Kategoriarkiv: Retssystemet

Højesteret skar i gennem udlejers fiksfakserier

At manøvrere i det danske retssystem er ikke for amatører. Alligevel forlanger politikerne det af os. Dette er historien om en lejer, der var lige ved at tabe sin fraflytningssag, fordi han havde brugt en forkert betegnelse på det firma, han havde lejet sig ind hos.

 

Af Jakob Lindberg

En lejer i Kolding blev uenig med sin udlejer. Uenigheden opstod mellem Lejeren og hans udlejer, Gerdes Ejendomme ApS i forbindelse med A’s fraflytning af hans lejemål. Lejeren havde ikke fået medhold i huslejenævnet i Kolding.

Han stævnede derefter udlejer og optrådte som såkaldt selvmøder. En selvmøder er en part, der ikke har nogen advokat til at føre sagen for sig. Lejeren udfyldte en stævning på en officiel blanket fra Domstolsstyrelsen, der skal bruges i såkaldte småsager, dvs. sager hvor det beløb, sagen drejer sig om, er under 50.000 kr. I dette tilfælde havde lejeren krævet 13.595 kr tilbage fra udlejer.

 

Fejl

Desværre begik lejeren en fejl. Han brugte ikke det korrekte navn på udlejeren. Han skulle have skrevet ”Gerdes Ejendomme Aps”, men han skrev ”Martin Gerdes Holding Aps”. De to selskaber er forbundne i samme koncern og har samme ejer. Alligevel er det en alvorlig fejl, hvis man skriver det forkerte navn. Det er en overtrædelse af reglerne i Retsplejelovens § 348 om hvad en stævning skal indeholde. I yderste konsekvens kan det medføre, at domstolen afviser sagen.

I dette tilfælde ville en ”blind” anvendelse af reglerne føre til afvisning. Dermed ville lejeren have mistet muligheden for at få omgjort Huslejenævnets afgørelse og de 13.595 havde været tabt. I det juridiske sprog ville lejeren have lidt et ”retstab”

Da stævningen ikke opfyldte kravene i Retsplejelovens § 348, fastsatte byretten en frist for lejeren til at rette betegnelsen på udlejer, således at sagen kunne fortsætte.

 

Advokat

Lejeren antog herefter en advokat, der indgav en supplerende stævning, hvori Gerdes Ejendomme ApS var anført som sagsøgte. Både den oprindelige og den supplerende stævning blev sendt til forkyndelse for Martin Gerdes Holding ApS. Samtidig blev stævningerne sendt til Gerdes Ejendomme ApS for at få selskabets bemærkninger til ændring af betegnelsen.

Men udlejeren ville ikke acceptere ændringen af partsbetegnelsen. Han krævede, at sagen skulle afvises.

Ved Retten i Kolding fik udlejer ret. Sagen blev afvist.

Lejeren kærede derefter dommen til Vestre Landsret, som den 1 august 2017 gav lejer medhold i, at sagen ikke skulle afvises, men fortsætte ved boligretten i Kolding.

Det ville udlejeren ikke acceptere og indbragte derfor sagen for Højesteret.

Højesteret ligger på Christiansgård i København

Højesterets dom

Højesteret bemærkede, at de to selskaber, der er en del af samme koncern, hele tiden har vidst, at sagen drejede sig om de uoverensstemmelser, der var opstået mellem Gerdes Ejendomme ApS og Lejeren i forbindelse med hans fraflytning af et lejemål, og at begge selskaber var bekendt med Huslejenævnets afgørelser.

Højesteret gav i sin dom udlejer medhold i, at lejeren havde begået en fejl ved at skrive et forkert navn på stævningen. Dette kunne have ført til en afvisning af sagen og til et retstab for lejeren.

Men alligevel fik lejeren medhold. Højesteret vurderede at fejlen ”under de foreliggende omstændigheder” ikke havde haft betydning for udlejerens mulighed for at varetage sine interesser under retssagen. Derfor fik lejeren tilladelse til at rette fejlen. Og dermed kan den egentlige sag om fraflytningen fortsætte ved boligretten.

 

Kommentar

Man kan ikke bebrejde udlejeren, at han forsøgte at få sagen afvist. At drage fordel af andres fejl er helt lovligt både i fodbold og retssager. Til alt held kan det nogen gange lykkes at få domstolene til at bruge deres sunde fornuft i stedet for at holde sig snævert til paragrafferne.

Men det er ikke alle lejere, der er så heldige som lejeren i Kolding. Ofte taber lejerne. Det er blevet et større problem end det var for 10 år siden.

I 2008 indførte Folketinget de såkaldte småsagsregler. Disse regler betyder, at en privat person – som udgangspunkt – selv skal forberede retssager uden brug af advokat, hvis sagen drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Man kan vælge at hyre en advokat helt fra starten, men man kan ikke få garanti mod alle sagsomkostninger – kun nogle af dem.

