Kategoriarkiv: Lejemåls afslutning

Lejemåls afslutning

Regler for fraflytning i alment byggeri

Hvad skal lejer betale for?

Af Jakob Lindberg
Hovedprincipper

Ved misligholdelse forstås skader, der er opstået som følge af uforsvarlig adfærd, forkert brug af lejligheden eller forkert vedligeholdelse. 

Ved normalistandsættelse forstås maling af lofter og vægge. Udgifterne hertil reduceres med 1% for hver måned lejeren har boet i lejemålet.

Udlejeren skal oplyse lejerne om samtlige regler om vedligeholdelse og istandsættelse ved lejerens indflytning. Hvis denne oplysning ikke er givet, kan lejeren kun afkræves udgifter som følge af misligholdelse.

 

Flyttesyn og fraflytningsrapport

  1. Udlejer skal afholde flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.

2. Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejer og lejer kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er opsagt eller ophævet

3. Fraflytningsrapporten skal indeholde oplysninger om hvilke istandsættelsesarbejder, der er sket som følge af misligholdelse og hvilke der er sket som følge af normalistandsættelse. Udgifter til istandsættelser, der ikke står i fraflytningsrapporten er lejeren uvedkommende.

4. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes senest 14 dage efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten

5. Hvis der er fastsat et fast normalistandsættelsesbeløb skal dette være oplyst i fraflytningsrapporten

 

Foreløbig opgørelse og endelig opgørelse

6. Senest 14 dage efter synet skal lejeren have en foreløbig opgørelse over den anslåede udgift til istandsættelse.

7. Istandsættelsesarbejderne skal udføres uden unødigt ophold.

8. Den endelige opgørelse skal tilsendes lejeren uden unø- dig forsinkelse.

9. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om, hvilke istandsættelsesarbejder der er udført, og hvad hvert enkelt arbejde har kostet.

10. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om hvorledes lejerens andel af istandsættelsesudgifterne er beregnet.

11. Det skal udtrykkeligt fremgå af den endelige opgørelse, hvilke arbejder der er udført som følge af misligholdelse og hvilke andre istandsættelsesarbejder, der er udført.

12. Hvis den anslåede udgift i punkt 6 er overskredet, skal det udtrykkeligt fremgå, hvordan lejerens andel er bereg- net. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 % er lejeren uvedkommende.

 

Konsekvens ved overtrædelse

13. Ved overtrædelse af disse regler bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Dog ikke såfremt lejeren er fraflyttet uden at oplyse sin nye adresse.

Almen udlejer tabte over 23.000 kr til en lejer i fraflytningssag

Bebyggelsen Uglevænget i Ejby, Køge Kommune

Udlejeren Boliggrøn skulle betale samtlige istandsættelsesomkostninger ved en lejers fraflytning, fordi selskabet ikke havde udleveret en kopi af fraflytningsrapporten ved synet af lejligheden

Af Jakob Lindberg

Boliggrøn er en almen boligorganisation med et blakket ry. I tidligere artikler  i dette blad har jeg skrevet om Boliggrøns fiasko ved opførelsen af den almene boligafdeling, Uglevænget i Køge Kommune. Se artiklen:

https://www.dklf.dk/artikler/pas-paa-userioese-klima-byggere/

Hvis der var en kategori i Guinness Rekordbog om byggesjusk, ville Boliggrøn være kandidat til en topplacering.

Denne artikel handler ikke om byggesjusk, men om Boligselskabet Sjællands behandling af et lejerpar ved deres fraflytning. Boligselskabet Sjælland er administrator af bebyggelsen på Boliggrøns vegne.

 

Aktive lejere

Lejerne, Heidi og René Rolff var blandt de lejere, der flyttede ind i en helt ny lejlighed i bebyggelsen.

Begge var meget aktive i den periode på 18 måneder, hvor de boede i Uglevænget. Blandt andet var det René, som tog initiativ til en lejerforening, der meldte sig ind i Køge Lejerforening. Dette fik betydning, da de skulle flytte.

Der var mange af Uglevængets beboere, der flyttede ud af Uglevænget i 2015 og 2016. Jeg deltog i mange af disse flyttesyn i denne periode. De blev næste alle sammen afsluttet med forlig. De medarbejdere fra Boligselskabet Sjælland, der deltog i flyttesynene, var imødekommende og tog i vidt omfang hensyn til byggesjuskproblemerne. Disse problemer havde i mange tilfælde bevirket, at lejlighederne ikke var håndværksmæssigt korrekt udført, da lejerne flyttede ind.

Som led i forligene indgik blandt andet, at lejerne fik nedslag i udgiften til malerarbejdet.  Så vidt så godt.

 

Fraflytningssynet

Men da familien Rolff skulle flytte, var der ingen vilje til forlig fra Boligselskabet Sjællands side.

Der blev afholdt flyttesyn den 15. april 2016. Selv de mindste ridser i gulvene blev skrevet på synsrapporten. Hvad angår malerarbejdet, insisterede Boligselskabet Sjælland på, at lejerne skulle betale for normalistandsættelse af hele lejemålet med undtagelse af den lovbestemte rabat på malerarbejdet, som alle lejere får. Selvom lejerne bad om det, fik de ingen yderligere nedslag, selvom lejligheden havde været i dårlig stand ved indflytningen.

Boligselskabet Sjælland krævede, at lejerne skulle betale følgende: Normalistandsættelse minus rabat, 15.060 kr – og gulvafslibning: 8.190 kr.

Det er min opfattelse, at familien blev straffet for deres kritiske indstilling til Boliggrøn og Boligselskabet Sjælland.

 

Fraflyningsrapporten blev ændret

Selve synet foregik på den måde, at medarbejderen gik rundt og noterede fejl og mangler ned på sin komputer. Ved afslutningen af synet skrev lejerne under på modtagelsen af rapporten i et pegefelt på medarbejderens komputer, men de kunne ikke få udleveret en papirkopi af rapporten, som der står i reglerne, fordi medarbejderen ikke havde taget nogen printer med.

Medarbejderen tilbød lejerne, at de kunne køre med til kontoret og få udleveret en papirkopi, men det afslog lejerne, fordi kontoret lå 10 km væk

Senere samme dag modtog lejerne på mail to forskellige kopier af synsrapporten med kort tids mellemrum. I den ene udgave, stod der, at lejerne ikke havde deltaget i synet, hvilket var direkte forkert. Denne udgave var kun underskrevet af Boligselskabet Sjælland’s medarbejder.

I den anden udgave stod der at lejeren havde deltaget, men hverken lejerens eller medarbejderens underskrift fremgik af rapporten.

 

Bebeoerklagenævnet

Lejeren klagede over forløbet af synet til Beboerklagenævnet i Køge Kommune. Afgørelsen kom efter 4 måneders sagsbehandling.

Ved indbringelsen havde jeg på lejernes vegne krævet, at alle beløb til istandsættelse skulle bortfalde, fordi udlejer havde overtrådt reglene i Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 13, stk. 4, hvori der står:

”Rapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”

 

I Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 17, stk. 1 står der, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder, hvis blot en af bestemmelserne i bekendtgørelsens paragraffer 13, 14 eller 15 ikke er overholdt.

Lejerne havde ikke fået udleveret rapporten. De havde beviseligt været til stede, og de havde ikke nægtet at kvittere for modtagelsen. Derfor måtte det være indlysende for nævnet, at udlejers krav skulle bortfalde.

 

Nævnet gav udlejer medhold

Flertallet i nævnet henholdt sig til, at lejeren ved udfyldelse af hans opsigelse havde krydset af i felt, hvorefter der var aftalt digital kommunikation. Dette berettigede efter flertallets opfattelse til, at udlejer senere kunne fremsende synsrapporten pr mail.

Flertallet godkendte også udlejerens påstand om, at lejerne ikke havde ønsket at kvittere for modtagelsen af rapporten ved synet. Derfor var udlejeren berettiget til at sende fraflytningsrapporten på mail efter synets afslutning.

Mindretallet i nævnet – lejerrepræsentanten – ville give lejerne medhold i sagen.

 

Boligretten

Lejerne ankede sagen med støtte fra Køge Lejerforening. Det tog boligretten 3,5 år at behandle sagen, blandt andet fordi udlejersidens boligdommer glemte at møde frem til den ene domsforhandling, og var syg ved den næste domsforhandling.

Endelig – den 21 januar 2020 – kom dommen fra Boligretten i Roskilde.

Her fik lejerne fuldt medhold i, at de ikke skulle betale for hverken normalistandsættelse eller gulvafslibning. Dommen var ikke enstemmig, men flertallet af de tre dommere – den juridiske dommer og den lejerudpegede boligdommer – udtalte:

“Da sagsøgerne (lejerne) var til stede på synet og underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøgte forpligtet til at udlevere denne ved synet – enten fysisk eller i elektronisk form i henhold til parternes aftale om digital kommunikation. Da sagsøgte (Boligselskabet Sjælland) ikke gjorde dette, men først efterfølgende fremsendte fraflytningsrapporten til sagsøgerne (lejerne), stemmer vi for, at sagsøgtes krav på istandsættelse bortfalder, jf. vedligeholdelsesreglementet §17, stk. 1.”

Udlejersidens boligdommer var uenig med flertallet, og mente ikke at lejerne havde underskrevet fraflytningsrapporten. Han ville derfor give Boligselskabet Sjælland medhold i sagen.

 

Forholdsmæssigt afslag

Boligretten skulle også tage stilling til et krav fra lejerne om et forholdsmæssigt afslag i lejen på 20.000 kr, fordi byggeriet ikke levede op til de løfter om energibesparelser, som Boliggrøn havde stillet i udsigt ved udlejningen.

Dette fik lejerne ikke medhold i, da alle dommerne fandt, at det ikke var bevist, at Boliggrøn ved udlejning af boligen til sagsøgerne havde ”tilsikret eller garanteret et lavt varmeforbrug”.

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. januar 2020 i sag nr. BS 2A-81/2017

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp

Læs mere om reglerne for fraflytning i alment byggeri i næste artikel:

Kreative udlejere underminerer forbud mod nyistandsættelse ved fraflytning

Hvis man ikke ser sig godt for som lejer, kan man risikere at være stavnsbundet til en dyr lejlighed i flere år

Af Jakob Lindberg

En sagsbehandler i Aarhus Lejerforening, Carl Aage Jønsson har skrevet en artikel i Information om manglen på studieboliger.

I artiklen gør han opmærksom på et interessant problem, der er blevet større efter den sidste lejelovsændring i 2015. En af ændringerne har medført, at udlejerne ikke kan kræve nyistandsættelse efter en kort boperiode. Det betyder, at udlejerne taber penge, fordi de selv må betale for malerarbejdet ved fraflytningen. Men hvad gør de kreative udlejere så? Jo, de indfører en stavnsbindende aftale i lejekontrakten om, at lejerne ikke kan opsige lejligheden det første år eller to.

Når først en lejer har boet et eller to år i lejligheden kan udlejer kræve nyistandsættelse med maling og gulvbehandling.

Stavnsbindingen er blevet et mere alvorligt problem i de senere år, hvor lejen i nybyggeriet er blevet så høj, at mange lejligheder står tomme. I den situation kan en aftale om uopsigelighed blive dyr for lejerne ved fraflytning, fordi de kan blive tvunget til at betale husleje for den lejlighed de er flyttet fra i flere måneder og måske år.

Er en sådan aftale gyldig? Både ja og nej.

