Tag-arkiv: moderniseringer

Lejeloven blev erstattet af jungleloven

Værdistigninger på storbyernes ejendomsmarked har gjort ejendomsrenoveringer uden offentlig støtte til en lukrativ industri. Lejerne er gjort retsløse.

Af Bjarne Riisgaard

Boligejendommen Dalhusene i Vanløse består af 14 boligblokke på 3 etager, med i alt ca. 300 lejligheder, samt en børnehave. Ejendommen ejes af pensionskassen JØP (der i 2020 fusionerede med ingeniørernes pensionskasse, og siden har heddet P+), og administreres for udlejer af administra-tionsselskabet DEAS.

I 2019 begyndte udlejer et stort renoveringsprojekt, med tilbygning af ekstra tagetager med nye lejligheder, samtidig med en reduktion af fællesfaciliteterne. Desuden planlægges omfattende ændringer af udendørs fællesarealer, samt afvikling af stuelejlighedernes altaner, der skal ændres til terrasser. Byggegenerne har medført øget fraflytning og givet udlejer mulighed for sideløbende at renovere og genudleje flere fraflyttede lejligheder til markedsleje efter boligreguleringslovens (BRL) § 5 stk. 2, i stedet for den omkostningsbestemte leje efter BRL § 5 stk. 1, som de gamle lejemål var reguleret efter.

 

Byggegener som middel til lejerfordrivelse

Byggearbejdet, både renoveringerne og nybyggeriet af taglejlighederne, har medført en mængde gener for lejerne, især på 2. sal lige under det loft hvor de nye taglejligheder opføres. Generne rækker over et vidt spektrum; fra ekstrem støj, tit lige over hovedet på folk, over rystelser der medfører revner i væggene og åbne huller i lofterne, til hyppige strømafbrydelser, ustabil vandforsyning og ekstremt varmeforbrug på grund af det fjernede tag, eller håndværkere der ustandseligt kræver adgang til lejlighederne. Det har været ekstra belastende under Corona nedlukningerne, hvor mange lejere har måttet arbejde hjemme. Uanset ville generne med revner og huller i lofter og vægge, snavs, støj, strømafbrydelser og påtrængende håndværkere, dog have været uacceptable for mange af lejerne.

Generne har fremprovokeret en strøm af klager til både udlejer og Københavns kommune. De har hovedsageligt blot medført, at udlejer har tilbudt nogle få lejere hotelovernatning, eller kortvarige hjemmearbejdsmuligheder i byggefirmaets kontorbarak på byggepladsen.

Disse tilbud har været lige så utilfredsstillende som forholdene i lejlighederne, imens entreprenørernes folk hærger boligmiljøet. Københavns kommune har på sin side reageret så passivt, at det af lejerne opleves som total ligegyldighed med hensyn til håndhævelse af miljøreguleringer overfor entreprenøren. Den forudsigelige konsekvens har naturligvis været en støt flugt af lejere, der fraflytter deres BRL § 5.1 lejligheder, som udlejer derefter får totalrenoveret og genudlejet efter § 5.2.

 

Reaktionsmuligheder for lejerne

Den umiddelbare reaktion blandt de lejere der først blev berørt var, at henvende sig til udlejer og kræve midlertidig genhusning. Via sin advokat, – Advokatfirmaet AMC-North (tidligere Nomanni & Isaksen), afviste udlejer kravet, bl.a. med henvisning til, at den forventede huslejestigning ikke var stor nok til at berettige genhusning. En senere henvendelse til Københavns kommunes Teknik- og Miljøforvalt-ning (der har ansat det samme advokatfirma til at administrere genhusningsreglerne for kommunen) gav det svar, at eftersom renoveringsarbejderne ikke modtog offentlig støtte efter byfornyelsesloven, var der intet retsgrundlag for et krav om genhusning.

I stedet forsøgte en gruppe af lejere at organisere en kollektiv sag ved boligretten, om kompensation for byggegener efter lejelovens § 11 stk. 2. Det viste sig imidlertid, at det formentlig ville kræve, at der var tale om præcis samme gener for alle deltagerne, og da generne var ret forskellige i de enkelte lejemål, blev den økonomiske risiko ved sagen dermed for stor for lejerne, til at tilstrækkeligt mange turde deltage.

Efter på den måde 2 gange at have løbet panden mod en mur, er status på situationen blevet tydelig: Kombinationen af flere faktorer har reelt gjort lejerne retsløse ved større bygningsrenoveringsprojekter i storbyerne. Det skyldes særligt 3 forhold:

– Dels en Teknik- og Miljøforvaltning, der som i Københavns kommune er uden evne eller vilje til at håndhæve en miljøregulering på en måde, så den beskytter imod gener fra større bygge- og anlægsprojekter.

– Dels et marked der har udviklet sig så det er profitabelt at gennemføre omfattende bygningsrenoveringer uden offentlig byfornyelsesstøtte.

– Og endelig en lejelovgivning der i praksis gør det umuligt for gennemsnitslejere at kræve kompensation ved boligretten.

Dermed er det blevet jungleloven der hersker. Og de store dyr i junglen, hvad enten de hedder Blackstone, jøp eller P+, – tager for sig af retterne.

Bortset fra konstateringen af det boligretlige tomrum der opstår, når markedet gør renoveringer uden offentlig byfornyelsesstøtte profitable, har forløbet åbenbaret et par problemer i den politiske og økonomiske udvikling:

 

Aktørerne på markedet

At kombinationen af markedskræfter og huller i miljø- og boliglovgivningen gør det muligt, for institutionelle investorer som Blackstone, jøp, eller P+ at agere som de spekulanter de ifølge deres formål ér, er måske ikke overraskende – I den sammenhæng er det nye blot, at den økonomiske udvikling har gjort det muligt for dem føre sig mere aggressivt frem end tidligere.

 

Dobbeltroller og interessekonflikter

Derimod er det overraskende med den dobbeltrolle et advokatfirma som AMC-North kan få i sagen; På den ene side som advokat og rådgiver for en udlejer med en klar økonomisk interesse i, at få udskiftet lejerne i så mange lejemål som muligt, så de kan genudlejes til en højere leje efter BRL § 5.2 i stedet for det gamle § 5.1 lejemål. På den anden side, men samtidig, som administrator for Københavns kommune af de potentielle midlertidige genhusninger, som deres udlejerklient har en interesse i, ikke bliver aktuelle, fordi de i så fald næppe kunne slippe af med lejerne, som nødvendigt for at kunne genudleje lejlighederne efter BRL § 5.2.

Et spørgsmål til Teknik- og Miljøborgmesteren i København (som er fra Enhedslisten), om hvordan en så åbenlys interessekonflikt kunne være i overensstemmelse med Enhedslistens kommunalpoli-tiske linie, gav det intetsigende svar fra forvaltningen, at: ”…-Forvaltningen har, efter EU-udbud, indgået en forretningsføreraftale….-med advokatfirmaet AMC North. Denne forretningsføreraftale begrænser ikke AMC North i at indgå andre rådgiveraftaler i forbindelse med private renoveringsprojekter, som med JØP i forbindelse med Dalhusene.”- Svaret var suppleret med følgende bemærkning fra borgmesterkontoret: ”- jeg mener som borgmester, at det er afgørende, at København er en by, hvor der er gode og billige boliger til alle. – Derfor arbejder Enhedslisten og jeg også for flere almene boliger, da det er Københavns Kommunes bedste redskab til at sikre gode boliger, som folk kan betale.” (!?)[1]

– Lad herefter enhver tænke sit om Enhedslisten og Københavns kommunes Teknik- og Miljø-borgmester…

[1] Brev med tilhørende forvaltningsbilag af 21. oktober 2020, fra Københavns kommunes Teknik- og Miljøborgmester, Ninna Hedeager Olsen, til Bjarne Riisgaard. Sagsnummer 2020-0817179, Dokumentnummer 2020-0817179-2.

Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 – 2

Rapporten er udarbejdet af en arbejdsgruppe, der har bestået af

  • en universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen
  • en dommer med kendskab til reglernes anvendelse i praksis
  • en boligøkonom med kendskab til boligøkonomi og finansiering
  • en repræsentant for udlejere (EjendomDanmark)
  • en repræsentant for lejere (LLO)

Den indeholder en grundig beskrivelse af det private lejeboligmarked og den nuværende lovgivnings virkning på både lejere og udlejere. Rapporten munder ud i en række alternative forslag til, hvad man kan gøre for at løse problemet med de høje huslejer ved gennemgribende moderniseringer:

 

Model A. Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5-2

Forslaget indebærer, at muligheden for anvendelse af § 5 – 2, i boligreguleringsloven bortfalder. Fremadrettet beregnes forbedringsforhøjelser efter reglerne i § 5-1, i boligreguleringsloven, hvor lejeforhøjelsen bliver beregnet ud fra omkostningerne til forbedringerne.

Virkningen vil formentlig være at antallet af gennemgribende moderniseringer falder i København og Århus, hvor disse moderniseringer giver et meget højt afkast til udlejerne. Samtidig vil de meget store genudlejningsforhøjelser forsvinde. I de fleste provinsbyer vil ændringerne være mindre, fordi det i disse byer i forvejen er ligeså rentabelt for udlejerne at modernisere efter § 5, stk. 1.

 

Model B. Skærpet krav til energistandard ved § 5-2 moderniseringer

Forslaget indebærer, at energimærkningskravet for ejendomme, der kan foretage moderniseringer efter § 5 – 2, skærpes fra minimum D til minimum C. Det beløb, som en udlejer skal investere for at blive undtaget fra kravet om energimærke C forøges.

Virkningen af forslaget vil være at det bliver umuligt, at lave gennemgribende moderniseringer efter § 5 – 2 for ca 50 % af de boliger der er opført før 1960 med mindre at udlejerne samtidig laver energiinvesteringer. Hvis udlejerne gennemfører de rentable investeringer der er angivet i energimærket for hver enkelt ejendom, kan lejen stige til det lejedes værdi. De rentable energiinvesteringer angives til mellem 53.000 kr og 166.000 kr pr. bolig alt efter hvilket energimærke ejendommen havde før moderniseringen. Det vil forhindre mange gennemgribende moderniseringer og dermed huslejestigninger, men omfanget er uvist.

 

Model C. Forhøjelse af beløbsgrænser i boligreguleringslovens § 5-2.

Forslaget indebærer, at muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fastholdes, men fremadrettet hæves investeringsgrænserne til et beløb politikerne fastsætter

I øjeblikket skal en udlejer lave forbedringer for minimum 2.555 kr pr kvadratmeter for at kunne leje lejligheden ud efter § 5 – 2. En undersøgelse har vist, at udlejerne i gennemsnit laver forbedringer for 4.675 kr pr kvadratmeter. Politikerne skal derfor sætte investeringsgrænsen for minimum 5.000 kr pr kvadratmeter før det vil få nogen effekt på antallet af § 5 – 2 moderniseringer.

Antallet af § 5 – 2 moderniseringer vil formentlig falde betydeligt alle andre steder end i København, Frederiksberg og Aarhus. I de tilfælde hvor udlejerne vælger at bruge § 5 – 2 vil huslejestigningerne kunne blive større fordi udlejerne vil det forøgede investeringsniveau vil gøre lejlighederne mere attraktive.

 

Model D. Afskaffelse af § 5 -2 samtidig med en forhøjelse af det afkast, som anvendes for forbedringer i forbindelse med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1

Forslaget sigter mod at begrænse huslejestigningerne i den ældre del af de private udlejningsmarked, hvor stigningerne som følge af § 5 – 2 har været størst. Virkningerne vil være de samme som i Model A, dog således at udlejerne kompenseres ved at de får et større afkast, hvis de laver forbedringer efter § 5 – 1

Derudover har ekspertgruppen beskrevet 3 alternative modeller, som kan læses i selve rapporten, som kan hentes her:

https://www.trm.dk/media/4322/ekspertgruppens-rapport-om-boligreguleringslovens-5-stk-2.pdf

Tar regeringen klimaproblemerne alvorligt?

Mange vil svare ja på spørgsmålet, for aldrig har klimaet fyldt så meget i den offentlige debat. Men har man husket boligerne?

 

Af Jakob Lindberg

Den danske regering har med stor tilslutning fra vælgerne besluttet, at Danmark skal reducere udledningen af klimagasser med 70 % senest i 2030. Man er gået til opgaven med stor energi, og målsætningen er så populær, at selv de klimanølende, borgerlige partier har sluttet op om den.

I denne folketingssamling skal der vedtages en ny klimalov, hvor målet er at politikerne skal binde sig til at opfylde 70%-målet. Derefter begynder arbejdet med at finde ud af, hvordan man kommer derhen.

 

Boligsektoren mangler

Diskussionen er allerede begyndt. Der tales om flere vindmøller, der tales om en grønnere varmeforsyning, der tales om udskiftning af bilparken og om hvordan landbruget skal gøres mere bæredygtigt. Med hvad med nybyggeriet eller problemet med den gamle boligmasse?

Fire regeringsmedlemmer med Mette Frederiksen i spidsen skrev en kronik den 13 november 2019 en begejstret kronik med titlen Den grønne omstilling er moderne industripolitik. Her fortæller man om dansk industris muligheder for at tjene penge på at løse klimaproblemerne og kommer med opløftende eksempler fra mange brancher.

Men byggebranchen og boligsektoren omtales ikke med ét ord.

 

§ 5-2 er en barriere for den grønne omstilling

For nylig udgav boligministeriet en rapport om hvordan, man kan ændre lovgivningen for det private udlejningsbyggeri, således at udlejernes afkast ved gennemgribende forbedringer i den gamle boligmasse begrænses.

Problemet er, at den nuværende praksis omkring boligreguleringslovens § 5-2 betyder, at en udlejer ved en beskeden investering i nyt køkken og bad kan forhøje lejen næsten helt op til markedslejen. For at det ikke skal være løgn, har man formuleret loven således, at lejen kan sættes op, hver gang en bolig skifter lejer. Har lejligheden først en gang opnået godkendelse som 5-2-lejemål, så kan huslejen sættes op i takt med, at ejerlejlighedspriserne i området stiger, uden at udlejer behøver at lave yderligere forbedringer.

Det sætter gift for den grønne omstilling. Hvorfor skulle en udlejer investere i f.eks udvendig isolering af ejendommen for at spare på energien, når hen kan få den samme husleje ind ved ingen ting at gøre? Og så længe den opkrævede leje ligger så tæt på markedslejen, vil lejerne ikke have penge til at betale for den yderligere huslejestigning, som skal finansiere energiforbedringerne

Det ekspertudvalg, der har udarbejdet boligministeriets rapport, har ikke vurderet denne alvorlige konsekvens, fordi det ikke var blevet bedt om det.

