Arkiver

Tar regeringen klimaproblemerne alvorligt?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
4. december 2019
Privat udlejning,

Mange vil svare ja på spørgsmålet, for aldrig har klimaet fyldt så meget i den offentlige debat. Men har man husket boligerne?

 

Af Jakob Lindberg

Den danske regering har med stor tilslutning fra vælgerne besluttet, at Danmark skal reducere udledningen af klimagasser med 70 % senest i 2030. Man er gået til opgaven med stor energi, og målsætningen er så populær, at selv de klimanølende, borgerlige partier har sluttet op om den.

I denne folketingssamling skal der vedtages en ny klimalov, hvor målet er at politikerne skal binde sig til at opfylde 70%-målet. Derefter begynder arbejdet med at finde ud af, hvordan man kommer derhen.

 

Boligsektoren mangler

Diskussionen er allerede begyndt. Der tales om flere vindmøller, der tales om en grønnere varmeforsyning, der tales om udskiftning af bilparken og om hvordan landbruget skal gøres mere bæredygtigt. Med hvad med nybyggeriet eller problemet med den gamle boligmasse?

Fire regeringsmedlemmer med Mette Frederiksen i spidsen skrev en kronik den 13 november 2019 en begejstret kronik med titlen Den grønne omstilling er moderne industripolitik. Her fortæller man om dansk industris muligheder for at tjene penge på at løse klimaproblemerne og kommer med opløftende eksempler fra mange brancher.

Men byggebranchen og boligsektoren omtales ikke med ét ord.

 

§ 5-2 er en barriere for den grønne omstilling

For nylig udgav boligministeriet en rapport om hvordan, man kan ændre lovgivningen for det private udlejningsbyggeri, således at udlejernes afkast ved gennemgribende forbedringer i den gamle boligmasse begrænses.

Problemet er, at den nuværende praksis omkring boligreguleringslovens § 5-2 betyder, at en udlejer ved en beskeden investering i nyt køkken og bad kan forhøje lejen næsten helt op til markedslejen. For at det ikke skal være løgn, har man formuleret loven således, at lejen kan sættes op, hver gang en bolig skifter lejer. Har lejligheden først en gang opnået godkendelse som 5-2-lejemål, så kan huslejen sættes op i takt med, at ejerlejlighedspriserne i området stiger, uden at udlejer behøver at lave yderligere forbedringer.

Det sætter gift for den grønne omstilling. Hvorfor skulle en udlejer investere i f.eks udvendig isolering af ejendommen for at spare på energien, når hen kan få den samme husleje ind ved ingen ting at gøre? Og så længe den opkrævede leje ligger så tæt på markedslejen, vil lejerne ikke have penge til at betale for den yderligere huslejestigning, som skal finansiere energiforbedringerne

Det ekspertudvalg, der har udarbejdet boligministeriets rapport, har ikke vurderet denne alvorlige konsekvens, fordi det ikke var blevet bedt om det.

 

Udvalgets forslag

Udvalget peger på 4 muligheder for at begrænse udlejernes afkast. Læs gennemgangen i den næste artikel her på hjemmesiden.

Foruden at afskaffe § 5, stk. 2 helt skitserer man 7 muligheder. Kun én af disse løsninger forholder sig til klimaproblematikken.

Det er Model B – Skærpet krav til energistandard ved § 5, stk. 2- moderniseringer. Ifølge denne model skal en ejendom leve op til Energimærke C, for at udlejer kan få lov til at bruge § 5-2. Dog skal en udlejer af en ejendom med energimærke D-G kunne blive anerkendt som § 5-2, hvis udlejer investerer et ekstra beløb. Dette beløb er ikke nærmere fastsat i forslaget.

Forslaget er alt for uambitiøst. Som det ses af nedenstående figur fra rapporten, vil det kun forhindre ca halvdelen af alle lejligheder i at få § 5-2 status. Det er dem, som er mærket med D i figuren. En del af disse vil alligevel kunne få denne status hvis udlejer betaler et engangsbeløb.

Det værste er, at alle de lejligheder med D-mærke, der allerede er omdannet til § 5-2 lejemål, efter dette forslag fortsat skal kunne hæve huslejen til det lejedes værdi i al fremtid. Det samme gælder de lejligheder der har C-mærke, men endnu ikke er blevet gennemgribende moderniseret. De vil kunne gennemføre moderniseringen og dermed få adgang til at fordoble eller tredoble huslejen.

 

Sagen sat på spidsen

I rapporten nævnes det, at det muligvis vil at krænke den private ejendomsret, hvis man indskrænker udlejernes ret til at hæve huslejen ved hjælp af § 5-2. Tankegangen er, at hvis Folketinget vedtager en lov, der afskaffer § 5-2, så er denne lov i strid med grundloven. Man kan også formulere udlejernes tankegang således: Hvis man én gang har erhvervet sig en ret til plukke lejerne for penge, så kan det aldrig laves om af Folketinget – ligegyldigt hvor skadeligt det er.