I alle retssager kan en person med lav indkomst søge om såkaldt ”fri proces” fra Civilstyrelsen (staten). Hvis man har for høj indkomst, kan man søge om dækning i sit forsikringsselskab. Hvis man taber, betaler staten eller forsikringsselskabet omkostningerne. Hvis man vinder er det modparten som skal betale.

Småsagsreglerne betyder, at man kun kan få garanti for honoraret til advokaten for hans møde i den endelige domsforhandling (det sidste retsmøde).

Man kan derimod ikke få fri proces eller forsikringsdækning til forberedelse af sagen. Og henvender man sig til en tilfældig advokat, for at få hjælp til forberedelsen, vil prisen oftest ligge over 15.000 kr. som man ikke vil få refunderet, selv om man vinder sagen.

Derfor er mange fristet til at starte sagen som selvmødere. Men som vi har set i denne sag, er det risikabelt. Det er ikke uden grund, at selvmødere bliver omtalt som ”selvmordere”.

 

Kilde:

Højesterets dom af 29. maj 2018. Kan læses på:

http://www.hoejesteret.dk/hoejesteret/nyheder/Afgorelser/Documents/217-2017.pdf

Lejeren var under sagen repræsenteret af advokat Morten Bünemann Dalsgaard

Retspleje for fattige

Siden 2008 har vi haft de såkaldte småsagsregler i retsplejeloven. Reglerne gør det sværere for folk med små indkomster at få deres ret, når sagerne skal behandles ved domstolene. Det udgør et særligt problem for lejere, fordi lejelovgivningen er kompliceret.

 

 

Af Jakob Lindberg

 

Det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven indeholder særlige regler om, hvordan domstolene skal behandle civile tvister om mindre krav, dvs. krav under 50.000 kr. Hensigten med reglerne var, at det skulle blive billigere for staten og forsikringsselskaberne at afgøre sådanne mindre tvister.

 

Parterne skal selv forberede

I sådanne sager, forudsættes det, at parterne selv forbereder sagerne frem til den endelige domsforhandling. Ved selve domforhandlingen kan parterne hyre en advokat til at svare for sig. Advokatens honorar kan maksimalt udgøre 2.500 kr inkl. moms.

 

De normale regler

Besparelsen er betydelig. Hvis en retssag, der drejer sig om 49.000 kr., skal afgøres efter de normale regler, vil taberen af retssagen blive omkostninger på typisk 20.000 kr til modpartens advokat og 20.000 kr til egen advokat, dvs. i alt 40.000 kr. Dette beløb betales af statskassen, såfremt taberen har fri proces.

Har taberen ikke fri proces, men retshjælpsdækning fra sin indboforsikring, reduceres statskassens udgift til 37.500 kr., mens taberen selv betaler 2.500 kr. i selvrisiko.

 

Småsagsreglerne

Behandles den samme sag efter småsagsreglerne, vil taberen kun skulle betale 2.500 kr. til modpartens advokat, og har han fri proces, dækker statskassen denne udgift.

Det kan umiddelbart se rimeligt ud, at staten forsøger at spare på udgifterne til retshjælp. Men reglerne rammer skævt og forstærker ulighederne i retssystemet.

 

Eksempel: Fraflytningssag.

Udlejeren var et alment boligselskab. Lejeren var en ung kvinde, der ikke havde advokat. Derimod var boligselskabet repræsenteret ved en advokat. Sagen havde ikke været behandlet i beboerklagenævnet.

Sagen drejede sig om en istandsættelsesudgift på 12.432 kr

Lejer tabte sagen, da hun ikke havde kendskab de formelle krav i forbindelse med fraflytning. Havde hun været repræsenteret af en advokat ville hun formentlig have vundet sagen, da boligselskabet ikke havde oveholdt tidsfristen for aflæggelse af endelig fyttteafregning i henhold til Vedligeholdelsesbekendtgørelse nr. 340 af 15/6 2006

 

Advokater siger nej

Folktinget gik ud fra, at parterne kunne få en advokat til at repræsentere sig for et honorar på 2.500 kr. Dette har vist sig at være urealistisk. En småsag varer typisk mellem 2,5 time. Advokater har meget forskellige krav til timeløn.

Ved såkaldt retsmægling – som kan sammenlignes med en småsag – har landsretterne fastsat en takst på 1.700 kr. pr time, eks. moms. Hvis man tager udgangspunkt i denne takst burde honoraret for at møde i en småsag være 4.250 kr.

Allerede af den grund siger mange advokater nej til at påtage sig småsager.

 

Dårlig forberedelse

Dertil kommer, at sagerne ofte er meget dårligt forberedt af parterne. Hvis man som advokat skal træde ind i en retssag på lejerens side, vil man ofte stå i den situation, at lejeren ikke har fremsat de relevante påstande og argumenter i tide. Dette forekommer tit. Ikke fordi lejeren er dum, men fordi han typisk hverken kender lejelovgivningen eller retsplejeloven.

