Kategoriarkiv: Lejemåls afslutning

Uenighed om vedligeholdelse førte til forsøg på udsmidning af pensionistægtepar – de blev reddet af boligretten

 

Beskyttelse mod opsigelse er alle rettigheders moder for lejerne. I denne sag fra Bornholm var det tæt på, at udlejer fik medhold – men opsigelsesretten stod sin prøve

 

Af Jakob Lindberg

I 1981 bosatte et ægtepar sig i en landejendom på Bornholm. De ernærede sig ved konsulentvirksomhed og kvæghold. Under finanskrisen kom de i økonomiske vanskeligheder hvilket medførte, at ejendommen kom på tvangsauktion. Ejendommen blev overtaget af en håndværksmester fra hovedstadsområdet, som var født på Bornholm.

Håndværksmesteren var på det tidspunkt ikke interesseret i at flytte tilbage til øen, så det blev aftalt, at ægteparret skulle blive ved med at bo i lejemålet som lejere, og eventuelt købe ejendommen tilbage, når deres økonomiske situation blev bedre. Lejeforholdet blev først formaliseret ved underskrivelsen af en lejekontrakt i december 2017.

 

Vedligeholdelse

Det gode forhold mellem ægteparret og den nye udlejer varede ikke ved. Der var uenighed om omfanget af udlejerens forpligtelse til vedligeholdelse. Det førte til, at ægteparret indbragte en sag for huslejenævnet på Bornholm.

Huslejenævnet gav den 23. maj 2019 udlejeren pålæg om at foretage forskellige vedligeholdelsesarbejder. Det vigtigste var, at der skulle foretages en reetablering af ejendommens varmekilde, som bestod af et oliefyr

Udlejeren udbedrede visse af de påbudte arbejder, men han nægtede at reetablere oliefyret, fordi han mente, at det var ægteparret, de selv var skyld i, at oliefyret var blevet ødelagt.

 

Ophævelse og opsigelse

Som følge heraf ophævede udlejer ægteparrets lejemål i november 2018, og da de ikke ville flytte, gik han til fogedretten for at få lejerne sat ud. Fogedretten afviste sagen og henviste udlejeren til at anlægge sag ved boligretten. Denne sag blev anlagt i juni måned 2019.-

Samtidig opsagde han lejerne til fraflytning med 1 års varsel med den begrundelse, at han selv ønskede af bo i huset. Denne sag blev anlagt for at få lejerne ud i det tilfælde, at lejerne fik medhold i at de ikke kunne sættes ud som følge af den påståede ødelæggelse af oliefyret.

 

Boligretten

De to sager kom for boligretten på Bornholm i foråret 2020.

Udlejeren fortalte, at han havde købt huset på en tvangsauktion den 5 oktober 2015, fordi han havde fået et brev fra sin mor, som var kusine til den ene af de to beboere i ejendommen. Han mødte op hos beboernes advokat og tilbød at hjælpe dem ved at købe ejendommen, hvorefter det var meningen, at de skulle købe den tilbage eller finde en anden løsning.

Det blev aftalt at der skulle laves en tidsbegrænset lejekontrakt og at de skulle betale 6.000 kr i husleje om måneden. Der var derimod uenighed om, hvorvidt der skulle betales depositum og forudbetalt leje. Lejekontrakten blev først underskrevet den 30. november 2017 og denne uenighed blev en belastning i forholdet mellem parterne.

 

Problemer med oliefyret

Lejer-ægteparret havde selv købt oliefyret i 2009, men fordi de havde meget træ på ejendommen, opvarmede de huset ved hjælp af brændeovn i en stor del at fyringssæsonen. De var vant til at tappe vand af fyret, når de stoppede det.

I efteråret 2018 bestilte udlejer en VVS-installatør til at foretage eftersyn på oliefyret. VVS-installatøren meldte tilbage, at fyret ikke var i orden. Ved eftersynet konstaterede man, at der var utætheder i fyret, og VVS-installatøren udskiftede derfor fyret med et andet oliefyr som en midlertidig løsning. Det oprindelige fyr blev opmagasineret hos VVS-eren for at blive undesøgt.

Fjernelsen af det gamle fyr skete uden varsel på en dag hvor ingen af lejerne var hjemme, fordi kvinden var til undersøgelse på hospitalet. Det blev lejerne meget vrede over.

Senere blev det nye fyr også fjernet, fordi lejerne mente at det var uøkonomisk. De var i perioden derefter uden varmekilde og først i januar 2019 blev der sat en gasvandvarmer op på badeværelset, så de i det mindste havde varmt vand.

