Kategoriarkiv: Boligmangel

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Airbnb – velsignelse eller forbandelse

Airbnb er en tjeneste på internettet, der tilbyder turister og andre rejsende overalt i verden mulighed for privat indlogering i kortere tid. Tjenesten er en del af den såkaldte deleøkonomi, som har gjort det muligt for private boligejere at udleje deres egen bolig, når de ikke selv bruger den. Airbnb og andre lignende tjenester har dermed været med til at puste til den økonomiske vækst i hundreder af storbyer verden over – på godt og ondt.

 

Af Jakob Lindberg

Navnet, Airbnb er en forkortelse af Air-Bed-and-Breakfast, der bedst kan oversættes til ”Luft-Madras-og-Morgenmad”.

Tjenesten blev oprettet i 2008 af to studerende i San Francisco, USA, som havde svært ved at klare huslejen i deres dyre lejlighed. De fandt på at tjene lidt ekstra penge ved at tilbyde overnatning og morgenmad i deres egen lejlighed.

Bed-and-Breakfast har som fænomen eksisteret i århundreder, men har udviklet sig i takt med udviklingen af internettet. I mange år har man f.eks. kunnet booke sommerhuse og ferielejligheder på nettet uden at skulle være afhængig af postvæsenet og telefonen som mellemled mellem en rejsende kunde og en udlejer.

Med udviklingen af online betaling på verdensplan blev det i begyndelsen af 0-erne endnu nemmere for både kunde og udlejer at gennemføre aftaler om ophold. Det var disse teknologiske muligheder, som de to studerende udnyttede, da de skabte Airbnb.

Airbnb ejer ikke værelser og lejligheder, men fungerer som mægler mellem kunden og udlejeren. Airbnb har fastsat nogle spilleregler for de to parter, og som betaling herfor modtager Airbnb et honorar.

Vækst

Tjenesten blev i løbet af få år en kæmpe kommerciel succes. I februar 2011 passerede man den første million overnatninger. På det tidspunkt havde fænomenet spredt sig fra USA til andre verdensdele. Der blev oprettet kontorer i masser af hovedstæder – herunder København – og i juni 2012 meddelte Airbnb, at de første 10 mio overnatninger var nået. Heraf var 75 % fra markeder uden for USA.

Airbnb var så stor en succes, at man var i stand til at opkøbe konkurrende virksomheder. Senest har man i marts 2019 overtaget HotelTonight, et website for sidste-øjebliks-bestillinger af hotelværelser. Prisen var 400 mio dollars. Airbnbs markedsværdi er i 2019 ansat til 38 mia dollars eller ca 259 mia kroner.

Turisme skaber efterspørgsel

Bag firmaets kommercielle succes ligger udviklingen i den globale turisme. Velstandsudviklingen overalt i verden har gjort det økonomisk overkommeligt for hundreder af millioner mennesker at rejse til andre verdensdele. Medvirkende hertil har været billiggørelsen af flyrejser og liberalisering af reglerne for udrejse og indrejse i de fleste lande.

Før 1990 var det et særsyn at se russiske og kinesiske turister i Danmark. De eneste asiater, der kom til Danmark i større tal, var japanere. Det ændrede sig med murens fald og med den økonomiske opblomstring i Kina, Indien og andre asiatiske lande.

Denne udvikling har skabt et kolossalt behov for korttids-overnatning i hele Europa og særligt i hovestæderne og de største byer. Samtidig har realisering af det indre marked i EU skabt behov for boliger til migranter, hvilket yderligere har presset efterspørgslen efter korttids-overnatning.

Bagsider af medaljen

Enhver efterspørgsel skaber sit eget udbud. I dette tilfælde er udbyderne beboere i de store byer, som har lejligheder og værelser, de ikke udnytter fuldt ud. Beboerne kan være lejere, andelshavere, ejerlejlighedsejere eller ejere af enfamilieshuse. De har gennem Airbnb fået et forum, hvor de kan udbyde deres lokaler. Fælles for udbyderne er formentlig, at de selv sidder så dyrt i det, at de har behov for at få turisterne til at dække en del af boligudgiften.

Men det er ikke uden problemer at udleje gennem Airbnb. Korttidsudlejning skaber ofte problemer i forhold til naboer, udlejere og myndigheder.

Husordensproblemer

Et af problemerne er turisternes overtrædelse af de husordensregler, der gælder i en etageejendom. Når turisterne kun skal bo i en lejlighed i kort tid, har de ingen motivation for at tage hensyn til naboerne. Ansvarsfølelsen er omvendt proportional med opholdets længde. Samtidig er turisterne på ferie og opfører sig ofte derefter med hensyn til alkohol, støj og roderi.

Er man på hotelferie, bor man et sted, hvor den slags adfærd er almindelig. Et hotel har ansat personale, der kan skride ind over for husordensovertrædelser, hvis de bliver et problem for hotellets øvrige gæster.

Skadedyr

Et andet problem ved den voksende turisme er spredning af smitsomme sygdomme og skadedyr. Et eksempel herpå er problemerne med væggelus.

Væggelus er en lille blodsugende insekt, som om natten overfalder sovende mennesker. I sig selv er insektet ikke sundhedsfarligt, og i modsætning til f.eks. skovflåten er den ikke kendt for at bære på sygdomsfremkaldende bakterier eller virus. Men væggelus er en alvorlig plage, og de er særdeles svære at komme af med.

Væggelus gemmer sig om dagen i hulrum og sprækker i lejligheder, men også i madrasser, møbler, kufferter og lignende. Specielt det sidste medvirker til en global spredning af problemet.

Eksempelvis kan en turist have væggelus med i sin kuffert. Når han ankommer til sit midlertidige sted på rejsen – et hotelværelse eller et Bed-and-Breakfast – vil nogle af lusene sprede sig i lejligheden og angribe de efterfølgende brugere af rummet. Hvis der i en periode ikke er beboere i rummet, har man eksempler på, at væggelusene vandrer gennem sprækker i huset og angriber beboere i andre lejligheder.

Det er meget bekosteligt at bekæmpe væggelusene, hvis de først er kommet, fordi man ikke kan bruge gift, så længe en lejlighed er beboet. Som regel kræver en effektiv bekæmpelse, at beboeren midlertidigt genhuses i en anden lejlighed.

Som regel vil et angreb af væggelus medføre at man må kassere indbo og tøj for tusinder af kroner.

Konflikter omkring husorden og skadedyr har skabt et særligt behov for lejeregulering, som jeg vil gennemgå i det følgende.

Private lejeboliger

I Danmark er der snævre grænser for korttidsudlejning – i hvert fald, når det gælder lejeboliger.

Korttidsudlejning er reguleret gennem lejelovgivningen. Som udgangspunkt må man ikke overlade en lejelejlighed til andre uden udlejerens accept. Undtagelserne herfor står i lejelovens bestemmelser om fremleje: En lejer har ret til at fremleje højst halvdelen af sin lejligheds beboelsesrum til en anden person. Dette forudsætter dog, at der indgåes en fremlejekontrakt, og at kopi af denne fremsendes til udlejeren.

En lejer vil kunne benytte denne regel til korttidsudlejning, hvis han eller hun husker sin informationspligt over for udlejeren.

En lejer kan også fremleje hele sin lejlighed til en anden person, men kun når .. ”lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.” Der er derimod ikke ret til fremleje af lejligheden, fordi lejeren ønsker at spare penge eller fordi man gerne vil flytte sammen med sin kæreste andetsteds.

Også ved fremleje af hele lejligheden skal udlejer have kopi af fremlejekontrakten.

Disse regler har til formål at undgå ureguleret fremleje. En lejer, der ikke overholder informationspligten over for sin udlejer, risikerer at få ophævet sit lejemål i henhold til Lejelovens §  93, stk. 1, litra f. Denne bestemmelse giver udlejer ret til at ophæve lejemålet, .. ”når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.”

Mange private udlejere ønsker ikke, at der sker fremleje. Dels fordi de mener, det medfører et ekstra slid på ejendommen, dels fordi de ofte kommer under pres fra de andre beboere, som klager over støj fra de midlertidige lejere.

Almene boliger og private andelsboligforeninger

Tilsvarende regler findes i den almene lejelov, og her administreres reglen mindst lige så snævert som i den private udlejningssektor.

De private andelsboligforeningernes vedtægter følger som regel på dette punkt lejelovgivingen med hensyn til reglerne for fremleje og ophævelse af lejemålet.

Ejerlejligheder

De beboere, der har nemmest ved at bruge Airbnb, er ejere af ejerlejligheder og enfamilieshuse. Her er der ingen lejelov, der sætter grænser for korttidsudlejning. Hvis en ejerlejlighedsejer foretager korttidsudlejning, som medfører støjgener eller angreb af skadedyr, vil ejerforeningen være nødt til at anlægge en retssag med påstand om at ejerlejlighedsejeren skal sælge sin lejlighed.

På grund af beskyttelsen af den private ejendomsret, er sådanne sager meget sjældne, og det er endnu sjældnere, at sagen ender med et tvangssalg.

