Tag-arkiv: Balanceleje

Overskud i Hobro, Aarhus, og Randers

Høje overskud i almene boliger er ikke kun et storbyfænomen.

 

Af Jakob Lindberg

Som et eksempel på en jysk boligorganisation i en mindre kommune vil jeg nævne Hobro Boligforening. Den består af 36 afdelinger med i alt 1.325 boliger, hvoraf de fleste ligger i Hobro og nogle få i Hadsund og Arden.

 

Hobro Boligforening

Det er bemærkelsesværdigt, at afdelingerne i Hobro Boligforening har store problemer med for høje overskud. Som det fremgår af tabellen nedenfor ligger 15,3 % af boligerne i kategorien Overskud af 3. grad. Det samme gør sig kun gældende for 5,4 % af boligerne på landsplan. Det gennemsnitlige overskud i denne kategori er 21.111 kr/bolig hvilket svarer til landsgennemsnittet.

 

 

 

 

 

I kategorien Overskud af 2. grad er andelen mindre end på landsplan, men til gengæld er det gennemsnitlige overskud pr. bolig større, nemlig 11.344 kr/bolig mod 8.510 kr/bolig på landsplan.

 

Opsamlet overskud i afdelinger af Hobro Boligforening fordelt efter størrelse. 2018
% af alle boliger Saldo v udgang af 2018 pr bolig (kr)
Afdelinger med: Hobro Boligfor. Hele landet Hobro Boligfor. Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 15,3 5,4 21.111 22.941
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 29,4 38,7 11.344 8.510
 – Overskud af 1. grad eller bal.: op til 4.999 kr/bolig 44,7 45,7 2.686 2.179
 – Underskud 10,6 10,2 -2.526 -6.356
1.325 boliger 100 100

 

Afdeling 4, Krogsvej i Hobro

Nummer 1 på listen over overskudsafdelinger er afdeling 4 Krogsvej i det centrale Hobro med kun 10 rækkehusboliger. Afdelingen er fra 1944 og huslejen er lav, ca 4.500 kr om måneden. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud over 41.000 kr. pr. bolig. Årsagen til overskuddet er at afdelingen i de sidste 3 år har overbudgetteret kontoen for almindelig vedligeholdelse

I andre afdelinger har vi set at, uventede indtægter har været en medvirkende årsag til højt opsamlet overskud. Dette gælder ikke for afdelingerne i Hobro Boligforening. Her spiller Korrektioner vedrørende tidligere år kun en marginal rolle. I 2018 var der kun 2 afdelinger i Hobro, hvor disse uventede indtægter udgjorde mere en 2 % af overskuddet.

Konklusionen er, at administrationen i Hobro Boligforening i deres iver efter at ”være på den sikre side” ikke er opmærksom på, at det er ulovligt at opkræve systematiske overskud.

 

 

Møllevænget-Storgaarden i Randers

Randers er en by med mange flere lejeboliger end Hobro. Det bevirker, at boligafdelingerne er mere udsat for indbyrdes konkurrence, hvilket presser huslejerne ned. I hvert fald er der forholdsvis få afdelinger fra Randers i kategorien, Overskud af 3 grad.(Mere end 15.000 kr/bolig)

Jeg har analyseret resultaterne fra boligorganisationen Møllevænget-Storgaarden, som er en mellemstor boligorganisation med 50 afdelinger og mere end 2600 boliger. Denne boligorganisation har kun 1 afdeling i kategorien, Overskud af 3 grad.(>15.000 kr/bolig). Det drejer sig om en afdeling med kun tre boliger. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud 23.193 kr. Dette overskud ligger meget tæt på det gennemsnitlige overskud for hele landet, som er 22.941

Det gennemsnitlige overskud i kategorien, Overskud af 1. grad elle balance svarer også meget godt til landsgennemsnittet.

Derimod er det gennemsnitlige overskud i kategorien Overskud af 2. grad væsentlig mindre end i landet som helhed (6.548 kr mod 8.510 for landet som helhed)

Dette hænger også sammen med, at fordelingen er anderledes for Møllevænget-Storgården end for landet som helhed. Flertallet af boligerne befinder sig i den kategori med det laveste opsamlede overskud. Kategorien Overskud af 1. grad eller balance rummer  54,8 % af boligerne mod kun 45,6 % for landet som helhed, se nedenfor

Møllevænget-Storgaarden har også et lavere andel boliger med underskud, kun 5,8% mod 10,2% på landsplan.

 

Brabrand Boligforening i Aarhus

Situationen i Århus minder også meget om Randers. Der er langt mellem de århusianske afdelinger hvor det opsamlede overskud er mere end 15.000 kr pr. bolig. Som eksempel kan nævnes den store boligorganisation, Brabrand Boligforening, der har 25 afdelinger. Af dem har kun 3 afdelinger Overskud af 3. grad (Mere end 15.000 kr/bolig), mens 10 afdelinger har Overskud af 2. grad. Det er især de små afdelinger der har høje overskud.

