Reguleret kommune: Kommune, hvor kommunalbestyrelsen har vedtaget, at boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse skal være gældende
Småhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med færre end 7 lejemål
Storhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med mindst 7 lejemål
Markedsleje: Den maksimale leje en udlejer kan genudleje en ledig lejlighed til
Det lejedes værdi: Den almindeligt gældende leje i et bestemt kvarter, som kan dokumenteres ved hjælp af lejekontrakter indgået før tidspunktet for udlejning af den omtvistede lejlighed
Budgetleje: Den leje, der kan beregnes ud fra reglerne i boligreguleringslovens § 7-9. Består af afkast plus driftsomkostninger og afsætning til vedligeholdelse
Omkostningsbestemt leje: Den leje, der skal beregnes, når en lejlighed skal genudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Er lig med budgetlejen plus et beregnet tillæg som følge af forbedringer
Balanceleje: Begrebet bruges kun ved lejefastsættelse i alment byggeri. Svarer til den omkostningsbestemte leje i privat udlejningsbyggeri. Afkastet er dog erstattet af bidrag til landsbyggefonden og dispositionsfonden og flere udgiftstyper kan indgå i lejen.
Lejernes manglende kendskab til lejelovgivningen medfører, at mange lejere i småhuse betaler for meget i husleje
Af Jakob Lindberg
I 1995 vedtog folketinget – efter forslag fra Socialdemokratiet – endnu en af de utallige lappeløsninger på boligreguleringsloven, som har præget den private udlejningssektor i de sidste 50 år.
Huslejestigninger i småhuse
Der blev lavet en særlig bestemmelse i boligreguleringsloven om beregning af huslejestigninger i de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom med færre end 7 lejemål, som er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. Ejendomme med 7 lejemål og derover kalder jeg herefter for storhuse.
For at lette de små udlejeres arbejde med at varsle huslejestigninger i småhusene bestemte folketinget, at varslingsreglerne i lejeloven skulle gælde i stedet for de mere komplicerede regler i boligreguleringsloven.
Det var ikke hensigten, at småhusene skulle have et højere lejeniveau end de omkostningsbestemte lejemål i storhusene. Derfor bestemte folketinget, at sammenligningslejemålene skulle være storhusene, hvor lejen var ansat som budgetleje.
Det viste sig, at lovændringen i praksis var overflødig. Det skyldes, at udlejerne i småhusene kun sjældent varsler huslejeforhøjelse. Det er meget nemmere at fastsætte en meget høj husleje, når lejekontrakten indgås. På grund af boligknapheden skriver de fleste lejere under på udlejers krav. Kun meget få lejere er klar over, at de kan få huslejen sat ned, hvis den er for høj. I praksis er der markedsleje ved genudlejning af lejlighederne i småhuse.
I mange tilfælde flytter lejeren igen efter få år. Det giver udlejeren mulighed for endnu engang at forhøje lejen for den nye lejer. Der er ikke behov for at varsle huslejestigning.
Den vigtigste – og for lejerne mest skadelige – virkning af denne forenkling var, at udlejeren ikke havde nogen pligt til at følge boligreguleringsloven bestemmelser om omkostningsbestemt leje, nå en lejlighed i et småhus skulle genudlejes. Udlejer kunne frit fastsætte huslejen efter det lejedes værdi.
Det lejedes værdi ved genudlejning
I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder, er det lejedes værdi lig med den leje, der er almindelig i det pågældende kvarter. Det vil sige for en lejlighed af samme art og kvalitet. Ideelt set skal den lovlydige udlejer indhente oplysninger om huslejen i eksisterende lejemål i kvarteret eller kommunen og derudfra beslutte sig til, hvad lejen skal være i den lejlighed hen gerne vil udleje.
Det er der ingen udlejere der gør. De bruger markedsleje. De kigger på hvad lejen er i boligannoncerne. Så lægger de lidt oveni og håber på at nogen bider på krogen.
Med ved vedtagelsen af småhusreglerne, bestemte folketinget, at det lejedes værdi kun skulle det lejeniveau, der gjaldt i storhuse i det pågældende kvarter, dvs. lejligheder hvor der var omkostningsbestemt husleje.
Omkostningsbestemt husleje
Konsekvensen af lovændringen er tydelig, hvis vi ser på ejendomme, der er udstykket i ejerlejligheder for her findes der både lejligheder i storhuse og småhuse i samme ejendom. Storhuset er de lejligheder, der ejes af den oprindelige udlejer, men som stadig ikke er solgt enkeltvis. Storhuset kaldes sædvanligvis ”restejendommen”.
Alle de solgte ejerlejligheder vil som regel have status af småhuse, fordi de ejes af hver sin ejer.
Hvis ejerlejlighederne er udstykket fra en udlejningsejendom, som i 1995 havde 7 eller flere lejligheder, så er det lejedes værdi lig med den omkostningsbestemte leje i de lejligheder der stadig er lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
Et eksempel
En ejendom i Køge blev opført af en fond i begyndelsen af 1960-erne. I 1995 lå den omkostningsbestemte leje på ca 400 kr pr m2 årligt. Det vil sige at en lejlighed på 80 m2 kostede ca. 2.700 kr pr måned. I 2022 er lejen kommet op på 521 kr pr m2, hvilket betyder, at den månedlige leje for 80 m bliver 3.470 kr. Mange af lejerne har boet der siden ejendommen blev opført, og de betaler stadig omkostningsbestemt husleje.
Lejlighederne blev fra starten udstykket som ejelejligheder og blev gradvis solgt og købt af enkeltpersoner. Nogle af de nye ejere boede der i en periode, men flyttede igen. Deres ejerlejlighed blev genudlejet, men da ejerne ikke kendte noget til lejelovgivningen, lejede de ejerlejlighederne ud til markedslejen – det vil sige det højeste beløb en boligløs person er rede til at betale.
