Kategoriarkiv: Privat udlejning

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

Af
Blad nr
4. marts 2018
Boligbyggeri, Privat udlejning

4 marts 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr
22. februar 2018
Boligmangel, Boligpolitik, Privat udlejning

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

En udlejer skal fortælle lejerne, hvis han taber en sag.

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Privat udlejning, Retssystemet

For at styrke respekten for lov og ret, skal en udlejer underrette de øvrige lejere i ejendommen, hvis huslejenævnet eller boligretten træffer afgørelse i en sag, der giver den klagende lejer medhold

Af Jakob Lindberg

Reglen står i den nye lejelovs § 194, men fandtes også i den tidligere lov (§ 107 a). Reglen gælder ikke, hvis udlejeren har fået fuldt medhold.

Eksempel

En lejer, der betaler 8.000 kr.i leje om måneden, klager til huslejenævnet over lejens størrelse. Lejeren kræver lejen nedsat til 6.000 kr.om måneden. Udlejeren afviser at nedsætte lejen. Huslejenævnet når frem til, at lejen skal være 5.000 kr.om måneden. Lejeren har derfor fået delvis medhold, og udlejer har pligt til at orientere de øvrige lejere.

En kopi af afgørelsen skal vedlægges meddelelsen.

Pligten gælder ikke afgørelser om husordenssager, da sådanne sager ikke har direkte interesse for de øvrige lejere

Hvornår skal lejerne have meddelelsen?

Det skal ske 2 uger fra den dag, hvor afgørelsen er endelig. Udlejeren har en frist på 4 uger fra til at anke huslejenævnets afgørelse til boligretten. Først derefter er afgørelsen endelig. Meddelelsen skal altså være udsendt til de øvrige lejere senest 6 uger efter, at udlejer har modtaget huslejenævnets afgørelse. Hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejer sende meddelelsen til beboerrepræsentationen. I ejendomme uden beboerrepræsentation, skal meddelsen udsendes til alle lejerne i ejendommen.

Straf

Overholder udlejer ikke denne pligt, kan han straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder.

Lejelovens ord

§ 194. Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Stk. 2. Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Stk. 3. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

 

Hvad er et småhus?

Af
Blad nr
6. december 2017
Privat udlejning

 

I en udlejningsejendom:

Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening:

– betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

 

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening:

En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

 

Lejer fik nedsat lejen med 1.667. kr. om måneden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Lejenedsættelse, Privat udlejning,

Boligretten besluttede, at lejen i et småhus skulle nedsættes ved sammenligning med andre lejemål fra samme byggeperiode, hvor der fandtes omkostningsbestemt leje.

Af Jakob Lindberg

Sætningen ovenfor lyder som en selvfølgelighed. Men det er det ikke. I mange kommuner overholdes dette princip ikke, selv om det står i loven. Det skyldes først og fremmest lejernes uvidenhed. Mange ved ikke, hvad omkostningsbestemt leje er. Derfor betaler de ofte dobbelt så meget i husleje, som de skulle efter lejeloven. Hvad der er endnu værre: Huslejenævnene, som behandler klagesager fra lejere, fortolker loven forkert og godkender af og til en alt for høj leje. Derom handler denne sag.

Gammel lejlighed til 9.000 om måneden

Et ungt par havde lejet en lejlighed i Nørre Boulevard oven på en slikbutik i Køge. Det var en stor lejlighed – 110 m2 ifølge lejekontrakten, mens der i BBR-registret stod 121 m2. Lejligheden var dårligt vedligeholdt, og præget af den tid den var bygget i, 1937. Lejen var 9.000 kr. om måneden. Den månedlige leje var fastsat inklusive varme, hvilket er ulovligt.

Lejerne fik bistand i Køge Lejerforening, som indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at lejen skulle nedsættes til 6.000 kr. om måneden eksklusive varme. Dette svarede til 655 kr./kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter og 595 kr./kvadratmeter hvis lejligheden var 121 kvadratmeter.

Huslejenævnet

Lejerne fik delvis medhold i huslejenævnet, som nedsatte lejen fra 9.000 kr. om måneden til 8.319 kr om måneden ud fra en lejlighedsstørrelse på 121 kvadratmeter. Huslejenævnet flertal havde fastsat lejen ud fra en sammenligning med 3 ejendomme, hvor der var omkostningsbestemt husleje. Den ene var en ejendom, fra 1960-erne, hvor lejen var maks. 600 kr./kvadratmeter. De to andre ejendomme var fra 1990-erne, hvor lejen var over 1.100 -1.200 kr./kvadratmeter.

Lejerrepræsentanten kunne ikke acceptere flertallets afgørelse og stemte for, at lejen skulle fastsættes ved udarbejdelse af et såkaldt skyggebudget, da to af de ejendomme, som flertallet havde sammenlignet med ikke kunne bruges. Der var tale om atypiske ejendomme, med en helt anden afkastberegning end den, der gælder ejendomme fra 1930-erne

Boligretten

Det var lejerne ikke tilfredse med og de ankede sagen til boligretten. Her krævede lejernes advokat lejen nedsat til 4.385 kr. om måneden svarende til 500 kr./kvadratmeter. Dette niveau svarede stort set det niveau, der var gældende i fire ejendomme, hvor det var lykkedes Køge Lejerforening at indhente oplysninger. Det var blandt andet Køge Kommunes boliger i centrum, der alle var opført før 2. verdenskrig, ligesom det unge pars lejlighed.

Kommunen overholder boligreguleringsloven til punkt og prikke. En af ejendommene lå tæt på det unge pars lejlighed og her var tallene for 2019 følgende:

Allégade

Kr./kvadratmeter

Budgetleje

311

Vedligeholdelse

195

I alt

506

Forbedringstillæg

342

I alt inkl. forbedring

848

Lejen i alt var 848 kr. pr m2, inklusive forbedringer, som var usædvanligt høje i denne kommunale ejendom, hvor lejlighederne var udlejet til pensionister. Samtidig var vedligeholdelsen tip-top og de var løbende moderniserede – på et langt højere niveau end i de unges lejlighed. Det var derfor de 506 kr., som huslejenævnet burde have lagt til grund. Praksis er at man ser bort fra moderniseringerne i sammenligningslejemålene og i stedet ansætter værdien af forbedringerne i det omtvistede lejemål ved en konkret vurdering. Havde huslejenævnet gjort det, ville kvadratmeterlejen næppe være komme op over 600 kr. pr kvadratmeter.

Men den største fejl, Huslejenævnet begik var at inddrage de to ejendomme fra 90-erne i sammenligningen.

Lejernes advokat fremlagde nogle meget illustrative beregninger, der viste, hvorfor der er så stor forskel på gamle ejendomme fra før 1964 og nyere ejendomme fra 1990-erne. Det skyldes, at afkastet er meget større i nye end i gamle ejendomme

Allégade (1902)

Skt. Gertruds Torv (1992)

Afkast (udlejerens profit)

77.764

10.762.489

Budgetleje i alt

469.505

11.859.408

Afkast i % af budgetleje

16,56 %

90,75 %

Det ses, at afkastet i en gammel ejendom kun udgør ca. 17% af budgetlejen, mens det i nyere ejendomme udgør omkring 90 %. Grunden til denne store forskel i afkastet skyldes lovgivningen. I ejendomme opført før 1964 beregnes afkastet som 7 % af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973. I nyere ejendomme beregnes afkastet ud fra de konkrete omkostninger ved byggeriets opførelse.

Dette gør en stor forskel, dels fordi opførelsesomkostningerne var meget større i ejendomme fra 90-erne end i de ældre ejendomme, dels fordi rentniveauet var meget højere end 7 % i 1990-erne.

Det var derfor misvisende, at huslejenævnet overhovedet inddrog de nyere ejendomme i sammenligningen, når de skulle fastsætte huslejen for de unges lejemål, der var fra 1937.