 

Ugyldig kontrakt

Selve kontrakten kan være ugyldig, fordi den ikke overholder de formelle regler der står i lejelovens § 4 til 5. Reglerne er meget komplicerede, og jeg vil ikke i detaljer beskrive dem her, bortset fra en enkelt af dem:

Hvis en udlejer har brugt en forældet standardblanket og har skrevet i den, at lejemålet er uopsigeligt, så gælder denne del af lejekontrakten ikke. Det skyldes at der i lejelovens § 5, stk. 2 står, at man kun må bruge de statsautoriserede standardblanketter. I 2015 kom der en ny standardblanket (A 9. udgave), og derved blev tidligere blanketter gjort ugyldig. Efter den 1. oktober 2015 må udlejere ikke mere benytte standardblanket A 8. udgave.

 

Forskelsbehandling

Hvis lejeren bor i en ejendom med mere end 6 lejemål i en reguleret kommune, er aftalen om uopsigelighed i de fleste tilfælde ugyldig, med mindre bestemmelsen om uopsigelighed gælder for alle lejere i ejendommen. Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, må en udlejer nemlig ikke indføre aftaler i lejekontrakten, der efter “en samlet bedømmelse” er mere byrdefulde for lejeren end de aftaler, der gælder for de andre lejere i ejendommen.

Lejeren kan gå til huslejenævnet, som kan træffe aftale om, at der foreligger ulovlig forskelsbehandling. Men hvis udlejer ikke vil efterkomme huslejenævnets afgørelse og anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise forskelsbehandlingen, f.eks. ved at indhente en masse lejekontrakter fra de andre lejere og fremlægge dem for boligretten. Det er svært, fordi der skal ske en “samlet bedømmelse”.

Det er ikke alene vilkåret om uopsigelighed, der skal sammenlignes. Hvis lejeren samtidig har en lavere husleje end de øvrige lejere, eller hen har andre vilkår der er mere gunstige, skal dommerne veje æbler og agurker op mod hinanden, og så bliver resultatet af sagen som regel helt uforudsigeligt.

 

Aftaleloven

Lejeren kan også forsøge at bruge aftaleloven. I denne lovs paragraf 36 står der: “En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.”

Personligt er jeg ikke i tvivl om, at det er “helt urimeligt og i strid med redelig handlemåde”, at tvangsbinde en lejer til at bo i flere år i en meget dyr lejlighed. Men et er at ha’ ret, noget andet er at  ret. Domspraksis om denne bestemmelse i aftaleloven er så restriktiv, at der nærmest skal være tale om slaveri eller lignende førend dommerne i boligretten vil tage den i anvendelse.

 

Lav loven om

Det er lejelovgivningen det er galt med. Det kan ikke være rigtigt, at lejerne skal bruge aftaleloven for at undgå at blive tvangsbundet til en dyr lejlighed. Det enkleste vil være at lave lejeloven om, således at det bliver forbudt at træffe aftale om at et lejemål er uopsigelig fra lejers side.

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Udlejeren indkaldte ikke lejeren til syn og tabte 12.800 kr

16 marts 2018

Reglen om skriftlig indkaldelse til fraflytningsyn skal overholdes 100 %

Af Jakob Lindberg

I en dom fra boligretten i Kolding blev de nye regler i lejeloven om afholdelse af fraflytningssyn taget i anvendelse.

Læs om de nye regler for fraflytningsyn

Denne sag drejede sig om, hvorvidt lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet med 1 uges varsel. Hvis en udlejer ikke overholder denne regel, bortfalder hans krav på at få betaling fra lejeren for istandsættelse ved fraflytning.

 

 

Opsigelse

I denne sag opsagde en kvindelig leje i sommeren 2015 sin lejlighed i Kolding. Lejlighedens ejer var en tømrermester, der arbejdede med at renovere og istandsætte ejendomme. Lejeren skrev til udlejeren, at hun gerne ville flytte i midten af september.

Hun opsagde lejligheden ved et almindeligt brev, men i tiden op til fraflytningen var der en del SMS-korrespondance mellem lejer og udlejer. Da hun havde tømt lejligheden sendte hun den 13. september en SMS-besked til udlejer, fordi hun gerne ville aflevere nøglerne.

Den 15. september 2015 ventede hun på udlejeren i lejligheden. Han kom og gik derefter rundt i lejligheden og tog billeder. Samtidig fortalte han, hvad han mente, der skulle males. Hun fik besked på at få det ordnet ved en professionel maler inden for 24 timer.

