Kategoriarkiv: Privat udlejning

Huslejenævnene skal gøres mere effektive og lejerne skal styrkes

Af Jakob Lindberg

Forligspartierne er blevet enige om en lang række initiativer, der skal sikre, at lejerne står stærkere end i dag i tilfælde af uenigheder mellem lejere og udlejere.

Huslejenævnets behandling effektiviseres:

A: Der etableres et huslejeregister for at øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne. Forligspartierne blev enige om, at undersøge mulighederne for at etablere et system, hvor samtlige huslejenævnsafgørelser offentliggøres.

B: Ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål skal der lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene. Hensigten er at sikre, at lejen i højere grad fastsættes på et korrekt niveau. Samtidig skal huslejenævnene besigtige lejemålene før forbedringer efter § 5-2 gennemføres. Udlejeren skal betale et særligt gebyr for disse besigtigelser.

C: Det skal sikres, at lejere ikke først betaler for arbejderne gennem vedlige- holdelsesbetalingerne, der er indeholdt i lejen, og derefter igen ved en for- bedringsforhøjelse, som udlejeren varsler. Derfor indføres et krav om, at det er de samme oplysninger, som benyttes ved behandlingen af sager ved huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond.

D: Det skal sikres, at lejerne bliver bekendt med afgørelser afsagt om lejefor- hold i ejendommen og derved får øget kendskab til sine rettigheder. Derfor indføres det nu som et krav, at udlejerne skal oplyse beboerrepræsentatio- nen eller de enkelte lejere om huslejenævnsafgørelser, der er afsagt i ejen- dommen.

E: Strafgebyret til udlejere i sager, hvor lejer får fuldt medhold i huslejenæv- net, hæves fra 2.180 kr. til 6.000 kr. Dermed får gebyret samme niveau som gebyret for erhvervsdrivende i forbrugerklagesager. Samtidig forhøjes det beløb, som beboerrepræsentationen kan opkræve fra lejerne fra 352 kr. år- ligt til 500 kr. årligt. pr. lejemål.

Skrup-af-penge forbydes

F: Der skal indføres et forbud mod at udlejere tilbyder lejere penge for at flyt- te. Der har været eksempler på at udlejerne har tilbudt lejerne i de billige lejligheder penge for at flytte, således at udlejer kan modernisere og sætte lejen op. Dette bliver nu forbudt.

G:  Der nedsættes et udvalg, der skal komme med forslag til, hvordan man kan løse tvisterne mellem lejere og udlejere bedre, f.eks. ved at professionalisere arbejdet, sikre kortere og mere ensartet sagsbehandling på tværs af landet og styrke lejernes retssikkerhed.

Begrænsning af huslejestigningen

Lejen må fremover ikke kunne sættes 10% højere end huslejenævnet bestemmer

Af Jakob Lindberg

Partierne bag boligforliget var enige om, at fjerne den såkaldte margin for det lejedes værdi på 10%. I dag er det sådan, at huslejenævnet kan nedsætte den aftalte leje, hvis den er for høj i forhold til det lejedes værdi. Alligevel skal huslejenævnet godkende den aftalte leje, hvis nedsættelsen er mindre end 10%. Denne margen har virket som en bagatelgrænse, og den skal nu fjernes.

Man forstår bedst virkningerne af denne ændring, hvis man ser på et konkret eksempel:

 

Reglerne i dag

En sag om lejefastsættelse efter § 5-2 kan f.eks. starte med, at en lejer klager over lejens størrelse i den lejeaftale, han har indgået med udlejeren. Lad os antage, at lejen er aftalt til 1.500 kr. pr kvadratmeter om året. Huslejenævnet bestemmer, at lejen højst må være f.eks. 1.200 kr. pr kvadratmeter om året. Forskellen mellem de to beløb er 300 kr. Det svarer til 20% af de 1.500 kr. I dette tilfælde er nedsættelsen højere end bagatelgrænsen på 10%, og udlejer skal derfor sætte lejen ned.

Hvis huslejenævnet derimod havde sat det lejedes værdi til 1.400 kr. pr kvadratmeter ville nedsættelsen kun være 100 kr., svarende til 6,7% af 1.500 kr. Efter de nuværende regler kan udlejeren stadig opkræve de 1.500 kr. pr m2 om året., fordi de 6,7% er lavere end bagatelgrænsen på 10%.

 

I fremtiden

Når forligspartiernes aftale er blevet gennemført, bortfalder bagatelgrænsen. I tilfældet ovenfor vil lejen blive sat ned til 1.400 kr. pr kvadratmeter. Huslejenævnets bedømmelse af det lejedes værdi være gyldig, uanset om lejenedsættelsen er over eller under 10%.

Det er en klar fordel for de lejere, der klager til over, at lejen er for høj i § 5-2 lejemål.

Det grønne energikrav

Dette element i forliget vil begrænse antallet af ejendomme, der bliver omfattet af § 5-2, men effekten er usikker

Af Jakob Lindberg

Denne bestemmelse drejer sig om hvilke ejendomme, der lovligt kan renoveres efter § 5-2, og dermed udløse den store gevinst til udlejerne: retten til at sætte huslejen op til det lejedes værdi (næsten det samme som markedslejen).

