Kategoriarkiv: Lejemåls afslutning

Lejemåls afslutning

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Udlejeren indkaldte ikke lejeren til syn og tabte 12.800 kr

16 marts 2018

Reglen om skriftlig indkaldelse til fraflytningsyn skal overholdes 100 %

Af Jakob Lindberg

I en dom fra boligretten i Kolding blev de nye regler i lejeloven om afholdelse af fraflytningssyn taget i anvendelse.

Læs om de nye regler for fraflytningsyn

Denne sag drejede sig om, hvorvidt lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet med 1 uges varsel. Hvis en udlejer ikke overholder denne regel, bortfalder hans krav på at få betaling fra lejeren for istandsættelse ved fraflytning.

 

 

Opsigelse

I denne sag opsagde en kvindelig leje i sommeren 2015 sin lejlighed i Kolding. Lejlighedens ejer var en tømrermester, der arbejdede med at renovere og istandsætte ejendomme. Lejeren skrev til udlejeren, at hun gerne ville flytte i midten af september.

Hun opsagde lejligheden ved et almindeligt brev, men i tiden op til fraflytningen var der en del SMS-korrespondance mellem lejer og udlejer. Da hun havde tømt lejligheden sendte hun den 13. september en SMS-besked til udlejer, fordi hun gerne ville aflevere nøglerne.

Den 15. september 2015 ventede hun på udlejeren i lejligheden. Han kom og gik derefter rundt i lejligheden og tog billeder. Samtidig fortalte han, hvad han mente, der skulle males. Hun fik besked på at få det ordnet ved en professionel maler inden for 24 timer.

 

Skrev under

Udlejeren skrev noget ned på et stykke papir og han bad hende skrive under. Det gjorde hun, for hun ville gerne have flytningen overstået, men hun vidste ikke, hvad det var hun havde skrevet under på. Da hun var født og opvokset i Portugal, havde hun svært ved at forstå tekster skrevet på dansk.

Hun var heller ikke klar over, at det var et fraflytningssyn, hun havde deltaget i.

Da hun ikke selv istandsatte lejligheden, gjorde han det for hendes regning.

 

Boligretten

Sagen blev først indbragt for Huslejenævnet, som gav lejeren medhold. Derpå ankede udlejeren sagen til boligretten.

I boligretten påstod udlejers advokat, at lejeren i henhold til kontrakten skulle betale for malerarbejdet ved fraflytning, fordi der stod at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Advokaten påstod også, at bestemmelserne i lejelovens § 98 kunne fraviges.

Lejerens advokat påstod, at udlejer havde mistet sin ret til at kræve, at lejeren betalte for istandsættelsen, da udlejer ikke havde indkaldt lejeren til synet med mindst 1 uges varsel.

 

Dommen

I de begrundelser, som de tre dommere refererer fra deres votering, kan man se, at de udelukkende lægger vægt på, om lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet. Begrundelserne kan koges ned til følgende:

  1. Indkaldelsen skal ske skrifligt dvs pr. brev, medmindre der er aftalt ”digital kommunikation” mellem parterne, f.eks. SMS eller e-mail. I denne sag var der ikke aftalt digital kommunikation. SMS-erne mellem lejer og udlejer kunne derfor ikke erstatte en skriftlig indkaldelse.
  2. Dommerne bemærker, at lejerens SMS til udlejeren den 13. september ikke kunne tolkes som et ønske om at der blev afholdt flyttesyn den 15. september.
  3. Der er således ikke indkaldt til flyttesyn. Derfor bortfalder udlejerens eventuelle krav på istandsættelse.

Allerede af den grund havde udlejeren tabt sagen. Derfor tog dommerne ikke stilling til alle de andre argumenter, som parterne var kommet med under domsforhandlingen.

Udlejeren mistede dermed de 12.800 kr. han havde brugt på istandsættelsen og skulle desuden betale sagens omkostninger med 8.705 kr.

 

Kommentar

Hvorfor er det så vigtigt, at der sker skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel?

Mange udlejere mener, at kravet er unødigt bureaukratisk og at det forhindrer lejer og udlejer i at få overstået synet, hvis de f.eks. mødes tilfældigt og aftaler at gennemføre det.

For det første skal reglen så vidt muligt sikre, at lejeren er til stede ved synet.