 

Skrev under

Udlejeren skrev noget ned på et stykke papir og han bad hende skrive under. Det gjorde hun, for hun ville gerne have flytningen overstået, men hun vidste ikke, hvad det var hun havde skrevet under på. Da hun var født og opvokset i Portugal, havde hun svært ved at forstå tekster skrevet på dansk.

Hun var heller ikke klar over, at det var et fraflytningssyn, hun havde deltaget i.

Da hun ikke selv istandsatte lejligheden, gjorde han det for hendes regning.

 

Boligretten

Sagen blev først indbragt for Huslejenævnet, som gav lejeren medhold. Derpå ankede udlejeren sagen til boligretten.

I boligretten påstod udlejers advokat, at lejeren i henhold til kontrakten skulle betale for malerarbejdet ved fraflytning, fordi der stod at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Advokaten påstod også, at bestemmelserne i lejelovens § 98 kunne fraviges.

Lejerens advokat påstod, at udlejer havde mistet sin ret til at kræve, at lejeren betalte for istandsættelsen, da udlejer ikke havde indkaldt lejeren til synet med mindst 1 uges varsel.

 

Dommen

I de begrundelser, som de tre dommere refererer fra deres votering, kan man se, at de udelukkende lægger vægt på, om lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet. Begrundelserne kan koges ned til følgende:

  1. Indkaldelsen skal ske skrifligt dvs pr. brev, medmindre der er aftalt ”digital kommunikation” mellem parterne, f.eks. SMS eller e-mail. I denne sag var der ikke aftalt digital kommunikation. SMS-erne mellem lejer og udlejer kunne derfor ikke erstatte en skriftlig indkaldelse.
  2. Dommerne bemærker, at lejerens SMS til udlejeren den 13. september ikke kunne tolkes som et ønske om at der blev afholdt flyttesyn den 15. september.
  3. Der er således ikke indkaldt til flyttesyn. Derfor bortfalder udlejerens eventuelle krav på istandsættelse.

Allerede af den grund havde udlejeren tabt sagen. Derfor tog dommerne ikke stilling til alle de andre argumenter, som parterne var kommet med under domsforhandlingen.

Udlejeren mistede dermed de 12.800 kr. han havde brugt på istandsættelsen og skulle desuden betale sagens omkostninger med 8.705 kr.

 

Kommentar

Hvorfor er det så vigtigt, at der sker skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel?

Mange udlejere mener, at kravet er unødigt bureaukratisk og at det forhindrer lejer og udlejer i at få overstået synet, hvis de f.eks. mødes tilfældigt og aftaler at gennemføre det.

For det første skal reglen så vidt muligt sikre, at lejeren er til stede ved synet.

For det andet giver reglen lejeren mulighed for at forberede sig på fraflytningssynet – f.eks. at rengøre lejligheden og at søge rådgivning i en lejerforening.

For det tredje er reglen med til at styrke lejerens retsstilling over for udlejeren

 

Kilde:

Dom ved Retten i Kolding i sag af 23. oktober 2017 i sag BS 3-163/2017. Lejeren var repræsenteret af advokat Søren Vangsgaard.

Opsigelse fra udlejer

Under normale forhold kan udlejer som oftest kun bruge én bestemmelse. Den siger, at en udlejer kan opsige en lejer, hvis udlejer selv vil bo i lejligheden. Men det gælder kun for udlejer helt personligt, og det er en betingelse, at udlejer faktisk flytter ind.

Bemærk, at udlejer kun må have én bolig i kommunen (hovedstads- området regnes for én kommune).

Hvis udlejer opsiger dig efter denne bestemmelse, skal du have ét års varsel.

Hvis man er opsagt, og der indenfor opsigelsesfristen eller 3 måneder efter, bliver en anden lejlighed ledig i ejendommen, har man krav på at få den tilbudt.

Herudover kan du kun blive opsagt i helt ekstraordinære tilfælde, såsom hvis huset af kommunen bliver erklæret for “uegnet til menneskeboliger”, hvis det skal byfornyes eller lignende, og da har du oftest krav på genhusning – du skal altså have tilbudt en anden lejlighed.

Fraflytnings-afregning

 

Fraflytningsrapport

Har du en normal lejekontrakt, skal udlejer, senest 14 dage efter at du er flyttet og har afleveret nøglerne, have sendt dig en fraflytningsrapport over hvilke istandsættelsesarbejder, hun/han mener du hæfter for i lejligheden. Husk at få en dateret kvittering for aflevering af nøglerne – eller send dem eventuelt anbefalet.

Indvendig vedligeholdelse m.v.

Af og til opstår der i forbindelse med fraflytningsafregning tvivl om, hvad der egentlig falder ind under “indvendig vedligeholdelse” og dermed lejers eventuelle istandsættelsespligt ved fraflytningen. Her er det vigtigt at notere sig, at der er mange former for vedligeholdelsesarbejder inde i ejendommen, som skal dækkes af ejendommens vedligeholdelseskonto. De arbejder vedrører altså ikke fraflytningsafregningen.

Som eksempler på sådanne arbejder kan nævnes: Udskiftning af nedslidt radiatorventil, maling af fælles trappeopgang, renovering af opgangsdøre for slid og ælde. Faktisk omhandler indvendig vedligeholdelse, som udgangspunkt, kun hvidtning, maling og tapetsering.

Lejers “særlige” vedligeholdelsespligt

Hertil kommer – i et omfang, der afhænger af lejekontrakten – lejers særlige vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelse.

Hvis udlejer har overtaget denne særlige vedligeholdelsespligt (det med de ekstra “4 kr. pr m2”) skal lejer kun vedligeholde og forny låse og nøgler.

Hvis lejer derimod har den fulde særlige vedligeholdelses og fornyelsespligt, gælder den med hensyn til låse, nøgler, og ruder. Hertil kommer pligt til vedligeholdelse af wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer.

Denne særlige fornyelses og vedligeholdelsespligt for lejer gælder dog ikke i det omfang lejeren kan påvise, at forringelser ikke skyldes hans/hendes forsømmelse, eller i det omfang, der over huslejen eksempelvis er betalt glas/kumme-forsikring.

I praksis spiller denne, lejers særlige vedligeholdelsespligt, ikke nogen stor rolle i forbindelse med fraflytningsafregninger. Det er normalt den egentlige indvendige vedligeholdelse der tæller.

Udlejers vedligeholdelse

Hvis det er udlejeren, der ifølge lejekontrakten hæfter for indvendig vedligeholdelse; kan du i fraflytningsrapporten kun blive krævet for ting, der ligger ud over almindeligt slid og ælde. Det vil sige for eksempel en smadret håndvask eller et revnet vindue, samt eventuelle ting, der falder ind under lejers ovennævnte “særlige vedligeholdelsespligt”.

Lejers vedligeholdelse

Hvis det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse, kan du i fraflytnings- rapporten blive krævet for at sætte lejligheden fuldstændig i stand.

Det kan dog aldrig lovligt forlanges, at du skal betale for at sætte lejligheden i bedre stand, end den var, da du flyttede ind.

Bemærk: Du har kun den indvendige vedligeholdelse, hvis det står i en lovlig/ autoriseret kontrakt (se “Indflytning”).

Fraflytningssyn af lejligheden

Ofte bliver der efter din fraflytning afholdt et flyttesyn, hvor udlejeren udfærdiger en fraflytningsrapport.

Generelt vil vi fraråde, at man underskriver en fraflytningsrapport. Hvis du underskriver, har du nemlig pligt til at betale i fuldt omfang for alle de arbejder rapporten omtaler, også selvom det bliver dyrere end dit depositum. (Når der skal genudlejes er det dog normalt sådan, at lejer kan få begrænset sin betalingspligt til det omfang arbejderne rent faktisk er blevet udført. Du/lejerforeningen har ved at køre sag mulighed for at få dokumenteret udgifterne). Hvis du derimod ikke underskriver fraflytningsrapporten, er du ikke nødvendigvis bundet af den. Det er da op til en nærmere drøftelse, eventuelt i huslejenævnet eller boligretten, at afgøre, hvor meget istandsættelse du skal betale.

Hvis udlejeren ved flyttesyn, altså i fraflytningsrapporten, stiller krav om, at du skal betale for istandsættelse af lejligheden, kan du eventuelt indbringe sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet afgør så, hvor meget du skal istandsætte. Det er vigtigt, at du hurtigt får indbragt sagen for nævnet, så udlejeren ikke når at istandsætte lejligheden inden han får besked fra huslejenævnet om, at lejligheden skal besigtiges. Sker dette, vil sagen som regel blive henvist til Boligretten.

Huslejebetaling ved fraflytning

Hvis du fraflytter inden din opsigelsesperiode er udløbet skal du i princippet betale husleje i hele perioden. I praksis sker det dog sjældent.

For det første har din udlejer en tabsbegrænsningspligt. Det betyder, at han skal søge at genudleje lejligheden så hurtigt som muligt, og hvad han får ind i husleje – eller hvad han kunne få ind i husleje, skal fragå i den husleje, du hæfter for. Du kan hjælpe udlejeren med genudlejning ved at opfordre folk til at søge på lejligheden. Bed ansøgerne om at få en kopi af deres ansøgning. Den kan du få brug for, hvis der kommer en tvist om sagen.

For det andet må lejligheder i de fleste kommuner ikke stå tomme i mere end 6 uger. Sker det kan kommunen gå ind og tvangsudleje lejlighederne.

Afregning af depositum

Hvis du ikke har modtaget en fraflytningsrapport indenfor 14-dages fristen, har du som generel regel krav på at få hele dit depositum tilbage. Dog minus eventuelt skyldig husleje og minus et acontobeløb for endelig varmeafregning. I de fleste lejekontrakter (standardblanketten) er det fastsat, at udlejers krav i forbindelse med fraflytningen skal fremsættes skriftligt, altså i form af fraflytningsrapport. Har man en sådan kontrakt, er mundtlige krav fra udlejers side ugyldige, og man kan ignorere dem.

Vær opmærksom på, at dit depositum kan være steget i bo-perioden i forhold til, hvad der er nævnt i kontrakten og/eller på en eventuel kvittering. – Nemlig hvis du har fået depositum forhøjet ve huslejestigninger. Udregningen heraf kan ofte være ret svær at gennemskue. Så pas på. Lejer bliver ofte snydt på dette punkt.

I alle tilfælde, hvor du er i tvivl, vil vi råde dig til, så tidligt som muligt, at henvende dig til lejerforeningen.

 

Ophævelse

Ophævelse betyder, at lejemålet stopper omgående.

Du har som lejer blandt andet ret til at ophæve lejemålet, hvis det lejede ved overtagelsen eller under dets beståen lider under væsentlige mangler i forhold til, hvad der må kræves ud fra retsforholdet mellem lejer og udlejer. Og udlejer undlader at udbedre mangelen straks efter påkrav herom, eller den kan ikke afhjælpes indenfor rimelig tid.

Udlejer kan ophæve dit lejemål – uden opsigelse , hvis du er bagud med huslejen eller varmebetalingen, og ikke betaler inden 3 dage efter udtrykkeligt at være blevet rykket for betalingen.

Ophævelse kan dog kun ske, hvis der rykkes skriftligt, og der i brevet gøres opmærksom på, at manglende betaling vil medføre ophævelse af lejemålet.

Udlejer kan også ophæve dit lejemål, hvis du groft forsømmer andre forpligtelser end betaling eller er til gene for de andre beboere, men også her skal du normalt have modtaget mindst én skriftlig advarsel først.

Det kan ikke understreges for meget: Kontakt ALTID og hurtigst muligt lejerforeningen, hvis dit lejemål bliver ophævet uønsket.