Kategoriarkiv: Privat udlejning

Højesteret om betaling ved siden af huslejen

Efter at der i mange år havde været usikkerhed om retten til at opkræve aconto vand ved siden af huslejen til refusion af udlejers udgifter, blev sagen forelagt for Højesteret i 2019

 

I præmisserne beskrev Højesteret først det generelle princip:

Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. I og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen.

Dernæst udtalte dommerne følgende om vandbetaling:

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1.

Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

Kilde:Højesterets dom af  30. juni 2009 (TBB 2009.631H)

Hvad må en udlejer opkræve?

Her kan du læse om hvilke typer udgifter, der er en del af huslejen, og hvilke der kan opkræves som særlige bidrag ved siden af.

Af Jakob Lindberg
Husleje

Det omfatter alle former for ydelser og driftsomkostninger, herunder:

  • Administration, PBS-gebyrer og lignende
  • Grundskatter
  • Faste afgifter til renovation og rottebekæmpelse
  • Forsikring
  • Renholdelse af fællesarealer
  • Vedligeholdelse af bygninger, varmeanlæg mm.
  • Udgift til udarbejdelse af varmeregnskab, vandregnskab, el-regnskab
  • Strøm til varmeanlæg og belysning af fællesarealer
  • Afkast (profit) til udlejeren
  • Vandforbrug, hvis der ikke er individuelle vandmålere i lejlighederne

 

Ved siden af huslejen må udlejer opkræve følgende bidrag, hvis det er aftalt i lejekontrakten:

 

Aconto varme

Hvert lejemål skal betale et særskilt bidrag til varmen til dækning af indkøb af olie, naturgas, fjernvarme eller elektricitet. En gang om året skal udlejer aflægge et varmeregnskab og tilbagebetale en del af de opkrævede beløb til de lejere, der har betalt for meget. Har en lejer betalt for lidt i løbet af året, kan udlejer kræve efterbetaling.

 

Aconto vand

Hvert lejemål skal betale et særskilt bidrag til betaling for vandforbrug og for afledning af spildevand. En gang om året skal udlejer aflægge et vandregnskab og tilbagebetale en del af de opkrævede beløb til de lejere, der har betalt for meget. Har en lejer betalt for lidt i løbet af året, kan udlejer kræve efterbetaling. OBS.: Opkrævning af aconto vand forudsætter, at der er er vandmålere til alle lejligheder i ejendommen.

 

Aconto el

Hvis udlejer leverer elektricitet til andet end varme – f.eks. fra solceller på ejendommen, må udlejer opkræve el-bidrag. Der skal aflægges el-regnskab ligesom ved vandbidrag. OBS.: Opkrævning af el-bidrag forudsætter, at der er er el-målere til alle lejligheder i ejendommen.

 

Antennebidrag

Såfremt der findes en fællesantenne, kan udlejer kræve at lejerne betaler et antennebidrag til dækning af udlejers udgifter hertil.

 

Udlejer måtte tilbagebetale 8.400 kr, som ulovligt var opkrævet for renovation

Betaling for renovation er en del af huslejen og må ikke opkræves særskilt

 

Af Jakob Lindberg

I en lille by i Vesthimmerlands kommune ejede en udlejer 5 rækkehuse, som han lejede ud.

For at forbedre indtjeningen opkrævede udlejer foruden husleje også aconto vand samt et beløb på 225 kr. om måneden til renovation. Denne ekstraopkrævning havde den ene af lejerne betalt lige siden han i 2011 flyttede ind. På et tidspunkt blev lejeren klar over, at dette ikke var lovligt.

Samtidig var lejeren blevet utilfreds med, at familien betalte strømmen til den kloakpumpe, der fjernede spildevandet fra alle boligerne. Det skyldtes at de fem lejemål havde hver deres afregning over for elværket. For at få strøm til kloakpumpen havde udlejeren tilsluttet denne til det ene lejemål.

 

Huslejenævnet

Lejeren gik nu til huslejenævnet for at få afgjort denne uenighed. Lejeren henviste til at Højesteret i 2009 havde bestemt, at der kun må opkræves særskilte bidrag i de tilfælde, hvor der var udtrykkelige tilladelse i lejeloven til at opkræve sådanne bidrag. Der er ikke nogen tilladelse i lejeloven til at opkræve betaling for renovation. (Se boksen her på siden).

