Tag-arkiv: Privat udlejning

Fasthold nuværende billige private lejeboliger

Antallet af husstande med meget lave indkomster er stærkt sigende. Derfor ser vi et markant øget behov for billige boliger.

Af Danmarks Lejerforeninger

Hidtil har det politiske fokus været koncentreret omkring tilvejebringelse af nye billige boliger. Det er godt, men der mangler politisk fokus på den meget store afgang af billige private lejeboliger, der sker hvert eneste år.

Det er tre punkter i lejelovgivningen, der er årsagen. De tre punkter giver så stor afgang, at det langt overstiger den tilgang af nye billige boliger man pt. arbejder med. De tre punkter fortjener naturligvis en uddybning:

 

(1) Lejeforhøjelser ved genudlejning/modernisering

Med denne lovbestemmelse åbnes for voldsomme hop i huslejeniveau, hvor tre- eller fire-dobling ikke er usædvanlige. Der er ikke fuldkommen frit slag i lovgivningen til at gennemføre disse forhøjelser, for der er en række betingelser og forudsætninger, der formelt set skal være opfyldte. I praksis oplever vi imidlertid særdeles ofte i lejerforeningerne, at disse formaliteter ikke efterleves. Derfor vil der kunne sikres fastholdelse af et betydeligt antal billige lejeboliger, allerede gennem formelt beskedne tilretninger i lovgivningen, der ”blot” styrker efterlevelse af de nugældende lovbestemmelser:

 

(2) Lejligheds-sammenlægninger og nedlæggelser.

Boligreguleringslovens kapitel VII giver kommunerne adgang til at tillade sammenlægning og nedlæggelse af boliger. En meget stor andel af ansøgningerne har kommunerne adgang til at afslå, men det gør de alt for sjældent. Så der kan sikres opretholdelse af flere billige lejeboliger allerede gennem en lovtilretning, der styrker efterlevelse af intentionerne bag de nugældende lovbestemmelser.

 

(3) Andelsovertagelser.

Mest typisk kender vi fænomenet via tilbudspligten, jfr. Lejelovens kapitel XVI, hvor lejerne i forbindelse med salg af en udlejningsejendom skal have tilbud om andelsovertagelse. En stor del af de andelsovertagelser, der bliver realiseret, sker netop i ejendomme med billige lejemål. Fælles for alle former for andelsovertagelser er imidlertid, at flertallet af lejlighederne med ét slag fjernes fra udbuddet af lejeboliger. På dette punkt er der, i modsætning til de to foregående, næppe meget at hente i små elegante lovtilretninger.

Det, der hermed skal opfordres til, er at Folketinget lukker helt af for enhver form for andelsovertagelser af bolig-udlejningsejendomme. I hvert fald så længe vi i Danmark har udtalt mangel på billige lejemål.

 

Massiv tilbagegang

Det er ikke små ”sivninger” der er tale om med ovennævnte tre kilder, men massiv tilbagegang. Hvis ikke der foretages en total kursændring på de angivne områder, så vil den nuværende ret store private andel af billige boliger simpelt hen forsvinde over få år. For de offentlige kasser vil det være omkostningsfrit at forebygge gennem fastholdelse af status quo som beskrevet. Alternativet vil være ”helbredelse” med støttefinansiering af mange ti-tusinder yderligere nye billige boliger, og det vil blive ekstremt dyrt.

Renovation må ikke opkræves særskilt

15 marts 2018

Højesteret har slået fast, at denne regel gælder for alle lejeboliger også i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1992

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

I sidste nummer af bladet gennemgik jeg regler for, hvilke udgifter en udlejer skal medtage som en del af huslejen og hvilke, der kan opkræves som særlige beløb ved siden af huslejen.

Jeg skrev, at skatter og afgifter er en del af huslejen, og at udlejeren ikke må opkræve dem særskilt. Under skatter og afgifter hører:

  • grundskatter
  • renovationsafgifter
  • rottebekæmpelse og lignende

Der havde gennem tiderne været mange retssager, der omhandlede spørgsmålet om hvilke udgifter man lovligt kunne opkræve ved siden af huslejen. Men i 2009 afsagde Højesteret en dom, som satte tingene på plads. Troede man. Alligevel kom der en ny sag nogle år efter.

 

Højesterets præmis i 2009

Dommen fra 2009 omhandlede spørgsmålet om en udlejer kan opkræve aconto vandbidrag fra lejeren, i ejendomme, hvor der ikke er individuelle vandmålere. Højesteret slog fast, at det kan man ikke. Det skyldes, at det i lejeloven står, at reglerne om vandregnskaber kun gælder, når der er individuelle målere i alle lejligheder. Men Højesteret formulerede det i en generel præmis, der i kort form lyder således.

