Tag-arkiv: udsat boligområde

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Lejerne bør samle sig i den røde blok

En borgerlig regering – eller en regering hen over midten – vil være til stor skade for boligpolitikken

Af Bodil Kjærum, landsformand

Bodil Kjærum

Folketingsvalget den 1. november bliver på mange måder afgørende for Danmark og ikke mindst for lejerne.

Siden 2019 har rød blok haft den afgørende politiske indflydelse i landet. Socialdemokratiet har regeret med støtte fra Radikale, SF, Enhedslisten og de stærkt splittede folketingsmedlemmer fra Alternativet og Frie Grønne. Samarbejdet i rød blok har betydet, at Danmark så småt har begyndt opgøret med den mest skadelige bestemmelse i den private lejelovgivning, nemlig den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.  I forbindelse med sammenskrivningen af lejeloven er bestemmelsen nu at finde i lejelovens § 19 stk. 2.

Se her: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341

Blackstone-indgrebet

§ 19 stk. 2-bestemmelsen har siden 1996 gjort det muligt for udlejerne at trække over 50.000 lejemål ud af den omkostningsbestemte leje ved at lave såkaldte gennemgribende moderniseringer i den gamle boligmasse. 

Lejeniveauet i disse lejemål ligger ofte i intervallet 1.500-2.000 kr. pr kvadratmeter om året. Det svarer til, at lejligheder på 80 kvadratmeter koster mellem 10.000 og 13.333 kr. i leje hver måned (eksklusive varme).

Det såkaldte Blackstone-indgreb i 2020 betød at det blev sværere for udlejerne at gennemføre disse moderniseringer, blandt andet fordi de nu er tvunget til at lave energiforbedringer i lejlighederne, for at få lov til at hæve huslejen til det lejedes værdi. 

Nu skal en lejlighed som minimum have energimærke D for at lejen skal kunne sættes op ved genudlejning.  Der er desuden strammet på andre bestemmelser, hvilket har betydet, at udlejerne taber flere sager i byretterne – særligt i København – når lejerne protesterer mod de høje huslejer på boligmarkedet.

Se artiklen:

https://www.dklf.dk/artikler/gennemgribende-moderniserede-lejemaal/

Uligheden på boligmarkedet

Men der er langt igen før vi kan sige, at boligpolitikken på det private lejemarked for alvor er vendt til gavn for lejerne.

For det første er der stadig stor knaphed på lejeboliger både i Hovedstadsområdet og i de store provinsbyer som Aarhus, Odense og Aalborg. Uanset Blackstone-indgrebet har udlejerne ingen problemer med at udleje de dyre lejligheder.

For det andet fortsætter den uheldige udvikling, hvor huslejereguleringen reelt forsvinder for de ældre lejligheder i småhuse opført før 1992. Det skyldes at lejerne i mange provinskommuner ikke er klar over, at de kan få sat deres husleje ned ved at klage til huslejenævnet. Når ingen bruger en rettighed, så visner den. 

For det tredje presses huslejerne i vejret på grund af de kolossale prisstigninger på ejerboliger, som Danmark har oplevet i de sidste 10 år. I dag kan ejerne af ejerlejligheder i København og andre store byer få store skattefrie milliongevinster ved at sælge deres lejligheder. Når priserne på ejerlejligheder er kommet så højt op, bliver særligt København og omegnskommunerne lukket land for lønmodtagere med små og mellemstore indkomster. 

For det fjerde er der stadig ikke kommet gang i byggeriet af almene boliger. På trods af, at kommunerne har mulighed for at bestemme at op til 25 % af de nybyggede lejligheder skal være almene boliger, så sker det ikke. Nogle kommuner undlader at benytte denne mulighed. I andre kommuner, træffer man beslutning om det, men man følger ikke op på det og kontrollerer, at pensionskasserne og andre bygherrer reelt bygger de almene boliger.

Nedrivninger

I 2018 vedtog et bredt flertal i Folketinget med Lars Løkke i spidsen, at de såkaldte ”ghettoer” skulle fjernes fra det danske landskab. Det skulle ske ved nedrivninger og salg af almene boliger som ejerlejligheder. Socialdemokratiet og SF støttede dette indgreb, mens Radikale, Enhedslisten og Alternativet stemte imod. 

Danmarks Lejerforeninger og den øvrige lejerbevægelse protesterede mod ”ghettoloven”, men den socialdemokratiske regering fortsatte, hvor Lars Løkke slap. Den eneste positive ændring, der er sket er, at man har fjernet det antisemitiske begreb ”ghetto” fra loven og erstattet det med ”udsatte boligområder”

Det går heldigvis meget langsomt med at få nedrivningerne gennemført. Der er stadig tid til at droppe denne politik, som skal betales af lejerne. Men ophævelsen af nedrivningsloven bør ske før nedrivningerne for alvor kommer i gang. 

Stop Mette Frederiksens flirt med Lars Løkke

Det ser ikke ud til, at det kommende valg ender med et flertal til blå blok. Venstre og Konservative har samtidig afvist muligheden af at støtte en regering, med Mette Frederiksen som statsminister. 

Men en mindretalsregering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og Moderaterne er en mulighed. Det vil give Lars Løkke – nedrivningspolitikkens fader – afgørende indflydelse på regeringens boligpolitik. 

Det eneste der kan forhindre det er, hvis valget ender med et flertal bestående af følgende partier: Socialdemokratiet, Radikale, SF, Enhedslisten og Alternativet.

Stem som lejer!