I Køge er markedslejen for en lejlighed på 80 m2 i denne ejendom i dag ca. 8.000 kr om måneden. Det svarer til 1.200 kr pr. m2 om året
Huslejenedsættelse
Hvis man som lejer har været nødt til at skrive under på en lejekontrakt til den pris, har man mulighed for at få lejen sat ned ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet skal så fastsætte lejen ved en sammenligning med de ca. 30 lejere, der bor i ”restejendommen”. Restejendommen er de lejligheder, der ikke er blevet solgt som ejerlejligheder. Deres leje er også steget efter reglerne i boligreguleringloven, og nogen af dem er forbedret af de udlejere, der gennem årene har ejet restejendommen. Men selv for de forbedrede lejemål gælder, at den årlige leje sjældent overstiger 600 kr pr. m2. Det svarer til 4.000 kr om måneden, altså kun halvdelen af markedslejen.
Andre småhuse
Men hvad så, hvis man bor til leje i et småhus, hvor der f.eks. er 5 lejligheder til beboelse og hvor der aldrig har været beregnet omkostningsbestemt leje? Hvordan skal huslejenævnet så fastsætte lejen?
Her skal huslejenævnet vurdere hvad lejen er i alle de ejendomme, som nævnet kender til. Men det skal være ejendomme, hvor der stadig er omkostningsbestemt leje. Ud af denne gruppe af sammenligningslejemål, skal nævnet vælge de ejendomme, der mest ligner ejendommen, hvor klagerens lejemål ligger.
Erfaringerne fra Køge viser, at den omkostningsbestemte husleje sjældent overstiger 700 kr pr. m2 om året svarende til 4.667 kr om måneden for 80 m2. Hvis der er foretaget omfattende forbedringer kan lejen komme op på 900 kr pr.m2 om året svarende til 6.000 kr om måneden
NB: Ovenstående eksempler drejer sig om lejligheder i ejendomme der er taget i brug før 31 december 1963. I næste nummer af bladet vil jeg skrive om ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1964.
De gennemgribende moderniseringer af lejligheder i den gamle boligmasse i storbyerne har fået lejen til at eksplodere.
Af Jakob Lindberg
Siden 1. januar 1996 har det været muligt for udlejere at fravige den omkostningsbestemte husleje i ældre lejligheder, der er blevet gennemgribende moderniseret. Hovedreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 er, at lejen skal fastsættes efter reglerne i § 7-9 i samme lov. Udlejeren kan så lægge et forbedringstillæg oveni, som skal beregnes konkret.
I mange ejendomme der er opført før 1960 ligger afkast, skatter og driftsomkostninger tilsammen på ca. 300 kr pr. m2. Dertil skal lægge hensættelser til vedligeholdelse som ofte ligger mellem 150 og 200 kr pr m2 beregnet ud fra de takster der gælder i 2022.
Så er vi oppe på max 500 kr pr m2 om året. Det kaldes ofte budgetlejen. Hvis lejligheden er på 80 m2, bliver dette 40.000 kr om året .
Forbedringer
Der er ofte lavet en del forbedringer i årenes løb, f.eks. isoleringsarbejder, etablering af termoruder, moderniseringer af badeværelser og køkkener. Med forbedringer menes, at lejligheden har fået en højere brugsværdi, eller er blevet mere energibesparende. Disse forbedringer kan omregnes til et forbedringstillæg.
Lad os sige, at der i årenes løb er brugt 300.000 kr på forbedringsarbejder og at afkastprocenten (lig med ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån) har været 10 % i gennemsnit. I dette tilfælde må udlejeren lægge 10 % af 300.000 til den årlige leje = 30.000 kr
Når forbedringerne lægges til budgetlejen bliver den samlede årlige leje for en lejlighed på 80 m2: 40.000+30.000 = 70.000 kr eller 5.833 kr om måneden
I København inklusive forstadskommunerne ligger markedslejen for en 80 meters lejlighed meget ofte på mere end 15.000 kr om måneden. Udlejerne har derfor i årevis agiteret for at afskaffe den omkostningsbestemte leje og i stedet indføre fri huslejefastsættelse. Det har de dog ikke fået medhold i på Christiansborg
Gennemgribende moderniserede lejemål
Men med lovændringen i 1996 fik udlejerne lov til at fravige boligreguleringslovens regler om budgetleje, hvis en lejlighed var blevet ”gennemgribende” moderniseret. Disse lejligheder kaldes også 5-2-lejemål, fordi reglerne om lejefastsættelse står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2
En gennemgribende moderniseret lejlighed er en bolig, der i forbindelse med genudlejning er blevet forbedret for et minimumsbeløb, der i 2021 lå på 2.280 kr. pr kvadratmeter. Eller 260.738 kr pr lejemål
5-2-lejemålene har været en katastrofe for lejerne i de store byer, København, Aarhus og Odense. De er blevet så dyre, at det er umuligt for selv folk med pæne mellemindkomster – f.eks. skolelærere, politibetjente og sygeplejersker – at betale huslejen.
Når en lejer flytter ud af en lejlighed der tidligere er blevet gennemgribende moderniseret, kan udlejeren genudleje lejligheden til det lejedes værdi på genudlejningstidspunktet.
Et fiktivt men realistisk eksempel
En lejlighed på Østerbro i København blev i 2004-6 gennemgribende moderniseret, da den tidligere lejer flyttede. På det tidspunkt kostede en lejlighed på 60 m2 med omkostningsbestemt husleje 3.000 om måneden. Det svarede til 600 kr pr m2 om året.
Ved at bruge 130.000 kr på at modernisere lejligheden kunne udlejer genudleje lejligheden til f.eks. 900 kr pr m2 om åretsom var det lejedes værdi på det tidspunkt. Den månedlige leje kunne derfor lejes ud til 4.500 kr, hvor den før kun kostede 3.000 kr.
De 130.000 kr ville derfor blive tjent hjem efter 7 år og 3 måneder og derefter ville huslejestigningen gå ubeskåret i udlejers lomme. Men ikke nok med det. I 2021 flyttede lejeren, og nu kunne den samme lejlighed på ny udlejes til det lejedes værdi, selv om den gennemgribende forbedring var 15 år gammel. Det lejedes værdi var nu – efter praksis i huslejenævnet steget til ca 1.400 kr pr. m2 – svarende til 7.000 kr om måneden . Nu fik udlejeren en ekstragevinst på 2.500 kr hver måned oven i de 1.500 kr han i forvejen havde fået – uden at bruge 1 krone mere på forbedring.