  • Lejelovgivningen åbner ikke generel adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion.
  • En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion, kræver derfor lovhjemmel.

“Hjemmel” er et gammelt ord, der betyder det samme som ret eller rettighed. Hvis der er lovhjemmel til noget betyder det at man gerne må gøre det.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Særlig hjemmel

Som følge af Højesterets klare fortolkning skulle man tro, at nu var sagen sat på plads. For lejeloven siger helt tydeligt at der kun er følgende udgifter, hvor der er hjemmel til at opkræve driftsudgifter ved refusion.

  • Aconto varmebidrag
  • Aconto vandbidrag
  • Aconto elbidrag
  • Aconto kølingsbidrag
  • Antennebidrag

Der for er alle andre driftsudgifter, f.eks. skatter, vedligeholdelse, administration en del af huslejen.

 

Uregulerede lejemål

Men en udlejer fra Fyn forsøgte alligevel at slå hul i dette klare princip, da han udlejede en række dobbelthuse. De var opført i 2011 og omfattet af to undtagelsesregler om huslejefastsættelse, § 15 a  i boligreguleringsloven og § 53, stk 3 i boligreguleringsloven.

Disse paragraffer siger, at lejemål i ejendomme, der er opført efter 1. januar 1992 er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven og reglerne om det lejedes værdi i lejeloven. I stedet har udlejeren af sådanne ejendomme ret til at leje ud til den højeste leje, han kan få. Det kaldes princippet om markedsleje.

I lejelovens § 53, stk 3 står:

”Uanset stk. 1 og stk. 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991”

Udlejeren mente nu, at da §§ 47-52 kunne fraviges, så var han også i sin gode ret til at indsætte en bestemmelse i lejekontrakterne om, at lejer skulle betale for renovation ved siden af huslejen.

 

Gennem tre instanser

En lejer gik til huslejenævnet, som gav ham medhold i, at bestemmelsen om betaling for renovation var ugyldig. Udlejeren ankede til boligretten, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Så gik han videre til Østre Landsret, hvor han også tabte. Landsretten skrev:

– ”Det fremgår af lejekontrakten, at skatter og afgifter indgår i lejen, samt at lejen reguleres med eventuelle stigninger i skatter og afgifter. På denne baggrund finder landsretten, at udlejer ikke har hjemmel til i tillæg til lejebetalingen at opkræve særskilt betaling for renovation, som må antages at udgøre en afgift, jf lejelovens § 51, stk. 1”

 

Højesteret

Til sidst fik udlejer særlig bevilling til at anke til Højesteret.

Højesteret gennemgik den lovændring fra 1991, der åbnede op for markedslejeprincippet, og herunder de forarbejder der blev gjort Folketinget. Konklusionen lød:

– ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter, der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne.

– På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. ”

Omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og markedsleje

Her er en forklaring på de svære begreber og hvad de betyder for en almindelig lejlighed i privat udlejningsbyggeri

 

Af Jakob Lindberg

 

Denne artikel omhandler lejefastsættelsen i den ældre del af det private udlejningsbyggeri, dvs. ejendomme der er opført før 1. januar 1992.

 

Omkostningsbestemt leje

Når huslejen er omkostningsbestemt betyder det, at den er beregnet ud fra de udgifter udlejeren har til at drive ejendommen. Dertil kommer henlæggelser til vedligeholdelse, afkast til udlejeren og eventuelt et beregnet forbedringstillæg efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1

En typisk årlig husleje for en lejelighed på 80 m2 i en ejendom opført før 1970 i Storkøbenhavn kan være sammensat således.

 

Hvad indgår i lejen?

Budgetudgifter: Skatter og afgifter, fælles eludgifter, forsikringer, mm. – 250 kr. pr. m2

Hensættelser til vedligeholdelse: 150 kr. pr. m2

Afkast: 50 kr. pr. m2

Forbedringstillæg for ældre forbedringer 100 kr. pr. m2

I dette tilfælde vil lejen være 550 kr./m2 om året. Dette svarer til en årlig leje på 44.000 kr. – eller pr måned 3.667 kr.

Hvis der gennemføres en ny gennemgribende modernisering med et forbedringsværdi til 300.000 kr. kan lejen forøges med et tillæg på 1.875 kr. til 5.542, kr.

 

Det lejedes værdi

I de ejendomme, hvor lejen er omkostningsbestemt, er det i nogen tilfælde muligt at udleje en lejlighed til en højere leje end den beregnede omkostningsbestemte leje.

Hvis lejen er gennemgribende moderniseret, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det er den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret for lejemål af tilsvarende kvalitet og størrelse.