 

Udlejers svar

Udlejer forsvarede opkrævningen med at lejeren til gengæld havde betalt for lidt for vandafledning:

“Vi erkender, at det i årene 2016 og 2017 formentlig havde været mere retvisende at tilbagebetale beløbet for renovation for derefter at sende en ekstraregning vedr. vandforbrug, vandafgifter mv. Men som det fremgår af den tidligere fremsendte opgørelse, er det endelige beløbsmæssige resultat blevet det samme, hvorfor lejer efter vores mening ikke har betalt mere, end det han har været forpligtiget til.”

 

Kloakpumpen

Lejer krævede, at udlejer skulle dokumentere det faktiske forbrug for vandafledningspumpen, samt fremadrettet sørge for at lejer alene betaler strøm for sit eget forbrug. Udlejer skulle dermed fremover selv afholde udgiftenfor fællesforbruget af strøm til kloakpumpen.

Udlejer forsvarede sig med, at lejeren fra starten havde været klar over at kloakpumpen var tilsluttet til hans elmåler, og at han havde modtaget et beløb på 800 kr som kompensation for strømforbruget.

 

Huslejenævnet

Nævnet gav lejer medhold på begge punkter.

Acontobidragene til renovation skulle tilbagebetales og udlejer fik påbud om at sørge for særskilt strømafregning for kloakpumpen.

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

4 marts 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Hvad er et småhus?

 

I en udlejningsejendom:

Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening:

– betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

 

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening:

En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

 

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Den syge 5-2 fidus

5-2 fidusen med de såkaldte ”gennemgribende moderniseringer” på det private boligmarked er skadelige for den klimatilpasning, der er så hårdt brug for på det danske boligmarked

Af Jakob Lindberg

Danmark har brug for, at vore boliger bliver forbedret på en sådan måde, at vi sparer på energien og undgår CO2-udslip. Metoden hertil er bedre isolering af lofter og vægge, energibesparende vinduer og mere effektive opvarmningsformer, der bruger vedvarende energi.

Det kniber desværre med at få opgraderet den gamle boligmasse til et lavere energiforbrug. Hvis huslejen i forvejen er høj har udlejerne intet incitament til at lave isoleringsarbejder og andre klimaforbedringer, fordi det kan være svært at få lejerne til at betale den huslejeforhøjelse, der skal til for at finansiere disse arbejder.

En af grundene hertil er, at man i 1996 gav udlejerne en mulighed for at forhøje lejen helt op til smertegrænsen ved at lave nogle kosmetiske forbedringer af køkkener og badeværelser. Det skete ved den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Desværre er denne paragraf ikke blevet brugt til energimæssige forbedringer. Til gengæld er lejen for moderniserede lejemål i f.eks. København kommet helt op på 1.500 kr. eller mere pr. m2 om året. Det svarer til en månedlig husleje på 10.000 kr for en lejlighed på 80 m2

Hvis lejerne derudover skal betale for energirenoveringer kommer lejen så højt op, at det kan blive svært at leje lejlighederne ud, med mindre det offentlige vil yde massive tilskud til lejerne.

 

Hvad gik galt?

§ 5, stk. 2 i boligreguleringsloven blev skabt ved et lejelovsforlig i 1995. Forud for dette var gået en udvikling, hvor det sunde princip om omkostningsbestemt leje var blevet undermineret af spekulanter. Indtil da, var der ikke nogen regel i boligreguleringsloven, der bestemte, hvordan lejen skulle fastsættes på det tidspunkt, hvor en ny lejerflyttede ind i en ejendom.

Der var regler for, hvordan lejen skulle beregnes, hvis en udlejer ville varsle lejeforhøjelse. Her skulle udlejeren dokumentere, at den gældende leje var for lav til at dække udlejerens omkostninger og det lovbestemte afkast, samt afkast af eventuelle forbedringer

Men dette gjaldt ikke ved genudlejning. Her kunne en udlejer f.eks. kræve en meget højere i leje af den nye lejer i stuen til højre, end den husleje der blev betalt af lejeren i stuen til venstre.

 

Lovændring

Dette hul i loven var mange udlejere begyndt at udnytte, hvorved princippet om ligebehandling af lejerne i en ejendom blev undermineret. Det blev der sat en stopper for ved en lovændring, der trådte i kraft den 1. juli 1996.