Brabrand har ingen boligafdelinger med underskud og langt hovedparten af boligerne – 63,4 % – ligger i kategorien Overskud af 1. grad eller balance.

 

Sammenligning mellem Hobro, Randers og Aarhus

I de følgende tabeller har jeg vist de tre østjyske boligorganisationer og sammenlignet dem med landsgennemsnittet.

Tabel 14

Sammenligning ml. tre boligorganisationer i Aarhus, Randers og Hobro
Opsamlet overskud pr bolig i kr
Afdelinger med: Brabrand, Aarhus Møllev-St., Randers Hobro Boligfor. Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 22.107 23.193 21.111 22.941
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 8.989 6.548 11.344 8.510
 – Overskud af 1. grad eller bal.: 0 – 4.999 kr/b. 2.317 1.970 2.686 2.179
 – Underskud 0 -3.624 -2.526 -6.356

Alle 4 boligorganisationer har nogenlunde det sammen gennemsnit for overskud af 3. grad. Det ligger i intervallet 21.000-23.200 kr. pr bolig. Men de tre boligorganisationer har meget forskellige gennemsnit for overskud af 2. grad og overskud af 1 grad.

Randers ligger lavest med henholdsvis 6.548 / 1.970 kr. Hobro ligger højest med 11.344 / 2.686 kr. Århus har gennemsnit på 8.989 / 2.317, der nogenlunde svarer til landsgennemsnittet.

Dermed er Møllevænget & Storgaarden fra Randers den boligorganisation, der bedst lever op til balancelejeprincippet, mens Hobro Boligforening er i klar konflikt med dette princip.

Et lidt andet billede får vi ved at se på fordelingen af boligerne i de tre overskudskategorier:

 

Fordeling af boliger efter overskud i Aarhus, Randers og Hobro
%-fordeling af boliger efter overskudsgrad
Afdelinger med: Brabrand, Aarhus Møllev-St., Randers Hobro Boligfor. Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 3,9 0,1 15,3 5,4
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 32,7 42,5 29,4 38,7
 – Overskud af 1. grad eller bal.: 0 – 4.999 kr/bolig 63,4 51,6 44,7 45,7
 – Underskud 0,0 5,8 10,6 10,2
Antal boliger: Brabr: 5.057 – Møl: 2.608 – Hobro: 1.325 100,0 100,0 100,0 100,0

 

Tabellen viser at der er Aarhus, der lever bedst op til balancelejeprincippet. Brabrand Boligforening har den største andel af boliger i kategorien, Overskud af 1.grad eller balance, nemlig 63,4 %. Derefter kommer Randers, hvor Møllevænget-Storgården har 54,8 % i denne kategori, mens Hobro Boligforening ligger under landsgennemsnittet med 44,7 %.

Samtidig scorer Hobro Boligforening højest, når det gælder andelen af boliger, med overskud af 3. grad. I denne kategori er Hobro Boligforenings andel 3 gange så høj som landsgennemsnittet.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ekstreme overskud i Boligselskabet Sjælland

Tre afdelinger har overskud på mere end 50.000 kr pr bolig

 

Af Jakob Lindberg

Boligselskabet Sjælland (BOSJ) er et regionalt boligselskab, som oprindelig er opstået ved en fusison af to lokale boligselskaber i Roskilde.

I dag har BOSJ 129 afdelinger fordelt over de fleste sjællandske kommuner i Region Sjælland. Selskabet er i vækst, blandt andet ved opførelse af flere afdelinger i de sidste 10 år i området omkring Roskilde Universitetscenter.

Afdelingerne i BOSJ ligger i den høje ende, når det gælder ophobning af overskud. I tabellen herunder ses følgende:

  • en dobbelt så stor andel af BOSJ’s afdelinger har overskud på mindst 15.000 kr pr bolig end i landet som helhed, 11,2 % mod 5,44%.
  • det gennemsnitlige overskud i denne gruppe af afdelinger er større end på landsplan, 25.083 kr pr. bolig mod 22.941 kr. for landet som helhed.

 

Opsamlet overskud i afdelinger af Boligselskabet Sjælland fordelt efter størrelse. 2018
% af alle boliger Saldo v udgang af 2018 pr bolig
Afdelinger med: Boligs. Sjælland Hele landet Boligs. Sjælland Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 11,2 5,4 25.083 22.941
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 44,1 38,7 8.965 8.510
 – Overskud af 1. grad eller bal.: op til  4.999 kr/bolig 42,2 45,7 2.761 2.179
 – Underskud 2,6 10,2 -434 -6.356
11.019 boliger 100,0 100,0

 

Følgende 3 afdelinger topper listen over afdelinger med højt opsamlet overskud ved udgangen af 2019:

  • Rønnebærparkens Ungdomspension,nr. 234. Roskilde, ibrugtaget i 2005 – en lille afdeling med 6 familieboliger og 11 ældreboliger: 82.588 kr. pr bolig
  • Sneglebo, nr. 225, Roskilde, ibrugtaget i 1987 – en lille afdeling med 20 familiebolger: 57.449 kr. pr bolig
  • Troldehøj, nr. 222, Roskilde, ibrugtaget i 1987 – en mellemstor afdeling med 135 familiebolger: 56.735 kr. pr bolig.