Massivt nej til nedrivninger

Beboerne i Bispehaven nedstemte forslag til helhedsplan

 

Af Jakob Lindberg

På et ekstraordinært afdelingsmøde den 30. november sagde et stort flertal af de fremmødte beboere nej til helhedsplanen. Der var 177 stemmer imod og kun 31 stemmer for forslaget til helhedsplan, som vil medføre nedrivninger af 310 boliger i 6 boligblokke, omdannelser blandt de resterende boliger med huslejestigninger til følge samt finansiering via afdelingens optagelse af massive lån.
Da Østjysk Boliger sat under administration på grund af en verserende sag om underslæb, er Lejerbo af Aarhus Kommune blevet indsat som midlertidig forretningsfører i Østjysk Bolig. Derfor var det den administrerende direktør i Lejerbo, Palle Adamsen, der skulle overtale beboerne til at stemme Ja til helhedsplanen. Det lykkedes ikke.

Afdelingsbestyrelsens formand, Alex Young Pedersen beskriver resultatet som en klar


Alex Young Pedersen, formand for afdelingbestyrelsen i Bispehaven

tilkendegivelse af, at beboerne ikke ønsker at gå den vej, som helhedsplanen er udtryk for og at de ikke ønsker at stemme for yderligere tvangsflytninger i området samt højere husleje.

Repræsentantskabsmøde

Det sidste ord er dog ikke sagt i sagen. Efter en bestemmelse i almenboligloven har repræsentantskabet i Østjysk Bolig mulighed for at vedtage helhedsplanen, selvom beboernes flertal er imod. Repræsentantskabet holder møde herom den 16. december 2021.

Siger repræsentantskabet også Nej, lander bolden hos Indenrigs- og Boligministeriet, som kan omgøre beslutningen. Ydermere afhænger helhedsplanens skæbne af de retssager om parallelsamfundslovgivningens gyldighed, som nu verserer ved domstolene. Siger repræsentantskabet Ja vil helhedsplanen blive gennemført, med mindre den når at blive underkendt af domstolene.

Parallelsamfundslovens historie

Anvendelsen af ghettobegrebet har skiftet i dansk lovgivning siden det i 2010 for første gang blev indført.

Af Jakob Lindberg

I et udspil forud for lovens vedtagelse blev en ghetto karakteriseret ved:

“en høj koncentration af indvandrere, som betyder, at mange vedbliver med at være tættere knyttet til det land og den kultur, de eller deres forældre kommer fra, end til det danske samfund, de lever og bor i.”

2010

Et ghettoområde blev i 2010 defineret som et fysisk sammenhængende boligområde med mindst 1.000 beboere, som opfylder mindst to af følgende kriterier:

1) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. Andelen bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år,

3) Antal dømte for overtrædelse afstraffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer. Antallet bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år.

2013

I de følgende år blev bestemmelserne flere gange ændret. Da Danmark i 2011 fik en regering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og SF gjorde Folketinget kriterierne bredere. I 2013 blev blandt andet tilføjet to nye kriterier:

4) Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 50 pct.,
5) Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eks-klusive uddannelsessøgende udgør mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

Kriterium 5 var en nydannelse i forhold til den oprindelige definition af ghettobegrebet. Dette kriterium lagde vægt på indkomstforskellene i samfundet, i modsætning til de hidtidige kriterier, som lagde mere vægt på etnisk oprindelse, erhverv og kriminalitet.

Formentlig har der været uenighed i forligskredsen om hvilke faktorer, der skulle vægtes højst. I hvert fald blev der i de trykte forarbejder til loven medtaget følgende lovbemærkning:

De nuværende kriterier er fortsat af afgørende vigtighed: Integration af indvandrere og efterkommere fra ikke vestligelande i de udsatte boligområder er et fokuspunkt.(…) En høj koncentration af borgere med anden etnisk herkomst er således et signal om, at der bør være fokus på området

Denne lovbemærkning viser, at det fortsat var hensigten med lovgivningen at gøre noget ved ”problemet” med de ikke-vestlige indvandrere.

I 2018 – under den seneste Venstre-regering blev kriterierne ændret endnu en gang.

Nuværende lov 2018

Et ghettoområde er – se Almenboligloven § 61 a – et fysisk sammenhængende område af almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor kriterium 1 er opfyldt sammen med mindst to af de øvrige kriterier 2-5 er opfyldt:

1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

3) antallet af dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.

4) andelen af beboere i al- deren 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 50 pct.

5) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

I 2018-loven er der kun ændret lidt i beregningsmetoden, f.eks i nr. 2 og nr. 3. Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet skal nu beregnes som gennemsnit over 2 år, hvor det før 2018 skulle beregnes om gennemsnit over de seneste 4 år. Desuden er der ændret ved antallet af dømte i kriterium 3, som før 2018 var 270 beboere, mens det nu defineres som 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover.

Disse små ændringer har kun minimal betydning for, hvordan parallelsamfundsloven virker i praksis.

I 2021 blev loven omdøbt til Parallelsamfundsloven, fordi den nuværende regering fandt at ordet “ghetto” var for krænkende. Desuden blev der indført en nye type af udsatte boligområder i loven, de såkaldte forebyggelsesområder, som er beskrevet andetsteds i dette blad.

Regeringen offentliggør hvert år den 1. december en revideret liste over parallelsamfund og udsatte boligområder.

 

Kilder:

Bjarne Overmark: Processkrift i sagen mellem lejerne i Bispehaven og Østjysk Boligselskab Indenrigs- og Boligministeriet (Retsinformation: LBK nr 1877 af 27/09/2021) Almenboligloven

 

Se Listen for 2021 på ministeriets hjemmeside:

Læs om de forskellige parallelsamfundstyper

Regeringen og Aarhus kommune kommer på anklagebænken

En lejer i Bispehaven, Aarhus har – gennem advokat Bjarne Overmark stævnet regering og kommune. Påstand: Plan for nedrivning af boliger er i strid med Grundloven og med internationale konventioner om ligebehandling


Advokat Bjarne Overmark

Af Jakob Lindberg

Det hører til sjældenheder i Danmark, at en lov bliver dømt grundlovsstridig. Det seneste kendte eksempel var den såkaldte ”Tvindlov”, som Højesteret underkendte i 1999.

