Den almene sektor fjerner sig mere og mere fra idealet om balanceleje, viser en undersøgelse, som Danmarks Lejerforeninger har foretaget af regnskaberne fra 2015 og 2018
Af Jakob Lindberg
Analysen bygger på regnskabstal fra ca. 7.000 almene boligafdelinger for regnskabsåret 2018, som på analysetidspunktet (28 oktober 2019) havde publiceret deres regnskab på Landsbyggefondens regnskabsdatabase.
Alle afdelingerne blev på baggrund af det opsamlede overskud på konto 407 fordelt i 4 kategorier:
- Afdelinger med overskud af 3. grad: ”En boligafdeling har systematisk overskud af 3. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mindst 15.000 kr pr bolig.”
- Afdelinger med overskud af 2. grad: ”En boligafdeling har overskud af 2. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 5.000 og 14.999 kr pr bolig.”
- Afdelinger med balance eller overskud af 1. grad: ”En boligafdeling har balance eller overskud af 1. grad, såfremt det opsamlede overskud pr bolig er mellem 0 og 999 kr pr bolig.”
- Afdelinger med underskud.
| Konto 407. Opsamlet overskud 2018 fordelt efter størrelse | ||
| % af alle afdelinger | % af alle boliger | |
| Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig | 7,6 | 5,4 |
| Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig | 39,2 | 38,7 |
| Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b. | 40,8 | 45,7 |
| Afdelinger med underskud | 12,4 | 10,2 |
| 7.043 afdelinger med 574.044 boliger | 100,0 | 100,0 |
Det opsamlede overskud steg mellem 2015 og 2018
En sammenligning af overskud i 2018 med det tilsvarende tal for 2015 viser at der er sket en stigning i antallet af afdelinger og boliger med store overskud i den gennemsnitlige overskudssaldo.
| Konto 407. Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig
( i 2018-priser) |
||
| 2015 | 2018 | |
| Antal afdelinger | 418 | 538 |
| Antal boliger | 17.991 | 31.185 |
I 2015 havde 418 afdelinger med 17.991 boliger et overskud af 3. grad. I 2018 var antallet af afdelinger i denne kategori steget til 538 og antallet af boliger steget til 31.185
Ser vi på andelen af boliger med høje overskud ser vi samme billede som vist i denne tabel:
| Konto 407. Opsamlet overskud 2015 og 2018 fordelt efter størrelse | ||
| % af alle boliger | ||
| 2015 | 2018 | |
| Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig | 3,3 | 5,4 |
| Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig | 28,2 | 38,7 |
| Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/bolig | 50,8 | 45,7 |
| Note: Beløb i kategorier er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen | ||
Tendensen er tydelig: Andelen af boliger med 3. grads og 2. grads overskud vokser, mens andelen af boliger med balance eller 1. grads overskud falder. 51 % af alle boliger havde balance eller 1. grads overskud i 2015, mens det kun var tilfældet med 45,7 % af boligerne i 2018. Dette er bekymrende af hensyn til balancelejeprincippet, fordi det kun er afdelingerne og boligerne med balance eller 1. grads overskud, der overholder dette princip.
Specielt er det bekymrende, at andelen af boliger med 3. grads overskud er steget til 5,4 % af alle boliger
Det viser sig også, at det gennemsnitlige opsamlede overskud inden for de to øverste overskudskategorier (3.grad og 2.grad) er steget, mens det er faldet i kategorien overskud af 1 grad eller balance.
| Konto 407. Gennemsnitligt overskud i forskellige overskudsgrupper | |||
| 2015 | 2018 | Stigning i % | |
| Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig | 21.088 | 22.941 | 8,8 |
| Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig | 8.115 | 8.510 | 4,9 |
| Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b. | 2.252 | 2.179 | -3,2 |
| Note: alle beløb er i 2018-priser. Underskudsafdelingerne er udeladt af tabellen | |||
Tabellen ovenfor viser, at det gennemsnitlige overskud af 3. grad er steget fra 21.088 kr i 2015 til 22.941 kr i 2018 – eller næsten 2.000 kr i faste priser. Stigningen har været 8,8 %, mens det gennemsnitlige 1. grads overskud er faldet med 3,2 %
Konklusion
Når over 44% af alle boliger ligger i afdelinger med et opsamlet overskud af 2. grad (mindst 5.000 kr/bolig) eller 3. grad (mindst 15.000 kr/bolig) må man konkludere, at den almene boligsektor ikke fuldt ud lever op til balancelejeprincippet.