Nu godkender huslejenævnet og ankenævnet i København et lejeniveau på 1.500 kr pr m2 årligt. Meget ofte bliver disse lejligheder dog udlejet til 2.000 kr pr kvadratmeter årligt, hvilket betyder at en almindelig 3-værelses på 80 m2 lejlighed i København bliver udlejet til over 13.000 kr om måneden. Hvis den samme lejlighed – med de samme forbedringer – blev udlejet efter § 5, stk. 1 i boligreguleringsloven ville den koste under 5.333 kr om måneden. (Se eksemplet ovenfor)
Blackstone
§ 5, stk. 2 er blevet en betændt polyp i boligreguleringsloven. For at redde det københavnske boligmarked fra at blive et reservat for rige mennesker lavede folketinget i 2020 det såkaldte blackstone-indgreb opkaldt efter den amerikanske kapitalfond Blackstone, der i de sidste 10 år har etableret sig i Danmark. De er nu er blevet så upopulære, at de har skiftet navn til Kereby.
Folketinget skærpede kravene til de gennemgribende moderniserede lejemål. F.eks. bestemte man, at det kun var lejligheder i energiklasse D eller højere, der kunne anerkendes som gennemgribende forbedrede lejemål. Virkningerne af dette lovindgreb har foreløbig ikke haft nogen dæmpende effekt på huslejestigningerne i den gamle boligmasse.
Blackstone indgrebet var et velment forsøg på at begrænse huslejestigningerne, men desværre utilstrækkeligt. De høje huslejer ved genudlejning fortsætter, fordi uligheden i indkomster og formuer er blevet så høje i Danmark.
Gælder kun i større ejendomme
Én ting har ærget udlejerne: at § 5, stk. 2 kun gælder for lejligheder i større ejendomme med mindst 7 beboelseslejligheder. For lejlighederne i småhusene (6 beboelseslejligheder og derunder) er der efter boligreguleringsloven ikke mulighed for at lave gennemgribende forbedringer og dermed hive dem helt ud af boligreguleringslovens regler.
Udlejerne er forståeligt nok interesserede i, at lovgivningen tillader så høje huslejer som muligt. Derfor var det et stort scoop for udlejerne, at de i 1995 fik Socialdemokraterne med på at indføre § 5, stk. 2
Men i småhusene gælder denne bestemmelse ikke. Det skyldes, at der i boligreguleringslovens § 29 c står, at lejen i småhuse skal sammenlignes med tilsvarende ejendomme, hvor lejen er reguleret efter § 7. I § 7 står der, at udlejer kun kan forhøje lejen, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. Disse formuleringer hentyder helt klart til den omkostningsbestemte leje. De gennemgribende moderniserede lejligheder er ikke begrænset af hverken de nødvendige driftsudgifter eller af reglerne om afkast af ejendommens værdi. Derfor kan lejen i småhuse heller ikke fastsættes ved sammenligning med lejen i gennemgribende moderniserede lejligheder.
Dette synspunkt er også blevet fulgt i de retssager, hvor udlejernes advokater har forsøgt at få anerkendt meget høje huslejer i et småhus ved at sammenligne lejen i en småhuslejlighed med lejen i en gennemgribende forbedret lejlighed.
Usikkerhed
Ved forliget mellem lejer- og udlejerorganisationerne har det været en grundregel, at der ikke skulle laves ændringer, der ændrede ved gældende retspraksis. Denne grundregel har boligministeriets embedsmænd stort set overholdt ved den lovtekniske sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.
Men der er en vigtig undtagelse: I lovbemærkningerne til reglerne om småhuse har udlejernes lobbyister haft held til at få indføjet en bemærkning, der sår tvivl om hvad retspraksis er.
Lejeloven og boligreguleringsloven vil blive skrevet sammen i én lov – men boligministeriets embedsmænd har smuglet en giftslange ind i lovforslaget, som truer med at sprænge forliget
Af Jakob Lindberg
En lovbemærkning er en tekst, der forklarer, hvordan en konkret bestemmelse i loven skal forstås. Sådan er det også med den nye lejelov. Selve lovteksten fylder 30 tætskrevne sider, mens lovbemærkningerne fylder 300 sider.
I forslaget er der en opsigtsvækkende bemærkning til § 32, som omhandler lejeregulering i småhuse.
Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Her har embedsmændene skrevet følgende:
”Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret således at lejen, såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet efter lovforslagets § 23.”
Dette har givetvis været sød læsning for de udlejere, der i de sidste 25 år har tjent store penge på at lave gennemgribende moderniseringer i storejendomme. De har derved løftet lejlighederne ud af systemet med omkostningsbestemt leje. Nu får de mulighed for at gøre det samme med småhusene, hvis huslejenævnene og domstolene tror, at den kursiverede lovbemærkning ovenfor er udtryk for gældende ret.
Danmarks Lejerforeningers protest
Allerede tidligt i det lovforberedende arbejde protesterede Danmarks Lejerforenings formand, Bodil Kjærum mod dette forsøg på at liste § 5, stk. 2 ind ad bagdøren for småhusenes vedkommende. Hun skrev den 22 september 2021 sammen med Henrik Stougaard et brev til ministeriet med blandt andet følgende tekst:
”Danmarks Lejerforeninger (DL) anbefaler de lejervenlige partier i boligforliget at gå imod forslagets fremlæggelse. Skulle forslaget alligevel blive fremlagt, anbefaler vi at stemme imod det.
Dette er en præcisering, som vi har fundet nødvendig, idet vi har forstået, at det er den fremherskende opfattelse, både i ministeriet og i udvalget, at Danmarks Lejerforeninger skulle støtte gennemførelse af sammenskrivnings-lovforslaget i den skikkelse, det nu foreligger.”