Det lejedes værdi fastsættes af huslejenævnene, ankenævnene og boligretterne efter et skøn. I de senere år har f.eks. ankenævnet i København ofte godkendt at det lejedes værdi er 1.300 – kr./pr kvadratmeter for gennemgribende moderniserede lejligheder. For en lejlighed på 80 kvadratmeter betyder det en månedlig leje på 8.667 kr. om måneden.

 

Markedsleje

Det er svært at sige hvad markedslejen ville være for ældre ejendomme fra før anden verdenskrig, som dem Carlsberg nu sælger. Da der ikke er noget marked for uregulerede beboelsesejendomme opført før 1992 i de store byer, kan man kun gætte sig til hvad markedslejen ville være hvis lejen blev givet fri

Jeg beskrev i afsnittet om omkostningsbestemt leje en lejlighed på 80 kvadratmeter. Efter en gennemgribende forbedring på 300.000 kr. beregnede jeg den forhøjede leje til 5.542 kr.

Hvis der var markedsleje så ville samme lejlighed formentlig kunne udlejes til 10.000 – 15.000 kr. i København, Frederiksberg og Gentofte – alt afhængigt af beliggenhed. Det skyldes, at der netop i disse kommuner er en meget stor knaphed på lejelejligheder.

 

To lejere i Roskilde vandt 411.000 kr.

Roskilde DomkirkeLejere i samme ejendom må ikke forskelsbehandles økonomisk. Landsretten slog fast, at lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 8. skal forstås bogstaveligt.

I Lille Maglekilde Stræde – et stenkast fra Roskilde Domkirke –  ligger en mindre ejendom opført i 1988. Den havde tidligere tilhørt Duebrødre Kloster, men var på et tidspunkt blevet solgt til en privat udlejer.

Private ejendomme opført i denne periode har ofte en temmelig høj husleje, fordi renten var meget høj den gang. Dette havde en afsmittende virkning på den omkostningsbestemte husleje, således at den lovlige leje ofte er mere en dobbelt så høj i denne type ejendomme sammenlignet med ejendomme opført før 1970.

Lejen holdt nede

For overhovedet at kunne leje lejlighederne ud fastsatte den daværende udlejer lejen til det lejedes værdi, som kun var ca. 60 % af den omkostningsbestemte husleje. Det lejedes værdi er den leje, der sædvanligvis opkræves i lejemål af samme standard med en tilsvarende beliggenhed.
Da den nuværende udlejer købte ejendommen i 2008 betalte lejerne ca. 875 kr. pr m2 årligt, hvilket betød, at en lejlighed på 70 m2 skulle koste 5.100 kr. pr måned.

Nye lejere

Det var udlejer ikke tilfreds med. Da to lejemål blev fraflyttet, satte han derfor lejen op for de nye lejere. Den ene måtte af med 9.000 om måneden for 70 m2 (1.542 kr. pr m2 årligt). Den anden skulle betale 6.500 kr. om måneden for 53 m2 (1.471 kr. pr m2, årligt).
Dette var i strid med boligreguleringslovens § 5, stk. 8, som siger at det er ulovligt at aftale lejevilkår, ..”der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.”.

Lejerforeningen

Da lejerne opdagede at de blev forskelsbehandlet, gik de til lejerforeningen i Roskilde, som hjalp med at indbringe sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet gav dem medhold, og det samme gjorde Boligretten. Lejen skulle nedsættes til samme niveau som for de øvrige lejere i ejendommen.

Over for boligretten kom udlejers advokat med to argumenter:
For det første, at lighedsreglen i § 5, stk. 8 ikke gjaldt, hvis den aftalte leje var lavere end den omkostningsbestemte leje.
For det andet, at netop disse to lejligheder havde en bedre udsigt end de øvrige lejemål i ejendommen.
Boligretten godtog ikke nogen af de to argumenter. Det første argument vender jeg tilbage til nedenfor. Det andet argument om udsigten blev underkendt af dommerne med en bemærkning om at dette ikke kunne begrunde forskellen i lejen.

Landsretten

Udlejer prøvede nu en gang til i landsretten.
Landsretten slog fast, at lighedsreglen i § 5, stk. 8 skulle forstås efter sin ordlyd.
Dette er ikke nogen selvfølge. Af og til sker det, at domstolene fortolker en lovbestemmelse på en anden måde, end den forstås ved en umiddelbar læsning. F.eks. kan en bestemmelse kun gælde i nogle situationer og ikke i andre.
Men hvis man skal indskrænke en bestemmelses anvendelse, skal det kunne dokumenteres ved at henvise til lovens forarbejder, f.eks. den betænkning, som Folketinget udarbejdede den gang bestemmelsen blev indført.

