Tag-arkiv: Beboerdemokrati

Historisk dom: Lejefordeling blev ændret i almen boligafdeling

Der blev skrevet historie, da 5 lejere i en lille etageejendom fik dom for, at deres leje skulle nedsættes med 10.000 kr. om året, samtidig med at huslejen hos 20 andre i ejendommen skulle sættes op.

Etageboligerne på Østre Sandmarksvej i Køge. I forgrunden ses to af de aktive beboere, Christina Christensen og Marianne Nielsen

 

Af Jakob Lindberg

Det er så vidt vides første gang, en gruppe lejere har tvunget et boligselskab til at lave om på lejefordelingen.

De 5 lejere havde anlagt sagen mod Afdeling 134 under Lejerbo Køge Bugt fordi huslejefordelingen mellem de 12 lejere i etageejendommen og de 20 lejere i rækkehusene gennem mange år var blevet mere og mere skæv, når man tager hensyn til kvaliteten af lejlighederne i de to dele af afdelingen.

I takt med de huslejestigninger, der var blevet gennemført i afdelingen var huslejen for etageboligerne i oktober 2016 nået op på 1039 kr. pr kvadratmeter om året, mens lejen for rækkehusene kun var på 756,73 kr. pr kvadratmeter.

I 2016 havde 5 af de 12 beboere i etageboligerne fået nok. De ville ikke finde sig i at betale mere i husleje, samtidig med, at deres boliger havde en lavere brugsværdi end rækkehusene.

Forskelsbehandlingen var blandt andet sket ved at den lokale afdelingsformand, Finn Holten gennem mange år havde sørget for at forfordele rækkehusene på etageboligernes bekostning.

Han havde gang på gang fået administrationsselskabet til at ændre på lejefordelingen, således at huslejestigningerne blev større i etageboligerne end i rækkehusene.

 

Argumenterne

Under retssagen argumenterede deres advokat med følgende:

  • At rækkehusene havde et større privatareal end etageboligerne, selv om det bruttoetagearealet, som lejen fordeles efter var nogenlunde den samme. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At der i etageejendommen var en større beboertæthed, og dermed flere lydgener. For denne ulempe krævede han en ligeledes en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At rækkehusene havde private haver, mens etageboligerne kun havde altan. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 5.000 kr. om året.
  • At beboerne i rækkehusene ved en renovering havde fået bedre køkkener end beboerne i etageboligerne. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 2.250 kr. om året.
  • At rækkehusene havde fået renoveret deres badeværelser i 2006, mens beboerne i etageboligerne stadig måtte nøjes med de nedslidte badeværelser fra 1970-erne. Disse badeværelser var blevet uhygiejniske på grund af tærede faldstammer mm. Dertil kom at etageejendommen også på andre måder var væsentligt dårligere vedligeholdt end rækkehusene. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 6.000 kr. om året.

På den baggrund krævede lejerne lejen nedsat med ca. 20.000 kr om året pr lejemål.

 

Flertalsdiktaturet blev underkendt

Boligrettens tre dommere vurderede, at forskellene i kvalitet skulle medføre en lejenedsættelse på 10.000 kr om året. Det imødekom ikke lejernes krav fuldstændigt, men det er alligevel bemærkelsesværdigt, fordi det viser, at lejerne ikke er fuldstændig retsløse over for vilkårlige beslutninger om huslejens størrelse.

Når beboerdemokrati bliver til flertalsdiktatur

Afdelingen opdelt

Retssagen skabte så mange problemer for Lejerbo, at organisationsbestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt besluttede at opdele afdelingen i to selvstændige afdelinger. Her forsøgte Lejerbo sig med et nyt forsøg på manipulation.

Efter reglerne skal en opdeling godkendes først i organisationsbestyrelsen og derefter godkendes på et afdelingmøde.

På afdelingsmødet den 11. april 2018  fremlagde Lejerbos administrator et forslag om at afdelingen blev opdelt sammen med forslag til budget for de to nye afdelinger. Budgetforslager for den nye rækkehusafdeling viste en huslejeforhøjelse på 0 %, mens forslaget for etageboligerne lød på en huslejeforhøjelse på 10,82 %.

Dirigenten var formanden for Lejerbo Køge Bugt, Johnny Jensen. Han satte alle tre forslag til afstemning på een gang. Da alle de fremmødte beboere fra rækkehusene selvfølgelig stemte for at de ikke skulle stige i husleje, var resultatet givet. Forslaget om opdeling blev på den måde godkendt ved en smart manipulation.

 

Beboerklagenævnet

Beboerne i etageboligerne indbragte derpå denne sag for Beboerklagenævnet i Køge Kommune, hvor de fik medhold i, at man ikke kunne vedtage budgetterne ved samme afstemning som opdeling af afdelingen. Beboerklagenævnet besluttede at beslutningen om at opdele afdelingen var blevet gyldigt godkendt, men underkendte at de to budgetter gyldige.

Lejerbo blev derfor nødt til at indkalde til to separate afdelingsmøder i den sidste uge af juni 2018 for at få godkendt budgetterne.

Få dage før dette møde kom dommen fra Retten i Roskilde, som underkendte lejefordelingen. Da beboerne i den nye afdeling for etageboligerne mødte frem til afdelingsmødet fik de at vide, at Lejerbo havde trukket de udsendte budgetforslag tilbage.

Der skal derfor på baggrund af dommen udarbejdes helt nye budgetforslag for de to nye afdelinger. Disse vil blive forelagt på afdelingsmøder i september 2018.

 

Ny start

Beboerne i etageboligerne er i princippet tilfredse med skilsmissen. Men der er som i mange andre skilmisser et stort og uafklaret økonomisk problem, hvordan fordeler man pengene?

Det vil tiden vise. Men Køge Lejerforening står bag lejerne i etageboligerne og vil gøre alt for at støtte den nye afdeling i de forhandlinger der forestå

 

Kilde:

Dom fra Retten i Roskilde, afsagt den 21. juni 2018 i sag nr. BS 10A-293/2017.

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp.

Boligforenings bestyrelse undertrykte beboerdemokratiet

27. april 2017

 

Retten i Helsingør slog fast, at organisationsbestyrelsen i Boligforeningen 3B ikke havde ret til at nægte beboerne at vælge afdelingsbestyrelse i bebyggelsen Egedalsvænge i Kokkedal, Hørsholm Kommune

 

Af Jakob Lindberg

Det er sjældent, at så mange professionelle jurister på én gang bliver taget med bukserne nede, som det skete i sagen fra Egedalsvænge. I dommen fra Helsingør slog de tre dommere fast, at juristerne i 3B, Hørsholm Kommune og Beboerklagenævnet havde overtrådt en helt klar bestemmelse i alme
nboliglovens § 34 om valg af afdelingsbestyrelse.
I paragraffen står, at beboerne i en almen boligafdeling har ret til at vælge en afdelingsbestyrelse til at øve medindflydelse.

 


Denne bestemmelse havde organisationsbestyrelsen set stort på, da den i 2014 afsatte den valgte afdelingsbestyrelse i Egedalsvænge. Efterfølgende blev organisationsbestyrelsens handling godkendt af både kommunen og beboerklagenævnet i Hørsholm.

 

Forhistorien

Egedalsvænge kom i mediernes søgelys i november 2012, da afdelingsbestyrelsen besluttede ikke at afholde juletræsfest og at opstille det traditionelle juletræ. Beslutningen blev blæst op som et ”muslimsk” angreb på danske juletraditioner, sandsynligvis, fordi der dengang var et flertal i afdelingsbestyrelsen, der ikke var etniske danskere. Der er dog uenighed om baggrunden for beslutningen. Ifølge flere af de involverede skyldtes beslutningen ikke uvilje mod at fejre julen, men at der ikke havde meldt sig frivillige til at arrangere festen.

Sagen medførte, at der blev valgt en ny afdelingsbestyrelse, som sørgede for, at der blev opstillet juletræ, og at der det følgende år – 2013 – blev afholdt julefest med det hidtil største fremmøde med langt over 100 deltagere.

 

Konflikt med 3B

Således kom der en fredelig udgang på juletræskonflikten – men det gav ikke ro i Egedalsvænge.

Eksempelvis opstod der uenighed om nedrivning af 43 lejligheder i bebyggelsen. Ifølge sagsøgeren, Birte Vestergård påførte dette projekt afdelingen en milliongæld, hvilket 3B dog bestred.

Organisationsbestyrelsen havde også indgået en 5-årig uopsigelig kontrakt med YouSee om levering af en meget dyr TV-pakke, som blev kritiseret fra beboerside.

En stor renoveringssag i bebyggelsen havde vakt kritik på grund af budgetoverskridelser. Det bestred 3B, idet økonomien i projektet ikke var afgjort i 2014.

3B var til gengæld kritiske over for afdelingsbestyrelsens handlemåde i forbindelse med fordeling af nogle klublokaler og at afdelingsbestyrelsen havde svigtet nogle af de aftaler, der var blevet indgået med 3B’s ledelse.

Man fandt heller ikke, at afdelingsbestyrelsen havde levet op til sit ansvar i forbindelse med renoveringssagen og et klimaprojekt i afdelingen.

