Arkiver

Betegnelserne er gjort mere stuerene, men indholdet er skærpet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Almen udlejning

Trods ændrede betegnelser er den danske lovgivning stadig diskriminerende og fremmedfjendsk.

Af Jakob Lindberg

I dette blad har jeg tidligere skrevet om den danske ghettolovgivning. Jeg har blandt andet kritiseret  lovgivningen for at være diskriminerende  og for at indføre et antisemitisk bergreb som ”ghetto” i Almenboligloven, navnlig § 61 a. Den mest vidtgående ændring af Almenboligloven skete under Lars Løkkes regering i 2018, hvor flertallet i folketinget vedtog en plan for afskaffelse af de såkaldte ghettoer, gennem nedrivninger og salg af almene boliger til private.

Der er nu gået 4 år, som har været præget af kraftig modstand mod denne lovgivning – og endnu er det kun i få tilfælde lykkedes at afskaffe de såkaldte ghettoer. Medvirkende hertil har været at de såkaldte helhedsplaner er blevet forsinket, fordi beboerne har protesteret mod opsigelserne og nedrivningerne.

Ændrede begreber

I 2021 imødekom regeringen og folketinget kritikken af begrebet ”ghetto”. Ved lovændringen er begrebet hårde ghettoområder f.eks. blevet erstattet med ordet omdannelsesområder. Men indholdet i loven er stadig det samme. Væk er ordet ghetto. Nu benævnes indsatsen som ”Parallelsamfundsplanen” Men målsætningen er stadig den samme: Man vil sprede de brune, gule og sorte indvandrere ved at rive boliger ned eller ved at sælge dem som ejerlejligheder til velhavende danskere. Man bruger dog ikke ordene ”brune”, ”sorte” og ”hvide”. Det ville være åbenlyst racistisk.

I stedet anvendes en skelnen mellem ”ikke-vestlige” og ”vestlige”. F.eks. bliver folk, der er født i Danmark af indvandrere fra Asien, Mellemøsten eller Afrika, klassificeret som ”ikke-vestlige”. Hvis der er over 50% ikke-vestlige beboere i et boligområde, og boligområdet samtidig er præget af høj arbejdsløshed, lav gennemsnitsindkomst, lavt uddannelsesniveau og en kriminalitet der er højere end gennemsnittet i Danmark, vil området blive karakteriseret som ”omdannelsesområde”.

Konsekvensen heraf er, at kommunen kan tvinge boligselskabet i området til at nedrive eller sælge boliger. Denne omdannelse af området vil ikke alene gå ud over de ”ikke-vestlige” beboere, men også de etnisk danskere, der bor i området.

Se også artiklen,

International kritik af lovgivningen om parallelsamfund

 

 

International kritik af lovgivningen om parallelsamfund

Af Bjarne Overmark
Blad nr 96
26. december 2022
Almen udlejning, Retssystemet

Både FN og Europarådet kritiserer den danske regering for at indføre etniske kriterier i almenboligloven

 

 Af Bjarne Overmark

Lovgivningen om parallelsamfund er blevet bemærket i udlandet. FN har en ”Komite til eliminering af racediskrimination” (forkortet CERD), som har fremsat en række kritiske observationer.

For eksempel har CERD kritiseret Danmark for at bruge af begreberne ”vestlig” og ”ikke-vestlig” uden nogen fornuftig begrundelse. Det kan føre til marginalisering og stigmatisering af dem som klassificeres som ”ikke-vestlige” på den måde at disse personer ikke anses for at være ”rigtige danskere”.

Komiteen anbefaler, at en danske stat ophører med at bruge begreberne i lovgivningen og i stedet anvender begreber, der ikke risikerer at udløse indirekte diskrimination mod nogen befolkningsgruppe. Komiteen er bekymret for at man supplerer de socioøkonomiske kriterier med det etniske kriterium, ”ikke-vestlig oprindelse”, fordi der derved tilføjes et etnisk og racistisk element til lovgivningen. Et sådant etnisk element kan resultere i diskrimination inden for samfundslivet f.eks. med hensyn til beskæftigelse, boliger og adgang til offentlige serviceydelser

 

Anbefalinger

Komiteen anbefaler den danske stat at:

(a) Afstå fra at bruge de procentvise andele af indvandrere og deres efterkommere fra “ikke-vestlige lande” i et bestemt område som basis for at anvende strengere lovgivning og foranstaltninger.
(b) Foretage en omfattende gennemgang af, hvordan disse love og reguleringer i relation til “parallelsamfund” virker, samt ændre eller ophæve enhver forordning, som direkte eller indirekte diskriminerer mod nogen grupper under artikel 1 i Konventionen om menneskerettigheder, herunder med hensyn til deres rettigheder til bosættelse, beskæftigelse, undervisning eller lighed for loven.

 

ECRI-rapport

Denne kritik af den danske lovgivning er på det seneste blevet fulgt op af en såkaldt ECRI-rapport fra Den Europæiske Kommission mod Racisme og Intolerance (ECRI) af 9.6.2022.  ECRI er stiftet af Europarådet som et uafhængigt organ til overvågning af menneskerettigheder med særlig fokus på kampen mod racisme, diskrimination (på grund af ’race’, etnisk/national oprindelse, hudfarve, nationalitet, religion, sprog, seksuel orientering og kønsidentitet), fremmedhad, antisemitisme og intolerance.

Også ECRI kritiserer brugen af begrebet ikke-vestlig i offentlige registringer. Det bruges i danske indbyggeres sundhedskort, af jobcentre og i forbindelse med foranstaltninger relateret til Covid- 19. Personer med bopæl i Danmark, herunder danske statsborgere, kan blive registreret som ”ikke-vestlige” mod deres vilje og ofte uden deres vidende, herunder af jobcentre, hvilket efter nogle civilsamfundsaktørers opfattelse vil kunne anses for at være en overtrædelse af loven mod forskelsbehandling på arbejdsmarkedet.