 

Udvalgets forslag

Udvalget peger på 4 muligheder for at begrænse udlejernes afkast. Læs gennemgangen i den næste artikel her på hjemmesiden.

Foruden at afskaffe § 5, stk. 2 helt skitserer man 7 muligheder. Kun én af disse løsninger forholder sig til klimaproblematikken.

Det er Model B – Skærpet krav til energistandard ved § 5, stk. 2- moderniseringer. Ifølge denne model skal en ejendom leve op til Energimærke C, for at udlejer kan få lov til at bruge § 5-2. Dog skal en udlejer af en ejendom med energimærke D-G kunne blive anerkendt som § 5-2, hvis udlejer investerer et ekstra beløb. Dette beløb er ikke nærmere fastsat i forslaget.

Forslaget er alt for uambitiøst. Som det ses af nedenstående figur fra rapporten, vil det kun forhindre ca halvdelen af alle lejligheder i at få § 5-2 status. Det er dem, som er mærket med D i figuren. En del af disse vil alligevel kunne få denne status hvis udlejer betaler et engangsbeløb.

Det værste er, at alle de lejligheder med D-mærke, der allerede er omdannet til § 5-2 lejemål, efter dette forslag fortsat skal kunne hæve huslejen til det lejedes værdi i al fremtid. Det samme gælder de lejligheder der har C-mærke, men endnu ikke er blevet gennemgribende moderniseret. De vil kunne gennemføre moderniseringen og dermed få adgang til at fordoble eller tredoble huslejen.

 

Sagen sat på spidsen

I rapporten nævnes det, at det muligvis vil at krænke den private ejendomsret, hvis man indskrænker udlejernes ret til at hæve huslejen ved hjælp af § 5-2. Tankegangen er, at hvis Folketinget vedtager en lov, der afskaffer § 5-2, så er denne lov i strid med grundloven. Man kan også formulere udlejernes tankegang således: Hvis man én gang har erhvervet sig en ret til plukke lejerne for penge, så kan det aldrig laves om af Folketinget – ligegyldigt hvor skadeligt det er.

Hvis Ejendomsforeningen Danmark tør, kan de stævne staten for Højesteret. Statens modargument vil så være, at indgrebet er lovligt, fordi det sker af hensyn til almenvellet, Befolkningen har en almen interesse i at forhindre klimakatastrofer.  Bevarelsen af § 5-2 vil sandsynligvis betyde, at hundrede tusinder af lejligheder aldrig bliver energirenoveret, og § 5-2 er derfor uforenelig med målsætningen om at begrænse udslippet af drivhusgasser.

En afskaffelse af § 5-2 vil soleklart være begrundet i hensynet til almenvellet. Paragraffen skal derfor ikke alene afskaffes for lejernes skyld. Den skal afskaffes for klimaforbedringernes skyld.

Ønskes: Retfærdige forbedringstillæg

Ud med spekulationen og ind med gennemskuelighed og retfærdighed ved forbedringer af de gamle boliger

Af Jakob Lindberg

Danmarks Lejerforeninger mener, at § 5-2 helt skal skrottes. I stedet kan udlejerne anvende § 5-1 til at gennemføre moderniseringer. Denne bestemmelse findes i forvejen i boligreguleringsloven, og der er en lang og troværdig retspraksis, der siger hvordan den skal anvendes.

Ved en modernisering efter § 5-1 skal huslejen stige med et beregnet tillæg til den omkostningsbestemte husleje. Beregningen foregår således:

 

Eksempel på forbedring efter 5-1

Vi tager udgangspunkt i den samme lejlighed på 100 kvadratmeter, som i eksemplet med § 5-2. Før moderniseringen koster den 779 kr pr kvadratmeter årligt. Det svarer til 6.492 kr om måneden, heraf er det faste afkast til udlejeren, på 1.298 kr.

En udlejer gennemfører en forbedring af køkken og bad samtidig med en vedligeholdelse/genopretning ved fraflytning, f.eks. maling og gulvbehandling. Omkostningen ved vedligeholdelse/genopretning medfører ikke huslejestigning, da den enten er blevet betalt af den fraflyttende lejer, eller skal bekostes af udlejer, fordi der er tale om almindeligt slid og ælde.  Derimod skal den nye lejer betale et tillæg for forbedring, der beregnes som 6,6 % af omkostningen.

 

Hvorfor 6,6 % i forbedringstillæg

Da man indførte den omkostningsbestemte husleje i 1975 blev det besluttet, at lejerne skulle betale det samme for en forbedring af lejligheden, som de skulle have betalt, hvis de selv skulle have optaget et sædvanligt kreditforeningslån med en tilbagebetaling over 10, 20 eller 30 år.

Da de fleste forbedringsarbejder mister deres værdi over tid, er det blevet praksis i huslejenævnene og boligretterne, at forbedringstillægget normalt skal udgøre ydelsen på et sædvanligt kreditforeningslån med en løbetid på 20 år. Udlejeren må selv bestemme, om hen vil låne pengene eller betale af egen lomme, når regningen skal betales til håndværkeren.

Hvis en udlejer investerer 100.000 i forbedring af lejligheden, kan han opkræve 6.600 kr om året i lejeforhøjelse eller 550 kr hver måned. De 6,6 % er ikke en fast rentesats. I 90-erne var det sædvanligt med en afkastprocent på 10 %

 

Hvad koster en gennemsnitlig forbedring

Emnet for denne artikel er at forklare forskellen mellem en § 5-2 modernisering og en § 5-1 modernisering. Derfor bruger jeg de gennemsnitstal, der fremgår af boligministeriets undersøgelse. Ifølge denne undersøgelse blev der i Købehavn forbedret for 4.828 kr pr kvadratmeter i København, 4.313 kr pr kvadratmeter i Aarhus, Aalborg og Odense. I andre provinsbyer med mere end 40.000 indbyggere blev der forbedret for 3.212 kr pr kvadratmeter.

Vi tager København som eksempel. Lad os sige, at hele istandsættelsen af en lejlighed på 100 m2 koster 643.733 kr. Deraf er vedligeholdelsen 160.933 kr. Resten – 482.800 kr – er værdien af forbedringen. Det årlige tillæg bliver 6,6 % af dette beløb eller 31.865 kr. Det giver en månedlig huslejeforhøjelse på 31.865:12 – eller 2.655 kr om måneden

 

Tillægget ligger fast

Huslejen stiger dermed med 2.655 kr. om måneden. Den nye leje bliver dermed 9.147 kr pr måned (6.492+2.655). Det er overkommeligt for de fleste lønmodtagerfamilier. Selv en enlig lønmodtager med f.eks. to børn vil kunne klare en sådan husleje.

En tilsvarende lejlighed der renoveres efter §5, 2 ville typisk koste 12.133 kr pr måned.

Efter § 5, stk. 1. skal forbedringstillægget ligge fast. Det er retfærdigt og rimeligt også for udlejer. Hvis udlejer i stedet ville købe for 500.000 kr obligationer ville han også kun få et fast afkast (rente) af obligationen.

 

Hvor meget belaster forbedringstillægget familiens økonomi

Lad os antage at en enlig erhvervsuddannet forsørger med 2 børn har en disponibel indkomst efter skat på 25.731 kr. (løn og offentlige tilskud). Indkomsten efter skat stiger med 2% om året og det samme gør ejendommens driftsomkostninger. Da familien flytter ind i den nye lejlighed sluger huslejen på 9.147 kr – 35,5 % af indkomsten efter skat. Det vil være hårdt, men overkommeligt.

