Arkiver

Højesteret: Lejere kunne ikke få fordel af værdistigninger i deres almene boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
30. juni 2021
Almen udlejning, Boligpolitik, Retssystemet

Lejerne i et almen boligselskab måtte ikke drage fordel af stigningerne på fast ejendom. Det bestemte Højesteret i en dom mellem Boligselskabet Vibevænget og forretnings-førerselskabet, KAB.

 

 

Af Jakob Lindberg

Danmarks største almene forretningsførerselskab, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab) administrerer en lang række lokale boligselskaber. Et af dem er Boligselskabet Vibevænget, som ejer 175 lejligheder i Københavns nordvestkvarter

Boligerne er opført i 1928 på initiativ af KAB før den nuværende lovgivning om alment byggeri blev vedtaget af folketinget. I de oprindelige vedtægter var Vibevænget omtalt som et ”parlamentarisk selskab” med egen bestyrelse. KAB var født forretningsfører for Vibevænget.

Lejlighederne var billige selv om de løbende blev moderniseret. En lejlighed på 105 m2 kostede i 2019 ca. 5.000 kr i husleje pr. måned

Efter de oprindelige vedtægter var Vibevænget nærmest en mellemting mellem et alment boligselskab, som vi kender det i dag, og en privat andelsboligforening.

 

Hjemfaldspligt

Da Vibevænget blev opført, havde Københavns Kommune en politik, der gik ud på, at grundene blev solgt med ”hjemfaldspligt”, således at grundene efter 100 år skulle leveres tilbage til kommunen. Denne politik var begrundet i, at det var kommunen og ikke de private ejere, der skulle have gevinsten ved de almindelige samfundsskabte værdistigninger på fast ejendom.

Da 100-års dagen for de fleste af disse byggerier nærmede sig kom et et politisk pres på Københavns kommune for at få ophævet denne hjemfaldspligt for andelsboligforeninger og almene boligselskaber. I 2003 fik Vibevænget lov til at frikøbe sig fra Københavns Kommune ved at betale 9,8 mio. kr., som blev finansieret ved et kreditforeningslån

 

Grundfondsbeviser

Vibevænget var ikke et almindeligt alment boligselskab. Det viste sig ved, at der i vedtægterne stod, at der til hver bolig var tilknyttet et såkaldt ”grundfondsbevis”. Prisen for de oprindelige grundfondsbeviser, som blev indbetalt af de første beboere var i 1928 kun 832 kr for en to-værelses lejlighed. Grundfonden på ca 191.000 kr blev brugt til at erhverve den grund, bebyggelsen blev opført på. Resten af den samlede anskaffelsessum på 1,6 mio kr blev finansieret ved lån.

Når en beboer flyttede fik hen udbetalt de 832 kr. I mange år blev dette beløb ikke reguleret, men der havde udviklet sig en praksis for, at den ny lejer betalte et beløb på f.eks. 50-100.000 kr til den fraflyttende lejer alt efter hvilke forbedringer, der var udført i lejligheden

I de oprindelige vedtægter fremgik det, at værdien af grundfondsbeviset ”afhænger af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”. En boligs værdi kan forøges, hvis den får en højere brugsværdi, f.eks. hvis den tilføres en kvalitet, den ikke havde før – for eksempel at der installeres centralvarme i stedet for opvarmning med kakkelovn. Boligens værdi kan også forringes, f.eks. hvis den forfalder på grund af dårlig vedligeholdelse.

Men for ejerlejligheders og andelslejligheders vedkommende kan lejeværdien også stige som følge af de almindelige stigninger på grundværdierne. For de private andelsboligers vedkommende legaliserede VK-regeringen i starten af 2000-tallet de såkaldte valuarvurderinger, som førte til at de enkelte andelsboliger steg kraftigt i pris.

 

Vedtægtsændringer

Det har måske været disse ændringer for andelsboligerne, som inspirerede bestyrelsen i Vibevænget til at ændre deres vedtægter. Det skete i 2015, hvor beboerne på en generalforsamling vedtog at lave boligselskabet om til ”Andelsboligforeningen Vibevænget”.

En af ændringerne var, at man fjernede omtalen af KAB fra vedtægterne. Dette gjaldt også bestemmelsen om at Vibevængets overskud i tilfælde af boligselskabets opløsning skulle afleveres til KAB. En anden ændring var, at værdien af andelsboligerne skulle reguleres efter reglene i andelsboligforeningsloven.

KAB nægtede at godkende vedtægtsændringerne.

I 2017 besluttede Vibevænget på en ekstraordinær generalforsamling at forøge den samlede værdi af grundfondsbeviserne fra 191.232 kr til ca 142 mio kr. Det betød at hvert grundfondsbevis fik en værdi af 11.963 kr pr m2. For en bolig på 105 m2 betød det at andelen fik en pålydende værdi af ca. 1,256 mio kr

 

Landsretten

Landsretten gav KAB ret på alle punkter.

For det første fandt dommerne at Vibevænget ikke ensidigt kunne lave om på vedtægterne, da det i de eksisterende vedtægter stod, at vedtægtsændringer skulle godkendes af KAB.

Dommerne bemærkede, at KAB’s nægtelse af at godkende ændringen af vedtægterne i 2015 hverken var usaglig eller urimelig, og de bemærkede…”at Vibevængets medlemmer på intet tidspunkt havde haft en berettiget forventning om at få ejerskab til Vibevængets samlede formue”.

Vedrørende værdien af grundfondsbeviserne fandt landsretten, at Vibevængets grundfond skal udgøre den kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale. Herudover kan grundfonden alene kan opskrives og reduceres udfra de forbedringer eller forringelser, som beboerne har foretaget. Derudover kan der ske en nedsættelse af grundfondsbevisernes værdi i tilfælde af fald i huslejen.

Dommerne fandt ikke, at Vibevængets generalforsamling havde lov til at foretage en opskrivning af grundfondsbevisernes værdi. Dommerne forkastede dermed Vibevængets fortolkning af ordene i de oprindelige vedtægter hvorefter værdien var ”.. afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”.

 

Højesteret

Vibevænget ankede landsrettens dom til højesteret, med påstand om, at KAB skulle anerkende, at opskrivningen af grundfondsbeviserne var gyldig. Men højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dette skete udelukkende ud fra en nærlæsning af Vibevængets vedtægt fra 1980, specielt § 7, stk. 2

Opskrivningen af grundfondsbeviserne på den måde, som Vibevænget havde vedtaget, havde karakter af en kursregulering af grundfondsbeviserne. Dermed blev værdien forøget betydeligt, uden at der tilføres grundfonden flere midler. Det blev oplyst i sagen, at f.eks. et grundfondsbevis på 832 kr. med 2017-opskrivningen vil få en værdi på 619.840 kr.