Parallelsamfundloven, som ofte betegnes ”Ghettoloven”, kan blive den næste lov, som bliver kasseret af Højesteret. Loven så dagens lys i 2010, men fik sin nuværende form i 2018 og har siden været stærkt omdiskuteret.

Parallelsamfundsloven blev i 2018 vedtaget med stemmer fra Socialdemokratiet, SF, Venstre, Konservative, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance. I mod dette kompakte flertal stod kun tre partier, De Radikale, Alternativet og Enhedslisten. Loven har tvunget de almene boligselskaber til at lægge planer for massive nedrivninger af gode og moderne boliger, med det resultat, at tusinder af beboere i de kommende år skal flytte – mere eller mindre frivilligt -hvis planerne føres ud i livet.

Siden vedtagelsen er loven blevet kraftigt kritiseret af lejerbevægelsen – f.eks. Danmarks Lejerforeninger, Lejernes LO, og Almen Modstand. Mange uafhængige kommentatorer har kritiseret den og kun få har kunnet pege på positive træk ved denne lov. Selv organisationen, BL – Danmarks Almene Boliger, som er boligselskabernes brancheforening forholder sig (mildt) kritisk.

Nu bliver regeringen for alvor udfordret: Lejeradvokaten, Bjarne Overmark fra Randers er gået ind i kampen mod loven på lejernes side, nærmere bestemt lejerne i Bispehaven i Århus, som er en stor almen boligafdeling med knap 900 familieboliger.


Bispehaven i Aarhus

Han har – den 25 oktober 2021 – udtaget stævning ved Retten i Aarhus mod Østjysk Bolig, Aarhus Kommune og Boligministeriet. Temaet for retssagen bliver, om loven på grund af sit diskriminerende indhold er i overenstemmelse med de principper om ligebehandling af borgerne, som findes i grundloven, loven om etnisk ligestilling samt en række internationale konventioner, som Danmark har tilsluttet sig. Hvis lejerne får medhold vil det betyde, at tusinder af boliger slipper for at blive revet ned og deres lejere slipper for at blive tvangsflyttet.

På grund af sagens principielle karakter må det forventes, at sagen bliver henvist til Vestre Landsret. Dette er sket med en række opsigelsessager, der er opstået som følge af Parallelsamfundsloven.

Lidt om begreberne i denne artikel:

En påstand i en retssag er det resultat, som en af parterne ønsker sagen skal få. Parterne i sagen kaldes henholdsvis sagsøgeren og den sagsøgte. I denne sag er det en enkelt beboer fra Bispehaven, som er sagsøger.

De sagsøgte er dels udlejeren, Østjysk Bolig, dels Aarhus Kommune og Transport og Boligministeriet. I det følgende vil jeg i de fleste sammenhænge angive ”Boligministeriet” som den sagsøgte.

Den plan for nedrivning og salg af boliger i Bispehaven, som sagen drejer sig om, benævner jeg Udviklingsplanen.

Sagsøgerens (lejerens) påstande

Den første påstand er, at en afgørelse i Aarhus beboerklagenævn af 19 juli 2021 skal sendes tilbage til nævnet og behandles på ny.

I påstand 2 skal Østjysk Bolig anerkende, at beslutningen om godkendelsen af Udviklingsplanen for nedrivningen af  ikke er gyldig

I påstand 3 skal Aarhus Kommune anerkende, at godkendelsen af Udviklingsplanen ikke er gyldig.

Påstand 4 er den mest bemærkelsesværdige: alle tre sagsøgte skal anerkende, at Udviklilingsplanen for Bispehaven er i strid med Grundlovens § 73, Lov om etnisk Ligebehandling, EU-retten og Danmarks internationale forpligelser.

Ejendomsretten

At Udviklingsplanen er i strid med Grundlovens § 73 vil jeg omtale i dette afsnit, I slutningen af artiklen vil jeg komme ind på spørgsmålet om overtrædelse af Lov om etnisk ligebehandling og de internationale konventioner der knytter sig til problemet om ligebehandling.

I følge påstand 4  skal Boligministeriet anerkende, at Udviklingsplanen er i strid med Grundlovens § 73. Det begrunder Advokat Bjarne Overmark med, at Bispehaven er en selvstændig økonomisk enhed, ejet af afdeling 6, Østjysk Bolig, med afdelingsmødet og afdelingsmøde som øverste myndighed i relation til omfattende nedrivninger. Advokaten gør gældende, at godkendelsen af Udviklingsplanen ikke har givet sagsøgeren, lejeren rimelig adgang til at udfordre indgrebet i den ejendomsret, der er knyttet til lejemålet. Advokaten gør også gældende, at der ikke forligger en tilstrækkelig offentlig interesse i indgrebet over for Bispehaven (f.eks. nedrivningerne).

Ministeriet skal også anerkende at Udviklingsplanen for området er i strid med EU-retten og Danmarks Internationale forpligtelser.

Baggrunden for stævningen

Folketinget vedtog den 22. november 2018  Parallelsamfundsloven, som hurtigt blev kendt som Ghettoloven. Her blev begrebet “hårde ghettoområder” indført. Der blev vedtaget en række konsekvenser for de hårde ghettoområder. Den vigtigste var, at hvis et område stemples som en hård ghetto, så skal det boligselskab, der administrerer boligområdet og den kommune, hvor området ligger i, udarbejde en udviklingsplan, der reducerer antallet af almene familieboliger.