I øjeblikket er det alle ejendomme, der har Energimærke D og derover, som uden ekstrainvesteringer kan komme ind under § 5-2. Fremover skal ejendommen have Energimærke C.

Beregninger viser at 72-80% af de private boliger opført før 1961 har Energimærke D eller dårligere. Det skærpede energikrav betyder, at udlejer først skal investere i energiforbedringer, der fører hele ejendommen op i Energimærke C, før hen kan lave de individuelle moderniseringer, som er nødvendig for at kunne komme ind under § 5-2.

 

Varmeforbruget

Forligsparterne skønner, at det for 64.000 boliger vil betyde, at lejerne får mindre udgifter til varme.

Det er et meget usikkert skøn. Det kommer helt an på, hvor meget det konkret koster, at lave de pågældende energirenoveringer. For nogle ejendommes vedkommende vil det koste mange penge at bringe ejendommen op på Energimærke C – eksempelvis 1 mio. pr. bolig. I så fald kan det betyde, at udlejeren vil afstå fra at bruge § 5-2 og i stedet lave forbedringer efter § 5-1, hvor det ikke gælder noget energikrav. Dette vil i øvrigt være en fordel for lejerne fremover, fordi ejendomme forbedret efter § 5-1 får mindre lejestigninger.

 

Energikonsulenten

Der er dog én metode en investor kan bruge til at komme over denne forhindring: Man kan skifte energikonsulent. Hvis den første konsulent kun vil give ejendommen et D-mærke, kan udlejeren forsøge sig med en anden, indtil han finder en, der vil skrive under på et C-mærke. Den der smører godt, kører godt.

Boligministeriet er godt klar over at Energimærkningsordningen er for dårlig i øjeblikket. Nogle energikonsulenter sjusker med arbejdet og overholder ikke de faglige regler, for hvordan energimærkerne skal beregnes. Andre lader sig bestikke. Ministeriet har bedyret, at man vil forbedre kontrollen. Vi må se det, før vi tror det.

 

Kommentar

Danmarks Lejerforeninger foreslog at det grønne energikrav skulle være Energimærke B. At bringe den gamle boligmasse op på Energimærke C er ikke nok til at opnå en tilstrækkelig høj grad af isolering og dermed opfylde målsætningen om en 70% reduktion i udslippet af drivhusgasser. Men vi erkender, at der ikke kunne opnås enighed om en mere ambitiøs indsats.

Karensperiode

En karensperiode er en pause, hvor en ny ejer af en ejendom først kan sætte huslejen op for nye lejemål, når hen har ejet ejendommen i 5 år. Hensigten med reglen var at gøre det mindre attraktivt for spekulanter, der går efter kortsigtet profit, at udnytte reglerne i § 5-2.

 

Af Jakob Lindberg

Uenigheden om karensperioden var tæt på at få forhandlingerne til at bryde sammen.

Det var besynderligt, at netop denne detalje skilte parterne. Det er tvivlsomt om karensperiodens længde overhovedet får betydning for spekulanter og andre investorer, som f.eks. pensionskasserne. Hvorfor skulle en investor afholde sig fra at købe en ejendom, fordi hen skal vente 5 år med at sætte lejen op. Det rentetab, hen lider ved at skulle vente, er pebernød- der i forhold til den gevinst, der er ved at sætte lejen op efter § 5-2.

I langt de fleste tilfælde vil en investor alligevel være nødt til at vente. Hen kan først sætte lejen op, når de nuværende lejere er flyttet, og lejligheden er blevet renoveret. At få påvirket alle lejerne til at flytte, er typisk noget der tager flere år.

 

Undtagelsen for karensperioden

Dette får kun en meget begrænset effekt på investorernes lyst til at købe ejendomme op. Hvorfor skulle en investor ofre ekstra 300.000 på at renovere en lejlighed på 100 kvadratme- ter, når han kan slippe for denne ekstraudgift ved at vente i 5 år.

Det politiske spil om karensperioden var mest et spil for galleriet. Glem det!

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

4 marts 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Forliget mellem Socialdemokratiet, Enhedslisten, SF, Alternativet og Dansk Folkeparti om § 5-2

Det var et mindre mirakel at opleve, at politikerne på Christiansborg og samtlige danske medier begyndte at diskutere boligreguleringslovens § 5-2

Af Jakob Lindberg

Takket være Lejernes LO’s lobbyarbejde og en effektiv indsats fra boligminister Kaare Dybvad Bek gik der omsider hul på bylden omkring § 5-2.

I januar 2020 indgik et flertal i folketinget en aftale om § 5-2. Det var uenighed om længden af karensperioden, som fik forhand- lingerne mellem regeringen og de Radikale til at bryde sammen. Regeringen ville have en aftale på 10 år, men de Radikale Venstre og Konservative, var i mod karensperioden i det hele taget. Som bekendt indgik boligminister Kaare Dybvad Bek i stedet lavede en aftale med Dansk Folkeparti.