 

Sneglebo

Økonomiens udvikling i denne afdeling var i perioden 2011-17 typisk for mange afdelinger i Danmark.

Huslejen steg fra ca 5.800 kr pr. måned til ca 7.000 kr pr måned for en 4 værelseslejlighed på 97 m2. I 7-års perioden var der overskud hvert år bortset fra 2012. Det årlige overskud varierede mellem 1.621 kr og 6.862 kr. pr bolig. Nettooverskuddet i perioden var ca 450.000 kr og deraf blev ca 2/3 tilbageført til lejerne. Ved slutningen af 2017 havde afdelingen et opsamlet overskud på 235.408 kr, svarende til 11.770 kr pr. bolig.

Allerede på dette tidspunkt overholdt afdelingen ikke balancelejeprincippet.

I 2018 fik afdelingen en ekstraordinær indtægt på 1,1 mio kr, hvilket medførte, at det opsamlede overskud steg til over 1,23 mio kr, svarende til ca 62.000 kr pr bolig. Årsagen til den uventede indtægt var ikke oplyst i årsregnskabet. Ved udgangen af 2019 var det opsamlede 57.449 kr pr. bolig

 

Andre afdelinger med meget høje overskud

  • Kapellanvej/Anders Larsensvej/Sejerøvej, afd. nr. 412, Holbæk, ibrugtaget i 1960 – en lille afdeling med 20 familieboliger: 60.467 kr pr bolig’
  • Oasen, nr. 92, Viby Sjælland, ibrugtaget i 2010 – en lille afdeling med 22 familiebolger: 27.059 kr. pr bolig

 

Karlemoseparken

Denne afdeling er speciel ved, at den i løbet af 6 år er gået fra at have underskud til nu at have et meget højt overskud.

Bebyggelsen blev taget i brug i 1972. Beliggende i Køge. Afdelingen er en af de største i BOSJ med 629 boliger.

Karlemoseparken havde en dårlig økonomi i perioden 2011-13 med underskud tre år i træk. Ved starten af 2014 havde man oparbejdet et samlet underskud på ca. 1,8 mio kr. Lejen blev forhøjet og driften blev bedre, og i perioden 2014-18 fik afdelingen et samlet overskud 11,7 mio kr.

Størstedelen af dette beløb – ca. 7,5 mio kr – er blevet brugt til ekstraordinært at nedbringe gæld. Derved har man undgået at skulle tilbageføre beløbet som indtægt. Lejen er dermed ikke blevet nedsat.  I øjeblikket har afdelingen et opsamlet overskud på 1,1 mio kr. , svarende til ca 1.700 kr pr. bolig.

To slemme eksempler på for høje overskud

I Københavns kommune findes to boligorganisationer, der hver for sig har store problemer med opsamlede overskud, AKB København og Boligforeningen VIBO.

 

Af Jakob Lindberg

AKB, København

 

Boligselskabet AKB København er stærkt repræsenteret blandt boligselskaberne med høje overskud. AKB, der administreres af Danmarks største boligadministration, KAB har 57 afdelinger med i alt 9.106 boliger.

Af de 57 afdelinger er de 6 med i kategorien, ”Afdelinger med overskud af 3. grad”, dvs. afdelinger hvor det opsamlede overskud er på 15.000 kr eller derover. Der er i alt 552 boliger i denne kategori

27 afdelinger er med i kategorien,  ”Afdelinger med overskud af 2. grad” dvs. afdelinger hvor det opsamlede overskud pr boliger er mellem 5.000 og 14.999 kr pr. boliger. Denne kategori omfatter 4.661 boliger.

Resten – 24 afdelinger med 3.893 boliger – har enten et mindre overskud end 5.000 kr./bolig eller underskud.

 

Boligforeningen VIBO

 

VIBO administrerer 68 afdelinger med i alt 5.478 boliger i København og Nordsjælland.

Af disse afdelinger har hele 15 af dem et opsamlet overskud på mere end 15.000 kr/bolig. De to afdelinger med størst overskud er Gartnertoften i Tårnby Kommune med 54.504 kr/bolig og Klostervej i Hillerød Kommune med 54.139 kr/bolig.

 

 

Sammenligning

En sammenligning af de to boligorganisationer set i forhold til hele landet ses i nedenstående tabeller. 