Men år for år vil det blive en mindre og mindre del af indkomsten, fordi afkastet af forbedringen og det oprindelige afkast ikke stiger. Med en inflation på 2% vil huslejens andel af indkomsten efter skat falde til 33 % efter 10 år. Indkomsten efter skat og husleje vil tilsvarende stige til 67 %.

Tabel 1. Huslejeudvikling i lejlighed der moderniseres efter § 5-1

 2017 2026
Disponibel indkomst efter skat 25.731 kr 30.751 kr
Husleje pr måned 9.147 kr (35,5 %) 10.160 kr (33,0%)
Indkomst efter skat og husleje 16.584 (64,5 %) 20.591 kr (67,0 %)

 

Hermed kan vi sammenligne § 5-1 moderniseringer med § 5-2 moderniseringer.

 

Tabel 2. Huslejeudvikling  – sammenligning mellem § 5-1 og § 5-2

Lejlighed i København på 100 m2, der forbedres for 482.800 kr.
Husleje pr måned i 2017 Husleje pr måned i 2026
Modernisering 5-1 9.147 10.160
Modernisering 5-2 12.133 17.270

 

Boligminister! Hold fast – § 5-2 skal væk

Regeringen er under hårdt pres fra udlejerorganisationerne og de danske pensionskasser for at få lov til at fortsætte udplyndringen af lejerne i de store byer. Men regeringen bør stå fast. Den nuværende situation er ubærlig og vil medføre en stigende ulighed i befolkningen

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Af Jakob Lindberg

Miraklet er sket. Vi har fået en boligminister – Kaare Dybvad Bek – der ønsker at gøre noget ved den uholdbare huslejeudvikling inden for det private boligmarked.

Han er bekymret over de kraftige huslejestigninger i Storkøbenhavn og Aarhus, som i stigende grad forhindrer mennesker med almindelige mennesker i at bosætte sig i de to byer.

Derfor nedsatte han i foråret en hurtigt arbejdende ekspertgruppe, der skulle beskrive problemerne med den grimme § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven og komme med forslag til ændring af lovgivningen.

I denne og andre artikler om dette emne vil vi omtale paragraffen som § 5-2.

Arbejdsgruppens rapport er nu kommet og skal nu omsættes til politik. Men først en opdatering.

 

Hvad er der galt med § 5-2?

Paragraffen blev indført i boligreguleringsloven i 1996, som en økonomisk gulerod til de store udlejere, herunder pensionskasserne. Som følge af denne paragraf er 60.000 lejligheder blevet undtaget fra det sunde princip i boligregulerings loven, der sætter et loft over huslejestigninger som følge af moderniseringer af ældre lejligheder.

  • 5-2-moderniseringer kaldes også gennemgribende moderniseringer. Så snart en udlejer har gennemført en sådan modernisering kan lejen den pågældende lejlighed i al fremtid sættes op i takt med markedslejen, hver gang en lejer flytter og en ny skal flytte ind.

På grund af det store pres på lejlighedsmarkedet i København og Aarhus har det betydet huslejer på 9.622 -15.482 kr pr måned for 100 kvadratmeter (tallene angiver henholdsvis 25% fraktilen og 75% fraktilen)

Fortsætter § 5-2- moderniseringerne vil de gamle billige lejligheder helt forsvinde og det private lejlighedsmarked blevet lukket land for almindelige lønmodtager-familier og pensionister.

Dette kan ses af nedenstående tabel, som bygger på tallene i ekspertgruppens rapport. Tabellen viser udviklingen i månedslejen og den disponible indkomst for en gennemgribende moderniseret lejlighed, der skifter lejer hvert tredje år.

 

Lejeudvikling i København 2017-2026 og lejelighed på 100 m2

De 4 lejere er alle enlige forsørgere med erhvervsuddannelse

Månedlig leje Disponibel indkomst pr måned Leje i % af disponibel indkomst Disponibel indkomst efter betaling af leje
2017: 1. lejer flytter ind 12.133 25.731 47 13.597
2020: 2. lejer flytter ind 15.285 27.306 56 12.021
2023: 3 lejer flytter ind 19.254 28.977 66 9.723
2026: 4 lejer flytter ind 24.255 30.751 79 6.496
Note: Skemaet er dannet ud fra ekspertgruppens rapport. Månedlig leje pr m2 i København: 1.456 kr/m2. Den månedlige leje stiger i samme takt som ejerlejligheder 8% pr. år. Lejeren er en enlig erhvervsuddannet forsørger med barn, der har en årsindkomst på 419.822 kr, og en disponibel indkomst på 308.769. Disponibel indkomst = Indkomst – skat + børnetilskud.   Disponibel indkomst stiger 2% pr. år

 

Allerede da den første lejer flytter ind vil familiens økonomi være eget anstrengt, da den kun har 13.597 kr til overs til alle andre faste udgifter i husleje og til mad og øvrige udgifter. Da lejen stiger ved hvert lejerskifte, vil en ny lejer med denne indkomst, som flytter ind i 2026 kun have halvdelen  eller 6.496 kr tilbage.

 

Hvor moderne er de?

En af begrundelserne for at indføre § 5-2 var, at det medførte en bedre vedligeholdelse af boligerne. Når udlejerne fik et stadig stigende afkast af forbedringerne, blev de også forpligtet til at vedligeholde dem. På den måde regnede folketinget formentlig med, at boligerne løbende ville blive opdateret.

Den forudsætning holdt ikke. Jeg har været boligdommer i Københavns Byret i gennem de sidste 10 år og være til besigtelse af hundreder af sammenligningslejemål, som alle er blevet moderniseret efter § 5-2.

Men bliver de ved med at være ”moderne”?

Svaret er nej. Det høje lejeniveau ses typisk for lejligheder, der er moderniseret for f.eks. 10-15 år siden, og hvor køkkenerne slet ikke har den funktionalitet og brugervenlighed som et nyt køkken fra 2018 besidder. F.eks. er det sjældent, at disse halvgamle køkkener har selvlukkende skuffer og skabslåger, som er standard i dag.

Også lejligheder på f.eks. 60 kvadratmeter er blevet moderniseret med fliser i de små badværelser og en håndbruser på væggen. Før kostede de ofte 3-4.000 pr måned. Efter den ”gennemgribende modernisering, og koster de 7.000 kr om måneden og opefter.

Alligevel følger de halvgamle moderniseringer med i huslejernes himmelflugt.

Lejen bestemmes nemlig ikke af kvaliteten af moderniseringen, men af udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.

 

Truslen fra kapitalfondene

Senest har DR i flere udsendelser beskrevet, hvordan en stor amerikansk kapitalfond, Blackstone har etableret sig på det københavnske boligmarked og opkøbt tusinder af lejligheder. Udsendelserne dokumenterede, hvordan Blackstone arbejdede.

Med en kombination af pression og tilbud om kontant præmie til lejere, der vil flytte frivilligt, forsøger man at få tømt lejlighederne således at man kan modernisere køkken og bad efter reglerne i § 5, stk. 2 og derefter fordoble huslejen.