Efter den nye formulering af bestemmelsen, skal lejen ved lejemålets indgåelse beregnes efter samme principper som gjaldt ved lejeforhøjelser – altså som omkostningsbestemt leje med tillæg af det oprindelige afkast og tillæg for senere forbedringer.

Men som det tit sker ved studehandler i Folketinget, så fik de borgerlige partier indført en undtagelse til § 5, stk. 1, der lød således:

 

  • 5, stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret,ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, ….

 

En ”gennemgribende forbedring” blev defineret som en forbedringsudgift, der oversteg enten 1.600 kr/m2 eller i alt 183.000 kr. Hvis dette krav blev overholdt, kunne udlejeren få et meget større tillæg for forbedringen end hvis forbedringens værdi skulle beregnes efter § 5, stk. 1.

 

Beregning efter § 5, stk. 1

Lad os tage et eksempel:

I en toværelses lejlighed på 50 m2 i den gamle boligmasse, hvor der ikke var bad, beslutter udlejeren at etablere et sådant. Alle er enige om, at det er en forbedring. Forbedringsudgiften var 100.000 kr. som gav udlejer ret til et forbedringstillæg, som kunne lægges oven på lejen. Men hvor stort skulle dette tillæg være?

Hvis man beregnede det efter § 5, stk. 1, skulle tillægget være 10% af 100.000 om året – 10.000 kr. -, fordi reglerne siger, at afkastprocenten skulle svare til ydelsen på et 20-årigt lån, som den gang typisk var på 10%.

 

Beregning efter § 5, stk 2

Hvis man i stedet brugte § 5, stk. 2, behøvede man ikke at beregne noget. Så kunne man i stedet fastsætte den nye leje ved at sammenligne med tilsvarende to-værelses lejligheder i kvarteret, hvor der var bad i lejligheden.

Dengang lå kvadratmeterlejen i København for lejligheder i den gamle boligmasse med installationsmangler ofte på under 200 kr/m2, hvis lejen var beregnet som omkostningsbestemt husleje.

Derimod var det ikke ualmindeligt, at lejere i ejendomme, hvor man ikke beregnede lejen efter omkostningerne, betalte f.eks. 600 kr/m2 for en toværelses, hvis der var bad i lejemålet.

I dette tilfælde ville lejeforhøjelsen blive (600-200)*50 = 20.000 kr om året.

Derfor blev § 5, stk. 2 en populær fidus i udlejerkredse. Hvorfor nøjes med at få 10.000 kr. om året, når man kunne få 20.000 kr.

 

Fidusen løb af sporet

Heldigvis ser det ud til at folketinget er ved at indse, at 5-2-fidusen er løbet af sporet. I 2014 lavede man en ændring af § 5, stk 2, således at man kun kunne anvende paragraffen, hvis ejendommen var blevet forbedret så meget, at den havde energimærke A-D. Tanken var, at hvis en ejendom kun havde energimærke E eller F, så ville udlejer måske forbedre isoleringen, før han begyndte på de mere kosmetiske forbedringer af køkken og bad. Ræsonnementet er logisk nok, men det hjælper ikke tilstrækkeligt. Også de mange tusinder af lejligheder med energimærke D bør gennemgå en energirenovering, før udlejerne får bevilget ekstra afkast ved kosmetiske forbedringer.

Så længe liberalisterne i Venstre, Liberal Alliance og Konservative er ved magten, skal vi ikke forvente, at den syge paragraf bliver afskaffet. Socialdemokraterne kunne heller ikke få den afskaffet da de havde magten mellem 2011 og 2015, fordi de Radikale blokerede for det. Men måske er politikerne blevet klogere.

Man har lov at håbe.

Randers: Lejere fik 47.000 kr retur i for meget betalt leje

Vestre Landsret foretog en opsigtsvækkende fortolkning af begrebet sammenligningslejemål. Enfamilieshuse kan sammenlignes med etageboliger

Af Jakob Lindberg

Et par fra Randers havde ejede et rækkehus i det nordøstlige del af byen. For et par år siden gik de fra hinanden, og ingen af dem havde den gang råd til at overtage huset. Hvis de solgte huset ville de tabe penge. De besluttede sig derfor til at leje huset ud.