 

Ophævelse

Udlejer ophævede nu lejemålet kort efter at VVS-manden havde fjernet det midlertidige fyr. Som forberedelse af retssagen blev der udmeldt syn og skøn. Ved en besigtelse af ejendommen sagde udlejers advokat, at lejerne skulle køre med hen og deltage i et syn af oliefyret.

Det ville lejerne ikke fordi de ikke var blevet varslet. Den mandlige lejer havde selv i 8 år fungeret som skønsmand for Østre Landsret og han har aldrig besigtet noget, som ikke befandt sig på åstedet. Senere fik de et fotografi fra VVS-firmaet, hvor man kunne se, at der var et stort hul i fyret.

 

Skønsmand

En skønsmand afgav forklaring i boligretssagen. Han forklarede, at hullet i fyret enten skyldes frost eller et såkaldt vandslag. Et vandslag kan f.eks. ske, hvis en ventil lukkes for brat, hvorefter vandet med stor hastighed bevæger sig igennem rørsystemet og eventuelt slår hul i kedlen.

Han mente, at det mest sandsynlige var, at det var en frostsprægning der havde ødelagt kedlen. Da anlægget ikke havde været i drift i perioder, hvor det var temmelig koldt udenfor, har der været stillestående vand i rørsystemet, som kunne fryse til. Hullet i kedlen kunne ligne, at der havde ligget en isklump lige bag ved. Hullets rene form kunne tyde på, at der også havde været en støbefejl i kedlen

Skønsmanden kunne ikke med bestemthed sige, hvad årsagen til hullet var. Han mente ikke at hullet var sket mens kedlen stod på VVS-mandens værksted.

 

Proceduren

Under proceduren hævdede udlejers advokat, at det omhandlede hul ikke var foretaget efter, at kedlen blev nedtaget, og han hævdede at hverken udlejeren eller VVS-manden var skyld i hullet efter at oliefyret blev fjernet.

Da det kun var lejerne,  der havde haft adgang til ejendommen, påstod advokaten, at de ikke havde løftet bevisbyrden for at hullet i kedlen skyldes andre end dem selv. Han henholdt sig til at årsagen til hullet skyldes, at anlægget har været ude af drift.

Lejernes advokat gjorde gældende at årsagen til hullet skyldtes at udlejer selv fjernede fyret den 22. oktober 2018, og at man derfor ikke kunne udelukke, at skaden var sket efter at fyret var blevet fjernet. Hun henholdt sig til skønsmandens erklæring om, at ”..Den formodede frostsprængning af kedlen kan udmærket kan have fundet sted på andre tidspunkter end skønsmanden har antydet”

Derfor påstod lejers advokat, at udlejeren skulle foretage en retablering af varmekilden, som Huslejenævnet havde bestemt.

 

Dom i ophævelsessagen

Et enigt dommerpanel fandt at ”.. Forpligtelsen til at sikre, at lejemålet stedse kan forsynes med varme og varmt vand påhviler udlejer, og han er som ejer forpligtet til at vedligeholde ejendommens varmekilder og til at udbedre eventuelle skader på disse.”

Dommerne fandt ikke, at udlejer havde bevist, at skaden på oliefyret var forårsaget af lejerne, heller ikke selv om lejernes periodevise tømning af vandtanken havde været en medvirkende årsag til skaden. Dommerne mente ikke, at lejerne havde vanrøgtet lejemålet. De havde heller ikke misligholdt deres forpligtelse på en sådan måde, at deres fjernelse var påkrævet.

Lejerne blev derfor frifundet, og udlejer blev pålagt at udføre de arbejder, som Huslejenævnet havde pålagt ham.

 

Opsigelsessagen

Ved samme domsforhandling afgjorde Retten på Bornholm spørgsmålet om, hvorvidt udlejer havde ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, fordi han selv ville bo i lejemålet

Lejelovens § 87, stk. 1 er en bestemmelse, der muliggør opsigelse af en lejer med denne begrundelse. Loven siger også, at boligretten kan afvise en opsigelse, hvis opsigelsen ikke er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Udlejer havde begrundet opsigelsen med, at han på grund af sygdom måtte opgive sin virksomhed på Sjælland, og at han derfor ønskede at vende tilbage til sin fødeø. Han havde sat sin ejendom i Dragør til salg med henblik på flytningen. På den måde opfyldte han betingelsen om, at opsigelsen var rimelig.

Lejerne bestred, at udlejer havde til hensigt at bo i ejendommen. De mente, at den virkelige begrundelse var udlejers manglende held med at ophæve lejemålet efter at lejerne havde fået medhold i Huslejenævnet.

De pegede også på, at de havde boet i ejendommen i ca 40 år og derfor havde en stærkere tilknytning til ejendommen end udlejeren. De bad også retten om at tage i betragtning, at de havde en ringere økonomisk mulighed for at finde en anden beboelse end udlejeren.

Af disse årsager opfyldte udlejers – efter deres mening – ikke lovens krav om, at opsigelsen skulle være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

 

Dom i opsigelsessagen

De tre dommer var ikke enige i afgørelsen af dette spørgsmål.

Mindretallet lagde vægt på, at udlejers sygdom og hans ønske om at flytte nærmere ved sine forældre var en rimelig begrundelse for opsigelsen. Hen mente også, at ejendommens vedligeholdelsesstand talte for at han skulle have ret til at bo i den, da lejerne på grund af deres høje alder ikke magtede at vedligeholde ejendommen. Dertil kom, at det var muligt for lejerne at finde en anden og mere passende bolig på Bornholm

Flertallet mente at uoverensstemmelserne mellem udlejeren og lejerne var en medvirkende årsag til ophævelsen. Desuden lagde de vægt på følgende forhold:

  • den lange periode, lejerne havde boet i ejendommen
  • at udlejer ejede en anden ejendom i Nexø
  • at ejendommens størrelse og tilstand talte mere for at lejerne skulle bo der frem for udlejeren

Selv om lejerne kunne finde en anden bolig, fandt flertallet efter en samlet bedømmelse, at opsigelsen ikke var rimelig og derfor ugyldig.

Af disse årsager blev lejerne frifundet og kunne blive boende i ejendommen.

Kilde: Dom fra Retten på Bornholm af 4 juni 2020. Lejerne var under sagen repræsenteret af Rikke Solberg Bruun

Lejemåls afslutning

Regler for fraflytning i alment byggeri

Hvad skal lejer betale for?

Af Jakob Lindberg
Hovedprincipper

Ved misligholdelse forstås skader, der er opstået som følge af uforsvarlig adfærd, forkert brug af lejligheden eller forkert vedligeholdelse. 

Ved normalistandsættelse forstås maling af lofter og vægge. Udgifterne hertil reduceres med 1% for hver måned lejeren har boet i lejemålet.

Udlejeren skal oplyse lejerne om samtlige regler om vedligeholdelse og istandsættelse ved lejerens indflytning. Hvis denne oplysning ikke er givet, kan lejeren kun afkræves udgifter som følge af misligholdelse.

 

Flyttesyn og fraflytningsrapport

  1. Udlejer skal afholde flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.

2. Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejer og lejer kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er opsagt eller ophævet

3. Fraflytningsrapporten skal indeholde oplysninger om hvilke istandsættelsesarbejder, der er sket som følge af misligholdelse og hvilke der er sket som følge af normalistandsættelse. Udgifter til istandsættelser, der ikke står i fraflytningsrapporten er lejeren uvedkommende.

4. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes senest 14 dage efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten

5. Hvis der er fastsat et fast normalistandsættelsesbeløb skal dette være oplyst i fraflytningsrapporten

 

Foreløbig opgørelse og endelig opgørelse

6. Senest 14 dage efter synet skal lejeren have en foreløbig opgørelse over den anslåede udgift til istandsættelse.

7. Istandsættelsesarbejderne skal udføres uden unødigt ophold.

8. Den endelige opgørelse skal tilsendes lejeren uden unø- dig forsinkelse.

9. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om, hvilke istandsættelsesarbejder der er udført, og hvad hvert enkelt arbejde har kostet.

10. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om hvorledes lejerens andel af istandsættelsesudgifterne er beregnet.

11. Det skal udtrykkeligt fremgå af den endelige opgørelse, hvilke arbejder der er udført som følge af misligholdelse og hvilke andre istandsættelsesarbejder, der er udført.

12. Hvis den anslåede udgift i punkt 6 er overskredet, skal det udtrykkeligt fremgå, hvordan lejerens andel er bereg- net. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 % er lejeren uvedkommende.

 

Konsekvens ved overtrædelse

13. Ved overtrædelse af disse regler bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Dog ikke såfremt lejeren er fraflyttet uden at oplyse sin nye adresse.

Almen udlejer tabte over 23.000 kr til en lejer i fraflytningssag

Bebyggelsen Uglevænget i Ejby, Køge Kommune

Udlejeren Boliggrøn skulle betale samtlige istandsættelsesomkostninger ved en lejers fraflytning, fordi selskabet ikke havde udleveret en kopi af fraflytningsrapporten ved synet af lejligheden

Af Jakob Lindberg

Boliggrøn er en almen boligorganisation med et blakket ry. I tidligere artikler  i dette blad har jeg skrevet om Boliggrøns fiasko ved opførelsen af den almene boligafdeling, Uglevænget i Køge Kommune. Se artiklen:

https://www.dklf.dk/artikler/pas-paa-userioese-klima-byggere/

Hvis der var en kategori i Guinness Rekordbog om byggesjusk, ville Boliggrøn være kandidat til en topplacering.