Jeg har i artikler her på hjemmesiden beskrevet, hvordan § 5, stk. 2 virker i praksis. Se f.eks. den lange tekniske gennemgang i artiklen

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Stop for spekulation i ældre ejendomme

Forfatteren anviser 3 farbare muligheder for at forhindre spekulation i gamle ejendomme

 

Af Lars Vestergaard

For tiden drukner medierne i sager om fredning, bevaring eller spekulation, og om beboernes husleje og leve-vilkår.

Utallige pensionskasser er fyldt med ”tålmodige”, langsigtede penge, som forsøges forrentet. Bankerne giver ikke renter, og Nationalbanken kræver betaling for at modtage indskud.

Pengerigeligheden skyldes et politisk ønske om at fremme det private forbrug for at holde ”hjulene” og beskæftigelsen i gang.

 

Pensionskasser køber gamle ejendomme til overpris

En del af pengene, som altså også er vores egen opsparing anbringes i fast ejendom til vi engang i fremtiden skal have dem tilbage med renter.

For at kunne få investeringerne forrentet køber pensionskasser og projektmagere gamle ejendomme, som endnu ikke er omdannet til ejer- / andelsboliger, ofte til overpris, da det fremmer de hidtidige ejeres lyst til at sælge ejendomme, som i generationer har fungeret, som billige boliger til forskellige befolkningsgrupper, fattige, studerende, kunstnere osv.

 

19.000 billige boliger forsvandt

Fonde og foreninger med velmenende bestyrelsesmedlemmer uden kendskab til bygningsdrift og husleje-regler, har langsomt ført mange ejendomme i forfald.

Københavns Ejendomme med ca. 19.000 billige og dårligt vedligeholdte boliger, måtte sælges i 1990-erne, fordi kommunen ikke forstod at drive og vedligeholde dem inden for gældende regler

Der forsvandt 19.000 billige boliger fra det københavnske leje-marked på kort tid. Der var sandelig også mange tusinde, der fik hurtige skattefri kapitalgevinster på de nye andelsboliger, men derefter blev det langt dyrere for andre at få tag over hovedet.

 

Større afkast

Uanset om ejerne er fonde, kommuner eller private, så medfører manglende ekspertise i bygningsdrift, at bygningerne forfalder, og at et salg før eller siden bliver en fristende løsning.

Investorerne, de nye ejere, sætter eksperter til at ”udvikle” ideer til hvordan bygninger og boliger kan renoveres, og sikre bedre afkast i fremtiden. Større afkast til ejerne er større huslejer for lejerne.

Større udbytte kan komme ved at indrette og bygge flere kvadratmeter i og ovenpå husene, samt ved de berygtede ”gennemgribende moderniseringer jfr. § 5 stk. 2”. som kun kræver ”dokumentation” for store udgifter, men ingen tekniske kvalitetskrav.

 

Muligheder for at stoppe spekulation

Der er måske 3 politisk farbare muligheder for indførelse af stop for spekulation i ældre ejendomme:

  • Hvis kommuner, byråd og tekniske forvaltninger ville fastholde de gamle byggelinjer og bygningshøjder, i stedet for at fortætte og forhøje, i en uendelighed, ville der fortsat være lys og luft til mennesker mellem husene, og spekulationerne blive bremset..
  • Indførelse af tekniske krav om at bygningerne mindst skal bringes til at overholde BR 82 eller BR 95 for at huslejerne må stige jfr. § 5 stk.2, kunne formentlig bremse de såkaldte ”fup”-moderniseringer.
  • Hertil kommer forslaget om at indføre bevarende lokalplaner.

 

FUP eller ikke-fup

Jeg har  tidligere omtalt nogle ”dygtige” mænd, der hver for sig havde ”entreprenør virksomhed” i èn skuffe på kontoret og ejendomsselskab i én anden skuffe. Når så den smarte mand og nogle hjælpere havde smukkeseret en indkøbt ældre ejendom, sendte bogholderen fine fakturaer fra den ene skuffe til den anden. Fra entreprenøren til udlejeren. Naturligvis med forskellige navne og adresser, men bogholder og bogholderi var samme sted.

Alle de store udgifter til gennemgribende moderniseringer fremgik af fine fakturaer og alle huslejestigninger blev godkendt efter reglerne.

Fordi der ikke stilles krav om bygningsteknisk kontrol og dokumentation for noget som helst.

 

Energimærker som fri fantasi

Tilsvarende baseres oplysninger om Energimærke ved ejendomshandel på sælgers udsagn. Energimærker kan være baseret på fri fantasi.

Der må og skal indføres krav om teknisk kontrol med alle oplysninger om energimærkning og bygningstilstand ved ejendomshandel og ikke mindst ved husleje-forhøjelser,

Der skal være en grænse for hvornår, der kan tillades ”moderne” huslejer.

Den store skillelinie i lejelov og boligregulering går ved ibrugtagning før eller efter 31.12 1991. Efter 1991 er der stort set fri husleje.

 

Manglende isolering

Etageboliger, der er opført længe før 1991, ofte med massive mure, opfylder stort set aldrig de simpleste isoleringskrav, som kom ind i Bygningsreglementerne efter oliekriserne i 1976 & 1979.

BR 82 og endnu bedre BR 95 kræver isolering i kældre, lofter og ydervægge. Disse krav var ukendte i etagebyggeri før oliekriserne, og de er ofte umulige eller ekstremt kostbare at opfylde ved efterisolering senere.

Netop derfor bør der trækkes en grænse for forhøjede huslejer, når og hvis bygningerne ikke lever op til BR 82.

Kan man ikke ved termografering dokumentere at der er isoleret, bør huslejen ikke kunne forhøjes væsentligt.

 

Stop profitrenoveringerne for klimaets skyld

 

Folketingsvalget blev et klimavalg. De partier, der ønsker fuld fart på den grønne omstilling blev styrket og har nu et solidt flertal i folketinget. Det må føre til en helt ny politik – også på boligområdet. I det private udlejningsbyggeri skal de såkaldte “gennemgribende moderniseringer” stoppes, hvis lejerne skal have råd til at betale for de energirenoveringer, der skal gennemføres i det private udlejningsbyggeri

Af Jakob Lindberg

Alle sektorer i samfundet må bidrage til at nedbringe CO-2 udledningerne – også lejeboligsektoren. I det almene byggeri er man i gang med at lave bekostelige energibesparelser, men det ældre private udlejningsbyggeri halter bagefter.

Her er udlejerne mest optaget af at udnytte et hul i boligreguleringsloven til at foretage ”såkaldte gennemgribende moderniseringer” af køkkener og badeværelser. Disse modeprægede moderniseringer har sjældent nogen energibesparende effekt. De bliver foretaget udelukkende for at udlejerne kan forhøje lejen og mangedoble deres profit.

De private udlejere – herunder de danske pensionskasser – har flittigt benyttet disse profitmuligheder. Dermed har de vist vejen for de store amerikanske kapitalfonde som Blackstone. Blackstone er i gang med massive opkøb i København.

Hullet i boligreguleringsloven hedder ”§ 5, stk. 2” – og det skal stoppes NU. Ellers risikerer vi at alle lejernes penge bliver brugt til at betale for renovering af køkken- og badeværelse. Disse lejeforhøjelser er evige. Dermed bliver der ikke penge til de helt nødvendige energirenoveringer, som skal foretages fremover.

På langt sigt er der behov for en opdatering af lovgivningen for at gøre boligerne klimavenlige og bæredygtige

Men lige nu skal § 5, stk. 2-renoveringerne stoppes, så politikere og eksperter kan få tid til at finde en varig løsning.