 

Afdelingsbestyrelsen blev afsat

På et møde den 10. marts 2014 stillede afdelingsbestyrelsen kritiske spørgsmål til økonomien i renoveringen. Dette blev for meget for 3B, som den 17. marts greb ind og afsatte afdelingsbestyrelsen.

3B begrundede i den senere retssag dette skridt med samarbejdsproblemer: på den ene side afdelingsbestyrelsen – på den anden side organisationsbestyrelsen og den øvrige ledelse.

Det var for organisationsbestyrelsen afgørende, at de personer, der havde siddet i afdelingsbestyrelsen i perioden fra 2012-2014 ikke skulle have lov at sidde i afdelingsbestyrelsen fremover.

 

Modangreb

Et af afdelingsbestyrelsesmedlemmerne, Birte Vestergaard gik aktivt til modangreb på denne undertrykkelse af den lovligt valgte afdelingsbestyrelse.

Hun klagede til det kommunale tilsyn med det almene byggeri og tog kontakt til Danmarks Lejerforeninger for at få bistand. Den nærmeste lokalforening, Amager Lejerforening gik ind i sagen og klagede til Beboerklagenævnet. Dette skete efter at organisationsbestyrelsen den 3. september 2015 endnu engang havde nægtet beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse.

Juristerne i kommunens tilsyn med almene boliger godkendte organisationsbestyrelsens beslutning.

 

Beboerklagenævnet

Nævnet traf i januar 2016 beslutning i sagen. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte organisationsbestyrelsens beslutning som ugyldig.

Beboerklagenævnet henviste ikke til almenboligloven i begrundelsen, men kun til den såkaldte ”driftsbekendtgørelse”, som en fortolkning af loven. En bekendtgørelse er underordnet i forhold til loven. I driftsbekendtgørelsens § 12 står:

”Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration sker i overensstemmelse med de regler, der gælder herfor.”

Der står ikke noget om, at en boligorganisation kan nedlægge en afdelingsbestyrelse eller afsætte den.

Som konkret begrundelse anførte beboerklagenævnet, ”at afdelingsbestyrelsen i en lang periode op til den 17. marts 2014 ikke havde ageret i overensstemmelse med de beboerdemokratiske regler”. Nævnet skrev ikke, hvad det var for handlinger fra afdelingsbestyrelsens side, der var udemokratiske.

 

Boligretten

Den 26. februar 2016 anlagde Birte Vestergaard sag ved boligretten i Helsingør for at få omstødt beboerklagenævnets afgørelse. Domsforhandlingen strakte sig over 2 dage.

Dommerne gjorde deres arbejde grundigt. De undersøgte blandt andet, hvad der stod i forarbejderne til loven, f.eks. bemærkningerne til lovforslaget fra boligministeriets embedsmænd til folketinget, forud for lovens vedtagelse i 1996. Heri stod blandt andet, ”at det er afdelingsmødet der har kompetence til at afsætte afdelingsbestyrelsen og dens enkelte medlemmer.”

Organisationsbestyrelsen har ikke en sådan kompetence. Det eneste tilfælde, hvor en organisationsbestyrelse, kan overtage afdelingsbestyrelsens funktioner er, når det ikke har været muligt at vælge en afdelingsbestyrelse, f.eks. fordi ingen har villet stille op.

Dommerne konkluderede:

”Imod almenboliglovens § 34’s klare ordlyd og forarbejder, finder boligretten at der ikke i almenboliglovens bestemmelser om målsætninger, driftsbekendtgørelsen eller boligforeningens vedtægter er hjemmel til, at Boligforeningen 3B’s bestyrelse kunne beslutte at afskære boligtagerne i boligafdelingen til at udøve medindflydelse.”

Dermed fik Birte Vestergård fuldstændigt medhold i sagen.

 

Kommentar

Sagen er enestående. Det er første gang at en boligorganisations bestyrelse er blevet dømt for at nægte beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse. Det er formentlig sket tidligere, men uden at det har ført til en retssag.

Men man kan man ane en tendens til at boligorganisationernes bestyrelser og forretningsførerselskaberne går længere og længere i retning af at indskrænke afdelingsbestyrelserne og afdelingsmøderne i at udøve den kompetence de er tillagt ifølge almenboligloven.

Som eksempel kan nævnes sagen om Lejerbo Køge Bugt, hvor boligorganisationens bestyrelse afskaffede afdelingernes ret til at have deres egne funktionærer hen over hovedet på beboerne. Desværre blev sagen afvist i Østre Landsret kort før, sagen skulle afgøres. Det skyldtes, at Lejerbo Køge Bugt selv nedlagde den nye ordning, fordi den var blevet en økonomisk fiasko. Dermed er det stadig uafklaret, om beboerne i en afdeling skal godkende f.eks. centralisering af funktionærbetjeningen.