Uenige dommere

To dommere gav lejerne medhold. De fastsatte lejen til 7.333 kr. om måneden. Lejen blev derfor nedsat med 1.667 kr. om måneden. Dette svarer til en årlig leje på 88.000 kr. eller 800 kr. pr kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter

En dommer ville fastsætte lejen til 600 kr. pr kvadratmeter

Lejerne skal derfor have refunderet for meget betalt leje for 25,5 måneder eller i alt 44.175,50 kr.

Anke

Selv om flertallets lejefastsættelse efter min mening var for høj, når man tager lejlighedens kvalitet i betragtning, besluttede lejerne at acceptere resultatet.

Udlejeren har nemlig anket dommen til Østre Landsret med påstand om at lejen skal beregnes ud fra 121 m2 i stedet for 110 m2. Desværre for lejerne fik de ikke en endelig afgørelse på sagen. .

Men for andre lejere i Køge og mange andre kommuner var det et godt resultat. Udlejeren har ikke har anket boligrettens fortolkning af hvilke ejendomme der kan bruges som sammenligningslejemål. Derfor er det nu slået fast, at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme af samme alder. Dette princip kan få stor betydning for alle lejere, der bor i småhuse.

Lejernes advokat var Morten Tarp

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Af
Blad nr
6. december 2017
Privat udlejning, ,
Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Boligpolitiske bomber

Af Bjarne Riisgaard
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligpolitik, Privat udlejning

Inflationens himmelflugt og liberaliseringen af lejeboligmarkedet har lagt en bombe under den sociale stabilitet i storbyerne.

 

Af Bjarne Riisgaard

Med det boligpolitiske ”septemberindgreb” sidste år, fik folketinget i sidste øjeblik demonteret en social bombe, men det var en akutløsning, der satte spotlys på et dybere problem med de sidste 25 års deregulering af det private udlejningsmarked.

Indtil midten af 1990`erne var omkostningsbestemte lejemål det mest almindelige på lejemarkedet udenfor den almene boligsektor. De sikrede et udbud af små billige boliger, der kunne opfange den stigende tilflytning til storbyerne fra ”prekariatet” – Dvs. lavindkomstgrupper med usikker jobsituation og dårlig privatøkonomi.

Prekariatet

”Prekariat”- betegnelsen blev oprindeligt introduceret af den britiske økonom Guy Standing, som beskrivelse af en ny socialgruppe, der gradvist vokser frem i de moderne postindustrielle samfund: I takt med den teknologiske udvikling ændres industristrukturen; andelen af ufaglærte eller kortvarige og lavtlønnede job i servicesektoren øges, på bekostning af mere traditionelle job på arbejdsmarkedet, og dermed skifter hele samfundet karakter. Som nutidens version af fortidens daglejere udgør dette prekariat også en stigende andel af storbyernes befolkning. For den gruppe er den almene boligsektor for dyr og ejerboligmarkedet slet ikke relevant. De små lejligheder i de ældre ejendomme var den løsning der passede til deres behov, og udbuddet fungerede dermed som social sikkerhedsventil.

Siden 90´erne er der imidlertid foregået en liberalisering på lejemarkedet, som gradvist har elimineret den type lejemål. Effekten var i starten moderat, fordi størstedelen af lejeboligmassen i storbyerne ejes af pensionskasserne, der indtil finanskrisen i 2008 primært så boligejendommenes rolle som et stabiliserende element i porteføljen, analogt med f.eks. statsobligationer, og med et tilsvarende sekundært krav til afkast. Det ændrede sig med den finansielle krise, fordi liberaliseringen på lejeboligmarkedet havde medført at afkastet på storbyejendommene kunne vokse, hvorimod de traditionelle værdipapirinvesteringer blev mere usikre efter krakket i 2008.

Modernisering

Derefter har især pensionskasserne i stor stil spekuleret i at renovere omkostningsregulerede boliglejemål efter den nu forhenværende Boligreguleringslov § 5 stk. 1, så de i stedet blev til ”moderniserede” og dermed markedsregulerede lejemål efter lovens § 5 stk. 2. ”Modernisering” som alternativ til vedligehold af de små lejligheder blev et investeringsredskab der kunne give fordoblede huslejer, og afkast der kunne blive bedre end de traditionelle værdipapirafkast. Ofte som ”greenwashing”, hvor renoveringerne markedsføres som klimavenlige, men altid med det resultat, at omkostningsregulerede lejemål bliver til mere lukrative markedsregulerede ditto.

Konsekvensen er blevet et privat lejeboligmarked hvor nybyggeri og ”moderniserede” lejemål har overtaget det meste af udbuddet i storbyerne. Alternativerne er enten ejerboliger eller dyre almene boliger, der er utilgængelige for tilflyttere med dårlig økonomi og ingen tilknytning til boligselskaberne. Sideløbende er indholdet af ”markedsregulering” blevet løsere. Det betyder i stigende grad også automatisk huslejestigning efter nettoprisindekset, som supplement til lejeforhøjelser med henvisning til generelle værdistigninger på boligmarkedet.

Udviklingen har dels udelukket prekariatet og andre lavindkomstgrupper som f.eks. folkepensionister fra en prismæssigt overkommelig bolig, og dels skabt en privatøkonomisk ustabil boligsituation for den lidt bedrestillede middelklasse der stadig bor til leje. Kombinationen af deregulerede markedskræfter, og pensionskasser med en mere hæmningsløst asocial strategi for ejendomsinvesteringer, har skabt en sprængfarlig social bombe.

Inflation

Det er blevet sat på spidsen af den accelererende inflation. Det lille privilegerede mindretal af lejere der stadig sidder i et omkostningsreguleret lejemål, har boligmæssigt kunnet holde sig oven vande. Derimod ser det værre ud for de relativt nye lejere i de markedsregulerede lejemål. Især dem med lejemål reguleret efter nettoprisindekset. Indtil Folketingets hasteindgreb i september 2022 stod den gruppe i akut risiko for at blive sat på gaden med kort varsel på grund af indeksets himmelflugt, og endnu flere med lidt mindre usikre markedsregulerede lejeaftaler risikerede stadig at skulle træde vande på ubestemt tid, uden udsigt til snarlig redning.

”Septemberindgrebet” fra 2022 var en redningskrans, som midlertidigt stabiliserede situationen, men det er et tidsbegrænset lovindgreb med kortvarig effekt. Lovindgrebet begrænser stigningen til 4 procent, og udløber til januar 2024. Det vil sige, at om ca. trekvart år kan indekslejeforhøjelserne slå igennem med fuld kraft, hvorefter krisen igen bliver akut…

Dermed har den aktuelle Inflation med dramatisk effekt afsløret hvor farlig kombinationen af et dereguleret lejeboligmarked og store asociale pensionskasser er: Det er en giftig cocktail, der kan blive fatal for samfundets stabilitet.

Forskellige aktionsformer for Lejerbevægelsen

Af Bjarne Riisgaard
Blad nr 97
22. marts 2023
Boligbyggeri, Privat udlejning

Udviklingen på lejeboligmarkedet åbner for en mere nuanceret tilgang til boligpolitiske aktionsformer

Af Bjarne Riisgaard

I den sidste halve snes år, og især siden 2015 er ejendomsværdistigningerne i storbyerne blevet så store, at de forlængst har overhalet vedligeholdsomkostningerne på boligejendomme. Det har medført, at udlejerne har sat turbo på omdannelsen fra ældre omkostningsregulerede, til nyrenoverede og markedsregulerede lejemål. Det har også givet større forskelle på de aktionsformer der kan være relevante for lejerbevægelsen, afhængigt af hvilke udlejere der er tale om.

Pensionskasser

I universitetsbyerne er det især pensionskasserne der er interessante. De råder for de størstes vedkommende over investeringsformuer der er større end mange mindre banker. Modsat bankerne er de derimod ikke begrænset af krav om primært at holde deres aktiviteter indenfor områder der i bred forstand er relateret til udlånsvirksomhed, men de opererer med tilsvarende krav om maksimering af afkastet på deres investeringer. Det har gjort dem til de klart dominerende aktører på den private boligudlejning i storbyerne, og dermed til langt den vigtigste drivkraft bag afviklingen af udbuddet af små billige boliger til omkostningsbestemt husleje.

Udviklingen kan demonstreres med et eksempel fra den medlemsejede Pensionskasse P+, der har været omtalt før her i bladet (”Lejeloven blev erstattet med jungleloven”, LID 91, forår 2021). P+ har en betydelig ejendomsportefølje, blandt andet med boligejendomme i flere danske storbyer. Dog primært i København, hvor de i de sidste 4-5 år har iværksat omfattende renoverings- og tilbygningsprojekter. Det seneste i rækken var ejendommen ”Dalhusene” i Vanløse, med ca. 275 lejemål fordelt på 14 boligblokke. P+ begyndte i 2019 et stort renoveringsprojekt på Dalhusene, med tilbygning af ekstra tagetager med nye lejligheder, samtidig med en reduktion af fællesfaciliteterne på ejendommen.  Som beskrevet i artiklen fra 2021, medførte byggeriet en mængde byggegener og en støt flugt af lejere, der fraflyttede deres gamle lejligheder på omkostningsregulerede lejevilkår, som udlejer derefter fik totalrenoveret og genudlejet på markedsvilkår. Pensionskassen og arkitektfirmaet (Tegnestuen ”Hune & Elkjær”) har imidlertid markedsført projektet som klimavenligt og progressivt, fordi de nye lejligheder øger udbuddet af boliger og projektet blev udført med svanemærkede materialer.

Så langt viser eksemplet dels hvordan trenden kommer til udtryk i konkrete projekter, og dels at det ikke giver mening at skelne imellem ”onde” internationale spekulanter og ”gode” demokratiske, medlemsejede danske pensionskasser. De nationale pensionskasser som f.eks. PFA, PKA, AP Pension eller P+ er på ingen måde mindre asociale end de internationale investorer. Det er upersonlige markedskræfter der er afgørende, ikke investorernes nationalitet.

Strøm af indsigelser

Efterspillet demonstrerer imidlertid også noget andet; nemlig at selvom udviklingen befordres af en katastrofalt uansvarlig liberalisering af lejelovgivningen, så er lejerne ikke uden muligheder for at yde modstand. Undervejs i det flerårige projektforløb blev udlejer for det første mødt med en strøm af indsigelsessager fra lejerne, både kollektivt via LLO, som beboerrepræsentationen er medlem af, og individuelt via såvel LLO som Danmarks Lejerforeninger, som en mindre gruppe af lejerne også er medlem af igennem Amager Lejerforening. De sager er efter 2 år stadig ikke afgjort, hvilket siger noget om nedsmeltningen af de københavnske huslejenævn, men derudover kom der også en helt anden type lejerreaktion, som er mere utraditionel: I frustration over de dårlige retlige muligheder forsøgte en gruppe af lejerne sig i stedet med offentligt organisationspolitisk pres på udlejer, og det gav visse resultater.

Græsrosaktivisme

Pensionskassens fokus på at markedsføre investeringsprojektet som progressivt og klimavenligt skyldes selvfølgelig den generelt stigende offentlige interesse for store selskabers sociale ansvarlighed – Deres såkaldte ESG-profil (”Environment,Society, Governance”). Den interesse drives frem af stigende græsrodsaktivisme der især er klima- og miljørelateret, men det er en tendens, som lejerbevægelsen kan udnytte, når udlejer er en stor institutionel investor som f.eks., en pensionskasse.

På ”Dalhusene-projektet” fik det en gruppe af lejerne til at iværksætte en offentlig kampagne omkring de socialt uansvarlige aspekter af byggeprojekter, der var i strid med selskabets officielle fremhævelse af projekternes ”progressive”, klima- og miljøvenlige karakter. Kampagnen blev godt hjulpet af den heldige timing i offentliggørelsen af den første artikel, lige op til selskabets generalforsamling, hvor der skulle vælges ny bestyrelse. Det gav kritikken ekstra gennemslagskraft, og var formentlig stærkt medvirkende både til udskiftninger i selskabsbestyrelsen og til at lejerne fik tilbudt en ekstraordinær økonomisk kompensation for byggegenerne.