Denne artikel handler ikke om byggesjusk, men om Boligselskabet Sjællands behandling af et lejerpar ved deres fraflytning. Boligselskabet Sjælland er administrator af bebyggelsen på Boliggrøns vegne.

 

Aktive lejere

Lejerne, Heidi og René Rolff var blandt de lejere, der flyttede ind i en helt ny lejlighed i bebyggelsen.

Begge var meget aktive i den periode på 18 måneder, hvor de boede i Uglevænget. Blandt andet var det René, som tog initiativ til en lejerforening, der meldte sig ind i Køge Lejerforening. Dette fik betydning, da de skulle flytte.

Der var mange af Uglevængets beboere, der flyttede ud af Uglevænget i 2015 og 2016. Jeg deltog i mange af disse flyttesyn i denne periode. De blev næste alle sammen afsluttet med forlig. De medarbejdere fra Boligselskabet Sjælland, der deltog i flyttesynene, var imødekommende og tog i vidt omfang hensyn til byggesjuskproblemerne. Disse problemer havde i mange tilfælde bevirket, at lejlighederne ikke var håndværksmæssigt korrekt udført, da lejerne flyttede ind.

Som led i forligene indgik blandt andet, at lejerne fik nedslag i udgiften til malerarbejdet.  Så vidt så godt.

 

Fraflytningssynet

Men da familien Rolff skulle flytte, var der ingen vilje til forlig fra Boligselskabet Sjællands side.

Der blev afholdt flyttesyn den 15. april 2016. Selv de mindste ridser i gulvene blev skrevet på synsrapporten. Hvad angår malerarbejdet, insisterede Boligselskabet Sjælland på, at lejerne skulle betale for normalistandsættelse af hele lejemålet med undtagelse af den lovbestemte rabat på malerarbejdet, som alle lejere får. Selvom lejerne bad om det, fik de ingen yderligere nedslag, selvom lejligheden havde været i dårlig stand ved indflytningen.

Boligselskabet Sjælland krævede, at lejerne skulle betale følgende: Normalistandsættelse minus rabat, 15.060 kr – og gulvafslibning: 8.190 kr.

Det er min opfattelse, at familien blev straffet for deres kritiske indstilling til Boliggrøn og Boligselskabet Sjælland.

 

Fraflyningsrapporten blev ændret

Selve synet foregik på den måde, at medarbejderen gik rundt og noterede fejl og mangler ned på sin komputer. Ved afslutningen af synet skrev lejerne under på modtagelsen af rapporten i et pegefelt på medarbejderens komputer, men de kunne ikke få udleveret en papirkopi af rapporten, som der står i reglerne, fordi medarbejderen ikke havde taget nogen printer med.

Medarbejderen tilbød lejerne, at de kunne køre med til kontoret og få udleveret en papirkopi, men det afslog lejerne, fordi kontoret lå 10 km væk

Senere samme dag modtog lejerne på mail to forskellige kopier af synsrapporten med kort tids mellemrum. I den ene udgave, stod der, at lejerne ikke havde deltaget i synet, hvilket var direkte forkert. Denne udgave var kun underskrevet af Boligselskabet Sjælland’s medarbejder.

I den anden udgave stod der at lejeren havde deltaget, men hverken lejerens eller medarbejderens underskrift fremgik af rapporten.

 

Bebeoerklagenævnet

Lejeren klagede over forløbet af synet til Beboerklagenævnet i Køge Kommune. Afgørelsen kom efter 4 måneders sagsbehandling.

Ved indbringelsen havde jeg på lejernes vegne krævet, at alle beløb til istandsættelse skulle bortfalde, fordi udlejer havde overtrådt reglene i Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 13, stk. 4, hvori der står:

”Rapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”

 

I Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 17, stk. 1 står der, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder, hvis blot en af bestemmelserne i bekendtgørelsens paragraffer 13, 14 eller 15 ikke er overholdt.

Lejerne havde ikke fået udleveret rapporten. De havde beviseligt været til stede, og de havde ikke nægtet at kvittere for modtagelsen. Derfor måtte det være indlysende for nævnet, at udlejers krav skulle bortfalde.

 

Nævnet gav udlejer medhold

Flertallet i nævnet henholdt sig til, at lejeren ved udfyldelse af hans opsigelse havde krydset af i felt, hvorefter der var aftalt digital kommunikation. Dette berettigede efter flertallets opfattelse til, at udlejer senere kunne fremsende synsrapporten pr mail.

Flertallet godkendte også udlejerens påstand om, at lejerne ikke havde ønsket at kvittere for modtagelsen af rapporten ved synet. Derfor var udlejeren berettiget til at sende fraflytningsrapporten på mail efter synets afslutning.