Beboerklagenævnets rolle i sagen afføder en særlig kommentar, fordi nævnets formand er Marianne Dons, den tidligere sekretariatsleder for nævnene i København. Hun er kendt som en meget kompetent og uvildig lejeretsekspert. Det er overraskende, at netop hun kunne tage så meget fejl i en sag, der drejer sig om fortolkning af en klar bestemmelse i almenlejeloven.

 

Seneste: 3B anker dommen

Formanden for 3B, Steffen Morild har i en pressemeddelelse den 21. april 2017 fortalt, at boligorganisationen har anket dommen til Østre Landsret og uddyber beslutningen således:

“Dommen er relativt kortfattet og indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling. Den tager ikke stilling til det, der for 3B var kernen i sagen, nemlig boligorganisationens repræsentantskabs og bestyrelses ansvar for et velfungerende beboerdemokrati i den enkelte boligafdeling.

Vores håb er, at vi med anken får et mere klart billede af, hvilket ansvar en organisationsbestyrelse og et repræsentantskab har for beboerdemokratiet i en almen boligafdeling, hvor beboerdemokratiet ikke fungerer efter hensigten”, slutter Steffen Morild

3B vil følge dommen og tage initiativ til, at der kan blive valgt en afdelingsbestyrelse inden sommerferien.

Ulovlig omgang med beboernes penge

2. april 2017

 

Lejerbos afdeling 134, som ligger på Østre Sandmarksvej i Køge, har været centrum for en retssag i Retten i Roskilde. Formanden Finn Holten begik en ulovlighed, da han i 2014 egenhændigt besluttede, at afdelingen skulle tilsluttes antenneforeningen TVIT, som han selv var leder af

 

Af Jakob Lindberg

Det slog Retten i Roskilde fast i en dom, som blev afsagt i den 30. marts.
Lejerne havde på et afdelingsmøde i 2011 besluttet, at man ville modtage antennesignal fra Boxer. Da Boxer opsagde aftalen traf Finn Holten beslutningen om tilslutning til TVIT uden at spørge sine medbeboere

Citat fra dommen: ‘


“Boligretten finder, at en beslutning om ny leverandør af signaler burde være truffet på et afdelingsmøde og ikke af afdelingsformanden alene. Retten bemærker i denne forbindelse, at der ved overgangen fra Boxer til TVIT blev investeret i en ny hovedstation, som alle beboere afdrager på, uanset om beboerne aftager ydelser fra TVIT, ligesom retten bemærker, at TVIT vil opnå ejerskab til hovedstationen, når alle afdrag er betalt.”

Dermed har boligretten slået fast, at TVIT er blevet beriget på de andre beboeres bekostning. Klokkeklart misbrug.

Forhistorien

Da Finn Holten i 2014 traf sin beslutning om at afdelingen skulle tilsluttes TVIT protesterede en stor gruppe af de 32 beboere i afdelingen. Tre lejere klagede til kommunen og senere blev sagen indbragt for Beboerklagenævnet. I 2015 traf nævnet beslutning om, at formandens beslutning var ulovlig, fordi det var en overtrædelse af de beboerdemokratiske regler.

Denne afgørelse ville formanden ikke finde sig i. Han fik overtalt Lejerbo og et flertal på et nyt afdelingsmøde til at stævne de tre lejere for boligretten for at få en dom for, at beboerklagenævnets afgørelse var ugyldig.

Hvis Finn Holten havde fået medhold ville de tre lejere blive dømt til at betale sagens omkostninger

 

Selvmål

Men sagen endte med at blive et selvmål for Finn Holten og Lejerbo. Boligretten erklærede sig enig med beboerklagenævnet og slog dermed fast, at formandens beslutning var ulovlig.

Dermed er det slået fast, at hvis en beslutning om valg af antenneleverandør er blevet taget af beboerne på et afdelingsmøde, så skal en ændring heraf også træffes på afdelingsmødet.

Det er en lille – men vigtig – sejr for beboerdemokratiet.

 

Sagsomkostninger

Desværre kommer denne sag til at koste afdelingens lejere penge. De tre lejere blev tilkendt 12.000 kr i sagsomkostninger og dertil kommer honoraret til den advokat, som Lejerbo havde hyret til at føre sagen for Finn Holten.  Disse omkostninger skal betales af afdelingen

Sagen er også pinlig for forretningsførerorganisationen Lejerbo, som i hele forløbet har støttet Finn Holten i hans misbrug af afdelingens penge.

 

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 30. marts 2017 i sag nr. BS 8A-1862/2015. Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp.

 

Dementi:

Finn Holtens advokat har opfordret mig til at korrigere to detaljer i artiklen. I en tidligere udgave her på hjemmesiden, har jeg anvendt overskriften: “Lejerboformand dømt for ulovlig omgang med beboernes penge”. Denne overskrift var faktuelt forkert. I retssagen var formanden ikke tiltalt, og han blev derfor heller ikke dømt. Retssagen drejede sig om, hvorvidt beboerklagenævnets kendelse om, at formanden havde overtrådt de beboerdemokratiske regler, skulle underkendes eller stadfæstes. Retten stadfæstede kendelsen. Se ovenfor. Den forkerte overskrift er hermed dementeret.

Jeg havde også skrevet: ”Dermed har boligretten slået fast, at TVIT og Finn Holten er blevet beriget på de andre beboeres bekostning.” Boligretten har kun udtalt sig om at TVIT er blevet beriget, men ikke om hvorvidt Finn Holten er blevet personligt beriget. Denne formulering er hermed også dementeret.

 

 

 

Når beboerdemokrati bliver til flertalsdiktatur

25. marts 2017

 

Gennem en årrække blev 12 beboere i en etageejendom forskelsbehandlet økonomisk i forhold til 20 rækkehusbeboere i samme almene boligafdeling. Fordi beboerne i rækkehusene altid var i flertal ved de årlige afdelingsmøder, kunne de udnytte deres magt til at pålægge etageejendommens beboere flere økonomiske byrder end dem selv

 

Af Jakob Lindberg

 

Ved Retten i Roskilde er der anlagt en helt usædvanlig sag. Sagsøgerne er 5 lejere i ejendommen Øster Sandmarksvej 26-28. Den sagsøgte er formelt deres egen boligafdeling, afdeling 134 af boligselskabet, Lejerbo Køge Bugt. Reelt er det de 20 beboere i afdelingens rækkehuse, der kommer til at betale, såfremt de 5 sagsøgere får medhold.

Hvis de 5 får fuldt medhold, kan det betyde, at lejen skal omfordeles: Lejen i højhuslejlighederne skal nedsættes med 22.350 kr om året, mens lejen i rækkehusene skal sættes op med 13.410 kr. om året.

 

Forskelsbehandling

Hvordan er det kommet så vidt, at beboere lægger sag an mod medbeboere? Det er kulminationen på et langt forløb, hvor flertallet i afdelingen konsekvent har trynet deres medbeboere.

 

Højhuset på Østre Sandmarksvej i Køge. På billedet ses to af sagsøgerne, Christina Christiansen  og Marianne Nielen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

For at forstå konflikten må afdelingens geografi forklares. Afdeling 134 består af to dele, som engang har været to forskellige afdelinger:

  • Østre Sandmarksvej 26-28, herefter kaldet Højhuset (eller etageboligerne) og
  • Østre Sandmarksvej 97-137, herefter kaldet Rækkehusene

De to dele af afdelingen ligger adskilt. Der har dermed ikke været noget naturligt samkvem mellem beboerne.

Rækkehusenes beboere har udnyttet deres flertal på afdelingsmøderne til at vedtage, at de 12 beboere i Højhuset år for år kom til at betale en stadig større del af ejendommens udgifter.

 

Lejlighederne er næsten lige store, ca 88 m2. Etageboligerne er steget fra 5.777  kr om måneden i 2013 til 7.530 kr i 2017 – dvs. en stigning på 23 %. I den samme periode er rækkehusenes husleje steget fra 5.106 om måneden til 5.578 kr – en stigning på 8 %

 

 

 

Ændring af lejefordeling

Det er denne skæve udvikling Højhusets beboere vil have rettet op på. Køge Lejerforening gik ind i sagen på lejernes vegne og sendte i 2015 en ansøgning til organisationsbestyrelsen. Her foreslog Køge Lejerforening, at organisationsbestyrelsen skulle ændre lejefordelingen således, at der blev et mere rimeligt forhold mellem huslejerne i de to dele af bebyggelsen. Lejerforening pegede på det urimelige i, at rækkehusenes husleje var lavere end højhusets. Tværtimod burde rækkehusenes lejere betale mere end højhusets beboere, fordi der var en lang række fordele ved at bo i rækkehusene.

  • Rækkehusenes lejligheder har f.eks. et større privatareal end højhusets lejligheder, selv om det areal, der betales husleje af, er næsten ens. Dette skyldes, at arealet af trappen fordeles mellem lejlighederne i en etagebolig, mens dette ikke er tilfældet i rækkehuse.
  • Rækkehusene har privat have, mens etageboligerne kun har altan.
  • Rækkehusene har forholdsvis nyrenoverede badeværelser, finansieret gennem landsbyggefonden, mens højhusets badeværelser er gamle og nedslidte.
  • Rækkehusene har bedre køkkener end etageboligerne.