 

Du kan læse mere om Danmarks Lejerforeningers forslag i følgende artikler:

https://www.dklf.dk/artikler/indgreb-mod-udlejernes-hoeje-afkast/

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Hvis de private udlejningsejendomme skal gøres bæredygtige kræver det et indgreb mod udlejernes høje afkast

De høje afkast ved gennemgribende moderniseringer spærrer for investeringer i udvendig isolering og andre forbedringer, der kan gøre de ældre ejendomme bæredygtige

 

Af Jakob Lindberg

I denne valgkamp er klimaspørgsmålet for første gang kommet på dagsordenen. Der er enighed mellem eksperter om, at der skal ske en nedbringelse af Danmarks CO2-udslip. Alle sektorer i samfundet skal bidrage hertil – også boligsektoren.

Men boligsektoren har det problem, at det ikke kan lade sig gøre at rive alle nuværende bygninger ned og erstatte dem med nye energivenlige boliger inden for den korte årrække, vi har til at sænke CO2-udledningerne. Vi må i stort omfang affinde os med de boliger vi har, og i stedet gøre dem bæredygtige.

Én mulighed er at basere opvarmningen på vedvarende energikilder, f.eks. el produceret ved hjælp af vindenergi, solenergi og fyring med træpiller, halm og lignende. Fjernvarmeværkerne er i gang med denne omstilling, men den kan ikke stå alene.

Boligerne må også renoveres, således at de forbruger mindre energi. Det kan ske ved isolering af vægge, lofter, kældre og varmerør samt ved udskiftning af vinduer, så vi nedsætter behovet for opvarmning ved hjælp af kul, olie og naturgas.

Problemet er, at det kræver meget dyre investeringer i renovering af den gamle boligmasse, hvis man skal spare så meget på opvarmningen.

 

Vinduesudskiftninger

De billigste tiltag er udskiftning af vinduer. I en ældre privat ejendom kan dette finansieres ved lejeforhøjelser efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 uden at det jager lejerne fra hus og hjem. Ofte sparer lejerne lige så meget på varmeregningen, som huslejen stiger.

Andre billige tiltag er teknisk isolering af varmerørene i ejendommen. De kan ofte tjene sig hjem gennem besparelser på varmeregningen.

Isolering af lofterne i forbindelse med tagudskiftninger kan som regel også gennemføres på denne måde, fordi udlejerne gennem  huslejindtægterne allerede har sparet op til udskiftning af taget. Det er derfor kun den forbedrede isolering, der skal finansieres ved hjælp af lejeforhøjelser.

 

Udvendig isolering

Det store problem er isolering af ydervægge. Byggeteknisk er det en fordel, at isolere på ydersiden af muren, f.eks. ved at opføre en skalmur og lægge 30 cm glasuld mellem den gamle mur og skalmuren. Indvendig isolering er problematisk, fordi det kan medføre skimmelsvampproblemer, hvis det ikke udføres korrekt.  Desuden formindsker det boligens indvendige areal og forringer dermed dens brugsværdi.

Det er også et problem, at det kan være vanskeligt, at få plads til udvendig isolering i de centrale bykvarterer, hvor bygningerne ligger helt ude ved fortovet.

Udvendig isolering er i visse tilfælde så bekostelig, at det for en ejendomsinvestor kan være mere tiltrækkende at bygge nye boliger frem for at isolere de gamle.

 

Økonomien

Men den vigtigste barriere for energirenovering af ældre udlejningsejendomme er udlejernes krav til afkastet.  Afkastet er den arbejdfrie indkomst, en udlejer har ved at eje en ejendom. Siden 1974 har vi haft bestemmelser i boligreguleringsloven, der begrænser udlejernes afkast af ejendomsinvesteringer.

Det lykkedes udlejerne i 1996 at få fjernet begrænsningen i afkastet for lejemål i større ejendomme, således at afkastets størrelse ikke afhang af lejlighedens brugsværdi, men af markedsforholdene.

Enhver, der følger med i DR-programmet Hammerslag ved, at ejerlejligheder i Hovedstadsområdet ofte er dobbelt så dyre som ejerlejligheder i Vestjylland eller på Lolland. Det gælder uanset lejlighedernes størrelse og kvalitet. Prisen afhænger først og fremmest af beliggenheden, dernæst af de synlige forbedringer i køkkenet og badeværelset. Det er f.eks. nemmere at få en god pris for en ejerlejlighed med et nyt smart, moderigtigt køkken end med et fuldt funktionelt køkken, der er 10 år gammelt.

Derimod betyder ejendommens energimæssige tilstand sjældent ret meget for en køber.

Sådan er det også med udlejede lejligheder, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt

Derfor er huslejen for en mellemstor lejlighed i Hovedstadsområdet ofte 10.000 kr om måneden, hvor den for en tilsvarende lejlighed  i en jysk provinsby kun er 5.000 kr., selv om begge lejligheder er gennemgribende moderniserede. Det skyldes, at efterspørgslen efter boliger i Hovedstadsområdet er så stor, at de boligsøgende vil skrive under på næsten hvad som helst.

For store lejligheder (140 m2 og derover) i København, Frederiksberg og Gentofte er det ikke usædvanligt med huslejer på 16-17.000 kr. pr måned.

 

Gennemgribende forbedringer

Det eneste udlejeren skal gøre, at forbedre køkken og bad, når en af de gamle lejere flytter. Forbedringsudgiften skal være mindst 258.000 kr. For denne beskedne investering kan han hvert år få en forøget lejeindtægt på eksempelvis 40.000 kr.

Den forøgede lejeindtægt stiger i takt med prisudviklingen på fast ejendom i det pågældende område, fordi udlejer lovligt kan forøge lejen hvergang lejligheden bliver fraflyttet og lejet ud til en ny lejer.

 

Markedslejen og det lejedes værdi

Overgrænsen for lejeindtægten, er det lejedes værdi, som er den markedsleje, der var gældende i området 1-2 år før genudlejningen. I øjeblikket ligger det lejedes værdi i Hovedstadsområdet i intervallet på ca 1.200 – 1.500 kr. pr m2.

Der er to ting,  som afgør, om en udlejer vil foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed, der er udlejet til den omkostningsbestemte leje:

  1. Hvad er lejen før forbedringen, f.eks. 529 kr pr m2
  2. Hvad kan lejligheden udlejes til, f.eks. 1.400 kr m2
  3. Lejlighedens størrelse, f.eks. 140 m2

I dette tilfælde kan en udlejer, der foretager en gennemgribende forbedring på 600.000 kr. få et årligt afkast på 118.000 kr. Det svarer til en simpel tilbagebetalingstid på 5 år, hvilket er meget favorabelt for udlejer.

Den årlige lejeforhøjelse er i dette tilfælde 122.000 kr, og denne lejeforhøjelse skal i princippet betales til evig tid.  Over en 20-årig periode vil lejeren komme til at betale ca 2,44 mio kr. for forbedringen.

Det samlede afkast bliver 2.409.000 kr. Derudover vil udlejeren kunne vedligeholde forbedringen for ca. 84.000 kr.