Milliardstore lejeforhøjelser
Bodil Kjærum dementerer dermed, at Danmarks Lejerforeninger støtter lovforslaget. Hun skriver videre:
Ét sted har vi ekstra understreget denne kritik, og det er vedrørende spørgsmålet om adgang til boligreguleringslovens § 5.2 -lejefastsættelse i småhus-lejemål. Her går bemærkningerne i lovforslaget nemlig direkte imod, hvad der er gældende retspraksis ifølge konklusionen fra en tidligere ministeriel ekspertgruppe. Samtidig hersker der ikke nogen seriøs tvivl om, at den usikkerhed, der fra dele af udlejersiden rejses omkring denne retspraksis, vil blive afklaret med samme konklusion som ekspertgruppens. Dette dog forudsat, at vi undgår den omtalte ‘påvirkning via lovforslags-bemærkninger’.
Bliver lovforslaget gennemført med de omtalte bemærkninger, vil der nemlig ikke være megen tvivl om, at dette vil påvirke retspraksis, så der reelt sker den ændring i retspraksis, som bemærkningerne i lovforslaget udtrykker.
Noget sådant vil skabe en åben ladeport for at BRL § 5.2-lejeniveau vil blive rullet ud over samtlige landets småhus-lejemål. Disse småhus-lejemål udgør vel at mærke mellem 25 % og 33 % af samtlige landets private udlejningsboliger. Det er således også kvantitativt en særdeles overvældende skadevirkning, set fra et lejersynspunkt. På landsplan taler vi om milliard store mer-lejeforhøjelser.”
Udvalgsbehandling i folketinget
Lejernes LO havde i høringsfasen fremsat den samme kritik som Danmarks Lejerforeninger.
Ved udvalgsbehandlingen i folketinget anbefalede blå blok og Socialdemokratiet lovforslaget. Derimod fulgte tre partier, Enhedslisten, SF og Radikale op på lejerorganisationernes kritik. Det kom frem, da der efter 2. behandling af lovforslaget skulle skrives en såkaldt betænkning fra Boligudvalget om lovforslaget.
Boligministeren havde under udvalgsbehandlingen svaret følgende på kritikken af lovbemærkningen:
”Svar på spørgsmål 23:
Det kan bekræftes, at der ikke er retspraksis, som klart fastlægger, hvordan lejen fastsættes, når der ved gennemgribende moderniserede lejemål i små-ejendomme sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er reguleret efter § 7. Spørgsmålet må afgøres af domstolene. Det kan således også bekræftes, at der ikke er tilsigtet en ændring ift. den tidligere retstilstand med dette lovforslag”
Dette rejser et nyt spørgsmål. Når der ikke foreligger en klar retspraksis, hvorfor har ministeren så i lovforslaget medtaget den bemærkning, der siger det modsatte?
De fleste partier i udvalget støttede lovforslaget inklusive den famøse lovbemærkning. De tre støttepartier for regeringen afgav mindretalsindstillinger.
SF og Enhedslisten
Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard
De to partier anførte, at det sammenskrevne lovforslag ikke var rent teknisk. De to partier mente, at der var en klar risiko for forskydning til fordel for udlejerne. Potentielt kan det betyde, at huslejen vil stige i omkring 88.000 boliger i hele Danmark:
”Hvis man lukker op for, at lejen i småhuse kan sammenlignes med lejemål i store huse fastsat efter § 5, stk. 2, vil man igangsætte en huslejespiral i storbyerne og i landets mindre byer. LLO og Danmarks Lejerforeninger har påpeget, at en gennemførelse af lovforslaget vil være katastrofal for lejerne i småhusene, for ud over at lejerne kan risikere at betale en væsentlig højere husleje, har lejerne i de mindre ejendomme ikke krav på at blive tilbudt en erstatningsbolig ved store huslejespring, som man har i store ejendomme.
Når man ser på den retlige og økonomiske balance, der skal være mellem udlejere og lejere, så er det et meget væsentligt og stort problem, at der nu er udsigt til, at huslejen potentielt kan stige i 88.000 boliger. Og det har LLO opgjort til, at det kan være en huslejestigning på 2 mia. kr. årligt.”
SF og Enhedslisten mente, at ministeren laver forligsbrud ved at fremsætte et lovforslag om en sammenskrivning, der ikke lever op til forligstekstens krav om, »at den retlige og øko- nomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”.
Radikale Venstre
Partiet henviste til ministerens svar, som er citeret ovenfor.
”Svaret på spørgsmål nr. 23 må tolkes sådan, at tidligere og fremtidig retstilstand ikke afklares ved lovforslagets vedtagelse, men ved efterfølgende retssager. Ministerens svar kan imidlertid ikke ændre på, at beskrivelsen af gældende ret i lovforslaget er misvisende.
Radikale Venstre opfordrer hermed til, at der fremover afsættes mere tid til udarbejdelse af lovforslag og høring, idet kvaliteten af vores lovgivningsarbejde er en fælles sag. De kritiserede divergerende beskrivelser vil desværre således indebære brug af rigtig mange årsværk på diverse universiteter, advokatkontorer, byretterne m.v., ligesom borgernes muligheder for at forudse egen retlig position i realiteten umuliggøres.”
Radikale venstre ville derfor stille et ændringsforslag ved 3 behandlingen som skulle klargøre beskrivelsen af den gældende ret.
OBS. Når dette blad omdeles er loven måske blevet endeligt vedtaget i folketinget. Læserne kan holde sig orienteret på hjemmesiden. www.dklf.dk
Overskud på afdelingernes regnskaber er udbredte, men det er først et problem, hvis de er systematiske
Af Jakob Lindberg
Nogen gange er det danske sprog svært. Jeg har nu i flere år beskæftiget mig med de overskud, der opstår på en almen boligafdelings regnskaber, fordi boligselskabernes økonomimedarbejdere overbudgetterer. For at undgå underskud på regnskabet, overvurderer man udgifterne og undervurderer indtægterne, når man skal udarbejde et budget. Derved opstår der utilsigtede overskud på afdelingernes regnskaber ved årets slutning.
Der står i almenboligloven, at udgifter og indtægter skal balancere, og hvis de ikke gør det, så er overskuddet ikke i overensstemmelse med loven. På den måde er overskuddet ”ulovligt” eller ”lovstridigt”. Men det er ikke strafbart, og der er ikke tale om svindel, tyveri eller lignende.