 

Ulovlig praksis

I det almene byggeri har beboerne medindflydelse på huslejens størrelse. Det foregår på den måde, at forretningsføreren – f.eks. Lejerbo – hvert år laver et udkast til et budget, der viser hvor store udgifterne i afdelingen bliver i det kommende år. Hvis de nødvendige udgifter er 5 % større end de indtægter der kommer ind gennem den nugældende leje, skal lejen forøges med 5 %.

Denne huslejestigning skal fordeles med samme procent på alle beboere – dvs. at alle lejligheder stiger med 5 %. Der må ikke pålægges nogle af lejerne en større huslejestigning end andre. Det fremgår af Almenlejelovens § 10, stk. 2, hvor der står:

“Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på de enkelte boliger opretholdes, jf. § 9, stk. 2.”

i § 9, stk. 2, står der at “Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi”

Dette princip for lejeforhøjelser er fundamentalt for det almene byggeri. Hvis nogle lejere får fordele på andre lejeres bekostning, strider det mod grundtanken om beboerdemokrati.

Derfor har folketinget også besluttet, at ændringer i lejefordelingen skal ske ved beslutning i organisationsbestyrelsen og ikke på afdelingsmøderne. Hvis det ikke var sådan, ville beslutningen om huslejens størrelse på afdelingsmøderne udarte til en magtkamp, hvor forskellige fraktioner af beboere kæmpede mod hinanden – udelukkende for at sikre deres egne økonomiske interesser.

 

Læs her, hvordan du kan tjekke din egen lejefordeling

http://dklf.dk/artikler/hold-styr-paa-promillerne/

Eksempel

Det er netop det, som er sket på møderne i afdeling 134. Et mindretal af beboere i højhuset har stået over for et flertal af beboere i rækkehusene. Hver gang har mindretallet tabt og flertallet vundet.

Et godt eksempel var forløbet af afdelingsmødet i 2016, hvor Lejerbo havde udsendt et forslag til budget for 2016-2017. Her blev det foreslået, at højhusets 12 lejemål fremover skulle dække 45 % af afdelingens samlede udgifter og rækkehusenes 20 lejemål skulle dække 55 %. Året før var fordelingen 42 % til højhuset og 58 % til rækkehusene. Derved blev en udgift på ca. 60.000 kr overflyttet fra rækkehusene til etageboligerne.

Begrundelsen for denne ændring i lejefordelingen var, at lejerne i højhuset fik deres vandforbrug betalt gennem huslejen, mens lejerne i rækkehusene betalte vand ved acontobetaling ved siden af huslejen. Sådan har det været siden 2012, og det er blandt andet denne omstændighed, der er baggrunden for at lejerne siden 2012 har betalt mere i husleje end lejerne i rækkehusene.

Men det blev aldrig dokumenteret fra Lejerbos side, hvorfor der nu pludselig skulle ske endnu en skævdeling af huslejen. Det blev nævnt på mødet, at det øgede vandforbrug skyldtes en vandskade i een af lejlighederne i højhuset. Vandskaden kom som følge af manglende vedligeholdelse af vandinstallationerne. Hvis denne forklaring er rigtig, så bliver de andre lejere i højhuset på denne måde gjort ansvarlige for en forsømmelse fra Lejerbos side.

 

Beboerdemokratiets bagside

Sagen afslører en alvorlig svaghed ved beboerdemokratiet.

Takket være beboerdemokratiet har den almene boligsektor haft et godt renommé i statens øjne. Dette har betydet, at staten har givet de almene boligselskaber meget lempeligere vilkår end de private udlejere. I det private udlejningbyggeri har huslejenævnene igennem mere end 50 år haft bemyndigelse til at gribe ind i huslejefastsættelsen – herunder til at nedsætte den leje, der er aftalt mellem lejeren og udlejeren ved lejemålets indgåelse.

Dette har man undladt i den almene boligsektor. Her har holdningen i ministeriet og folketinget været, at da beboerne på afdelingsmøderne selv skulle godkende budgettet og dermed huslejen, var lejerne sikret mod overgreb fra udlejers side. Man har troet, at beboerdemokratiet var garant for retfærdigheden.

Sagen fra Køge viser, at denne antagelse er naiv. Sagen viser, at det netop er muligheden for at udøve flertalsdiktatur, der er årsagen til misbrug.

Folketinget er nødt til at besinde sig på virkeligheden: Hvor der er mennesker findes der gode og onde mennesker. De onde udnytter de gode og gør dem til ofre. Derfor må lovgivningen ændres, således at det bliver muligt for ofrene at klage over huslejeforhøjelser, og at få deres klage behandlet af et uvildigt organ.