Læs mere om eksemplet i denne artikel: https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Ikke plads til energirenovering

Det eksempel, jeg har beskrevet ovenfor er fuldt lovligt. Men når en udlejer kan opnå et afkast på over 2,4 mio. kr. blot ved at investere 600.000 kr, så er der ingen tilskyndelse til at investere yderligere i energibesparelser. Hvis en udlejer blot sørger for at vedligeholde forbedringen, f.eks. ved at udskifte hvidevarerne med jævne mellemrum, kan han score huslejeforhøjelsen til evig tid.

Dermed vil der være lukket af for de energirenoveringer, der er så nødvendige i årene fremover.

Da man i 2015 reviderede boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var folketinget klar over dette problem. Man gjorde det til en forudsætning for at anvende § 5, stk. 2, at ejendommen mindst havde opnået Energimærke D. Dette er et meget u-ambitiøst krav.

Tilsyneladende forestiller man sig, at udlejerne først vil bruge en masse penge på at isolere ejendommen så den kan opnå Energimærke D, og samtidig laver forbedringer af køkken og bad og dermed får ret til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Der er desværre ikke tegn på at dette sker.

Danmarks Lejerforeninger har stillet krav om, at kun ejendomme, der er blevet energirenoveret til Energimærke A, kan omfattes af § 5, stk. 2.

 

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Udenlandske opkøb kan føre til indgreb mod huslejeforhøjelser

Det har vakt politisk opsigt, at en stor amerikanske kapitalfond, Blackstone er begyndt på massive opkøb af gamle ejendomme i København og Frederiksberg kommuner.

 

Af Jakob Lindberg

Fonden er muligvis verdens største ejendomsforvalter, med samlede investeringer på mere end 3.000 milliarder kroner.

To journalister fra Berlingske, Henrik Jensen og Michael Alsen har i en fremragende artikelserie kulegravet fondens indtog på det københavnske boligmarked. Blackstone har opkøbt 145 ejendomme med 1.900 lejemål gennem deres samarbejdspartner, firmaet 360 North, der ledes en tidligere lykkeridder fra finanskrisen, Niels Jansson. 360 North ejes af Niels Janssons to mindreårige døtre.

Værdien af ejendomsporteføljen er ifølge Berlingske tæt på 10 mia. kroner.

Læs artikel fra Berlingske her

 

Gennemgribende moderniseringer

Blackstones strategi er at opkøbe ejendomme, hvor lejen er billig, fordi den er fastsat efter princippet om omkostningsbestemt leje. Motivet er, at man vil foretage de såkaldte gennemgribende moderniseringer, hvorefter lejen ofte kan fordobles, og dermed give et højt afkast til Blackstone.

Blackstones indtog på det københavnske boligmarked har skabt politisk panik. I Folketinget blev der talt om et hasteindgreb for at sætte en stopper for udenlandske kapitalfondes opkøb i Danmark.

Resultatet blev, at regeringen og flere oppositionspartier har nedsat en ekspertgruppe der skal se på behovet for at ændre på boligreguleringsloven, i sær § 5, stk. 2.

 

Investeringsobjekt eller bolig

Kaare Dybvad (S) er en af de politikere, der er stærkt kritisk over for de udenlandske opkøb. Til Berlingske udtalte han:

Er en københavnsk ejendom først og fremmest en bolig for danskerne i deres hovedstad? Eller er det et investeringsobjekt for en udenlandsk kapitalfond?

Ifølge Kaare Dybvad kan vi ende med stockholmske tilstande, hvor det er praktisk talt umuligt at komme ind på boligmarkedet for almindelige mennesker.

 

Kommentar

Men inden vi lader forargelsen over de grimme amerikanere få frit løb, skal vi minde os selv om historien bag den forhadte § 5, stk. 2.

Læs mere om § 5, stk 2

Det var under en socialdemokratisk regering i 1996 og under et dygtigt lobbyarbejde fra Ejendomsforeningen Danmark, at man skabte denne undtagelse fra de fornuftige regler i boligreguleringsloven.

Efterfølgende var det pæne danske udlejere, herunder de lønmodtagerejede pensionskasser, der opdyrkede fidusen med at score et abnormt højt afkast gennem de såkaldte ”gennemgribende” moderniseringer.

Nu får de pæne danske udlejere konkurrence fra en kapitalfond, der er meget større og stærkere end dem selv.

Men godt, hvis Socialdemokraterne og andre partier endelig vil lytte til lejerbevægelsen i dette spørgsmål. Det skal blive spændende at se, om vi endelig får aflivet denne samfundsskadelige spekulationsmulighed.

 

 

Gennemgribende moderniseringer – en skadelig pengemaskine

Med 25 års forsinkelse er det gået op for mange toneangivende meningsdannere, at liberalismen gør mere skade end gavn

 

Af Jakob Lindberg

Liberalisme som politisk princip betyder mange ting, men denne artikel handler om den form for liberalisme, der går ind for fjernelse af alle de kontrolmekanismer, der forhindrer de rige i at blive endnu rigere.

En af disse kontrolmekanismer er boligreguleringsloven og lejeloven, som sætter grænser for hvor meget huslejen må stige både i eksisterende lejemål og ved genudlejning.

Omkostningsbestemt husleje

I 1974 vedtog Folketinget en ændring af boligreguleringsloven. Man indførte det, der kaldes omkostningsbestemt husleje. Hovedformålet ved loven var, at begrænse det afkast, som udlejere af boliglejemål kunne få ved udlejning.

Afkastet er en arbejdsfri indkomst, som udlejeren kan kræve af lejeren, fordi han ejer en ejendom. Folketinget besluttede den gang, at værdien af en ejendom skulle sidestilles med værdien af en obligation. Man besluttede, at det årlige afkastet skulle være det samme – 7 procent – som på en obligation den gang. De 7 procent skulle beregnes af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973.

Derudover skulle en udlejer have dækning for alle driftsudgifter, der var forbundet med at drive og udleje ejendommen.

 

Afkastet fastlåst

Der var tre grunde til at man låste afkastet fast.

For det første ville man beskytte lejerne mod alt for store lejestigninger, som ville komme på grund af tilstrømning af mennesker til byerne. Når mange mennesker flytter til en by, bliver efterspørgslen efter boliger i byen større, og udlejerne kan derfor kræve højere leje, hvis der er fri lejefastsættelse.

For det andet er investeringer i fast ejendom en passiv form for investering, der ikke fører til højere produktion i et samfund – og folketinget mente derfor ikke, at man skulle præmiere investeringer i fast ejendom i forhold til aktive investeringer i obligationer og aktier.

For det tredje ville det føre til forøget inflation, hvis man gav udlejerne ret til at få et stadig forøget afkast. Hvis man f.eks. beregnede afkastet af den seneste ejendomsvurdering, ville huslejen stige, uden at der var sket nogen forbedring i ejendommen.

Udlejernes forøgede indtjening ville føre til at priserne på de bestående ejendomme ville stige. Dette ville føre til at ejendomsvurderingerne også steg, og dermed huslejerne. Når huslejerne steg, ville udlejerne få en endnu bedre indtjening, som igen ville føre til prisstigninger på udlejningsejendommene og stigende ejendomsvurderinger. En ond spiral af inflation ville være følgen, og lejerne ville komme til at betale prisen i form af lejestigninger – uden at der lå nogen forøgelse af brugsværdien til grund herfor.

Derfor var det et forstandigt indgreb, at man låste afkastet fast.

 

Hvordan virker boligreguleringen?

