Arkiver

Hvad er der galt med pistoerne?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 84
1. januar 2019
Almen udlejning

Folketingets flertal begrunder deres nedrivningsordre med, at en analyse fra regeringens egne embedsmænd dokumenterer, at pistoerne udgør en slags ”parallelsamfund”. Analysen viser sig dog at være et amatørisk makværk.

 

Af Jakob Lindberg

Den saglige begrundelse for Lov 38 finder man i publikationen, ”Parallelsamfund i Danmark. Økonomisk Analyse nr. 30” udgivet af regeringen i februar 2018.

I debatten er analysen blevet omtalt som en forskningsrapport, og man kunne derfor forvente at den levede op til de krav, der gælder for forskning. I det følgende vil jeg vise, at dette ikke er tilfældet. For det første er den udarbejdet af anonyme forfattere. For det andet er den af en kvalitet, som ville blive dumpet på sociologistudiet, hvis den skulle forsvares som en studieopgave.

Den væsentligste kritik, der kan rettes mod analysen er, at den helt mangler en klar definition af, hvad man forstår ved begrebet parallelsamfund.

Ghettoer, pistoer og parallelsamfund

Hvad er et parallelsamfund?

Formålet med analysen har formentlig været at dokumentere, at områderne på regeringens pisto-listen er parallelsamfund eller ved at udvikle sig til parallelsamfund.

På første side i analysen angives det, at et parallelsamfund er et boligområde, hvor der bor mange personer af ikke-vestlig oprindelse. Men dette er ikke nok til, at et område bliver et parallelsamfund.

I normal sprogbrug bruges parallelsamfund om områder, hvor der gælder særlige normer og regler, som ikke findes i det store samfund udenfor. Det er aldrig nogensinde blevet påvist, at der findes sådanne områder i Danmark.

Jeg bor selv i et område, der tidligere har været på regeringens pistoliste. Her bor et stort mindretal af fortrinsvis tyrkiske indvandrere, men også af andre mindretal af ikke-vestlig oprindelse.

Men det store flertal af os – uanset oprindelse – lever stort set efter de samme regler. Vi

  • anerkender og overholder danske love. (der bor nemlig ingen bankdirektører og aktiespekulanter i mit boligområde)

  • anerkender og overholder ordensreglerne i boligområdet

  • er ikke kriminelle

  • er i arbejde eller i uddannelse

  • har børn gående i folkeskolen

  • bruger det danske sundhedsvæsen

Folk, der bor i pistoerne, har ikke separate domstole eller separat politi.

 

Religion og hudfarve

Der er kun to måder hvor vi beboere i pistoerne adskiller os fra hinanden: Religion og hudfarve. Nogle af os er ateister, andre er kristne, atter andre er muslimer, buddister, hinduister osv. Og i huden er nogen af os hvide, andre sorte, brune eller gule.

Men da vi har religionsfrihed og ikke diskriminerer på grund af hudfarve, må disse to kriterier udgå af definitionen på et parallelsamfund.

Dermed opfylder pistoerne ikke kriterierne for at være parallelsamfund.

 

Bevis

For at bevise, at der findes parallelsamfund i Danmark, indfører de anonyme forfattere bag analysen denne definition:

”Et parallelsamfund er fysisk eller mentalt isoleret og følger egne normer og regler, uden nogen nævneværdig kontakt til det danske samfund og uden ønske om at blive en del af det danske samfund.” (side 1. Min fremhævelse)

Denne definition er noget vrøvl. Et boligområde kan ikke være ”mentalt isoleret”, for et boligområde har ingen psyke eller sjæl. Et boligområde kan heller ikke være ”uden ønske”, for et boligområde kan slet ikke ønske. Det er kun individerne i boligområdet, der kan være være mentalt isolerede, og ønske noget. Da der bor over 1000 mennesker i hvert boligområde på regeringens pisto-liste, er der naturligvis stor forskel på, om de er mentalt isolerede eller ej. Det må også antages at deres ønsker er meget forskellige.

Mange mennesker i Danmark er ”mentalt isolerede”, dvs ensomme. Men ensomhed findes overalt i samfundet ikke blot blandt borgere af ikke-vestlig oprindelse. Denne egenskab ved parallelsamfundet bliver da heller ikke omtalt senere i analysen.

Men selv om de anonyme forfattere åbenbart ikke ved, hvad de taler om, er de allerede på side 1 i stand til at konkludere følgende:

”Det (altså parallelsamfundet) udfordrer det danske samfunds sammenhængskraft, der er opbygget og udviklet gennem generationer via blandt andet foreningslivet, fælles undervisnings- og uddannelsesinstitutioner, godt naboskab og samarbejde med kollegaer på arbejdspladsen.” (side 1. Min parantes)

Denne påstand er helt udokumenteret.

 

De ikke-vestlige indvandreres bosætning

I stedet for at gøre os klogere på de mystiske parallelsamfund koncentrerer undersøgelsen sig om at beskrive gruppen af ikke-vestlige indvandrere. Det gør man ved at beskrive på hvilke måder de ikke-vestlige indvandrere adskiller sig fra vestlige indvandrere og danskere.

En af indikatorerne er bosætning. Undersøgelsen kigger nærmere på de 6% af de danske sogne, hvor der bor flest mennesker af ikke-vestlig oprindelse, idet man regner med, at det er dér, man finder de påståede parallelsamfund. Det drejer sig om 132 sogne ud af de 2.201 sogne, som findes i Danmark. Der står ikke hvor mange mennesker i alt der bor i de 132 sogne og hvor mange der bor i alment byggeri.

Derimod har man talt sig frem til, at 142.000 personer med ikke-vestlig oprindelse bor i afdelinger, hvor mindst 25 % er af ikke-vestlig oprindelse. En trediedel af disse – 35.400 personer – bor i en almen bebyggelse med over 50 % beboere af ikke-vestlig oprindelse. Dette svarer nogenlunde til det antal mennesker, der bor i de 22 områder på regeringens pisto-liste. (36.200 personer).

Analysen har dog ikke noget om, hvorvidt der er sammenfald mellem de områder, der er omtalt i analysen og områderne på pisto-listen.

Denne statistik dokumenterer heller ikke, at der er tale om parallelsamfund.

 

Børnepasning

Et af kritikpunkterne mod pistoerne er, at folk med ikke-vestlig oprindelse holder deres børn ude af daginstitutionerne. Denne antagelse holder sandsynligvis ikke stik. Der findes ganske vist ikke tal vedrørende børnepasning for de 22 pistoer på regeringens liste.

Men tallene for landet som helhed bestyrker ikke påstanden om, at indvandrerbørnene holdes hjemme. Tværtimod. Langt de fleste børn over 1 år er i dagtilbud, over 80 %, både blandt danske familier og familier af ikke-vestlig oprindelse. Se figur 16.

Forskellene mellem danskere og indvandrere er små og kan f.eks. skyldes, at der er lidt flere hjemmegående husmødre blandt folk af ikke-vestlig oprindelse, som måske sparer på daginstitutionsudgifterne. Men overordnet dokumenterer tallene, at indvandrerfamilierne har taget daginstitutionerne til sig.