Derfor anses en person ikke nødvendigvis for ”dansk” i alle henseender, blot fordi vedkommende har et dansk pas, men han/hun skal derudover have mindst én forælder, der er dansk statsborger og være født i Danmark. Enhver anden defineres som en ”indvandrer” eller efterkommer og kategoriseres yderligere som enten vestlig eller ikke-vestlig. Dette til trods for at dansk lov forbyder registrering af indbyggere efter etnicitet eller religion.

 

En tvivlsom succés

En reference for succés under den såkaldte ”parallelsamfundlovgivning” er en reduktion af almene boliger i disse områder til fordel for ejerboliger, privat udlejning og andelsboliger. Som følge heraf kræver love, der trådte i kraft i november 2018, at de almene boligforeninger skal reducere andelen af almene boliger til 40 % i 2030 i områder, der har været kategoriseret som parallelsamfund i fire år eller mere. Som en konsekvens heraf kan op til 60 % af boligerne i disse områder rives ned eller omdannes til mere specifikke boligtyper. Dette udsætter de nuværende beboere i disse områder for en større risiko for at skulle flytte fra deres hidtidige hjem. Det bidrager også til at mindske antallet af almene boliger, der står til rådighed for socialt udsatte, herunder etniske minoriteter. Det skal bemærkes at også boliger af god kvalitet kan blive revet ned som følge af denne politik.

 

Strafzoner

Et andet aspekt af parallelsamfundslovgivningen i bredere forstand er, at politiet har beføjelse til midlertidigt at udpegen kvarterer som ”zoner med øget straf”, hvor begåede forbrydelser kan  føre til øgede strafferetlige sanktioner for visse lovovertrædelser, herunder hærværk, overfald, manglende overholdelse af den offentlige orden, brandstiftelse, trusler og afpresning. Mens ordlyden i artikel 6 a i politiloven er neutral og giver politiet mulighed for at udpege ethvert område som en ”zone med øget straf”, bemærker ECRI, at lovforslaget om indførelse af sådanne politibeføjelser blev efterfulgt af en eksplicit henvisning til initiativer mod ”parallelsamfund”. I forklaringerne blev udsatte områder, som også ”parallelsamfund” hører til gentagne gange nævnt. ECRI opfordrer kraftigt myndighederne til at sikre, at disse politibeføjelser i praksis ikke rettes specielt mod parallelsamfund.

 

Kritik fra FN

De Forenede Nationers Komité for Økonomiske, Sociale og Kulturelle Rettigheder (Committee on Economic, Social and Cultural Rights, CESCR) har gennemgået lovgivningspakken om ”parallelsamfundet” og i sine afsluttende bemærkninger erklæret, at den er bekymret for, at ”loven er diskriminerende”

Den 18. marts 2021 henviste den danske bolig- og indenrigsminister i medierne til et nyt lovforslag der reviderer den eksisterende lovgivning om bekæmpelse af parallelsamfund, hvori ministeriet har foreslået, at andelen af beboere af ”ikke-vestlig” oprindelse i hvert kvarter begrænses til maksimalt 30 % inden for 10 år. På trods af forslaget om ny terminologi udgør den foreslåede lovgivning en opdateret og udvidet version af ”parallelsamfundslovgivningen”.

Tilsvarende ændringer af loven om almene boliger blev vedtaget og trådte i kraft i november 2021.

Den lovgivning, der blev vedtaget i november 2021, introducerede yderligere en ny kategori af boligområder, som kaldes forebyggelsesområdet. Disse områder er defineret som fælles boligområder med mindst 1.000 beboere, hvor andelen af indvandrere og efterkommere af ikke-vestlig oprindelse overstiger 30 %. Desuden skal området opfylde mindst to ud af fire kriterier vedrørende uddannelse, beskæftigelse, indkomst og kriminalitet. Med andre ord er indikatorerne for forebyggelsesområderne de samme som de tidligere for ”udsatte områder”. Men de procentsatser, der er knyttet til indikatorerne er blevet strammet, og derfor vil mange flere mennesker blive ramt af udlejningsregler i den nyligt vedtagne boliglovgivning med henblik på at ændre sammensætningen af lejere.

Indenrigs- og boligministeriet anslår, at 58 boligområder med omkring 110.000 indbyggere vil falde ind under den nye kategori ”forebyggelsesområder” . Tilføjelsen af ”forebyggelsesområder vil næsten fordoble det samlede antal beboere, der er berørt af udlejningsregler med henblik på at ændre sammensætningen af lejere i de pågældende områder.

 

Større risiko for tab af bolig

Det er klart, at eftersom formålet med ”parallelsamfundslovgivningen” herunder i dens foreslåede opdaterede form er, at reducere andelen af ikke vestlige i de berørte kvarterer, har ”ikke-vestlige” større sandsynlighed end ”indførte danskere” eller andre ”vestlige” for at blive opsagt  eller ikke få tildelt en lejlighed i et af disse kvarterer. Dette kan betragtes som diskrimination mod minoriteter baseret i praksis på national eller etnisk oprindelse. På denne baggrund understreger ECRI, at den ikke bestrider målet om at fremme integrationen ved at skabe mere blandede kvarterer. Den er ikke desto mindre bekymret over de midler, der anvendes for at nå dette mål.

ECRI anbefaler som en prioritet, at de danske myndigheder for at undgå tvangsudsættelser og for at nå lovgivningens mål med hensyn til en mere balanceret sammensætning mellem ikke-vestlige, EU-borgere og ”indfødte danskere i kvartererne, i stedet indfører positive incitamenter for alle berørte befolkningsgrupper for at nå det erklærede mål.

Kilde: Bjarne Overmark er advokat (H) og repræsenterer afdelingsbestyrelsen i Afdeling 4 i Brabrand Boligforening i Aarhus og en række lejere i området. De har lagt sag an mod organisationsbestyrelsen i Brabrand Boligforening, Aarhus Kommune og Indenrigs- og Boligministeriet. Sagen skal forhindre gennemførelsen af en helhedsplan for området, der vil medføre nedrivninger og forflyttelser af lejere. 

Fem forslag til forandring i den almene boligsektor

Af John Steen Johansen
Blad nr 96
26. december 2022
Almen udlejning

Den almen boligsektor er uundværlig i det danske velfærdssamfund. Men der er behov for forbedringer og mere åbenhed og gennemsigtighed, hvis de almene boliger skal vedblive med at være til gavn for lejerne og samfundet. John Steen Johansen stiller her fem konkrete forslag

Af John Steen Johansen

Det dokumenteres og udstilles i denne tid løbende, hvor godt og hvor landets folkevalgte bor.

Mange vælgere er mindre privilegerede. Mange har store problemer med stigende energi- og varmeregninger og må flytte i campingvogn. Mange lejere i den almene boligsektor, der er så heldige at have fjernvarme, har til gengæld andre problemer.

Problemer, som kan løses politisk. Også hen over midten i dansk politik.

Gennem det seneste halvandet år har JP Aarhus i den veldokumenterede artikelserie ”Boligforeninger under lup” afdækket flere af den almennyttige boligsektors åbenlyse og tilbagevendende problemer. Problemer, der har store konsekvenser for mange af de en mio. lejere i sektoren.

På trods af de mange bekymrende historier og den gode dokumentation er der stadig centrale forhold i sektoren, der ikke tages op af politikere med magt og indflydelse på området.

Uanfægtet af den politiske aftale fra januar 2021 om effektivisering af den almene boligsektor i 2021-2026, som blev indgået mellem Transport- og Boligministeriet, Boligselskabernes Landsforening (BL) og Kommunernes Landsforening (KL), fungerer den almene boligsektor på mange måder stadig som en stat i staten.

Den meget omtalte skandale med svindel for millioner i Østjysk Bolig, der nu er sat under administration, er blot én af mange spektakulære sager.

Det er tid til forandring.

Her følger fem forslag til en mere velfungerende almen boligsektor.

 

Stop den økonomisk usunde kassetænkning, som mange boligadministrationsselskaber lever højt på.

Den almene boligsektor er nonprofit og drives efter centralt fastlagte retningslinjer. Der skal udvises sparsommelighed. Egenkontrollen skal fremme effektivitet og kvalitet i boligorganisationen og bidrage til at sikre, at boligorganisationen drives forsvarligt og effektivt.

Men i praksis kastes der i mange renoveringer ofte gode penge efter dårlige projekter. Boligselskaberne har med den udvidede egenkontrol vide rammer for at spekulere i nedslidning og store renoveringsprojekter.

Der er mange eksempler på, at dårligt vedligehold og nedslidning i den almene boligsektor betaler sig. Ikke for beboerne. Men for ledelsen i de almene boligselskaber.

De forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri blokerer for beslutninger, der totaløkonomisk vil være mere rentable og hensigtsmæssige.

Én løsning kunne være at begrænse BL’s indflydelse på sammensætningen af Landsbyggefondens bestyrelse og derigennem sikre Landsbyggefonden (LBF) en større uafhængighed og en tydelig adskillelse fra boligorganisationerne og administrations-selskabernes egeninteresser, når der tildeles støttemidler.

En alternativ løsning til større uafhængighed af boligselskaberne og styrkelse af den demokratiske kontrol med anvendelsen af støttemidlerne kan opnås ved at flytte opgaven med tildeling af støttemidler til renovering fra LBF til kommunerne. Kommunerne har erfaring og ekspertise med opgaver af denne karakter, blandt andet fra tildeling af byfornyelsesmidler til privat udlejningsbyggeri.

Indfør vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager i almene boligafdelinger og bestyrelsesmedlemmers privatøkonomiske interesser.

Med de nuværende honorarregler kan boligorganisationens bestyrelse, der er ansvarlig for beslutninger vedrørende vedligeholdelse, og administrationsselskaberne, der forbereder beslutninger vedr. vedligehold, have en særlig økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i boligafdelingerne.

 

Styrk beboerdemokratiet og ansvarligheden.

Indfør direkte valg til organisations-bestyrelsen, som det eksempelvis kendes fra større medlemsejede pensionskasser. Afskaf de tåbelige og fristende byggesagshonorarer til organisationsbestyrelser, der i forvejen modtager honorar for deres bestyrelsesarbejde.

Den nuværende organisationsstruktur og de tilhørende valgregler gør reelt organisationsbestyrelsen selvsupplerende med vide muligheder for at unddrage sig et politisk ansvar. Det er en hæmsko for ansvarlighed og samtidig en hindring for effektiv drift, velfungerende boligorganisationer og ikke mindst beboerdemokratiet.

Ryd op i Landsbyggefondens labyrintiske støtteordninger til byggeri og renoveringer.

Støtteordningerne giver reelt ledelse og direktion i Landsbyggefonden store muligheder for at skønne og favorisere boligorganisationer og udmærker sig bestemt ikke ved transparens.

Tænk blot på de store og skandaleramte renoveringer af bebyggelsen Tingbjerg i København og bebyggelsen Søndermarken på Frederiksberg. Begge er eksempler på nedslidning og efterfølgende mangel på professionel styring af renoveringsprojektet, som har afstedkommet væsentlige budgetoverskridelser, usundt boligmiljø og forhøjede huslejer.

Det er næppe for meget at sige, at dårligt vedligehold og nedslidning af bygninger og boliger bestemt ikke er fremmende for sunde boliger og bæredygtig økonomi.

 

Sæt ind over for boligselskabernes millionstore indtjening på ventelistegebyrer.

Mange boligselskabers lukrative indtjeninger på ventelistegebyrer er en problemstilling, der kalder på politisk beslutsomhed og handling. Det kan gøres enkelt ved at indføre fælles ventelister for boligselskaberne på kommunalt og regionalt plan.

Kilde:

John Steen Johansen er formand  for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB. SAB (Samvirkende Boligselskaber) er en boligorganisation, der administreres af administrationsselskabet KAB.

Debatindlægget har været bragt i Jyllandsposten.

Brøkpensionen gør folk til anden-rangs-borgere

Af Halina Larsen
Blad nr 96
26. december 2022
Lovgivning

Åbent brev til statsministeren

 

Kære Mette Frederiksen

Jeg ved, at dit hjerte banker for de svageste i samfundet. Jeg ved også at Socialdemokratiet altid har bestræbt sig på at sikre pensionisterne gode økonomiske forhold.