Inden 2030 skal antallet være reduceret til højst 40 % i forhold til 2010

Læs næste artikel i dette tema: Parallelsamfundslovens historie

Hvert år offentliggør ministeriet den såkaldte “ghettoliste”. Som følge af, at Bispehaven i december 2018 kom på listen, skulle Østjysk Bolig og Århus kommune udarbejde en udviklingsplan. Planen blev godkendt den 28 maj af Aarhus Byråd.

Afdelingsbestyrelsen i Bispehaven havde ikke deltaget i udarbejdelsen af udviklingsplanen. På et afdelingsmøde i september 2019 fik beboerne fortalt, at deres formand Leif Scherrebeck, som også sad i Østjysk Boligs bestyrelse, ikke havde deltaget i beslutningsprocessen.

 

En af lejerne i Bispehaven anlagde derefter sag i beboerklagenævnet i Aarhus kommune mod boligselskabet. Stridspunktet var om Udviklingsplanen skulle være blevet forelagt afdelingsmødet til godkendelse inden den blev behandlet i Østjysk Boligs bestyrelse.

I januar 2021 traf beboerklagenævnet i afgørelse i klagesagen. Den pågældende lejer fik medhold i beboerklagenævnet.

Dette betød, at det videre arbejde med sagen blev forsinket. I mellemtiden var der opstået en sag om mulig svindel, begået af Østjysk Boligs ledelse. Denne sag er foreløbig endt med, at Aarhus Byråd har indsat Lejerbo som midlertidig ledelse af boligforeningen og den oprindelige organisationsbestyrelse er fjernet.

Lejerbo arbejdede videre med udarbejdelse af en helhedsplan, hvori indgår nedrivning af flere blokke. Denne plan skal forelægges for et afdelingsmøde i Bispehaven i efteråret 2021. Sagsøgeren har dermed fået ret i påstand 1. Resten af denne artikel vil derfor dreje sig om ugyldigheden af Udviklingsplanen

Politisk klima

For at forstå retssagen og påstandene om ugyldighed, skal man kende det politiske klima, som parallelsamfundsloven blev født ind i, da den blev vedtaget i 2018. Siden 2001 havde Venstre og Konservative  været ved magten i hele perioden, med udtagelse af 2011-15, hvor Socialdemokraterne, SF og Radikale havde regeret.

VK havde regeret med støtte af Dansk Folkeparti, som til gengæld havde krævet og fået støtte til en hård udlændingepolitik. Da valget i 2019 nærmede sig, forsøgte regeringen, som på det tidspunkt bestod af Venstre, Konservative og Liberal Alliance at binde Socialdemokraterne endnu fastere til den stramme udlændingepolitik.

Resultatet var udspillet ”Et Danmark uden parallelsamfund – Ingen ghettoer i 2030”, hvor regeringen fremlagde 22 initiativer målrettet mod bekæmpelse af parallelsamfund, herunder blandt andet højere straffe i bestemte områder, obligatorisk dagtilbud for at sikre danskkundskaber og målrettede sprog-prøver i 0. klasse.

Udspillet var præget af det tydelige fjendebillede, som prægede udlændingepolitikken i de to første årtier af dette århundrede. Læs blot dette citat:

Ghettoerne skal helt væk. Parallelsamfundene skal nedbrydes. Og vi skal sikre os, at nye ikke opstår. Der skal én gang for alle tages livtag med den meget store integrationsopgave, hvor en gruppe af indvandrere og efterkommere ikke har taget dansk værdier til sig, og isolerer sig i parallelsamfund.

Her mærkes inspirationen fra Dansk Folkeparti tydeligt. Citatet ligner en krigserklæring i en værdikrig.  Og man fortsætter med at opstille fjendebilleder blandt andet i denne såkaldte ”faktaboks”:

Den stærke befolkningsvækst af borgere med ikke-vestlig oprindelse har givet grobund for parallelsamfund, hvor hvordanske værdier og normer ikke er de primære. Det er umuligt at sætte et præcist tal på, hvor mange personer med ikke-vestlig baggrund, der reelt lever deres liv efter andre værdier og normer. Til gengæld er det muligt at opstille en rækkefakta om personer og familier med ikke-vestlig baggrund, der peger på, at en stor del lever relativt isoleret fra detøvrige samfund. En analyse fra Økonomi- og Indenrigsministeriet viser, at 28.000 familier med ikke-vestlig baggrund kansiges at leve i parallelsamfund. Det drejer sig om etnisk sammensætning i boligområder, på skoler og i daginstitutioner,deltagelse i uddannelse eller beskæftigelse, kriminalitetsrate mv.

Det lykkedes at få Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti til at bakke op om dette udspil og resultatet var Parallelsamfundsloven (Ghettoloven) af 2018

Loven er blevet søgt gennemført med stor konsekvens. I mange større boligområder er der blevet vedtaget helhedsplaner for de såkaldte hårde ghettoer, dvs. ghettoområder, der i mere end 4 år har stået på ghettolisten. Det drejer sig blandt andet om Tingbjerg og Mjølnerparken i København,  Nøjsomhed i Helsingør, Ringparken i Slagelse, Vollsmose i Odense, Brabrand Boligforening i Aarhus og mange flere.

Et fællestræk ved helhedsplanerne er, at de indeholder planer om nedrivninger af boligblokke kombineret med salg af boliger til private udlejere. Ingen af planerne er endnu ført ud i livet, men i mange af områderne er man begyndt at lokke eller presse beboere til at flytte væk. Blokkene skal tømmes for mennesker, så nedrivningerne kan komme i gang. Mange af de ramte beboere har nægtet at flytte. Det har tvunget boligselskaberne til at anlægge sag mod dem ved boligretterne for at tvinge dem til at flytte. Disse sager er foreløbig strandet i Landsretten.

Tvangsflytninger opleves ofte som meningsløse overgreb hos de mennesker, det går ud over. Kun få kan se det fornuftige i at rive gode, moderne boliger ned, når der er boligmangel i Danmark. Endnu færre kan forstå, at netop deres boligområde, skal være offer i regeringens kamp mod ikke-vestlige indvandrere. Resultatet er at tusinder af beboere i de berørte områder nu engagerer sig i modstanden mod den forskelsbehandling, som Parallelsamfundslovgivningen er udtryk for.

Argumenter mod direkte og indirekte forskelsbehandling

Derfor er det også forskelsbehandlingen af borgerne, der er blevet det centrale i den retssag, som Bispehaven nu fører mod Aarhus Kommune og Boligministeriet. Lejernes advokat,  Bjarne Overmark har blandt andet anført følgende argumenter i prioriteret rækkefølge:

  1. I første række er anført, at Udviklingsplanen er udtryk for direkte forskelsbehandling på grund af race og etnisk oprindelse. Dette er i strid med flere bestemmelser i Lov om etnisk ligebehandling, EU-retten og Den europæiske menneskeretskonvention.
  2. 2. I anden række er anført, at godkendelsen også udgør indirekte forskelsbehandling på grund af race og etnisk oprindelse. Dette er også i strid med de love, der er nævnt ovenfor
  3. I tredje række gør lejenes advokat gældende, at godkendelsen udgør forskelsbehandling på grund af race og etnisk oprindelse i form af en overtrædelse af instruktionsforbuddet i § 3 i lov om etnisk ligebehandlng og EU-retten. Instruktionsforbuddet siger, at det er forskelsbehandling, hvis f.eks. en overordnet myndighed giver en underordnet ordre til at udøve forskelsbehandling på grund af race eller etnisk oprindelse.
  4. I fjerde række gør lejenes advokat gældende, at godkendelsen udgør en direkte overtrædelse af Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 8. Denne artikel drejer sig om retten til familieliv.

Bjarne Overmark gennemgår i processkriftet en lang række domme og afgørlser fra internationale retsorganer som f.eks. Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol (EMD) for at påvise at Parallelsamfundsloven er diskriminerende.

I næste artikel i dette tema vil jeg forklare nærmere, på hvilken måde forskelsbehandlingen af beboere i Parallelsamfundsområder er i strid med lovgivningen.

Fremtiden byder på flere nedrivninger og mere salg af almene boliger

I den nye aftale om parallelsamfund af 15 juni 2021 bliver det gjort vanskeligere for kommunerne at løse boligproblemerne

Af Jakob Lindberg

Problemerne består i, hvordan man kan genhuse de beboere, der skal opsiges, når tusind-vis af boliger bliver nedrevet eller solgt som ejerlejligheder. Ifølge aftalen skal reglerne for boliganvisning strammes i de såkaldte ”forebyggelses-områder”.

Forebyggelsesområderne er kendetegnet ved at have mindst 1.000 beboere, hvor andelen af indvandrere og efterkommere med ikke-vestlig oprindelse overstiger 30 pct.

I disse områder skal der indføres obligatorisk brug af fleksibel udlejning, der giver for-trinsret til boligsøgende, der opfylder beskæf-tigelses- og uddannelseskriterier med henblik på at sikre, at der flytter ressourcestærke beboere ind i boligområderne. Med denne aftale har ordet ”fleksibel” fået en helt ny betydning. Før betød det at kommunerne og boligselskaberne kunne udleje lejlighederne uden at tage hensyn til ventelisterne.

Fremover betyder det, at pensionister, førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere bliver afskåret fra at flytte ind i tusindvis af almene boliger. Stramning af reglerne for kommunal anvisning i forebyggelsesområder Efter aftalen må kommunerne ikke mere an-vise boligsøgende til forebyggelsesområderne, såfremt:

• de pågældende ikke er statsborgere i EU, EØS-lande eller Schweiz

• de pågældende har en dom og er løsladt inden for de seneste 6 måneder

• de pågældende har fået ophævet deres lejemål som følge af grove husordensovertrædelser
Kommunen må heller ikke anvise ydelsesmodtagere, der de seneste 6 sammenhængende måneder har modtaget integrationsydelse, eller i de seneste 2 sammenhængende år har modtaget kontanthjælp.
Nedrivninger i forebyggelsesområder
Kun på ét punkt vil de nye regler give kommunerne nye muligheder. Aftalepartierne har besluttet at give kommunerne mulighed for at godkende yderligere nedrivning af boliger efter samme regler som gælder for udsatte boligområder efter almenlejelovens § 61 a.
For at forstå dette er det nødvendigt, at forklare forskellen mellem udsatte boligområder og forebyggelsesområder.
Et udsat boligområde er et område på mindst 1000 beboere, hvor mere end 50 % af beboerne er indvandrere eller efterkommere fra ikke-vestlige lande. I et forebyggelsesom-råde skal kun 30 % af beboerne komme fra ikke-vestlige lande.
Fælles kriterier
I begge tilfælde skal mindst to af følgende kriterier være opfyldt:
1. Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.
2. Andelen af beboere dømt for overtrædel-se af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst tre gan-ge landsgennemsnittet opgjort som gen-nemsnittet over de seneste 2 år.
3. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, over-stiger 60 pct.
4. Den gennemsnitlige bruttoind-komst for skattepligtige i alderen
15- 64 år i området eksklusive ud-dannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.
Det betyder, at hvis en boligorganisation beslutter at nedrive eller sælge boliger i en afdeling med mere end 30 % indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande kan kommunen godkende dette. Hidtil har denne mulighed kun været til stede i boligområder hvor mere end 50% var indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande.
Uønskede borgere
I kommuner, hvor man gerne vil af med uønskede borgere – f.eks. indvandrere, førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere – åbner der sig nu en ny mulighed: Man kan forsøge at overtale et eller flere boligselskaber til at udarbejde en nedrivningsplan for deres afdelinger. Det kræver blot, at afdelingerne indgår i områder, hvor der bor mere end 1.000 beboere og hvor mindst 30 % er indvandrere fra ikke-vestlige lande.
Erfaringerne fra nedrivningerne af de såkaldte ”hårde ghettoer” er, at som regel lykkes at få boligselskaberne til at makke ret, selv når der er tale om boligområder af høj boligmæssig kvalitet. Det skyldes en kombination af pisk og gulerod.
Pisk: Hvis et boligselskab nægter at medvirke, kan boligselskabet blive straffet ved at kommunen vil fravælge selskabet, når der skal bygges nyt i kommunen.
Gulerod: En nedrivningsplan er ofte et projekt i 100-millioner-kroners klassen. Det giver travlhed i boligselskaberne, men udløser samtidig store byggesagshonorarer til de øverste ledere.
Sorteper ender i de fattigste kommuner
Nedrivningerne presser de fattigste borgere væk fra de rigere kommuner i hovedstadsområdet og fra de største provinsbyer, som Århus og Odense. Det medfører et forøget pres på kommunerne langt fra de rige kommuner. Flere borgmestre i f.eks. Lolland og Guldborgsund er stærkt utilfredse med at ende med sorteper.
Et eksempel er Guldborgsund Kommune på Lolland-Falster. Her kalder borgmester John Brædder til kamp mod den sociale eksport af fattige lejere. I tidskriftet Boligen (7 april 2021) opfordrer han de rige kommuner til at forøge antallet af almene boliger i stedet for at presse borgerne ud:
”Vi vil simpelt hen ikke tage et ansvar for de kommuner, der ikke kan finde boliger til borgerne i en prisklasse, der er tilpasset indkomsten. Dermed sender de borgerne ud af kommunen blandt andet til Sydsjælland, Lolland og Falster. Det kommer vi aldrig til at acceptere og vil bekæmpe med næb og klør”.
Fleksible udlejningsregler
I nabokommunen, Lolland har risikoen for social eksport ført til at kommunalbestyrelsen kræver, at alle de lokale boligselskaber fremover indfører såkaldte ”fleksible udlejningsregler”, hvis de vil have kommunen til at godkende renoveringsplaner.
I et eksempel fra Rødby har man forsøgt at presse bestyrelsen for boligselskabet Sognefogedvænget til at acceptere en renoveringsplan, der vil betyde en halvering af antallet af boliger. Konsekvensen heraf vil være, at de ramte beboere – fortrinsvis pensionister – permanent skal genhuses andre steder i kommunen. Kommunen forlanger, at Sognefogedvænget skal acceptere indførelsen af fleksible udlejningsregler med virkning for alle tilflyttere, herunder for de beboere der er blevet genhuset som følge af renoveringen.
Både boligselskabet og lejerne har afvist kommunens diktat.
Læs artikel om Sognefogedvænget her:

Det antisemitiske udtryk ”ghetto” bruges stadig

Boligminister, Kaare Dybvad vil fjerne ordet ghetto fra de ministerielle publikationer

 

Af Jakob Lindberg

Den 15 juni 2021 aftalte et flertal af folketingets partier, at det i almenboligloven skulle være slut med at omtale boligområder som ”ghettoer”. Allerede den 25 juni modsagde Boligministeriet selv dette løfte ved at udgive  publikationen, Redegørelse om parallelsamfund, hvor ordet ”ghetto” forekommer hundredevis af gange

Nuvel. Man må lade de medarbejdere, der har skrevet publikationen, at det kan være svært at omlægge sprogbrugen på 10 dage. Men det skal blive interessant at se, om det lykkes for minister Kaare Dybvad at få udraderet udtrykket ghetto fra de ministerielle publikationer fremover.

Det bliver svært. Ordet ”ghetto” er som en ond ånd, der er sluppet ud af en flaske. Det grimme ord har hundreder af år på bagen. Hvordan man får denne ånd ned i flasken igen, er ikke godt at vide.

Hvad vi derimod ved med sikkerhed er dette:  Da tidligere statsminister, Lars Løkke i 2018 genoplivede begrebet med Lov 38 om parallelsamfund, pustede han nyt liv i den antisemitisme, som vi her i landet troede var et overstået fænomen.

 

Læs mere om historien bag ”Ghetto” her:

 https://www.dklf.dk/artikler/fra-ghetto-til-pisto/

 

Betegnelsen er ny men politikken over for de ramte områder fortsætter. Se den følgende artikel

 

Uenighed

Det er i øvrigt ikke alle forligspartierne, der enige i, at droppe denne brændemærkning af de ikke vestlige medborgere i vort samfund. I aftalen står:

”Det er ikke en politisk ambition blandt parterne at påvirke sprogbrugen i almindelighed.”

Hvilke partier, der ikke er enige i at ordet ”ghetto” bør undgås?, fremgår ikke af aftalen.

Helt personligt vil jeg blot sige:

”Jeg respekterer Kim Jung Un. Han har aldrig kaldt Mjølnerparken for en ghetto”

Forskere skal følge omdannelsen af de ”hårde ghettoer”

Den negative medieomtale kan ødelægge de positive virkninger af omdannelserne i de udsatte boligområder

 

Af Jakob Lindberg

Forskere fra instituttet BUILD skal over 10 år frem til 2028 følge omdannelserne i de 15 boligområder, der betegnes ’hårde ghettoer’ i paralellsamfundspakken. De fire første evalueringer af de gennemgribende omdannelser i henholdsvis Bispehaven, Gellerupparken, Vollsmose og Taastrupgård, peger på nogle spændende tendenser.