I sommeren 2015 flyttede et andet par ind som lejere. De havde aftalt at betale 7.700 kr. om måneden for 92 m2, hvilket svarede til 1.004 kr pr kvadratmeter. Det er en temmelig høj leje i Randers.

Efter indflytningen oplevede de forskellige problemer med huset. Opvaskemaskinen gik i stykker, der var problemer med varmen, vandet til toilettet begyndte at løbe, osv. De forsøgte at få udbedret manglerne ved at klage til huslejenævnet, men nævnet gav dem ikke medhold.

Huslejenedsættelse

I 2016 gik de endnu en gang til huslejenævnet og klagede denne gang over huslejens størrelse. Her fik de medhold. Huslejenævnet nedsatte lejen fra 7.700 kr til 5.942 kr. om måneden.

Rækkehuset hører til det, man i lejeloven kalder ”mindre ejendomme”, dvs. ejendomme med mindre end 7 lejemål. Her skal huslejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål i samme område og af samme kvalitet, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje.

Hvis der ikke findes omkostningsbestemte lejemål i området kan huslejenævnet beregne huslejen ved at opstille et såkaldt skyggebudget, der viser indtægter og udgifter i ejendommen.

En del huslejenævn afholder sig konsekvent fra at anvende skyggebudgetter. I stedet søger de at strække elastikken til det yderste, når de skal finde sammenligningslejemål.

Sammenlignede med etageboliger

I dette tilfælde valgte huslejenævnet at sammenligne rækkehuset med 3 lejemål, der var beliggende i etageejendomme i samme område. Derved nåede de frem til 5.942 kr./måned.

Det ville udlejerparret ikke acceptere. De indbragte huslejenævnets afgørelse for Boligretten i Randers.

Boligretten

Ved boligretten nedlagde udlejer påstand om, at retten skulle godkende den oprindelige aftalte leje på 7.700 kr om måneden. Lejerne påstod, at retten skulle stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Udlejerne argumenterede for at de tre lejemål fra etageejendommene ikke var sammenlignelige, og pegede på, at rækkehuset havde en højere kvalitet end sammenligningslejemålene, men de påpegede ikke, at ”der var fejl og mangler ved Huslejenævnet afgørelse..”.

Dette var overraskende, idet huslejenævnet tilsyneladende ikke havde taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der overhovedet fandtes sammenlignelige ejendomme i Randers Kommune, hvilket er en klar fejl fra huslejenævnets side.

Flertallet af dommerne afgjorde på den baggrund, at lejerne skulle have medhold. De to dommere fandt efter at have besigtet lejemålene, at etageboligerne kunne sammenlignes med rækkehuset og stadfæstede dermed huslejenævnets afgørelse.

En af dommerne gav udlejer ret i, at de fire boliger ikke kunne sammenlignes.

Udlejer ankede sagen til landsretten.

Landsretten

I Vestre Landsret udviklede sagen sig til en strid om juraen.

Det afgørende punkt kom til at dreje sig om, hvorvidt et rækkehus kunne sammenlignes med etageboliger, når man skal fastsætte det lejedes værdi. Lejernes sejr i boligretten ville kun blive stadfæstet, hvis landsrettens dommere nikkede ja til det spørgsmål.

Hvis dommernes svar var nej, ville udlejer få ret. Vejen ud ad dette dilemma var at kræve sagen hjemvist til huslejenævnet, hvis landsrettens dommere ikke kunne godkende boligrettens afgørelse.

At ”hjemvise” en sag betyder, at sagen skal sendes tilbage til en tidligere instans. I dette tilfælde skulle sagen behandles én gang til af huslejenævnet. Huslejenævnet skulle så udarbejde et skyggebudget og derudfra fastsætte huslejen.

Oversigt

Lejernes advokat havde som bilag fremlagt en oversigt over ejendomme med omkostningsbestemt husleje, udarbejdet af Grundejernes Investeringsfond. Denne oversigt viste, at der ikke fandtes nogen rækkehuse eller parcelhuse i Randers med omkostningsbestemt husleje. På den baggrund skulle man forvente, at landsretten havde hjemvist sagen til huslejenævnet, men det skete ikke.

I stedet skrev dommerne følgende:

“Det forhold, at de tre påberåbte lejemål, …. er beliggende i etageejendomme kan ikke i sig selv føre til, at de er uanvendelige som sammenligningslejemål.”