Udlejers advokat havde ikke dokumenteret noget i den retning, så derfor konkluderede landsretten tørt, “at hverken tilblivelseshistorien eller forarbejderne” taler imod den klare ordlyd af § 5, stk. 8.

Med andre ord: Man må ikke forskelsbehandle lejerne i samme ejendom. Hvis nogle lejere med gamle kontrakter betaler en lavere leje end den omkostningsbestemte leje, skal de øvrige lejere betale det samme. Dog skal der tages hensyn til forskelle i udstyr, indretning osv.

Tilbagebetaling

Den ene lejer fik sin leje nedsat fra 108.000 kr. om året til 61.250 kr. Den anden fik lejen nedsat fra 78.000 til 46.375 kr. om året. Da sagen havde verseret i over 5 år, blev tilbagebetalingsbeløbet inklusive renter betydeligt:
Den ene fik 248.000 kr tilbage inklusive renter. Den anden 163.000 kr.

Kilde: Østre Landsret, 21 afdeling. Dom afsagt den 11. februar 2014.
Lejernes advokat var Flemming Wahren, Roskilde.

Gyldige og ugyldige lejevilkår

Hvis man har en individuelt udformet lejekontrakt, skal man få en lejerforening til at gennemlæse kontrakten. Det er nemlig ikke alt det, der står i en kontrakt, der nødvendigvis gælder.

Indenfor lejeretten gælder princippet om aftalefrihed. En lejeaftale behøver derfor ikke at være godkendt på forhånd af en offentlig myndighed for at være gyldig. Lejeaftalen behøver heller ikke at være skriftlig. Der behøver ikke at være nogen lejekontrakt, men det er bedst for både lejer og udlejer, at der er et underskrevet papir, hvor der som minimum står:
– hvornår lejemålet starter
– hvor meget man skal betale i husleje
– hvor meget man (evt.) skal betale i depositum
Alle andre vilkår for lejeforholdet er dækket af lejeloven. Lejeloven indeholder alle de vigtigste spilleregler for hele lejeforholdets levetid fra “vugge til grav”.
De fleste udlejere vil dog kræve, at man underskriver en lejekontrakt, som de selv har udfyldt på forhånd.

Eksempler på ufravigelige regler

Men det er ikke alting man gyldigt kan aftale. Lejeloven indeholder nogle “præceptive regler” som skal følges. Præceptive regler kan oversættes med “ufravigelige regler”
De tre vigtigste ufravigelige regler er § 82, § 83 og § 93 i lejeloven. De to første paragraffer drejer sig om opsigelse -det vil sige i hvilke tilfælde en udlejer kan opsige en lejer med varsel. Den sidste paragraf drejer sig om i hvilke tilfælde en udlejer kan ophæve lejemålet uden varsel.
Disse regler er meget stramme og giver derfor en god beskyttelse til lejerne. En lejer kan derfor bo i sit lejemål med ro i sindet, så længe vedkommende ikke overtræder de regler, der er nævnt i de tre paragraffer.

kontraktUopsigelighed

I praksis er lejere derfor uopsigelige, når vi ser bort fra værelseslejemål og nogle få andre særlige tilfælde. Det er godt. Uden sådanne opsigelsesregler ville alle andre regler i loven være ligegyldige. Man ville f.eks. ikke kunne protestere mod huslejestigninger, uden at kunne risikere en opsigelse.
Hvor står det?
Lejeloven er opdelt i kapitler. I slutningen af hver kapitel, står hvilke regler, der er ufravigelige. I § 96, står der f.eks.:
“Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges således, at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 93, jf. § 94, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 95.”

Deklaratoriske regler

Det er ikke alle regler, der er ufravigelige (præceptive). De regler, der ikke er ufravigelige, kaldes i det juridiske sprog for “deklaratoriske” regler. En meget vigtig deklaratorisk regel er lejelovens § 19. Her står, at det er udlejeren, der skal vedligeholde og renholde ejendommen og lejlighederne både indvendigt og udvendigt.
Denne regel bliver ofte fraveget. I mange lejekontrakter står der, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse. Hvis der står det, skal lejeren selv betale for maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og indvendigt træværk.

Flyt hurtigst muligt

Man ser af og til, at der i lejekontrakter står, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse. En sådan kontraktbestemmelse er gyldig, da § 19 er deklaratorisk og derfor kan fraviges.
En sådan kontraktbestemmelse er økonomisk riskabel for lejeren. Det kan betyde, at udlejeren f.eks. kan kræve, at lejeren udskifter taget eller varmeanlægget, hvis det går i stykker og ikke kan repareres. Hvis man har en sådan kontrakt, skal man forsøge at få den ændret. Hvis udlejeren nægter at ændre den, skal man flytte hurtigst muligt, før noget går i stykker.