Opsamlet overskud pr bolig i Boligforeningen VIBO og AKB København. 2018
Afdelinger med: Bol.for. VIBO AKB København Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 25.130 26.678 22.941
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 8.978 8.102 8.510
 – Overskud af 1. grad eller balance: 0 – 4.999 kr/bolig 2.471 2.485 2.179
 – Underskud -3.893 -4.621 -6.356

 

Tabellen viser, at både VIBO og AKB, København har højere opsamlet overskud af 3. grad pr bolig end i landet som helhed. Hvad angår overskud af 2. grad og 1. grad er gennemsnittet nogenlunde det samme som for hele landet, mens de to boligorganisationer har et mindre gennemsnitligt underskud end i hele landet.

Der er dog en væsentlig forskel mellem de to boligorganisationer, som det ses af næste tabel.

 

Fordeling af boliger efter overskud i Boligforeningen VIBO og AKB København
Afdelinger med: Bol.for. VIBO AKB Kbh. Hele landet
 – Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 18,9 4,1 5,4
 – Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 45,6 52,2 38,7
 – Overskud af 1. grad eller balance: 0 – 4.999 kr/bolig 21,8 35,6 45,7
 – Underskud 13,7 8,0 10,2
 Antal boliger: VIBO: 5.478. –  AKB: 8.921 100,0 100,0 100,0

 

I VIBO er der en langt større andel af boligerne der har overskud. af 3 grad end i både AKB og hele landet. Tilsvarende har VIBO færrest boliger liggende i kategorien overskud af 1. grad eller balance. I denne kategori – som ideelt set burde rumme alle boliger – befinder sig kun 21,8 % af VIBOs boliger og 34,9 % af AKBs boliger, mens det på landsplan er 45,7 % af boligerne, der ligger i denne kategori.

Det er stærkt kritisabelt, at der slet ikke er styr på overskudsdannelsen i VIBO og AKB

Spørgsmålet er hvordan det er kommet dertil. Reglerne for det almene byggeri indeholder dog regler om at de årlige overskud skal tilbageføres som indtægt. Men jeg har foretaget en nærmere analyse af regnskaberne for 5 af afdelingerne i VIBO der alle ligger i kategorien overskud af 3. grad. Analysen viser, at de 5 afdelinger i den 9-årige perioden har haft et samlet overskud på 28,3 mio kr, men de har kun tilbageført 5,6 mio som indtægt, svarende til ca 20 %.

 

Top 6 i AKB, København

De seks afdelinger med overskud af 3. grad er:

  • Arena Handicap Plejeboliger – Opsamlet overskud på 37.895 kr pr. bolig
  • Ørestadens Plejecenter – Opsamlet overskud på 32.730 kr. pr bolig.
  • 1001-6 Frederiksholms karré 1 – Opsamlet overskud på 26.018 kr. pr. bolig.
  • 1059-1 Olfert Fishers Gade – Opsamlet overskud på 24.405 kr. pr. bolig.
  • Ny Ellebjerg familieboliger – Opsamlet overskud på 18.774 kr. pr bolig
  • 1001-6 Frederiksholms karré 2 – Opsamlet overskud på 16.821 kr. pr. bolig.

I de følgende afsnit vil jeg omtale de to øverste på listen, som begge ligger over 30.000 kr i opsamlet overskud pr. bolig.

 

Overskud på 38.000 kr pr bolig i afdeling, Arena Handicap Plejebolig, AKB

Specielt interessant er afdeling 1019-0 Arena Handicap Plejebolig med 110 almene ældreboliger, der i gennemsnit er på 69 m2

Afdelingen er beliggende i et af de nye boligkvarterer på Vestamager. Huslejen er høj. Hvert bolig i afdelingen betalte i gennemsnit 99.509 kr i leje i 2018, svarede til 8.292 kr hver måned

Her er der ophobet et overskud siden 2013 på 37.895 kr. pr bolig. Her har man tydeligvis ikke fulgt regnskabsreglerne, for selv om afdelingen har 6 år på bagen, er det først i 2018, at man begynder at bogføre overskuddet i afdelingen.

Der er tilsyneladende ikke tale om nogen stor ekstraordinær indtægt i 2018, bortset fra at man pludselig har fået renteindtægter på 1,3 mio kr fra AKB. Dette kan dog ikke forklare, hvorfor man ved udgangen af 2018 har et opsamlet overskud på 4.2 mio kroner. Først og fremmest skyldes overskuddet at lejeindtægterne er langt højere end udgifterne.

Udgiften til prioritetsydelse var i 2018 budgetteret til over 7 mio kr/år, men endte med en udgift på 759.847 kr. Et sådant fald er i den virkelige verden helt urealistisk og indikerer helt klart, at der er tale om grov forsømmelighed fra KAB’s side.

Københavns Kommune bør foretage en nærmere undersøgelse af økonomien i denne afdeling og de øvrige KAB-administrerede afdelinger med høje overskud.  Desuden bør KAB pålægges at afvikle overskuddet på en gang, hvilket vil medføre en huslejenedsættelse på over 3.000 kr pr. måned for hvert bolig.