Derefter gav dommerne lejerne ret og stadfæstede boligrettens dom. Lejerne fik 47.475 kr tilbage svarende til en månedlig lejenedsættelse på 1.758,33 kr igennem 27 måneder.

Uklare præmisser

Dette er en ny fortolkning af hvad et sammenligningslejemål er. Traditionelt har juristerne betragtet lejemålstypen (etagebolig kontra enfamiliebolig) som den vigtigste parameter ved sammenligningen.

Man må fortolke landsrettens afgørelse på den måde, at der skal mere til end forskellig lejemålstype, før to lejemål ikke kan sammenlignes. I dette tilfælde kom landsrettens elastiske fortolkning af loven lejerne tilgode.

Konsekvenser

Det kan dog give bagslag i andre sager – f.eks. i sager om huslejen i gennemgribende forbedrede lejemål. Her vil udlejersiden kunne bruge et højere huslejeniveau i parcelhuse som løftestang til at forhøje lejen i etageboliger.

Kilde: Dom afsagt den 11. juni 2018 af Vestre Landsret. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark

Har huslejenævnene politisk slagside?

Det har vakt opsigt, at der er forskel på, hvor ofte lejer vinder sager i huslejenævnet i socialdemokratiske kommuner i forhold til borgerlige kommuner. Men forskellen skyldes sandsynligvis ikke politisk pres. Virkeligheden er mere kompliceret.

 

Af Jakob Lindberg

Huslejenævnene afgør sager, hvor lejere og udlejer er uenige om f.eks. huslejens størrelse. Derudover er der en lang række andre sagstyper, som f.eks. tvister om vedligeholdelse, om varmeregnskaber, om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning, osv.

For at undersøge om der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser har DR-journalisten, Klaus Buster Jensen offentliggjort en statistik, der viser hvordan afgørelserne falder ud i kommuner, der er ledet af Socialdemokratiet i forhold til kommuner, der er ledet af borgerlige borgmestre.

Tendensen i tallene er, at huslejenævnene i socialdemokratiske kommuner oftere træffer afgørelser til fordel for lejerne, end huslejenævnene i borgerlige kommuner. I socialdemokratiske kommuner får lejerne medhold i 48 % af sagerne, mens de i konservative kommuner kun får medhold i 32 % af sagerne.

 

 

Læs hele DR-undersøgelsen her:

https://www.dr.dk/nyheder/penge/danmarkskort-se-om-dit-huslejenaevn-oftest-giver-udlejer-eller-lejer-ret

 

Hvorfor?

Hvis hypotesen om politisk slagside i huslejenævnene skulle være korrekt, kan det skyldes to ting:

1) at bormesteren eller hans embedsmænd blander sig i huslejenævnenes afgørelser.

2) at det politiske flertal i kommunerne bestemmer hvem der skal være formand for huslejenævnet.

 

Armslængdeprincippet?

Mulighed 1) er meget usandsynlig. Huslejenævnene er organisatorisk adskilt fra kommunernes forvaltning, og afgørelserne træffes af tre medlemmer, der ikke kan pålægges nogen ordrer fra den kommunernes forvaltning. Den eneste indflydelse en borgmester eller andre kommunalpolitikere eventuelt kunne øve på huslejenævnet er via den sekretær, som huslejenævnet får stillet til rådighed af kommunen. I mine 24 år som medlem af huslejenævnet i Køge har jeg aldrig oplevet forsøg på politisk indblanding i konkrete afgørelser – hverken fra socialdemokratiske eller konservative borgmestre. Generelt er kommunalpolitikerne gode til at overholde holde lejesagerne ude i strakt arm fra deres eget politiske virke.

 

Udpegning af formænd

Mulighed 2 kan måske have betydning. Huslejenævnene udpeges for fire år ad gangen, når der har været kommunevalg. Lejerrepræsentanten og udlejerrepræsentanten udpeges efter indstilling af de lokale eller landsdækkende lejerforeninger og grundejerforeninger. Hvis der kommer indstillinger fra sådanne foreninger, følger byrådene som regel denne indstilling.

Formanden, som skal være jurist, udpeges af statsamtet efter indstilling af byrådene. Her kunne man forestille sig, at byrådene i borgerlige kommuner oftere indstiller jurister, der er positivt indstillet over for udlejernes interesser. Omvendt vil socialdemokratiske byråd oftere indstille jurister, der var positive over for lejernes interesser.