Store holdningsforskelle til nedrivninger og genhusning

Forskerne peger på, at beboerne i de undersøgte boligområder har meget forskellige forudsætninger og forholder sig meget forskelligt til de forestående forandringer. Nogle beboere synes, det er en god idé at skabe en mere blandet beboersammensætning. Der er ofte tale om ressourcestærke beboere, som ser positivt på omdannelserne, og betragter genhusningen som en mulighed for selv at komme videre i livet.

Andre beboere er stærkt kritiske og kæder nedrivninger og tvungne genhusninger direkte sammen med, hvad de oplever som en generel fremmedfjendskhed i det danske samfund. Nogle oplever, at de alligevel ikke har noget at skulle have sagt.  Mange af dem er mere afhængige af det nære nabofællesskab og bekymrer sig om, hvorvidt de og deres ældre familiemedlemmer vil blive ensomme, hvis de skal flytte til et andet område.

Seniorforsker Marie Stender udtaler:

”Selv for dem, der bliver genhuset i samme boligområde, kan det være virkelig hårdt at få at vide, at det hjem ens børn er opvokset i, skal rives ned eller sælges som ejerbolig. Når vi spørger til oplevelsen af tryghed i området, er der faktisk mange, der fortæller, at især planerne om nedrivning og genhusning gør dem utrygge. De peger på, at den utryghed, som er relateret til kriminalitet, mere er noget, der optager folk udefra. Mange beboere oplever nemlig, at det er fællesskaberne i området, der gør dem trygge, mens de problemer med kriminalitet, omverdenen er så optaget af, handler om nogle få utilpassede unge”.

 

Medieomtalen kan få negativ betydning for resultatet

I undersøgelsen skal der også sættes fokus på medieomtalen af de fire boligområder. Det sker fordi negativ medieomtale bidrager til det dårlige omdømme, der er en typisk udfordring i udsatte boligområder.

Medieomtalen er vigtig. Den negative omtale af de udsatte boligområder fokuserer i høj grad på spektakulære begivenheder som f.eks. skudepisoder og uroligheder, mens de positive sider af livet i områderne sjældent omtales. Denne skævhed forstærker offentlighedens billede af  områderne ”ghetto”.

Seniorforsker på instituttet BUILD Mette Mechlenborg udtaler:

”Du kan ændre et områdes fysiske miljø radikalt og sætte store initiativer i gang for at tiltrække nye målgrupper, men hvis stedsidentiteten forbliver negativ, så der er en risiko for at omdannelsen ikke får den ønskede effekt. Vi kan f.eks. se, at særligt udsatte boligområder som Vollsmose og Gellerupparken omtales i medieklip, der egentlig ikke omhandler dem specifikt, men f.eks. andre boligområder eller politik på området. Det der sker er, at de bliver generaliserede fremstillinger af en ghetto, en slags symbol. Det betyder, at områdets stedsidentitet i højere grad trækker på mediernes – og offentlighedens forståelse end på de faktiske forhold i området. Hvis den tendens fortsætter, kan det blive endnu vanskelligere at forbedre boligområdernes omdømme end at forbedre de reelle forhold i områderne”.

Bag projektet står instituttet BUILD, Aalborg Universitet og VIVE, Det Nationale forskningscenter for Velværd. Projektet er støttet af Landsbyggefonden.

Retten til at protestere

Mulighed for at protestere er en vigtig rettighed

 

Af Morten Tarp

En lejebolig er beskyttet mod opsigelse. Det følger af lejeloven og almenlejeloven, at boligen som udgangspunkt ikke kan opsiges af udlejer. Lejer selv kan derimod normalt frit opsige lejeaftalen.

Efter almenlejeloven kan en bolig kun opsiges i nogle bestemte tilfælde: Hvis boligen skal nedrives, hvis boligen skal ombygges i stort omfang, hvis lejeren groft har tilsidesat god skik og orden samt hvis boligen er en viceværtlejlighed og lejeren er blevet fyret som vicevært. I 2018 medførte ghettolovpakken, at flere lejeaftaler vil blive opsagt. Dels blev loven tilføjet en ny opsigelsesgrund, nemlig det tilfælde at ejendommen bliver solgt til en privat investor. Dels indebærer planerne for de hårde ghettoer, at mange almene boliger skal nedrives eller ombygges.

En opsigelse af en lejebolig er et meget mærkbart indgreb i lejerens livssituation. Vi har alle brug for en bolig, og boligen dækker et fundamentalt behov. Boligen er derfor også beskyttet i henhold til både Grundlov og Menneskerettighedskonvention.

En ny tendens

I de seneste par måneder har jeg set eksempler på en ny fremgangsmåde hos visse boligselskaber. Boligselskabet pakker i samme kuvert til lejeren både et opsigelsesbrev og et brev med et genhusningstilbud. Opsigelsen er skrevet efter loven, herunder med oplysning om, at lejer har ret til at protestere inden for seks uger. Genhusningstilbuddet er oplysninger om en konkret bolig, som bliver ledig snart, og som den opsagte lejer kan overtage, hvis lejeren svarer hurtigt. Så langt, så godt.

Brevet med genhusningstilbuddet indeholder imidlertid en særlig trussel: Boligselskabet skriver, at lejeren kun får dette ene tilbud, og at lejeren selv skal finde anden bolig ved opsigelsesperiodens udløb, hvis lejeren siger nej tak til den foreslåede genhusningsbolig. Denne særlige trussel er oveni købet koblet sammen med en meget kort svarfrist, nemlig en uge.

Den korte svarfrist er sædvanlig ved et genhusningstilbud, for en ledig bolig skal hurtigt kunne gives videre til den næste interesserede person i rækken. Efter loven medfører et nej til et genhusningstilbud imidlertid ikke nogen konsekvenser, andet end at boligselskabet må komme med et nyt tilbud.