Betød indførelsen af den omkostningsbestemte husleje, at lejerne slap for huslejestigninger? Nej – for selvfølgelig skulle lejerne betale den del af lejen, der dækker ejendomsskatter og driftsomkostninger. Deraf betegnelsen, ”omkostningsbestemt husleje”

Lad os forstille os et hus på 140 m2 i én af vore større byer. Det var opført i 1950 og havde ved ejendomsvurderingen i 1973 en værdi på 200.000 kr. Ejeren af huset finder i 1974 en lejer, der gerne ville leje det til en årlig leje på 24.000 kr, eller 2.000 kr om måneden. Dette var den omkostningsbestemte husleje for dette hus på dette tidspunkt

Lejen fordelte sig således i 1974:

Afkast:7 % af de 200.000 – dvs. 14.000 kr om året.

Andre udgifter: 10.000 kr om året

Årlig leje i alt: 24.000 kr om året eller 2.000 kr. om måneden

Andre udgifter omfattede skatter og afgifter, samt alle driftsudgifter: vandforbrug, forsikringer, vedligeholdelse, administration osv. Disse udgifter stiger år for år, og stigningerne fik udlejeren løbende dækket ved hjælp af huslejereguleringer.

Lad os antage, at disse udgifter i løbet af de efterfølgende 44 år blev  6-doblet. Ved at følge boligreguleringsloven ville den omkostningsbestemte husleje i 2018 være:

Afkast:7% af 200.000 = 14.000 kr

Andre udgifter: (6*10.000) = 60.000 kr

Årlig leje i 2018: 74.000 kr. – eller 6.167 kr om måneden.

 

Hus uden forbedringer

I 1974 var 2.000 kr om måneden en dyr husleje. I 2018 – 44 år efter – ville det være et scoop at finde et hus til leje for 6.167 kr om måneden. Men man skal gøre sig klart, at i dette eksempel er der tale om en bolig uden forbedringer. Den er blevet vedligeholdt, træværket er blevet malet, taget er måske blevet udskiftet og oliefyret er blevet udskiftet. Men køkkenet og badeværelset er det samme som i 1974. Der er ikke foretaget isoleringsarbejder.

Alle vedligeholdelsesarbejderne er betalt af de skiftende lejere gennem huslejen. I de følgende beregninger vil jeg se helt bort fra udlejers udgifter til skatter, afgifter og driftsudgifter, herunder vedligeholdelse. Det skyldes at boligreguleringsloven sikrer, at en udlejer til enhver tid kan få dækning for stigende udgifter af den art. Det er afkastet, der er emnet for denne artikel.

 

Forbedringer efter § 5, stk. 1

Ved et lejerskifte i 2018 beslutter udlejeren sig til at gennemføre en forbedring af huset. Han kan f.eks benytte sig af de regler, der er for huslejestigning ved genudlejning i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Forbedringen består i nyt køkken, nyt badeværelse med gulvvarme, isolering af loft og vægge, og nye energiruder. Huslejenævnet godkender en forbedringsudgift på 600.000 kr.

Efter reglerne kan udlejer nu beregne sig et forbedringstillæg på 6 % af de 600.000 kr. eller 36.000 kr. årligt. De 6 % svarer til ydelsen i dag på et 20-årigt kreditforeningslån. Derfor kan udlejeren nu lovligt leje huset ud til (74.000 + 36.000) = 110.000 kr om året – eller 9.167 kr. om måneden.

 

§ 5, stk. 2 – en fandens undtagelse

At man skulle kunne leje et moderniseret en-families hus på 140 m2 i en storby til 9.167 kr om måneden virker utroligt, når man kigger på de faktiske lejepriser i dag. De fleste ville forvente en husleje på nærmest dobbelte.

Eksemplet er helt realistisk og følger reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Men i 1996 vedtog folketinget i et uforsigtigt øjeblik en undtagelsesregel – den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ifølge denne paragraf kan en udlejer lave en gennemgribende modernisering af en lejlighed. Derved forstås en forbedring, der har en værdi på mere end 311.920 kr i 2018. Vælger udlejeren det, skal skal han ikke overholde § 5, stk. 1 ved genudlejning, men kan leje ud til det, der hedder det lejedes værdi. Derved forstås den leje, der er almindelig i det pågældende område i de seneste par år op til udlejningen.

Hermed forlader man princippet om et fast afkast. Nu afhænger afkastet ikke af ydelsen på et realkreditlån, men af udbud og efterspørgsel i det konkrete område. Da efterspørgslen efter lejligheder i de store byer er meget høj, kræver mange udlejere en månedlig leje på 16.000 eller mere for en ældre lejlighed på 140 m2.

Vi kan nu opstille følgende regnestykke:

De 118.000 skal ses i forhold til en investering på i alt 600.000. dlejeren fået et årligt afkast på 118.000 kr ved at investere 600.000 – altså ca 20 % om året.

Det er meget højt i forhold til både bankrenter, aktier og obligationer.

 

Vedligeholdelse af forbedringen

Der er nogle løbende vedligeholdelsesudgifter ved enhver forbedring, men de er ret begrænsede.

Isoleringen er der ingen vedligeholdelse ved, hvis ellers den oprindelige klimaskærm er tæt. Vedligeholdelsesudgifterne på de nye vinduer vil formentlig være mindre end på de gamle. Det samme gælder fliserne i badeværelset, som har erstattet vådrumsmalingen. Der kan blive behov for at udskifte en køkkenlåge, en vask eller en skuffe i ny og næ. Mere end 4.000 om året kan det ikke blive til.

 

Afkast over 20 år

Efter retspraksis har en udlejer ret til at få dette høje afkast til evig tid. Men lad os nøjes med at regne på afkastet set over en 20 årig periode. I nedenstående tabel har jeg forsigtigt forudsat, at markeds lejen/det lejedes værdi kun stiger 0,5%. Udlejeren kan dog kun høste denne ekstra gevinst, hvis lejeren flytter og der flytter en ny lejer ind. Jeg har også forudsat at skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger stiger med samme %. Det er sandsynligt, at markedslejen/det lejedes værdi stiger mere end skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger. I så fald bliver nettoafkastet endnu større end i nedenstående eksempel

I nedenstående eksempel har jeg  forudsat, at der sker lejerskifte hvert 4 år. Desuden har jeg forudsat, at der i år 1 skal bruges 4.000 kr på ekstra vedligeholdelse af forbedringen og at denne udgift stiger i samme takt som det lejedes værdi.

 

Den nederste linje viser, at udlejeren over 20 år få et nettoafkast på over 2,4 millioner kr blot ved at investere 600.000.

Det er ikke underligt, at de store kapitalfonde er vilde efter at finansiere opkøb af danske ejendomme

Læs her om udenlandske opkøb i København

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er en helt lovlig pengemaskine, der gør de rige endnu rigere på lejernes bekostning.

 

Småhuse

Adgangen til at lave gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2, gælder kun i ejendomme, hvor der er mere end 6 lejemål. Alle øvrige ejendomme betegnes småhuse. 

Her fastsættes lejen ved sammenligning med større ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette princip blev indført i 1994 for at fritage ejerne af småhusene for de besværlige regler om beregning af lejen efter § 5, stk. 1 ved lejemålets indgåelse og reglerne om varsling af huslejestigninger.

Denne svækkelse af reglerne har i mange kommuner ført til, at lejligheder i attraktivt beliggende småhuse udlejes til huslejer, der langt overstiger den omkostningsbestemte husleje – men det er en anden historie.

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk