Kategoriarkiv: Retssystemet

Højesteret: Lejere kunne ikke få fordel af værdistigninger i deres almene boliger

Lejerne i et almen boligselskab måtte ikke drage fordel af stigningerne på fast ejendom. Det bestemte Højesteret i en dom mellem Boligselskabet Vibevænget og forretnings-førerselskabet, KAB.

 

 

Af Jakob Lindberg

Danmarks største almene forretningsførerselskab, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab) administrerer en lang række lokale boligselskaber. Et af dem er Boligselskabet Vibevænget, som ejer 175 lejligheder i Københavns nordvestkvarter

Boligerne er opført i 1928 på initiativ af KAB før den nuværende lovgivning om alment byggeri blev vedtaget af folketinget. I de oprindelige vedtægter var Vibevænget omtalt som et ”parlamentarisk selskab” med egen bestyrelse. KAB var født forretningsfører for Vibevænget.

Lejlighederne var billige selv om de løbende blev moderniseret. En lejlighed på 105 m2 kostede i 2019 ca. 5.000 kr i husleje pr. måned

Efter de oprindelige vedtægter var Vibevænget nærmest en mellemting mellem et alment boligselskab, som vi kender det i dag, og en privat andelsboligforening.

 

Hjemfaldspligt

Da Vibevænget blev opført, havde Københavns Kommune en politik, der gik ud på, at grundene blev solgt med ”hjemfaldspligt”, således at grundene efter 100 år skulle leveres tilbage til kommunen. Denne politik var begrundet i, at det var kommunen og ikke de private ejere, der skulle have gevinsten ved de almindelige samfundsskabte værdistigninger på fast ejendom.

Da 100-års dagen for de fleste af disse byggerier nærmede sig kom et et politisk pres på Københavns kommune for at få ophævet denne hjemfaldspligt for andelsboligforeninger og almene boligselskaber. I 2003 fik Vibevænget lov til at frikøbe sig fra Københavns Kommune ved at betale 9,8 mio. kr., som blev finansieret ved et kreditforeningslån

 

Grundfondsbeviser

Vibevænget var ikke et almindeligt alment boligselskab. Det viste sig ved, at der i vedtægterne stod, at der til hver bolig var tilknyttet et såkaldt ”grundfondsbevis”. Prisen for de oprindelige grundfondsbeviser, som blev indbetalt af de første beboere var i 1928 kun 832 kr for en to-værelses lejlighed. Grundfonden på ca 191.000 kr blev brugt til at erhverve den grund, bebyggelsen blev opført på. Resten af den samlede anskaffelsessum på 1,6 mio kr blev finansieret ved lån.

Når en beboer flyttede fik hen udbetalt de 832 kr. I mange år blev dette beløb ikke reguleret, men der havde udviklet sig en praksis for, at den ny lejer betalte et beløb på f.eks. 50-100.000 kr til den fraflyttende lejer alt efter hvilke forbedringer, der var udført i lejligheden

I de oprindelige vedtægter fremgik det, at værdien af grundfondsbeviset ”afhænger af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”. En boligs værdi kan forøges, hvis den får en højere brugsværdi, f.eks. hvis den tilføres en kvalitet, den ikke havde før – for eksempel at der installeres centralvarme i stedet for opvarmning med kakkelovn. Boligens værdi kan også forringes, f.eks. hvis den forfalder på grund af dårlig vedligeholdelse.

Men for ejerlejligheders og andelslejligheders vedkommende kan lejeværdien også stige som følge af de almindelige stigninger på grundværdierne. For de private andelsboligers vedkommende legaliserede VK-regeringen i starten af 2000-tallet de såkaldte valuarvurderinger, som førte til at de enkelte andelsboliger steg kraftigt i pris.

 

Vedtægtsændringer

Det har måske været disse ændringer for andelsboligerne, som inspirerede bestyrelsen i Vibevænget til at ændre deres vedtægter. Det skete i 2015, hvor beboerne på en generalforsamling vedtog at lave boligselskabet om til ”Andelsboligforeningen Vibevænget”.

En af ændringerne var, at man fjernede omtalen af KAB fra vedtægterne. Dette gjaldt også bestemmelsen om at Vibevængets overskud i tilfælde af boligselskabets opløsning skulle afleveres til KAB. En anden ændring var, at værdien af andelsboligerne skulle reguleres efter reglene i andelsboligforeningsloven.

KAB nægtede at godkende vedtægtsændringerne.

I 2017 besluttede Vibevænget på en ekstraordinær generalforsamling at forøge den samlede værdi af grundfondsbeviserne fra 191.232 kr til ca 142 mio kr. Det betød at hvert grundfondsbevis fik en værdi af 11.963 kr pr m2. For en bolig på 105 m2 betød det at andelen fik en pålydende værdi af ca. 1,256 mio kr

 

Landsretten

Landsretten gav KAB ret på alle punkter.

For det første fandt dommerne at Vibevænget ikke ensidigt kunne lave om på vedtægterne, da det i de eksisterende vedtægter stod, at vedtægtsændringer skulle godkendes af KAB.

Dommerne bemærkede, at KAB’s nægtelse af at godkende ændringen af vedtægterne i 2015 hverken var usaglig eller urimelig, og de bemærkede…”at Vibevængets medlemmer på intet tidspunkt havde haft en berettiget forventning om at få ejerskab til Vibevængets samlede formue”.

Vedrørende værdien af grundfondsbeviserne fandt landsretten, at Vibevængets grundfond skal udgøre den kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale. Herudover kan grundfonden alene kan opskrives og reduceres udfra de forbedringer eller forringelser, som beboerne har foretaget. Derudover kan der ske en nedsættelse af grundfondsbevisernes værdi i tilfælde af fald i huslejen.