 

Hovedpunkter

Karensperiode: Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, såle- des at der efter at en boligudlejningsejendom har skiftet ejer, først kan opkræves husleje ef- ter § 5-2 i renoverede lejemål efter 5 år.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/det-groenne-energikrav/

Undtagelse for karensperiode: Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.

 

Grønt energikrav: Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5-2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/det-groenne-energikrav/

 

Begrænsning af huslejestigningen: Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5-2, kan stige via en fjernelse af den såkaldte margin for det lejedes værdi.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/begraensning-af-huslejestigningen/

 

Huslejenævnene gøres mere effektive: Lejerne styrkes i tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af huslejenævnene.

Læs her: https://www.dklf.dk/artikler/huslejenaevnene-…rne-skal-styrkes/

 

Foreløbig er der tale om et forlig. Virkningen for lejerne kan først bedømmes når der kommer et lovforslag fra boligministeren.

 

Vurdering

Lejerbevægelsen fik ikke ønsket opfyldt om en total afskaffelse af § 5-2. Alligevel er vi til- fredse med at denne skadelige bestemmelse nu er blevet trukket frem i det politiske ram- pelys. Det havde ingen troet muligt for bare 2 år siden. Nu gælder det om at få forligsparti- ernes aftale omsat til lovgivning på bedst mulig måde for lejerne.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Håb om bremse på § 5.2

Efter et dramatisk forhandlingsforløb lykkedes det den 30. januar for boligminister Kaare Dybvad at få en politisk aftale i hus. Nærmere betegnet aftalen om tiltag der skal bremse skadevirkningerne af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Af Bodil Kjærum, landsformand i Danmarks Lejerforeninger

 

Vi vil ikke fordybe os i forløbets detaljer, men kan foreløbigt lykønske boligministeren med resultatet.
Det udgør en god start på det svendestykke, som den fuldt gennemførte lovgivning kan ende med at blive for den relativt nye ministrer.

Hvordan tegner resultatet så for landets lejere ? Ja det er som nævnt endnu ’blot’ en politisk aftale, så meget afhænger af den endelige omformning til konkret lovgivning. Uden at gå i detaljer kan vi dog trække nogle hovedlinjer op.

Først må vi konstatere, at den indgåede aftale lader rigtigt meget tilbage at ønske. Der er tale om det der politisk har været muligt. Men vi kan også konstatere, at der er elementer i aftalen der kan få positiv virkning. Først og fremmest har vi noteret os følgende elementer:

  • Karensperiode på 5 år: Med en effektiv implemen- tering vil dette sandsynligvis kunne stoppe de mest ’BlackStone’-agtige cirkusnumre fremadrettet.
  • En vis skærpelse af kravet til forudgående energire- novering af ejendommene: Hvis kravet gennemføres generelt kan det få en vis opbremsende virkning.
  • Hensigt om en vis dæmpelse af lejeniveauet: Måske
    en virkning, hvis lovformuleringen bliver så klar at den reelt ændrer huslejenævnenes praksis.
  • Krav om konkrete besigtigelser af hvert enkelt lejemål før og efter 5.2-modernisering: Fin intention, og det vil også kunne få virkning i praksis, hvis de formelle krav bliver klare nok.
  • Derudover et par hensigtserklæringer mere, eksem- pelvis om en vis styrkelse af huslejenævnene; og løfte om visse punktvise forbedringer af lejernes rettigheder: Udmærkede intentioner, hvor en eventuel virkning i praksis igen fuldkommen afhænger af hvordan lovbe- stemmelserne udformes.

Yderligere er der et par ekstra indirekte gevinster, som sandsynligvis vil gavne:

  • På grund af det omtalte dramatiske forhandlingsforløb er der opstået en ændret sammensætning af forligs- kredsen bag lejelovsforliget. Radikale blev udskiftet med DF. Og med kendskab til de to partiers holdning overfor lejerpolitik kan der dermed forventes en mere lejervenlig praksis fremover.
  • Den signalværdi som dette lejelovsforlig kan tillægges overfor domstolene, kan man håbe på vil påvirke retspraksis i gunstig retning.
  • Forligskredsen har aftalt at følge med i udviklingen og evaluere senest i 2022.

Et første udkast til lovtekst er allerede sendt i forhånds- høring hos organisationerne. Det rummer misforståelser og der er brug for en del opstramninger. Dette vil vi naturligvis kommentere på i et regulært høringssvar. Og
så må vi efterfølgende se hvordan den endelige lovtekst forhandles på plads mellem forligspartierne, før vi for alvor kan konkludere. Det vil være glædeligt for landets lejere og godt for samfundsøkonomien, hvis ovennævnte optimisme rent faktisk bliver indfriet.

I så fald kan der blive anledning til at lykønske Kaare Dybvad med et vellykket svendestykke.

Hvad er et småhus?

 

I en udlejningsejendom:

Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening:

– betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

 

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening:

En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

 

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Højesteret ligger på Christiansborg

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Sagen har tidligere været omtalt her på side:

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen