Artikler

De udsatte boligområder er på vej i den rigtige retning

23 februar 2018

Vejen til at nå i mål går gennem en kombination af fysiske forandringer i boligområderne, bedre uddannelse og højere beskæftigelse, siger Realdanias direktør, Jesper Nygård i dette interview.

Af Jakob Lindberg
Jesper Nygård. Foto Niels Haugaard

 

Jesper Nygård skrev den 22. januar 2018 en kronik i Politiken som reaktion på statsministerens nytårstale, hvor Lars Løkke endnu engang trak en gammel kanin op af hatten og bebudede, at nu ville regeringen gøre noget ved ”ghettoerne”, blandt andet gennem nedrivninger.

Jesper Nygårds budskab var, at der ikke er nogle hurtige greb, der løser alt, og at nedrivninger af hele by- og boligområder ville være en dårlig idé.

I stedet skal man satse på at videreudvikle de ting, som havde virket godt i de udsatte boligområder, f.eks. uddannelsesindsatsen og det boligsociale arbejde. Det skal ske i kombination med at ændre den fysiske indretning af områderne, så der i højere grad bliver trafik ind og ud af områderne og de kommer til at hænge bedre sammen med den øvrige by.

Jeg har bedt Jesper Nygård om nogle uddybende kommentarer.

Ordet ghetto

– Du har gennem mange år beskæftiget dig med de udsatte boligområder, blandt andet dem, der står på regeringens ”ghettoliste”. Ordet ghetto betød oprindelig en bydel, hvor man i Europa spærrede jøderne inde om natten, fordi man ville have så lidt med dem at gøre som muligt. Nu foreslår Dansk Folkeparti, at der skal være udgangsforbud for unge i områderne på ghettolisten. Kan man sige at vi, der bor i de udsatte boligområder, er blevet vor tids uønskede elementer?

– Jeg brugte betegnelsen i en tidligere Kronik i Politiken i 1992, hvor jeg som beboervalgt formand under overskriften ’ Sidste frakørsel før ghettoen’ opfordrede til at tage fat om det problem, at grupper af dårligt stillede udlændinge og danskere i stigende grad var samlet i nogle dele af den almene sektor.

Siden dengang er der sket rigtig meget, og der er nogle ting, som vi kan se virker. Mit mål med den nye kronik fra januar 2018 var netop at gøre opmærksom på dette. At tingene på en række områder har flyttet sig i en positiv retning. Men at der også stadig er et stykke at gå, før vi er i mål. At fysiske forandringer helt klart kan bidrage til at få skabt en større sammenhæng mellem beboere og forskellige kvarterer i byen. Men at uddannelse og en social indsats er super vigtig, når vi taler om de mest udsatte grupper i den almene sektor.

Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam. Der sker jo desværre ofte det i samfundsdebatten, at tingene bliver trukket hårdt op, og at retorikken kan komme til at forstærke problemerne. Det ser man f.eks. også i debatten om de danske yderområder, hvor ord som udkant og den rådne banan jo bestemt ikke fremmer en positiv opfattelse.

Jeg bruger ikke selv ordet ghetto. Dels fordi jeg mener, at det er helt skævt i forhold til dets oprindelige betydning. Og dels fordi, de områder, vi i Danmark har udråbt til ghettoer ikke kommer i nærheden af de problemer, som findes i de byer, man i udlandet betegner som ghettoer.

I et internationalt perspektiv har vi i Danmark gjort det godt. Det betyder ikke, at vi er i mål. Det er vi ikke. Men når vi går det sidste stykke vej, skal vi huske på de ting, som har virket indtil nu – og gøre mere af det. Og det er en kombination af fokus på det fysiske miljø, på uddannelse og på beskæftigelse. Og vi skal tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem, vi taler om.

 

Fleksible udlejningsregler

– Da man indførte de ”fleksible udlejningsregler”, gav man de almene boligselskaber mulighed for at forhindre indvandrerne og kontanthjælpsmodtagerne i at flytte ind i de mest attraktive afdelinger. Har disse regler bevirket, at de mindst attraktive afdelinger er blevet sorteper, fordi de ikke har haft de samme muligheder for at afvise de uønskede befolkningsgrupper?

– Jeg har arbejdet rigtig meget med fleksible udlejningsregler i mine mange år i KAB og jeg var dengang slet ikke i tvivl om, at disse regler var meget nyttige for at skabe en mere varieret beboersammensætning – i virkeligheden i hele den almene sektor –men særligt i de udsatte boligområder. En række analyser underbygger dettes synspunkt. F.eks. har det såkaldte modningsprojekt, som Realdania har gennemført forud for vores initiativ ”By i balance”, konkluderer, at ”fleksibel udlejning” er et af de virkemidler, som har virket bedst i forhold til en skæv beboersammensætning. Det virker typisk der, hvor der allerede er efterspørgsel efter boliger, men når det kombineres med at stoppe eller reducere kommunal anvisning i de udsatte boligområder og erstatte den med anvisning i andre dele af den almene sektor, så er det både gavnligt for at løfte i flok og for at styrke udviklingen i de udsatte boligområder. Der gemmer sig en række dilemmaer i dette, men jeg er slet ikke i tvivl om, at det er godt for udviklingen i de udsatte boligområder. Og et af de allermest betydningsfulde værktøj i værktøjskassen.

 

Kriminalitet

– Med muligheden for at anvende 100 % kommunal anvisning af tilflyttere til de udsatte boligområder – som man gør det i Ishøj kommune – hvorfor har vi så stadig overrepræsentation af f.eks. kriminelle i disse området?

– Mit billede – igen fra mange år som beboer, beboervalgt og direktør i den almene boligsektor – er, at langt de fleste beboere er ordentlige mennesker med ambition og drømme om et godt liv for dem selv og deres familier. Og så er der nogle få, der ødelægger det for de mange.

Det er vigtig at være opmærksom på at det er medlemmer af få kriminelle familier, der skaber langt størstedelen af problemerne i landets udsatte boligområder. Og dermed ikke nødvendigvis – og næppe – nye anviste tilflyttere.

En kombination af høj arbejdsløshed, ressourcesvage børnefamilier og stort antal børn og unge gør, at antallet af personer i den kriminelle risikozone er betragteligt større i de udsatte boligområder, og derfor tror jeg, vi ser en relativ stor kriminalitetsrate her. Det er dog væsentligt, at påpege, at kriminaliteten i de udsatte boliger er faldet markant de senere år, takket være en vigtig boligsocial og politimæssig indsats.

Løsninger

– Er det staten eller kommunerne, der har svigtet deres opgave?

– Så enkelt kan det ikke gøres op.

– Det her er ikke en opgave, som en part kan løse alene. Så var den jo løst nu, og en eller flere politikere kunne sole sig i succesen. De er en super kompleks opgave, som kræver at mange forskellige parter går sammen. Det er også tilgangen i de tre projekter, Realdania lige nu har i gang i tre boligområder i 3 kommuner: Gladsaxe, Høje-Taastrup og Esbjerg. Her arbejder vi både med den fysiske indretning af områderne, med sociale indsatser og med skolerne. Vores partnere i projektet er kommunerne og de almene boligorganisationer – og dermed også med beboerne i områderne. Samtidig har vi tilknyttet både forskere og en lang række centrale aktører til projektet. Det har vi gjort for at sikre, at den viden og de løsninger, vi håber på at få ud af vores indsats, kan spredes til andre områder.

 

Samtalen med Jesper Nygård fortsætter i næste nummer Lejer i Danmark, hvor vi stiller spørgsmålet: Hvad kan der konkret gøres for at modvirke opdelingen af de danske byer i kvarterer for velhavere og kvarterer for fattige. Samtalen vil blive bragt her på hjemmesiden.

Det grimme ord: ghetto

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

22 februar 2018

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

22 februar 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Nybyggeri, Islands Brygge, København

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris.  Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

 

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

 

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

 

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt.  Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Den glemte boligdebat

10 december 2017

Spillede boligmanglen nogen rolle i valgkampen – og blev huslejereguleringen overhovedet berørt af politikerne

 

Af Jakob Lindberg

I København og Århus har boligpriserne nu nået et niveau, der ligger over priserne i 2007 – før finanskrisen og det massive prisfald, der fulgte i årene derefter. Finanskrisen blev en ulykke for mange, men prisfaldet på ejerboligerne medførte trods alt, at det frem til 2013 blev muligt for mennesker med almindelige indkomster, at købe deres egen bolig.

 

Boligmanglen ingen talte om

Nu er vi tilbage og på vej mod en ny boligboble. Markedet har intet lært. Ejendomsmæglerne jubler hver gang, statistikken melder om prisstigninger. Politikerne har tilsyneladende heller ikke lært noget. Der er i hvert fald ikke blevet taget initiativ til at skabe et mere sundt boligmarked.

Hvis man skal gøre boligmarkedet sundere, skal man bygge flere almene boliger. Selv om de nye almene boliger også er dyre, er der trods alt en afgrund mellem niveauet i det almene og i det nye private udlejningsbyggeri. Jeg taler slet ikke om ejerboligerne. De er ikke til at komme i nærheden af, hvis man er over 60 – allerede fordi bankerne ikke vil låne penge til en huskøber i denne aldersklasse

Det er kommunerne, der bestemmer om der skal bygges mere alment byggeri i deres område. Men alligevel har emnet stort set ikke været en del af den kommunale valgkamp. En indikator for dette er de kandidattester, som f.eks. TV2, DR og Århus Stifttidene har gennemført for at lodde kandidaternes holdning til vigtige emner. Der blev spurgt om trafik, affald, kultur, idræt, flygtninge, bander og meget mere, men ikke et eneste af spørgsmålene drejede sig om boligmanglen.

 

Status for huslejereguleringen

Kommunerne bestemmer, om der skal være huslejeregulering for det ældre private udlejningsbyggeri. Da boligreguleringsloven fik sin nuværende form i 1970-erne blev huslejereguleringen – i form af den omkostningsbestemte leje – indført i alle kommuner med over 20.000 indbyggere.

Desuden blev det muligt for mindre kommuner, at indføre huslejereguleringen, og det blev muligt for de større kommuner at afskaffe den. Frem til kommunalreformen i 2007 var der tendens til, at næsten alle kommuner i Østdanmark og Fyn indførte huslejereguleringen.

Endnu flere områder fik indført huslejeregulering ved kommunesammenlægningerne i 2007. Som det kan ses af skemaet her på siden er der nu kun 18 kommuner tilbage, som har fravalgt huslejereguleringen.

En af de første spørgsmål, som de nye kommunalbestyrelser skal tage stilling til, er om der skal ændres på huslejereguleringen i kommunen. Vi vil senere følge op dette vigtige spørgsmål.

 

Hvilke kommuner er uregulerede?

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, om en kommune skal følge reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven. De kommuner der ikke følger reglerne i dette kapitel kaldes ”uregulerede kommuner”

Af de 98 kommuner i Danmark er de 18 uregulerede. De uregulerede kommuner er:

Jylland:

Fanø

Herning

Holstebro

Ikast-Brande

Læsø

Mariagerfjord

Rebild

Ringkøbing-Skjern

Samsø

Struer

Thisted

Tønder

Billund

Vesthimmerland

 

Fyn og øer:

Ærø

 

Sjælland og øer:

Greve

Hørsholm

Solrød

 

Alle kommuner, der ikke er nævnt ovenfor er regulerede kommuner.

Vi gentager listen marts 2018, da der ofte sker ændringer lige efter et kommunevalg.

Hvad er et småhus?

I en udlejningsejendom: Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening – betragtes de lejligheder, der ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening: En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

10 december 2017

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne lejemål, når man fastsætter lejen i de såkaldte småhuse. Højesteret slog fast, at man godt kan bruge omkostningsbestemte lejemål i ejendomme, hvor der både er boliger og erhverv – de såkaldte blandede lejemål -, som sammenligningslejemål. Dette gælder uanset, om det lejemål, sagen drejer sig om, ligger i en ren beboelsesejendom eller i en blandet ejendom.

Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

Se Hvad er et småhus?

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

 

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Landsretssagen blev omtalt i dette blad i nummeret, Sommer 2016. Læs: http://dklf.dk/artikler/vestre-landsret-rammede-pael-gennem-udbredt-misforstaaelse-nedsatte-lejen/

 

Et skimmelhelvede i Lemvig

Mange lejere lider urimeligt længe, når de lejer en fugtig og skimmelramt bolig. Læs dette skrækeksempel. I slutningen af artiklen beskriver jeg, hvad familien kunne have gjort, hvis den havde kendt til lovgivningen eller fået et kyndigt råd

Af Jakob Lindberg

Lejerne flyttede ind i huset den 1. februar 2009. Lejemålet var på 3 værelser med 96 m2. Den månedlige leje var 4.200 og de betalte et depositum på 12.600 kr.

Lejerne gav i henvendelsen til huslejenævnet en levende og meget detaljeret beskrivelse af deres oplevelser med huset og udlejeren.

 

Indflytningen

– Lejerne skriver: ”Problemer: Vi flyttede ind. Der var mug på paneler og trævinduerne i soveværelset, men udlejer sagde, det var fordi tidligere beboer ikke luftede ud. Der var møg beskidt. Vi gjorde rent, og fik muggen fjernet, for en stund. Efter 2 måneder begynder muggen at blive synlig igen. Selvom der blev luftet ud, og sat varme på. Ringede til udlejer og beklagede dette. Vand løb ned ad hoveddøren, og der kom mørke skjolder ved siden af døren. Udlejer mener det er kondensvand, og løfter et par tagsten. Han mener det er os som får huset til at være fugtigt, ved for dårlig udluftning. Dette hjælper ikke. Tvært i mod.”

Problemerne fortsætter, fugten spreder sig og der kommer skjolder på væggene. Selv om lejerne ringer til udlejer, sker der ikke noget. Nu begynder der at rende vand ned gennem skorstenen, som får træ loftet til at give efter. Det revner flere steder, og bliver mørkt, lugtende og klamt. Baggangens træpaneler rådner væk. Lejerne kontakter på ny udlejer.

Han siger hoveddøren vil blive skiftet til foråret.

– Lejerne fortæller: ”Så skete det. Uden information herom var hoveddøren skiftet en forårsdag. Nøglerne sad i døren, og var ulåst. Vi anede ikke noget herom. Godt vi fik en ny hoveddør, men som viser sig stadig at være meget fugtigt. Vandet siver ind ad sprækkerne. Vi ringer til udlejer igen.”

 

Dræn

Udlejeren påstår at problemerne skyldes manglende udluftning. Men alligevel beslutter han, at der skal graves et dræn ned på venstre side af huset. Uheldigvis kommer håndværkerne til at smadre soklen med deres maskiner. Huset revner, men udlejer mener, at skaderne nu er udbedret.

– Lejerne fortsætter: ”Vi viser udlejer alle stederne med mørke skjolder og fugt. Udlejer mener igen det er for dårlig udluftning. Vi vasker for meget tøj, og går for meget i bad, uden at lufte ud. Han sætter en væg ventilator op på badeværelset.”

Ifølge lejerne hjælper det ikke: ”Maling begynder at skralde af væggen i badeværelset. Træpanelet i baggangen er næsten ikke eksisterende, (rådnet væk). Trævinduerne i soveværelset bliver mørke med mug. Skabet som stod i hjørnet af værelset har fået sorte og grønne mugpletter. Tapetet i køkkenet river sig løs fra væggen, og er ved at falde ned, samtidig med det er blevet helt mørkt/sort. I hjørnet i forgangen ved hoveddøren, er der mørke skjolder. Hjørneskabet i køkkenet, bliver mørk, fugtig og lugtende. Kan til sidst ikke bruges, da redskaberne i skabet har taget skade, og lugter jordslået. Puds falder af i vaskerummet.”

Lejerne fortsætter med at klage over forholdene, og efter lang tids venten gør udlejer et virkningsløst forsøg på at skabe luftcirkulation bag køkkenskabet, men uden effekt.

 

Fraflytning

På grund af dødsfald i familien ophører lejernes forsøg på at få udlejer til at udbedre manglerne. Den 12 november 2013 siger lejerne op på grund af gener, sygdom og dårligt indeklima.

– Lejerne skriver: ”Den 29. november kommer udlejer, så vi kunne aftale nærmere omkring hvilke ting som skulle ordnes inden fraflytning, så indskuddet gik til vores fordel. Udlejer er bekendt med husets skavanker, og meddeler der skal males, og renses gulvtæpper. Så skulle der ikke være noget i vejen for at få indskuddet tilbage, (med mindre noget var i stykker).

– ”Vi maler alle vægge, plus lofter. Vi renser tæpperne. Vi sætter ny dørhåndtag på, hvor der mangles. Vi skifter en haspe til vinduet, som er knækket. Dermed er alle plamager med sorte/mørke pletter på væggen, malet over, efter udlejers henvisning.”

Da udlejeren den 17 januar 2014 syner huset efter fraflytning. Han vil nu ikke vedstå aftalen om, at lejerne kun skulle male. Nu skal lejerne pludselig betale for opsætning af nyt tapet. Fraflyningssynet ender med, at udlejer går fra huset i vrede.

Den 30 januar skrev udlejer en såkaldt ”Midlertidig opgørelse”, hvoraf det fremgik at udlejer krævede betaling for malerarbejde og udskiftning af en dør til vaskehuset. Udover indskuddet på 12.600 kr. skulle lejerne betale 865 kr.

 

Huslejenævnet

Lejerne gik nu til huslejenævnet, som behandlede sagen i slutningen af februar. Både lejer og udlejer var indbudt til en forudgående mundtlig forhandling, før nævnet traf afgørelse. Det førte dog ikke til noget, da udlejer ikke mødte op.

Under mødet erkendte lejerne, at det var rigtigt, at de havde malet på løst tapet. Det skyldes den permanente fugt i lejemålet, som havde medført at tapetet var løst. Der var ikke nymalet ved indflytningen. De tidligere lejere var stukket af, og der var utroligt beskidt.

Nævnets kendelse lød:

”Huslejenævnet pålægger udlejer inden 4 uger at tilbagebetale 6.050 kr. af lejers depositum. Kravet opgøres således:

Depositum                                 12.600 kr.

Leje for januar 2014            – 4.500

Rykkergebyr                           –    250

Dør til vaskehus efter

udlejers skøn hensat:         – 1.800

Rest af depositum                    6.050 kr. ”

 

Nævnet afviste udlejers krav om betaling for malerarbejde, fordi det ikke fremgik af lejekontrakten at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Lejer slap også for at betale leje for den sidste måned i opsigelsesperioden, fordi udlejer ikke havde gjort noget for at genudleje huset efter lejernes fraflytning.

Derimod ville nævnet ikke tage stilling til, om lejer skulle betale for den manglende dør til vaskehuset, da påstand stod mod påstand. Afgørelse af dette spørgsmål forudsatte en bevisførelse, som ikke kan finde sted i et huslejenævn. Parterne blev henvist til at indbringe dette spørgsmål for boligretten.

 

Dilemma

Udlejer fik dog medhold i, at han måtte tilbageholde 1.800 kr. til en ny dør. Dermed havde nævnet i realiteten truffet afgørelse i sagen, da det aldrig kan betale sig for en lejer at starte en boligretssag for at vinde 1.800 kr.

Dette er et meget hyppigt dilemma. For at nå frem til en afgørelse af, hvor meget en lejer skal have tilbage af depositum her og nu, er nævnet nødt til at beslutte, om udlejer skal have lov til at ”hensætte” et beløb til efter en afgørelse i boligretten. I nogle tilfælde godkendes en sådan hensættelse – i andre ikke.

I denne sag kan huslejenævnets beslutning være begrundet i, at lejer ikke havde fremlagt en mangelliste ved indflytningen, der beviste, at døren manglede.

 

Forholdsmæssigt afslag for mangler

I denne sag kunne at lejerne med kunne lejerne have startet en boligretssag med påstand om forholdsmæssigt afslag for mangler i lejeperioden. Dette kan ske efter lejelovens § 11, stk. 2.

Bestemmelsen siger, at en lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Hvis lejernes beskrivelse af sagen holder vand, er det sandsynligt, at de ville kunne få medhold – i hvert fald delvis. I nogle af disse sager gives nedslag på halvdelen af huslejen tre år tilbage. I så tilfælde kunne lejerne i bedste fald have vundet halvdelen af 3 års husleje, hvilket er over 75.000 kr.

 

Klag med det samme til Huslejenævnet

En anden mulighed er at klage over manglen til huslejenævnet, så snart det bliver klart, at udlejer ikke vil udbedre manglerne. I dette tilfælde er det sandsynligt, at nævnet ville have givet udlejer påbud om at udbedre fugtskaderne.

Samtidig med udstedelsen af påbud, skal nævnet beslutte at udlejer skal nedsætte lejen med et bestemt beløb, såfremt påbuddet ikke bliver efterlevet inden for en bestemt frist. I grove tilfælde kan en sådan nedsættelse nemt blive fastsat til f.eks. 2.000 kr om måneden. Nedsættelsen gælder indtil arbejdet er udført. Dette er et effektivt middel til at tvinge en udlejer til at opfylde sin vedligeholdelsespligt.

Kommer man ud for et tilfælde som dette bør man for det første kontakte en lejerforening for at få råd. For det andet bør man gå til en lejeretskyndig advokat for at få en bedømmelse af, om det kan betale sig at starte en boligretssag.

 

Inddrag kommunen

I forbindelse med klagen til huslejenævnet kunne lejerne have anmodet kommunen om at foranstalte en undersøgelse i henhold til byggelovgivningen. I grove tilfælde ender en sådan undersøgelse med at kommunen kondemnerer lejemålet og genhuser lejerne.

Som lejere kan man selv starte denne proces på følgende måde:

Skriv et brev eller en mail, der stiles til kommunalbestyrelsen, att. kommunaldirektøren. Anmod om at der bliver igangsat en undersøgelse i henhold til: ”Vejledning 47 af 27/06/2008 om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum”

 

Kilde: Huslejenævn.dk

Nej, nej, nej, det må du ikke!

I artiklerne her på siden, gennemgår jeg de væsentligste regler for, hvad en udlejer må opkræve, hvis vedkommende vil leje sin lejlighed eller andelsbolig, ud til en lejer. Jeg har stilet artiklerne til udlejere af ejerlejligheder og andelsboliger. De har som regel ikke nogen viden om lejelovgivning, som de professionelle udlejere har.  Derfor begår de ofte fejl.

Men læs med, hvis du er lejer. Det kan være at netop din udlejer har misforstået noget.

Artiklen Vejledning til udlejere beskriver reglerne for hvilke udgifter der skal medregnes i huslejen og hvilke der kan eller skal opkræves ved siden af huslejen.

Artiklen Hvad må lejen være beskriver reglerne for beregning af leje i de såkaldte regulerede kommuner.

 

Vejledning til udlejere

For det første skal du gøre dig det klart, at du ved at udleje din ejer- eller andelslejlighed ud, ikke kan forvente at få dækket alt det, du hver måned betaler, til din realkreditforening eller pantebrevshaver(e).

Du kan for eksempel ikke få dækning for dine afdrag på lån.

Et afdrag på et lån, det er en slags opsparing. Det er ikke meningen at den, du lejer din lejlighed til, skal betale din opsparing.

 

Så det du kan få dækket ved at leje din lejlighed ud er:

  • Driftsudgifter
  • Vedligeholdelse
  • Skatter og afgifter
  • Et beløb til at dække en del af dine renteudgifter.

 

Driftsudgifter

Hvad er en driftsudgift?  En driftsudgift kan f.eks. være udgifter til varme, el og vand. Derudover kan der være udgifter til antenne.

Udgifterne til administration, forsikring og udarbejdelse af varmeregnskab er også driftsudgifter.

Nogle af udgifterne er altid en del af huslejen. Det gælder f.eks. administration, forsikring og varmeregnskab.

 

Varmeudgifter

Men varme-, vand og antenneudgifter kan du i visse tilfælde opkræve ved siden af huslejen. Det vil sige, at hvis du fra din ejerforening hver måned bliver opkrævet aconto betalinger til varme, vand og antenne, så skal din lejer selvfølgelig betale dette aconto bidrag.

På lejekontrakten er disse udgifter opført i § 3, så det tydeligt fremgår, at de ikke er en del af huslejen. Se illustrationen.

 

 

 

 

 

 

Når året så er gået, skal du lave et varmeregnskab, der viser, om din lejer har brugt mere eller mindre end det, han har betalt aconto. Ejerforeningen/andelsboligforeningen har som regel betalt et firma for at udarbejde varmeregnskabet.

 

Vandudgifter

Når det drejer sig om udgifter til vand og vandafledning, skal du kun opkræve vand ved siden af huslejen, hvis der er individuelle vandmålere i alle lejlighederne i ejendommen. Én gang om året skal ejerforeningen lave vandregnskab på samme måde som for varmens vedkommende.

Er der ikke målere, så er udgiften til vand inkluderet i huslejen.

I dette tilfælde er vandudgiften en del af det samlede beløb, du betaler til ejerforeningen. Måske fremgår det af ejerforeningens regnskab at hver ejerlejlighed i gennemsnit betaler for eksempel 200 kr. om måneden til vand. Så skal du medregne dette beløb, når du fastsætter huslejen. Men beløbet må ikke opkræves som acontobeløb ved siden af huslejen.

 

Antenneudgifter

Hvis du er forpligtet til at betale bidrag til antenneforeningen for eksempelvis Lille Tv-pakke, så skal din lejer også betale for denne lille tvpakke.

 

El

I visse tilfælde kan du også opkræve el ved siden af huslejen. Normalt er det sådan, at lejer bliver direkte tilmeldt el-selskabet. Det betyder, at du intet besvær har med at opkræve for el. Dette klarer el-selskabet.

I nogen tilfælde leverer ejerforeningen el til ejerne af ejerlejligheden, for eksempel hvis der er solceller på taget. Værdien af den elektricitet, der produceres af solcellerne, opkræver ejerforeningen direkte hos ejerne.

I det tilfælde skal din lejer selvfølgelig også betale for den el, der bliver brugt i lejligheden fra solcellerne.

Men hvis du skal opkræve dette fra lejer ved siden af huslejen, kræver det, at der er individuel elmåler i lejligheden. Ligesom med varme og vand skal du én gang om året lave et el-regnskab til din lejer.

 

Vedligeholdelse

Udgifterne til udvendig vedligeholdelse er en del af huslejen. Den må ikke opkræves særskilt.

Der er i boligreguleringsloven nogle meget detaljerede regler for, hvordan man udregner det beløb der skal afsættes til vedligeholdelse og fornyelse. Det gemmer jeg til en senere artikel. Beløbet ligge som oftest mellem 120 og 180 kr/pr kvadratmeter om året.

 

Skatter og afgifter

Skatter og afgifter er en del af huslejen. Dem kan du ikke opkræve særskilt.

Du skal indregne følgende udgifter i selve huslejen:

  • grundskatter
  • renovationsafgift
  • renovation
  • rottebekæmpelse og lignende.

Dog kan vandafledningsafgiften opkræves over vandregnskabet, hvis der er individuelle målere i lejlighederne. Se under afsnittet: vand.

 

Hvad må lejen være ?

Det er meget forskelligt fra ejendom til ejendom, fra landsdel til landsdel. De fleste kommuner i Danmark er såkaldte regulerede kommuner, det vil sige, at der er et loft over, hvor meget der må opkræves i leje.

Men det er ikke helt nemt at beregne, hvor meget det er.

Mange ejer- og andelslejlighedsejere tror, de kan opkræve det samme som de selv betaler til kreditforeningen, men det er en misforståelse, fordi en del af det, man betaler til kreditforeningen, er opsparing, og lejer skal jo ikke betale for ejers opsparing. Men man kan få dækket, i hvert fald nogen af de renteudgifter ejer har til kreditforeningen.

Det er fordi, man har ret til at beregne et lovbestemt afkast af ejendommens værdi.

 

Ejendomme fra før 1991

Hvis der er tale om en ejendom der er opført før 1991, så kan man beregne hvor meget afkastet er, det afhænger så igen af hvornår ejendommen er opført.

Hvis den er opført før 1973, så er det lovbestemte afkast 7% af femtende almindelige vurdering, nemlig den ejendomsvurdering, der fandt sted i 1973, Det er et meget beskedent beløb, efter vores nuværende målestok.

Hvis ejendommen er opført i 80èrne, så kan man beregne afkastet efter ydelsen på kreditforeningslånet, til dækning af opførselsomkostningerne i ejendommen. Det er lidt vanskeligt for en ejendomsejer, at vide præcist hvad det beløb er, men man kan få denne oplysning fra ejerforeningens bestyrelse. Så kan man beregne det pr lejemål, og derefter beregne det normale afkast på denne investering.

Hvis det for eksempel har kostet 500.000 at opføre din lejlighed, så kan ejer beregne afkast i den normale ydelse på kreditforeningslån på 30 år, til dækning af de 500.000 i opførselsomkostninger.

 

Eksempel på beregning af omkostningsbestemt leje

Hvis din ejendom er før 1973, så vil grundlejen typisk være 250-300 kr. pr m2. Siden 1973 er der selvfølgelig sket en del forbedringer af ejendommen, for eksempel nyt badeværelse, ny isolering og der kan være mange andre forbedringer. Værdien af disse forbedringer kan tillægges de 250 kr. i grundleje.

Derudover kan man tillægge et beløb for udvendig vedligeholdelse, som f.eks. udgør 140 kr. pr m2. Man skal også tillægge de driftsudgifter, der ikke opkræves ved siden af huslejen.

 

 

 

Omkostningsbestemt leje

Eksempel: Ejerlejlighed fra 1960 på 80 m2

Årlige udgifter
Varme og elektricitet betales direkte af lejer til forsyningsselskabet  
 

Driftsudgifter

Grundskat til kommunen (grundskyld)

 

 

6.500

Afgift for vandforbrug 3.000
Renovation, rottebekæmpelse og skorstensfejning 500
Forsikring 2.000
Udarbejdelse af varmeregnskab 500
Administration 3.000
Afkast

Kapitalafkast (7 % af 15 alm vurdering, 70.000)

 

4.900

Forøget afkast (20 kr * 80 m2) 1.600
I alt, pr år 22.000
Driftsudgifter (22.000 : 80) 275 kr./m2
Henlæggelse til vedligeholdelse (efter boligreguleringslovens § 18) 60 kr./m2
Henlæggelse til Grundejernes Investeringsfond 80 kr./m2
I alt, pr år  415 kr/m2
Værdi af forbedringer, anslået 300 kr./m2
 Leje i alt  715 kr/m2
 

Leje pr måned (715 kr * 80 m2 / 12 md)

 

4.767 kr

 

Hvis du nu selv, med alle dine udgifter til kreditforeningslån, betaler ca. 80.000 kr. pr år eller 6.667 kr om måneden, så skal du altså selv betale de sidste 1.900 kr. pr måned, da det kun er de 4.767 kr. pr. måned, du kan opkræve hos lejer.

 

Ejendomme fra 1992 og nyere

Hvis din ejendom er fra 1992 er du ikke bundet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Der er såkaldt fri huslejefastsættelse. Det forudsætter dog, at du har husket at anføre dette i lejekontrakten.

Landsretsdom gav lejer fra Randers fuldt medhold i skimmelsvampsag

6. december 2017

 

Udlejer fik af landsretten besked på at tilbagebetale al opkrævet husleje til lejer på grund af skimmelsvamp på stuevæg ud for udendørs nedløbsrør

 

Af Ole Kragelund

 

Vestre Landsret har den 21 Juni 2017 afsagt en dom, som uden tvivl vil blive brugt af lejere og deres advokater i fremtidige sager ved landets boligretter – især i sager om skimmelsvamp og sager om fugtskader eller andre fejl i lejeboligens ydermure.

Herunder gengives citater fra landsretsdommens afsluttende tekst, “Landsrettens begrundelse og resultat”. Dog er personnavne ændret til “lejer” og “udlejer” og der er indsat overskrifter.

 

Landsrettens begrundelse og resultat

Skimmelsvampen var koncentreret om en del af en væg i stuen. En undersøgelse af et tapetstykke fra denne væg, foretaget af Hussvamp Laboratoriet ApS, viste ifølge erklæring af 13. februar 2015 massiv vækst af skimmel med mange sporer.

Der var ifølge erklæringen desuden mange bakterier som tegn på, at konstruktionen var opfugtet, og en høj kim-belastning…. den høje kimbelastning i sig selv ville kunne medvirke til at fremkalde symptomer på indeklimasyge.

På ydermuren – netop på det sted, hvor der på den indvendige væg var skimmelsvamp – var der et nedløbsrør, som på et tidspunkt blev skiftet. Udlejeren havde ifølge taksator-rapport (fra udlejers forsikringsselskab) af 29. december 2014 anmeldt en fugtskade igennem en facademur som følge af et utæt nedløbsrør, og skaden skyldtes ifølge forsikringsselskabets besigtigelsesrapport et utæt udvendigt nedløbsrør.

Fugtteknikeren (fra udlejers forsikringsselskab, red.) har forklaret, at der det pågældende sted blev målt meget høje fugtighedstal, og at han fandt det påfaldende, at de høje tal blev målt netop det sted, hvor der på muren udenfor var et nedløbsrør. Han har endvidere forklaret, at han ikke kunne se andre årsager end et utæt nedløbsrør til, at så megen fugt kunne opstå.

 

Årsag til skimmelsvampen

Landsretten finder det ubetænkeligt at se bort fra, at skimmelsvampen skyldtes manglende udluftning, og det lægges i stedet til grund, at skimmelsvampen skyldtes fugt-indtrængning som følge af et utæt nedløbsrør – og dermed et forhold, som udlejer var ansvarlig for.

Udlejer foretog sig ikke noget effektivt for at afhjælpe problemerne, og da lejligheden som følge deraf måtte anses for uegnet til beboelse, var lejers ophævelse af lejemålet derfor berettiget.
…..
Ved vurderingen af, om lejers krav om tilbagebetaling af betalt husleje kan tages til følge, må der tages udgangspunkt i, at udlejer vidste eller i hvert fald burde have vidst, at den lejlighed, som selskabet lejede ud til lejer, uden effektiv afhjælpning af problemerne var uegnet til beboelse.

Selskabet har dermed udlejet en lejlighed, som ikke med rette kunne udlejes, og den betalte leje må derfor betegnes som en uberettiget berigelse, som selskabet bør fralægge sig.

Under disse omstændigheder, og uanset at lejer har boet i lejligheden i den pågældende periode, tager Landsretten også denne del af lejers krav til følge.

 

Dommens resultat

Udlejer skal til lejer betale 49.847,76 kr. med procesrente fra den 1. maj 2015.
Udlejer skal betale sagens omkostninger for begge retter til lejer med 63.542,86 kr.
Det idømte skal betales inden 14 dage.

 

Kommentar

For mig minder landsretsdommen – og den forudgående behandling af sagen ved Boligretten i Randers den 3 maj 2016 – om de aktuelle 2017-problemer med brandfarlige ydermure/”klimaskærme”.

Sammenligningen gælder i det mindste på dette ene punkt: hvem har det økonomiske ansvar – udlejer eller lejer?

I landsretsdommen er hovedpointen, at skimmelsvamp-angreb i et hjørne af boligen i det ca. 115 år gamle etagehus primært skyldtes, at regnvand var trængt ind gennem den tykke mur. På netop dette sted havde et gammelt udvendigt nedløbsrør været utæt, og her havde regnvandet over tid trængt ind i – og igennem – murværket og forårsaget fugtskader på stuevæggen.

Dermed var den indvendige skimmelsvamp i boligen primært udlejers ansvar – så landsretten sendte en regning på ca. 110.000 kr. til udlejer, incl. sagsomkostninger.

Personligt håber jeg, at boligministeriet og Folketingets boligudvalg vil tage denne landsretsdom med i betragtning, når de forhåbentlig snart vil præcisere lovgivningen og andre landsdækkende regler om brandfarlige “klimaskærme”/facader/ydermure i fler-etagers udlejnings-ejendomme?

 

Kilde: Dom afsagt af Vestre Landsrets 4. afdeling den 21. juni 2017. Lejer var under sagen repræsenteret af advokat Bjarne Overmark.

 

Lejere i Roskilde fik nedsat lejeforhøjelse for vinduesudskiftning

5 december 2017

En dårlig udførelse af en vinduesudskiftning medførte, at boligretten nedsatte lejeforhøjelsen fra ca. 350 kr om måneden til 180 kr om måneden

Af Jakob Lindberg

Størrelsen af forbedringsforhøjelser giver ofte anledning til retssager. Det var også tilfældet, da lejerne på Fælledvej i Roskilde fik varslet en huslejestigning for forbedringer i ejendommen. Usikkerheden skyldes som regel at lejerne og udlejerne ikke er enige om hvor stor forbedringen er i forhold til vedligeholdelsen/fornyelsen.

Forbedringerne bestod dels i indførelse af fjernvarme i ejendommen, som der ikke var uenighed om – dels i udskiftning af gamle termovinduer med nye og mere energibesparende termovinduer. Udlejer varslede i begyndelsen af 2016 forhøjelse på grund af fjernvarme på 60 kr. pr. kvadratmeter og for udskiftning af vinduer på 71 kr. pr. kvadratmeter

 

Forbedring contra fornyelse

Lejerne i gamle ejendomme betaler over deres husleje både til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, men de betaler ikke til fremtidige forbedringer af vinduerne. Når en udlejer udskifter gamle vinduer, der har et-lags ruder, med nye vinduer, der har to-lags energiglas, så sker der samtidig en fornyelse og en forbedring.

Udlejeren skulle under alle omstændigheder have erstattet de gamle vinduer med nye vinduer af samme kvalitet – uden omkostning for lejerne. Men i dag sætter man ikke nye vinduer i en ejendom uden at gå over til energiruder.

I stedet for må man skønne over, hvor stor en del af vinduernes pris, som udlejeren skulle have betalt, hvis vinduerne var med gammeldags termoruder. Det beløb skal trækkes fra prisen på de nye vinduer.

Ved huslejenævnene og domstolene bruger man ofte nogle procent-satser. De står ikke i loven, men er opstået ved praksis. F.eks. godkender domstolene ofte, at der er 50 % forbedring og 50 % fornyelse, når man erstatter vinduer med enkelt-lags ruder med vinduer, hvor der er energiruder.

 

Huslejenævnet

Lejerne på Fælledvej gjorde indsigelse mod huslejevarslingen og huslejenævnet skulle derfor behandle sagen. Huslejenævnet godkendte forhøjelsen vedrørende indførelse af fjernvarme, men nævnet kunne ikke blive enige om størrelse af huslejeforhøjelsen for vinduerne.

Nævnets flertal godkendte udlejers beregning af lejeforhøjelsen, som var baseret på, at der var en skønnet vedligeholdelse/fornyelse på 67 % af udgifterne. Denne del skulle derfor betales af udlejeren.

Som følge heraf var der en forbedring på 33 % af udgifterne ved udskiftning af vinduerne. Denne del skulle betales af lejerne som en lejeforhøjelse. Ved denne forbedringsprocent blev lejernes månedlige huslejeforhøjelse for vinduerne beregnet til ca. 350 kr./måned

Lejerrepræsentanten nedlagde en såkaldt dissens (mindretalsudtalelse). Han mente, at lejeforhøjelsen skulle beregnes ud fra en forbedring på 20%. Det svarede til en huslejeforhøjelse på 180 kr./måned.

 

Boligretten

Lejerne besluttede sig til at anke huslejenævnets kendelse til boligretten i Roskilde. De nedlagde påstand om, at huslejeforhøjelsen skulle nedsættes til det beløb, der var anført i dissensen. Da boligretten kom ud på besigtigelse, havde lejerne boet i 1,5 år med de nye vinduer. Det viste sig at få stor betydning for udfaldet af sagen.

I den første lejlighed påviste lejeren hvor dårligt arbejdet med montering af de nye vinduer var udført. Under demontstrationen kom lejeren til at trække i vinduet, så det nær var faldet ud af murværket.

Flere af lejerne udtalte under fremvisningen, at de gamle vinduer var tættere, og at der ikke havde været nogen varmebesparelse efter indførelsen af de nye vinduer.

Det medførte at der i boligrettens dom blev anført følgende:

– ”Retten har ved besigtigelsen kunnet konstatere, at der en række steder er større revner mellem vinduesrammerne og væggen, at det en række steder trækker mærkbart fra vinduesrammerne, og at arbejdet i vidt omfang fremtræder ufærdigt. Retten har endvidere kunnet konstatere, at der i de lejligheder, hvor der fortsat er ældre termovinduer, der ikke er blevet udskiftet, ikke kan konstateres sådanne problemer.”

Lejerne vandt således sagen

 

 

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. november 2017 i sag nr. BS 4A-1222/2016.

Under sagen var lejerne repræsenteret af advokat Morten Tarp