejemål af samme størrelse og kvalitet, der ligger i samme område.

Men efter boligreguleringslovens § 29 c, findes der også en Overgrænse-2. Huslejenævnet kan finde frem til Overgrænse–2 ved at sammenligne lejen i det omtvistede pågældende småhus med lejen i ejendomme, hvor lejen er reguleret ved hjælp af et omkostningsbestemt budget over ejendommens udgifter.

Det er den laveste af disse to overgrænser der skal anvendes, når huslejenævnet fastsætter lejen. I praksis er det næsten altid Overgrænse 2, der bruges, fordi den er lavere end Overgrænse 1.

 

Skyggebudget

Hvis der ikke i kommunen findes større ejendomme med omkostningsbestemt leje, kan huslejenævnet selv finde frem til Overgrænse-2 ved at udarbejde et såkaldt skyggebudget.

I sagen fra Gilleleje havde en lejer klaget til huslejenævnet over huslejens størrelse.

Huslejenævnet startede sin sagsbehandling med at rekvirere en liste fra Grundejernes Investeringsfond (GI) over alle de ejendomme i kommunen, som har pligt til at binde en del af deres vedligeholdelsesmidler på en konto i GI. Disse ejendomme er de samme som har pligt til at udregne lejen efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje – altså Overgrænse-2.

 

Omkostningsbestemt leje

I mange mindre kommuner ved udlejerne ofte ikke, at de har pligt til at bruge den omkostningsbestemte leje – og lejerne ved det heller ikke. Så selv om en udlejer i en ejendom med 10 boliglejemål betaler penge til GI, er det ikke givet, at huslejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Da huslejenævnet i Frederiksværk fik listen fra GI, skrev de derfor ud til de udlejere, der stod på listen og spurgte om de anvendte omkostningsbestemt leje. Nogle af dem svarede, at det gjorde de ikke, og mange af dem svarede slet ikke på nævnets brev. Dette tog nævnsmedlemmerne som en bekræftelse af deres egen erfaring fra kommunen, nemlig at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke bliver brugt af udlejerne i Gribskov Kommune.

Som konsekvens heraf fastsatte de lejen ved hjælp af et skyggebudget. Skyggebudgettet viste, at Overgrænse-2 var 417 kr. pr kvadratmeter. Som konsekvens heraf blev lejen nedsat fra 12.855 kr pr måned 5.869 kr pr måned.

Læs om huslejenævnssagen her:

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

Boligretten

Udlejeren kunne have anket nævnets afgørelse inden for 4 uger efter, at den var udsendt. Det gjorde udlejeren ikke. Han betalte heller ikke pengene til lejeren, og vedkommende var derfor nødt til selv at starte en boligretssag for at få sine penge.

Da sagen skulle afgøres hævdede udlejers advokat, at nævnets kendelse var ugyldig, fordi nævnet – og dermed også lejeren –ikke havde bevist, at der ikke fandtes lejemål i Gribskov Kommune, hvor lejen var fastsat som omkostningsbestemt leje.

Dermed krævede udlejers advokat, at lejeren skulle føre et negativt bevis. Et negativt bevis er et bevis på at noget ikke findes. Dette er en logisk umulighed og i strafferetten er krav om negativt bevis bandlyst. Hvis min nabo bliver myrdet, så kan jeg jo aldrig bevise, at det ikke er mig, som er morderen. Men det skal jeg heller ikke. Det er politiet, der skal præstere et positivt bevis. Politiet skal bevise, at jeg har myrdet min nabo.

Men det generede ikke udlejers advokat.

 

Forskellige begrundelser

Boligrettens medlemmer hoppede dog ikke på udlejer-advokatens argumenter. Udlejeren tabte 3-0, men begrundelserne var forskellige.

To af dommerne skrev:

”En stillingtagen til udlejerens indsigelser vedrørende gyldigheden af huslejenævnets afgørelse forudsætter en prøvelse af afgørelsen, som ikke kan finde sted i den foreliggende situation, hvor afgørelsen ikke er indbragt for boligretten inden udløbet af søgsmålsfristen i boligreguleringslovens § 43, og hvor afgørelsen derfor er retskraftig. Indsigelserne vedrørende afgørelsens gyldighed kan derfor heller ikke tages under pådømmelse, og afgørelsen står således ved magt.”

Flertallet fandt altså, at udlejeren – allerede fordi han ikke havde overholdt ankefristen – havde fortabt muligheden for at få ændret afgørelsen.

 

Mindretallet

Udlejersidens lægdommer havde et andet synspunkt. Han anerkendte, at hvis en afgørelse lider af væsentlige mangler, så kan den være en såkaldt ”nullitet” og dermed ugyldig. Men i dette tilfælde mente han ikke, at der var tale om ”en væsentlig og åbenbar retlig mangel ved afgørelsen”, når huslejenævnet ikke var gået videre i sine undersøgelser af, om der skulle være andre ejendomme, der havde omkostningsbestemt husleje. Derfor var nævnets kendelse ikke ugyldig.

Når afgørelsen ikke var ugyldig, så skulle udlejeren have overholdt ankefristen, og da han ikke havde gjort det, tabte han sagen.

 

Udlejeradvokatens argumenter

Men det kunne være gået grueligt galt for lejersiden. I sit påstandsdokument skrev udlejerens advokat således:

– ”Det bemærkes videre, at Huslejenævnets manglende modtagelse af oplysninger fra de pågældende udlejere ikke løfter bevisbyrden for, at ingen af boligerne i disse ejendomme er sammenlignelige med lejemålet omfattet af nærværende sag.

– Huslejenævnet har intet foretaget sig for at søge oplyst, om disse ejendomme opfylder kriterierne for at kunne udgøre sammenligningslejemål.

– Huslejenævnets afgørelse er derfor ugyldig, idet den er behæftet med væsentlige mangler ved sagsbehandlingen.”

Advokaten anførte endvidere, at en udlejer ikke er forpligtet til at overholde den 4-ugers frist for at anke, når afgørelsen er ugyldig.

 

Konsekvenser

Hvis udlejerens advokat havde fået ret i denne argumentation, ville det betyde at hundredevis af afgørelser fra huslejenævnene hvert år skulle være ugyldige. Alle afgørelser fra Bornholms huslejenævn ville f.eks. være ugyldige. Nævnet har for mange år siden besluttet, at der altid skal udarbejdes skyggebudget i småhussager, fordi hverken nævnet eller Bornholms Regionskommune er bekendt med, at der findes ejendomme med omkostningsbestemt husleje. Det er heller aldrig blevet påvist af nogen udlejer på Bornholm, at denne antagelse er forkert.

I afgørelserne fra Københavns Ankenævn i småhussager, fremgår det f.eks. heller aldrig, hvilke ejendomme nævnet har sammenlignet med, når man nedsætter eller godkender huslejer i småhuse. Af afgørelserne fremgår typisk, at ”nævnet har fastsat lejen ud fra sit almindelige kendskab til lejen i området.”.

Hvis Frederiksværk Huslejenævns afgørelse skulle være ugyldig, fordi, der var væsentlige mangler ved sagsbehandlingen, så er Københavns ankenævns afgørelser mindst lige så ugyldige.

 

Kilder

  • Afgørelse fra Det fælleskommunale huslejenævn i Frederiksværk (Halsskov kommune) af 15. september 2016. (Halsskov kommune og Gribskov kommune har fælles huslejenævn)
  • Dom fra Retten i Helsingør af 9. november 2017 i sag nr. BS 2C-137/2017.
  • Lejeren var boligretssagen repræsenteret af advokat René Wøhler