Dommerne fandt ikke, at Vibevængets generalforsamling havde lov til at foretage en opskrivning af grundfondsbevisernes værdi. Dommerne forkastede dermed Vibevængets fortolkning af ordene i de oprindelige vedtægter hvorefter værdien var ”.. afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”.

 

Højesteret

Vibevænget ankede landsrettens dom til højesteret, med påstand om, at KAB skulle anerkende, at opskrivningen af grundfondsbeviserne var gyldig. Men højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dette skete udelukkende ud fra en nærlæsning af Vibevængets vedtægt fra 1980, specielt § 7, stk. 2

Opskrivningen af grundfondsbeviserne på den måde, som Vibevænget havde vedtaget, havde karakter af en kursregulering af grundfondsbeviserne. Dermed blev værdien forøget betydeligt, uden at der tilføres grundfonden flere midler. Det blev oplyst i sagen, at f.eks. et grundfondsbevis på 832 kr. med 2017-opskrivningen vil få en værdi på 619.840 kr.

Efter ordlyden af vedtægtens § 7, stk. 2, er grundfondsbeviserne knyttet til og deres værdi afhængig af ”værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”,

Højesteret fandt ikke, at det fremgår af vedtægtsbestemmelsen, hvad der menes med ”afhænger af”, eller hvad der skal forstås ved ”fremtidige lejeværdi”, men Højesteret fandt, at bestemmelsen drejede sig om lejeværdien af en bestemt boligog ikke af ejendommen.

Der står der ikke i bestemmelsen at  grundfondsbevisets værdi skulle ændres som følge af  generelle konjunkturstigninger i ejendommens værdi. Dette taler imod, at medemmerne skulle have krav på en opskrivning af værdien. Højesteret pegede også på at Vibevænget ifølge vedtægtens § 1 har til formål bl.a. at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer billige boliger og varetage almene boliginteresser, hvilket også taler imod en opskrivning af grundfondsbeviserne til fordel for de nuværende lejere.

Højesterets dommere konkluderede, at vedtægtens § 7 ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Derfor blev KAB frifundet.

 

 

Vibevænget brød med KAB

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. april 2020 trådte skilsmissen mellem Vibevænget og KAB i kraft. Beslutningen herom blev truffet af Vibevængets ledelse, som konsekvens af udfaldet af landsretssagen om opskrivning af grundfondsbeviserne. Landsrettens dom blev senere stadfæstet af Højesteret.

Det er meget usædvanligt med ”skilsmisser” inden for den almene boligsektor.

Normalt antages det, at enkelte afdelinger inden for et boligselskab ikke kan melde sig ud af boligselskabet. I tilfældet Vibevænget, var der ikke tale om en afdeling, men om et datterselskab. KAB har valgt at acceptere skilsmissen.

 

Hvilke lovovertrædelser kan føre til, at man mister sin bolig

Ophævelse af lejemål

Ophævelse kan blandt andet ske efter Almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 10 – Lejelovens § 93, stk. 1, litra j, hvis lejeren samtidig overtræder straffe- eller narkolovgivningen

Det kan ske…

Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af visse bestemmelser i straffeloven og narkolovgivningen.

De forbrydelser der kan udløse en ophævelse er:

Straffeloven 

  • 119 (vold mod offentlige myndighedspersoner)
  • 134 a (deltagelse i slagsmål og lignende)
  • 180 og 181 (ildspåsættelse)
  • 192 a (overtrædelse af våbenloven)
  • 216 (voldtægt)
  • 237 (drab)
  • 244-46 (vold og legemsbeskadigelse)
  • 252, stk. 1 (udsættelse af andre for fare)
  • 260 (frihedsberøvelse)
  • 266 (trusler om vold, mm)
  • 276 a (indbrudstyveri)
  • 281 (afpresning af andre for egen vindings skyld)
  • 288(røveri)
  • 291, stk 2 (groft hærværk)

Narkolovgivningen

(Lov om euforiserende stoffer)

  • 3 (salg og anden form for overdragelse af narko)

 

Bemærk: Der skal være tale om at personen er blevet idømt en frihedsstraf eller lignende.

Retspleje for fattige

Siden 2008 har vi haft de såkaldte småsagsregler i retsplejeloven. Reglerne gør det sværere for folk med små indkomster at få deres ret, når sagerne skal behandles ved domstolene. Det udgør et særligt problem for lejere, fordi lejelovgivningen er kompliceret.

 

 

Af Jakob Lindberg

 

Det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven indeholder særlige regler om, hvordan domstolene skal behandle civile tvister om mindre krav, dvs. krav under 50.000 kr. Hensigten med reglerne var, at det skulle blive billigere for staten og forsikringsselskaberne at afgøre sådanne mindre tvister.

 

Parterne skal selv forberede

I sådanne sager, forudsættes det, at parterne selv forbereder sagerne frem til den endelige domsforhandling. Ved selve domforhandlingen kan parterne hyre en advokat til at svare for sig. Advokatens honorar kan maksimalt udgøre 2.500 kr inkl. moms.

 

De normale regler

Besparelsen er betydelig. Hvis en retssag, der drejer sig om 49.000 kr., skal afgøres efter de normale regler, vil taberen af retssagen blive omkostninger på typisk 20.000 kr til modpartens advokat og 20.000 kr til egen advokat, dvs. i alt 40.000 kr. Dette beløb betales af statskassen, såfremt taberen har fri proces.