Boligpriserne presses i vejret

Airbnb og andre tjenester inden for dele-økonomien har medført en ny dynamik i turismeerhvervet. Pludselig har hotellerne fået konkurrence fra de private boligejere. Samtidig er der blevet skabt en åbning for, at spekulanter kan tjene penge på korttidsudlejning ved at opkøbe lejligheder eller villaer og udleje værelser på korttids-basis.

De nye muligheder for boligformidling har også gjort det nemmere for danske arbejdsgivere at tiltrække udenlandsk arbejdskraft. Airbnb mfl. har gjort det nemt for arbejdgiverne at komme i kontakt med boligejere, der gerne vil udleje deres boliger i kortere eller længere perioder.

Sandsynligvis er det denne faktor, der ligger bag ved det store efterspørgselspres på boliger, der på ny har sendt boligpriserne på himmelflugt. Jo flere erhvervsvirksomheder der importerer arbejdskraft, jo større bliver efterspørgselen på boliger og jo højere bliver prisen på ejerlejligheder og enfamilieshuse. Erhvervslivet vil bifalde denne udvikling, som er med til at nedbryde den barriere for vækst, som knapheden på boliger udgør.

En analyse fra Københavns Kommune har vist, at antallet af besøgende i København, der overnatter via Airbnb, fra 2012 til 2016 er steget fra godt 20.000 til godt 450.000 personer. Det fik dengang Københavns overborgmester Frank Jensen (S) til at advare om, at de mange udlejninger kan presse boligmarkedet i København.

Boligpolitik

Denne udvikling har skabt en ny skillelinje i dansk boligpolitik

De vækstorienterede partier som Venstre, Konservative, Liberal Alliance, og de Radikale støtter udviklingen af deleøkonomien, mens partier som Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti er mere forbeholdne ud fra en udlændingekritisk holdning.

SF, Enhedslisten og Alternativet har et modsigelsesfyldt forhold til denne udvikling. På den ene side er man kritisk over for dyrkelsen af vækst som den vigtigste parameter i politik. På den anden side ønsker man ikke at støtte Dansk Folkepartis brændemærkning af udlændinge som folkefjender.

Denne politiske skillelinje blev tydelig, da regeringen i 2017 fremlagde et forslag om lettere vilkår for deleøkonomi. I følge forslaget skulle en ejer kunne udleje sin bolig 90 dage om året. Lejeindtægten skulle være skattepligtig, men bundfradraget blev forøget.

I 2018 indgik VLAK-regeringen forlig med Socialdemokratiet, hvorefter tidsbegrænsningen blev nedsat til 70 dage om året.

Et eksempel på boligspekulation

En migrant-arbejder havde lejet et værelse i et parcelhus, beliggende i en af Københavns omegnskommuner. Parcelhusets ejer havde lejet det ud til en erhvervsvirksomhed, som havde EU-borgere ansat. Virksomheden videreudlejede huset som bolig for sine ansatte.

En af lejerne klagede efter sin fraflytning over huslejens størrelse. Det skete 10 måneder efter indflytningen, og sagen blev derefter indbragt for huslejenævnet af en lejerforening som krævede huslejen nedsat med virkning fra lejerens indflytning. Lejeren havde betalt 8.000 kr om måneden – eller 96.000 for et af de tre værelser i huset med adgang til fælles køkken, stue mm.

Huset var på knap 147 m2, og da lejerens andel var 1/3 deraf, rådede lejeren derfor over derfor 49 m2. Kvadratmeterlejen kan dermed udregnes til  96.000/49 = 1.959 kr/år ekskl. forbrug. En sådan kvadratmeterleje er langt over det lejedes værdi for et parcelhus af denne art i den pågældende kommune.

Da huslejenævnet fik sagen til behandling viste det sig, at lejeren ifølge lejekontrakten havde lejet hele huset og ikke kun et værelse. Hvis dette var rigtigt, ville kvadratmeterlejen kun være 653 kr pr år, hvilket ikke overstiger det lejedes værdi.

Lejerforeningen påpegede at lejekontrakten ikke var i overensstemmelse med de faktiske forhold, idet der beviseligt boede andre lejere i huset. Lejerforeningen påstod, at disse andre lejere også betalte husleje til udlejeren.

Det bestred udlejerens advokat. Han fastholdt, at det var den klagende lejer, der alene havde rådighed over hele huset, og at det måtte være den klagende lejer, der havde videreudlejet værelser til andre af virksomhedens ansatte.

Det lykkedes ikke huslejenævnet at komme til bunds i sagen. Nævnet forsøgte gennem lejerforeningen at skaffe dokumentation for, at de andre lejere også havde betalt leje til deres arbejdsgiver. Dette lykkedes ikke, og huslejenævnet måtte opgive at træffe afgørelse i sagen.