Mindretallet i nævnet – lejerrepræsentanten – ville give lejerne medhold i sagen.

 

Boligretten

Lejerne ankede sagen med støtte fra Køge Lejerforening. Det tog boligretten 3,5 år at behandle sagen, blandt andet fordi udlejersidens boligdommer glemte at møde frem til den ene domsforhandling, og var syg ved den næste domsforhandling.

Endelig – den 21 januar 2020 – kom dommen fra Boligretten i Roskilde.

Her fik lejerne fuldt medhold i, at de ikke skulle betale for hverken normalistandsættelse eller gulvafslibning. Dommen var ikke enstemmig, men flertallet af de tre dommere – den juridiske dommer og den lejerudpegede boligdommer – udtalte:

“Da sagsøgerne (lejerne) var til stede på synet og underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøgte forpligtet til at udlevere denne ved synet – enten fysisk eller i elektronisk form i henhold til parternes aftale om digital kommunikation. Da sagsøgte (Boligselskabet Sjælland) ikke gjorde dette, men først efterfølgende fremsendte fraflytningsrapporten til sagsøgerne (lejerne), stemmer vi for, at sagsøgtes krav på istandsættelse bortfalder, jf. vedligeholdelsesreglementet §17, stk. 1.”

Udlejersidens boligdommer var uenig med flertallet, og mente ikke at lejerne havde underskrevet fraflytningsrapporten. Han ville derfor give Boligselskabet Sjælland medhold i sagen.

 

Forholdsmæssigt afslag

Boligretten skulle også tage stilling til et krav fra lejerne om et forholdsmæssigt afslag i lejen på 20.000 kr, fordi byggeriet ikke levede op til de løfter om energibesparelser, som Boliggrøn havde stillet i udsigt ved udlejningen.

Dette fik lejerne ikke medhold i, da alle dommerne fandt, at det ikke var bevist, at Boliggrøn ved udlejning af boligen til sagsøgerne havde ”tilsikret eller garanteret et lavt varmeforbrug”.

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. januar 2020 i sag nr. BS 2A-81/2017

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp

Læs mere om reglerne for fraflytning i alment byggeri i næste artikel:

Kreative udlejere underminerer forbud mod nyistandsættelse ved fraflytning

Hvis man ikke ser sig godt for som lejer, kan man risikere at være stavnsbundet til en dyr lejlighed i flere år

Af Jakob Lindberg

En sagsbehandler i Aarhus Lejerforening, Carl Aage Jønsson har skrevet en artikel i Information om manglen på studieboliger.

I artiklen gør han opmærksom på et interessant problem, der er blevet større efter den sidste lejelovsændring i 2015. En af ændringerne har medført, at udlejerne ikke kan kræve nyistandsættelse efter en kort boperiode. Det betyder, at udlejerne taber penge, fordi de selv må betale for malerarbejdet ved fraflytningen. Men hvad gør de kreative udlejere så? Jo, de indfører en stavnsbindende aftale i lejekontrakten om, at lejerne ikke kan opsige lejligheden det første år eller to.

Når først en lejer har boet et eller to år i lejligheden kan udlejer kræve nyistandsættelse med maling og gulvbehandling.

Stavnsbindingen er blevet et mere alvorligt problem i de senere år, hvor lejen i nybyggeriet er blevet så høj, at mange lejligheder står tomme. I den situation kan en aftale om uopsigelighed blive dyr for lejerne ved fraflytning, fordi de kan blive tvunget til at betale husleje for den lejlighed de er flyttet fra i flere måneder og måske år.

Er en sådan aftale gyldig? Både ja og nej.

 

Ugyldig kontrakt

Selve kontrakten kan være ugyldig, fordi den ikke overholder de formelle regler der står i lejelovens § 4 til 5. Reglerne er meget komplicerede, og jeg vil ikke i detaljer beskrive dem her, bortset fra en enkelt af dem:

Hvis en udlejer har brugt en forældet standardblanket og har skrevet i den, at lejemålet er uopsigeligt, så gælder denne del af lejekontrakten ikke. Det skyldes at der i lejelovens § 5, stk. 2 står, at man kun må bruge de statsautoriserede standardblanketter. I 2015 kom der en ny standardblanket (A 9. udgave), og derved blev tidligere blanketter gjort ugyldig. Efter den 1. oktober 2015 må udlejere ikke mere benytte standardblanket A 8. udgave.