Har taberen ikke fri proces, men retshjælpsdækning fra sin indboforsikring, reduceres statskassens udgift til 37.500 kr., mens taberen selv betaler 2.500 kr. i selvrisiko.

 

Småsagsreglerne

Behandles den samme sag efter småsagsreglerne, vil taberen kun skulle betale 2.500 kr. til modpartens advokat, og har han fri proces, dækker statskassen denne udgift.

Det kan umiddelbart se rimeligt ud, at staten forsøger at spare på udgifterne til retshjælp. Men reglerne rammer skævt og forstærker ulighederne i retssystemet.

 

Eksempel: Fraflytningssag.

Udlejeren var et alment boligselskab. Lejeren var en ung kvinde, der ikke havde advokat. Derimod var boligselskabet repræsenteret ved en advokat. Sagen havde ikke været behandlet i beboerklagenævnet.

Sagen drejede sig om en istandsættelsesudgift på 12.432 kr

Lejer tabte sagen, da hun ikke havde kendskab de formelle krav i forbindelse med fraflytning. Havde hun været repræsenteret af en advokat ville hun formentlig have vundet sagen, da boligselskabet ikke havde oveholdt tidsfristen for aflæggelse af endelig fyttteafregning i henhold til Vedligeholdelsesbekendtgørelse nr. 340 af 15/6 2006

 

Advokater siger nej

Folktinget gik ud fra, at parterne kunne få en advokat til at repræsentere sig for et honorar på 2.500 kr. Dette har vist sig at være urealistisk. En småsag varer typisk mellem 2,5 time. Advokater har meget forskellige krav til timeløn.

Ved såkaldt retsmægling – som kan sammenlignes med en småsag – har landsretterne fastsat en takst på 1.700 kr. pr time, eks. moms. Hvis man tager udgangspunkt i denne takst burde honoraret for at møde i en småsag være 4.250 kr.

Allerede af den grund siger mange advokater nej til at påtage sig småsager.

 

Dårlig forberedelse

Dertil kommer, at sagerne ofte er meget dårligt forberedt af parterne. Hvis man som advokat skal træde ind i en retssag på lejerens side, vil man ofte stå i den situation, at lejeren ikke har fremsat de relevante påstande og argumenter i tide. Dette forekommer tit. Ikke fordi lejeren er dum, men fordi han typisk hverken kender lejelovgivningen eller retsplejeloven.

Selv om advokaten fremsætter de rigtige påstande og argumenter under domsforhandlingen, vil sagen være tabt, fordi de skulle have været fremsat under forberedelsen, således at modparten kunne forberede sig på dem. I et sådan tilfælde vil dommeren typisk nægte dem fremsat, og lejeren vil tabe sagen.

 

Simple sager

Småsagsreglerne kan være berettigede i mange simple sager, f.eks. sager om manglende betalinger for en vare.

Her kan sælgeren selv anlægge småsagen og møde i retten uden at han behøver advokat, fordi sagen er simpel. Retten skal kun afgøre, om der foreligger en salgsaftale eller ej og hvilke vilkår, der gælder for salget.

Men da loven blev vedtaget, vedtog folketinget udtrykkeligt, at den også skulle gælde for boligsager. Dette var en brøler.

 

Boligretssager

Sådanne sager er meget mere komplicerede. Lejelovgivningen er så specielt et retsområde, at selv uddannede jurister – og også dommere – ofte går galt i byen, når de skal anvende reglerne. På grund af sagernes kompleksitet, har man skabt ordningen med lægdommere i boligsager.

Ved en sag om leje, kan én af parterne begære, at der skal være to lægdommere med til at afgøre sagen sammen med den juridiske dommer. Den ene lægdommer udvælges fra en liste, som udlejerorganisationerne har indstillet til, mens den anden udvælges fra en liste, som lejerorganisationerne har indstillet til.

På denne måde sikres det, at den nødvendige sagkundskab er til stede i dommerpanelet.

 

Undtagelse

Det siger sig selv, at en sag om en lejeforhøjelse typisk er lige kompliceret, når sagen drejer sig om 49.000 eller når den drejer sig om 51.000.

Derfor er det urimeligt, at man ikke undtog boligretssagerne fra reglerne om småsager. Heldigvis formulerede folketinget en undtagelse fra reglerne, således at dommeren under forberedelsen kan bestemme at sagen skal behandles efter de almindelige regler, selv om den drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Det kaldes at ”løfte sagen ud af småsagsprocessen”.

 

Ingen vejledning

Det er en jurist i byrettens sekretariat, der beslutter om sagen skal løftes ud af småsagsprocessen.

Mange af disse jurister er imidlertid meget uerfarne. Ofte har de ingen erfaring som dommere i boligretssager og tror derfor, at boligretssagerne er meget enkle. Derfor skønner de ofte fejl og nægter at løfte en sag ud.

Et andet problem er, at juristen i byrettens sekretariat har pligt til at vejlede sagens parter, for eksempel om hvilket materiale der skal fremsendes til retten og modparten og hvornår dette skal ske.

Dette er sjældent at juristen hjælper parterne eller tilbyder vejledning. Derved stilles parterne ulige, fordi den ene part har mere erfaring med retssager end den anden. Som regel er det til fordel for udlejeren, fordi udlejeren oftest er repræsenteret ved en advokat. Men det kan af og til være omvendt.

 

Eksempel

En fraflytningssag ved retten i Roskilde blev anlagt af udlejeren som en småsag. Den drejede sig om et krav på istandsættelse til en pris på ca. 5.000 kr. efter at lejerens depositum var modregnet. Lejeren påstod at hun skulle have tilbage betalt det meste af sit depositum – ca. 11.000 kr.