Efter ordlyden af vedtægtens § 7, stk. 2, er grundfondsbeviserne knyttet til og deres værdi afhængig af ”værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”,

Højesteret fandt ikke, at det fremgår af vedtægtsbestemmelsen, hvad der menes med ”afhænger af”, eller hvad der skal forstås ved ”fremtidige lejeværdi”, men Højesteret fandt, at bestemmelsen drejede sig om lejeværdien af en bestemt boligog ikke af ejendommen.

Der står der ikke i bestemmelsen at  grundfondsbevisets værdi skulle ændres som følge af  generelle konjunkturstigninger i ejendommens værdi. Dette taler imod, at medemmerne skulle have krav på en opskrivning af værdien. Højesteret pegede også på at Vibevænget ifølge vedtægtens § 1 har til formål bl.a. at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer billige boliger og varetage almene boliginteresser, hvilket også taler imod en opskrivning af grundfondsbeviserne til fordel for de nuværende lejere.

Højesterets dommere konkluderede, at vedtægtens § 7 ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Derfor blev KAB frifundet.

 

 

Vibevænget brød med KAB

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. april 2020 trådte skilsmissen mellem Vibevænget og KAB i kraft. Beslutningen herom blev truffet af Vibevængets ledelse, som konsekvens af udfaldet af landsretssagen om opskrivning af grundfondsbeviserne. Landsrettens dom blev senere stadfæstet af Højesteret.

Det er meget usædvanligt med ”skilsmisser” inden for den almene boligsektor.

Normalt antages det, at enkelte afdelinger inden for et boligselskab ikke kan melde sig ud af boligselskabet. I tilfældet Vibevænget, var der ikke tale om en afdeling, men om et datterselskab. KAB har valgt at acceptere skilsmissen.

 

Forskere skal følge omdannelsen af de ”hårde ghettoer”

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
30. juni 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning,

Den negative medieomtale kan ødelægge de positive virkninger af omdannelserne i de udsatte boligområder

 

Af Jakob Lindberg

Forskere fra instituttet BUILD skal over 10 år frem til 2028 følge omdannelserne i de 15 boligområder, der betegnes ’hårde ghettoer’ i paralellsamfundspakken. De fire første evalueringer af de gennemgribende omdannelser i henholdsvis Bispehaven, Gellerupparken, Vollsmose og Taastrupgård, peger på nogle spændende tendenser.

Store holdningsforskelle til nedrivninger og genhusning

Forskerne peger på, at beboerne i de undersøgte boligområder har meget forskellige forudsætninger og forholder sig meget forskelligt til de forestående forandringer. Nogle beboere synes, det er en god idé at skabe en mere blandet beboersammensætning. Der er ofte tale om ressourcestærke beboere, som ser positivt på omdannelserne, og betragter genhusningen som en mulighed for selv at komme videre i livet.

Andre beboere er stærkt kritiske og kæder nedrivninger og tvungne genhusninger direkte sammen med, hvad de oplever som en generel fremmedfjendskhed i det danske samfund. Nogle oplever, at de alligevel ikke har noget at skulle have sagt.  Mange af dem er mere afhængige af det nære nabofællesskab og bekymrer sig om, hvorvidt de og deres ældre familiemedlemmer vil blive ensomme, hvis de skal flytte til et andet område.

Seniorforsker Marie Stender udtaler:

”Selv for dem, der bliver genhuset i samme boligområde, kan det være virkelig hårdt at få at vide, at det hjem ens børn er opvokset i, skal rives ned eller sælges som ejerbolig. Når vi spørger til oplevelsen af tryghed i området, er der faktisk mange, der fortæller, at især planerne om nedrivning og genhusning gør dem utrygge. De peger på, at den utryghed, som er relateret til kriminalitet, mere er noget, der optager folk udefra. Mange beboere oplever nemlig, at det er fællesskaberne i området, der gør dem trygge, mens de problemer med kriminalitet, omverdenen er så optaget af, handler om nogle få utilpassede unge”.

 

Medieomtalen kan få negativ betydning for resultatet

I undersøgelsen skal der også sættes fokus på medieomtalen af de fire boligområder. Det sker fordi negativ medieomtale bidrager til det dårlige omdømme, der er en typisk udfordring i udsatte boligområder.

Medieomtalen er vigtig. Den negative omtale af de udsatte boligområder fokuserer i høj grad på spektakulære begivenheder som f.eks. skudepisoder og uroligheder, mens de positive sider af livet i områderne sjældent omtales. Denne skævhed forstærker offentlighedens billede af  områderne ”ghetto”.

Seniorforsker på instituttet BUILD Mette Mechlenborg udtaler:

”Du kan ændre et områdes fysiske miljø radikalt og sætte store initiativer i gang for at tiltrække nye målgrupper, men hvis stedsidentiteten forbliver negativ, så der er en risiko for at omdannelsen ikke får den ønskede effekt. Vi kan f.eks. se, at særligt udsatte boligområder som Vollsmose og Gellerupparken omtales i medieklip, der egentlig ikke omhandler dem specifikt, men f.eks. andre boligområder eller politik på området. Det der sker er, at de bliver generaliserede fremstillinger af en ghetto, en slags symbol. Det betyder, at områdets stedsidentitet i højere grad trækker på mediernes – og offentlighedens forståelse end på de faktiske forhold i området. Hvis den tendens fortsætter, kan det blive endnu vanskelligere at forbedre boligområdernes omdømme end at forbedre de reelle forhold i områderne”.

Bag projektet står instituttet BUILD, Aalborg Universitet og VIVE, Det Nationale forskningscenter for Velværd. Projektet er støttet af Landsbyggefonden.

Hvilke lovovertrædelser kan føre til, at man mister sin bolig

Af Jakob Lindberg
Blad nr
8. juni 2021
Almen udlejning, Privat udlejning, Retssystemet

Ophævelse af lejemål

Ophævelse kan blandt andet ske efter Almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 10 – Lejelovens § 93, stk. 1, litra j, hvis lejeren samtidig overtræder straffe- eller narkolovgivningen

Det kan ske…

Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af visse bestemmelser i straffeloven og narkolovgivningen.

De forbrydelser der kan udløse en ophævelse er:

Straffeloven 

  • 119 (vold mod offentlige myndighedspersoner)
  • 134 a (deltagelse i slagsmål og lignende)
  • 180 og 181 (ildspåsættelse)
  • 192 a (overtrædelse af våbenloven)
  • 216 (voldtægt)
  • 237 (drab)
  • 244-46 (vold og legemsbeskadigelse)
  • 252, stk. 1 (udsættelse af andre for fare)
  • 260 (frihedsberøvelse)
  • 266 (trusler om vold, mm)
  • 276 a (indbrudstyveri)
  • 281 (afpresning af andre for egen vindings skyld)
  • 288(røveri)
  • 291, stk 2 (groft hærværk)

Narkolovgivningen

(Lov om euforiserende stoffer)

  • 3 (salg og anden form for overdragelse af narko)

 

Bemærk: Der skal være tale om at personen er blevet idømt en frihedsstraf eller lignende.

