Tag-arkiv: Århus

Udlejer kunne ikke gennemføre en uhensigtsmæssig modernisering

12 maj 2017

Huslejenævnet i Århus modsatte sig en ombygning af lejlighed med altan og kvist, fordi den medførte en mindre anvendelighed og møblerbarhed af stuen. Udlejeren kunne derfor ikke få nogen huslejeforhøjelse for ombygningsarbejdet

 

Af Jakob Lindberg

 

Lejelovgivningen er baseret på det princip, at det er ejeren af en ejendom, der bestemmer. Men denne råderet er ikke ubegrænset. Man kan ikke ændre et lejemål mod lejerens vilje, hvis “lejemålets identitet” derved ændres. Hvad forstår man ved det? Det er svært at udtale sig om generelt. I stedet må man se på retspraksis, herunder de afgørelser, der bliver truffet i huslejenævnene herom.

 

Århussagen

I en ret ny afgørelse modsatte huslejenævnet i Århus sig en ombygning af en lejlighed, fordi de fandt at ombygningen var uhensigtsmæssig og at udlejeren dermed ikke kunne kræve huslejeforhøjelse for forbedringen af lejligheden.

Lejligheden lå i centrum af Århus og ejeren havde fundet på, at lejligheden skulle forsynes med en kvist med altan ud til gaden og en altan ud til gårdsiden. Han udarbejdede et projekt og varslede iværksættelse af det over for lejeren i henhold til boligreguleringslovens § 24.

Forbedringen ville medføre en huslejeforhøjelse på 3.042 kr. pr måned.

Lejeren og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse og sagen blev indbragt for huslejenævnet.

 

Ingen forøgelse af brugsværdien

Beboerrepræsentationen i ejendommen varetog sagen for lejeren. I et svar til huslejenævnet skrev de, at den ene stue efter ombygningen ville få en nedsat anvendelighed, fordi den først og fremmest ville blive til et adgangsareal til altanen. Derved ville stuen miste 18% af sit areal og 44 % af det møblerbare areal.

Dette skyldtes, at der på hver side af altanen ville opstå “blinde arealer”, der ikke kunne møbleres.

Nævnet besigtigede lejligheden og bekræftede i beboerrepræsentationens beskrivelse. Derfor modsatte nævnet sig iværksættelse af forbedring i henhold til § 25, stk. 1 i boligreguleringsloven. Man fandt, at der ikke kunne opnås en passende forøgelse af det lejedes brugsværdi “under hensyntagen til det pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr”, som der står i paragraffen.

I et cirkulære fra 4. december 1979 havde boligministeriet uddybet bestemmmelsen således:

“Efter bestemmelsen vil nævnet kunne tage hensyn til, om forbedringen på rimelig måde svarer til ejendommens standard, udstyr og om forbedringen på hensigtsmæssig måde findes at kunne indpasses i det lejede”

 

Andre afgørelser

Sagen var så usædvanlig, at nævnet refererede tre andre afgørelser. I en afgørelse fra Ankenævnet i København havde man afvist forbedringsarbejder i et lejemål, med den begrundelse, at der var tale om en “identitetsændring af lejemålet”, som der ikke var tilladelse til at foretage, hverken i lejeloven eller i lejeaftalen.

I en sag fra Aarhus Boligret, hvor retten afviste udlejers ønske om at installere elevator i ejendommen, fordi det ville medføre at elevatoren med et areal på op til 4,5 m2 skulle føres igennem et værelse på 14 m2 i nogle 4-værelseslejligheder. Retten fandt, at inddragelse af en del af værelset med de deraf følgende ændrede dimensioner udgjorde en så væsentlig forringelse af værelsets anvendelsesmuligheder, at der var tale om afståelse, som ikke kunne kræves gennemført mod lejernes protest.

I en sag fra Københavns Boligret havde man derimod godkendt forbedringsarbejder, fordi der ikke ville ske en ændring af lejemålenes identitet ved de foretagne arbejder.

 

Ophævelse

En alvorlig ting ved sager af denne art er, at de kan føre til at udlejeren forsøger at ophæve lejerens lejemål, såfremt denne modsætter sig forbedringsarbejdet.

Det skete f.eks. i en sag fra Roskilde, hvor lejerforeningen støttede et af deres medlemmer i, at han ikke havde pligt til at acceptere en installation af badeværelse i hans lejemål, som bestod af 3 værelser med køkken men uden bad. Derpå ophævede udlejeren lejemålet, og krævede lejeren udsat af lejemålet

I boligretten blev udlejerens ophævelse afvist af 2 dommere mens 1 ville give udlejeren medhold. Flertallet begrundede afgørelsen med, at moderniseringen, hvor lejligheden blev reduceret til en 2 værelses lejlighed ville “medføre en så væsentlig ændring af det lejede, at det lejede skifter identitet”.

Afgørelsen fra Boligrettens flertal blev stadfæstet af Østre Landsret.