Jeg var sagsbehandler for lejeren i Køge Lejerforening, og da sagen var for lille til at engagere en advokat påtog jeg mig at forberede sagen. Jeg følte mig vis på, at sagen ville blive løftet ud af småsagsreglerne. Når det var sket, kunne lejeren engagere en advokat, og søge sagsomkostningerne dækket gennem sit forsikringsselskab.

Men juristen i rettens sekretariat synes ikke, at sagen var kompliceret og nægtede at løfte sagen ud.

Jeg var derfor nødt til at repræsentere lejerne ved domsforhandlingen. Den fik et uventet forløb. Ved starten af domsforhandlingen bad udlejeren om at få lov til at fremlægge nogle billeder, der skulle dokumentere, hvordan lejligheden så ud ved indflytningen. Det blev han nægtet af dommeren, fordi billederne ikke var fremlagt for lejeren under forberedelsen af sagen.

Udlejeren havde heller ikke fremlagt regninger for istandsættelsesarbejderne under forberedelsen og den håndværker, han havde indkaldt til at vidne for sig, udeblev. Sagen endte derfor med at lejeren fik mest medhold. Der blev indgået et forlig, således at lejeren fik udbetalt 6.000 af sit depositum.

Det er sandsynligt, at udlejeren kunne have vundet det meste af sagen, såfremt han havde været repræsenteret af en advokat.

Skærpet retspraksis i ophævelsessager

Højesteret godkendte, at en familie blev smidt ud af deres almene bolig, fordi en søn havde deltaget i en voldelig episode.

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

En kvindelig lejers søn blev ved en sag ved Retten i Odenses i januar 2016 idømt ubetinget fængsel i 8 måneder for sammen med syv andre tiltalte at have overtrådt blandt andet straffelovens § 119, stk. 1, om vold mod politiet.

Episoden fandt sted i juni 2015 på Bøgetorvet i Vollsmose, Odense. Retten lagde i straffesagen vægt på, at de tiltalte sammen med andre uidentificerede personer uden nogen anledning kastede med sten, andre genstande og flasker med brændende væske mod polititjenestemænd, der var på patrulje i Vollsmose. Retten fandt, at forholdet var planlagt, og anførte, at episoden, der varede mere end en halv time, fandt sted på et meget befærdet område, hvor der også var mindre børn til stede.

 

Boligretten og landsretten

Få måneder efter at straffesagen var afgjort anlagde Fyns Almennyttige Boligselskab sag an mod den kvindelige lejer med påstand om at hun skulle fraflytte sin lejlighed i Birkeparken på grund af den lovovertrædelse, som hendes søn havde begået.

Som begrundelse brugte boligselskabet Almenlejelovens § 90, stk. 1, der blandt andet siger, at en udlejer kan ophæve et lejemål, hvis lejeren eller et medlem af lejerens husstand ”har tilsidesat god skik og orden og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet”  eller hvis ”..lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde at lejerens fjernelse er påkrævet”

Boligretten frikendte lejeren, blandt andet med den begrundelse, at lejeren ikke var tidligere straffet. Boligretten mente også, at at det ikke vil være i en proportionel følge af Lejers søns lovovertrædelser, at hun skulle miste sit lejemål.

Landsretten stadfæstede boligrettens dom.

 

Højesteret gav udlejer ret

Et af de omstridte spørgsmål i sagen var om Fyns Almennyttige Boligselskab kunne opsige Lejer, da gerningsstedet ikke lå på boligselskabets matrikel.

Bøgetorvet, som var gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen Bøgeparken og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen Birkeparkens ejendom med Lejers lejlighed. Bøgeparken og Birkeparken ejes af forskellige almennyttige boligforeninger. Der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til ejendommen med Lejers lejlighed. Det fremgår af flere af de forklaringer, der blev afgivet under straffesagen, at Vollsmoses beboere bruger Bøgetorvet som samlingssted til fritids- og afslapningsformål.

Højesteret vurderede, at det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret fandt, at den begåede kriminalitet var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Bolig- selskab havde ret til at ophæve lejemålet.

I dette tilfælde mente Højesteret ikke, at ophævelsen af Lejer var ude af proportion med udlejers interesse i at skabe ro og tryghed i ejendommen.

Højesteret om betaling af vand ved siden af huslejen

Efter at der i mange år havde været usikkerhed om retten til at opkræve aconto vand ved siden af huslejen til refusion af udlejers udgifter, blev sagen forelagt for Højesteret i 2019

 

I præmisserne beskrev Højesteret først det generelle princip:

Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. I og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen.

Dernæst udtalte dommerne følgende om vandbetaling:

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1.

Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

Kilde:Højesterets dom af  30. juni 2009 (TBB 2009.631H)

Småsagen

Tema om almindelige sager og småsager

En småsag er en retssag, der føres efter nogle specielle regler i Retsplejeloven, fordi den angår et beløb der er mindre end 50.000 kr.

Af Jakob Lindberg

Småsagen adskiller sig fra den normale sag ved, at der som regel ikke skal medvirke advokater ved sagens forberedelse. Den part der ønsker at anlægge sagen skal selv lave en stævning. I praksis foregår det ved, at man udfylder et skema, hvori ens påstand fremgår og vedlægger de dokumenter der støtter påstanden. “Påstanden” er det resultat, man gerne vil have ud af retssagen, f.eks. at modparten skal betale 10.000 kr.

Denne stævning bliver så sendt til modparten, som på samme måde skal udfylde et skema, svarskriftet.