Regeringen vil gøre det lettere at smide kriminelle ud af deres bolig

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
8. juni 2021
Almen udlejning, ,

En almen udlejer skal have mulighed for at ophæve et lejemål i umiddelbar forlængelse af en straffesag

Af Jakob Lindberg

I de seneste 20 år er der sket en række store eller små ændringer af både lejeloven og almenlejeloven, som har udvidet udlejernes muligheder for at ophæve en kriminel persons lejemål og dermed tvinge den pågældende og hens familie ud af deres bolig.

Stramningerne har næsten altid været af politisk og følelsesmæssig karakter: Man har villet tage hensyn til den utryghed, som det påstås, at naboer føler ved at bo i samme bebyggelse som en kriminel person.

Dette gælder også det forslag, som regeringen nu fremlægger. I forvejen indeholder almenlejeloven en bestemmelse der giver udlejeren mulighed for at ophæve et lejemål, hvis en lejer eller medlemmer af lejerens husstand idømmes ubetinget fængselsstraf for utryghedsskabende kriminalitet begået inden for 1 kilometer fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

 

Skærpelsen i 2018

Denne bestemmelse blev skærpet i 2018. Man indførte et princip om lynjustits. Nu skulle der kunne ske ophævelse af lejemål ved en umiddelbar fogedforretning uden videre bevisførelse end straffedommen.

Normalt kan man ikke få smidt en lejer ud af sin bolig, blot ved at gå til fogedretten. Fogedretternes rolle i lejelovgivningen er først og fremmest at tage stilling til sager om manglende betaling af leje osv. Hvis en lejer ikke betaler sin leje eller lignende på trods af rykkere fra udlejeren, kan hen blive sat ud af fogeden.

Men ved skærpelsen i 2018 blev det nu muligt for fogedretten at sætte en lejer ud af sin bolig, blot ved at henvise til at lejeren havde fået en dom for en straffelovsovertrædelse

 

Proportionalitetsprincippet

Skærpelse fik dog ikke den ønskede virkning. Dette skyldes at fogedretterne og landsretterne har været tilbageholdende med at bruge bestemmelsen under hensyntagen til det såkaldte proportionalitetsprincip (at en straf skal stå i et rimeligt forhold til forbrydelsens karakter).

Her er Danmark (heldigvis) bundet af Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 8 om retten til respekt for bl.a. privatlivet, familielivet og hjemmet. Denne artikel har været anvendt af landsretterne til at begrunde, at man i visse tilfælde har underkendt afgørelser om ophævelse i fogedretten.

Derfor har almene udlejer har ikke været tilfredse med den skærpelse, der kom i 2018 og det er baggrunden for den ændring regeringen nu foreslår.

 

Lynjustits

Når en person bliver dømt efter straffeloven vil dommen i mange tilfælde blive anket til landsretten og i nogle tilfælde til højesteret. Selv efter skærpelsen i 2018 blev de almene udlejere nødt til at vente med at starte en ophævelsessag mod den dømte person indtil dommen var endelig.

De almene udlejere påstår, at det medfører utryghed i blandt de andre beboere i ejendommen, at den dømte fortsat bor i ejendommen, mens sagen verserer ved domstolene. Denne påståede utryghedsfølelse vil regeringen nu kvittere for politisk ved denne ændring af straffeloven og almenlejeloven.

Ændringen indebærer, at i det øjeblik, der ved byretten er afsagt dom i straffesagen, kan udlejeren ophæve lejemålet og om nødvendigt herefter søge at lade lejeren udsætte med fogedens bistand ved en umiddelbar fogedforretning. Det er den almene udlejer, der skal anlægge sagen efter reglerne i  almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 10,

Ophævelsen kan ske i umiddelbar forlængelse af en straffesag, når udlejeren efter politiets henvendelse ved tiltaletidspunktet har meddelt anklagemyndigheden, at denne ønsker at nedlægge påstand om ophævelse.

Derefter vil domstolsbehandlingen ske i umiddelbar forlængelse af straffesagen, men som et almindeligt civilt søgsmål

 

Ingen opsættende virkning, men erstatning

Hvis byretten godkender ophævelsen skal den træde i kraft med det samme. I normale ophævelsessager og opsigelsessager har begge parter ret til at anke afgørelsen til landsretten. Denne opsættende virkning bortfalder. Hvis ikke lejeren efterkommer byrettens dom, kan hele lejerens husstand blive fjernet ved fogedens hjælp

Hvis grundlaget for ophævelse senere bortfalder som følge af, den dømte senere bliver frikendt i straffesagen ved højere retsinstans, skal udlejeren svare erstatning og tilbyde genhusning til den lejer, som har fået ophævet sit lejeforhold.

Skærpet retspraksis i ophævelsessager

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
8. juni 2021
Almen udlejning, Retssystemet,

Højesteret godkendte, at en familie blev smidt ud af deres almene bolig, fordi en søn havde deltaget i en voldelig episode.

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

En kvindelig lejers søn blev ved en sag ved Retten i Odenses i januar 2016 idømt ubetinget fængsel i 8 måneder for sammen med syv andre tiltalte at have overtrådt blandt andet straffelovens § 119, stk. 1, om vold mod politiet.

Episoden fandt sted i juni 2015 på Bøgetorvet i Vollsmose, Odense. Retten lagde i straffesagen vægt på, at de tiltalte sammen med andre uidentificerede personer uden nogen anledning kastede med sten, andre genstande og flasker med brændende væske mod polititjenestemænd, der var på patrulje i Vollsmose. Retten fandt, at forholdet var planlagt, og anførte, at episoden, der varede mere end en halv time, fandt sted på et meget befærdet område, hvor der også var mindre børn til stede.

 

Boligretten og landsretten

Få måneder efter at straffesagen var afgjort anlagde Fyns Almennyttige Boligselskab sag an mod den kvindelige lejer med påstand om at hun skulle fraflytte sin lejlighed i Birkeparken på grund af den lovovertrædelse, som hendes søn havde begået.

Som begrundelse brugte boligselskabet Almenlejelovens § 90, stk. 1, der blandt andet siger, at en udlejer kan ophæve et lejemål, hvis lejeren eller et medlem af lejerens husstand ”har tilsidesat god skik og orden og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet”  eller hvis ”..lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde at lejerens fjernelse er påkrævet”

Boligretten frikendte lejeren, blandt andet med den begrundelse, at lejeren ikke var tidligere straffet. Boligretten mente også, at at det ikke vil være i en proportionel følge af Lejers søns lovovertrædelser, at hun skulle miste sit lejemål.

Landsretten stadfæstede boligrettens dom.

 

Højesteret gav udlejer ret

Et af de omstridte spørgsmål i sagen var om Fyns Almennyttige Boligselskab kunne opsige Lejer, da gerningsstedet ikke lå på boligselskabets matrikel.

Bøgetorvet, som var gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen Bøgeparken og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen Birkeparkens ejendom med Lejers lejlighed. Bøgeparken og Birkeparken ejes af forskellige almennyttige boligforeninger. Der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til ejendommen med Lejers lejlighed. Det fremgår af flere af de forklaringer, der blev afgivet under straffesagen, at Vollsmoses beboere bruger Bøgetorvet som samlingssted til fritids- og afslapningsformål.

Højesteret vurderede, at det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret fandt, at den begåede kriminalitet var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Bolig- selskab havde ret til at ophæve lejemålet.

I dette tilfælde mente Højesteret ikke, at ophævelsen af Lejer var ude af proportion med udlejers interesse i at skabe ro og tryghed i ejendommen.

Boligretten blåstemplede opsigelse af almene lejere

Af Jakob Lindberg
Blad nr
21. januar 2021
Almen udlejning,

Boligselskab vandt første runde i en opsigelsessag fra Helsingør, hvor mange lejere var blevet opsagt som følge af boligområdets optagelse på pistolisten

 

Af Jakob Lindberg

Ved dommen tog Retten i Helsingør stilling til at det var lovligt at opsige en række personer i bebyggelsen, Nøjsomheden.

Lejerne har besluttet at anke dommen til Østre Landsret

 

Ombygning

De pågældende var blevet opsagt efter § 85, stk. 1, nr 1 i Almenlejeloven. Efter denne bestemmelse kan en lejer opsiges, hvis ”ejendommen skal nedrives, eller en ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes”

Denne begrundelse fra boligselskabets side godtog dommerne. De lagde til grund, at ejendommen skal ombygges, blandt andet ved at der skal ske nedrivning af opgange, etableres elevatortårne og ske ændring af lejlighedernes indretning.

Lejlighederne i de syv opgange skal ombygges til boliger med nem tilgængelighed for ældre beboere, og derfor er opsigelserne lovlige.

 

Tilbudt genhusning

Dommerne lagde vægt på at der var blevet givet et forlænget opsigelsesvarsel på 6 måneder og tilbudt genhusning. Derfor skal lejerne anerkende, at opsigelsen er lovlig og at de skal fraflytte deres lejligheder.

Lejerne har argumenteret for, at opsigelserne skulle tilsidesættes som retsstridig, fordi der er tale om usaglig forskelsbehandling på grund af etnicitet. De finder at opsigelserne burde tilsidesættes i medfør af blandt andet grundlovens § 70, og den europæiske menneskerettighedskonvention (EMRK) artikel 14 og 8.

 

Ret til et hjem

For eksempel står der i EMRK artikel 8, at …. ”Enhver har ret til respekt for sit privatliv og familieliv, sit hjem og sin korrespondence.”

I EMRK, artikel 14 står der at ..” Nydelsen af de i denne Konvention anerkendte rettigheder og friheder skal sikres uden forskel på grund af køn, race, farve, sprog, religion, politisk eller anden overbevisning, national eller social oprindelse, tilhørighed til et nationalt mindretal, formueforhold, fødsel eller ethvert andet forhold.”

I sagen fra Nøjsomheden var det ikke selve de opsagte lejeres nationale oprindelse, der var grunden til opsigelsen, men snarere den diskriminerende karakter af ghettolovgivningen i almenboliglovens § 61 a, som gav anledning til indirekte diskrimination.

§ 61 a påbyder boligorganisationer at nedrive eller sælge lejligheder i de områder der er defineret som ”ghettoer”. Det vigtigste kriterium for at være en ghetto er, at andelen af indvandrere eller efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %. Hvis to andre kriterier også er opfyldt igennem 4 år, bliver boligorganisationen forpligtet til at nedrive eller sælge op til 60 % af lejlighederne. Derved krænkes rettigheden til et hjem hos de beboere, der bliver tvunget til at flytte.

Det er ikke nødvendigvis beboere af ikke-vestlig oprindelse, der bliver opsagt, men de bliver opsagt, fordi der i boligområdet som helhed er mere end 50 % beboere af ikke-vestlig oprindelse. Derfor er det korrekt, at de opsagte beboeres rettigheder krænkes på grund af national oprindelse eller tilhørighed til et nationalt mindretal. Af denne årsag er opsigelserne indirekte forårsaget af den diskrimination, som er forbudt ifølge EMRK, artikel 14.

 

Afvisning

Dommerne afviste, at der forelå ”direkte eller indirekte diskrimination på grund af etnicitet af lejeren i forbindelse med opsigelsen”. Selv hvis der havde været tale om overtrædelse af f.eks. lov om etnisk ligestilling som hævdet af lejerne, ville dette ikke betyde, at opsigelsen var ugyldig.

Nu vil det vise sig om Landsretten, Højesteret og Menneskerettighedsdomstolen er enige med Boligretten i Helsingør. Svaret får vi formentlig først om flere år.

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp

Huslejen blev nedsat med 2.000 kr pr måned

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
21. januar 2021
Privat udlejning,

Lejen blev nedsat, fordi udlejer ikke efterkom huslejenævnets pålæg om istandsættelse og lejenedsættelsen fik virkning for hele lejeperioden.

 

Af Jakob Lindberg

Et medlem af Køge Lejerforening flyttede i 2018 ind i et lille hus på Stevns sammen med sine to børn. Huset lå for sig selv, men var en del af en større gård, hvor udlejer boede. Hun havde valgt huset, blandt andet fordi hun kunne have sine to heste opstaldet på gården.

Da hun opdagede, at huset var til leje, var det ved at blive istandsat men endnu ikke færdigt. Lejen var 7.000 kr om måneden for 89 kvadratmeter og dermed var den årlige kvadratmeterleje 944 kr.

Derudover skulle der betales i alt 500 kr om måneden for vand, vandafledning og renovation.

I begyndelsen var forholdet mellem lejer og udlejer godt. De aftalte blandt andet, at lejeren kunne flytte ind 1 måned før lejekontraktens begyndelse mod at hun påtog sig malerarbejdet i forbindelse med husets istandsættelse.

 

Mangelfuld istandsættelse

Men snart blev parterne uenige. Lejeren mente, at når hun skulle betale 7.000 kr om måneden for et hus langt ude på landet, så kunne hun forlange at istandsættelsen var af en høj standard og professionelt udført.

Det var desværre ikke tilfældet. Hun var blevet lovet et nyt køkken, men fik et køkken med genbrugskomfur. Nogle af dørene og vinduerne var ganske vist nye, men ikke tætte. Den indvendige trappe op til værelserne på 1 sal var ikke tilstrækkelig sikker. Endelig havde udlejer ikke ryddet garagen og udhuset, som lovet.