Overskud på 33.000 kr pr bolig i afdeling Ørestadens plejecenter, AKB

I denne afdeling er den gennemsnitlige husleje for hvert bolig været 89.246 kr. årligt eller 7.437 kr./ måned.

Hvert bolig har over en 6 årig periode betalt 32.730 kr for meget i husleje. Man kan se af regnskaberne at næsten hele det opsamlede overskud på 3,7 mio kroner skyldes ekstraordinære indtægter i årene 2016 og 2017. I år 2016 drejer det sig om 3,1 mio kr og indtægten bliver i noterne til regnskabet beskrevet som: ”Sparede ydelser første år indtægtsført”.

Da afdelingen havde sit første regnskabsår i 2013 betyder det, at AKB i tre år uretmæssigt har beholdt 3,1 mio kr., som tilhørte afdelingen. Det fremgår ikke af regnskabet om der er blevet betalt renter til afdelingen af dette beløb.

I 2017 er det igen en ekstraordinær indtægt på over 600.000 kr, som i noterne bliver beskrevet som ”Tilbageført afsat grundskyld 2013”. Dette kunne tyde på, at KAB ved budgettet i 2013 har overbudgetteret kontoen for ejendomsskatter. Dette kan ske for selv den mest ærlige, men det virker ikke betryggende, at man venter 4 år før man retter fejlen og fører pengene tilbage til afdelingen.

Under alle omstændigheder bør KAB pålægges at afvikle overskuddet på en gang, hvilket vil medføre en huslejenedsættelse på over 2.700 kr pr. måned for hvert bolig.

Udviklingen i det opsamlede overskud fra 2015-2018

Den almene sektor fjerner sig mere og mere fra idealet om balanceleje, viser en undersøgelse, som Danmarks Lejerforeninger har foretaget af regnskaberne fra 2015 og 2018

 

Af Jakob Lindberg

Analysen bygger på regnskabstal fra ca. 7.000 almene boligafdelinger for regnskabsåret 2018, som på analysetidspunktet (28 oktober 2019) havde publiceret deres regnskab på Landsbyggefondens regnskabsdatabase.

Alle afdelingerne blev på baggrund af det opsamlede overskud på konto 407 fordelt i 4 kategorier:

  • Afdelinger med overskud af 3. grad: ”En boligafdeling har systematisk overskud af 3. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mindst 15.000 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med overskud af 2. grad: ”En boligafdeling har overskud af 2. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 5.000 og 14.999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med balance eller overskud af 1. grad: ”En boligafdeling har balance eller overskud af 1. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 0 og 999 kr pr bolig.”
  • Afdelinger med underskud.

 

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2018 fordelt efter størrelse
% af alle afdelinger % af alle boliger
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 7,6 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 39,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b.         40,8 45,7
Afdelinger med underskud 12,4 10,2
7.043 afdelinger med 574.044 boliger 100,0 100,0

 

 

Det opsamlede overskud steg mellem 2015 og 2018

En sammenligning af overskud i 2018 med det tilsvarende tal for 2015 viser at der er sket en stigning i antallet af afdelinger og boliger med store overskud i den gennemsnitlige overskudssaldo.

 

Konto 407. Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig

( i 2018-priser)

2015 2018
Antal afdelinger 418 538
Antal boliger 17.991 31.185

 

I 2015 havde 418 afdelinger med 17.991 boliger et overskud af 3. grad. I 2018 var antallet af afdelinger i denne kategori steget til 538 og antallet af boliger steget til 31.185

Ser vi på andelen af boliger med høje overskud ser vi samme billede som vist i denne tabel:

 

Konto 407. Opsamlet overskud 2015 og 2018 fordelt efter størrelse
% af alle boliger
2015 2018
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 3,3 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 28,2 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/bolig 50,8 45,7
Note: Beløb i kategorier er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tendensen er tydelig: Andelen af boliger med 3. grads og 2. grads overskud vokser, mens andelen af boliger med balance eller 1. grads overskud falder. 51 % af alle boliger havde balance eller 1. grads overskud i 2015, mens det kun var tilfældet med 45,7 % af boligerne i 2018. Dette er bekymrende af hensyn til balancelejeprincippet, fordi det kun er afdelingerne og boligerne med balance eller 1. grads overskud, der overholder dette princip.

Specielt er det bekymrende, at andelen af boliger med 3. grads overskud er steget til 5,4 % af alle boliger

Det viser sig også, at det gennemsnitlige opsamlede overskud inden for de to øverste overskudskategorier (3.grad og 2.grad) er steget, mens det er faldet i kategorien overskud af 1 grad eller balance.

 

Konto 407. Gennemsnitligt overskud i forskellige overskudsgrupper
2015 2018 Stigning i %
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 21.088 22.941 8,8
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 8.115 8.510 4,9
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b. 2.252 2.179 -3,2
Note: alle beløb er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen

 

Tabellen ovenfor viser, at det gennemsnitlige overskud af 3. grad er steget fra 21.088 kr i 2015 til 22.941 kr i 2018 – eller næsten 2.000 kr i faste priser. Stigningen har været 8,8 %, mens det gennemsnitlige 1. grads overskud er faldet med 3,2 %

 

Konklusion

Når over 44% af alle boliger ligger i afdelinger med et opsamlet overskud af 2. grad (mindst 5.000 kr/bolig) eller 3. grad (mindst 15.000 kr/bolig) må man konkludere, at den almene boligsektor ikke fuldt ud lever op til balancelejeprincippet.

Tværtimod fjerner den almene sektor sig mere og mere fra dette ideal. Det er ikke usandsynligt, at vi ved næste opfølgning af denne undersøgelse i 2021 vil opleve, at det er et flertal af alle afdelinger der har et opsamlet overskud af 2. eller 3. grad.

Det er også bekymrende, at vi ser et stærkt stigende overskud i kategorien Overskud af 3. grad.

 

Opsamlet overskud på knap 5.000 kr pr bolig i gennemsnit

Afdelingerne havde i gennemsnit havde et opsamlet resultat på 4.888 kr. pr bolig i 2018. Dette tal kunne umiddelbart tyde på, at de almene afdelinger var gode til at overholde balancelejeprincippet, idet et opsamlet overskud på under 5.000 kr må siges at være beskedent.

Desværre dækker gennemsnittet over nogle kolossale forskelle. Der var  21 afdelinger, som havde et opsamlet overskud på mere end 50.000 kr pr bolig. Der var 24 afdelinger som havde et opsamlet underskud på mere end 50.000 kr pr bolig.

 

Overskud af 3. grad.

Afdelingerne med et overskud på mindst 15.000 kr omfatter 538 afdelinger med knap 31.185 boliger. I denne gruppe var det gennemsnitlige overskud pr. bolig ved udgangen af 2018  22.941 kr. Der er ikke tale om et lille antal afdelinger med en meget afvigende økonomi, idet de 358 afdelinger udgør 7,6 % af alle afdelinger og de har 5,4 % af alle boliger.

Hvis administratorerne (administrationsselskaberne, organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelserne) overholdt balancelejeprincippet, burde der ikke være nogen afdelinger i den overskudskategori. Der er derfor tale om en uacceptabel forsømmelighed fra administrationens og bestyrelsernes side.

At 358 afdelinger har et gennemsnitligt overskud på 22.941 kr pr bolig ,viser at de ikke overholder balancelejeprincippet. Der er reelt tale om, at administratorerne har pålagt lejerne en tvangsopsparing, der ikke er hensigten med almenboligloven.

 

Overskud af 2. grad

Afdelingerne med et overskud på mellem 5.000 og 14.999 kr omfatter 2.758 afdelinger med knap 221.948 boliger. Denne gruppe rummer 39,2 % af alle boligerne. Det gennemsnitlige overskud pr. bolig var ved udgangen af 2018  8.510 kr. Også dette tal er uacceptabelt højt.

 

Overskud af 1. grad eller balance

Denne gruppe udgør 2.877 afdelinger, dvs. 40,8 % af alle afdelinger. Det gennemsnitlige opsamlede overskud i denne gruppe er 2.179 kr, hvilket er acceptabelt.

I praksis er det umuligt at få perfekt balance i regnskabet hvert år. Nogle år vil en afdeling have overskud, andre år vil de have underskud. Men administratorerne burde have så meget styr på økonomien, at næsten alle afdelinger lå i kategorien med et opsamlet overskud af 1.grad på højst 4.999 kr.

Denne kategori rummer 225 afdelinger med knap 25.000 boliger hvor regnskabet udviste perfekt balance (0 kr i overskudssaldo).

Det kan skyldes, at administratorerne har bestemt, at overskuddet hvert år blev brugt til at afvikle underfinansieringer. Derved opstår der ikke noget overskud, der skal overføres til konto 407.

For overskuelighedens skyld er afdelingerne med balance lagt sammen med afdelingerne der havde overskud af 1. grad.

 

Afdelinger med underskud

Der er 870 afdelinger (58.334 boliger) med underskud på tilsammen 371 mio kroner. Dette svarer til 6.356 kr. pr. bolig. Jeg vil ikke gå nærmere ind på årsagerne hertil. Den vigtigste årsag til at en boligafdeling får underskud er, at der af og til kommer perioder, hvor boliger står tomme, hvorved de budgetterede indtægter mangler. Det sker særligt i perioder med meget høj mobilitet på boligmarkedet, og det kan medføre, at nogle boligafdelinger bliver økonomisk nødlidende.