 

Skæv fordeling

En anden kritik af pistoerne går på, at det er skadeligt, når børn af ikke-vestlig oprindelse kommer i daginstitutioner, hvor flertallet af børnene er af ikke-vestlig oprindelse. Det er kun 2-3 % af daginstitutionerne, der har over 50 % børn af ikke-vestlig oprindelse, se figur 18.

Det drejer sig om 3.100 børn, der går i disse institutioner. Men der er ikke tale om at disse børn af den årsag ikke lærer at tale dansk, eller at de på anden måde bliver tabere. Det kan man ikke se af rapporten.

Man kan udmærket have som politisk mål, at kommunerne bliver bedre til at fordele børnene af ikke-vestlig oprindelse, for derved at forbedre integrationen. Men at det skulle være nødvendigt at rive tusinder af almene boliger ned af den årsag er uforståeligt.

 

Religion og hudfarveSkoler

Analysen viser, at på 2 ud af 3 grundskoler er mindre end 5 % af eleverne af ikke-vestlig oprindelse. Omvendt er der 7,5 % (i alt 155) af landets grundskoler, hvor mindst hver fjerde elev er af ikke-vestlig oprindelse. Se figur 21 nedenfor.

Indvandrerbørnene er dermed meget skævt fordelt. Det vil være rimeligt, at der sættes initiativer i gang for at få en mere jævn fordeling af indvandrerbørnene.

Men at dette skulle nødvendiggøre nedrivning af tusinder af boliger, er udokumenteret.

Kriminalitet

Områderne på regeringens pisto-liste bliver ofte fremstillet som områder med meget høj kriminalitet, hvilket tilskrives beboere med ikke-vestlig oprindelse.

Analysen indeholder dog ikke nogen tal for pistoområderne, men kun for landet som helhed.

Figur 37 viser at det er knap 2 % af danske mænd mellem 15 og 64 år der bliver dømt efter straffeloven, mens det er 4 % af mænd med ikke-vestlig oprindelse. Begge procenter er altså beskedne.

Figuren skulle således vise, at mænd med ikke-vestlig oprindelse dobbelt så ofte er kriminelle i forhold til danske mænd. Analysen konkluderer frejdigt: ”Unge mænd med ikke-vestlig baggrund begår flest lovovertrædelser”

Al kriminalstatistik lider imidlertid af den svaghed, at kriminaliteten blandt brune, sorte og gule mænd overvurderes. Det sker fordi brune, sorte og gule mænd oftere bliver stoppet i rutinetjek end hvide mænd. Dette blev dokumenteret af DR i en udsendelse for nylig. Derfor bliver de også oftere dømt for forseelser som f.eks. besiddelser af hælervarer eller af lommeknive, som ofte opdages ved politiets rutinetjek.

Hyppigheden af domfældelser er derfor ikke nødvendigvis et resultat af, at den reelle kriminalitet er forskellig, men at risikoen for at blive opdaget er større blandt mænd af ikke-vestlig oprindelse end blandt danske mænd.

Konklusion

Parallelsamfundene findes ikke – kun som tankespind hos fordomsfulde politikere.

Nedrivninger af almene boliger splitter rød blok

Af Jakob Lindberg
Blad nr
1. januar 2019
Almen udlejning, Boligpolitik

Lars Løkke kan med tilfredshed se tilbage på forløbet af hans stormløb mod den almene boligsektor. Han fik Socialdemokraterne og SF med på vognen. Lov 38 blev vedtaget og Socialdemokratiet måtte tage al kritikken fra resten af rød blok.

Af Jakob Lindberg

I slutningen af november var der 3. behandling af Lov 38 i Folketinget. Loven kaldes populært for Ghetto-loven, men burde kaldes loven om parallelsamfund.

Loven blev vedtaget af et flertal bestående af blå blok (Venstre, Konservative, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance) med tilslutning af Socialdemokratiet og SF fra rød blok. Radikale, Alternativet og Enhedslisten stemte imod.

Formålet med loven er at foretage en udskiftning af beboerne i visse almene bebyggelser, som regeringen har udnævnt til at være ”ghettoer”. Men loven har også et andet formål, nemlig at fremstille beboerne i de pågældende områder som syndebukke. Det drejer sig specielt om de beboere der er af ikke-vestlig oprindelse.

I den forstand er loven et led i regeringens udlændingepolitik, der dirigeres af Dansk Folkeparti og hvis formål er at sætte skel i befolkningen mellem hvide og brune borgere. Dansk Folkepartis drøm er at alle beboere af ikke-vestlig oprindelse skal sendes ud af landet.

Antisemitisk tradition

Helt op til 2. verdenskrig var det almindeligt i Europa at gøre jøderne til syndebukke for al dårligdom i samfundet. Derfor samlede man f.eks. i Venedig alle jøderne i en bydel, som hed Ghetto. Bydelen blev spærret af om natten for at undgå, at jøderne skulle blande sig med den øvrige befolkning

Ved at bruge ordet ”ghetto” i en dansk lov, har Folketinget fortsat denne antisemitiske tradition for at brændmærke minoriteter i befolkningen. I dag er det dog ikke jøderne, der er skydeskive, men generelt borgere af ikke-vestlig oprindelse.

Da jeg ikke ønsker at deltage i denne form for kollektiv mobning, vil jeg i det følgende kalde de områder, som L 38 handler om, for PISTO. Ordet står for ”Projektområder for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden”

 

Begrænsning af skaderne

Under 3 behandlingen spurgte Torsten Gejl fra Alternativet om Socialdemokratiet mente det var passende at anvende ordet ”ghetto”

Kaare Dybvad (Socialdemokratiet) forklarede, at da Socialdemokratiet sad i regering kaldte man det for ”udsatte boligområder”, som han synes var en mere dækkende betegnelse. Socialdemokratiet gik ind i forhandlingerne for at begrænse skaderne:

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

”For os var det mest afgørende, at regeringen havde planer om at tage 19 mia. kr. ifølge Landsbyggefonden fra den såkaldte ydelsesstøtte. Men hvis man havde fået lov til at tage de 19 mia., ….. ville det have ødelagt den almene boligsektor. Og det var det, som var vores hovedprioritet, nemlig at sikre den almene boligsektor, mere end hvilket udtryk, der blev brugt i den her lovpakke”

Han hentyder dermed til den alliance, der opstod under forhandlingerne mellem Socialdemokratiet, SF og Dansk Folkeparti. Dette forhindrede at lovpakken ville blive finansieret med 19 mia fra Landsbyggefonden, som er penge, der er betalt af lejerne i det almene byggeri.

Til gengæld måtte Socialdemokratiet og SF acceptere betegnelsen ”ghetto”.

 

Bygger loven på viden eller fordomme?

Under Folketingets 3. behandling, kom det til en debat mellem især Enhedslistens Søren Egge Rasmussen, Alternativets Roger Courage Matthisen og socialdemokraterne Kaare Dybvad og Matthias Tesfaye.