 

Tilbuddets realiteter

Boligselskabet vil åbenbart have lejeren til i løbet af en enkelt uge at tage stilling til genhusningstilbuddet, inklusive den konsekvens at et nej er definitivt. Der er bare det problem, at en protest mod opsigelsen samtidigt vil udgøre en afvisning af genhusningstilbuddet. Ved at påstå, at lejeren kun får dette ene tilbud, bliver lejeren tvunget til på samme tid at tage stilling til både opsigelsen og genhusningstilbuddet. Det ene udelukker pludselig det andet.

Boligselskabets kuvert med både opsigelse og genhusningstilbud er dermed reelt koblet sammen til én pakke, der udgør et samlet ultimatum, som lejeren skal tage stilling til inden for én uge. Fremgangsmåden minder om gangsternes tvang i filmen Godfather (»give you an offer you can’t refuse«).

Det er i forvejen ubehageligt at modtage en opsigelse, og de fleste bliver chokeret i den situation. Det kan være svært nok at overskue det ene forhold alene. Et brev med både en opsigelse og et tilbud om genhusning kan derfor være uoverskueligt for modtageren, selv hvis de to forhold ikke blev koblet sammen på den måde, som er beskrevet ovenfor.

 

Særlig procedure ved opsigelse

Hvis udlejer/boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejelovens § 89. Almenlejeloven trådte i kraft i 1998, og proceduren ved opsigelse er kopieret efter lejeloven, som indtil 1998 omfattede både almene lejeboliger og private lejeboliger.

Efter både lejeloven og almenlejeloven har lejer mulighed for at protestere mod en opsigelse, som kommer fra udlejer/boligselskab. En protest mod opsigelse indebærer efter loven, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

 

Frist til at protestere

Lejer har en tidsfrist på seks uger til at afgive en skriftlig protest mod opsigelsen. Denne frist blev i 1967 forlænget fra to til tre uger, og i 1980 blev fristen forlænget fra tre til seks uger. Fristen i loven har altså gennem de seneste 40 år haft denne længde: seks uger.

Længden af en tidsfrist er vigtig, og det har afgørende betydning for lejeren. Først bliver man chokeret, så skal man sunde sig, og på et tidspunkt skal man reagere. De fleste kender ikke loven, så de skal først tale med venner og bekendte om situationen. Nogle lejere aner ikke, at de har ret til at protestere. De skal finde vej til et sted, hvor man kan få juridisk hjælp.

Adgangen til gratis juridisk hjælp er i de seneste år blevet begrænset kraftigt, så nogle lejere finder aldrig en jurist, som de kan tale med. De ressourcestærke har råd til at skaffe hjælp, kender selv en jurist eller finder vej via internettet. Min erfaring gennem 35 år er, at de svage lejere har brug for samtlige seks uger.

 

Genhusningspligt

Hvis opsigelsen af en almen bolig skyldes nedrivning, ombygning eller salg har boligselskabet pligt til at skaffe en erstatningsbolig, dvs. genhusning. Denne pligt er uafhængig af, om lejeren protesterer mod opsigelsen. Hvis lejeren protesterer, og hvis den efterfølgende retssag ender med, at opsigelsen stadfæstes, så gælder pligten til genhusning stadigvæk. Genhusningen er ikke en belønning til de lejere, som parerer ordrer. Genhusningspligten er udløst af den opsigelse, som boligselskabet har sendt til lejeren.

 

Lovens ordning
Ved at gøre genhusningstilbuddet definitivt foretager boligselskabet en sammenkobling af opsigelsesbrevet og genhusningstilbuddet, som ikke stemmer med lovens ordning.

I loven er ikke fastsat noget om, hvor mange tilbud om genhusning et boligselskab skal give til en opsagt lejer. I loven er angivet, at lejer har krav på at få tilbudt en passende bolig, blandt andet med hensyn til boligens størrelse. Det er derfor boligselskabets egen opfindelse at sige, at boligselskabet kan nøjes med at give ét tilbud.

Sammenkoblingen indebærer, at lejeren reelt skal tage stilling til hele pakken inden for én uge. Dermed har boligselskabet implicit reduceret lejers opsigelsesadgang til én uge. Det betyder, at kravene i almenlejelovens § 89 (seks ugers adgang til at protestere) ikke er overholdt. Retsvirkningen af at tilsidesætte lovens krav er, at opsigelsen er ugyldig. Ugyldighedsvirkningen er angivet i loven for at markere, at det er vigtigt, at denne regel overholdes.

Husk: Du kan ikke regne med, at lovens regler er blevet fulgt, bare fordi brevet kommer fra et alment boligselskab.

Morten Tarp er advokat med speciale i lejeret

 

Ghetto, pisto og parallelsamfund

De tre ord drejer sig om det samme, nemlig byområder som magthaverne mener frembyder særlige problemer.

GHETTO

En ghetto er en bydel med en ensartet befolkning, typisk med en bestemt etnisk baggrund eller fra en bestemt samfundsklasse. Ordet stammer fra italiensk. I 1500-tallet samlede myndighederne i Venedig alle jøderne i en bydel, som hed Ghetto. Bydelen blev spærret af om natten for at undgå, at jøderne skulle blande sig med den øvrige befolkning (se wikipedia).

Ordet er uheldigt at bruge i dansk sammenhæng, fordi det skaber associationer til fortidens jødeforfølgelser i Europa

PISTO

Ordet er et initialord, hvor de enkelte ord stammer fra følgende sætning: ”Projektområder for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden”. Dette ord bør anvendes i stedet for Ghetto

 

PARALLELSAMFUND

Ordet betegner et område, hvor beboerne lever et isoleret liv. De følger egne normer og regler, der er anderledes end det øvrige samfunds.