 

Kilde: Manglende overholdelse af balancelejeprincippet i den almene boligsektor. 2015-2018

Undersøgelsen kan rekvireres ved at skrive en mail til koege@dklf.dk 

Pengemaskine i Vestsjællands Almene Boligselskab

I 2014 blev lovgivningen lavet om, således at kommunale lejeboliger kunne blive administreret af de almene forretningsførerorganisationer. I nogle tilfælde er disse boliger blevet til pengemaskiner for kommunerne.

Af Jakob Lindberg

VAB er en mindre boligorganisation, der administrerer 163 afdelinger med 4.814 boliger fordelt på en lang række kommuner på Sjælland, først og fremmest Odsherred Kommune, Kalundborg Kommune, Holbæk Kommune og Slagelse Kommune.

Mange af afdelingerne er små – med færre end 20 boliger.

 

Opsamlet overskud ved slutningen af 2019

En gennemgang af afdelingerne viser, at 16 ud af de 164 afdelinger (10 %) havde et opsamlet overskud på mere end 15.000 kr pr bolig.

Afdelinger i VAB, fordelt efter overskudskategori
Antal %
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 16 10
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 112 68
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b. 29 18
Underskud 7 4

Kun afdelingerne med overskud af 1. grad eller balance lever op til balancelejeprincippet. I VAB udgør denne gruppe af afdelinger kun 18 %. 78 % af afdelingerne havde for højt opsamlet overskud, mens 4 % af afdelingerne havde undeskud.

Mange af afdelingerne i VAB er kommunale ældreboliger eller såkaldte lette kollektivboliger, som i 2014 havde fået status af almene boliger

 

Eksempel: St. Merløse V, Ørnevej

Denne afdeling er eksempel på en boligafdeling, der er kommunalt ejet.

Afdelingen havde ved udgangen af 2019 et ophobet overskud på 539.639 kr, svarende til 33.737 kr pr bolig. Overskuddet er ophobet over en 6 årig periode, hvilket betyder at hver af de 16 lejere i gennemsnit har betalt 5.621 kr formeget i leje hvert år.

I seks-årsperioden har der været et samlet overskud på 636.192 kr, men kun indtægtsført 178.000 kr

Dette er meget bemærkelsesværdigt. Jeg har derfor spurgt direktør, Inge Nielsen fra VAB, hvad årsagen var hertil. Hun har oplyst, at afdelingen nu er tømt for beboere, idet Holbæk Kommune har ønsket at flytte beboerne til andre boliger, der lå tættere på et nyt plejecenter i Tølløse. Der er nu forhandlinger i gang mellem kommunen, Indenrigsministeriet og Landsbyggefonden om afhændelse af boligerne.

Om overskuddene udtaler Inge Nielsen:

– Baggrunden for at vi de sidste par år har haft overskud i en del af vores afdelinger, skal ses i at vi har formået at oppebære en fornuftig forrentning i forhold til forventet, samt at vi har haft budgetlagt dispositionsfonds bidrag, men grundet dispositionsfondens udvikling, har vi ikke opkrævet bidraget.

Da beboerne nu er flyttet er der ikke mere mulighed for, at de kan få glæde af alle de mange penge, de har betalt for meget, idet man må gå ud fra, at de 540 tusind kr nu vil tilfalde kommunekassen.

 

Konklusion

Vestsjællands Almene Boligselskab har et meget ubekymret forhold til balancelejeprincippet. Man sørger ikke for konsekvent at indtægtsføre de enkelte års overskud, således at de kommer lejerne tilgode. I stedet for kræver man for meget husleje op til fordel for boligernes ejer – i dette tilfælde Holbæk Kommune.

KAB forsætter ulovlighederne

For at dække over et alt for stort ophobet overskud har boligselskabet – uden godkendelse på afdelingsmødet – foretaget en såkaldt ”ekstraordinær henlæggelse”

Af Jakob Lindberg

I en artikel her i bladet fra december 2019 beskrev jeg, hvordan Danmarks største administrator i den almene boligsektor,  KAB opkrævede for meget i leje i den lille almene afdeling, Ravnsborg i Køge. Det ophobede overskud ved udgangen af 2018 var på næsten 1,3 mio kroner – svarende til mere end 17.000 kr pr bolig.

Læs artiklen her: https://www.dklf.dk/artikler/betalte-18-000-for-meget-for-almen-bolig/

Jeg påviste, hvordan KAB forsyndede sig mod princippet om ”balanceleje” i de almene boliger ved at ophobe store overskud. Balancelejeprincippet betyder, at en almen udlejer kun må opkræve det beløb i leje, der skal til for at dække de nødvendige omkostninger samt opsparing til den fremtidige vedligeholdelse.

 

Regnkabet for 2019

Nu er regnskabet for 2019 kommet. Det viser sig, at det ophobede overskud nu kun er 880.997 eller 12.486 kr pr bolig. Det kunne umiddelbart se ud som om KAB havde lært af kritikken. KAB havde brugt 358.000 kr af det opsamlede overskud til at formindske den årlige lejestigning.