For det andet giver reglen lejeren mulighed for at forberede sig på fraflytningssynet – f.eks. at rengøre lejligheden og at søge rådgivning i en lejerforening.

For det tredje er reglen med til at styrke lejerens retsstilling over for udlejeren

 

Kilde:

Dom ved Retten i Kolding i sag af 23. oktober 2017 i sag BS 3-163/2017. Lejeren var repræsenteret af advokat Søren Vangsgaard.

Opsigelse fra udlejer

Under normale forhold kan udlejer som oftest kun bruge én bestemmelse. Den siger, at en udlejer kan opsige en lejer, hvis udlejer selv vil bo i lejligheden. Men det gælder kun for udlejer helt personligt, og det er en betingelse, at udlejer faktisk flytter ind.

Bemærk, at udlejer kun må have én bolig i kommunen (hovedstads- området regnes for én kommune).

Hvis udlejer opsiger dig efter denne bestemmelse, skal du have ét års varsel.

Hvis man er opsagt, og der indenfor opsigelsesfristen eller 3 måneder efter, bliver en anden lejlighed ledig i ejendommen, har man krav på at få den tilbudt.

Herudover kan du kun blive opsagt i helt ekstraordinære tilfælde, såsom hvis huset af kommunen bliver erklæret for “uegnet til menneskeboliger”, hvis det skal byfornyes eller lignende, og da har du oftest krav på genhusning – du skal altså have tilbudt en anden lejlighed.

Fraflytnings-afregning

 

Fraflytningsrapport

Har du en normal lejekontrakt, skal udlejer, senest 14 dage efter at du er flyttet og har afleveret nøglerne, have sendt dig en fraflytningsrapport over hvilke istandsættelsesarbejder, hun/han mener du hæfter for i lejligheden. Husk at få en dateret kvittering for aflevering af nøglerne – eller send dem eventuelt anbefalet.

Indvendig vedligeholdelse m.v.

Af og til opstår der i forbindelse med fraflytningsafregning tvivl om, hvad der egentlig falder ind under “indvendig vedligeholdelse” og dermed lejers eventuelle istandsættelsespligt ved fraflytningen. Her er det vigtigt at notere sig, at der er mange former for vedligeholdelsesarbejder inde i ejendommen, som skal dækkes af ejendommens vedligeholdelseskonto. De arbejder vedrører altså ikke fraflytningsafregningen.

Som eksempler på sådanne arbejder kan nævnes: Udskiftning af nedslidt radiatorventil, maling af fælles trappeopgang, renovering af opgangsdøre for slid og ælde. Faktisk omhandler indvendig vedligeholdelse, som udgangspunkt, kun hvidtning, maling og tapetsering.

Lejers “særlige” vedligeholdelsespligt

Hertil kommer – i et omfang, der afhænger af lejekontrakten – lejers særlige vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelse.

Hvis udlejer har overtaget denne særlige vedligeholdelsespligt (det med de ekstra “4 kr. pr m2”) skal lejer kun vedligeholde og forny låse og nøgler.

Hvis lejer derimod har den fulde særlige vedligeholdelses og fornyelsespligt, gælder den med hensyn til låse, nøgler, og ruder. Hertil kommer pligt til vedligeholdelse af wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer.

Denne særlige fornyelses og vedligeholdelsespligt for lejer gælder dog ikke i det omfang lejeren kan påvise, at forringelser ikke skyldes hans/hendes forsømmelse, eller i det omfang, der over huslejen eksempelvis er betalt glas/kumme-forsikring.

I praksis spiller denne, lejers særlige vedligeholdelsespligt, ikke nogen stor rolle i forbindelse med fraflytningsafregninger. Det er normalt den egentlige indvendige vedligeholdelse der tæller.

Udlejers vedligeholdelse

Hvis det er udlejeren, der ifølge lejekontrakten hæfter for indvendig vedligeholdelse; kan du i fraflytningsrapporten kun blive krævet for ting, der ligger ud over almindeligt slid og ælde. Det vil sige for eksempel en smadret håndvask eller et revnet vindue, samt eventuelle ting, der falder ind under lejers ovennævnte “særlige vedligeholdelsespligt”.

Lejers vedligeholdelse

Hvis det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse, kan du i fraflytnings- rapporten blive krævet for at sætte lejligheden fuldstændig i stand.

Det kan dog aldrig lovligt forlanges, at du skal betale for at sætte lejligheden i bedre stand, end den var, da du flyttede ind.

Bemærk: Du har kun den indvendige vedligeholdelse, hvis det står i en lovlig/ autoriseret kontrakt (se “Indflytning”).

Fraflytningssyn af lejligheden

Ofte bliver der efter din fraflytning afholdt et flyttesyn, hvor udlejeren udfærdiger en fraflytningsrapport.

Generelt vil vi fraråde, at man underskriver en fraflytningsrapport. Hvis du underskriver, har du nemlig pligt til at betale i fuldt omfang for alle de arbejder rapporten omtaler, også selvom det bliver dyrere end dit depositum. (Når der skal genudlejes er det dog normalt sådan, at lejer kan få begrænset sin betalingspligt til det omfang arbejderne rent faktisk er blevet udført. Du/lejerforeningen har ved at køre sag mulighed for at få dokumenteret udgifterne). Hvis du derimod ikke underskriver fraflytningsrapporten, er du ikke nødvendigvis bundet af den. Det er da op til en nærmere drøftelse, eventuelt i huslejenævnet eller boligretten, at afgøre, hvor meget istandsættelse du skal betale.

Hvis udlejeren ved flyttesyn, altså i fraflytningsrapporten, stiller krav om, at du skal betale for istandsættelse af lejligheden, kan du eventuelt indbringe sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet afgør så, hvor meget du skal istandsætte. Det er vigtigt, at du hurtigt får indbragt sagen for nævnet, så udlejeren ikke når at istandsætte lejligheden inden han får besked fra huslejenævnet om, at lejligheden skal besigtiges. Sker dette, vil sagen som regel blive henvist til Boligretten.

Huslejebetaling ved fraflytning

Hvis du fraflytter inden din opsigelsesperiode er udløbet skal du i princippet betale husleje i hele perioden. I praksis sker det dog sjældent.

For det første har din udlejer en tabsbegrænsningspligt. Det betyder, at han skal søge at genudleje lejligheden så hurtigt som muligt, og hvad han får ind i husleje – eller hvad han kunne få ind i husleje, skal fragå i den husleje, du hæfter for. Du kan hjælpe udlejeren med genudlejning ved at opfordre folk til at søge på lejligheden. Bed ansøgerne om at få en kopi af deres ansøgning. Den kan du få brug for, hvis der kommer en tvist om sagen.

For det andet må lejligheder i de fleste kommuner ikke stå tomme i mere end 6 uger. Sker det kan kommunen gå ind og tvangsudleje lejlighederne.

Afregning af depositum

Hvis du ikke har modtaget en fraflytningsrapport indenfor 14-dages fristen, har du som generel regel krav på at få hele dit depositum tilbage. Dog minus eventuelt skyldig husleje og minus et acontobeløb for endelig varmeafregning. I de fleste lejekontrakter (standardblanketten) er det fastsat, at udlejers krav i forbindelse med fraflytningen skal fremsættes skriftligt, altså i form af fraflytningsrapport. Har man en sådan kontrakt, er mundtlige krav fra udlejers side ugyldige, og man kan ignorere dem.

Vær opmærksom på, at dit depositum kan være steget i bo-perioden i forhold til, hvad der er nævnt i kontrakten og/eller på en eventuel kvittering. – Nemlig hvis du har fået depositum forhøjet ve huslejestigninger. Udregningen heraf kan ofte være ret svær at gennemskue. Så pas på. Lejer bliver ofte snydt på dette punkt.

I alle tilfælde, hvor du er i tvivl, vil vi råde dig til, så tidligt som muligt, at henvende dig til lejerforeningen.

 

Ophævelse

Ophævelse betyder, at lejemålet stopper omgående.

Du har som lejer blandt andet ret til at ophæve lejemålet, hvis det lejede ved overtagelsen eller under dets beståen lider under væsentlige mangler i forhold til, hvad der må kræves ud fra retsforholdet mellem lejer og udlejer. Og udlejer undlader at udbedre mangelen straks efter påkrav herom, eller den kan ikke afhjælpes indenfor rimelig tid.

Udlejer kan ophæve dit lejemål – uden opsigelse , hvis du er bagud med huslejen eller varmebetalingen, og ikke betaler inden 3 dage efter udtrykkeligt at være blevet rykket for betalingen.

Ophævelse kan dog kun ske, hvis der rykkes skriftligt, og der i brevet gøres opmærksom på, at manglende betaling vil medføre ophævelse af lejemålet.

Udlejer kan også ophæve dit lejemål, hvis du groft forsømmer andre forpligtelser end betaling eller er til gene for de andre beboere, men også her skal du normalt have modtaget mindst én skriftlig advarsel først.

Det kan ikke understreges for meget: Kontakt ALTID og hurtigst muligt lejerforeningen, hvis dit lejemål bliver ophævet uønsket.

Særregler

uregulerede kommuner, småhuse, samt værelseslejemål:

For både uregulerede kommuner og for småhuse samt for alment (almennyttigt) byggeri gælder alt på dette opslag.

For opsigelse/ophævelse fra alment byggeri gøres dog opmærksom på, at der her i dette emne pt. ikke er medtaget oplysninger om beboerklagenævnenes særlige kompetence.

Opsigelses-bestemmelserne gælder i et vist omfang også for værelseslejemål:

For klubværelser gælder næsten alt i afsnittet om opsigelse. Eneste undtagelse er, at klubværelser ikke (altid) har krav på den i “Opsigelse fra udlejer” omtalte genhusning.

For enkeltværelser er det desværre helt anderledes: Man kan blive opsagt uden nærmere begrundelse med en måneds varsel (eller længere varsel, hvis det er angivet i lejekontrakten). I regulerede kommuner kan nævnet dog tilsidesætte en opsigelse og bestemme, at enkeltværelset kun kan opsiges med nævnets godkendelse.

Derfor: Kontakt lejerforeningen, hvis du bliver uønsket opsagt af et enkeltværelse. I en del tilfælde KAN der faktisk gøres noget effektivt.

Tidsbegrænsede lejemål

Når lejekontrakten er gjort tidsbegrænset, ophører lejemålet automatisk uden opsigelse ved tidsbegrænsningens udløb. Du står altså langt dårligere med sådan en kontrakt og bør derfor prøve at undgå tidsbegrænsning, hvis det er muligt.

En nyindflyttet lejer må ikke stilles dårligere end de andre lejere i ejendommen. Derfor er det ikke lovligt, at du får en tidsbegrænset lejekontrakt, hvis de andre (ældre) lejemål ikke er tidsbegrænsede. Får du tidsbegrænset kontrakt på trods af denne regel, skal Huslejenævnet ophæve tidsbegrænsningen, hvis sagen indbringes (gerne gennem den lokale lejerforening).

Hvis en tidsbegrænsning er udløbet, og du er blevet boende mere end en måned over tiden, uden at udlejeren har opfordret dig til at flytte, så har du automatisk ret til at fortsætte lejemålet som et almindeligt, principielt uopsigeligt lejemål uden tidsbegrænsning.

I forlængelse heraf: Når et eksisterende tidsbegrænset lejemål, beliggende øst for lillebælt, bliver forlænget med mere end en måned; så overgår det efter gældende ret til at være tids-ubegrænset. Der skal være tale om samme lejer og udlejer, samme lejemål og ingen tidsmæssig pause mellem lejeperioderne. I så fald gælder princippet om tids-ubegrænsning uanset hvad der står i den nye lejekontrakt. Dette kan imidlertid kun med rimelig sikkerhed siges at være gældende i Østre Landsrets område (der foreligger en meget klar dom fra Østre Landsret); mens der eksisterer noget der minder om den modsatte retspraksis i Vestre Landsrets område.

Tofamilieshus

Der er tale om et tofamilieshus, hvis du bor i en lejlighed, der ligger i et hus med kun to lejligheder, hvor udlejeren selv bor i den anden lejlighed. OBS: Det er forholdene på tidspunktet for lejemålets indgåelse, der er afgørende.

I et sådant tofamilieshus kan du blive opsagt – med 1 års varsel – uden anden begrundelse, end at det er et tofamiliehus. Opsigelsen skal dog stadig opfylde de formelle krav til en opsigelse for at være gyldig.