Hvis Ejendomsforeningen Danmark tør, kan de stævne staten for Højesteret. Statens modargument vil så være, at indgrebet er lovligt, fordi det sker af hensyn til almenvellet, Befolkningen har en almen interesse i at forhindre klimakatastrofer.  Bevarelsen af § 5-2 vil sandsynligvis betyde, at hundrede tusinder af lejligheder aldrig bliver energirenoveret, og § 5-2 er derfor uforenelig med målsætningen om at begrænse udslippet af drivhusgasser.

En afskaffelse af § 5-2 vil soleklart være begrundet i hensynet til almenvellet. Paragraffen skal derfor ikke alene afskaffes for lejernes skyld. Den skal afskaffes for klimaforbedringernes skyld.

De rige bliver stadig rigere – og lejerne betaler regningen

Af Jakob Lindberg
Blad nr
1. december 2019
Boligpolitik

Den nye regering vil bryde den negative spiral på det danske boligmarked, der gør det sværere og sværere for folk med små indkomster at bo i de store byer i Danmark. Held og lykke. Meget tyder på, at det bliver op ad bakke.

Af Jakob Lindberg

Billedresultat for penge

 

I 2007 kom den vestlige verden ud for endnu en af de kriser, som åbenbart er et tilbagevendende træk ved det kapitalistiske samfundssystem. Den manglende regulering på boligmarkedet var denne gang skyld i at millioner af boligejere havde købt ejendomme, som de ikke havde råd tl at sidde i.

 

Pyramidespillet

Nu kunne de ikke betale deres afdrag. Det satte en kædereaktion i gang: Bankerne begyndte af stramme op og ville ikke mere låne penge til deres kunder og til hinanden. Dernæst kom virksomhederne i vanskeligheder, fordi de ikke kunne betale lønninger, når de ikke kunne låne penge i bankerne. Mange virksomheder måtte dreje nøglen om, hvorefter lønmodtagerne havde endnu færre penge til at betale deres boliglån med. Det endte med, at staterne måtte træde til og forhindre storbankerne i at gå konkurs ved hjælp af bankpakker, betalt af skatteyderne.

Mange af os håbede, at denne krise ville blive startskuddet til at politikerne gjorde op med dette syge pyramidespil. Men det var naivt. Man gjorde ikke op med den grundlæggende skavank i det kapitalistiske samfund: at boligejerne får lov til at berige sig på resten af samfundets bekostning. Det sker ved at de får lov til at score de kæmpe arbejdsfrie gevinster, der kommer når deres boliger stige i værdi

Politikerne gjorde intet for at stoppe gældsætningen. Tværtimod. Man førte en økonomisk politik, der pressede renterne i bund. Man stimulerede, at boligejerne optog nye lån til at betale de gamle tilbage. Det har fået boligpriserne til at stige igen efter et kortvarigt fald i de sidste år af nullerne. Dermed har man lagt grunden til en ny krise og man har forstærket ulighederne i samfundet.

 

Ulighed

Finansanalytikeren Frank Hvid Petersen har i Politiken givet en glimrende fremstilling af denne deprimerende udvikling. Han skriver, at politikerne fører en såkaldt “trickle-down-politik”, hvilket betyder at hvis man sørger for, at de rige får en indkomst stigning på 10 %, så falder der nok 1 % af til de fattige. Det er en dyr kur, især for de fattige. Han fortsætter :

“Et simpelt regneeksempel viser, at det på ulighedsfronten ikke er småpenge, vi taler om. Den private boligmasse i Danmark er ifølge Danmarks Statistik over 4.000 mia. kr. værd.

Det vil sige, at for hver 1 procent boligpriserne i Danmark stiger, gør det boligejerne 40 mia. kr. rigere, og det gør det 40 mia. kr. dyrere for lejere at komme ind på ejerboligmarkedet. Antages det forsigtigt, at de rekordlave renter og den førte ’trickle-down’-politik har løftet boligpriserne herhjemme med 10 procent siden 2009, hvilket nok er lavt sat, så har det gjort boligejerne 400 mia.kr. rigere og gjort det 400 mia. kr. dyrere for alle andre at komme ind på ejerboligmarkedet.

Udviklingen har skabt social uro i flere lande og øget opmærksomheden blandt politikere, økonomer og centralbanker om problemet med dyre boliger, ulighed og segregering.

Men så længe hovedtankegangen bag en stor del af den førte økonomiske politik i EU, USA og Asien uforandret er at holde renterne nede og boligpriserne oppe, bliver det svært at vende udviklingen.

Måske det var på tide, at politikerne gav centralbankerne nogle nye mål at styre efter, f.eks. at de skal arbejde imod øget ulighed og segregering i stedet for at holde hånden under boligpriserne.” (Politiken den 1. november 2019)

Godt brølt løve!