En sådan tendens kan ikke afvises. Men den vil være svær at bevise. Det ville kræve, at man lavede en undersøgelse af formændenes politiske holdninger inden de første gang blev udpeget.

Jeg har i Køge huslejenævn samarbejdet med fire forskellige formænd gennem de 24 år. Jeg har aldrig konstateret nogen politiske holdningsforskelle over for lejere blandt dem. Derimod var der måske en lille forskel i, hvordan formændene betragtede lejelovgivningens formål.

Lejelovgivningens formål er at udgøre en beskyttelse af lejerne. Den formand, der tog dette princip mest alvorligt, var en tidligere politimester, som vistnok var konservativ. Han blev i øvrigt udpeget første gang på et tidspunkt, hvor det politiske flertal var socialdemokratisk og genudpeget da flertallet skiftede over til de borgerlige. Ved alle udpegninger foregik det i enstemmighed i byrådet.

 

Alternativ teori

En anden forklaring på forskellene i tallene har at gøre med lejerforeningernes lokale styrke. Paradoksalt nok kan tilstedeværelsen af en stærk lejerforening i en kommune betyde, at lejerne sjældnere får medhold end i kommuner, hvor der ingen lokal lejerforening er.

Hvis lejerforeningen er meget aktiv vil den indbringe mange sager. Både sager, hvor det er oplagt, at lejeren er blevet dårligt behandlet, men også mere tvivlsomme sager, hvor juraen er mere uklar.

Hvis det er tilfældet, vil lejerne sjældnere vinde sagerne 100 %.

 

Eksempel 1: Lejer klager selv

En lejer, der er fraflyttet en lejlighed klager til huslejenævnet over, at han ikke har fået sit depositum på 15.000 kr. retur. Huslejenævnet tager derefter kun stilling til dette spørgsmål. Under sagsbehandlingen viser det sig, at udlejer ikke har overholdt fristerne i lejeloven om udsendelse af fraflytningsrapport.

Dette medfører, at huslejenævnet træffer beslutning om, at depositum skal tilbagebetales ubeskåret til lejeren. Lejeren har derfor vundet 100 % og vinder15.000 kr.

 

Eksempel 2: Lejerforeningen klager for lejeren

Hvis lejeren havde fået kompetent hjælp i en lejerforening, ville sagen i mange tilfælde blive udvidet.

Lad os antage at sagsbehandleren opdager flere andre fejl. F.eks. kan det være at lejeren ulovligt er blevet opkrævet for renovation (200 kr om måneden) ved siden af huslejen. Da lejeren har boet der i 11 måneder har lejeren yderligere krav på tilbagebetaling af (200 kr. * 11) = 2.200 kr

Det kan også være, at lejen har været for høj. Lejerforeningen forlanger derfor også lejen nedsat fra 8.000 kr. til 4.000 kr. om måneden. (4.000 * 11) , altså 44.000 kr.

Da sagen bliver afgjort i huslejenævnet, får lejerforeningen ikke helt medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse. Nævnet nedsætter kun lejen til 5.000 kr. om måneden. Lejeren skal derfor have tilbagebetalt (3.000 * 11), altså 33.000 kr.

Det samlede resultat blive i dette tilfælde, at lejeren vinder (15.000 + 2.200 + 33.000)= 50.200 kr.

Resultatet af sagen er 35.200 kr. mere end hvis lejeren selv havde indbragt sagen.

 

Statistikken

Men huslejenævnets statistik tager ikke hensyn hertil. I statistikken vil sagen i eksempel 1, blive klassificeret som en afgørelse til fordel for lejeren, fordi han har fået 100 % medhold, mens sagen i eksempel 2 bliver klassificeret som en delt afgørelse, fordi lejeren ikke fik 100 % medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse.

Den officielle statistik kan derfor ikke bruges til at konkludere, at der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser. Det ville kræve en meget mere nuanceret statistik.

 

Dette kan være årsagen til at lejerne får oftere ret i kommunerne Thisted, Bornholm og Kerteminde, hvor der ikke er nogen lokal lejerforening end lejerne i kommuner som Hørsholm, Faxe, og Frederiksberg, hvor der findes lejerforeninger.