 

Afgørelsen er anket

Udlejers advokat har meddelt, at huslejenævnets afgørelse er blevet anket til boligretten.

 

 

Kilder:
Aarhus huslejenævns afgørelse af 26. april 2017. Sagsnummer 17/010351
Aarhus boligrets dom af 23. september 2015, refereret i T:BB 2006.481
Københavns ankenævns afgørelse refereret i Grundejernes domssamling (GA 2014/05)
Københavns boligrets dom af 9. mJ 2005, refereret i T:BB 2005.481
Roskilde sagen: Roskilde Rets dom af 1. februar 2007 (BS: 18-2-606/2006), stadfæstet af Østre Landsret den 14. september 2007 (21.afd. a.s.nr. B-366-07)

 

Højesteret beskyttede den svage part

Højesteret har underkendt to udlejere for overtrædelse af bestemmelserne om, hvordan lejekontrakter skal udfædiges. Hvis en udlejer som lejekontakt anvender en blanket, der ikke er autoriseret, kan vedkommende risikere, at nogle af bestemmelserne bliver ugyldige. Det samme gælder, hvis man laver lejekontrakter på tekstbehandlingsanlæg og bestemmelserne er formuleret på en sådan måde, at lejeren kan opfatte dem som standardiserede. I begge tilfælde kan udlejeren ikke påberåbe sig de bestemmelser i lejekontrakten, som stiller lejeren ringere end lejeloven.

Mange lejere tror, at det er en fordel at have en lejekontrakt, hvis man er boliglejer. Det er det ikke. Hvis blot man har bevis for, at man har betalt leje, så er man sikret efter lejelovens regler.

Man er f.eks. beskyttet mod uberettiget opsigelse, uanset om man har en kontrakt eller ej.
En kontrakt er udlejerens redskab, som kan sikre, at vilkårene er, som han ønsker, de skal være.
Individuelle lejekontrakter
Hvis man som udlejer skal udleje sin ejerlejlighed for en enkelt periode, vil det være naturligt, at lave en individuel lejekontrakt. En sådan een er gyldig, uanset om den er skrevet i hånden, på en skrivemaskine eller på en computer.
Det er ligegyldigt, hvad slags papir, den er skrevet på. Den bliver heller ikke ugyldig, fordi der er kaffepletter på den, eller fordi udlejerens børnebøørn har tegnet kruseduller på bagsiden. Derimod kan visse af vilkårene i lejekontrakten være ugyldige. Se artiklen “Gyldige og ugyldige lejevilkår” andetsteds i dette blad.
En sådan individuel aftale er et troværdigt og ærligt grundlag for en lejeaftale, som begge parter er bundet af. Det gælder specielt, hvis den er udfædiget efter fælles drøftelser mellem lejer og udlejer.

Blanketter og skabeloner

Hvis en udlejer har mange lejligheder, kan vedkommende med fordel anvende fortrykte blanketer eller skabeloner, som man har liggende på en computer.
Sådanne lejeaftaler er ikke udfærdiget i fællesskab mellem lejer og udlejer. Her er det udlejeren, som ensidigt har skabt spillereglerne. Det stiller lejeren i en dårlig position, fordi lejeren sjældent forstår 100 %, hvad det er, han eller hun skriver under på.
Folketingets motiver
Da man lavede den første lejelov i Danmark i 1937 var man opmærksom på dette problem. Derfor skrev folketingsudvalget således i betænkningen
– Manglen af regulerende lovbestemmelser har imidlertid ført – og måttet føre – til, at udlejernes organisationer (grundejerforeningerne) i trykte blanketter har samlet et sæt af regler, som deres erfaring har lært dem at finde nødvendige eller hensigtsmæssige til varetagelse af deres interesser. Det følger nu af sagens egen natur, at det har været uundgåeligt, at disse regler i stort omfang er blevet ensidige, idet det kun gennem lovregler er muligt at søge taget tilbørligt hensyn til begge parters interesser. Og ikke blot er reglerne til dels ensidige og på visse punkter videre gående, end det stemmer med almindelig retsfølelse, – de er tillige lidet overskuelige.
– Under disse omstændigheder er lejerne vanskeligt stillede. De trykte kontraktsblanketter kommer – i betragtning af den letsindighed, hvormed folk i almindelighed underskriver trykte kontraktsblanketter – til at virke næsten, som om de var love.
Det var meget klart set af politikerne. Derfor kom der et krav om “tydelighed” ind i loven. Det skulle tydeligt angives i en blanket, “på hvilke punkter der tillægges lejeren mindre vidtgående rettigheder eller pålægges ham mere vidtgående forpligtelser end angivet i lejeloven.”
Hvis dette ikke var tydeligt forklaret, var det pågældende vilkår ugyldigt.