 

Krisen og grisen

Da den store økonomiske krise startede i 1929 tog den svenske arbejderleder Per Albin Hansson op til Nordsverige for at forklare sine vælgere, hvad det var der var ved at ske. På et stort massemøde råbte han ud til forsamlingen: “Nu står verdens største krise for døren!” En gammel tunghør arbejder troede det var en gris han talte om og sagde begejstret: “Jamen det er godt, for kartofler det har vi jo selv. ”

Kan I ha’ en rigtig god jul

Airbnb – velsignelse eller forbandelse

Af Jakob Lindberg
Blad nr
25. november 2019
Boligmangel, Boligpolitik,

Airbnb er en tjeneste på internettet, der tilbyder turister og andre rejsende overalt i verden mulighed for privat indlogering i kortere tid. Tjenesten er en del af den såkaldte deleøkonomi, som har gjort det muligt for private boligejere at udleje deres egen bolig, når de ikke selv bruger den. Airbnb og andre lignende tjenester har dermed været med til at puste til den økonomiske vækst i hundreder af storbyer verden over – på godt og ondt.

 

Af Jakob Lindberg

Navnet, Airbnb er en forkortelse af Air-Bed-and-Breakfast, der bedst kan oversættes til ”Luft-Madras-og-Morgenmad”.

Tjenesten blev oprettet i 2008 af to studerende i San Francisco, USA, som havde svært ved at klare huslejen i deres dyre lejlighed. De fandt på at tjene lidt ekstra penge ved at tilbyde overnatning og morgenmad i deres egen lejlighed.

Bed-and-Breakfast har som fænomen eksisteret i århundreder, men har udviklet sig i takt med udviklingen af internettet. I mange år har man f.eks. kunnet booke sommerhuse og ferielejligheder på nettet uden at skulle være afhængig af postvæsenet og telefonen som mellemled mellem en rejsende kunde og en udlejer.

Med udviklingen af online betaling på verdensplan blev det i begyndelsen af 0-erne endnu nemmere for både kunde og udlejer at gennemføre aftaler om ophold. Det var disse teknologiske muligheder, som de to studerende udnyttede, da de skabte Airbnb.

Airbnb ejer ikke værelser og lejligheder, men fungerer som mægler mellem kunden og udlejeren. Airbnb har fastsat nogle spilleregler for de to parter, og som betaling herfor modtager Airbnb et honorar.

Vækst

Tjenesten blev i løbet af få år en kæmpe kommerciel succes. I februar 2011 passerede man den første million overnatninger. På det tidspunkt havde fænomenet spredt sig fra USA til andre verdensdele. Der blev oprettet kontorer i masser af hovedstæder – herunder København – og i juni 2012 meddelte Airbnb, at de første 10 mio overnatninger var nået. Heraf var 75 % fra markeder uden for USA.

Airbnb var så stor en succes, at man var i stand til at opkøbe konkurrende virksomheder. Senest har man i marts 2019 overtaget HotelTonight, et website for sidste-øjebliks-bestillinger af hotelværelser. Prisen var 400 mio dollars. Airbnbs markedsværdi er i 2019 ansat til 38 mia dollars eller ca 259 mia kroner.

Turisme skaber efterspørgsel

Bag firmaets kommercielle succes ligger udviklingen i den globale turisme. Velstandsudviklingen overalt i verden har gjort det økonomisk overkommeligt for hundreder af millioner mennesker at rejse til andre verdensdele. Medvirkende hertil har været billiggørelsen af flyrejser og liberalisering af reglerne for udrejse og indrejse i de fleste lande.

Før 1990 var det et særsyn at se russiske og kinesiske turister i Danmark. De eneste asiater, der kom til Danmark i større tal, var japanere. Det ændrede sig med murens fald og med den økonomiske opblomstring i Kina, Indien og andre asiatiske lande.

Denne udvikling har skabt et kolossalt behov for korttids-overnatning i hele Europa og særligt i hovestæderne og de største byer. Samtidig har realisering af det indre marked i EU skabt behov for boliger til migranter, hvilket yderligere har presset efterspørgslen efter korttids-overnatning.

Bagsider af medaljen

Enhver efterspørgsel skaber sit eget udbud. I dette tilfælde er udbyderne beboere i de store byer, som har lejligheder og værelser, de ikke udnytter fuldt ud. Beboerne kan være lejere, andelshavere, ejerlejlighedsejere eller ejere af enfamilieshuse. De har gennem Airbnb fået et forum, hvor de kan udbyde deres lokaler. Fælles for udbyderne er formentlig, at de selv sidder så dyrt i det, at de har behov for at få turisterne til at dække en del af boligudgiften.