 

Ugyldig kontrakt

Da hun henvendte sig til Køge Lejerforening i sommeren 2018 havde hun allerede fortrudt sin flytning. Hendes problem var nu, at der i lejekontrakten stod følgende:

Lejeaftalen er uopsigelig indtil d. 01-03-2020, og i tilfælde af at lejer fraflytter kan udlejer gøre krav på tabt husleje.

Dette betød tilsyneladende, at hun var bundet til at betale den høje leje i to år.

Heldigvis havde udlejer begået en fejl med kontrakten. Han havde brugt en ugyldig standardformular, nemlig den såkaldte A-8. udgave. Denne var af boligministeriet allerede i 2015 blevet erstattet af A-9.udgave, og samtidig var 8. udgave blevet ugyldig.

Hvis en udlejer bruger en ugyldig lejekontrakt, så kan han ikke påberåbe sig, at lejeren skal overholde alle lejekontraktens bestemmelser. De bestemmelser, der stiller lejeren ringere end lejeloven, bliver ugyldige. Det gjaldt blandt andet bestemmelsen om, at lejeren var bundet af kontrakten i 2 år.

 

Huslejenævnet

Lejerforeningen indbragte nu sagen for Huslejenævnet i Stevns Kommune. Huslejenævnet blev bedt om følgende:

1) At give påbud til udlejer om at nedsætte den månedlige leje fra 7.000 kr til 3.600 kr

2) At give påbud om tilbagebetaling af for meget betalt leje med virkning fra indflytningstidspunktet.

3) At give udlejer et påbud med tidsfrist til at udbedre en række konkrete mangler.

4) At bekræfte, at lejekontrakten er udfyldt på en blanket – A 8. udgave – der ikke var gyldig på tidspunktet for underskrivelsen.

 

Skyggebudget

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i begyndelsen af januar 2019, og lejeren fik medhold i punkterne 3 og 4 ovenfor. Om manglerne bestemte huslejenævnet, at udlejer skulle udbedre mange af dem. Blandt andet skulle han istandsætte udestuen, således at der ikke var træk fra vinduer og døre.

Disse arbejder skulle være foretaget senest den 28 februar 2019. Hvis ikke det skete skulle lejeren have en huslejenedsættelse på 2.000 kr indtil alle arbejder var udført.

Desværre fik hun ikke medhold i de to første punkter om nedsættelse af den aftalte husleje. Nævnet godkendte den lejen i henhold til et såkaldt skyggebudget.

Et skyggebudget er en beregning af lejens størrelse, som nævnet kan udarbejde, hvis der ikke er nogle lejligheder i kommunen, som man kan sammenligne med, når lejen skal fastsættes. Reglerne i boligreguleringsloven siger, at sammenligningslejemålene skal være af samme art, vedligeholdelsesstand, alder og beliggenhed, som det lejemål, sagen drejer sig om. Desuden skal lejen i sammenligningslejemålene være fastsat som budgetleje efter de regler, der står i boligreguleringsloven for lejligheder, der har mindst 7 lejemål.

Huslejenævnet skyggebudget så således ud. Beløbene er angivet i kroner for hele lejemålet, pr år:

 

Driftsomkostninger (Ejendomsskat, Græsslåning og ukrudtsbekæmpelse, Vicevært, Forsikring, Renovation og Skorstensfejer) 24.469
Afkast (7% af ejendommens værdi ved vurderingen i 1973) 9.130
Forbedringstillæg 55.000
Udvendig vedligeholdelse 12.262
I alt, pr år 100.861

En årlig leje på 100.861 kr. svarer til en månedlig leje på 8.405 kr og nævnet fandt derfor ikke at den aftalte leje på 7.000 kr var for høj.

 

Kritik

Lejeren kunne ikke godkende skyggebudgettet, specielt ikke det meget høje forbedringstillæg. Nævnet havde vurderet, at ejendommen siden 1973 var blevet forbedret for ca. 550.000 kr og fastsatte tillægget til 10 % heraf. Beløbet var for højt, og nævnet havde ikke bedt udlejer om dokumentation for udgiften, hvilket var kritisabelt. Desuden var forrentningsprocenten for høj. I 2018 lå den sædvanlige forrentningsprocent for et 20-årigt lån på 6,7 %.

Lejerforeningen kunne kun godkende et forbedringstillæg på 6,7 % af 200.000 kr og fandt at den samlede årlige leje skulle være 42.245 kr årlig eller 3.520 kr pr måned

 

Anke

Efter anbefaling fra Køge Lejerforening ankede lejeren sagen til boligretten. Desværre gav lejerens forsikringsselskab afslag på dækning af advokatomkostninger i tilfælde af at sagen blev tabt.

Lejers problem var, at det ville være svært at overbevise en domstol om, at huslejenævnets skøn over forbedringstillægget var for højt. Lejers advokat gennemgik derefter sagen grundigt og anbefalede, at lejer frafaldt kravet om huslejenedsættelse. Såfremt lejer havde tabt sagen på grund af dette krav, ville hun blive pålagt meget høje sagsomkostninger – i værste tilfælde helt op til 90.000 kroner.

Lejeren havde i mellemtiden fundet et andet sted at bo og opsagt lejligheden til fraflytning den 1 maj 2019. Dermed ville hun kun kunne få begrænset glæde af en eventuel huslejenedsættelse og værdien af lejenedsættelsen var dermed blevet for lille i forhold til de sagsomkostninger hun kunne risikere at få. Derfor frafaldt hun kravet om lejenedsættelse, hvilket betød at sagsomkostningerne blev lavere.

 

Sagens afslutning

Sagen drejede sig herefter kun om følgende spørgsmål:

  • Om lejen skulle nedsættes på grund af udlejers undladelse af at opfylde huslejenævnets påbud om at udbedre de mange mangler, der skulle have været udbedret senest 28 februar.

 

  • Om tilbagebetaling af lejers depositum. Dette punkt kom med i sagen, fordi udlejer havde nedlagt påstand om, at lejer skulle betale for istandsættelse efter hende fraflytning.

 

Lejeren vandt på begge de to punkter. Lejers advokat havde krævet at lejenedsættelsen på 2.000 kr pr måned skulle gælde med tilbagevirkende kraft for hele lejeperioden og ikke kun for perioden fra efter den 28 februar. Dette argument blev godtaget af dommerne.

Udlejers krav om istandsættelse ved fraflytning blev afvist af dommerne. Dels fordi udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for kravene. Dels fordi lejer ikke havde pligt til at male ved fraflytning, da lejekontrakten var blevet erklæret ugyldig.

Når en lejekontrakt er ugyldig, træder lejelovens bestemmelser i stedet for og ifølge lejeloven er der udlejer der skal foretage maleristandsættelsen

Dommens udfald betød, at udlejer skulle betale 23.400 kr til lejeren.

 

En vigtig detalje

I sådanne sager er det vigtigt, at lejeren er omhyggelig med at kræve udbedring af alle de mangler, der er i lejemålet. Det er også vigtigt, at kræve lejenedsættelse, såfremt udlejeren undlader at udbedre manglen.

En del lejere undlader dette. Det kan være fordi, de ikke er klar over, at de har ret til at kræve det. Det kan også være at de alligevel ikke har tænkt sig at bo i lejligheden ret meget længere.

I dette tilfælde fik lejer en lejenedsættelse på 16 måneder á 2.000 kr. Hvis sagen ikke var endt i boligretten, havde lejeren kun fået nedsættelsen i 4 måneder, fordi Huslejenævnet ikke kan beslutte at huslejen skal nedsættes med tilbagevirkende kraft men kun med fremtidig virkning.

Boligretten har derimod kompetence til at sætte lejen ned i hele lejeperioden. Ofte får lejeren dog ikke medhold, når hen rejser et sådant krav, fordi det er svært at bevise noget, når man først er flyttet og lejligheden er blevet istandsat. I denne sag kunne dommerne støtte sig til Huslejenævnets beslutning, fordi nævnet er et sagkyndigt og upartisk organ.

 

Kilde: Lejeren var i boligretten repræsenteret ved advokat Morten Tarp.

 

Uenighed om vedligeholdelse førte til forsøg på udsmidning af pensionistægtepar – de blev reddet af boligretten

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
21. januar 2021
Lejemåls afslutning,

 

Beskyttelse mod opsigelse er alle rettigheders moder for lejerne. I denne sag fra Bornholm var det tæt på, at udlejer fik medhold – men opsigelsesretten stod sin prøve

 

Af Jakob Lindberg

I 1981 bosatte et ægtepar sig i en landejendom på Bornholm. De ernærede sig ved konsulentvirksomhed og kvæghold. Under finanskrisen kom de i økonomiske vanskeligheder hvilket medførte, at ejendommen kom på tvangsauktion. Ejendommen blev overtaget af en håndværksmester fra hovedstadsområdet, som var født på Bornholm.

Håndværksmesteren var på det tidspunkt ikke interesseret i at flytte tilbage til øen, så det blev aftalt, at ægteparret skulle blive ved med at bo i lejemålet som lejere, og eventuelt købe ejendommen tilbage, når deres økonomiske situation blev bedre. Lejeforholdet blev først formaliseret ved underskrivelsen af en lejekontrakt i december 2017.

 

Vedligeholdelse

Det gode forhold mellem ægteparret og den nye udlejer varede ikke ved. Der var uenighed om omfanget af udlejerens forpligtelse til vedligeholdelse. Det førte til, at ægteparret indbragte en sag for huslejenævnet på Bornholm.

Huslejenævnet gav den 23. maj 2019 udlejeren pålæg om at foretage forskellige vedligeholdelsesarbejder. Det vigtigste var, at der skulle foretages en reetablering af ejendommens varmekilde, som bestod af et oliefyr

Udlejeren udbedrede visse af de påbudte arbejder, men han nægtede at reetablere oliefyret, fordi han mente, at det var ægteparret, de selv var skyld i, at oliefyret var blevet ødelagt.

 

Ophævelse og opsigelse

Som følge heraf ophævede udlejer ægteparrets lejemål i november 2018, og da de ikke ville flytte, gik han til fogedretten for at få lejerne sat ud. Fogedretten afviste sagen og henviste udlejeren til at anlægge sag ved boligretten. Denne sag blev anlagt i juni måned 2019.-

Samtidig opsagde han lejerne til fraflytning med 1 års varsel med den begrundelse, at han selv ønskede af bo i huset. Denne sag blev anlagt for at få lejerne ud i det tilfælde, at lejerne fik medhold i at de ikke kunne sættes ud som følge af den påståede ødelæggelse af oliefyret.

 

Boligretten

De to sager kom for boligretten på Bornholm i foråret 2020.

Udlejeren fortalte, at han havde købt huset på en tvangsauktion den 5 oktober 2015, fordi han havde fået et brev fra sin mor, som var kusine til den ene af de to beboere i ejendommen. Han mødte op hos beboernes advokat og tilbød at hjælpe dem ved at købe ejendommen, hvorefter det var meningen, at de skulle købe den tilbage eller finde en anden løsning.

Det blev aftalt at der skulle laves en tidsbegrænset lejekontrakt og at de skulle betale 6.000 kr i husleje om måneden. Der var derimod uenighed om, hvorvidt der skulle betales depositum og forudbetalt leje. Lejekontrakten blev først underskrevet den 30. november 2017 og denne uenighed blev en belastning i forholdet mellem parterne.

 

Problemer med oliefyret

Lejer-ægteparret havde selv købt oliefyret i 2009, men fordi de havde meget træ på ejendommen, opvarmede de huset ved hjælp af brændeovn i en stor del at fyringssæsonen. De var vant til at tappe vand af fyret, når de stoppede det.

I efteråret 2018 bestilte udlejer en VVS-installatør til at foretage eftersyn på oliefyret. VVS-installatøren meldte tilbage, at fyret ikke var i orden. Ved eftersynet konstaterede man, at der var utætheder i fyret, og VVS-installatøren udskiftede derfor fyret med et andet oliefyr som en midlertidig løsning. Det oprindelige fyr blev opmagasineret hos VVS-eren for at blive undesøgt.

Fjernelsen af det gamle fyr skete uden varsel på en dag hvor ingen af lejerne var hjemme, fordi kvinden var til undersøgelse på hospitalet. Det blev lejerne meget vrede over.

Senere blev det nye fyr også fjernet, fordi lejerne mente at det var uøkonomisk. De var i perioden derefter uden varmekilde og først i januar 2019 blev der sat en gasvandvarmer op på badeværelset, så de i det mindste havde varmt vand.

 

Ophævelse

Udlejer ophævede nu lejemålet kort efter at VVS-manden havde fjernet det midlertidige fyr. Som forberedelse af retssagen blev der udmeldt syn og skøn. Ved en besigtelse af ejendommen sagde udlejers advokat, at lejerne skulle køre med hen og deltage i et syn af oliefyret.

Det ville lejerne ikke fordi de ikke var blevet varslet. Den mandlige lejer havde selv i 8 år fungeret som skønsmand for Østre Landsret og han har aldrig besigtet noget, som ikke befandt sig på åstedet. Senere fik de et fotografi fra VVS-firmaet, hvor man kunne se, at der var et stort hul i fyret.

 

Skønsmand

En skønsmand afgav forklaring i boligretssagen. Han forklarede, at hullet i fyret enten skyldes frost eller et såkaldt vandslag. Et vandslag kan f.eks. ske, hvis en ventil lukkes for brat, hvorefter vandet med stor hastighed bevæger sig igennem rørsystemet og eventuelt slår hul i kedlen.

Han mente, at det mest sandsynlige var, at det var en frostsprægning der havde ødelagt kedlen. Da anlægget ikke havde været i drift i perioder, hvor det var temmelig koldt udenfor, har der været stillestående vand i rørsystemet, som kunne fryse til. Hullet i kedlen kunne ligne, at der havde ligget en isklump lige bag ved. Hullets rene form kunne tyde på, at der også havde været en støbefejl i kedlen

Skønsmanden kunne ikke med bestemthed sige, hvad årsagen til hullet var. Han mente ikke at hullet var sket mens kedlen stod på VVS-mandens værksted.

 

Proceduren

Under proceduren hævdede udlejers advokat, at det omhandlede hul ikke var foretaget efter, at kedlen blev nedtaget, og han hævdede at hverken udlejeren eller VVS-manden var skyld i hullet efter at oliefyret blev fjernet.

Da det kun var lejerne,  der havde haft adgang til ejendommen, påstod advokaten, at de ikke havde løftet bevisbyrden for at hullet i kedlen skyldes andre end dem selv. Han henholdt sig til at årsagen til hullet skyldes, at anlægget har været ude af drift.

Lejernes advokat gjorde gældende at årsagen til hullet skyldtes at udlejer selv fjernede fyret den 22. oktober 2018, og at man derfor ikke kunne udelukke, at skaden var sket efter at fyret var blevet fjernet. Hun henholdt sig til skønsmandens erklæring om, at ”..Den formodede frostsprængning af kedlen kan udmærket kan have fundet sted på andre tidspunkter end skønsmanden har antydet”

Derfor påstod lejers advokat, at udlejeren skulle foretage en retablering af varmekilden, som Huslejenævnet havde bestemt.

 

Dom i ophævelsessagen

Et enigt dommerpanel fandt at ”.. Forpligtelsen til at sikre, at lejemålet stedse kan forsynes med varme og varmt vand påhviler udlejer, og han er som ejer forpligtet til at vedligeholde ejendommens varmekilder og til at udbedre eventuelle skader på disse.”

Dommerne fandt ikke, at udlejer havde bevist, at skaden på oliefyret var forårsaget af lejerne, heller ikke selv om lejernes periodevise tømning af vandtanken havde været en medvirkende årsag til skaden. Dommerne mente ikke, at lejerne havde vanrøgtet lejemålet. De havde heller ikke misligholdt deres forpligtelse på en sådan måde, at deres fjernelse var påkrævet.

Lejerne blev derfor frifundet, og udlejer blev pålagt at udføre de arbejder, som Huslejenævnet havde pålagt ham.

 

Opsigelsessagen

Ved samme domsforhandling afgjorde Retten på Bornholm spørgsmålet om, hvorvidt udlejer havde ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, fordi han selv ville bo i lejemålet

Lejelovens § 87, stk. 1 er en bestemmelse, der muliggør opsigelse af en lejer med denne begrundelse. Loven siger også, at boligretten kan afvise en opsigelse, hvis opsigelsen ikke er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Udlejer havde begrundet opsigelsen med, at han på grund af sygdom måtte opgive sin virksomhed på Sjælland, og at han derfor ønskede at vende tilbage til sin fødeø. Han havde sat sin ejendom i Dragør til salg med henblik på flytningen. På den måde opfyldte han betingelsen om, at opsigelsen var rimelig.

Lejerne bestred, at udlejer havde til hensigt at bo i ejendommen. De mente, at den virkelige begrundelse var udlejers manglende held med at ophæve lejemålet efter at lejerne havde fået medhold i Huslejenævnet.

De pegede også på, at de havde boet i ejendommen i ca 40 år og derfor havde en stærkere tilknytning til ejendommen end udlejeren. De bad også retten om at tage i betragtning, at de havde en ringere økonomisk mulighed for at finde en anden beboelse end udlejeren.

Af disse årsager opfyldte udlejers – efter deres mening – ikke lovens krav om, at opsigelsen skulle være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

 

Dom i opsigelsessagen

De tre dommer var ikke enige i afgørelsen af dette spørgsmål.

Mindretallet lagde vægt på, at udlejers sygdom og hans ønske om at flytte nærmere ved sine forældre var en rimelig begrundelse for opsigelsen. Hen mente også, at ejendommens vedligeholdelsesstand talte for at han skulle have ret til at bo i den, da lejerne på grund af deres høje alder ikke magtede at vedligeholde ejendommen. Dertil kom, at det var muligt for lejerne at finde en anden og mere passende bolig på Bornholm

Flertallet mente at uoverensstemmelserne mellem udlejeren og lejerne var en medvirkende årsag til ophævelsen. Desuden lagde de vægt på følgende forhold:

  • den lange periode, lejerne havde boet i ejendommen
  • at udlejer ejede en anden ejendom i Nexø
  • at ejendommens størrelse og tilstand talte mere for at lejerne skulle bo der frem for udlejeren

Selv om lejerne kunne finde en anden bolig, fandt flertallet efter en samlet bedømmelse, at opsigelsen ikke var rimelig og derfor ugyldig.

Af disse årsager blev lejerne frifundet og kunne blive boende i ejendommen.

Kilde: Dom fra Retten på Bornholm af 4 juni 2020. Lejerne var under sagen repræsenteret af Rikke Solberg Bruun

”Ghettoloven” kræves afskaffet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
8. december 2020
Almen udlejning,

Et borgerforslag om afskaffelse af den grimme Lov 38 skal behandles af folketinget

Af Jakob Lindberg

For et halvt år siden stillede 11 lejere i alment byggeri fra alle dele af landet et borgerforslag til folketinget med titlen: Ophæv loven om nedrivning og salg af almene boliger og afskaf de såkaldte “ghettolister”.

Der er nu indsamlet 50.000 underskrifter bag forslaget. Det betyder, at Folketinget er forpligtet til at behandle forslaget.

Lov 38 – eller ”Ghettoloven” som den populært kaldes, blev vedtaget i 2018 af et flertal i Folketinget bestående af Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Venstre, Konservative, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti. Imod stemte De Radikale, Alternativet og Enhedslisten.

 

Argumenter

Forslagsstillerne til underskriftindsamlingen begrundede blandt andet deres forslag med disse bemærkninger:

– Loven diskriminerer beboere i almene boliger på baggrund af deres naboers uddannelsesniveau, deres naboers tilknytning til arbejdsmarkedet, deres naboers etnicitet og hvis deres naboer har en lav indkomst. Altså bidrager lovgivningen til forskelsbehandling og diskrimination.

– Borgernes lige rettigheder skal bevares, også når deres hjem er i almene boliger.

– Der skal ikke være nogen form for negativ særbehandling af beboere i almene boliger. Almene beboere skal have lige så meget ret til at beholde deres hjem, som alle andre borgere i landet.

 

Imponerende slutspurt

Det er opmuntrende, at så mange borgere bakkede op om forslaget. Ganske vist udgør 50.000 ikke flertallet i vælgerbefolkningen, og Folketingets flertal er ikke forpligtet til at virkeliggøre forslaget. Men at kunne samle 50.000 underskrifter ved en græsrodsindsats er imponerende og for bare få uger siden så det ikke ud som om, man ville nå målet.

Initiativet, Almen Modstand, som har været en drivende kraft i indsamlingen har ikke haft penge til store dagbladsannoncer. Resultatet er kommet takket være masser af borgeres indsats over for naboer og venner og gennem anvendelse af de sociale medier.

 

En begmand til fremmedhadet

Især for Socialistisk Folkeparti og Socialdemokratiet må forslaget vække eftertanke. ”Ghettoloven” har aldrig været populær blandt de to partiers vælgere. Men der er stadig tid til at sadle om, inden denne grimme lov gør mere skade end den allerede har gjort. Resultatet af underskriftindsamlingen var en begmand til fremmehadet.

Socialdemokrater og folkesocialister!: Hvis I vil jeres eget bedste,  så stemmer I for en afskaffelse af lov 38, når forslaget skal behandles.

 

Kilde: Bag borgerforslaget stod følgende personer:

Ibrahim Fadi El-Hassan, Odense – Patrick Roenberg Hansen, Frederiksberg – Lucas Oliver Bigandt, København – Freja Feldsted Gerved, København – Jean René Bendix Thierry, København – Lamies Nassri,  Ishøj – Mouna Mahmoud, Helsingør – Linda Bruun Villadsen, København – Randi Meldgaard Smitsdorf, Aarhus – Esmaeil Yousef Alnoumeiri, Slagelse – Abdinasir Jama Mohamed, Aarhus.

Store overskud i Køge almennyttige boligselskab (KaB)

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
1. december 2020
Almen udlejning

Lejerne i 13 afdelinger af KaB har i perioden 2014-2019 betalt i alt 45,7 mio kr for meget i husleje

Beboerhus Ellemarken
Ellemarken er den største afdeling i KaB
Af Jakob Lindberg

KaB er et middelstort boligselskab med næsten 3.600 boliger i Køge Kommune. Det administreres af DaB, Danmarks almennyttige Boligselskab, som er et af de største administrationsselskaber i landet.

Ved hjælp af oplyningerne i Landsbyggefondens regnskabsdatabase kan man se hvor stort overskud, der har været i KaB-afdelingerne i 6-års perioden 2014-2019.

Afdelingerne er forskellige. Der er 13 afdelinger med i alt 2.947 boliger, som har balance eller overskud på resultatkontoen. Disse afdelinger har som regel overskud hvert år. Enkelte af dem har i 6-års perioden haft et enkelt år med underskud.

Heroverfor står 4 afdelinger med underskud på resultatkontoen ved udgangen af 2019. Ingen af dem er dog økonomisk nødlidende.

Men jeg vil beskrive de to grupper af afdelinger hver for sig.

 

Overskudsafdelingerne

Der er tale om følgende bebyggelser: Fuglevænget, Nordgården, Skovparken, Ellemarken, Blåbærparken, Torpgården, Lynggården, Lille Skensved, Nyemarken, Møllegården, Byskovparken, Harens Kvarter og Skovbo Ældreboliger.

De har i 6-årperioden haft et samlet overskud på ca. 55. mio kroner (A+B). Det fordeler sig således:

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 29.863.108
B: Overskud overført til resultatkonto 25.533.506
C: Underskud i perioden -781.475
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -268.000
E: Overført til drift -8.671.663
F: Netto overskud 2014-2019 45.675.476
G: Netto overskud pr bolig (2.497 boliger) 15.499

Af de 55 mio er knap 1 mio (C +D) brugt til at dække underskud med. 8,7 mio er ført tilbage til lejerne som en indtægt i budgettet (E). Tilbage er der 45,7 mio (F), som enten er brugt til at dække underfinansierning, eller stadig står på resultatkontoen. Netto overskuddet er dermed 15.499 kr pr. bolig over 6 år (G). En gennemsnitsbeboer altså betalt mere end 2.500 kr for meget i husleje hvert år.

 

Underskudsafdelingerne

Her taler vi om Køgemarken, Holmebækhuse, Nonnebanken, og Præstbanken. Afdelingerne har i alt 598 boliger.

Afdelingerne har haft et samlet overskud på 6,1 mio kroner (A+B)

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 4.627.822
B: Overskud overført til resultatkonto 1.499.602
C: Underskud i perioden -4.526.606
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -2.149.768
E: Overført til drift -1.268.749
F: Netto underskud 2014-2019 -1.817.699
G: Netto underskud pr bolig (598 boliger) -3.040

Til gengæld har der været nogle regnskabsår med underskud på 6,7 mio kr (C+D) og nogle af overskuddene er ført tilbage som indtægter på i alt 1,3 mio kr (E). Netteounderskuddet har været  1,8 mio kroner. (F)

Det betyder, at nettounderskuddet i 6-årsperioden har været 3.040 kr pr bolig i gennemsnit.(G)

Bogføringsfinten med at bruge overskuddet til at afvikle den såkaldte underfinansiering har gjort mere skade end gavn for i hvertfald to af de fire underskudsafdelinger, Nonnebanken og Holmebækhuse.

Begge afdelinger har haft store overskud i alle årene bortset fra 2019, hvor Holmebækhuse fik et underskud på 1,4 mio kr. og Nonnebanken et underskud på 0,6 mio kr. Hvis DaB havde ført hele overskuddet ind på konto 407, ville disse penge have kunnet dække underskuddene i 2019 og de to afdelinger ville ikke have haft noget opsamlet underskud ved udgangen af 2019.

 

 

DaB forvalter i strid med balancelejeprincippet

 

I diagrammet ovenfor ses den samlede nettooverskud i perioden 2014-2019. Topscoreren er Lynggården i Ølby, der har haft en nettooverskud på mere end 40.000 kr pr bolig i perioden. En gennemsnitslejer har betalt 6.739 kr for meget i husleje hvert år.

Nr 2 på hitlisten er Nyemarken i Herfølge. Her er nettooverskuddet næsten 34.000 kr pr bolig i perioden. Det svarer til 5.644 kr for meget i husleje hvert år.

I syv afdelinger, Skovparken, Ellemarken, Harens Kvarter, Skovbo Ældreboligselskab, Møllegården, Blåbærparken og Byskovparken har lejerne i gennemsnit betalt mellem 2.057 og 3.035 kr for meget hvert år i perioden.

En enkelt afdeling, Nordgården havde allerede før 2014 et meget højt opsamlet overskud på konto 407 på 13.276 kr pr bolig. I 2019 forøgede man tilbageførslen af penge til lejerne, såldes at der er kommet et lille netto-underskud for perioden på 443 kr årligt pr bolig. I denne afdeling har DaB ikke anvendt bogføringsfinten.