Selv om advokaten fremsætter de rigtige påstande og argumenter under domsforhandlingen, vil sagen være tabt, fordi de skulle have været fremsat under forberedelsen, således at modparten kunne forberede sig på dem. I et sådan tilfælde vil dommeren typisk nægte dem fremsat, og lejeren vil tabe sagen.

 

Simple sager

Småsagsreglerne kan være berettigede i mange simple sager, f.eks. sager om manglende betalinger for en vare.

Her kan sælgeren selv anlægge småsagen og møde i retten uden at han behøver advokat, fordi sagen er simpel. Retten skal kun afgøre, om der foreligger en salgsaftale eller ej og hvilke vilkår, der gælder for salget.

Men da loven blev vedtaget, vedtog folketinget udtrykkeligt, at den også skulle gælde for boligsager. Dette var en brøler.

 

Boligretssager

Sådanne sager er meget mere komplicerede. Lejelovgivningen er så specielt et retsområde, at selv uddannede jurister – og også dommere – ofte går galt i byen, når de skal anvende reglerne. På grund af sagernes kompleksitet, har man skabt ordningen med lægdommere i boligsager.

Ved en sag om leje, kan én af parterne begære, at der skal være to lægdommere med til at afgøre sagen sammen med den juridiske dommer. Den ene lægdommer udvælges fra en liste, som udlejerorganisationerne har indstillet til, mens den anden udvælges fra en liste, som lejerorganisationerne har indstillet til.

På denne måde sikres det, at den nødvendige sagkundskab er til stede i dommerpanelet.

 

Undtagelse

Det siger sig selv, at en sag om en lejeforhøjelse typisk er lige kompliceret, når sagen drejer sig om 49.000 eller når den drejer sig om 51.000.

Derfor er det urimeligt, at man ikke undtog boligretssagerne fra reglerne om småsager. Heldigvis formulerede folketinget en undtagelse fra reglerne, således at dommeren under forberedelsen kan bestemme at sagen skal behandles efter de almindelige regler, selv om den drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Det kaldes at ”løfte sagen ud af småsagsprocessen”.

 

Ingen vejledning

Det er en jurist i byrettens sekretariat, der beslutter om sagen skal løftes ud af småsagsprocessen.

Mange af disse jurister er imidlertid meget uerfarne. Ofte har de ingen erfaring som dommere i boligretssager og tror derfor, at boligretssagerne er meget enkle. Derfor skønner de ofte fejl og nægter at løfte en sag ud.

Et andet problem er, at juristen i byrettens sekretariat har pligt til at vejlede sagens parter, for eksempel om hvilket materiale der skal fremsendes til retten og modparten og hvornår dette skal ske.

Dette er sjældent at juristen hjælper parterne eller tilbyder vejledning. Derved stilles parterne ulige, fordi den ene part har mere erfaring med retssager end den anden. Som regel er det til fordel for udlejeren, fordi udlejeren oftest er repræsenteret ved en advokat. Men det kan af og til være omvendt.

 

Eksempel

En fraflytningssag ved retten i Roskilde blev anlagt af udlejeren som en småsag. Den drejede sig om et krav på istandsættelse til en pris på ca. 5.000 kr. efter at lejerens depositum var modregnet. Lejeren påstod at hun skulle have tilbage betalt det meste af sit depositum – ca. 11.000 kr.

Jeg var sagsbehandler for lejeren i Køge Lejerforening, og da sagen var for lille til at engagere en advokat påtog jeg mig at forberede sagen. Jeg følte mig vis på, at sagen ville blive løftet ud af småsagsreglerne. Når det var sket, kunne lejeren engagere en advokat, og søge sagsomkostningerne dækket gennem sit forsikringsselskab.

Men juristen i rettens sekretariat synes ikke, at sagen var kompliceret og nægtede at løfte sagen ud.

Jeg var derfor nødt til at repræsentere lejerne ved domsforhandlingen. Den fik et uventet forløb. Ved starten af domsforhandlingen bad udlejeren om at få lov til at fremlægge nogle billeder, der skulle dokumentere, hvordan lejligheden så ud ved indflytningen. Det blev han nægtet af dommeren, fordi billederne ikke var fremlagt for lejeren under forberedelsen af sagen.

Udlejeren havde heller ikke fremlagt regninger for istandsættelsesarbejderne under forberedelsen og den håndværker, han havde indkaldt til at vidne for sig, udeblev. Sagen endte derfor med at lejeren fik mest medhold. Der blev indgået et forlig, således at lejeren fik udbetalt 6.000 af sit depositum.

Det er sandsynligt, at udlejeren kunne have vundet det meste af sagen, såfremt han havde været repræsenteret af en advokat.