Men det er ikke uden problemer at udleje gennem Airbnb. Korttidsudlejning skaber ofte problemer i forhold til naboer, udlejere og myndigheder.

Husordensproblemer

Et af problemerne er turisternes overtrædelse af de husordensregler, der gælder i en etageejendom. Når turisterne kun skal bo i en lejlighed i kort tid, har de ingen motivation for at tage hensyn til naboerne. Ansvarsfølelsen er omvendt proportional med opholdets længde. Samtidig er turisterne på ferie og opfører sig ofte derefter med hensyn til alkohol, støj og roderi.

Er man på hotelferie, bor man et sted, hvor den slags adfærd er almindelig. Et hotel har ansat personale, der kan skride ind over for husordensovertrædelser, hvis de bliver et problem for hotellets øvrige gæster.

Skadedyr

Et andet problem ved den voksende turisme er spredning af smitsomme sygdomme og skadedyr. Et eksempel herpå er problemerne med væggelus.

Væggelus er en lille blodsugende insekt, som om natten overfalder sovende mennesker. I sig selv er insektet ikke sundhedsfarligt, og i modsætning til f.eks. skovflåten er den ikke kendt for at bære på sygdomsfremkaldende bakterier eller virus. Men væggelus er en alvorlig plage, og de er særdeles svære at komme af med.

Væggelus gemmer sig om dagen i hulrum og sprækker i lejligheder, men også i madrasser, møbler, kufferter og lignende. Specielt det sidste medvirker til en global spredning af problemet.

Eksempelvis kan en turist have væggelus med i sin kuffert. Når han ankommer til sit midlertidige sted på rejsen – et hotelværelse eller et Bed-and-Breakfast – vil nogle af lusene sprede sig i lejligheden og angribe de efterfølgende brugere af rummet. Hvis der i en periode ikke er beboere i rummet, har man eksempler på, at væggelusene vandrer gennem sprækker i huset og angriber beboere i andre lejligheder.

Det er meget bekosteligt at bekæmpe væggelusene, hvis de først er kommet, fordi man ikke kan bruge gift, så længe en lejlighed er beboet. Som regel kræver en effektiv bekæmpelse, at beboeren midlertidigt genhuses i en anden lejlighed.

Som regel vil et angreb af væggelus medføre at man må kassere indbo og tøj for tusinder af kroner.

Konflikter omkring husorden og skadedyr har skabt et særligt behov for lejeregulering, som jeg vil gennemgå i det følgende.

Private lejeboliger

I Danmark er der snævre grænser for korttidsudlejning – i hvert fald, når det gælder lejeboliger.

Korttidsudlejning er reguleret gennem lejelovgivningen. Som udgangspunkt må man ikke overlade en lejelejlighed til andre uden udlejerens accept. Undtagelserne herfor står i lejelovens bestemmelser om fremleje: En lejer har ret til at fremleje højst halvdelen af sin lejligheds beboelsesrum til en anden person. Dette forudsætter dog, at der indgåes en fremlejekontrakt, og at kopi af denne fremsendes til udlejeren.

En lejer vil kunne benytte denne regel til korttidsudlejning, hvis han eller hun husker sin informationspligt over for udlejeren.

En lejer kan også fremleje hele sin lejlighed til en anden person, men kun når .. ”lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.” Der er derimod ikke ret til fremleje af lejligheden, fordi lejeren ønsker at spare penge eller fordi man gerne vil flytte sammen med sin kæreste andetsteds.

Også ved fremleje af hele lejligheden skal udlejer have kopi af fremlejekontrakten.

Disse regler har til formål at undgå ureguleret fremleje. En lejer, der ikke overholder informationspligten over for sin udlejer, risikerer at få ophævet sit lejemål i henhold til Lejelovens §  93, stk. 1, litra f. Denne bestemmelse giver udlejer ret til at ophæve lejemålet, .. ”når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.”

Mange private udlejere ønsker ikke, at der sker fremleje. Dels fordi de mener, det medfører et ekstra slid på ejendommen, dels fordi de ofte kommer under pres fra de andre beboere, som klager over støj fra de midlertidige lejere.

Almene boliger og private andelsboligforeninger

Tilsvarende regler findes i den almene lejelov, og her administreres reglen mindst lige så snævert som i den private udlejningssektor.

De private andelsboligforeningernes vedtægter følger som regel på dette punkt lejelovgivingen med hensyn til reglerne for fremleje og ophævelse af lejemålet.

Ejerlejligheder

De beboere, der har nemmest ved at bruge Airbnb, er ejere af ejerlejligheder og enfamilieshuse. Her er der ingen lejelov, der sætter grænser for korttidsudlejning. Hvis en ejerlejlighedsejer foretager korttidsudlejning, som medfører støjgener eller angreb af skadedyr, vil ejerforeningen være nødt til at anlægge en retssag med påstand om at ejerlejlighedsejeren skal sælge sin lejlighed.