Som medlem af det pågældende nævn er jeg overbevist om, at lejerforeningen havde ret. Formentlig har den klagende lejer ikke forstået, hvad han har skrevet under på, grundet manglende kendskab til det danske sprog.

Airbnb og flygtningene

Tendensen til at Airbnb medfører stigende boligpriser og huslejer er ikke kun et amerikansk og dansk fænomen. Det kan formentlig konstateres i alle europæiske lande.

I USA er Airbnb blevet inddraget i striden om landets indvandringspolitik, som efter valget af Donald Trump er blevet endnu mere højspændt og giftigt end før.

Da Trump i 2017 annoncerede sit forslag om indrejseforbud for statsborgere i en række muslimske lande gik Airbnbs leder direkte ind i debatten og tilbød gratis overnatning til imigranter og turister, der var strandet i lufthavne som følge af forbuddet.

Artiklen har tidligere været bragt i on-line-tidsskriftet, Kritisk Debat

 

Links:

Artikel i Wikipedia

https://en.wikipedia.org/wiki/Airbnb

 

Artikel af Rachel More i tidsskriftet Slate, februar 2014: More Guests, Empty Houses

https://slate.com/business/2014/02/airbnb-gentrification-how-the-sharing-economy-drives-up-housing-prices.html

 

The Washington Post, 29 januar 2017: Airbnb offers free housing to refugees…

https://www.washingtonpost.com/news/the-intersect/wp/2017/01/29/airbnb-offers-free-housing-to-refugees-and-others-in-limbo-after-trumps-executive-order/

 

Artikel i Altinget, 14 marts 2017: Airbnb er en del af Københavns boligpolitik

https://www.altinget.dk/by/artikel/frank-jensen-airbnb-regulering-er-en-del-af-koebenhavns-boligpolitik

Artikel i Netavisen Pio, 16 maj 2018: Tilfredshed i København med loft over

Airbnb-udlejning

https://piopio.dk/tilfredshed-i-koebenhavn-med-loft-over-airbnb-udlejning

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

22 februar 2018

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

22 februar 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Nybyggeri, Islands Brygge, København

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris.  Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

 

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

 

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

 

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt.  Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Den glemte boligdebat

10 december 2017

Spillede boligmanglen nogen rolle i valgkampen – og blev huslejereguleringen overhovedet berørt af politikerne

 

Af Jakob Lindberg

I København og Århus har boligpriserne nu nået et niveau, der ligger over priserne i 2007 – før finanskrisen og det massive prisfald, der fulgte i årene derefter. Finanskrisen blev en ulykke for mange, men prisfaldet på ejerboligerne medførte trods alt, at det frem til 2013 blev muligt for mennesker med almindelige indkomster, at købe deres egen bolig.

 

Boligmanglen ingen talte om

Nu er vi tilbage og på vej mod en ny boligboble. Markedet har intet lært. Ejendomsmæglerne jubler hver gang, statistikken melder om prisstigninger. Politikerne har tilsyneladende heller ikke lært noget. Der er i hvert fald ikke blevet taget initiativ til at skabe et mere sundt boligmarked.

Hvis man skal gøre boligmarkedet sundere, skal man bygge flere almene boliger. Selv om de nye almene boliger også er dyre, er der trods alt en afgrund mellem niveauet i det almene og i det nye private udlejningsbyggeri. Jeg taler slet ikke om ejerboligerne. De er ikke til at komme i nærheden af, hvis man er over 60 – allerede fordi bankerne ikke vil låne penge til en huskøber i denne aldersklasse

Det er kommunerne, der bestemmer om der skal bygges mere alment byggeri i deres område. Men alligevel har emnet stort set ikke været en del af den kommunale valgkamp. En indikator for dette er de kandidattester, som f.eks. TV2, DR og Århus Stifttidene har gennemført for at lodde kandidaternes holdning til vigtige emner. Der blev spurgt om trafik, affald, kultur, idræt, flygtninge, bander og meget mere, men ikke et eneste af spørgsmålene drejede sig om boligmanglen.

 

Status for huslejereguleringen

Kommunerne bestemmer, om der skal være huslejeregulering for det ældre private udlejningsbyggeri. Da boligreguleringsloven fik sin nuværende form i 1970-erne blev huslejereguleringen – i form af den omkostningsbestemte leje – indført i alle kommuner med over 20.000 indbyggere.

Desuden blev det muligt for mindre kommuner, at indføre huslejereguleringen, og det blev muligt for de større kommuner at afskaffe den. Frem til kommunalreformen i 2007 var der tendens til, at næsten alle kommuner i Østdanmark og Fyn indførte huslejereguleringen.

Endnu flere områder fik indført huslejeregulering ved kommunesammenlægningerne i 2007. Som det kan ses af skemaet her på siden er der nu kun 18 kommuner tilbage, som har fravalgt huslejereguleringen.

En af de første spørgsmål, som de nye kommunalbestyrelser skal tage stilling til, er om der skal ændres på huslejereguleringen i kommunen. Vi vil senere følge op dette vigtige spørgsmål.

 

Hvilke kommuner er uregulerede?

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, om en kommune skal følge reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven. De kommuner der ikke følger reglerne i dette kapitel kaldes ”uregulerede kommuner”

Af de 98 kommuner i Danmark er de 18 uregulerede. De uregulerede kommuner er:

Jylland:

Fanø

Herning

Holstebro

Ikast-Brande

Læsø

Mariagerfjord

Rebild

Ringkøbing-Skjern

Samsø

Struer

Thisted

Tønder

Billund

Vesthimmerland

 

Fyn og øer:

Ærø

 

Sjælland og øer:

Greve

Hørsholm

Solrød

 

Alle kommuner, der ikke er nævnt ovenfor er regulerede kommuner.

Vi gentager listen marts 2018, da der ofte sker ændringer lige efter et kommunevalg.

Forkert at kalde ventelister en fed forretning

17. oktober 2017

Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.

Dementi fra DAB

I en artikel bragt af Danmarks Lejerforeninger den 29. august 2017 kan man læse, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselskaber [administrationsselskaber] opkræver, er blevet en fed forretning.

Læs: Opnoterings- og ventelisteindtægter fordoblet siden 2010

Artiklen, der er skrevet af Lars Vestergaard, underbygger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for opskrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-indtægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.

– Det ærgrer mig, at Danmarks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at verificere tallene inden de går videre med så markant en udmelding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for ventelistegebyrer er 10,1 millioner kroner – altså under halvdelen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold til 2015, forklarer Niels Olsen, administrerende direktør i DAB.

De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.

 

Indtægter modsvarer udgifterne

De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne modsvarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedligeholdelse af ventelisterne.

– Vi er meget opmærksomme på, at de gebyrer, vi opkræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskrivning, som betyder, at boligsøgende med bare én opskrivning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administrerer, fortæller Niels Olsen.

 

Billigere at skrive sig op i flere selskaber

Hvor hvert lokale boligselskab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsøgende er skrevet op i.

– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsøgende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Niels Olsen.

Er containere svaret på den københavnske boligmangel?

27. september 2017

Manglen på billige boliger i København og andre større uddannelsesbyer vokser og vokser. Dette gør ideen om midlertidige boliger aktuel. Læs her om et nyt initiativ.

Af Jakob Lindberg

Et nyt firma – CHP Containers – vil ombygge brugte containere til midlertidige boliger for studerende. En af iværksætterne bag firmaet – Frederik Noltenius Busck har i Information udtalt sig således om grundideen:

»Mange er umiddelbart skeptiske, når de hører, at vi bygger boliger i containere. Men vores seneste prototype viser, at man kan skabe både miljø- og energivenlige boliger af meget høj kvalitet. Vi genanvender brugte materialer og skaber mobile byer, der kan flyttes rundt på de tomme grunde i byen, så unge kan få tag over hovedet,«

Læs: Information 8 september 2017

Ifølge artiklen, der er skrevet af Sebastian Kjeldtoft, er der bred opbakning til ideen. For eksempel støttes den både af Danske Studeriendes Fællesråd, boligselskabet Lejerbo og Lejernes LO i Hovedstaden. Blandt folketingets partier har følgende udtalt sig positivt om containerboligerne: Britt Bager (Venstre), Merete Dea Larsen (Dansk Folkeparti) og Kaare Dybvad (Socialdeemokraterne)

 

Hindringer

Med opbakning fra et massivt flertal i Folketinget, skulle det være en let sag, at komme i gang med at bygge containerboliger. Men som sædvanligt er der hindringer for den gode vilje. I København er Borgerrepræsentationen skeptisk over for midlertidige boliger, fordi man frygter at der bliver opført skurbyer, der skæmmer hovedstaden.

Den største hindring er dog staten. Det er ikke muligt at opføre midlertidige boliger af høj kvalitet med den nuværende planlov. Det har tre partier, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Konservative, forsøgt at ændre på. De har lavet en aftale om en ændring af planloven, som skal i gennem Folketinget i samlingen, der starter 1. oktober 2017. Aftalen indebærer, at det bliver muligt at opstille midlertidige boliger i uudviklede byområder i tre år.