Resultaterne er naturligvis ikke tilstrækkelige til at afbøde de brede negative sociale konsekvenser af en generel udvikling, der først og fremmest er en konsekvens liberaliseringen af markedet for lejeboliger. Alligevel viser det noget om, at der for lejerbevægelsen kan være et perspektiv i, at supplere de traditionelle retlige aktionsformer med en systematisk og målrettet kampagneindsats, når udlejer er en stor institutionel investor, som det stigende grad er tilfældet i storbyerne.

Udlejerne krævede fortsat pristalsregulering af deres profit

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Privat udlejning

Folketinget lagde loft over huslejestigninger i den nye boligmasse på trods af en skamløs kampagne fra udlejernes side

Af Jakob Lindberg

Heldigvis nåede folketinget den 27/9 at vedtage en ændring af lejeloven, som lægger loft over huslejestigninger i den nyere private boligmasse.

I de næste to år må de automatiske forhøjelser af huslejen højst blive på 4 % hvert år.

 

Nettoprisindekset

I lejekontrakten står der, at lejen forhøjes hvert år den 1. november efter nettoprisindekset. Lejer betaler den 1. oktober 2022 10.000 kr om måneden. Vi forestiller os, at priserne fra 2021 til 2022 stiger med 6 %. I 2023 stiger priserne med 10 %. I dette tilfælde ville huslejen den 1. november 2022 stige til 10.600 og den 1. november 2023 til 11.660.

Som følge af overgrænsen på 4 % bliver huslejen d 1. november 2022: 10.400 kr. 1. november 2023: 10.816 kr

 

Baggrund

For udlejningsejendomme opført efter 1991 har det været lovligt, at aftale en automatisk pristalsregulering af huslejen. I de sidste 10 år er det såkaldte nettoprisindeks kun steget langsomt, og derfor har disse automatiske huslejestigninger været til at leve med for lejerne.

Krigen i Ukraine og stoppet for import af naturgas fra Rusland har ændret denne situation.

Danmark oplever i øjenblikket generelle prisstigninger på masser af varer, som vi alle sammen er afhængige af i vores dagligdag: – varme, – elektricitet, – fødevarer osv.

Værst går det i øjeblikket ud over de mennesker, der har eget naturgas fyr. Men da mange fjernvarmeværker også bruger naturgas, vil det også gå ud over de lejere, der er tilsluttet fjernvarmen.

 

Pensionskasserne

Men der er også nogen, der tjener på inflationen: De private udlejere, herunder pensionskasserne. Mange pensionskasser har investeret medlemmernes penge i privat boligbyggeri. Deres indtægter bestå af lejeindtægter for de lejere, der bor i ejendommene.

 

Et fiktivt eksempel ser således ud:

Lejerne i en pensionskasseejendom betaler hver 10.000 kr om måneden. Derudover betaler lejerne selv for opvarmning og vandforbrug. Af de 10.000 kr går f.eks. 1.000 kr til driftsudgifter (f.eks. reparationer på bygninger). Der går også penge til lønninger til vicevært eller andet personale f.eks. 1.000 kr pr måned pr lejemål. I ejendomsskat betaler pensionskassen også 1.000 kr. pr lejer pr. måned

Forskellen mellem huslejeindtægten og de direkte omkostninger er afkastet (profitten). I dette eksempel er afkastet altså 7.000 kr pr. lejer pr måned

Ejendommens lejere har skrevet under på at de 10.000 kr i månedlig leje bliver pristalsreguleret. Hvis pristallet stiger med 5 % hvert år så får man den udvikling i huslejen, som fremgår af de to søjler med massiv udfyldning  i denne figur

Ved siden af huslejen ses med vandret skravering udviklingen i pensionskassens afkast.

Huslejen stiger fra 10.000 kr om måneden til 12.155 kr om måneden, mens pensionskassens afkast stiger fra 7.000 kr om måneden til 8.844 kr om måneden. I denne beregning har jeg forudsat, at stigningen i driftsomkostningerne kun bliver det halve af pristalsstigningen. Dette kan blive tilfældet, hvis energipriserne stiger mere end lønningerne, som de gør i øjeblikket. I regnestykket har jeg forudsat, at pristallet som helhed stiger med 5% hvert år, mens driftsudgifterne kun stiger med 2,5% hvert år.