Højesteret beskyttede den svage part

Højesteret har underkendt to udlejere for overtrædelse af bestemmelserne om, hvordan lejekontrakter skal udfædiges. Hvis en udlejer som lejekontakt anvender en blanket, der ikke er autoriseret, kan vedkommende risikere, at nogle af bestemmelserne bliver ugyldige. Det samme gælder, hvis man laver lejekontrakter på tekstbehandlingsanlæg og bestemmelserne er formuleret på en sådan måde, at lejeren kan opfatte dem som standardiserede. I begge tilfælde kan udlejeren ikke påberåbe sig de bestemmelser i lejekontrakten, som stiller lejeren ringere end lejeloven.

Mange lejere tror, at det er en fordel at have en lejekontrakt, hvis man er boliglejer. Det er det ikke. Hvis blot man har bevis for, at man har betalt leje, så er man sikret efter lejelovens regler.

Man er f.eks. beskyttet mod uberettiget opsigelse, uanset om man har en kontrakt eller ej.
En kontrakt er udlejerens redskab, som kan sikre, at vilkårene er, som han ønsker, de skal være.
Individuelle lejekontrakter
Hvis man som udlejer skal udleje sin ejerlejlighed for en enkelt periode, vil det være naturligt, at lave en individuel lejekontrakt. En sådan een er gyldig, uanset om den er skrevet i hånden, på en skrivemaskine eller på en computer.
Det er ligegyldigt, hvad slags papir, den er skrevet på. Den bliver heller ikke ugyldig, fordi der er kaffepletter på den, eller fordi udlejerens børnebøørn har tegnet kruseduller på bagsiden. Derimod kan visse af vilkårene i lejekontrakten være ugyldige. Se artiklen “Gyldige og ugyldige lejevilkår” andetsteds i dette blad.
En sådan individuel aftale er et troværdigt og ærligt grundlag for en lejeaftale, som begge parter er bundet af. Det gælder specielt, hvis den er udfædiget efter fælles drøftelser mellem lejer og udlejer.

Blanketter og skabeloner

Hvis en udlejer har mange lejligheder, kan vedkommende med fordel anvende fortrykte blanketer eller skabeloner, som man har liggende på en computer.
Sådanne lejeaftaler er ikke udfærdiget i fællesskab mellem lejer og udlejer. Her er det udlejeren, som ensidigt har skabt spillereglerne. Det stiller lejeren i en dårlig position, fordi lejeren sjældent forstår 100 %, hvad det er, han eller hun skriver under på.
Folketingets motiver
Da man lavede den første lejelov i Danmark i 1937 var man opmærksom på dette problem. Derfor skrev folketingsudvalget således i betænkningen
– Manglen af regulerende lovbestemmelser har imidlertid ført – og måttet føre – til, at udlejernes organisationer (grundejerforeningerne) i trykte blanketter har samlet et sæt af regler, som deres erfaring har lært dem at finde nødvendige eller hensigtsmæssige til varetagelse af deres interesser. Det følger nu af sagens egen natur, at det har været uundgåeligt, at disse regler i stort omfang er blevet ensidige, idet det kun gennem lovregler er muligt at søge taget tilbørligt hensyn til begge parters interesser. Og ikke blot er reglerne til dels ensidige og på visse punkter videre gående, end det stemmer med almindelig retsfølelse, – de er tillige lidet overskuelige.
– Under disse omstændigheder er lejerne vanskeligt stillede. De trykte kontraktsblanketter kommer – i betragtning af den letsindighed, hvormed folk i almindelighed underskriver trykte kontraktsblanketter – til at virke næsten, som om de var love.
Det var meget klart set af politikerne. Derfor kom der et krav om “tydelighed” ind i loven. Det skulle tydeligt angives i en blanket, “på hvilke punkter der tillægges lejeren mindre vidtgående rettigheder eller pålægges ham mere vidtgående forpligtelser end angivet i lejeloven.”
Hvis dette ikke var tydeligt forklaret, var det pågældende vilkår ugyldigt.

Fremhævelse

I den lov der gælder i dag, er kravet om tydelighed blevet erstattet af et krav om fremhævelse. Der står i § 5:
– Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
Endvidere må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede. I dag findes der kun een blanket, der er autoriseret, nemlig den såkaldte typeformular A 8. udgave fra 2001, der er autoriseret af socialministeriet.
Selvom man ikke anvender en blanket eller en fortrykt formular, skal man – i visse tilfælde – stadig leve op til kravet om fremhævelse. Det gælder f.eks. hvis man anvender lejeaftaler, der benyttes gentange gange og hvor de enkelte bestemmelser “fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede”.