Det er heller ikke strafbart at en boligafdeling har underskud, men det kan være i strid med balancelejeprincippet.
Underskud og overskud på boligafdelingernes regnskaber opstår hele tiden, fordi det aldrig er muligt at forudsige hvilke udgifter og indtægter, der vil komme i fremtiden. I mange afdelinger er der et lille overskud det ene år og et lille underskud det andet år. Disse afdelinger er netop dem, som lever bedst op til balancelejeprincippet
Systematiske overskud
Derimod er der grund til at være kritisk, når nogle boligselskaber år efter år opkræver betydelige overskud, eller når de trækker udligningen af overskuddene ud i årevis.
Tag nu eksemplet med Sneglebo i Roskilde Kommune, som administreres af Boligselskabet Sjælland (BOSJ)
Det er en lille afdeling med 20 familieboliger. Her har der siden 2014 været store overskud hvert eneste år, og ved udgangen af 2020 havde afdelingen et opsamlet overskud på 798.579 kr. Det svarer til knap 40.000 kr pr bolig. Det betyder, at en beboer der har boet i afdelingen i hele perioden er blevet pålagt en tvangsopsparing på 40.000 kr. Den var allerede gal ved udgangen af 2018, hvor det opsamlede overskud var på 1.233.985 kr svarende til knap 62.000 kr pr bolig. Det kritiserede Danmarks Lejerforeninger i en rapport og siden da har BOSJ tilbageført 483.000 kr som indtægt, som er blevet brugt til at begrænse huslejestigninger.
Man skal altid påskønne, når boligselskaberne lytter til kritikken, men der er et stykke vej igen før BOSJ har fået overskudssaldoen ned på et rimeligt niveau. Et hvert boligselskab vil være i stand til at budgetterer så præcist, at det opsamlede overskud holder sig under 5.000 kr. pr bolig. Jeg ser frem til at læse regnskaberne for 2021. Her vil det vise sig om BOSJ evner at undgå de abnormt store overskud.
I 2006 blev lejer- og udlejerorganisationerne indbudt af den daværende boligminister til forligsforhandlinger med det mål at blive enige om en sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven.
Af Jakob Lindberg
Siden 2. verdenskrig har Danmark haft to lejelove. Boligreguleringsloven, som efter 1973 var baseret på omkostningsbestemt lejefastsættelse og lejeloven som var baseret på at lejer og udlejer frit kunne aftale lejens størrelse ved lejemålets indgåelse.
Dette dobbelte system gjorde det ikke ligefrem nemt at være lejer og udlejer – undtagen for de store udlejere, der kunne drage fordel af den frie aftaleret i lejeloven. Lejerne kunne tilsvarende drage fordel af de snørklede regler i boligreguleringsloven, hvis de vel at mærke kendte deres rettigheder eller havde en dygtig lejerforening at støtte sig til.
Man kan ikke sige, at systemet fungerede godt. Intet samfund kan være tjent med, at lovene er så indviklede, at man skal være ekspert for at forstå dem – og derfor var der god mening i, at forenkle lovgivningen, således at man i det mindste kun skulle slå op i en lov i stedet for to.
Forligsforhandlinger
I begyndelsen af 2000-tallet startede forhandlingerne mellem på den ene side Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere og på den anden side Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger og Bosam. Boligministeriet skulle fungere som sekretariat.
Arbejdet gik trægt, for begge sider var naturligt nok optaget af, at deres egne interesser blev tilgodeset. Man blev derfor enige om, at slutresultatet skulle blive neutralt. Det måtte ikke forrykke balancen mellem lejere og udlejere. Målet var, at nå til en principiel enighed, som derpå kunne omformes til et lovforslag.
Forhandlingerne var vanskelige, og efter et stykke tid mistede Boligministeriet interessen for at være fødselshjælper. Det blev ikke bedre af, at ministeriet ofte skiftede sekretærer ud. Den ene uerfarne jurist afløste den anden, og de fleste af dem havde meget lidt forstand på boligjura.
Til sidst meldte ministeriet sig helt ud af processen.
Forhandlingerne fortsatte
Men lejer og udlejerorganisationerne blev enige om at fortsætte forhandlingerne. Også på udlejersiden blev forhandlerne skiftet ud ind i mellem. Den mest gennemgående person i forhandlingerne var nu afdøde Henrik Stougaard fra Danmarks Lejerforeninger. Han blev sekretær for forhandlergruppen. Hans force var hans stædighed, hans faglige overblik og hans store troværdighed. Selv udlejersidens forhandlere anerkendte hans indsats.
Resultatet af forhandlingerne blev døbt Enighedslisten – ikke at forveksle med partiet Enhedslisten. Enighedslisten var et imponerende arbejde – en liste på 51 punkter, som blev accepteret af både udlejerne og lejerne. Den lagde grunden til den mest gennemgribende forenkling af lejelovgivningen siden 2. verdenskrig. Og det er dette forlig, der ligger til grund for det forslag til lejelov, som nu er tæt på at blive vedtaget i folketinget. Organisationerne forhandlede gennem 8 år og først i 2014 kunne der sættes punktum i forliget.
Forkastede resultatet
Så skulle man tro, at den ged var barberet. I 2011 var Socialdemokraterne, Radikale og SF kommet til magten og hvad skulle være mere oplagt end at gennemføre et forlig, der rakte hen over midten. Men sådan skulle det ikke gå. Den nye boligminister hed Carsten Hansen og han havde som uerfaren minister ikke tilstrækkelig pondus til at få embedsmændene til at makke ret.
Af uransagelige grunde var Boligministeriets embedsmænd kritiske over for Enighedslisten, måske fordi de havde følt sig overflødiggjort af organisationerne. I stedet lavede Carsten Hansen et forslag til forskellige punktvise ændringer til både boligreguleringsloven og lejeloven. Den blev vedtaget i 2015.
Derved gik Danmark glip af den samlede lejelov, som organisationerne havde lagt op til med Enighedslisten. Den var et grydeklart udkast til en væsentlig reform for den private udlejningsektor, som det havde taget organisationerne 8 år at forhandle sig frem til. Først da boligminister Carsten Hansen og hans embedsmænd havde skudt den i sænk, sprængte Lejernes LO enigheden og støttede Carsten Hansens lejelovsændring.