Fremhævelse

I den lov der gælder i dag, er kravet om tydelighed blevet erstattet af et krav om fremhævelse. Der står i § 5:
– Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
Endvidere må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede. I dag findes der kun een blanket, der er autoriseret, nemlig den såkaldte typeformular A 8. udgave fra 2001, der er autoriseret af socialministeriet.
Selvom man ikke anvender en blanket eller en fortrykt formular, skal man – i visse tilfælde – stadig leve op til kravet om fremhævelse. Det gælder f.eks. hvis man anvender lejeaftaler, der benyttes gentange gange og hvor de enkelte bestemmelser “fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede”.

Udlejervenlig retspraksis

Der har været stor usikkerhed om, hvordan lejelovens § 5, skulle anvendes i praksis. Især har Østre Landsret af og til fortolket loven på en meget udlejervenlig måde. F.eks. blev en række lejere i Køge dømt til at anerkende, at nogle meget byrdefulde vilkår i deres lejekontrakter var gyldige, selv om udlejeren i § 11 i lejekontrakten havde anvendt standardiserede vilkår og tvunget dem til at skrive under på en blanket om indeksregulering af lejen, som tillæg til lejekontrakten.
Landsrettens begrundelse var, at da udlejeren havde anvendt den autoriserede kontraktformular – og da der i § 11 var en henvisning til tillægget om indeksregulering, så skulle dette tillæg ikke betragtes som en ugyldig blanket, men som “en integreret del af kontraktens § 11”

Siloen i Roskilde

Nu har højesteret strammet op. I en afgørelse fra maj 2014 statuerede Højesteret, at den eneste blanket, der må anvendes er Typeformular A. 8. udgave. En udlejer må ikke redigere i typeformularen. Højesterets tunge hånd ramte udlejeren af den berømte Silo i Roskilde, som var blevet ombygget til et privat kollegium.
Her havde udlejeren, som nu er gået konkurs, pålagt lejerne nogle meget vidtgående forpligtelser til vedligeholdelse. F.eks. stod det i lejekontraktens § 11, at lejerne skulle vedligeholde radiatorer, gulve, blandingsbatterier, køkkenborde og meget mere. Ved fraflytning skulle lejemålet afleveres nyistandsat.
Men udlejeren havde slettet hele indledningen til § 11 i den autroriserede kontrakt. I denne indledning er det forklaret, at lejekontraktens § 11 indeholder fravigelser og tilføjelser til lejelovgivningen og til de ørige bestemmelser i typeformularen. Det er også forklaret, at dette kan medføre at lejeren pålægges større forpligtelser end efter lejelovgivningen.
På grund af vigtigheden af denne indledning konkluderede Højesteret, at der var tale om en uautoriseret blanket. Udlejeren tabte, og den pågældende lejer slap for at betale for en del istandsættelsesarbejder ved fraflytning.

Mølleparken i Århus

I april 2014 afgjorde højesteret en sag om ensartede vilkår. Her var der ikke tale om en blanket, men om en lejekontrakt, der var udfærdiget på et tekstbehandlingsanlæg.
Ved sådanne lejekontrakter er det svært at afgøre om kontrakten er ugyldig. En helt individuel lejekontrakt er ofte skrevet på tekstbehandlingsanlæg. Denne lejekontrakt indeholdt nogle helt klare bestemmelser, der var individuelle. Men den indeholdt også nogle bestemmelser, der var forkerte i forhold til lejeren, hvilket tydede på, at der var tale om en fælles skabelon, som blev tilpasset i de enkelte tilfælde.
For eksempel stod der i lejekontrakten:
“Lejeren skal erstatte al skade som hans husstand … volder på det lejede”. Da den pågældende lejer var en kvinde, ville hun helt naturligt opfatte denne sætning som et standardiseret vilkår.
Et andet sted stod der:
“Er lejeren i lejekontrakten en flerhed af personer (ugift samlevende par/flere personer om delelejlighed o.lign.) hæfter disse solidarisk…” Denne meget underlige formulering var helt overflødig, da udlejer udmærket vidste, at lejeren var enlig. Også denne formulering ville lejeren opfatte som et standardiseret vilkår.
Et tredie sted stod der:
“Lejeren har ikke afståelsesret”. Denne bestemmelse er irrelevant, da beboelseslejere ikke kan have afståelsesret. Det gælder kun for erhverslejemål. Bestemmelsen afslørede, at der var tale om en skabelon, der både blev anvendt ved erhvervslejemål og ved beboelseslejemål..
Højesteret konkluderede, at lejekontrakten ikke fremtrådte som udarbejdet individuelt for det pågældende lejemål, men på en sådan måde, at lejeren måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede.
Lejer slap dermed for at betale for nyistandsættelse ved fraflytning.

Kilde:
Roskildesagen: Højesterets Dom afsagt den 12. maj 2014. Lejeren var repræsenteret af advokat Flemming Wahrén
Mølleparksagen: Højesteretsdom afsagt den 8.april 2014. Lejeren var repræsenteret af advokat Camilla Ernst