Udlejervenlig retspraksis

Der har været stor usikkerhed om, hvordan lejelovens § 5, skulle anvendes i praksis. Især har Østre Landsret af og til fortolket loven på en meget udlejervenlig måde. F.eks. blev en række lejere i Køge dømt til at anerkende, at nogle meget byrdefulde vilkår i deres lejekontrakter var gyldige, selv om udlejeren i § 11 i lejekontrakten havde anvendt standardiserede vilkår og tvunget dem til at skrive under på en blanket om indeksregulering af lejen, som tillæg til lejekontrakten.
Landsrettens begrundelse var, at da udlejeren havde anvendt den autoriserede kontraktformular – og da der i § 11 var en henvisning til tillægget om indeksregulering, så skulle dette tillæg ikke betragtes som en ugyldig blanket, men som “en integreret del af kontraktens § 11”

Siloen i Roskilde

Nu har højesteret strammet op. I en afgørelse fra maj 2014 statuerede Højesteret, at den eneste blanket, der må anvendes er Typeformular A. 8. udgave. En udlejer må ikke redigere i typeformularen. Højesterets tunge hånd ramte udlejeren af den berømte Silo i Roskilde, som var blevet ombygget til et privat kollegium.
Her havde udlejeren, som nu er gået konkurs, pålagt lejerne nogle meget vidtgående forpligtelser til vedligeholdelse. F.eks. stod det i lejekontraktens § 11, at lejerne skulle vedligeholde radiatorer, gulve, blandingsbatterier, køkkenborde og meget mere. Ved fraflytning skulle lejemålet afleveres nyistandsat.
Men udlejeren havde slettet hele indledningen til § 11 i den autroriserede kontrakt. I denne indledning er det forklaret, at lejekontraktens § 11 indeholder fravigelser og tilføjelser til lejelovgivningen og til de ørige bestemmelser i typeformularen. Det er også forklaret, at dette kan medføre at lejeren pålægges større forpligtelser end efter lejelovgivningen.
På grund af vigtigheden af denne indledning konkluderede Højesteret, at der var tale om en uautoriseret blanket. Udlejeren tabte, og den pågældende lejer slap for at betale for en del istandsættelsesarbejder ved fraflytning.

Mølleparken i Århus

I april 2014 afgjorde højesteret en sag om ensartede vilkår. Her var der ikke tale om en blanket, men om en lejekontrakt, der var udfærdiget på et tekstbehandlingsanlæg.
Ved sådanne lejekontrakter er det svært at afgøre om kontrakten er ugyldig. En helt individuel lejekontrakt er ofte skrevet på tekstbehandlingsanlæg. Denne lejekontrakt indeholdt nogle helt klare bestemmelser, der var individuelle. Men den indeholdt også nogle bestemmelser, der var forkerte i forhold til lejeren, hvilket tydede på, at der var tale om en fælles skabelon, som blev tilpasset i de enkelte tilfælde.
For eksempel stod der i lejekontrakten:
“Lejeren skal erstatte al skade som hans husstand … volder på det lejede”. Da den pågældende lejer var en kvinde, ville hun helt naturligt opfatte denne sætning som et standardiseret vilkår.
Et andet sted stod der:
“Er lejeren i lejekontrakten en flerhed af personer (ugift samlevende par/flere personer om delelejlighed o.lign.) hæfter disse solidarisk…” Denne meget underlige formulering var helt overflødig, da udlejer udmærket vidste, at lejeren var enlig. Også denne formulering ville lejeren opfatte som et standardiseret vilkår.
Et tredie sted stod der:
“Lejeren har ikke afståelsesret”. Denne bestemmelse er irrelevant, da beboelseslejere ikke kan have afståelsesret. Det gælder kun for erhverslejemål. Bestemmelsen afslørede, at der var tale om en skabelon, der både blev anvendt ved erhvervslejemål og ved beboelseslejemål..
Højesteret konkluderede, at lejekontrakten ikke fremtrådte som udarbejdet individuelt for det pågældende lejemål, men på en sådan måde, at lejeren måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede.
Lejer slap dermed for at betale for nyistandsættelse ved fraflytning.