Forliget
I Danmarks Lejerforeninger kritiserede vi både forløbet og resultatet, blandt andet fordi man indførte pristalsregulering af huslejerne. Men forliget om Carsten Hansens lejelovsændring førte én vigtig ting med sig:
Der blev i forbindelse med 2014 loven indgået et forlig mellem et stort flertal af folketingets partier (Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti, Radikale, SF og Enhedslisten). I dette forlig forpligtede regeringen sig til at lave en sammenskrivning af lejeloven, som skulle gennemføres senere.
Et centralt element i forliget var følgende:
”Forligsparterne .. er på den baggrund enige om at gennemføre en samlet forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Det er i denne sammenhæng et vigtigt hensyn, at den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”
Det var præcis det samme hensyn, som havde gjort det muligt for lejer- og udlejerorganisationerne at blive enige om Enighedslisten.
Ny regering
Regeringsmagten skiftede i 2015. Løkke-regeringen havde ingen interesse i forenkling af lejeloven. Inger Støjberg blev en overgang både boligminister og integrationsminister og så begyndte den forurening af boligpolitikken med udlændingepolitikken, som i 2018 kulminerede med vedtagelsen af parallelsamfundsloven (ghettoloven)
I 2019 genvandt Socialdemokraterne regeringsmagten og Kaare Dybvad Bek blev boligminister. Han levede op til løftet om, at sammenskrive lejeloven og boligreguleringsloven, og det er den sammenskrivning, der nu er vedtaget.
Mange mennesker tror, at pengene til at bygge almene boliger kommer fra staten. Det er forkert. Det er lejerne, der selv betaler til Nybyggeri-fonden under Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg
Ordet overskud betyder mange ting. Normalt bruger vi ordet til at betegne det, som vi har til overs til os selv, når alle udgifter er betalt. Hvis man har et parcelhus, hvor alle lånene er betalt ud, så består udgifterne af de egentlige driftsudgifter f.eks. håndværkerregninger, vandforbrug, varmeforbrug, renovation, kontingent til grundejerforeningen osv.
Derudover skal man betale ejendomsskatter. Hvis man er en fornuftig husejer, sparer man også op til fremtidig vedligeholdelse. Men når alt det er betalt, så kan man selv bestemme hvad resten af ens indkomst skal bruges til.
Sådan er det ikke i det almene byggeri. Her skal man foruden ejendomsskatter og driftsudgifter og opsparing også betale lovpligtige bidrag til tre forskellige fonde.
Et eksempel
En boligafdeling, Ringen i Køge har 134 boliger, der i gennemsnit koster 6.935 kr om måneden. En stor del heraf er de såkaldte ”nettokapitaludgifter”, som i de første 30 år af afdelingens levetid blev betalt til kreditforeningerne. I dag er de oprindelige lån betalt tilbage, men lejerne skal blive ved med at betale. Nu går pengene blot til Landsbyggefonden,Nybyggerifonden og den såkaldte Dispositionsfond. Disposionsfonden er en opsparing, som det enkelte boligselskab skal opbygge og som kan yde støtte til nødlidende afdelinger inden for boligselskabet
De tre bidrag er det, som i skemaet nedenfor kaldes ”lovpligtigt overskud”
Huslejen er sammensat således:
%
kr pr måned
Lovpligtigt overskud
37
2.560
Skatter, afgifter, administration
18
1.229
Renholdelse og vedligeholdelse mm
21
1.429
Opsparing til fremtidig vedligeholdelse
13
929
Afdrag på lån til forbedinger, mm
11
788
I alt
100
6.935
Sådan ser hovedtallene ud. De 37 % af huslejen er penge, som lejerne betaler til diverse fonde uden selv at få gavn af dem på kort sigt. En gennemsnitslejer i Ringen betaler hver måned 2.560 kr til disse fonde.
En ejer af et parcelhus, en ejerlejlighed eller en andelslejlighed skal ikke betale til nogen fonde. Når de oprindelige lån er betalt ud, så sparer ejeren de 37 %. De bliver til ”friværdi” i stedet.
På langt sigt kan lejerne få gavn af de penge, som Landsbyggefonden bevilger til renoveringsprojekter, fordi den afdeling man selv bor i, kan få tilskud til renovering.
Alligevel kan man ikke fortænke en lejer i at ønske, at vedkommende selv kunne få lov at bestemme, hvad de 2.560 kr skulle bruges til.
Det er heller ikke underligt, at lejerne flygter ud i ejerboligsektoren, hvis de har mulighed for at købe deres egen bolig.
Hvorfor
Man kan spørge: Hvem har bestemt, at lejerne skal betale alle disse penge til de tre fonde.
Det har folketinget gjort i 1940-erne, for at få gang i byggeriet af gode, moderne boliger til mennesker med små og middelstore indkomster.
Man bestemte den gang, at lejerne ikke skulle have mulighed for at få sat deres husleje ned, når de oprindelige lån til opførelsen af bygningerne og køb af grunden var betalt tilbage. I stedet skulle de ledige penge gå til nogle fælles opsparingspuljer, som i dag hedder Landsbyggefonden og Nybyggerifonden. På den måde regnede man med, at lejerne i det almene byggeri selv kunne finansiere store renoveringsprojekter og nybyggeriet.
Beboerne i Bispehaven nedstemte forslag til helhedsplan
Af Jakob Lindberg
På et ekstraordinært afdelingsmøde den 30. november sagde et stort flertal af de fremmødte beboere nej til helhedsplanen. Der var 177 stemmer imod og kun 31 stemmer for forslaget til helhedsplan, som vil medføre nedrivninger af 310 boliger i 6 boligblokke, omdannelser blandt de resterende boliger med huslejestigninger til følge samt finansiering via afdelingens optagelse af massive lån.