Søren Egge Rasmussen (Enh.) havde indledt sin ordførertale med at lykønske boligminister

Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard

Ole Birk Olsen (Liberal Alliance) med sejren. Ole Birk Olesen er kendt som tilhænger af privatisering af blandt andet det almene boligbyggeri og han har nu fået, hvad han har ønsket. ”En ladeport er åbnet til privatisering af almene boliger, som er bygget i fællesskabet af fællesskabet og nu risikerer at blive privatiseret”, sagde Søren Egge Rasmussen.

Han kritiserede hele det faglige og videnskabelige grundlag for loven:

”Der findes ikke begrundelser, evidens eller forskning, der underbygger, at 60 procent nedrivning, nedlæggelse medfører det, man har tilsigtet. Men derimod findes der evidens for, at nedrivning, ekspropriation, nedlæggelse eller salg af boliger i de stigmatiserede boligområder spreder og flytter problemerne til andre lignende områder. Lokale netværk og social kapital ødelægges, hvilket modvirker løsninger af de sociale problemer, man politisk har signaleret, at man gerne vil afhjælpe.”

Mattias Tesfaye (S) undrede sig over Søren Egge Rasmussen’s kritik af, at man med loven

Mattias Tesfaye. Foto: Steen Brogaard

søger at sprede de sociale problemer. Det er netop spredning af problemerne, der er formålet med loven:

”Vi skal ikke koncentrere de sociale og integrationsmæssige udfordringer, vi har i vores samfund, men vi skal bede hele det danske samfund om at være med til at løfte de sociale opgaver og integrationsmæssige opgaver, så det ikke er de samme daginstitutioner, de samme skoler, det samme lokalsamfund, de samme fodboldklubber og de samme spejderforeninger, der skal bære hele integrationsopgaven.”

Denne tråd tog Roger Courage Matthisen (Alternativet) op. Han kritiserede påstanden om at en spredning ville føre til en mindskning af de sociale problemer:

Roger Courage Matthiesen. Foto: Steen Brogaard

”Interaktionen mellem socialt og kulturelt forskellige beboere inden for det samme boligområde er begrænset. Så når man tvangsflytter folk i andre boligområder, fordi de skal ud og lære andre folk at kende, som har en højere social klasse og en højere indkomst, så er der ikke meget kontakt. I et langsigtet perspektiv medfører boligmæssig omplacering ikke et socialt miks, men i stedet en erstatning af ressourcesvage befolkningsgrupper med mere ressourcestærke grupper. Det er ikke mig, der siger det, det er forskningen, der siger det. Og jeg synes det er rigtigt, rigtigt ærgerligt, at vi sidder den forskning og emperi overhørig”

For mange nedrivninger?

Søren Egge Rasmussen kritiserede, at den dispensationsmulighed, som i sidste øjeblik var blevet indføjet i loven var alt for begrænset idet den kun gav mulighed for at lade højst 60 % af boligerne i en af de berørte afdelinger blive stående. Dermed forhindrer man lokale løsninger som f.eks. afhjalp områdets sociale problemer uden nedrivninger

Kaare Dybvad (Socialdemokratiet) imødegik kritikken ved at påpege, at nedrivninger af almene boliger ikke var noget nyt, og at Enhedslistens repræsentanter i f.eks. Aarhus, Odense og Høje Taastrup har været med til at stemme planer i gennem, hvor tusinder af almene boliger bliver revet ned.

”Hvad mener Enhedslisten egentlig om nedrivninger? For det er som om man i Enhedslisten, når man står herinde på Christiansborg, er principielt og strengt imod det, men når det rammer virkeligheden, stemmer man alligevel for det.”

Hertil svarede Søren Egge Rasmussen, at Enhedslisten ikke er imod at en lokal boligorganisation finder frem til at der skal nedrives boliger, men imod, at man tvinger boligorganisationer til at nedrive boliger, man lige har brugt flere hundrede mio kr. på at renovere, som det er tilfældet med Sundparken i Horsens.

Kaare Dybvad kritiserede Enhedslisten og Alternativet for at overdrive faren for nedrivninger.

”Bliver der revet for mange boliger ned? Svaret er, at det kommer meget an på, hvordan man vedtager det lokalt. I boligområderne Gellerupparken, Bispehaven, Vollsmose, Taastrupgaard og Tingbjerg er man allerede på vej med planer for at ændre de boligområder. Det er områder, som har 27.000 ud af de 46.000 indbyggere, som bliver omfattet i de her 16 boligområder. Og hvis man Søren Egge Rasmussen på, hvad der er vedtaget der, ligger det på omkring 1.200 boliger, som skal enten nedrives eller sælges.

Så når ordførerne kommer herop og siger, at der skal fjernes 11.000 boliger, så kan jeg ikke få det til at gå op. Hvis der i de områder, som omfatter over halvdelen af beboerne, allerede er lavet planer og de planer kun omfatter 1.200 nedrivninger eller salg, så svarer det til, at samtlige af de øvrige boliger på den her liste skal nedrives. Det er der vel ikke nogen der for alvor tror på.”

Et historisk tilbageblik

Kaare Dybvad greb i sit indlæg tilbage i dansk boligpolitiks historie. Han trak paralleller til debatten om saneringslovene i midten af 1900-tallet, som Socialdemokratiet gennemførte. Hans argument mod kritikken fra Enhedslistens var, at partiets forgænger, Danmarks Kommunistiske Parti den gang havde taget fejl, da de kritiserede totalsaneringerne i Den Sorte Firkant og Borgergade-kvarteret i København. I dag er disse tidligere arbejderkvarterer blevet til velstillede middelklassekvarterer, hvor en fireværelses ejerlejlighed snildt koster 4 mio. kr.

Kommentar

Kommunisterne fik meget mere ret, end de anede. Saneringerne blev gennemført med store offentlige tilskud. Det medførte, at Københavns arbejderkvarterer blev invaderet af middelklassen, som nu scorer værdistigningerne på ejerlejlighederne. 

Københavns fattige måtte flytte ud til forstadskommunerne, hvor de fik lejligheder i blandt andet de kvarterer, som Venstreregeringen nu stempler som “ghettoer”. Den sociale klassedeling på boligmarkedet blev ikke formindsket, men forøget.

Og nu bliver vi, der er fattige – pensionister, kontanthjælpsmodtagere og ikke-vestlige indvandrere – stemplet som andenrangs borgere, der ikke må nyde de samme rettigheder som andre.

Demonstration mod “ghettopakken” lørdag, den 29 september 2018

Af Jakob Lindberg
Blad nr
22. september 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

Regeringens forsøg på at ødelægge det almene byggeri møder kraftig modstand

Af Jakob Lindberg

En gruppe beboere fra nogle af de udsatte boligområder i København har startet et initiativ for at vise deres modstand mod regeringens planer om at nedrive titusinder af gode almene boliger og opføre ejerlejligheder i stedet.

Demonstrationen i København udgår fra Nytorv kl. 13.00

Der afholdes også demonstrationer i Odense og Aarhus.

I Aarhus udgår demonstrationen fra Rådhuspladsen kl. 13.00

i Odense udgår demonstrationen fra Rådhuspladsen, Flakhaven kl. 13.00

Danmarks Lejerforeninger støtter protesterne. Læs vores høringssvar til lovudkastet her:

Regeringens forslag: Antisemitisk sprogbrug, diskrimination og privatisering af straf

 

Læs mere her:

Den adskilte by – en fælles udfordring

 

Læs også denne artikel:

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

Randers: Lejere fik 47.000 kr retur i for meget betalt leje

Af Jakob Lindberg
Blad nr
27. november 2018
Lejenedsættelse, Privat udlejning,

Vestre Landsret foretog en opsigtsvækkende fortolkning af begrebet sammenligningslejemål. Enfamilieshuse kan sammenlignes med etageboliger

Af Jakob Lindberg

Et par fra Randers havde ejede et rækkehus i det nordøstlige del af byen. For et par år siden gik de fra hinanden, og ingen af dem havde den gang råd til at overtage huset. Hvis de solgte huset ville de tabe penge. De besluttede sig derfor til at leje huset ud.

I sommeren 2015 flyttede et andet par ind som lejere. De havde aftalt at betale 7.700 kr. om måneden for 92 m2, hvilket svarede til 1.004 kr pr kvadratmeter. Det er en temmelig høj leje i Randers.

Efter indflytningen oplevede de forskellige problemer med huset. Opvaskemaskinen gik i stykker, der var problemer med varmen, vandet til toilettet begyndte at løbe, osv. De forsøgte at få udbedret manglerne ved at klage til huslejenævnet, men nævnet gav dem ikke medhold.

Huslejenedsættelse

I 2016 gik de endnu en gang til huslejenævnet og klagede denne gang over huslejens størrelse. Her fik de medhold. Huslejenævnet nedsatte lejen fra 7.700 kr til 5.942 kr. om måneden.

Rækkehuset hører til det, man i lejeloven kalder ”mindre ejendomme”, dvs. ejendomme med mindre end 7 lejemål. Her skal huslejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål i samme område og af samme kvalitet, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje.

Hvis der ikke findes omkostningsbestemte lejemål i området kan huslejenævnet beregne huslejen ved at opstille et såkaldt skyggebudget, der viser indtægter og udgifter i ejendommen.

En del huslejenævn afholder sig konsekvent fra at anvende skyggebudgetter. I stedet søger de at strække elastikken til det yderste, når de skal finde sammenligningslejemål.

Sammenlignede med etageboliger

I dette tilfælde valgte huslejenævnet at sammenligne rækkehuset med 3 lejemål, der var beliggende i etageejendomme i samme område. Derved nåede de frem til 5.942 kr./måned.

Det ville udlejerparret ikke acceptere. De indbragte huslejenævnets afgørelse for Boligretten i Randers.

Boligretten

Ved boligretten nedlagde udlejer påstand om, at retten skulle godkende den oprindelige aftalte leje på 7.700 kr om måneden. Lejerne påstod, at retten skulle stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Udlejerne argumenterede for at de tre lejemål fra etageejendommene ikke var sammenlignelige, og pegede på, at rækkehuset havde en højere kvalitet end sammenligningslejemålene, men de påpegede ikke, at ”der var fejl og mangler ved Huslejenævnet afgørelse..”.

Dette var overraskende, idet huslejenævnet tilsyneladende ikke havde taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der overhovedet fandtes sammenlignelige ejendomme i Randers Kommune, hvilket er en klar fejl fra huslejenævnets side.

Flertallet af dommerne afgjorde på den baggrund, at lejerne skulle have medhold. De to dommere fandt efter at have besigtet lejemålene, at etageboligerne kunne sammenlignes med rækkehuset og stadfæstede dermed huslejenævnets afgørelse.

En af dommerne gav udlejer ret i, at de fire boliger ikke kunne sammenlignes.

Udlejer ankede sagen til landsretten.

Landsretten

I Vestre Landsret udviklede sagen sig til en strid om juraen.

Det afgørende punkt kom til at dreje sig om, hvorvidt et rækkehus kunne sammenlignes med etageboliger, når man skal fastsætte det lejedes værdi. Lejernes sejr i boligretten ville kun blive stadfæstet, hvis landsrettens dommere nikkede ja til det spørgsmål.

Hvis dommernes svar var nej, ville udlejer få ret. Vejen ud ad dette dilemma var at kræve sagen hjemvist til huslejenævnet, hvis landsrettens dommere ikke kunne godkende boligrettens afgørelse.

At ”hjemvise” en sag betyder, at sagen skal sendes tilbage til en tidligere instans. I dette tilfælde skulle sagen behandles én gang til af huslejenævnet. Huslejenævnet skulle så udarbejde et skyggebudget og derudfra fastsætte huslejen.

Oversigt

Lejernes advokat havde som bilag fremlagt en oversigt over ejendomme med omkostningsbestemt husleje, udarbejdet af Grundejernes Investeringsfond. Denne oversigt viste, at der ikke fandtes nogen rækkehuse eller parcelhuse i Randers med omkostningsbestemt husleje. På den baggrund skulle man forvente, at landsretten havde hjemvist sagen til huslejenævnet, men det skete ikke.

I stedet skrev dommerne følgende:

“Det forhold, at de tre påberåbte lejemål, …. er beliggende i etageejendomme kan ikke i sig selv føre til, at de er uanvendelige som sammenligningslejemål.”

Derefter gav dommerne lejerne ret og stadfæstede boligrettens dom. Lejerne fik 47.475 kr tilbage svarende til en månedlig lejenedsættelse på 1.758,33 kr igennem 27 måneder.

Uklare præmisser

Dette er en ny fortolkning af hvad et sammenligningslejemål er. Traditionelt har juristerne betragtet lejemålstypen (etagebolig kontra enfamiliebolig) som den vigtigste parameter ved sammenligningen.

Man må fortolke landsrettens afgørelse på den måde, at der skal mere til end forskellig lejemålstype, før to lejemål ikke kan sammenlignes. I dette tilfælde kom landsrettens elastiske fortolkning af loven lejerne tilgode.

Konsekvenser

Det kan dog give bagslag i andre sager – f.eks. i sager om huslejen i gennemgribende forbedrede lejemål. Her vil udlejersiden kunne bruge et højere huslejeniveau i parcelhuse som løftestang til at forhøje lejen i etageboliger.

Kilde: Dom afsagt den 11. juni 2018 af Vestre Landsret. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark

Har huslejenævnene politisk slagside?

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. august 2018
Privat udlejning

Det har vakt opsigt, at der er forskel på, hvor ofte lejer vinder sager i huslejenævnet i socialdemokratiske kommuner i forhold til borgerlige kommuner. Men forskellen skyldes sandsynligvis ikke politisk pres. Virkeligheden er mere kompliceret.

 

Af Jakob Lindberg

Huslejenævnene afgør sager, hvor lejere og udlejer er uenige om f.eks. huslejens størrelse. Derudover er der en lang række andre sagstyper, som f.eks. tvister om vedligeholdelse, om varmeregnskaber, om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning, osv.

For at undersøge om der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser har DR-journalisten, Klaus Buster Jensen offentliggjort en statistik, der viser hvordan afgørelserne falder ud i kommuner, der er ledet af Socialdemokratiet i forhold til kommuner, der er ledet af borgerlige borgmestre.

Tendensen i tallene er, at huslejenævnene i socialdemokratiske kommuner oftere træffer afgørelser til fordel for lejerne, end huslejenævnene i borgerlige kommuner. I socialdemokratiske kommuner får lejerne medhold i 48 % af sagerne, mens de i konservative kommuner kun får medhold i 32 % af sagerne.

 

 

Læs hele DR-undersøgelsen her:

https://www.dr.dk/nyheder/penge/danmarkskort-se-om-dit-huslejenaevn-oftest-giver-udlejer-eller-lejer-ret

 

Hvorfor?

Hvis hypotesen om politisk slagside i huslejenævnene skulle være korrekt, kan det skyldes to ting:

1) at bormesteren eller hans embedsmænd blander sig i huslejenævnenes afgørelser.

2) at det politiske flertal i kommunerne bestemmer hvem der skal være formand for huslejenævnet.

 

Armslængdeprincippet?

Mulighed 1) er meget usandsynlig. Huslejenævnene er organisatorisk adskilt fra kommunernes forvaltning, og afgørelserne træffes af tre medlemmer, der ikke kan pålægges nogen ordrer fra den kommunernes forvaltning. Den eneste indflydelse en borgmester eller andre kommunalpolitikere eventuelt kunne øve på huslejenævnet er via den sekretær, som huslejenævnet får stillet til rådighed af kommunen. I mine 24 år som medlem af huslejenævnet i Køge har jeg aldrig oplevet forsøg på politisk indblanding i konkrete afgørelser – hverken fra socialdemokratiske eller konservative borgmestre. Generelt er kommunalpolitikerne gode til at overholde holde lejesagerne ude i strakt arm fra deres eget politiske virke.

 

Udpegning af formænd

Mulighed 2 kan måske have betydning. Huslejenævnene udpeges for fire år ad gangen, når der har været kommunevalg. Lejerrepræsentanten og udlejerrepræsentanten udpeges efter indstilling af de lokale eller landsdækkende lejerforeninger og grundejerforeninger. Hvis der kommer indstillinger fra sådanne foreninger, følger byrådene som regel denne indstilling.

Formanden, som skal være jurist, udpeges af statsamtet efter indstilling af byrådene. Her kunne man forestille sig, at byrådene i borgerlige kommuner oftere indstiller jurister, der er positivt indstillet over for udlejernes interesser. Omvendt vil socialdemokratiske byråd oftere indstille jurister, der var positive over for lejernes interesser.

En sådan tendens kan ikke afvises. Men den vil være svær at bevise. Det ville kræve, at man lavede en undersøgelse af formændenes politiske holdninger inden de første gang blev udpeget.

Jeg har i Køge huslejenævn samarbejdet med fire forskellige formænd gennem de 24 år. Jeg har aldrig konstateret nogen politiske holdningsforskelle over for lejere blandt dem. Derimod var der måske en lille forskel i, hvordan formændene betragtede lejelovgivningens formål.

Lejelovgivningens formål er at udgøre en beskyttelse af lejerne. Den formand, der tog dette princip mest alvorligt, var en tidligere politimester, som vistnok var konservativ. Han blev i øvrigt udpeget første gang på et tidspunkt, hvor det politiske flertal var socialdemokratisk og genudpeget da flertallet skiftede over til de borgerlige. Ved alle udpegninger foregik det i enstemmighed i byrådet.

 

Alternativ teori

En anden forklaring på forskellene i tallene har at gøre med lejerforeningernes lokale styrke. Paradoksalt nok kan tilstedeværelsen af en stærk lejerforening i en kommune betyde, at lejerne sjældnere får medhold end i kommuner, hvor der ingen lokal lejerforening er.

Hvis lejerforeningen er meget aktiv vil den indbringe mange sager. Både sager, hvor det er oplagt, at lejeren er blevet dårligt behandlet, men også mere tvivlsomme sager, hvor juraen er mere uklar.

Hvis det er tilfældet, vil lejerne sjældnere vinde sagerne 100 %.

 

Eksempel 1: Lejer klager selv

En lejer, der er fraflyttet en lejlighed klager til huslejenævnet over, at han ikke har fået sit depositum på 15.000 kr. retur. Huslejenævnet tager derefter kun stilling til dette spørgsmål. Under sagsbehandlingen viser det sig, at udlejer ikke har overholdt fristerne i lejeloven om udsendelse af fraflytningsrapport.

Dette medfører, at huslejenævnet træffer beslutning om, at depositum skal tilbagebetales ubeskåret til lejeren. Lejeren har derfor vundet 100 % og vinder15.000 kr.

 

Eksempel 2: Lejerforeningen klager for lejeren

Hvis lejeren havde fået kompetent hjælp i en lejerforening, ville sagen i mange tilfælde blive udvidet.

Lad os antage at sagsbehandleren opdager flere andre fejl. F.eks. kan det være at lejeren ulovligt er blevet opkrævet for renovation (200 kr om måneden) ved siden af huslejen. Da lejeren har boet der i 11 måneder har lejeren yderligere krav på tilbagebetaling af (200 kr. * 11) = 2.200 kr

Det kan også være, at lejen har været for høj. Lejerforeningen forlanger derfor også lejen nedsat fra 8.000 kr. til 4.000 kr. om måneden. (4.000 * 11) , altså 44.000 kr.

Da sagen bliver afgjort i huslejenævnet, får lejerforeningen ikke helt medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse. Nævnet nedsætter kun lejen til 5.000 kr. om måneden. Lejeren skal derfor have tilbagebetalt (3.000 * 11), altså 33.000 kr.

Det samlede resultat blive i dette tilfælde, at lejeren vinder (15.000 + 2.200 + 33.000)= 50.200 kr.

Resultatet af sagen er 35.200 kr. mere end hvis lejeren selv havde indbragt sagen.

 

Statistikken

Men huslejenævnets statistik tager ikke hensyn hertil. I statistikken vil sagen i eksempel 1, blive klassificeret som en afgørelse til fordel for lejeren, fordi han har fået 100 % medhold, mens sagen i eksempel 2 bliver klassificeret som en delt afgørelse, fordi lejeren ikke fik 100 % medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse.

Den officielle statistik kan derfor ikke bruges til at konkludere, at der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser. Det ville kræve en meget mere nuanceret statistik.

 

Dette kan være årsagen til at lejerne får oftere ret i kommunerne Thisted, Bornholm og Kerteminde, hvor der ikke er nogen lokal lejerforening end lejerne i kommuner som Hørsholm, Faxe, og Frederiksberg, hvor der findes lejerforeninger.

 

 

 

 

 

Historisk dom: Lejefordeling blev ændret i almen boligafdeling

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. august 2018
Almen udlejning, ,

Der blev skrevet historie, da 5 lejere i en lille etageejendom fik dom for, at deres leje skulle nedsættes med 10.000 kr. om året, samtidig med at huslejen hos 20 andre i ejendommen skulle sættes op.

Etageboligerne på Østre Sandmarksvej i Køge. I forgrunden ses to af de aktive beboere, Christina Christensen og Marianne Nielsen

 

Af Jakob Lindberg

Det er så vidt vides første gang, en gruppe lejere har tvunget et boligselskab til at lave om på lejefordelingen.

De 5 lejere havde anlagt sagen mod Afdeling 134 under Lejerbo Køge Bugt fordi huslejefordelingen mellem de 12 lejere i etageejendommen og de 20 lejere i rækkehusene gennem mange år var blevet mere og mere skæv, når man tager hensyn til kvaliteten af lejlighederne i de to dele af afdelingen.

I takt med de huslejestigninger, der var blevet gennemført i afdelingen var huslejen for etageboligerne i oktober 2016 nået op på 1039 kr. pr kvadratmeter om året, mens lejen for rækkehusene kun var på 756,73 kr. pr kvadratmeter.

I 2016 havde 5 af de 12 beboere i etageboligerne fået nok. De ville ikke finde sig i at betale mere i husleje, samtidig med, at deres boliger havde en lavere brugsværdi end rækkehusene.

Forskelsbehandlingen var blandt andet sket ved at den lokale afdelingsformand, Finn Holten gennem mange år havde sørget for at forfordele rækkehusene på etageboligernes bekostning.

Han havde gang på gang fået administrationsselskabet til at ændre på lejefordelingen, således at huslejestigningerne blev større i etageboligerne end i rækkehusene.

 

Argumenterne

Under retssagen argumenterede deres advokat med følgende:

  • At rækkehusene havde et større privatareal end etageboligerne, selv om det bruttoetagearealet, som lejen fordeles efter var nogenlunde den samme. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At der i etageejendommen var en større beboertæthed, og dermed flere lydgener. For denne ulempe krævede han en ligeledes en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At rækkehusene havde private haver, mens etageboligerne kun havde altan. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 5.000 kr. om året.
  • At beboerne i rækkehusene ved en renovering havde fået bedre køkkener end beboerne i etageboligerne. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 2.250 kr. om året.
  • At rækkehusene havde fået renoveret deres badeværelser i 2006, mens beboerne i etageboligerne stadig måtte nøjes med de nedslidte badeværelser fra 1970-erne. Disse badeværelser var blevet uhygiejniske på grund af tærede faldstammer mm. Dertil kom at etageejendommen også på andre måder var væsentligt dårligere vedligeholdt end rækkehusene. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 6.000 kr. om året.

På den baggrund krævede lejerne lejen nedsat med ca. 20.000 kr om året pr lejemål.

 

Flertalsdiktaturet blev underkendt

Boligrettens tre dommere vurderede, at forskellene i kvalitet skulle medføre en lejenedsættelse på 10.000 kr om året. Det imødekom ikke lejernes krav fuldstændigt, men det er alligevel bemærkelsesværdigt, fordi det viser, at lejerne ikke er fuldstændig retsløse over for vilkårlige beslutninger om huslejens størrelse.

Når beboerdemokrati bliver til flertalsdiktatur

Afdelingen opdelt

Retssagen skabte så mange problemer for Lejerbo, at organisationsbestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt besluttede at opdele afdelingen i to selvstændige afdelinger. Her forsøgte Lejerbo sig med et nyt forsøg på manipulation.

Efter reglerne skal en opdeling godkendes først i organisationsbestyrelsen og derefter godkendes på et afdelingmøde.

På afdelingsmødet den 11. april 2018  fremlagde Lejerbos administrator et forslag om at afdelingen blev opdelt sammen med forslag til budget for de to nye afdelinger. Budgetforslager for den nye rækkehusafdeling viste en huslejeforhøjelse på 0 %, mens forslaget for etageboligerne lød på en huslejeforhøjelse på 10,82 %.

Dirigenten var formanden for Lejerbo Køge Bugt, Johnny Jensen. Han satte alle tre forslag til afstemning på een gang. Da alle de fremmødte beboere fra rækkehusene selvfølgelig stemte for at de ikke skulle stige i husleje, var resultatet givet. Forslaget om opdeling blev på den måde godkendt ved en smart manipulation.

 

Beboerklagenævnet

Beboerne i etageboligerne indbragte derpå denne sag for Beboerklagenævnet i Køge Kommune, hvor de fik medhold i, at man ikke kunne vedtage budgetterne ved samme afstemning som opdeling af afdelingen. Beboerklagenævnet besluttede at beslutningen om at opdele afdelingen var blevet gyldigt godkendt, men underkendte at de to budgetter gyldige.

Lejerbo blev derfor nødt til at indkalde til to separate afdelingsmøder i den sidste uge af juni 2018 for at få godkendt budgetterne.

Få dage før dette møde kom dommen fra Retten i Roskilde, som underkendte lejefordelingen. Da beboerne i den nye afdeling for etageboligerne mødte frem til afdelingsmødet fik de at vide, at Lejerbo havde trukket de udsendte budgetforslag tilbage.

Der skal derfor på baggrund af dommen udarbejdes helt nye budgetforslag for de to nye afdelinger. Disse vil blive forelagt på afdelingsmøder i september 2018.

 

Ny start

Beboerne i etageboligerne er i princippet tilfredse med skilsmissen. Men der er som i mange andre skilmisser et stort og uafklaret økonomisk problem, hvordan fordeler man pengene?

Det vil tiden vise. Men Køge Lejerforening står bag lejerne i etageboligerne og vil gøre alt for at støtte den nye afdeling i de forhandlinger der forestå

 

Kilde:

Dom fra Retten i Roskilde, afsagt den 21. juni 2018 i sag nr. BS 10A-293/2017.

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp.

Småsagen

Af Jakob Lindberg
Blad nr 83
21. juni 2018
Retssystemet,

Tema om almindelige sager og småsager

En småsag er en retssag, der føres efter nogle specielle regler i Retsplejeloven, fordi den angår et beløb der er mindre end 50.000 kr.

Af Jakob Lindberg

Småsagen adskiller sig fra den normale sag ved, at der som regel ikke skal medvirke advokater ved sagens forberedelse. Den part der ønsker at anlægge sagen skal selv lave en stævning. I praksis foregår det ved, at man udfylder et skema, hvori ens påstand fremgår og vedlægger de dokumenter der støtter påstanden. “Påstanden” er det resultat, man gerne vil have ud af retssagen, f.eks. at modparten skal betale 10.000 kr.

Denne stævning bliver så sendt til modparten, som på samme måde skal udfylde et skema, svarskriftet.

 

Forberedelsen

Det er derefter en jurist ansat ved den pågældende ret, der skal sørge for, at sagen er oplyst, således at den kan domsforhandles. Vedkommende skal formulere parternes synspunkter og det skal gøres klart, hvori uenigheden består. Juristen skal klarlægge om der er behov for at parterne i nye breve tager stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med sagen.

Det er også juristen, der tager stilling til, om en part kan få lov til at føre bevis, f.eks. ved vidneafhøring fastslå, om en person har sagt noget bestemt. I normale sager bestemmer parterne selv, om de vil foretage bevisførelse eller ej. I småsagen er det dommeren, der skal tillade noget sådant.

Dommeren udarbejder tilsidst en såkaldt slutfortegnelse, hvor de to parters påstande og anbringender er anført. Hver af parterne kan nu engagere en advokat til at repræsentere sig under domsforhandlingen

 

Domsforhandling

I en småsag er domsforhandlingen forenklet. Der skal f.eks. ikke gives nogen fremstilling af sagen ved domsforhandlingens begyndelse. De to parter skal afhøres, og derefter eventuelle vidner. Derefter går man direkte til proceduren, hvorefter dommeren afgør sagen.

 

Sagsomkostninger

Parterne må i princippet selv om, hvorvidt de vil anvende advokater til at forberede en småsag. Men vælger de at hyre en advokat, så hæfter de selv for den del af advokathonoraret, der betales for at forberede sagen.

Til selve domsforhandlingen kan man søge sit forsikringsselskab eller civilstyrelsen om garanti for sagsomkostningerne og derved få råd til at lade en advokat tale for sig. Der kan dog højst udbetales et honorar til advokaten, der ikke må overstige et statsligt fastsat maksimumsbeløb, der gælder ved småsager.

Maksimumsbeløbet for en sag, der drejer sig om mellem 5.000 og 10.000 kr. er 2.500 kr. eks. moms. Maksimumsbeløbet for en sag påop til 50.000 kr., hvor domsforhandlingen tager 2 timer er 7.500 kr. eks. moms.

 

Eksempel

En lejer forbereder selv sin småsag mod et stort alment boligselskab, som fra starten betaler sig fra det og sætter en advokat på. Sagen drejer sig om en fraflytningsregning på 40.000 kr. Lejeren får garanti fra sit forsikringsselskab til at få advokat på til selve domsforhandlingen.

Hvis den fraflyttende lejer er så dygtig og heldig, at hun vinder, slipper hun for at betale. I dette tilfælde får hendes advokat tilkendt sagsomkostninger på 7.500 kr. Boligselskabet skal betale sagsomkostninger, men sender regningen videre til den afdeling, hvor lejeren har boet. De andre lejere kommer derfor til at betale sagsomkostningerne til fraflytterens advokat plus honorar til boligselskabets advokat, som meget vel kan være meget højere f.eks. 20.000 kr.

Hvis den fraflyttende lejer taber, skal hendes forsikringsselskab betale honorar til både lejer advokat og modpartens advokat, dvs. 2* 7.500 kr. i alt 15.000 kr. Deraf skal lejeren betale et selvrisikobeløb ifølge forsikringspolicen. Dette er ofte 3.000 kr. Resten betales af forsikringen. Modparten, de andre lejere kommer til at betale det aftalte honorar til boligselskabets advokat (20.000 kr)-(7.500 kr) i alt 12.500 kr.

Hvad er en småsag og hvad er almindelige sager?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 83
21. juni 2018
Retssystemet

Tema om almindelige sager og småsager

 

En smasag er en retssag, der er anlagt efter nogle specielle regler i Retsplejeloven, fordi den angar et beløb, der er mindre end 50.000 kr.
For at kunne forklare de nye regler, er det nødvendigt at beskrive, hvordan en “almindelig”retssag foregår

 

En almindelig sag

Af Jakob Lindberg

Efter de normale regler for civile sager medvirker der normalt advokater for begge parter i sagen. Advokaternes arbejde er, at forberede sagen sammen med en dommer og at repræsentere sin klient ved domsforhandlingen. Når en sag forberedes, udveksler de to advokater en række skrift- lige oplæg, som i detaljer beskriver, hvad sagen drejer sig om:

Den der anlægger sagen (sagsøgeren), skal først udarbejde en stævning. Så skal modparten (den sagsøgte) svare pådenne i et såkaldt svarskrift. Hvis der ikke her er opnaet enighed mellem parterne kommer sagsøgeren med en replik som den sagsøgte så svarer påved afgivelse af en duplik. Derefter kan der fortsættes med en serie processkrifter fra de to parter. Forberedelsen slutter med, at hver advokat udarbejder et påstandsdokument, som opsummerer hver parts påstande og argumenter (“anbringender”)

Grunden til denne omstændelige udveksling af breve er, at den dommer, som skal dømme i sagen, skal være helt klar over hvad sagen drejer sig om, og hvori uenigheden består. Det er kun denne kerne af uenighed, som der skal tages stilling til.

 

Et eksempel:

Lejer (A), får en opsigelse fra sin udlejer (B) fordi B selv ønsker at bo i lejligheden. I virkeligheden kan der være mange grunde til at B ønsker at komme af med A. Maske mener han at A betaler for lidt i leje eller at han gerne vil leje ud til en helt tredje person. Det kan også være, at A og B har et personligt horn i siden påhinanden.

Men lejeloven er sådan, at den eneste situation, hvor B kan opsige A er, hvis han selv ønsker at bo i lejligheden. Derfor er opsigelsen begrun- det heri. Det er altså denne påstand, som retten skal prøve herunder om opsigelsen er rimelig set ud fra begge parters forhold.

Ved udvekslingen af processkrifterne bliver de to advokater enige om, hvilke paragraffer i lejeloven, sagen drejer sig om, hvilke faktiske omstændigheder der skal inddrages og hvilke dokumenter, der ligger til grund for sagen.

Dermed afskærer man de to parter fra at begynde at skændes om alt muligt andet, f.eks. om hvorvidt A spiller for høj musik eller huslejen er for lav. Dommeren har dermed mulighed for at stoppe alle tilløb til “mudderkastning” mellem parterne eller deres advokater.

 

Domsforhandling

Domsforhandlingen foregår derefter ved at de to advokater forelægger sagens doku-menter. Derefter afhøres parterne og eventuelle vidner af de to advokater. Parterne og vidner skal ikke komme med deres personlige synspunk- ter bortset fra det, de bliver spurgt om. Til slut fremfører hver advokat sin klients synspunkter i den såkaldte procedure. Advokaterne er uddan- nede i at holde sig til sagen, sådan som den fremgår af påstandsdokumenterne.

Når proceduren er ovre trækker den juridiske dommer og de to lægdommere sig tilbage for at votere – altså afgøre hvem der får ret.

 

Retspraksis

Forberedelsen af sagen er dermed afgørende for, hvordan resultatet bliver. Det er vigtigt, at alle de ting, der er relevante for sagen bliver fremført, medens de irrelevante ting springes over. Hvis rettens dommere føler, at lejeren eller dennes advokat kommer med irrelevante argumenter eller oplysninger, så virker det mod sin hensigt.

Men forberedelsen er ogsåvigtig af en anden grund: I langt de fleste lejesager, er det ikke nok, at man kender selve lovtekstens ordlyd. Man skal også vide, hvad den oprindelige mening var med den pågældende paragraf, og man skal vide hvordan domstolene plejer at fortolke paragraffen. Advokaternes kendskab til retspraksis kan være afgørende for, om man vinder eller taber.

Et er i hvert fald sikkert. Møder en lejer op som selvmøder i en retssag mod en udlejer, der er repræsenteret ved en advokat, vil lejeren som regel tabe – også selvom han har ret.

En selvmøder er en selvmorder.

 

Højesteret skar i gennem udlejers fiksfakserier

Af Jakob Lindberg
Blad nr 83
21. juni 2018
Privat udlejning, Retssystemet, ,

At manøvrere i det danske retssystem er ikke for amatører. Alligevel forlanger politikerne det af os. Dette er historien om en lejer, der var lige ved at tabe sin fraflytningssag, fordi han havde brugt en forkert betegnelse på det firma, han havde lejet sig ind hos.

 

Af Jakob Lindberg

En lejer i Kolding blev uenig med sin udlejer. Uenigheden opstod mellem Lejeren og hans udlejer, Gerdes Ejendomme ApS i forbindelse med A’s fraflytning af hans lejemål. Lejeren havde ikke fået medhold i huslejenævnet i Kolding.

Han stævnede derefter udlejer og optrådte som såkaldt selvmøder. En selvmøder er en part, der ikke har nogen advokat til at føre sagen for sig. Lejeren udfyldte en stævning på en officiel blanket fra Domstolsstyrelsen, der skal bruges i såkaldte småsager, dvs. sager hvor det beløb, sagen drejer sig om, er under 50.000 kr. I dette tilfælde havde lejeren krævet 13.595 kr tilbage fra udlejer.

 

Fejl

Desværre begik lejeren en fejl. Han brugte ikke det korrekte navn på udlejeren. Han skulle have skrevet ”Gerdes Ejendomme Aps”, men han skrev ”Martin Gerdes Holding Aps”. De to selskaber er forbundne i samme koncern og har samme ejer. Alligevel er det en alvorlig fejl, hvis man skriver det forkerte navn. Det er en overtrædelse af reglerne i Retsplejelovens § 348 om hvad en stævning skal indeholde. I yderste konsekvens kan det medføre, at domstolen afviser sagen.

I dette tilfælde ville en ”blind” anvendelse af reglerne føre til afvisning. Dermed ville lejeren have mistet muligheden for at få omgjort Huslejenævnets afgørelse og de 13.595 havde været tabt. I det juridiske sprog ville lejeren have lidt et ”retstab”

Da stævningen ikke opfyldte kravene i Retsplejelovens § 348, fastsatte byretten en frist for lejeren til at rette betegnelsen på udlejer, således at sagen kunne fortsætte.

 

Advokat

Lejeren antog herefter en advokat, der indgav en supplerende stævning, hvori Gerdes Ejendomme ApS var anført som sagsøgte. Både den oprindelige og den supplerende stævning blev sendt til forkyndelse for Martin Gerdes Holding ApS. Samtidig blev stævningerne sendt til Gerdes Ejendomme ApS for at få selskabets bemærkninger til ændring af betegnelsen.

Men udlejeren ville ikke acceptere ændringen af partsbetegnelsen. Han krævede, at sagen skulle afvises.

Ved Retten i Kolding fik udlejer ret. Sagen blev afvist.

Lejeren kærede derefter dommen til Vestre Landsret, som den 1 august 2017 gav lejer medhold i, at sagen ikke skulle afvises, men fortsætte ved boligretten i Kolding.

Det ville udlejeren ikke acceptere og indbragte derfor sagen for Højesteret.

Højesteret ligger på Christiansgård i København

Højesterets dom

Højesteret bemærkede, at de to selskaber, der er en del af samme koncern, hele tiden har vidst, at sagen drejede sig om de uoverensstemmelser, der var opstået mellem Gerdes Ejendomme ApS og Lejeren i forbindelse med hans fraflytning af et lejemål, og at begge selskaber var bekendt med Huslejenævnets afgørelser.

Højesteret gav i sin dom udlejer medhold i, at lejeren havde begået en fejl ved at skrive et forkert navn på stævningen. Dette kunne have ført til en afvisning af sagen og til et retstab for lejeren.

Men alligevel fik lejeren medhold. Højesteret vurderede at fejlen ”under de foreliggende omstændigheder” ikke havde haft betydning for udlejerens mulighed for at varetage sine interesser under retssagen. Derfor fik lejeren tilladelse til at rette fejlen. Og dermed kan den egentlige sag om fraflytningen fortsætte ved boligretten.

 

Kommentar

Man kan ikke bebrejde udlejeren, at han forsøgte at få sagen afvist. At drage fordel af andres fejl er helt lovligt både i fodbold og retssager. Til alt held kan det nogen gange lykkes at få domstolene til at bruge deres sunde fornuft i stedet for at holde sig snævert til paragrafferne.

Men det er ikke alle lejere, der er så heldige som lejeren i Kolding. Ofte taber lejerne. Det er blevet et større problem end det var for 10 år siden.

I 2008 indførte Folketinget de såkaldte småsagsregler. Disse regler betyder, at en privat person – som udgangspunkt – selv skal forberede retssager uden brug af advokat, hvis sagen drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Man kan vælge at hyre en advokat helt fra starten, men man kan ikke få garanti mod alle sagsomkostninger – kun nogle af dem.

I alle retssager kan en person med lav indkomst søge om såkaldt ”fri proces” fra Civilstyrelsen (staten). Hvis man har for høj indkomst, kan man søge om dækning i sit forsikringsselskab. Hvis man taber, betaler staten eller forsikringsselskabet omkostningerne. Hvis man vinder er det modparten som skal betale.

Småsagsreglerne betyder, at man kun kan få garanti for honoraret til advokaten for hans møde i den endelige domsforhandling (det sidste retsmøde).

Man kan derimod ikke få fri proces eller forsikringsdækning til forberedelse af sagen. Og henvender man sig til en tilfældig advokat, for at få hjælp til forberedelsen, vil prisen oftest ligge over 15.000 kr. som man ikke vil få refunderet, selv om man vinder sagen.

Derfor er mange fristet til at starte sagen som selvmødere. Men som vi har set i denne sag, er det risikabelt. Det er ikke uden grund, at selvmødere bliver omtalt som ”selvmordere”.

 

Kilde:

Højesterets dom af 29. maj 2018. Kan læses på:

http://www.hoejesteret.dk/hoejesteret/nyheder/Afgorelser/Documents/217-2017.pdf

Lejeren var under sagen repræsenteret af advokat Morten Bünemann Dalsgaard

Den adskilte by – en fælles udfordring

Af Jakob Lindberg
Blad nr 83
18. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik,

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

Den blandede by – rekreation og erhverv

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.