 

Forskelsbehandling

Hvis lejeren bor i en ejendom med mere end 6 lejemål i en reguleret kommune, er aftalen om uopsigelighed i de fleste tilfælde ugyldig, med mindre bestemmelsen om uopsigelighed gælder for alle lejere i ejendommen. Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, må en udlejer nemlig ikke indføre aftaler i lejekontrakten, der efter “en samlet bedømmelse” er mere byrdefulde for lejeren end de aftaler, der gælder for de andre lejere i ejendommen.

Lejeren kan gå til huslejenævnet, som kan træffe aftale om, at der foreligger ulovlig forskelsbehandling. Men hvis udlejer ikke vil efterkomme huslejenævnets afgørelse og anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise forskelsbehandlingen, f.eks. ved at indhente en masse lejekontrakter fra de andre lejere og fremlægge dem for boligretten. Det er svært, fordi der skal ske en “samlet bedømmelse”.

Det er ikke alene vilkåret om uopsigelighed, der skal sammenlignes. Hvis lejeren samtidig har en lavere husleje end de øvrige lejere, eller hen har andre vilkår der er mere gunstige, skal dommerne veje æbler og agurker op mod hinanden, og så bliver resultatet af sagen som regel helt uforudsigeligt.

 

Aftaleloven

Lejeren kan også forsøge at bruge aftaleloven. I denne lovs paragraf 36 står der: “En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.”

Personligt er jeg ikke i tvivl om, at det er “helt urimeligt og i strid med redelig handlemåde”, at tvangsbinde en lejer til at bo i flere år i en meget dyr lejlighed. Men et er at ha’ ret, noget andet er at  ret. Domspraksis om denne bestemmelse i aftaleloven er så restriktiv, at der nærmest skal være tale om slaveri eller lignende førend dommerne i boligretten vil tage den i anvendelse.

 

Lav loven om

Det er lejelovgivningen det er galt med. Det kan ikke være rigtigt, at lejerne skal bruge aftaleloven for at undgå at blive tvangsbundet til en dyr lejlighed. Det enkleste vil være at lave lejeloven om, således at det bliver forbudt at træffe aftale om at et lejemål er uopsigelig fra lejers side.

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Udlejeren indkaldte ikke lejeren til syn og tabte 12.800 kr

16 marts 2018

Reglen om skriftlig indkaldelse til fraflytningsyn skal overholdes 100 %

Af Jakob Lindberg

I en dom fra boligretten i Kolding blev de nye regler i lejeloven om afholdelse af fraflytningssyn taget i anvendelse.

Læs om de nye regler for fraflytningsyn

Denne sag drejede sig om, hvorvidt lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet med 1 uges varsel. Hvis en udlejer ikke overholder denne regel, bortfalder hans krav på at få betaling fra lejeren for istandsættelse ved fraflytning.

 

 

Opsigelse

I denne sag opsagde en kvindelig leje i sommeren 2015 sin lejlighed i Kolding. Lejlighedens ejer var en tømrermester, der arbejdede med at renovere og istandsætte ejendomme. Lejeren skrev til udlejeren, at hun gerne ville flytte i midten af september.

Hun opsagde lejligheden ved et almindeligt brev, men i tiden op til fraflytningen var der en del SMS-korrespondance mellem lejer og udlejer. Da hun havde tømt lejligheden sendte hun den 13. september en SMS-besked til udlejer, fordi hun gerne ville aflevere nøglerne.

Den 15. september 2015 ventede hun på udlejeren i lejligheden. Han kom og gik derefter rundt i lejligheden og tog billeder. Samtidig fortalte han, hvad han mente, der skulle males. Hun fik besked på at få det ordnet ved en professionel maler inden for 24 timer.

 

Skrev under

Udlejeren skrev noget ned på et stykke papir og han bad hende skrive under. Det gjorde hun, for hun ville gerne have flytningen overstået, men hun vidste ikke, hvad det var hun havde skrevet under på. Da hun var født og opvokset i Portugal, havde hun svært ved at forstå tekster skrevet på dansk.

Hun var heller ikke klar over, at det var et fraflytningssyn, hun havde deltaget i.

Da hun ikke selv istandsatte lejligheden, gjorde han det for hendes regning.

 

Boligretten

Sagen blev først indbragt for Huslejenævnet, som gav lejeren medhold. Derpå ankede udlejeren sagen til boligretten.

I boligretten påstod udlejers advokat, at lejeren i henhold til kontrakten skulle betale for malerarbejdet ved fraflytning, fordi der stod at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Advokaten påstod også, at bestemmelserne i lejelovens § 98 kunne fraviges.

Lejerens advokat påstod, at udlejer havde mistet sin ret til at kræve, at lejeren betalte for istandsættelsen, da udlejer ikke havde indkaldt lejeren til synet med mindst 1 uges varsel.