Da Østjysk Boliger sat under administration på grund af en verserende sag om underslæb, er Lejerbo af Aarhus Kommune blevet indsat som midlertidig forretningsfører i Østjysk Bolig. Derfor var det den administrerende direktør i Lejerbo, Palle Adamsen, der skulle overtale beboerne til at stemme Ja til helhedsplanen. Det lykkedes ikke.
Afdelingsbestyrelsens formand, Alex Young Pedersen beskriver resultatet som en klar
Alex Young Pedersen, formand for afdelingbestyrelsen i Bispehaven
tilkendegivelse af, at beboerne ikke ønsker at gå den vej, som helhedsplanen er udtryk for og at de ikke ønsker at stemme for yderligere tvangsflytninger i området samt højere husleje.
Repræsentantskabsmøde
Det sidste ord er dog ikke sagt i sagen. Efter en bestemmelse i almenboligloven har repræsentantskabet i Østjysk Bolig mulighed for at vedtage helhedsplanen, selvom beboernes flertal er imod. Repræsentantskabet holder møde herom den 16. december 2021.
Siger repræsentantskabet også Nej, lander bolden hos Indenrigs- og Boligministeriet, som kan omgøre beslutningen. Ydermere afhænger helhedsplanens skæbne af de retssager om parallelsamfundslovgivningens gyldighed, som nu verserer ved domstolene. Siger repræsentantskabet Ja vil helhedsplanen blive gennemført, med mindre den når at blive underkendt af domstolene.
Anvendelsen af ghettobegrebet har skiftet i dansk lovgivning siden det i 2010 for første gang blev indført.
Af Jakob Lindberg
I et udspil forud for lovens vedtagelse blev en ghetto karakteriseret ved:
“en høj koncentration af indvandrere, som betyder, at mange vedbliver med at være tættere knyttet til det land og den kultur, de eller deres forældre kommer fra, end til det danske samfund, de lever og bor i.”
2010
Et ghettoområde blev i 2010 defineret som et fysisk sammenhængende boligområde med mindst 1.000 beboere, som opfylder mindst to af følgende kriterier:
1) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.
2) Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. Andelen bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år,
3) Antal dømte for overtrædelse afstraffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer. Antallet bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år.
2013
I de følgende år blev bestemmelserne flere gange ændret. Da Danmark i 2011 fik en regering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og SF gjorde Folketinget kriterierne bredere. I 2013 blev blandt andet tilføjet to nye kriterier:
4) Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 50 pct.,
5) Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eks-klusive uddannelsessøgende udgør mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.
Kriterium 5 var en nydannelse i forhold til den oprindelige definition af ghettobegrebet. Dette kriterium lagde vægt på indkomstforskellene i samfundet, i modsætning til de hidtidige kriterier, som lagde mere vægt på etnisk oprindelse, erhverv og kriminalitet.
Formentlig har der været uenighed i forligskredsen om hvilke faktorer, der skulle vægtes højst. I hvert fald blev der i de trykte forarbejder til loven medtaget følgende lovbemærkning:
De nuværende kriterier er fortsat af afgørende vigtighed: Integration af indvandrere og efterkommere fra ikke vestligelande i de udsatte boligområder er et fokuspunkt.(…) En høj koncentration af borgere med anden etnisk herkomst er således et signal om, at der bør være fokus på området
Denne lovbemærkning viser, at det fortsat var hensigten med lovgivningen at gøre noget ved ”problemet” med de ikke-vestlige indvandrere.
I 2018 – under den seneste Venstre-regering blev kriterierne ændret endnu en gang.
Nuværende lov 2018
Et ghettoområde er – se Almenboligloven § 61 a – et fysisk sammenhængende område af almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor kriterium 1 er opfyldt sammen med mindst to af de øvrige kriterier 2-5 er opfyldt:
1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.
2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år
3) antallet af dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.
4) andelen af beboere i al- deren 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 50 pct.
5) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.
I 2018-loven er der kun ændret lidt i beregningsmetoden, f.eks i nr. 2 og nr. 3. Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet skal nu beregnes som gennemsnit over 2 år, hvor det før 2018 skulle beregnes om gennemsnit over de seneste 4 år. Desuden er der ændret ved antallet af dømte i kriterium 3, som før 2018 var 270 beboere, mens det nu defineres som 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover.
Disse små ændringer har kun minimal betydning for, hvordan parallelsamfundsloven virker i praksis.
I 2021 blev loven omdøbt til Parallelsamfundsloven, fordi den nuværende regering fandt at ordet “ghetto” var for krænkende. Desuden blev der indført en nye type af udsatte boligområder i loven, de såkaldte forebyggelsesområder, som er beskrevet andetsteds i dette blad.
Regeringen offentliggør hvert år den 1. december en revideret liste over parallelsamfund og udsatte boligområder.
Kilder:
Bjarne Overmark: Processkrift i sagen mellem lejerne i Bispehaven og Østjysk Boligselskab Indenrigs- og Boligministeriet (Retsinformation: LBK nr 1877 af 27/09/2021) Almenboligloven
Begreber som oprindelse, race og etnisk tilhørsforhold er uklare. Dommerne kommer på en svær opgave, når de skal finde ud af om beboerne i et Parallelsamfundsområde bliver udsat for forskelsbehandling.
Af Jakob Lindberg
Danmark er forpligtet til at overholde et EU-direktiv fra 2000 om ligebehandling af alle uanset race eller etnisk oprindelse. Dette direktiv er implementeret i dansk ret ved Lov om etnisk ligebehandling. Loven gælder for al offentlig og privat virksomhed. Den gælder også for adgang til og levering af varer..der er tilgængelige for offentligheden, herunder boliger.
Efter § 3 i denne lov, er det ulovligt at udsætte en anden person for direkte eller indirekte forskelsbehandling på grund af vedkommende eller tredjemands race eller etniske oprindelse. I § 3, stk 2 står, at ”Der foreligger direkte forskelsbehandling, når en person på grund af etnisk oprindelse behandles ringere end en anden person er blevet behandlet i en tilsvarende situation” Det er ikke muligt, at retfærdiggøre direkte forskelsbehandling, og det er derfor også uden betydning, om der foreligger en ellers saglig grund til forskelsbehandlingen.