Kilde:
Roskildesagen: Højesterets Dom afsagt den 12. maj 2014. Lejeren var repræsenteret af advokat Flemming Wahrén
Mølleparksagen: Højesteretsdom afsagt den 8.april 2014. Lejeren var repræsenteret af advokat Camilla Ernst

Sammenhold giver kontante resultater

Efter sommerferien 2010 stiftede lejerne i en ejendom i Randers en beboerforening/beboerrepræsentation i samarbejde med Randers Lejerforening  og beboerforeningen besluttede enstemmigt at indmelde sig kollektivt i Randers Lejerforening. Det har medført tilbagebetaling af leje på knap ½ mio. kr.
I ejendommen Hobrovej 34 i Randers C, som ejes af Cepheus Ejendomme, har sammenholdet i beboerforeningen givet store resultater.
I efteråret 2010 indbragte beboerforeningen lejens størrelse fra indflytningstidspunktet for 5 lejemål for Huslejenævnet, ligesom  spørgsmålet om særskilt betaling for trappevask, særskilt betaling for pbs-gebyr, retten til at installere vaskemaskiner samt en række mangler i ejendommen og lejemålene blev påklaget til Huslejenævnet.

Nedsættelse af lejen

I en stribe afgørelser fra Huslejenævnet i efteråret 2011 blev lejen nedsat i de 5 lejemål med henholdsvis kr. 6.900, årligt – kr. 9.000,- årligt, kr. 13.300,- årligt, kr. 19.000,- årligt og kr. 25.500,- årligt  i alt årlige lejenedsættelser kr. 66.800,- i årlige lejenedsættelser + plus tilbagebetaling af den for meget erlagte leje inklusive renter siden indflytningen, som fandt sted i årene 2005  2011.
Udlejer  Cepheus Ejendomme  indbragte 3 af Huslejenævnets afgørelser for Boligretten, som i domme i 2013 og 2014 har stadfæstet Huslejenævnets afgørelser.
Udover de årlige lejenedsættelser fik lejerne i de 4 lejemål tilbagebetalt for meget erlagt leje inklusive renter på henholdsvis kr. 15.000, + kr. 52.500 + kr. 125.000 + kr. 80.000, + kr. 171.000, = i alt kr. 443.500,-

Trappevask

Udover de store pengebeløb, vandt lejerne undervejs vigtige principielle sejre for alle lejere i ejendommen  og alle lejere i Randers og Danmark i det hele taget – da det i principielle afgørelser i først Huslejenævnet, dernæst i Boligretten blev slået fast, at Cepheus ikke er berettiget til særskilt at opkræve kr. 160,- mdl. til trappevask fra hvert lejemål og kr. 9,00 fra hvert lejemål i pbs-gebyr pr. måned i forbindelse med huslejebetalingen.
Ved siden af dette har Cepheus i en langvarig fogedretssag tabt et forsøg på at få en lejer smidt ud, som har en hund – ligesom Cepheus i en anden fogedsag tabte et forsøg på at få en lejer smidt ud, som har en vaskemaskine i sin lejlighed.

Nye termovinduer

Lejernes krav om vedligeholdelse har resulteret i nye termovinduer uden lejeforhøjelse i hele ejendommen.
Beboerrepræsentant Erik Thomasen udtaler i anledning de resultater, som beboerforening har opnået på de 4 år siden stiftelsen:
– På den ene side er det træls at skulle have så mange slagsmål, fordi udlejer ikke vil overholde loven  på den anden side har de mange gode resultater været dejlige, og har gjort det tilfredsstillende at lave det store arbejde i beboerforeningen.
– Men det er samtidig mærkeligt at opleve byens største private udlejer, der har mere end 1.000 lejemål i Randers, opføre sig som umodne og fornærmede pattebørn, efter vi blot i et vist omfang har formået  at få udlejer – via huslejenævn og retssystem – til overholde gældende lov, herunder tvunget udlejer til at tilbagebetale ulovligt høje huslejer.
– Det er min opfattelse, at det ikke står bedre til i de mange andre ejendomme ejet af Cepheus, og lejerne vil også der ved en ihærdig, kollektiv og stabil indsats via en beboerforening/beboerrepræsentation i samarbejde med Randers Lejerforening kunne opnå store resultater, slutter Erik Thomasen.

Tak

Formanden for beboerforeningen, Johnny Stald Mathiasen udtaler:
– De fleste lejere er godtroende og tror udlejer holder sig til loven, men det er langt fra tilfældet. Derfor håber jeg at denne artikel kan inspirere andre til at lave en beboerforening og melde sig ind i Randers lejerforening, hvor man kan få rådgivning om sine rettigheder og muligvis finde ud af at man betaler for meget i husleje mm.
– Derudover har det medført at vi har fået et godt sammenhold i ejendommen og dem der har haft lyst til det sociale samvær har arrangeret nogle hyggelige grillaftner og ellers bare stukket hovederne sammen i gårdhaven og privat.
Som formand for beboerforeningen vil jeg gerne sige tak til mine særdeles hjælpsomme og hensynsfulde naboer og en tak til Randers lejerforening.