Men ak. Så positivt var det desværre ikke. For samtidig med, at KAB med den ene hånd havde nedsat lejen, havde man med den anden hånd overbudgetteret en lang række poster i budgettet. Resultatet var at indtægterne oversteg udgifterne med 368.529 kr.

 

Smart manøvre

Dette overskud blev dog tryllet væk ved hjælp af kreativ bogføring. Det gjorde KAB ved at udgiftsføre et beløb, som ikke er blevet godkendt af beboerne, da de i 2018 godkendte budgettet for 2019.

I regnskabet for 2019 optræder på konto 120.7 en udgift til “Ekstraordinær henlæggelse” på 368.529 kr. Denne udgift var der ikke budgetteret med, men i kraft af denne post fik man tryllet overskuddet i afdelingen væk.

Den ekstraordinære henlæggelse er ulovlig, da alle henlæggelser skal besluttes af beboerne på budgetmødet. På budgetmødet i 2018 blev beløbet på konto 120.7 godkendt med 480.000 kroner, men da regnskabet var afsluttet, lagde KAB 368.529 koner oven i, således at der i alt blev henlagt 848.529 kr.

Beløbet på 368.529 svarer nøjagtigt til det overskud, der ville have været i 2019, hvis KAB ikke havde ”opfundet” denne ekstraordinære henlæggelse.

Hvis KAB havde fulgt reglerne ville det ophobede overskud være steget således:

Konto 407: Opsamlet resultat

Saldo ved årets begyndelse 1.238.997
Årets overskud 368.529
Tilbageørt tilbage til regnskabet -358.000
Saldo ved årets slutning 1.249.526

Dermed er det reele ophobede overskud pr. bolig steget fra 17.700 kr til 17.850 kr.

Det sidste ord i denne sag er ikke sagt. Mit råd til beboerne vil være, at stemme nej til regnskabet, og dermed tvinge det kommunale tilsyn til at tage stilling i sagen.

 

Sydkystens boligselskab

KAB administrerer afdeling Ravnsborg på vegne af den lille boligorganisation, Sydkystens Boligselskab.

Afdeling Ravnsborg er imidlertid ikke den eneste afdeling i Sydkystens Boligselskab, som har alt for store ophobede overskud. Værst er det for de 31 beboere i Baldershus, hvor hver lejer i gennemsnit har betalt 34.199 kr for meget i løbet af de seneste 10 år. Baldershus ligger i Ishøj Kommune. Se nederst i artiklen

Også det økologiske bofællesskab, Permatopia i Faxe Kommunen har et meget højt opsamlet overskud på 17.172 kr pr bolig – et overskud, som er skabt i løbet af blot 1 år.

Nedenfor ses listen over de 8 afdelinger med opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr. bolig

Baldershus 34.199
Permatopia 17.172
Granhegnet 14.287
Ægirs Kvarter 12.732
Balders Have 12.653
Ravnsborg 12.586
Greveflex 11.751
Enebærhegnet 11.367

 

Hvordan kommer man af med overskuddet?

Efter reglerne i almenboligloven må et opsamlet overskud på konto 407 kun bruges til én ting, nemlig at nedsætte lejebetalingen i de efterfølgende år. Overskuddet må ikke lægges oven i henlæggelserne, og man må heller ikke bevidst underbudgettere i de følgende år. Den eneste lovlige metode er, at indtægtsføre beløbet på konto 203.6, som hedder Overført fra opsamlet resultat.

 

Eksempel Afdeling Ravnsborg

I 2020 betaler beboerne i Ravnsborg i gennemsnit 7.682 kr om måneden i leje, svarende til 92.186 kr i husleje pr. år. Hvis de beslutter det på afdelingsmødet, kan de indtægtsføre hele saldoen konto 407 (1.249.526 kr) på konto 203.6.  Dette svarer til 17.850 kr pr bolig.

Derved vil lejen på en gennemsnisbolig  blive nedsat til en årlige husleje på 74.336 kr (92.186-17.850). Den månedlige leje vil derved blive nedsat til 6.194 kr i 2021. Det skal understreges, at der er tale om en engangsnedsættelse.

 

De 31 beboere i Baldershus kan nedsætte deres leje i 2021 med 2.850 kr pr. måned.

Eksempel Afdeling Baldershus

I 2020 betaler beboerne i Baldershus i gennemsnit 8.438 kr om måneden i leje, svarende til 101.262 kr i husleje pr. år. Hvis de beslutter det på afdelingsmødet, kan de indtægtsføre hele saldoen på konto 407 (1.060.169 kr) på konto 203.6. Dette svarer til 34.199 kr pr bolig

Derved vil lejen på en gennemsnisbolig  blive nedsat til 67.063 kr (101.262-34.199). Den månedlige leje vil derved blive nedsat til 6.194 kr i 2021. Det skal understreges, at der er tale om en engangsnedsættelse.