Bjarne Overmark påviser i processkriftet, at Boligministeriets godkendelse af Udviklingsplanen netop udgør en direkte forskelsbehandling som er i strid med § 3, stk. 2, som er citeret ovenfor
Efter almenboligloven har almene boligorganisationer til opgave at stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til rimelig husleje. En lejer i Bispehaven, der stammer fra et ikke-vestligt land, og som bliver opsagt på grund af, at lejligheden skal sælges eller nedrives, bliver udsat for direkte diskrimination. Det sker fordi vedkommende som følge af Udviklingsplanen bliver behandlet ringere end beboere i andre almenboligområder, der ikke er klassificeret som en ”hård ghetto”.
Indirekte diskrimination
Tilhængere af parallelsamfundloven har hævdet, at der ikke foreligger diskrimination på grund af race eller etnisk oprindelse. De henviser til at det afgørende kriterium ” ikke-vestlige indvandrere og efterkommere” ikke har noget med race eller etnisk oprindelse at gøre. Kriteriet er efter deres opfattelse udelukkende geografisk. Der må godt bo 51% sorte mennesker i et boligområde. Det bliver området ikke et parallelsamfund af, hvis blot de pågældende er født i f.eks. USA eller England. Men sådan er virkeligheden ikke.
Langt de fleste indvandrere fra vestlige lande er hvide, hvorimod de fleste indvandrere fra de ikke vestlige lande er sorte, gule eller brune.
Fællesspisning i Bispehaven
I Bispehaven udgør personer med ikke-vestlig baggrund 67,2 % af alle beboere. Tal fra 2019 viser, at over halvdelen af alle ikke-vestlige indvandrere og efterkommere i Danmark har en etnisk oprindelse fra Tyrkiet, Syrien, Irak, Pakistan, Bosnien Herzegovina, Afganisan og Vietnam. Derved vil sorte, gule og brune medborgere blive stillet ringere. Udviklingsplanen indebærer derfor forskelsbehandling i Ligebehandlingslovens forstand.
Bjarne Overmark peger på følgende:
Efter bemærkningerne til lov om etnisk forskelsbehandling er det ikke et krav, at kriteriet alene berører personer af en enkelt bestemt etnisk oprindelse. Et kriterium, der i praksis stiller personer, som har forskellig etnisk oprindelse, ringere end andre personer, kan også indebære en overtrædelse af forbuddet mod indirekte forskelsbehandling
Et sagligt formål
Bjarne Overmark skriver at forskelsbehandling i visse tilfælde kan være lovlig. For eksempel kan det være lovligt at registrere oprindelseslandet for forskellig grupper af indvandrere og efterkommere, for eksempel hvis myndighederne ønsker at forhindre forskelsbehandling. Men det er ikke legitimt at anvende en sådan registrering i lovgivningen.
Efter EU-domstolens praksis skal et et indgreb være ”objektivt begrundet i et sagligt formål”. Et sagligt formål er noget der er nødvendigt, f.eks. af sikkerhedsmæssige, sundhedsmæssige eller velfærdsmæssige årsager
Af bemærkningerne til Parallelsamfundsloven fr 2018 fremgår det, at formålet med en udviklingsplan er at gøre området til en såkaldt ”attraktiv bydel” ved at ændre beboersammensætningen, således at der kommer færre beboere med ikke-vestlig baggrund. Men at gøre en bydel ”attraktiv” er nærmest noget kosmetisk. Det er ikke nødvendigt og derfor er der ikke tale om et sagligt formål.
Boligministerens formål
Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Kaare Dybvad Bek har i forsvaret for Parallelsafundloven ofte brugt følgende argument: et overordnet formål med Parallelsamfundsloven er, at sikre en blanding af befolkningsgrupperne, således at børn og unge af anden etniske herkomst end dansk, i deres hverdag kommer til at møde etniske danskere.
Dette integrations-formål er sympatisk. Spørgsmålet er om det er nok til overbevise dommerne om følgende: Er hensynet til den fremtidige integration tilstrækkeligt sagligt og nødvendigt til at begrunde det voldsomme indgreb det vil være at tvangsflytte tusinder af beboere.
En tredje form for forskelsbehandling
I denne sag er spørgsmålet om forskelsbehandlig på grund af race og etnisk herkomst det centrale.
Men der findes også en anden form for forskelsbehandling som er væsentlig i diskussionen om Parallelsamfundsloven. Det er forskelsbehandlingen mellem lejere i forskellige typer af boliger.
Hvis du bor i en almenboligafdeling, der står på listen over ”hårde ghettoer” kan du risikere at blive tvunget til at flytte, uanset om du er af dansk eller udenlandsk herkomst. Hvis din boligblok skal rives ned, bliver du – som kommunefarvet dansker – ramt ligesåvel som din nabo, der kommer fra et mellemøstligt land.
Til gengæld bliver du og din nabo forskelsbehandlet i forhold til lejerne i andre almene boligafdelinger, som ikke er på ghetto-listen. I mister jeres bolig og jeres lokale netværk. I får ekstraudgifter til flytning og måske til højere husleje.
Folketingets flertal har erklæret krig mod ghettoerne. Beboerne er de uskyldige ofre uanset deres hudfarve.
Sagens gang
Sagen er først lige anlagt. I en anden sag om samme emne fra Mjølnerparken i København har Boligministeriet krævet sagerne afvist, hvilket formentlig også vil ske i denne sag. Derfor vil der sandsynligvi gå flere år, før der falder dom om det vigtigtste spørgsmål: Har folketinget brudt Grundloven, Ligebehandlingsloven og de internationale konventioner?
Kilder:
Bjarne Overmark: Processkrift i sagen mellem lejerne i Bispehaven og Østjysk Boligselskab
Nogen gange er det danske sprog svært. Jeg har nu i flere år beskæftiget mig med de overskud, der opstår på en almen boligafdelings regnskaber, fordi boligselskabernes økonomimedarbejdere overbudgetterer. For at undgå underskud på regnskabet, overvurderer man udgifterne og undervurderer indtægterne, når man skal udarbejde et budget. Derved opstår der utilsigtede overskud på afdelingernes regnskaber ved årets slutning.