 

Dommen

I de begrundelser, som de tre dommere refererer fra deres votering, kan man se, at de udelukkende lægger vægt på, om lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet. Begrundelserne kan koges ned til følgende:

  1. Indkaldelsen skal ske skrifligt dvs pr. brev, medmindre der er aftalt ”digital kommunikation” mellem parterne, f.eks. SMS eller e-mail. I denne sag var der ikke aftalt digital kommunikation. SMS-erne mellem lejer og udlejer kunne derfor ikke erstatte en skriftlig indkaldelse.
  2. Dommerne bemærker, at lejerens SMS til udlejeren den 13. september ikke kunne tolkes som et ønske om at der blev afholdt flyttesyn den 15. september.
  3. Der er således ikke indkaldt til flyttesyn. Derfor bortfalder udlejerens eventuelle krav på istandsættelse.

Allerede af den grund havde udlejeren tabt sagen. Derfor tog dommerne ikke stilling til alle de andre argumenter, som parterne var kommet med under domsforhandlingen.

Udlejeren mistede dermed de 12.800 kr. han havde brugt på istandsættelsen og skulle desuden betale sagens omkostninger med 8.705 kr.

 

Kommentar

Hvorfor er det så vigtigt, at der sker skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel?

Mange udlejere mener, at kravet er unødigt bureaukratisk og at det forhindrer lejer og udlejer i at få overstået synet, hvis de f.eks. mødes tilfældigt og aftaler at gennemføre det.

For det første skal reglen så vidt muligt sikre, at lejeren er til stede ved synet.

For det andet giver reglen lejeren mulighed for at forberede sig på fraflytningssynet – f.eks. at rengøre lejligheden og at søge rådgivning i en lejerforening.

For det tredje er reglen med til at styrke lejerens retsstilling over for udlejeren

 

Kilde:

Dom ved Retten i Kolding i sag af 23. oktober 2017 i sag BS 3-163/2017. Lejeren var repræsenteret af advokat Søren Vangsgaard.

Opsigelse fra udlejer

Under normale forhold kan udlejer som oftest kun bruge én bestemmelse. Den siger, at en udlejer kan opsige en lejer, hvis udlejer selv vil bo i lejligheden. Men det gælder kun for udlejer helt personligt, og det er en betingelse, at udlejer faktisk flytter ind.

Bemærk, at udlejer kun må have én bolig i kommunen (hovedstads- området regnes for én kommune).

Hvis udlejer opsiger dig efter denne bestemmelse, skal du have ét års varsel.

Hvis man er opsagt, og der indenfor opsigelsesfristen eller 3 måneder efter, bliver en anden lejlighed ledig i ejendommen, har man krav på at få den tilbudt.

Herudover kan du kun blive opsagt i helt ekstraordinære tilfælde, såsom hvis huset af kommunen bliver erklæret for “uegnet til menneskeboliger”, hvis det skal byfornyes eller lignende, og da har du oftest krav på genhusning – du skal altså have tilbudt en anden lejlighed.

Fraflytnings-afregning

 

Fraflytningsrapport

Har du en normal lejekontrakt, skal udlejer, senest 14 dage efter at du er flyttet og har afleveret nøglerne, have sendt dig en fraflytningsrapport over hvilke istandsættelsesarbejder, hun/han mener du hæfter for i lejligheden. Husk at få en dateret kvittering for aflevering af nøglerne – eller send dem eventuelt anbefalet.

Indvendig vedligeholdelse m.v.

Af og til opstår der i forbindelse med fraflytningsafregning tvivl om, hvad der egentlig falder ind under “indvendig vedligeholdelse” og dermed lejers eventuelle istandsættelsespligt ved fraflytningen. Her er det vigtigt at notere sig, at der er mange former for vedligeholdelsesarbejder inde i ejendommen, som skal dækkes af ejendommens vedligeholdelseskonto. De arbejder vedrører altså ikke fraflytningsafregningen.

Som eksempler på sådanne arbejder kan nævnes: Udskiftning af nedslidt radiatorventil, maling af fælles trappeopgang, renovering af opgangsdøre for slid og ælde. Faktisk omhandler indvendig vedligeholdelse, som udgangspunkt, kun hvidtning, maling og tapetsering.

Lejers “særlige” vedligeholdelsespligt

Hertil kommer – i et omfang, der afhænger af lejekontrakten – lejers særlige vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelse.

Hvis udlejer har overtaget denne særlige vedligeholdelsespligt (det med de ekstra “4 kr. pr m2”) skal lejer kun vedligeholde og forny låse og nøgler.

Hvis lejer derimod har den fulde særlige vedligeholdelses og fornyelsespligt, gælder den med hensyn til låse, nøgler, og ruder. Hertil kommer pligt til vedligeholdelse af wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer.

Denne særlige fornyelses og vedligeholdelsespligt for lejer gælder dog ikke i det omfang lejeren kan påvise, at forringelser ikke skyldes hans/hendes forsømmelse, eller i det omfang, der over huslejen eksempelvis er betalt glas/kumme-forsikring.

I praksis spiller denne, lejers særlige vedligeholdelsespligt, ikke nogen stor rolle i forbindelse med fraflytningsafregninger. Det er normalt den egentlige indvendige vedligeholdelse der tæller.

Udlejers vedligeholdelse

Hvis det er udlejeren, der ifølge lejekontrakten hæfter for indvendig vedligeholdelse; kan du i fraflytningsrapporten kun blive krævet for ting, der ligger ud over almindeligt slid og ælde. Det vil sige for eksempel en smadret håndvask eller et revnet vindue, samt eventuelle ting, der falder ind under lejers ovennævnte “særlige vedligeholdelsespligt”.

Lejers vedligeholdelse

Hvis det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse, kan du i fraflytnings- rapporten blive krævet for at sætte lejligheden fuldstændig i stand.

Det kan dog aldrig lovligt forlanges, at du skal betale for at sætte lejligheden i bedre stand, end den var, da du flyttede ind.

Bemærk: Du har kun den indvendige vedligeholdelse, hvis det står i en lovlig/ autoriseret kontrakt (se “Indflytning”).

Fraflytningssyn af lejligheden

Ofte bliver der efter din fraflytning afholdt et flyttesyn, hvor udlejeren udfærdiger en fraflytningsrapport.

Generelt vil vi fraråde, at man underskriver en fraflytningsrapport. Hvis du underskriver, har du nemlig pligt til at betale i fuldt omfang for alle de arbejder rapporten omtaler, også selvom det bliver dyrere end dit depositum. (Når der skal genudlejes er det dog normalt sådan, at lejer kan få begrænset sin betalingspligt til det omfang arbejderne rent faktisk er blevet udført. Du/lejerforeningen har ved at køre sag mulighed for at få dokumenteret udgifterne). Hvis du derimod ikke underskriver fraflytningsrapporten, er du ikke nødvendigvis bundet af den. Det er da op til en nærmere drøftelse, eventuelt i huslejenævnet eller boligretten, at afgøre, hvor meget istandsættelse du skal betale.

Hvis udlejeren ved flyttesyn, altså i fraflytningsrapporten, stiller krav om, at du skal betale for istandsættelse af lejligheden, kan du eventuelt indbringe sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet afgør så, hvor meget du skal istandsætte. Det er vigtigt, at du hurtigt får indbragt sagen for nævnet, så udlejeren ikke når at istandsætte lejligheden inden han får besked fra huslejenævnet om, at lejligheden skal besigtiges. Sker dette, vil sagen som regel blive henvist til Boligretten.

Huslejebetaling ved fraflytning

Hvis du fraflytter inden din opsigelsesperiode er udløbet skal du i princippet betale husleje i hele perioden. I praksis sker det dog sjældent.

For det første har din udlejer en tabsbegrænsningspligt. Det betyder, at han skal søge at genudleje lejligheden så hurtigt som muligt, og hvad han får ind i husleje – eller hvad han kunne få ind i husleje, skal fragå i den husleje, du hæfter for. Du kan hjælpe udlejeren med genudlejning ved at opfordre folk til at søge på lejligheden. Bed ansøgerne om at få en kopi af deres ansøgning. Den kan du få brug for, hvis der kommer en tvist om sagen.

For det andet må lejligheder i de fleste kommuner ikke stå tomme i mere end 6 uger. Sker det kan kommunen gå ind og tvangsudleje lejlighederne.

Afregning af depositum

Hvis du ikke har modtaget en fraflytningsrapport indenfor 14-dages fristen, har du som generel regel krav på at få hele dit depositum tilbage. Dog minus eventuelt skyldig husleje og minus et acontobeløb for endelig varmeafregning. I de fleste lejekontrakter (standardblanketten) er det fastsat, at udlejers krav i forbindelse med fraflytningen skal fremsættes skriftligt, altså i form af fraflytningsrapport. Har man en sådan kontrakt, er mundtlige krav fra udlejers side ugyldige, og man kan ignorere dem.

Vær opmærksom på, at dit depositum kan være steget i bo-perioden i forhold til, hvad der er nævnt i kontrakten og/eller på en eventuel kvittering. – Nemlig hvis du har fået depositum forhøjet ve huslejestigninger. Udregningen heraf kan ofte være ret svær at gennemskue. Så pas på. Lejer bliver ofte snydt på dette punkt.

I alle tilfælde, hvor du er i tvivl, vil vi råde dig til, så tidligt som muligt, at henvende dig til lejerforeningen.