Tværtimod fjerner den almene sektor sig mere og mere fra dette ideal. Det er ikke usandsynligt, at vi ved næste opfølgning af denne undersøgelse i 2021 vil opleve, at det er et flertal af alle afdelinger der har et opsamlet overskud af 2. eller 3. grad.
Det er også bekymrende, at vi ser et stærkt stigende overskud i kategorien Overskud af 3. grad.
Opsamlet overskud på knap 5.000 kr pr bolig i gennemsnit
Afdelingerne havde i gennemsnit havde et opsamlet resultat på 4.888 kr. pr bolig i 2018. Dette tal kunne umiddelbart tyde på, at de almene afdelinger var gode til at overholde balancelejeprincippet, idet et opsamlet overskud på under 5.000 kr må siges at være beskedent.
Desværre dækker gennemsnittet over nogle kolossale forskelle. Der var 21 afdelinger, som havde et opsamlet overskud på mere end 50.000 kr pr bolig. Der var 24 afdelinger som havde et opsamlet underskud på mere end 50.000 kr pr bolig.
Overskud af 3. grad.
Afdelingerne med et overskud på mindst 15.000 kr omfatter 538 afdelinger med knap 31.185 boliger. I denne gruppe var det gennemsnitlige overskud pr. bolig ved udgangen af 2018 22.941 kr. Der er ikke tale om et lille antal afdelinger med en meget afvigende økonomi, idet de 358 afdelinger udgør 7,6 % af alle afdelinger og de har 5,4 % af alle boliger.
Hvis administratorerne (administrationsselskaberne, organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelserne) overholdt balancelejeprincippet, burde der ikke være nogen afdelinger i den overskudskategori. Der er derfor tale om en uacceptabel forsømmelighed fra administrationens og bestyrelsernes side.
At 358 afdelinger har et gennemsnitligt overskud på 22.941 kr pr bolig ,viser at de ikke overholder balancelejeprincippet. Der er reelt tale om, at administratorerne har pålagt lejerne en tvangsopsparing, der ikke er hensigten med almenboligloven.
Overskud af 2. grad
Afdelingerne med et overskud på mellem 5.000 og 14.999 kr omfatter 2.758 afdelinger med knap 221.948 boliger. Denne gruppe rummer 39,2 % af alle boligerne. Det gennemsnitlige overskud pr. bolig var ved udgangen af 2018 8.510 kr. Også dette tal er uacceptabelt højt.
Overskud af 1. grad eller balance
Denne gruppe udgør 2.877 afdelinger, dvs. 40,8 % af alle afdelinger. Det gennemsnitlige opsamlede overskud i denne gruppe er 2.179 kr, hvilket er acceptabelt.
I praksis er det umuligt at få perfekt balance i regnskabet hvert år. Nogle år vil en afdeling have overskud, andre år vil de have underskud. Men administratorerne burde have så meget styr på økonomien, at næsten alle afdelinger lå i kategorien med et opsamlet overskud af 1.grad på højst 4.999 kr.
Denne kategori rummer 225 afdelinger med knap 25.000 boliger hvor regnskabet udviste perfekt balance (0 kr i overskudssaldo).
Det kan skyldes, at administratorerne har bestemt, at overskuddet hvert år blev brugt til at afvikle underfinansieringer. Derved opstår der ikke noget overskud, der skal overføres til konto 407.
For overskuelighedens skyld er afdelingerne med balance lagt sammen med afdelingerne der havde overskud af 1. grad.
Afdelinger med underskud
Der er 870 afdelinger (58.334 boliger) med underskud på tilsammen 371 mio kroner. Dette svarer til 6.356 kr. pr. bolig. Jeg vil ikke gå nærmere ind på årsagerne hertil. Den vigtigste årsag til at en boligafdeling får underskud er, at der af og til kommer perioder, hvor boliger står tomme, hvorved de budgetterede indtægter mangler. Det sker særligt i perioder med meget høj mobilitet på boligmarkedet, og det kan medføre, at nogle boligafdelinger bliver økonomisk nødlidende.
Kilde: Manglende overholdelse af balancelejeprincippet i den almene boligsektor. 2015-2018
Undersøgelsen kan rekvireres ved at skrive en mail til koege@dklf.dk
Af Jakob Lindberg