På grund af beskyttelsen af den private ejendomsret, er sådanne sager meget sjældne, og det er endnu sjældnere, at sagen ender med et tvangssalg.

Boligpriserne presses i vejret

Airbnb og andre tjenester inden for dele-økonomien har medført en ny dynamik i turismeerhvervet. Pludselig har hotellerne fået konkurrence fra de private boligejere. Samtidig er der blevet skabt en åbning for, at spekulanter kan tjene penge på korttidsudlejning ved at opkøbe lejligheder eller villaer og udleje værelser på korttids-basis.

De nye muligheder for boligformidling har også gjort det nemmere for danske arbejdsgivere at tiltrække udenlandsk arbejdskraft. Airbnb mfl. har gjort det nemt for arbejdgiverne at komme i kontakt med boligejere, der gerne vil udleje deres boliger i kortere eller længere perioder.

Sandsynligvis er det denne faktor, der ligger bag ved det store efterspørgselspres på boliger, der på ny har sendt boligpriserne på himmelflugt. Jo flere erhvervsvirksomheder der importerer arbejdskraft, jo større bliver efterspørgselen på boliger og jo højere bliver prisen på ejerlejligheder og enfamilieshuse. Erhvervslivet vil bifalde denne udvikling, som er med til at nedbryde den barriere for vækst, som knapheden på boliger udgør.

En analyse fra Københavns Kommune har vist, at antallet af besøgende i København, der overnatter via Airbnb, fra 2012 til 2016 er steget fra godt 20.000 til godt 450.000 personer. Det fik dengang Københavns overborgmester Frank Jensen (S) til at advare om, at de mange udlejninger kan presse boligmarkedet i København.

Boligpolitik

Denne udvikling har skabt en ny skillelinje i dansk boligpolitik

De vækstorienterede partier som Venstre, Konservative, Liberal Alliance, og de Radikale støtter udviklingen af deleøkonomien, mens partier som Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti er mere forbeholdne ud fra en udlændingekritisk holdning.

SF, Enhedslisten og Alternativet har et modsigelsesfyldt forhold til denne udvikling. På den ene side er man kritisk over for dyrkelsen af vækst som den vigtigste parameter i politik. På den anden side ønsker man ikke at støtte Dansk Folkepartis brændemærkning af udlændinge som folkefjender.

Denne politiske skillelinje blev tydelig, da regeringen i 2017 fremlagde et forslag om lettere vilkår for deleøkonomi. I følge forslaget skulle en ejer kunne udleje sin bolig 90 dage om året. Lejeindtægten skulle være skattepligtig, men bundfradraget blev forøget.

I 2018 indgik VLAK-regeringen forlig med Socialdemokratiet, hvorefter tidsbegrænsningen blev nedsat til 70 dage om året.

Et eksempel på boligspekulation

En migrant-arbejder havde lejet et værelse i et parcelhus, beliggende i en af Københavns omegnskommuner. Parcelhusets ejer havde lejet det ud til en erhvervsvirksomhed, som havde EU-borgere ansat. Virksomheden videreudlejede huset som bolig for sine ansatte.

En af lejerne klagede efter sin fraflytning over huslejens størrelse. Det skete 10 måneder efter indflytningen, og sagen blev derefter indbragt for huslejenævnet af en lejerforening som krævede huslejen nedsat med virkning fra lejerens indflytning. Lejeren havde betalt 8.000 kr om måneden – eller 96.000 for et af de tre værelser i huset med adgang til fælles køkken, stue mm.

Huset var på knap 147 m2, og da lejerens andel var 1/3 deraf, rådede lejeren derfor over derfor 49 m2. Kvadratmeterlejen kan dermed udregnes til  96.000/49 = 1.959 kr/år ekskl. forbrug. En sådan kvadratmeterleje er langt over det lejedes værdi for et parcelhus af denne art i den pågældende kommune.

Da huslejenævnet fik sagen til behandling viste det sig, at lejeren ifølge lejekontrakten havde lejet hele huset og ikke kun et værelse. Hvis dette var rigtigt, ville kvadratmeterlejen kun være 653 kr pr år, hvilket ikke overstiger det lejedes værdi.

Lejerforeningen påpegede at lejekontrakten ikke var i overensstemmelse med de faktiske forhold, idet der beviseligt boede andre lejere i huset. Lejerforeningen påstod, at disse andre lejere også betalte husleje til udlejeren.

Det bestred udlejerens advokat. Han fastholdt, at det var den klagende lejer, der alene havde rådighed over hele huset, og at det måtte være den klagende lejer, der havde videreudlejet værelser til andre af virksomhedens ansatte.

Det lykkedes ikke huslejenævnet at komme til bunds i sagen. Nævnet forsøgte gennem lejerforeningen at skaffe dokumentation for, at de andre lejere også havde betalt leje til deres arbejdsgiver. Dette lykkedes ikke, og huslejenævnet måtte opgive at træffe afgørelse i sagen.