Frederik Noltenius Busck er dog ikke tilfreds med denne løsning:

»Ingen låneinstitutioner vil låne os penge til et boligprojekt, der kun har tre års sikkerhed. Har man kun tre år til at afskrive en boligejendom, vil man få huslejer, der ikke er til at betale. Vi lægger op til, at perioden forlænges til ti år, sådan som vi ser det i Sverige. Med en investeringshorisont på ti år er der grundlag for fornuftige huslejer.«

CHP Containers forventer at kunne udleje en studiebolig for 3.850 kr pr. måned, såfremt man kan afskrive boligen over 10 år.

Det bliver interessant at se om de velmenende politikere har gennemslagskraft nok til at skære igennem og skabe de rette økonomiske rammer for at dette eksperiment kan blive realiseret.

Læs: Containerboliger – dobbeltmoral og dårlig planlægning

 

Containerboliger: Dobbeltmoral og dårlig planlægning

27 september 2017

Boligmanglen er et resultat af Københavns Kommunes bevidste nedprioritering af små billige, almene boliger

Af Lars Vestergaard

København nedrev store dele af den gamle boligmasse og sammenlagde desuden mange små lejligheder til halvt så mange store, samtidig med at man nægtede tilladelse til nye små boliger og alment byggeri, og desuden solgte 19.000 billige kommunale lejligheder til andelsboliger

Dette medførte et fald i antal små boliger op til 60 m2 fra 1983 til 2010 på 25.505 boliger.

Fra midt i 90-erne har Københavns borgmestre og Borgerrepræsentationen satset på privat byggeri af store boliger, og frem til omkring 2005, hvor Ritt kom til, forhindret opførelse af små, og almene boliger herunder kollegier. Kravet om at kommunerne skal betale dummebøder på 10-14 % for alment byggeri, spiller naturligvis ind, som generel årsag til boligmangelen.

En væsentlig del af miseren er foregået mens Jens Kramer Mikkelsen var bykonge.

Den storkøbenhavnske boligmangel kan altså tilskrives en politisk beslutning om at satse på store private boliger, i stedet for de små støttede boliger, befolkningen efterspørger.

Det ses af de almene boligselskabers ventelister, som må omfatte ca. 200.000 aktivt boligsøgende i Storkøbenhavn.

Midlertidige løsninger bliver let til permanente problemer:

  • Det midlertidige udsigtstårn ved verdensudstillingen i Paris står der stadig.
  • Det sociale eksperiment, Christiania, som blev besat af slumstormere, er nu selveje og forbliver.
  • Københavns Universitets midlertidige anneks på Amager er kun sent og langsomt blevet erstattet af nyt monotont element byggeri.

 

Containerboliger er ingen nyhed

Man har i mange år kunnet købe og opstille billige, velbyggede container-pavilloner til kontor og bolig-formål fra danske producenter, men kommunerne har ikke villet kendes ved dem, på trods af at de er fremragende til de hjemløse ”skæve eksistenser”, som har behov for lidt mere frirum end andre; men heller ikke ”skæve boliger” bliver der opført ret mange af, trods pæne statstilskud.

Så kommer nogle unge med et “privat initiativ” med støtte fra Wunderboy Bjarke Ingels og vil opstille ombyggede skrotningsmodne skibscontainere til midlertidige studie-boliger. – Alt det som Borgmestre og Borgerrepræsentation har været i mod, i et par årtier, og wupti falder de på halen.

 

Kollegier er næsten bandlyst, mens studie-boliger er godt!

Det ser ud til at de små boliger ikke længere er “farlige”, bare det ikke skal være støttet byggeri, men baseret på privat kapital, og uden sociale hensyn.

Ved ændringer i Landsbyggefondens retningslinier kunne man sikre finansiering af mange små, sunde boliger, inkl. kollegier; men det kræver initiativ på Christiansborg.

Endnu bedre ville det være hvis MF-erne erkendte ansvaret for boligmangelen og de hjemløse, og fjernede kravet om kommunal grundkapital til kollegier og mindre almene boliger; men så langt når erkendelsen næppe.

 

Københavns planlægning er i kaos

Den tidligere planchef Ingvar Sejr Hansen erkendte på et møde på Amager sidste vinter at væsentlige dele af kommunens planlægning manglede og svigtede, (i min fortolkning).

Københavns dårlige planlægning omgås og undergraves gang på gang af den frie kapitals initiativer i samarbejde med overborgmesterens økonomi- & plan-forvaltning. Nu ser den ud til endnu en gang at blive saboteret af gamle containere. Det, der er brug for, er tusinder af permanente, langtidsholdbare kollegier og små lejeligheder, samt større respekt for Fingerplanen, som anviser masser af byggeplads ude i de 5 fingre, i stedet for overbebyggelse af det oprindelige København.

Læs:

Er containerboliger svaret på den københavnske boligmangel

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger.

Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer stiger og stiger. KAB har mere end 100.000 opnoteringer i hovedstadsområdet. Samlet må der være ca. 1 million opnoteringer ud over landet.

29. august 2017

 

Af Lars Vestergaard

 

Overblikket over efterspørgslen, – mangelen, på almene boliger savnes, og i dele af landet bliver boligerne heller ikke bygget.

Gebyrerne skal opkræves, og efter reglerne dække omkostningerne til ventelisteadministration.

Reglen er udpræget elastisk, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for den samme ydelse: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort eller registrere indbetalingen via PBS, hvilket kun koster få kroner.

Naturligvis er der mere arbejde når, der efter mange års venten, udsendes tilbud om ledige boliger, men det kan digitaliseres. Hvis ventelisterne bliver samlet til større fælles portaler, kan der opnås store besparelser ved automatisering og mindre manuelt arbejde.

Desværre er indtægterne blevet for lukrative til at selskaberne selv tager initiativ til en rationalisering og effektivisering af ventelisterne. Det ville ellers være til gavn og glæde for de boligsøgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikreste planlægningsgrundlag for kommunernes by og boligplanlægning.

 

Den omvendte verden!

Skulle nogen have glemt det, så er betaling for ventelister til private lejeboliger ulovlig dusør!

Det private erhvervsliv betaler for adresselister og kundedatabaser, men i den almene sektor skal kunderne betale for at stå i kø. Det er den omvendte verden. I sin selvforståelse er sektoren, nøjagtigt som i Østeuropa før murens fald, leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for markedsføring er ikke forstået.

Nogle selskaber har kun ganske korte ventelister. Andre har på samme tid både lange ventelister og ledige boliger. Det viser at opnoteringerne i et vist omfang er ”forsikringer” for fremtidige behov, snarere end et akut boligbehov. Vi har ikke tal på det, men fælles ventelister kunne vise forskellen på passive og aktive, akutte boligsøgende!

 

Overskud og mangel

Kommuner, der for nogle år siden insisterede på byggeri i landsbyerne i håb om at opretholde befolkningstallene, må se i øjnene at boligerne er og bliver tomme, og at kommunerne risikerer at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.

Århus og Hovedstadsområdet har derimod lange ventelister ikke mindst fordi København, Frederiksberg, Gentofte, Dragør og Vallensbæk i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boliger.

Ventelisterne kan være korte eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri. Gebyrerne går til løn i udlejningsafdelinger og boligadministrationer.

Det almene byggeri styres af kommunerne, som ikke har lyst til at betale den ”dummebøde” på 10 % af byggesummen til staten, som hedder grundkapital-indskudslån.

Kravet om grundkapital-indskud øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse beskæftigelsen i byggefagene. Resultatet er for lidt alment byggeri, når boligbehovene vokser.

 

Boligsøgning

Akut boligsøgende er henvist til det private boligmarked fx via www.Boliga.dk, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger viser en del private og almene lejeboliger på www.lejnu.dk. Sommeren 2017 viser www.lejnu.dk 634 almene boliger og i alt 2.166 lejeboliger.

Søndagsavisens www.Boligportal.dk viser 863 ledige almene boliger, og i alt 8.400 lejeboliger af meget forskellig pris, kvalitet og beliggenhed.

Den landsdækkende portal http://www.danmarkbolig.dk/ er blevet forbedret. Den viser nu, dag for dag, samtlige landets 1500-1700 ledige almene boliger; men den er ikke en venteliste. Der henvises til de relevante selskaber og ventelister.

Desuden har de fleste kommuner social boliganvisning.

 

Løsning: Fælles ventelister

Unik.dk og EG.dk er 2 seriøse og altdominerende IT- leverandører til boligadministration i Danmark, som konkurrerer om at levere de bedste IT- systemer, så alle administrationer, uanset størrelse kan være effektive. Det skal vi være glade for. Tænk hvis der kun var en leverandør, som kunne hvile trygt på laurbærrene.

Unik.dk leverer til over 400 private og almene administrationer med over 500.000 lejemål.

EG.dk / EG Bolig leverer ligeledes systemer til administration af 500.000 boliger, heraf 366.000 almene boliger i 112 organisationer, herunder fælles venteliste-systemer til:

 

https://www.aarhusbolig.dk/ 45.973 almene boliger i Århus kommune med tilstødende områder.

Aarhusbolig har 118.250 boligsøgende, fordelt på 50.384 aktive og 67.866 passive.

Gebyr er 100 kr. årligt, men adgang til telefonisk hjælp og vejledning koster ekstra 100 kr. årligt.

https://www.boiaalborg.dk/ 20.000 almene boliger i 9 selskaber og 5 kommuner. Gebyr 200 kr.

http://www.boviborg.dk/ 8.300 boliger i 2 administrationer for 6 selskaber i 4 kommuner. Gebyr 250,- / 150,-. Imponerende små fraflytningsprocenter = meget stabile og tilfredse beboere.

http://www.syddanskbolig.dk/ 3.002 boliger i 3 selskaber i Sønderborg kommune. Årligt gebyr 200,-.

https://www.lejehuset.dk/ 9.801 boliger i 3 selskaber i 8 midt-vestjyske kommuner ff. Herning, Ikast. Gebyr 400,- dog kun 150,- ved ”E-tilbud”.

https://www.randersbolig.dk/ 8.500 boliger i 8 selskaber i 5 kommuner. Randers, Mariager, Hadsund, Djursland. Gebyr 200,-

 

Skræk og rædsel!

Samlet opnotering i Esbjerg koster 830,- årligt

http://www.esbjergbolig.dk/ fælles side, men 5-6 opnoteringer, 7 selskaber, 3 administrationer og 9.000 boliger i Esbjerg og Fanø. Opnoteringsgebyrer: ABE 200,- DAB Fremad, DAB B32, DAB Esbjerg alm. Boligselskab samlet 180,- Ungdomsbo 200,- Nybo 125,- ESB 125,- Studieboligesbjerg uden beregning.

 

Kaos i Hovedstaden      

Hovedstaden, med et areal som Horsens kommune, består af 17 små kommuner: København, Frederiksberg og Københavns amt. Ca. 160 almene selskaber med 166.292 almene boliger.

Flertallet hører under store administrationer med egne ventelister, men hvor mange ventelister, der er, er ikke lige til at gøre op.

Dermed giver ventelisterne intet overblik, hverken for boligsøgende eller kommunerne, men ekstreme gebyr-udgifter for hundrede tusinde boligsøgende.

 

Oversigt og markedsføring

Det eneste rigtige er sammenlægning og automatisering af ventelisterne i de større byområder på samme måde, som www.aarhusbolig.dk hvor samtlige kommunens almene boliger er i en venteliste, i stedet for tidligere 12 lister i 12 selskaber.

Den almene sektor er i sin selvforståelse leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for rationel markedsføring og samarbejde om fælles ventelister på internet, forstås uendeligt langsomt. Nogle vil ikke, med mindre kommunerne presser dem.

Effektiv markedsføring med enkel og gennemskuelig boligsøgning forudsætter at kommuner og Folketinget tage initiativ. Det kommer næppe fra selskaberne, og boligministeriet træffer ingen beslutninger.

 

Planlægningsgrundlag

Når ventelisterne samles for de større byområder, kan de give kommunernes byplanlæggere et solidt grundlag for hvad og hvor, der bør bygges alment, så efterspørgslen kan tilfredsstilles uden fejldispositioner.

Mulighederne udnyttes desværre langt fra, hvilket undrer, men Århus kommune har dog støttet den fælles venteliste www.aarhusbolig.dk ved at kræve tilslutning, som forudsætning for tilsagn til alment nybyggeri.

Alle andre større kommuner og byområder burde tilsvarende kræve tilslutning til fælles venteliste som forudsætning for tilsagn til nyt alment boligbyggeri.

 

Mulige forslag:

 

Kommunerne

Kommunerne kan med kommunalfuldmagten og deres sociale bolig-ansvar kræve at boligselskaberne tilslutter sig en fælles venteliste-portal, som forudsætning for støtte og tilsagn til nybyggeri.

 

Folketinget

Hvis Folketingets boligudvalg vil, kan ministeriet i en bekendtgørelse, lægge loft over indmeldelses- & venteliste-gebyrer i områder, hvor boligsøgende presses til at betale til flere ventelister, mens gebyrer til ventelister, der omfatter mindst 80-90 % af alle områdets almene boliger kan være omkostnings-dækkende.

Når manglende samarbejde betyder, at flere ventelister konkurrerer om de boligsøgendes penge, bør gebyret pr. liste være max. 50 kr.

Hvis selskaberne finder sammen om en fælles venteliste, bør gebyrerne sættes så indtægterne ikke overstiger dokumenterede omkostninger ved drift og administration af venteliste-portalen.

En ny bekendtgørelse fra ministeriet vil formentlig hurtigt kunne ændre formen for ventelister, fra mange uoverskuelige enkelte lister til få, der dækker de større sammenhængende byområder.

Med større sammenhængende byområder tænkes her eksempelvis på Trekantområdet ved Lillebælt og Fredericia, Fyn/Odense og omegn, Stor-Århus, Kbh.Frb.-Københavns Amt.