 

Lejerne bliver sorteper

Hvis det bliver tilfældet bliver lejerne i denne pensionskasse-ejendom sorteper. For det første skal de selv betale for opvarmning af ejendommen og det meste af elregningen. For det andet stiger deres husleje kraftigt, fordi den er pristalsreguleret.

Omvendt med pensionskassen. Dens afkast stiger endnu hurtigere end huslejen fordi stigningen i pristallet er større end stigningerne i driftsudgifterne.

 

Høring i folketinget

Da folketinget skulle behandle forslaget om huslejestop kom udlejerorganisationerne og pensionskasserne på banen og forsøgte at forhindre huslejestoppet. Resultatet var, at Folketinget Boligudvalg indkaldte til en ekstraordinær høring, hvor lejer- og udlejer organisationerne fik lejlighed til at gøre deres synspunkter gældende. Jeg deltog på Danmarks Lejerforenings vegne, og det var en lærerig oplevelse.

Både repræsentanterne for udlejerorganisationerne og pensionskasserne kritiserede kraftigt forslaget om huslejestoppet. Argumentet var, at Folketinget med huslejestoppet berøvede udlejerne incitamentet til at bygge nye boliger, fordi man lagde loft over huslejestigningerne.

Meningen var ikke til at tage fejl af: Udlejerne (herunder pensionskasserne) ville have lov til få et forøget afkast på deres lejeres bekostning.

Sejr til Blå blok ved folketingsvalg kan true Huslejeloftet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
28. oktober 2022
Privat udlejning

Lejernes Landsorganisation advarer i mod at flertallet bag Huslejeloftet kan være væk, hvis folketingsvalget falder ud som meningsmålingerne spår

Huslejeloftet, som blev vedtaget lige før udskrivelsen af valget medfører en forskel på ca. 9.100-7.800 kr. i husleje og depositum om året pr. husstand, baseret på Bolig og Planstyrelsens tal sammenholdt med den nyeste udvikling i nettoprisindekset som opgøres af Danmarks Statistik.

Huslejeloftet berører lejerne i 160.000 husstande. Loftet betyder de lejere, der har en husleje, hvor hele huslejen reguleres efter nettoprisindekset, i to år kan få en huslejestigning på op til 4% i stedet for de ca. 10% (nettoprisindekset september 2021-september 2022).

Lejernes LO’s Landsformand Helene Toxværd udtaler:

”7.000-9.000 kr. om året er rigtigt, rigtigt mange penge for de lejere som i forvejen er presset økonomisk. For mange lejere kan det betyde, at man må flytte, fordi huslejen ellers bliver for dyr. Vi ved fra vores egen medlemsundersøgelse at mere end halvdelen af lejerne ville overveje at flytte, hvis huslejen ville stige med 8-10%. Nu er vi på 10% og det er langt fra sikkert, at inflationen har toppet endnu. Huslejeloftet kan derfor få større og større betydning for lejerne.”

Hun fortsætter:

”Fordi huslejeloftet er så vigtigt, så synes vi også, at lejerne skal have et klart svar på om blå blok og Moderaterne vil rulle huslejeloftet tilbage efter et valg. Konservative og Danmarksdemokraterne har meldt klart ud til LLO, at de ikke vil garantere, at huslejeloftet får lov at fortsætte, men vi mangler svar fra en række store spillere, herunder Venstre og Moderaterne, som begge kan blive afgørende for huslejeloftets fremtid.

Helene Toxværd afslutter:

”Mange partier siger, at det ikke må blive dyrere at være dansker, men fjerner man huslejeloftet, bliver det helt sikkert dyrere at være lejer. Lad os derfor få et klart svar inden valgdagen.”

Kilde: Pressemeddelse fra Lejernes LO

Læs mere om huslejeloftet her:

https://www.dklf.dk/artikler/roed-blok-saetter-loft-over-huslejestigningerne-trods-modstand-fra-udlejerorganisationerne/