Tag-arkiv: Affaldshåndtering

Betaler du for renovation ved siden af huslejen? Så bliver du snydt

Mange udlejere kræver særskilt betaling for renovation for bortskaffelse af affald. Det er ulovligt og du kan kræve pengene retur.

Af Jakob Lindberg

En lejer af et parcelhus i Faxe kommune på Østsjælland henvendte sig i sommeren 2020 til Køge Lejerforening. Han havde fået en regning på istandsættelse af hans lejemål efter fraflytning. Der var ingen tvivl om, at han skulle betale for istandsættelsen, men han var utilfreds med størrelsen af regningen, som lød på over 30.000 kr.

Hans sag stod dog svagt, fordi udlejeren havde inddraget hans depositum, og fordi der ikke fandtes nogen billeder eller anden dokumentation fra fraflytningen.

Renovation

Da jeg læste hans lejekontrakt, viste det sig, at han udover den månedlige leje på 8.500 kr havde betalt 300 kr i aconto-vand og 565 kr for renovation. Det sidste var betaling til kommunen for afhentning af affald. Aconto vand har en udlejer ret til at opkræve, hvis der er individuelle målere i lejemålet, og hvis udlejer 1 gang om året aflægger vandregnskab.

Men hvad med renovation? Her havde hans udlejer snydt på vægten. Betaling for renovation er nemlig altid inkluderet i huslejen. Det slog Højesteret fast i en dom fra 2009, som sagde, at som hovedregel er der ikke adgang til at ”lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion”. Med refusion menes, at udlejeren kan opkræve disse udgifter ved siden af huslejen.

Dog indeholder lejeloven bestemmelser om tre typer af udgifter, som gerne må opkræves ved refusion, nemlig udgifter til varme, til vand og til antenne. Derfor er der særlige bestemmelser i lejelovens kapitel VII, om hvordan disse udgifter kan opkræves. Men der er ingen særlige bestemmelser om renovation. Derfor er denne udgift inkluderet i huslejen.

Huslejenævnet

Det viste sig, at lejeren havde betalt 565 kr i 32 måneder, i alt 18.080 kr.

Jeg indbragte sagen for huslejenævnet og krævede beløbet tilbagebetalt. Lejeren skulle også have sit depositum retur, samt et mindre beløb for gulvtæppe og formeget betalt vand. På lejerens vegne tilbød jeg, at han gerne ville betale 10.000 kr for istandsættelsen.

Forligsforslaget så således ud:

‘Huslejenævnet gav lejeren næsten 100 % ret. Dog bestemte nævnet, at lejeren skulle betale 15.000 kr for istandsættelse. Derudover viste det sig, at lejer skyldte nogle småbeløb, som huslejenævnet ikke var blevet oplyst om.

Resultat

Det endelige resultat blev, at udlejer betalte 27.873 kr til lejeren, heraf 3.499 kr i procesrenter

 

 

Renovation må ikke opkræves særskilt

15 marts 2018

Højesteret har slået fast, at denne regel gælder for alle lejeboliger også i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1992

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

I sidste nummer af bladet gennemgik jeg regler for, hvilke udgifter en udlejer skal medtage som en del af huslejen og hvilke, der kan opkræves som særlige beløb ved siden af huslejen.

Jeg skrev, at skatter og afgifter er en del af huslejen, og at udlejeren ikke må opkræve dem særskilt. Under skatter og afgifter hører:

  • grundskatter
  • renovationsafgifter
  • rottebekæmpelse og lignende

Der havde gennem tiderne været mange retssager, der omhandlede spørgsmålet om hvilke udgifter man lovligt kunne opkræve ved siden af huslejen. Men i 2009 afsagde Højesteret en dom, som satte tingene på plads. Troede man. Alligevel kom der en ny sag nogle år efter.

 

Højesterets præmis i 2009

Dommen fra 2009 omhandlede spørgsmålet om en udlejer kan opkræve aconto vandbidrag fra lejeren, i ejendomme, hvor der ikke er individuelle vandmålere. Højesteret slog fast, at det kan man ikke. Det skyldes, at det i lejeloven står, at reglerne om vandregnskaber kun gælder, når der er individuelle målere i alle lejligheder. Men Højesteret formulerede det i en generel præmis, der i kort form lyder således.

  • Lejelovgivningen åbner ikke generel adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion.
  • En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion, kræver derfor lovhjemmel.

“Hjemmel” er et gammelt ord, der betyder det samme som ret eller rettighed. Hvis der er lovhjemmel til noget betyder det at man gerne må gøre det.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Særlig hjemmel

Som følge af Højesterets klare fortolkning skulle man tro, at nu var sagen sat på plads. For lejeloven siger helt tydeligt at der kun er følgende udgifter, hvor der er hjemmel til at opkræve driftsudgifter ved refusion.

  • Aconto varmebidrag
  • Aconto vandbidrag
  • Aconto elbidrag
  • Aconto kølingsbidrag
  • Antennebidrag

Der for er alle andre driftsudgifter, f.eks. skatter, vedligeholdelse, administration en del af huslejen.

 

Uregulerede lejemål

Men en udlejer fra Fyn forsøgte alligevel at slå hul i dette klare princip, da han udlejede en række dobbelthuse. De var opført i 2011 og omfattet af to undtagelsesregler om huslejefastsættelse, § 15 a  i boligreguleringsloven og § 53, stk 3 i boligreguleringsloven.

Disse paragraffer siger, at lejemål i ejendomme, der er opført efter 1. januar 1992 er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven og reglerne om det lejedes værdi i lejeloven. I stedet har udlejeren af sådanne ejendomme ret til at leje ud til den højeste leje, han kan få. Det kaldes princippet om markedsleje.

I lejelovens § 53, stk 3 står:

”Uanset stk. 1 og stk. 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991”

Udlejeren mente nu, at da §§ 47-52 kunne fraviges, så var han også i sin gode ret til at indsætte en bestemmelse i lejekontrakterne om, at lejer skulle betale for renovation ved siden af huslejen.

 

Gennem tre instanser

En lejer gik til huslejenævnet, som gav ham medhold i, at bestemmelsen om betaling for renovation var ugyldig. Udlejeren ankede til boligretten, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Så gik han videre til Østre Landsret, hvor han også tabte. Landsretten skrev:

– ”Det fremgår af lejekontrakten, at skatter og afgifter indgår i lejen, samt at lejen reguleres med eventuelle stigninger i skatter og afgifter. På denne baggrund finder landsretten, at udlejer ikke har hjemmel til i tillæg til lejebetalingen at opkræve særskilt betaling for renovation, som må antages at udgøre en afgift, jf lejelovens § 51, stk. 1”

 

Højesteret

Til sidst fik udlejer særlig bevilling til at anke til Højesteret.

Højesteret gennemgik den lovændring fra 1991, der åbnede op for markedslejeprincippet, og herunder de forarbejder der blev gjort Folketinget. Konklusionen lød:

– ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter, der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne.

– På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. ”