Jeg kan læse medierne, at regeringen i øjeblikket arbejder på en ydelsesreform, der skal sikre, at alle borgere har et rådighedsbeløb, som forhindrer, at de bliver kastet ud i fattigdom.

Folkepensionen er det vigtigste og heldigvis har den en størrelse, der sikrer at selv enlige ældre, der ikke er i stand til at arbejde, kan leve en god tilværelse. Det gælder dog ikke alle. Der lever mange tusinder af danskere, der må nøjes med en såkaldt brøk-pension.

Som du ved, så betyder brøkpensionen, at pensionisten ikke kan få fuld folkepension, fordi pensionens størrelse er afhængig af, hvor mange år man har arbejdet i Danmark. Hvis man f.eks. kun har været på arbejdsmarkedet i halvdelen af sine voksne år, får man kun en halv folkepension.

Brøkpensionen er indført, fordi man i Folketinget for mange år siden besluttede, at borgere, der havde levet i udlandet, ikke skulle have ret til lige så høj pension som de borgere, der havde levet hele deres voksne liv i Danmark. Til gengæld indførte man en bestemmelse i pensionsloven, hvorefter en pensionist kunne få et personligt tillæg, hvis deres økonomi var særlig vanskelig.

I mange kommuner  har man indført vejledende satser. Det betyder, at man kun kan få et personligt tillæg, hvis ens rådighedsbeløb efter betaling af faste udgifter og medicin er under 3.500 kr om måneden. Jeg ved af egen erfaring at et så lavt rådighedsbeløb er næsten umuligt at leve for. En tandlægeregning eller en ekstra varmeregning vil med dette rådighedsbeløb medføre at pensionisten får urimeligt store problemer.

I den kommune hvor jeg bor er denne vejledende sats ikke blevet reguleret i mere end 10 år, selv om priserne på mad og andre varer er steget voldsomt i perioden

Jeg synes at tiden er løbet fra denne form for diskrimination. Jeg vil derfor opfordre dig til at tage dette problem op i forbindelse med den kommende reform af ydelsessystemet. På kort sigt vil jeg opfordre til, at Folketinget indfører en regel om at det vejlendede rådighedsbeløb mindst skal være 5.000 kr pr. måned, og at det skal pristalsreguleres.

Med venlig hilsen

Halina Larsen

Udlejerne krævede fortsat pristalsregulering af deres profit

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Privat udlejning

Folketinget lagde loft over huslejestigninger i den nye boligmasse på trods af en skamløs kampagne fra udlejernes side

Af Jakob Lindberg

Heldigvis nåede folketinget den 27/9 at vedtage en ændring af lejeloven, som lægger loft over huslejestigninger i den nyere private boligmasse.

I de næste to år må de automatiske forhøjelser af huslejen højst blive på 4 % hvert år.

 

Nettoprisindekset

I lejekontrakten står der, at lejen forhøjes hvert år den 1. november efter nettoprisindekset. Lejer betaler den 1. oktober 2022 10.000 kr om måneden. Vi forestiller os, at priserne fra 2021 til 2022 stiger med 6 %. I 2023 stiger priserne med 10 %. I dette tilfælde ville huslejen den 1. november 2022 stige til 10.600 og den 1. november 2023 til 11.660.

Som følge af overgrænsen på 4 % bliver huslejen d 1. november 2022: 10.400 kr. 1. november 2023: 10.816 kr

 

Baggrund

For udlejningsejendomme opført efter 1991 har det været lovligt, at aftale en automatisk pristalsregulering af huslejen. I de sidste 10 år er det såkaldte nettoprisindeks kun steget langsomt, og derfor har disse automatiske huslejestigninger været til at leve med for lejerne.

Krigen i Ukraine og stoppet for import af naturgas fra Rusland har ændret denne situation.

Danmark oplever i øjenblikket generelle prisstigninger på masser af varer, som vi alle sammen er afhængige af i vores dagligdag: – varme, – elektricitet, – fødevarer osv.

Værst går det i øjeblikket ud over de mennesker, der har eget naturgas fyr. Men da mange fjernvarmeværker også bruger naturgas, vil det også gå ud over de lejere, der er tilsluttet fjernvarmen.

 

Pensionskasserne

Men der er også nogen, der tjener på inflationen: De private udlejere, herunder pensionskasserne. Mange pensionskasser har investeret medlemmernes penge i privat boligbyggeri. Deres indtægter bestå af lejeindtægter for de lejere, der bor i ejendommene.

 

Et fiktivt eksempel ser således ud:

Lejerne i en pensionskasseejendom betaler hver 10.000 kr om måneden. Derudover betaler lejerne selv for opvarmning og vandforbrug. Af de 10.000 kr går f.eks. 1.000 kr til driftsudgifter (f.eks. reparationer på bygninger). Der går også penge til lønninger til vicevært eller andet personale f.eks. 1.000 kr pr måned pr lejemål. I ejendomsskat betaler pensionskassen også 1.000 kr. pr lejer pr. måned

Forskellen mellem huslejeindtægten og de direkte omkostninger er afkastet (profitten). I dette eksempel er afkastet altså 7.000 kr pr. lejer pr måned

Ejendommens lejere har skrevet under på at de 10.000 kr i månedlig leje bliver pristalsreguleret. Hvis pristallet stiger med 5 % hvert år så får man den udvikling i huslejen, som fremgår af de to søjler med massiv udfyldning  i denne figur

Ved siden af huslejen ses med vandret skravering udviklingen i pensionskassens afkast.

Huslejen stiger fra 10.000 kr om måneden til 12.155 kr om måneden, mens pensionskassens afkast stiger fra 7.000 kr om måneden til 8.844 kr om måneden. I denne beregning har jeg forudsat, at stigningen i driftsomkostningerne kun bliver det halve af pristalsstigningen. Dette kan blive tilfældet, hvis energipriserne stiger mere end lønningerne, som de gør i øjeblikket. I regnestykket har jeg forudsat, at pristallet som helhed stiger med 5% hvert år, mens driftsudgifterne kun stiger med 2,5% hvert år.

 

Lejerne bliver sorteper

Hvis det bliver tilfældet bliver lejerne i denne pensionskasse-ejendom sorteper. For det første skal de selv betale for opvarmning af ejendommen og det meste af elregningen. For det andet stiger deres husleje kraftigt, fordi den er pristalsreguleret.

Omvendt med pensionskassen. Dens afkast stiger endnu hurtigere end huslejen fordi stigningen i pristallet er større end stigningerne i driftsudgifterne.

 

Høring i folketinget

Da folketinget skulle behandle forslaget om huslejestop kom udlejerorganisationerne og pensionskasserne på banen og forsøgte at forhindre huslejestoppet. Resultatet var, at Folketinget Boligudvalg indkaldte til en ekstraordinær høring, hvor lejer- og udlejer organisationerne fik lejlighed til at gøre deres synspunkter gældende. Jeg deltog på Danmarks Lejerforenings vegne, og det var en lærerig oplevelse.

Både repræsentanterne for udlejerorganisationerne og pensionskasserne kritiserede kraftigt forslaget om huslejestoppet. Argumentet var, at Folketinget med huslejestoppet berøvede udlejerne incitamentet til at bygge nye boliger, fordi man lagde loft over huslejestigningerne.

Meningen var ikke til at tage fejl af: Udlejerne (herunder pensionskasserne) ville have lov til få et forøget afkast på deres lejeres bekostning.

Lejerne bør samle sig i den røde blok

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Boligpolitik

En borgerlig regering – eller en regering hen over midten – vil være til stor skade for boligpolitikken. Sådan skrev Danmarks Lejerforenings formand før Folketingsvalget den 1. november 2022

Af Bodil Kjærum

Folketingsvalget den 1. november bliver på mange måder afgørende for Danmark og ikke mindst for lejerne.

Siden 2019 har rød blok haft den afgørende politiske indflydelse i landet. Socialdemokratiet har regeret med støtte fra Radikale, SF, Enhedslisten og de stærkt splittede folketingsmedlemmer fra Alternativet og Frie Grønne. Samarbejdet i rød blok har betydet, at Danmark så småt har begyndt opgøret med den mest skadelige bestemmelse i den private lejelovgivning, nemlig den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.  I forbindelse med sammenskrivningen af lejeloven er bestemmelsen nu at finde i lejelovens § 19 stk. 2.

Se her: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341

 

Blackstone-indgrebet

19 stk. 2-bestemmelsen har siden 1996 gjort det muligt for udlejerne at trække over 50.000 lejemål ud af den omkostningsbestemte leje ved at lave såkaldte gennemgribende moderniseringer i den gamle boligmasse.

Lejeniveauet i disse lejemål ligger ofte i intervallet 1.500-2.000 kr. pr kvadratmeter om året. Det svarer til, at lejligheder på 80 kvadratmeter koster mellem 10.000 og 13.333 kr. i leje hver måned (eksklusive varme).

Det såkaldte Blackstone-indgreb i 2020 betød at det blev sværere for udlejerne at gennemføre disse moderniseringer, blandt andet fordi de nu er tvunget til at lave energiforbedringer i lejlighederne, for at få lov til at hæve huslejen til det lejedes værdi.

Nu skal en lejlighed som minimum have energimærke D for at lejen skal kunne sættes op ved genudlejning.  Der er desuden strammet på andre bestemmelser, hvilket har betydet, at udlejerne taber flere sager i byretterne særligt i København, når lejerne protesterer mod de høje huslejer.

Se artiklen:

https://www.dklf.dk/artikler/gennemgribende-moderniserede-lejemaal/

 

 Uligheden på boligmarkedet

Men der er langt igen før vi kan sige, at boligpolitikken på det private lejemarked for alvor er vendt til gavn for lejerne.

For det første er der stadig stor knaphed på lejeboliger både i Hovedstadsområdet og i de store provinsbyer som Aarhus, Odense og Aalborg. Uanset Blackstone-indgrebet har udlejerne ingen problemer med at udleje de dyre lejligheder.

For det andet fortsætter den uheldige udvikling, hvor huslejereguleringen reelt forsvinder for de ældre lejligheder i småhuse opført før 1992. Det skyldes at lejerne i mange provinskommuner ikke er klar over, at de kan få sat deres husleje ned ved at klage til huslejenævnet. Når ingen bruger en rettighed, så visner den.

For det tredje presses huslejerne i vejret på grund af de kolossale prisstigninger på ejerboliger, som Danmark har oplevet i de sidste 10 år. I dag kan ejerne af ejerlejligheder i København og andre store byer få store skattefrie milliongevinster ved at sælge deres lejligheder. Når priserne på ejerlejligheder er kommet så højt op, bliver særligt København og omegnskommunerne lukket land for lønmodtagere med små og mellemstore indkomster.

For det fjerde er der stadig ikke kommet gang i byggeriet af almene boliger. På trods af, at kommunerne har mulighed for at bestemme at op til 25 % af de nybyggede lejligheder skal være almene boliger, så sker det ikke. Nogle kommuner undlader at benytte denne mulighed. I andre kommuner, træffer man beslutning om det, men man følger ikke op på det og kontrollerer, at pensionskasserne og andre bygherrer reelt bygger de almene boliger.

 

Nedrivninger

I 2018 vedtog et bredt flertal i Folketinget med Lars Løkke i spidsen, at de såkaldte ”ghettoer” skulle fjernes fra det danske landskab. Det skulle ske ved nedrivninger og salg af almene boliger som ejerlejligheder. Socialdemokratiet og SF støttede dette indgreb, mens Radikale, Enhedslisten og Alternativet stemte imod.

Danmarks Lejerforeninger og den øvrige lejerbevægelse protesterede mod ”ghettoloven”, men den socialdemokratiske regering fortsatte, hvor Lars Løkke slap. Den eneste positive ændring, der er sket er, at man har fjernet det antisemitiske begreb ”ghetto” fra loven og erstattet det med ”udsatte boligområder”

Det går heldigvis meget langsomt med at få nedrivningerne gennemført. Der er stadig tid til at droppe denne politik, som skal betales af lejerne. Men ophævelsen af nedrivningsloven bør ske før nedrivningerne for alvor kommer i gang.

 

Stop Mette Frederiksens flirt med Lars Løkke

Det ser ikke ud til, at det kommende valg ender med et flertal til blå blok. Venstre og Konservative har samtidig afvist muligheden af at støtte en regering, med Mette Frederiksen som statsminister.

Men en mindretalsregering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og Moderaterne er en mulighed. Det vil give Lars Løkke – nedrivningspolitikkens fader – afgørende indflydelse på regeringens boligpolitik.

Det eneste der kan forhindre det er, hvis valget ender med et flertal bestående af følgende partier: Socialdemokratiet, Radikale, SF, Enhedslisten og Alternativet.

Stem som lejer!

Regeringsforhandlingerne varsler ikke godt nyt for lejerne

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Boligpolitik

Den tidligere cheføkonom i Lejernes LO, Jesper Larsen har i en artikel i Information kommenteret de regeringsforhandlinger, der føres mellem Mette Frederiksen (S),  Jakob Ellemann-Jensen (V) og med Lars Løkke på sidelinjen. Han advarer forhandlerne mod at glemme det boligpolitiske område. Vi bringer her nogle centrale uddrag fra artiklen.

Jesper Larsen påpeger, at der mangler reformer der skal udvikle velfærdsstaten. Efter hans mening spiller boligen en central rolle i disse reformer, fordi boligpolitikken fordi påvirker uligheden, land og by, demokratiet og sammenhængskraften.

Han frygter at en regering hen over midten vll skabe en boligpolitisk tørkeperiode de kommende år. Han tror at Danmark kommer til at mangle reformer, ”der videreudvikler den danske velfærdsmodel med øget lighed og sikrer en mindre gentrificering af storbyerne.”

Med gentrificering menes en proces, hvor folk med almindelige indkomster erstattes af velhavere. Han skriver:

– Beskatningen af skattefri kapitalgevinster i ejerboligen eller en mere retfærdig ejendomsværdiskat, sidstnævnte anbefalet af Vismændene, vil have lange udsigter. Uanset at disse forhold dræner lejeboligsektoren for mellem- og højindkomster og skaber ulighed. Og alle er spændt på, hvorvidt det lykkes at realisere aftalen om nye ejendomsvurderinger og skattesatser, uden at der medfølger en forøgelse af ejerboligbeskatningen. ”

Jesper Larsen påpeger, at der er er stor forskel på Højrefløjens og Socialdemokratiets boligpolitik.

– Højrefløjens bud på reformer i den almene lejeboligsektor handler primært om ghettolister, salg som ejerbolig eller omdannelse til privat udlejning. Det ligger milevidt fra Socialdemokratiets prioriteringer.  Reformer som åbne  og gratis ventelister, en betaling fra den anvisningsret, som de i dag har kvit og frit i de almene boliger, og en styrkelse af det nære beboerdemokrati og lejernes rettigheder står ikke på midterpartiernes dagsorden.”

 

Enighed om flere almene boliger

Allerede i dag står vi midt i en befolkningsmæssig udvikling  med øget udenlandsk arbejdskraft, flygtninge og et akut behov for mange boliger til ukrainere. Denne udvikling forstærker boligmanglen. Jesper Larsen forventer, at partierne kan blive enige om en forøgelse af det almene boligbyggeri, dog først om mange år. Som det tidligere er sket vil de nye boliger blive finansieret ved at bruge af lejernes egen opsparing i Landsbyggefonden uden megen hjælp fra statskassen.

Den hidtidige udvikling inden for det private udlejningsbyggeri vil fortsætte, skriver Jesper Larsen:

– De betalelige ældre udlejningsboliger er gradvist ved at forsvinde. De private udlejere kan hente et kæmpe stort afkast hjem ved at modernisere ellers solide lejligheder med et nyt køkken og badeværelse. Herefter fordobles huslejen. Mange boligsøgende ville foretrække en gedigen ikke moderniseret bolig, der var til at betale.”

De lukrative ordning med gennemgribende moderniserede lejligheder i det ældre private udlejningsbyggeri burde efter hans mening stoppes.¨

– Men det sker ikke, for mange stærke økonomiske interesser er på banen. Desuden vil hverken De Radikale og såmænd heller ikke Socialdemokratiet
reelt længere kæmpe for den omkostningsbestemte leje ved genudlejning i den private udlejningssektor. Da man havde magten, greb man ikke ind.

Det vil skabe et yderligere pres på den almene sektor, der vil få svært ved at tilfredsstille efterspørgslen. Det har højrefløjen ingen problemer med.

– For dem er de almene boliger et sted, hvor den boligsociale opgave skal løses, og hvor lavindkomsterne skal bo. Samtidig er lønmodtagernes pensionskasser lykkelige, når de moderniserer deres boliger på fuldt tryk og scorer store gevinster. De lader sig villigt spænde for de private fondes og rigmænds lobbypres, skriver Jesper Larsen

 

Fri lejefastsættelse

Det nyere private udlejningsbyggeri opført efter 1991 er et særligt problem. Disse boliger er de dyreste og mindst støttede udlejningsboliger i Danmark og de har derfor også den korteste botid.

– Her råder wild west tilstande, fordi lejen ved lejeaftalens indgåelse aftales frit ’som i det vilde Vesten’ og reelt ikke kan nedsættes, selv om den nærmest er ublu. En aftale er en aftale’ var et ideologisk mantra for højrefløjen, som sammen med De Radikale i 1991 indførte disse vilkår. Med en regering over midten kan befolkningen se frem til stilstand på det boligpolitiske område på et tidspunkt, hvor der er særligt brug for handling, slutter Jesper Larsen

Kilde: Information, 8. december 2022. Jesper Larsen er pensioneret cheføkonom i Lejernes LO og medlem af huslejenævnet i Frederiksberg og Gentofte kommuner.

Valget. Lejestigninger skal begrænses og uligheden bekæmpes

Af Bodil Kjærum - Landsformand, Jakob Lindberg
Blad nr 96
31. oktober 2022
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik, Helt ude i hampen

På kort sigt bør alle de opstillede partier bekræfte, at de vil opretholde loven om Huslejeloftet.  Loven begrænser udlejernes adgang til at gennemføre automatiserede huslejestigninger, som følge af stigninger i nettoprisendekset

 

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde

Det vedtagne huslejeloft bør bruges til en tænkepause til at overveje, hvordan huslejen fremover skal fastsættes både i privat og alment byggeri.

Derudover skal folketinget finde langsigtede løsninger på tre udfordringer for lejerne i Danmark.

Den første udfordring er at folketinget får styr på inflationen, der med kraftige stigninger i priserne på varme, elektricitet og fødevarer truer velfærden for tusinder af lejere. Lejerne er – på grund af det lave inkomstniveau – blandt de grupper, der er mest sårbare. For mange lejere kan voldsomme pristigninger på nødvendige varer være det, som sætter dem på gaden. Hele befolkningen har et fælles ansvar for, at dette ikke sker. Det kan kun afbødes ved, at der ydes kontant krisehjælp f.eks. ved  forhøjelser af overførselsindkomsterne, som finansieres ved indragelse af ekstraordinære profitter, f.eks. i energisektoren.

Den anden udfordring er at gribe ind overfor den galloperende ulighed i samfundet. Foreløbig er det kun i Rød blok, man møder politikere, der tør begrænse den stigende ulighed. Som eksempel kan nævnes de velhavende boligejeres mulighed for at blive endnu rigere ved boligspekulation til skade for lejerne. Som følge af prisstigningerne på boligmarkedet kan velhavere købe ejerlejligheder til deres børn og tjene penge på det samtidig. Man kan f.eks. tjene flere penge på at eje en bolig end på at arbejde.  Den tidligere overvismand Christen Sørensen, der var opstillet for Socialdemokratiet i Nordjylland har formuleret løsningen på problemet: En kraftig beskatning af gevinster på salg af fast ejendom, kombineret med et stort bundfradrag på f.eks., 2 mio kr, som sikrer at husejere med små indkomster kan blive boende i deres huse.

Den tredje udfordring er at få fart på den grønne omstilling. Hidtil har Rød blok gået forrest i kampen mod klimaforandringerne, mens de blå partier har været fodslæbende. De katastrofer der venter forude – tørke, oversvømmelser, skovbrande – vil føre til, at mange områder i  verden herunder i Danmark bliver ubeboelige. Det vil ramme de fattige lejere hårdere end de rige ejere, fordi lejerne ikke har de økonomiske muligheder for at flytte et andet sted hen og begynde forfra.

Styrk kampen i hverdagen. Stem som lejer den 1. november.

Kilde. Danmarks Lejerforeningers landsmøde 29. oktober 2022

Sejr til Blå blok ved folketingsvalg kan true Huslejeloftet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
28. oktober 2022
Privat udlejning

Lejernes Landsorganisation advarer i mod at flertallet bag Huslejeloftet kan være væk, hvis folketingsvalget falder ud som meningsmålingerne spår

Huslejeloftet, som blev vedtaget lige før udskrivelsen af valget medfører en forskel på ca. 9.100-7.800 kr. i husleje og depositum om året pr. husstand, baseret på Bolig og Planstyrelsens tal sammenholdt med den nyeste udvikling i nettoprisindekset som opgøres af Danmarks Statistik.

Huslejeloftet berører lejerne i 160.000 husstande. Loftet betyder de lejere, der har en husleje, hvor hele huslejen reguleres efter nettoprisindekset, i to år kan få en huslejestigning på op til 4% i stedet for de ca. 10% (nettoprisindekset september 2021-september 2022).

Lejernes LO’s Landsformand Helene Toxværd udtaler:

”7.000-9.000 kr. om året er rigtigt, rigtigt mange penge for de lejere som i forvejen er presset økonomisk. For mange lejere kan det betyde, at man må flytte, fordi huslejen ellers bliver for dyr. Vi ved fra vores egen medlemsundersøgelse at mere end halvdelen af lejerne ville overveje at flytte, hvis huslejen ville stige med 8-10%. Nu er vi på 10% og det er langt fra sikkert, at inflationen har toppet endnu. Huslejeloftet kan derfor få større og større betydning for lejerne.”

Hun fortsætter:

”Fordi huslejeloftet er så vigtigt, så synes vi også, at lejerne skal have et klart svar på om blå blok og Moderaterne vil rulle huslejeloftet tilbage efter et valg. Konservative og Danmarksdemokraterne har meldt klart ud til LLO, at de ikke vil garantere, at huslejeloftet får lov at fortsætte, men vi mangler svar fra en række store spillere, herunder Venstre og Moderaterne, som begge kan blive afgørende for huslejeloftets fremtid.

Helene Toxværd afslutter:

”Mange partier siger, at det ikke må blive dyrere at være dansker, men fjerner man huslejeloftet, bliver det helt sikkert dyrere at være lejer. Lad os derfor få et klart svar inden valgdagen.”

Kilde: Pressemeddelse fra Lejernes LO

Læs mere om huslejeloftet her:

https://www.dklf.dk/artikler/roed-blok-saetter-loft-over-huslejestigningerne-trods-modstand-fra-udlejerorganisationerne/

Rød blok sætter loft over huslejestigningerne trods modstand fra udlejerorganisationerne

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
22. september 2022
Privat udlejning

Udlejerne ønsker at få pristalsreguleret deres profit ved at sætte huslejerne i vejret midt i inflationskrisen, mens mange lejere knap nok kan betale deres varmeregninger

Af Jakob Lindberg

Den 22 september bliver der 3. behandling i Folketinget af Lovforslag nr 210 – et forslag, som vil blive vedtaget med stemmer fra Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti, Socialdemokraterne og Radikale Venstre. De 4 partier er enige om, nødvendigheden at sætte loft over huslejestigningerne i den nuværende økonomiske situation.

Hovedpersonerne bag denne aftale er Indenrigs- og boligminister, Christian Rabjerg Madsen (S) og formand for folketingets boligudvalg, Søren Egge Rasmussen (EL)

Christian Rabjerg Madsen. Foto: Steen Brogaard
Søren Egge Rasmussen. Foto: Steen Brogaard

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Loven medfører, at der indføres et loft over huslejestigninger på 4 pct., som gælder i 2 år, og som omfatter private lejemål, hvor det i lejeaftalen er fastsat, at lejeforhøjelse kan kræves én gang om året som følge af stigninger i nettoprisindekset.

Loftet betyder, at huslejen kan reguleres med som udgangspunkt maksimalt 4 pct.

Aftaleparterne er derudover enige om, at der indføres en undtagelsesordning, som giver udlejer mulighed for at hæve huslejen over 4 pct., hvis udlejeren kan dokumentere, at lejestigningen på 4 pct. ikke kan dække en stigning i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med driftsudgifterne året før. Huslejestigningen kan dog aldrig overstige nettoprisindekset.

Baggrunden for forslaget om et loft over huslejestigningerne er, at alle de lejere, som har en husleje, der reguleres efter nettoprisindekset, risikerer at blive ramt af store huslejestigninger som følge af den meget høje inflation.

Baggrund

I 2015 ændrede man lejeloven, således at det blev lovligt at indføje i lejekontrakterne, at lejen hvert år skulle reguleres efter det såkaldte nettoprisindeks. Indekset udregnes af Danmarks Statistik og fortæller hvor meget priserne på varer i gennemsnit stiger fra år til år. Hvis nettoprisindekset i det første år er 100 og året efter er 102, betyder det, at priserne er steget med 2 %. Lovændringen betød altså, at hvis en lejer i det første år betalte 10.000 kr om måneden, skulle hun året efter betale 10.200 kr om måneden.

I de forløbne 7 år der kun været små stigninger i nettoprisindekset, så disse årlige reguleringer har været til at betale for lejerne

Stigninger i gasprisen

Men krigen i Ukraine har vendt op og ned på det hele. Stigningerne i de internationale priser på olie og naturgas som følge af krigen har medført en kraftig stigning i nettoprisindekset. Det betyder, at lejere, der har skrevet under på en kontrakt med pristalsregulering, i de kommende år kan se frem til lejestigninger på over 10 % eller mere, hvis der ikke blev grebet ind fra folketingets side.

Derfor vil rød blok ændre lejeloven.  Det gøres ved at sætte et loft over de huslejestigninger, som sker ved regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023. Dette betyder, at den private udlejer ikke kan opkræve de penge, som lejeren har skrevet under på, at hun ville betale. Det vil virke på den måde, at hvis huslejen – ifølge nettoprisindekset – den 1. januar skulle stige med 10 % fra 10.000 til 11.000 kr, så må udlejer nøjes med en stigning på 4 % således at den nye husleje bliver 10.400.

Undtagelse

Udlejerorganisationerne har kritiseret, at man på denne måde griber ind i gyldige aftaler mellem udlejer og lejer. Derfor foreslår regeringen en undtagelsesbestemmelse i loven, således at udlejeren kan f.eks. opkræve en stigning på 5 %, hvis han kan dokumentere, at driftsudgifterne i ejendommen er steget med 5 %.

Så store stigninger i driftsudgifterne forekommer kun meget sjældent. Det skyldes, at de fleste af driftsudgifterne i en lejebolig i forvejen skal betales ud over lejen. Det gælder f.eks. udgifterne til varme, vand og antenneudgifter. Her lægger udlejeren ud for lejeren, som så skal modtage et forbrugsregnskab en gang om året og efterbetale, hvis hun har betalt for lidt.  Elektricitet i lejligheden betales direkte fra lejeren til elværket.

Hvis en lejer i en nyere udlejningsejendom opført efter 1991, betale 10.000 i husleje, så er det ofte kun f.eks. 1-2.000 kr, der er driftsudgifter.  Et lignende beløb går til ejendomsskatter, forsikringer og administration. Men langt det meste er afkast, det vil sige det beløb, som lejeren betaler direkte til udlejeren for at få lov til at bo i ejendommen. Afkastet er det samme som profit.

Hvis de egentlige driftsudgifter er f.eks. 1.500 kr  og stiger 10%  svarer det til 150 kr om måneden. I forhold til hele huslejen udgør stigningen på 150 kr kun 1,5 %. Men ifølge pritalsreguleringen skal lejeren af med 1.000 kr mere om måneden, altså 850 kr mere end stigningen i driftsudgifterne

Som følge af lovforslaget får udlejer kun får lov til at opkræve 400 kr i huslejeforhøjelse. Alligevel er der overskud for udlejeren.

Danmarks Lejerforenings høringssvar

Vi indsendte et høringssvar, hvor vi støttede forslaget om et huslejeloft, men foreslog, at loftet kun blev på 2 % i stedet for 4 % som regeringen har foreslået.

Som følge heraf blev vi indkaldt til et såkaldt ekspertmøde med Folketingets boligudvalg. Her fik organisationerne lejlighed til at argumentere for deres synspunkter. På udlejerside deltog repræsentanter for pensionsselskaberne (Forsikring og Pension), Dansk Industri og  Ejendomsforeningen Danmark. Fra lejerside deltog Lejernes LO og Danmarks Lejerforeninger.

Kommentar

Ved høringen argumenterede repræsentanten for Forsikring og Pension, Kent Damsgaard i mod lovforslaget, med den begrundelse, at pensionsselskaberne, som udlejer en stor del af de private udlejningsboliger, ville tabe mindst 1 mia kroner i manglende indtægter som følge af indgrebet.

Det viser lidt om den manglende situationsfornemmelse fra udlejersiden, når man tager i betragtning hvor mange milliarder pensionsselskaberne i forvejen trækker ud af de lejere, der bor i deres ejendomme.

Jeg deltog som repræsentant for Danmarks Lejerforeninger. I mit indlæg kritiserede jeg udlejernes holdning, som er udtryk for, at udlejerne vil have pristalsregulering af deres profit på lejernes bekostning. De skulle skamme sig.

Hele høringen kan ses på folketingets TV-kanal ved hjælp af linket herunder:

https://www.ft.dk/aktuelt/webtv/video/20211/bou/tv.7951.aspx?as=1