Som medlem af det pågældende nævn er jeg overbevist om, at lejerforeningen havde ret. Formentlig har den klagende lejer ikke forstået, hvad han har skrevet under på, grundet manglende kendskab til det danske sprog.

Airbnb og flygtningene

Tendensen til at Airbnb medfører stigende boligpriser og huslejer er ikke kun et amerikansk og dansk fænomen. Det kan formentlig konstateres i alle europæiske lande.

I USA er Airbnb blevet inddraget i striden om landets indvandringspolitik, som efter valget af Donald Trump er blevet endnu mere højspændt og giftigt end før.

Da Trump i 2017 annoncerede sit forslag om indrejseforbud for statsborgere i en række muslimske lande gik Airbnbs leder direkte ind i debatten og tilbød gratis overnatning til imigranter og turister, der var strandet i lufthavne som følge af forbuddet.

Artiklen har tidligere været bragt i on-line-tidsskriftet, Kritisk Debat

 

Links:

Artikel i Wikipedia

https://en.wikipedia.org/wiki/Airbnb

 

Artikel af Rachel More i tidsskriftet Slate, februar 2014: More Guests, Empty Houses

https://slate.com/business/2014/02/airbnb-gentrification-how-the-sharing-economy-drives-up-housing-prices.html

 

The Washington Post, 29 januar 2017: Airbnb offers free housing to refugees…

https://www.washingtonpost.com/news/the-intersect/wp/2017/01/29/airbnb-offers-free-housing-to-refugees-and-others-in-limbo-after-trumps-executive-order/

 

Artikel i Altinget, 14 marts 2017: Airbnb er en del af Københavns boligpolitik

https://www.altinget.dk/by/artikel/frank-jensen-airbnb-regulering-er-en-del-af-koebenhavns-boligpolitik

Artikel i Netavisen Pio, 16 maj 2018: Tilfredshed i København med loft over

Airbnb-udlejning

https://piopio.dk/tilfredshed-i-koebenhavn-med-loft-over-airbnb-udlejning

Ønskes: Retfærdige forbedringstillæg

Af Jakob Lindberg
Blad nr
25. november 2019
Privat udlejning,

Ud med spekulationen og ind med gennemskuelighed og retfærdighed ved forbedringer af de gamle boliger

Af Jakob Lindberg

Danmarks Lejerforeninger mener, at § 5-2 helt skal skrottes. I stedet kan udlejerne anvende § 5-1 til at gennemføre moderniseringer. Denne bestemmelse findes i forvejen i boligreguleringsloven, og der er en lang og troværdig retspraksis, der siger hvordan den skal anvendes.

Ved en modernisering efter § 5-1 skal huslejen stige med et beregnet tillæg til den omkostningsbestemte husleje. Beregningen foregår således:

 

Eksempel på forbedring efter 5-1

Vi tager udgangspunkt i den samme lejlighed på 100 kvadratmeter, som i eksemplet med § 5-2. Før moderniseringen koster den 779 kr pr kvadratmeter årligt. Det svarer til 6.492 kr om måneden, heraf er det faste afkast til udlejeren, på 1.298 kr.

En udlejer gennemfører en forbedring af køkken og bad samtidig med en vedligeholdelse/genopretning ved fraflytning, f.eks. maling og gulvbehandling. Omkostningen ved vedligeholdelse/genopretning medfører ikke huslejestigning, da den enten er blevet betalt af den fraflyttende lejer, eller skal bekostes af udlejer, fordi der er tale om almindeligt slid og ælde.  Derimod skal den nye lejer betale et tillæg for forbedring, der beregnes som 6,6 % af omkostningen.

 

Hvorfor 6,6 % i forbedringstillæg

Da man indførte den omkostningsbestemte husleje i 1975 blev det besluttet, at lejerne skulle betale det samme for en forbedring af lejligheden, som de skulle have betalt, hvis de selv skulle have optaget et sædvanligt kreditforeningslån med en tilbagebetaling over 10, 20 eller 30 år.

Da de fleste forbedringsarbejder mister deres værdi over tid, er det blevet praksis i huslejenævnene og boligretterne, at forbedringstillægget normalt skal udgøre ydelsen på et sædvanligt kreditforeningslån med en løbetid på 20 år. Udlejeren må selv bestemme, om hen vil låne pengene eller betale af egen lomme, når regningen skal betales til håndværkeren.

Hvis en udlejer investerer 100.000 i forbedring af lejligheden, kan han opkræve 6.600 kr om året i lejeforhøjelse eller 550 kr hver måned. De 6,6 % er ikke en fast rentesats. I 90-erne var det sædvanligt med en afkastprocent på 10 %

 

Hvad koster en gennemsnitlig forbedring

Emnet for denne artikel er at forklare forskellen mellem en § 5-2 modernisering og en § 5-1 modernisering. Derfor bruger jeg de gennemsnitstal, der fremgår af boligministeriets undersøgelse. Ifølge denne undersøgelse blev der i Købehavn forbedret for 4.828 kr pr kvadratmeter i København, 4.313 kr pr kvadratmeter i Aarhus, Aalborg og Odense. I andre provinsbyer med mere end 40.000 indbyggere blev der forbedret for 3.212 kr pr kvadratmeter.

Vi tager København som eksempel. Lad os sige, at hele istandsættelsen af en lejlighed på 100 m2 koster 643.733 kr. Deraf er vedligeholdelsen 160.933 kr. Resten – 482.800 kr – er værdien af forbedringen. Det årlige tillæg bliver 6,6 % af dette beløb eller 31.865 kr. Det giver en månedlig huslejeforhøjelse på 31.865:12 – eller 2.655 kr om måneden

 

Tillægget ligger fast

Huslejen stiger dermed med 2.655 kr. om måneden. Den nye leje bliver dermed 9.147 kr pr måned (6.492+2.655). Det er overkommeligt for de fleste lønmodtagerfamilier. Selv en enlig lønmodtager med f.eks. to børn vil kunne klare en sådan husleje.

En tilsvarende lejlighed der renoveres efter §5, 2 ville typisk koste 12.133 kr pr måned.

Efter § 5, stk. 1. skal forbedringstillægget ligge fast. Det er retfærdigt og rimeligt også for udlejer. Hvis udlejer i stedet ville købe for 500.000 kr obligationer ville han også kun få et fast afkast (rente) af obligationen.

 

Hvor meget belaster forbedringstillægget familiens økonomi

Lad os antage at en enlig erhvervsuddannet forsørger med 2 børn har en disponibel indkomst efter skat på 25.731 kr. (løn og offentlige tilskud). Indkomsten efter skat stiger med 2% om året og det samme gør ejendommens driftsomkostninger. Da familien flytter ind i den nye lejlighed sluger huslejen på 9.147 kr – 35,5 % af indkomsten efter skat. Det vil være hårdt, men overkommeligt.

Men år for år vil det blive en mindre og mindre del af indkomsten, fordi afkastet af forbedringen og det oprindelige afkast ikke stiger. Med en inflation på 2% vil huslejens andel af indkomsten efter skat falde til 33 % efter 10 år. Indkomsten efter skat og husleje vil tilsvarende stige til 67 %.

Tabel 1. Huslejeudvikling i lejlighed der moderniseres efter § 5-1

 2017 2026
Disponibel indkomst efter skat 25.731 kr 30.751 kr
Husleje pr måned 9.147 kr (35,5 %) 10.160 kr (33,0%)
Indkomst efter skat og husleje 16.584 (64,5 %) 20.591 kr (67,0 %)

 

Hermed kan vi sammenligne § 5-1 moderniseringer med § 5-2 moderniseringer.

 

Tabel 2. Huslejeudvikling  – sammenligning mellem § 5-1 og § 5-2

Lejlighed i København på 100 m2, der forbedres for 482.800 kr.
Husleje pr måned i 2017 Husleje pr måned i 2026
Modernisering 5-1 9.147 10.160
Modernisering 5-2 12.133 17.270

 

Boligminister! Hold fast – § 5-2 skal væk

Af Jakob Lindberg
Blad nr
24. november 2019
Privat udlejning,

Regeringen er under hårdt pres fra udlejerorganisationerne og de danske pensionskasser for at få lov til at fortsætte udplyndringen af lejerne i de store byer. Men regeringen bør stå fast. Den nuværende situation er ubærlig og vil medføre en stigende ulighed i befolkningen

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Af Jakob Lindberg

Miraklet er sket. Vi har fået en boligminister – Kaare Dybvad Bek – der ønsker at gøre noget ved den uholdbare huslejeudvikling inden for det private boligmarked.

Han er bekymret over de kraftige huslejestigninger i Storkøbenhavn og Aarhus, som i stigende grad forhindrer mennesker med almindelige mennesker i at bosætte sig i de to byer.

Derfor nedsatte han i foråret en hurtigt arbejdende ekspertgruppe, der skulle beskrive problemerne med den grimme § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven og komme med forslag til ændring af lovgivningen.

I denne og andre artikler om dette emne vil vi omtale paragraffen som § 5-2.

Arbejdsgruppens rapport er nu kommet og skal nu omsættes til politik. Men først en opdatering.

 

Hvad er der galt med § 5-2?

Paragraffen blev indført i boligreguleringsloven i 1996, som en økonomisk gulerod til de store udlejere, herunder pensionskasserne. Som følge af denne paragraf er 60.000 lejligheder blevet undtaget fra det sunde princip i boligregulerings loven, der sætter et loft over huslejestigninger som følge af moderniseringer af ældre lejligheder.