Hvad sagde vi?

11. marts 2017

 

I 2009 indgik den daværende VK-regering en aftale med Dansk Folkeparti og Det radikale Venstre om en ny styringsmodel for den almene boligsektor. Som led i aftalen afskaffede man en række regler om kommunernes godkendelser af beslutninger i de almene boligorganisationer. I dag ser vi konsekvenserne af denne letsindighed.

 

I et anfald af jubeloptimisme indførte man noget helt nyt – den såkaldte ”styringsdialog”. Styringsdialogen mellem de almene boligorganisationer og kommunerne består af kaffe-møder mellem ledelserne i boligorganisationerne og de kommunale medarbejdere, der har med boligerne at gøre.

Referaterne fra disse møder er, at boligfolkene fortæller kommunalfolkene, at ”her hos os går det godt” og ”der er ingen problemer”. Hvis kommunalfolkene skulle være i det kritiske hjørne, spørger de lidt til økonomien i de afdelinger, der eventuelt har underskud. Herefter erklærer boligfolkene, at der er styr på sagerne, og at underskuddet vil blive udlignet efter reglerne. Der bliver mærkværdigvis aldrig spurgt til overskuddene i afdelingerne.

Tilsynet var slapt også før styringsdialogen blev indført, men det er i hvert fald ikke blevet bedre.

Lejerorganisationerne har i årevis forsøgt at få Folketinget til at afskaffe det kommunale tilsyn, som reelt er en sovepude, og erstatte det med et statsligt tilsyn – men uden resultat.

Et af resultaterne af den nye styringsmodel var afskaffelsen af en lang række godkendelsesordninger. Herunder blev pligten til at søge kommunalbestyrelsens godkendelse af ændringer i lejefordelingen afskaffet. Danmarks Lejerforeninger advarede mod denne ændring, fordi vi allerede den gang kunne forudse, at friheden ville blive misbrugt.

Se artiklen herunder fra dette blad i efteråret 2008, herunder.

Artiklen om Lejerbo i Køge viser et eksempel på hvordan den manglende kontrol har ført til misbrug, hvorved et mindretal af lejerne i en afdeling er blevet ofre for flertalsdiktaturet.

 

 

 

Her er artiklen fra Lejer i Danmark fra 2008, hvor jeg forudsagde konsekvenserne af den svækkede kontrol med de almene boligorganisationer

“Frit slag for ændret lejefordeling

Styringsudvalget foreslår, at kommunen ikke mere skal godkende ændringer i fordeling af lejen i en afdeling. Hvis denne regel bortfalder behøver forretningsføreren ikke mere fremsende ansøgning med dokumentation til kommunen. Forretningsføreren kan i princippet gøre det uden at spørge nogen udover boligorganisationens bestyrelse.

Herved åbner man op for en oplagt misbrugsmulighed i sær i de mange hundrede små boligorganisationer hvor forretningsføreren selv bor i én af bebyggelserne. Her kan forretningsføreren ændre lejefordelingen, således, at han selv eller hans venner slipper billigere i husleje. Det vil ske på bekostning af de øvrige le- jere, som kommer til at betale højere husleje.

Han skal ganske vist have det godkendt i bestyrelsen, men mange bestyrelser stoler blindt på deres lokale forretningsfører og fører ikke kontrol med, hvad han laver. Heller ikke revisionen plejer at gå i detaljer med den slags. Så mange steder vil der være frit slag for misbrug.

Den nuværende godkendelsespligt garderer selvfølgelig heller ikke 100% mod misbrug, men gør det trods alt sværere at snyde.

Den enkelte lejer vil heller ikke have mange muligheder for at gardere sig mod snyd af denne art. Hvis ændringen i lejefordelingen kamufleres som en almindelig husleje- stigning, vil det som oftest ikke blive opdaget. Skulle en enkelt kvik lejer opdage at der er noget galt, kan forretningsføreren jo altid und- skylde det med at der er sket en EDB-fejl. Men går den, så går den.

Læs artiklen:

http://dklf.dk/artikler/naar-beboerdemokrati-bliver-til-flertalsdiktatur/

 

Magtmisbrug og grov tone nedbryder beboerdemokratiet

Af og til støder man på uheldige eksempler på dårlig demokratisk praksis i almene boligafdelinger. Forfatteren af denne artikel har været vejleder for en gruppe lejere, som ofte forgæves har forsøgt at gøres deres indflydelse gældende. I dette tilfælde lykkedes det dog – ved at klage til Beboerklagenævnet – at få stoppet afdelingsbestyrelsens magtmisbrug.

Afdelingsbestyrelsen i en almen boligafdeling har stor indflydelse på hvordan beboerdemokratiet i afdelingen fungerer. En god afdelingsbestyrelse vil værne om beboerdemokratiet, og ikke modarbejde og nedbryde beboerdemokratiet. Hvis en afdelingsbestyrelse tilsidesætter de foreningsretlige regler, saboterer den derved lejernes beboerdemokratiske rettigheder. Denne artikel tager udgangspunkt i en sag fra afdeling Skovparken i Køge, som administreres af DAB.
Ofte bliver lejerne vildledt og groft misinformeret af afdelingsbestyrelsen om diverse budget- og regnskabsforhold i afdelingen. På budgetmødet i 2013 påstod afdelingsbestyrelsen at der var et underskud på regnskabet. Det var usandt. I virkeligheden var der et regnskabsoverskud.
I de to artikler på dette opslag,  vil jeg tage udgangspunkt i det seneste ordinære afdelingsmøde for budget, der blev afholdt den 6. februar 2014.

demokrati

Beboerdemokratiet er under pres

Beboerdemokratiet i den almene sektor i Danmark er enestående – både når vi sammenligner det med beboerdemokratiet i den private sektor, og når vi sammenligner os med andre lande. Men beboerdemokratiet er sårbart, og der skal passes godt på det.

DemokratiAf Jakob Lindberg

Den almene boligsektor i Danmark er på mange måder enestående i verden. Mange europæiske lande har boligformer, der ligner  dvs. boliger, der er skabt som et alternativ til den private boligsektor med det formål, at frembringe lejeboliger, som almindelige mennesker kan betale. Det som først og fremmest gør den danske model enestående er beboerdemokratiet  eller rettere sagt beboernes muligheder for at få indflydelse på dagligdagen i deres bebyggelse.

Demokrati og medindflydelse

Med hensyn til denne faktor er der stor forskel på vilkårene i henholdsvis det private og det almene byggeri.
I privat udlejningsbyggeri er det udlejeren, der bestemmer næsten alt. Ganske vist findes der i lovgivningen bestemmelser om beboerdemokrati. F.eks. har lejerne ret til at fastsætte en husorden. De har også ret til at få en række specifikke oplysninger i forbindelse med varsling af huslejestigninger, og hvis udlejer ikke giver dem disse oplysninger, kan huslejestigningen bortfalde.
Men bortset fra dette har reglerne om beboerdemokrati i privat udlejningsbyggeri mest karakter af „varm luft“, dvs. at det ikke har nogen konsekvenser for udlejeren at overtræde dem.
I det almene byggeri  er reglerne om beboerdemokrati langt mere omfattende. Den vigtigste rettighed er, at lejerne skal godkende ændringer i budgettet før en huslejestigning kan varsles. Dette skal ske på årlige afdelingsmøder, hvor alle lejere har ret til at møde frem og stemme.
Det er også på afdelingsmøderne at lejerne vælger repræsentanter til afdelingsbestyrelsen og repræsentantskabet. Efterfølgende er det repræsentantskabet, som vælger organisationsbestyrelsen, som er den øverste myndighed i boligorganisationen (boligselskabet)
Alle væsentlige beslutninger, der berører afdelingerne, skal forhåndsgodkendes af lejerne på afdelingsmøder.
Som lejer af en almen bolig har man også ret til at foreslå nye ting, f.eks. investeringer i nye vaskemaskiner eller andre fællesfaciliteter, og man har ret til at foreslå bedre service i form af mere personale. Forslagene skal behandles, og de skal gennemføres, hvis et flertal på afdelingsmødet godkender dem.
Denne initiativret og beslutningskompetence findes ikke i privat udlejningsbyggeri.

Risikoen

Som det kan ses af artiklen Privat eller alment  hvad er bedst er der ikke nogen synderlig stor fordel ved at være almen lejer frem for privat lejer, når det gælder huslejens størrelse og trygheden i boligen.
Men når det gælder beboerdemokrati og medindflydelse er der stor forskel. Det er først og fremmest beboerdemokratiet, der har gjort den almene sektor i Danmark verdenskendt.
Det forudsætter dog, at de demokratiske spilleregler bliver overholdt af afdelingsbestyrelserne og lederne af boligorganisationerne. Det er dem, der skal føre beslutningerne ud i livet.
Hvis lederne ser stort på spillereglerne og saboterer beboerdemokratiet, så kan tilliden blandt lejerne hurtigt forsvinde og så forsvinder også den afgørende fordel, som den almene sektor har i forhold til den almene.
I dette og de følgende opslag vil vi komme på en række eksempler på overtrædelser af de beboerdemokratiske regler.