Sammenhold giver resultater

Vundet lejersag: Tre lejere bor huslejefrit i et år!

Tre lejere i et småhus, beliggende i en mindre sjællandsk stationsby, slipper nu for at betale husleje i op til et år efter at have vundet deres sager. Det blev resultatet af en sag ved huslejenævnet i Køge, hvor deres udlejer blev dømt til at betale i alt 120.000 kr tilbage til lejerne i formeget opkrævet husleje, ulovligt opkrævet vand og for meget opkrævet depositum.

Af Jakob Lindberg

I 2001 flyttede to lejere ind i hver deres lejlighed hos en privat udlejer. Han ejede en ældre ejendom med tre lejligheder i den lille stationsby. I 2011 overtalte udlejeren de to lejere til at underskrive en ny lejekontrakt, der blandt andet medførte, at lejen hvert år den 1. juli skulle stige med et mindre beløb i henhold til en trappelejeklausul.
Samtidig var der problemer med varmeregnskaberne og problemerne fik dem til at melde sig ind i Køge Lejerforening. Sagsbehandleren i lejerforeningen kunne konstatere, at den nye kontrakt var ugyldig, fordi den var indgået på en hjemmelavet kontraktformular. Efter lejeloven er det ikke tilladt at anvende formularer der ikke er autoriserede af boligministeriet.
Desuden blev der opkrævet aconto vand ved siden af huslejen, selv om der ikke var individuelle vandmålere i ejendommen. Dette er også ulovligt.
Lejerforeningen indbragte sagerne for huslejenævnet, som gav lejerne fuldt medhold.

Kendelsen

I kendelsen sagde huslejenævnet, at lejen skulle nedsættes til det niveau, den havde før den første trappelejestigning trådte i kraft, og lejerne skulle have den for meget betalte husleje retur.
Desuden bestemte huslejenævnet, at aconto-beløbene for vand skulle tilbagebetales 3 år tilbage i tiden fra indbringelsesstidpunktet. I følge forældelsesloven kan man kun kræve tilbagebetaling i tre år.
De to lejere fik tilkendt henholdsvis 37.650 kr og 39.750 kr i tilbagebetaling, hvoraf langt det meste var tilbagebetaling af aconto vand.

Ny lejer

Mens sagen verserede flyttede en ny lejer ind i det tredje lejemål i ejendommen. Hun betalte også for høj leje og aconto vand. Desuden havde hun betalt for meget i depositum.
Også denne sag blev indbragt for nævnet, som i juni 2013 afsagde kendelse på linje med de to første. Den nye lejer fik tilkendt en tilbagebetling på  20.147 kr.

Betalte ikke

Udlejeren ankede ikke sagerne til boligretten, men han tilbagebetalte heller ikke pengene til de tre lejere, trods rykkere fra lejerforeningen.
Nu kunne lejerne have stævnet udlejer ved boligretten. Når de havde fået medhold dér, kunne de gå til fogedretten for på den måde at inddrive pengene. inklusive sagsomkostninger.
Sagsbehandleren i lejerforeningen vurderede imidlertid, at der var en risiko for at udlejer alligevel ikke kunne betale. I yderste konsekvens kunne lejerne blive nødt til at begære ejendommen på tvangsauktion, hvilket ville trække sagen helt urimeligt i langdrag.

Klippekortet

I stedet anvendte lejerforeningen “klippekortordningen” i Ljelovens § 113 A.
I følge denne bestemmelse, kan huslejenævnet give en udlejer et “klip i klippekortet”, hvis han ikke efterkommer en huslejenævnskendelse inden for den frist, huslejenævnet har fastsat. Når en udlejer har fået tre klip, kan huslejenævnet bede anklagmyndigheden om at rejse en straffesag mod udlejeren.
Ved en sådan sag kan udlejeren blive fradømt retten til at administrere ejendomme.
Lejerforeningen skrev derfor til huslejenævnet og anmodede nævnet om at “klippe i udlejerens klippekort”. Dette havde en øjeblikkelig virkning på udlejeren, som nu pludselig erklærede sig villig til at betale.

Tilbagebetaling over 1 år

Udlejer kunne dog ikke betale det hele på een gang. Der blev derfor aftalt en afdragsordning, således at lejerne ikke skulle betale husleje og aconto varme indtil det skyldige beløb var tilbagebetalt.
To af lejerne blev på den måde fritaget for huslejebetaling i 13 måneder mens den sidste ikke skulle betale leje i 5 måneder.
Lejerne fik ved forliget også procesrenter efter renteloven.
I alt kom regnestykket til at se således ud for de tre lejere tilsammen:
Tilbagebetaling tilkendt af huslejenævnet 97.547
Renter: 22.499
Ialt : 120.046