 

Forberedelsen

Det er derefter en jurist ansat ved den pågældende ret, der skal sørge for, at sagen er oplyst, således at den kan domsforhandles. Vedkommende skal formulere parternes synspunkter og det skal gøres klart, hvori uenigheden består. Juristen skal klarlægge om der er behov for at parterne i nye breve tager stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med sagen.

Det er også juristen, der tager stilling til, om en part kan få lov til at føre bevis, f.eks. ved vidneafhøring fastslå, om en person har sagt noget bestemt. I normale sager bestemmer parterne selv, om de vil foretage bevisførelse eller ej. I småsagen er det dommeren, der skal tillade noget sådant.

Dommeren udarbejder tilsidst en såkaldt slutfortegnelse, hvor de to parters påstande og anbringender er anført. Hver af parterne kan nu engagere en advokat til at repræsentere sig under domsforhandlingen

 

Domsforhandling

I en småsag er domsforhandlingen forenklet. Der skal f.eks. ikke gives nogen fremstilling af sagen ved domsforhandlingens begyndelse. De to parter skal afhøres, og derefter eventuelle vidner. Derefter går man direkte til proceduren, hvorefter dommeren afgør sagen.

 

Sagsomkostninger

Parterne må i princippet selv om, hvorvidt de vil anvende advokater til at forberede en småsag. Men vælger de at hyre en advokat, så hæfter de selv for den del af advokathonoraret, der betales for at forberede sagen.

Til selve domsforhandlingen kan man søge sit forsikringsselskab eller civilstyrelsen om garanti for sagsomkostningerne og derved få råd til at lade en advokat tale for sig. Der kan dog højst udbetales et honorar til advokaten, der ikke må overstige et statsligt fastsat maksimumsbeløb, der gælder ved småsager.

Maksimumsbeløbet for en sag, der drejer sig om mellem 5.000 og 10.000 kr. er 2.500 kr. eks. moms. Maksimumsbeløbet for en sag påop til 50.000 kr., hvor domsforhandlingen tager 2 timer er 7.500 kr. eks. moms.

 

Eksempel

En lejer forbereder selv sin småsag mod et stort alment boligselskab, som fra starten betaler sig fra det og sætter en advokat på. Sagen drejer sig om en fraflytningsregning på 40.000 kr. Lejeren får garanti fra sit forsikringsselskab til at få advokat på til selve domsforhandlingen.

Hvis den fraflyttende lejer er så dygtig og heldig, at hun vinder, slipper hun for at betale. I dette tilfælde får hendes advokat tilkendt sagsomkostninger på 7.500 kr. Boligselskabet skal betale sagsomkostninger, men sender regningen videre til den afdeling, hvor lejeren har boet. De andre lejere kommer derfor til at betale sagsomkostningerne til fraflytterens advokat plus honorar til boligselskabets advokat, som meget vel kan være meget højere f.eks. 20.000 kr.

Hvis den fraflyttende lejer taber, skal hendes forsikringsselskab betale honorar til både lejer advokat og modpartens advokat, dvs. 2* 7.500 kr. i alt 15.000 kr. Deraf skal lejeren betale et selvrisikobeløb ifølge forsikringspolicen. Dette er ofte 3.000 kr. Resten betales af forsikringen. Modparten, de andre lejere kommer til at betale det aftalte honorar til boligselskabets advokat (20.000 kr)-(7.500 kr) i alt 12.500 kr.

Hvad er en småsag og hvad er almindelige sager?

Tema om almindelige sager og småsager

 

En smasag er en retssag, der er anlagt efter nogle specielle regler i Retsplejeloven, fordi den angar et beløb, der er mindre end 50.000 kr.
For at kunne forklare de nye regler, er det nødvendigt at beskrive, hvordan en “almindelig”retssag foregår

 

En almindelig sag

Af Jakob Lindberg

Efter de normale regler for civile sager medvirker der normalt advokater for begge parter i sagen. Advokaternes arbejde er, at forberede sagen sammen med en dommer og at repræsentere sin klient ved domsforhandlingen. Når en sag forberedes, udveksler de to advokater en række skrift- lige oplæg, som i detaljer beskriver, hvad sagen drejer sig om:

Den der anlægger sagen (sagsøgeren), skal først udarbejde en stævning. Så skal modparten (den sagsøgte) svare pådenne i et såkaldt svarskrift. Hvis der ikke her er opnaet enighed mellem parterne kommer sagsøgeren med en replik som den sagsøgte så svarer påved afgivelse af en duplik. Derefter kan der fortsættes med en serie processkrifter fra de to parter. Forberedelsen slutter med, at hver advokat udarbejder et påstandsdokument, som opsummerer hver parts påstande og argumenter (“anbringender”)

Grunden til denne omstændelige udveksling af breve er, at den dommer, som skal dømme i sagen, skal være helt klar over hvad sagen drejer sig om, og hvori uenigheden består. Det er kun denne kerne af uenighed, som der skal tages stilling til.

 

Et eksempel:

Lejer (A), får en opsigelse fra sin udlejer (B) fordi B selv ønsker at bo i lejligheden. I virkeligheden kan der være mange grunde til at B ønsker at komme af med A. Maske mener han at A betaler for lidt i leje eller at han gerne vil leje ud til en helt tredje person. Det kan også være, at A og B har et personligt horn i siden påhinanden.

Men lejeloven er sådan, at den eneste situation, hvor B kan opsige A er, hvis han selv ønsker at bo i lejligheden. Derfor er opsigelsen begrun- det heri. Det er altså denne påstand, som retten skal prøve herunder om opsigelsen er rimelig set ud fra begge parters forhold.

Ved udvekslingen af processkrifterne bliver de to advokater enige om, hvilke paragraffer i lejeloven, sagen drejer sig om, hvilke faktiske omstændigheder der skal inddrages og hvilke dokumenter, der ligger til grund for sagen.

Dermed afskærer man de to parter fra at begynde at skændes om alt muligt andet, f.eks. om hvorvidt A spiller for høj musik eller huslejen er for lav. Dommeren har dermed mulighed for at stoppe alle tilløb til “mudderkastning” mellem parterne eller deres advokater.

 

Domsforhandling

Domsforhandlingen foregår derefter ved at de to advokater forelægger sagens doku-menter. Derefter afhøres parterne og eventuelle vidner af de to advokater. Parterne og vidner skal ikke komme med deres personlige synspunk- ter bortset fra det, de bliver spurgt om. Til slut fremfører hver advokat sin klients synspunkter i den såkaldte procedure. Advokaterne er uddan- nede i at holde sig til sagen, sådan som den fremgår af påstandsdokumenterne.

Når proceduren er ovre trækker den juridiske dommer og de to lægdommere sig tilbage for at votere – altså afgøre hvem der får ret.

 

Retspraksis

Forberedelsen af sagen er dermed afgørende for, hvordan resultatet bliver. Det er vigtigt, at alle de ting, der er relevante for sagen bliver fremført, medens de irrelevante ting springes over. Hvis rettens dommere føler, at lejeren eller dennes advokat kommer med irrelevante argumenter eller oplysninger, så virker det mod sin hensigt.

Men forberedelsen er ogsåvigtig af en anden grund: I langt de fleste lejesager, er det ikke nok, at man kender selve lovtekstens ordlyd. Man skal også vide, hvad den oprindelige mening var med den pågældende paragraf, og man skal vide hvordan domstolene plejer at fortolke paragraffen. Advokaternes kendskab til retspraksis kan være afgørende for, om man vinder eller taber.

Et er i hvert fald sikkert. Møder en lejer op som selvmøder i en retssag mod en udlejer, der er repræsenteret ved en advokat, vil lejeren som regel tabe – også selvom han har ret.

En selvmøder er en selvmorder.

 

Højesteret skar i gennem udlejers fiksfakserier

At manøvrere i det danske retssystem er ikke for amatører. Alligevel forlanger politikerne det af os. Dette er historien om en lejer, der var lige ved at tabe sin fraflytningssag, fordi han havde brugt en forkert betegnelse på det firma, han havde lejet sig ind hos.

 

Af Jakob Lindberg

En lejer i Kolding blev uenig med sin udlejer. Uenigheden opstod mellem Lejeren og hans udlejer, Gerdes Ejendomme ApS i forbindelse med A’s fraflytning af hans lejemål. Lejeren havde ikke fået medhold i huslejenævnet i Kolding.

Han stævnede derefter udlejer og optrådte som såkaldt selvmøder. En selvmøder er en part, der ikke har nogen advokat til at føre sagen for sig. Lejeren udfyldte en stævning på en officiel blanket fra Domstolsstyrelsen, der skal bruges i såkaldte småsager, dvs. sager hvor det beløb, sagen drejer sig om, er under 50.000 kr. I dette tilfælde havde lejeren krævet 13.595 kr tilbage fra udlejer.

 

Fejl

Desværre begik lejeren en fejl. Han brugte ikke det korrekte navn på udlejeren. Han skulle have skrevet ”Gerdes Ejendomme Aps”, men han skrev ”Martin Gerdes Holding Aps”. De to selskaber er forbundne i samme koncern og har samme ejer. Alligevel er det en alvorlig fejl, hvis man skriver det forkerte navn. Det er en overtrædelse af reglerne i Retsplejelovens § 348 om hvad en stævning skal indeholde. I yderste konsekvens kan det medføre, at domstolen afviser sagen.

I dette tilfælde ville en ”blind” anvendelse af reglerne føre til afvisning. Dermed ville lejeren have mistet muligheden for at få omgjort Huslejenævnets afgørelse og de 13.595 havde været tabt. I det juridiske sprog ville lejeren have lidt et ”retstab”

Da stævningen ikke opfyldte kravene i Retsplejelovens § 348, fastsatte byretten en frist for lejeren til at rette betegnelsen på udlejer, således at sagen kunne fortsætte.

 

Advokat

Lejeren antog herefter en advokat, der indgav en supplerende stævning, hvori Gerdes Ejendomme ApS var anført som sagsøgte. Både den oprindelige og den supplerende stævning blev sendt til forkyndelse for Martin Gerdes Holding ApS. Samtidig blev stævningerne sendt til Gerdes Ejendomme ApS for at få selskabets bemærkninger til ændring af betegnelsen.

Men udlejeren ville ikke acceptere ændringen af partsbetegnelsen. Han krævede, at sagen skulle afvises.

Ved Retten i Kolding fik udlejer ret. Sagen blev afvist.

Lejeren kærede derefter dommen til Vestre Landsret, som den 1 august 2017 gav lejer medhold i, at sagen ikke skulle afvises, men fortsætte ved boligretten i Kolding.

Det ville udlejeren ikke acceptere og indbragte derfor sagen for Højesteret.

Højesteret ligger på Christiansgård i København

Højesterets dom

Højesteret bemærkede, at de to selskaber, der er en del af samme koncern, hele tiden har vidst, at sagen drejede sig om de uoverensstemmelser, der var opstået mellem Gerdes Ejendomme ApS og Lejeren i forbindelse med hans fraflytning af et lejemål, og at begge selskaber var bekendt med Huslejenævnets afgørelser.

Højesteret gav i sin dom udlejer medhold i, at lejeren havde begået en fejl ved at skrive et forkert navn på stævningen. Dette kunne have ført til en afvisning af sagen og til et retstab for lejeren.

Men alligevel fik lejeren medhold. Højesteret vurderede at fejlen ”under de foreliggende omstændigheder” ikke havde haft betydning for udlejerens mulighed for at varetage sine interesser under retssagen. Derfor fik lejeren tilladelse til at rette fejlen. Og dermed kan den egentlige sag om fraflytningen fortsætte ved boligretten.

 

Kommentar

Man kan ikke bebrejde udlejeren, at han forsøgte at få sagen afvist. At drage fordel af andres fejl er helt lovligt både i fodbold og retssager. Til alt held kan det nogen gange lykkes at få domstolene til at bruge deres sunde fornuft i stedet for at holde sig snævert til paragrafferne.

Men det er ikke alle lejere, der er så heldige som lejeren i Kolding. Ofte taber lejerne. Det er blevet et større problem end det var for 10 år siden.

I 2008 indførte Folketinget de såkaldte småsagsregler. Disse regler betyder, at en privat person – som udgangspunkt – selv skal forberede retssager uden brug af advokat, hvis sagen drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Man kan vælge at hyre en advokat helt fra starten, men man kan ikke få garanti mod alle sagsomkostninger – kun nogle af dem.

I alle retssager kan en person med lav indkomst søge om såkaldt ”fri proces” fra Civilstyrelsen (staten). Hvis man har for høj indkomst, kan man søge om dækning i sit forsikringsselskab. Hvis man taber, betaler staten eller forsikringsselskabet omkostningerne. Hvis man vinder er det modparten som skal betale.

Småsagsreglerne betyder, at man kun kan få garanti for honoraret til advokaten for hans møde i den endelige domsforhandling (det sidste retsmøde).

Man kan derimod ikke få fri proces eller forsikringsdækning til forberedelse af sagen. Og henvender man sig til en tilfældig advokat, for at få hjælp til forberedelsen, vil prisen oftest ligge over 15.000 kr. som man ikke vil få refunderet, selv om man vinder sagen.

Derfor er mange fristet til at starte sagen som selvmødere. Men som vi har set i denne sag, er det risikabelt. Det er ikke uden grund, at selvmødere bliver omtalt som ”selvmordere”.

 

Kilde:

Højesterets dom af 29. maj 2018. Kan læses på:

http://www.hoejesteret.dk/hoejesteret/nyheder/Afgorelser/Documents/217-2017.pdf

Lejeren var under sagen repræsenteret af advokat Morten Bünemann Dalsgaard

Retspleje for fattige

Siden 2008 har vi haft de såkaldte småsagsregler i retsplejeloven. Reglerne gør det sværere for folk med små indkomster at få deres ret, når sagerne skal behandles ved domstolene. Det udgør et særligt problem for lejere, fordi lejelovgivningen er kompliceret.

 

 

Af Jakob Lindberg

 

Det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven indeholder særlige regler om, hvordan domstolene skal behandle civile tvister om mindre krav, dvs. krav under 50.000 kr. Hensigten med reglerne var, at det skulle blive billigere for staten og forsikringsselskaberne at afgøre sådanne mindre tvister.

 

Parterne skal selv forberede

I sådanne sager, forudsættes det, at parterne selv forbereder sagerne frem til den endelige domsforhandling. Ved selve domforhandlingen kan parterne hyre en advokat til at svare for sig. Advokatens honorar kan maksimalt udgøre 2.500 kr inkl. moms.

 

De normale regler

Besparelsen er betydelig. Hvis en retssag, der drejer sig om 49.000 kr., skal afgøres efter de normale regler, vil taberen af retssagen blive omkostninger på typisk 20.000 kr til modpartens advokat og 20.000 kr til egen advokat, dvs. i alt 40.000 kr. Dette beløb betales af statskassen, såfremt taberen har fri proces.

Har taberen ikke fri proces, men retshjælpsdækning fra sin indboforsikring, reduceres statskassens udgift til 37.500 kr., mens taberen selv betaler 2.500 kr. i selvrisiko.

 

Småsagsreglerne

Behandles den samme sag efter småsagsreglerne, vil taberen kun skulle betale 2.500 kr. til modpartens advokat, og har han fri proces, dækker statskassen denne udgift.

Det kan umiddelbart se rimeligt ud, at staten forsøger at spare på udgifterne til retshjælp. Men reglerne rammer skævt og forstærker ulighederne i retssystemet.

 

Eksempel: Fraflytningssag.

Udlejeren var et alment boligselskab. Lejeren var en ung kvinde, der ikke havde advokat. Derimod var boligselskabet repræsenteret ved en advokat. Sagen havde ikke været behandlet i beboerklagenævnet.

Sagen drejede sig om en istandsættelsesudgift på 12.432 kr

Lejer tabte sagen, da hun ikke havde kendskab de formelle krav i forbindelse med fraflytning. Havde hun været repræsenteret af en advokat ville hun formentlig have vundet sagen, da boligselskabet ikke havde oveholdt tidsfristen for aflæggelse af endelig fyttteafregning i henhold til Vedligeholdelsesbekendtgørelse nr. 340 af 15/6 2006

 

Advokater siger nej

Folktinget gik ud fra, at parterne kunne få en advokat til at repræsentere sig for et honorar på 2.500 kr. Dette har vist sig at være urealistisk. En småsag varer typisk mellem 2,5 time. Advokater har meget forskellige krav til timeløn.

Ved såkaldt retsmægling – som kan sammenlignes med en småsag – har landsretterne fastsat en takst på 1.700 kr. pr time, eks. moms. Hvis man tager udgangspunkt i denne takst burde honoraret for at møde i en småsag være 4.250 kr.

Allerede af den grund siger mange advokater nej til at påtage sig småsager.

 

Dårlig forberedelse

Dertil kommer, at sagerne ofte er meget dårligt forberedt af parterne. Hvis man som advokat skal træde ind i en retssag på lejerens side, vil man ofte stå i den situation, at lejeren ikke har fremsat de relevante påstande og argumenter i tide. Dette forekommer tit. Ikke fordi lejeren er dum, men fordi han typisk hverken kender lejelovgivningen eller retsplejeloven.

Selv om advokaten fremsætter de rigtige påstande og argumenter under domsforhandlingen, vil sagen være tabt, fordi de skulle have været fremsat under forberedelsen, således at modparten kunne forberede sig på dem. I et sådan tilfælde vil dommeren typisk nægte dem fremsat, og lejeren vil tabe sagen.

 

Simple sager

Småsagsreglerne kan være berettigede i mange simple sager, f.eks. sager om manglende betalinger for en vare.

Her kan sælgeren selv anlægge småsagen og møde i retten uden at han behøver advokat, fordi sagen er simpel. Retten skal kun afgøre, om der foreligger en salgsaftale eller ej og hvilke vilkår, der gælder for salget.

Men da loven blev vedtaget, vedtog folketinget udtrykkeligt, at den også skulle gælde for boligsager. Dette var en brøler.

 

Boligretssager

Sådanne sager er meget mere komplicerede. Lejelovgivningen er så specielt et retsområde, at selv uddannede jurister – og også dommere – ofte går galt i byen, når de skal anvende reglerne. På grund af sagernes kompleksitet, har man skabt ordningen med lægdommere i boligsager.

Ved en sag om leje, kan én af parterne begære, at der skal være to lægdommere med til at afgøre sagen sammen med den juridiske dommer. Den ene lægdommer udvælges fra en liste, som udlejerorganisationerne har indstillet til, mens den anden udvælges fra en liste, som lejerorganisationerne har indstillet til.

På denne måde sikres det, at den nødvendige sagkundskab er til stede i dommerpanelet.

 

Undtagelse

Det siger sig selv, at en sag om en lejeforhøjelse typisk er lige kompliceret, når sagen drejer sig om 49.000 eller når den drejer sig om 51.000.

Derfor er det urimeligt, at man ikke undtog boligretssagerne fra reglerne om småsager. Heldigvis formulerede folketinget en undtagelse fra reglerne, således at dommeren under forberedelsen kan bestemme at sagen skal behandles efter de almindelige regler, selv om den drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Det kaldes at ”løfte sagen ud af småsagsprocessen”.

 

Ingen vejledning

Det er en jurist i byrettens sekretariat, der beslutter om sagen skal løftes ud af småsagsprocessen.

Mange af disse jurister er imidlertid meget uerfarne. Ofte har de ingen erfaring som dommere i boligretssager og tror derfor, at boligretssagerne er meget enkle. Derfor skønner de ofte fejl og nægter at løfte en sag ud.

Et andet problem er, at juristen i byrettens sekretariat har pligt til at vejlede sagens parter, for eksempel om hvilket materiale der skal fremsendes til retten og modparten og hvornår dette skal ske.

Dette er sjældent at juristen hjælper parterne eller tilbyder vejledning. Derved stilles parterne ulige, fordi den ene part har mere erfaring med retssager end den anden. Som regel er det til fordel for udlejeren, fordi udlejeren oftest er repræsenteret ved en advokat. Men det kan af og til være omvendt.

 

Eksempel

En fraflytningssag ved retten i Roskilde blev anlagt af udlejeren som en småsag. Den drejede sig om et krav på istandsættelse til en pris på ca. 5.000 kr. efter at lejerens depositum var modregnet. Lejeren påstod at hun skulle have tilbage betalt det meste af sit depositum – ca. 11.000 kr.

Jeg var sagsbehandler for lejeren i Køge Lejerforening, og da sagen var for lille til at engagere en advokat påtog jeg mig at forberede sagen. Jeg følte mig vis på, at sagen ville blive løftet ud af småsagsreglerne. Når det var sket, kunne lejeren engagere en advokat, og søge sagsomkostningerne dækket gennem sit forsikringsselskab.

Men juristen i rettens sekretariat synes ikke, at sagen var kompliceret og nægtede at løfte sagen ud.

Jeg var derfor nødt til at repræsentere lejerne ved domsforhandlingen. Den fik et uventet forløb. Ved starten af domsforhandlingen bad udlejeren om at få lov til at fremlægge nogle billeder, der skulle dokumentere, hvordan lejligheden så ud ved indflytningen. Det blev han nægtet af dommeren, fordi billederne ikke var fremlagt for lejeren under forberedelsen af sagen.

Udlejeren havde heller ikke fremlagt regninger for istandsættelsesarbejderne under forberedelsen og den håndværker, han havde indkaldt til at vidne for sig, udeblev. Sagen endte derfor med at lejeren fik mest medhold. Der blev indgået et forlig, således at lejeren fik udbetalt 6.000 af sit depositum.

Det er sandsynligt, at udlejeren kunne have vundet det meste af sagen, såfremt han havde været repræsenteret af en advokat.