  • 5-2-moderniseringer kaldes også gennemgribende moderniseringer. Så snart en udlejer har gennemført en sådan modernisering kan lejen den pågældende lejlighed i al fremtid sættes op i takt med markedslejen, hver gang en lejer flytter og en ny skal flytte ind.

På grund af det store pres på lejlighedsmarkedet i København og Aarhus har det betydet huslejer på 9.622 -15.482 kr pr måned for 100 kvadratmeter (tallene angiver henholdsvis 25% fraktilen og 75% fraktilen)

Fortsætter § 5-2- moderniseringerne vil de gamle billige lejligheder helt forsvinde og det private lejlighedsmarked blevet lukket land for almindelige lønmodtager-familier og pensionister.

Dette kan ses af nedenstående tabel, som bygger på tallene i ekspertgruppens rapport. Tabellen viser udviklingen i månedslejen og den disponible indkomst for en gennemgribende moderniseret lejlighed, der skifter lejer hvert tredje år.

 

Lejeudvikling i København 2017-2026 og lejelighed på 100 m2

De 4 lejere er alle enlige forsørgere med erhvervsuddannelse
Månedlig leje Disponibel indkomst pr måned Leje i % af disponibel indkomst Disponibel indkomst efter betaling af leje
2017: 1. lejer flytter ind 12.133 25.731 47 13.597
2020: 2. lejer flytter ind 15.285 27.306 56 12.021
2023: 3 lejer flytter ind 19.254 28.977 66 9.723
2026: 4 lejer flytter ind 24.255 30.751 79 6.496
Note: Skemaet er dannet ud fra ekspertgruppens rapport. Månedlig leje pr m2 i København: 1.456 kr/m2. Den månedlige leje stiger i samme takt som ejerlejligheder 8% pr. år. Lejeren er en enlig erhvervsuddannet forsørger med barn, der har en årsindkomst på 419.822 kr, og en disponibel indkomst på 308.769. Disponibel indkomst = Indkomst – skat + børnetilskud.   Disponibel indkomst stiger 2% pr. år

 

Allerede da den første lejer flytter ind vil familiens økonomi være eget anstrengt, da den kun har 13.597 kr til overs til alle andre faste udgifter i husleje og til mad og øvrige udgifter. Da lejen stiger ved hvert lejerskifte, vil en ny lejer med denne indkomst, som flytter ind i 2026 kun have halvdelen  eller 6.496 kr tilbage.

 

Hvor moderne er de?

En af begrundelserne for at indføre § 5-2 var, at det medførte en bedre vedligeholdelse af boligerne. Når udlejerne fik et stadig stigende afkast af forbedringerne, blev de også forpligtet til at vedligeholde dem. På den måde regnede folketinget formentlig med, at boligerne løbende ville blive opdateret.

Den forudsætning holdt ikke. Jeg har været boligdommer i Københavns Byret i gennem de sidste 10 år og være til besigtelse af hundreder af sammenligningslejemål, som alle er blevet moderniseret efter § 5-2.

Men bliver de ved med at være ”moderne”?

Svaret er nej. Det høje lejeniveau ses typisk for lejligheder, der er moderniseret for f.eks. 10-15 år siden, og hvor køkkenerne slet ikke har den funktionalitet og brugervenlighed som et nyt køkken fra 2018 besidder. F.eks. er det sjældent, at disse halvgamle køkkener har selvlukkende skuffer og skabslåger, som er standard i dag.

Også lejligheder på f.eks. 60 kvadratmeter er blevet moderniseret med fliser i de små badværelser og en håndbruser på væggen. Før kostede de ofte 3-4.000 pr måned. Efter den ”gennemgribende modernisering, og koster de 7.000 kr om måneden og opefter.

Alligevel følger de halvgamle moderniseringer med i huslejernes himmelflugt.

Lejen bestemmes nemlig ikke af kvaliteten af moderniseringen, men af udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.

 

Truslen fra kapitalfondene

Senest har DR i flere udsendelser beskrevet, hvordan en stor amerikansk kapitalfond, Blackstone har etableret sig på det københavnske boligmarked og opkøbt tusinder af lejligheder. Udsendelserne dokumenterede, hvordan Blackstone arbejdede.

Med en kombination af pression og tilbud om kontant præmie til lejere, der vil flytte frivilligt, forsøger man at få tømt lejlighederne således at man kan modernisere køkken og bad efter reglerne i § 5, stk. 2 og derefter fordoble huslejen.

Jeg har i artikler her på hjemmesiden beskrevet, hvordan § 5, stk. 2 virker i praksis. Se f.eks. den lange tekniske gennemgang i artiklen

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Konspirationsteori baseret på uvidenhed

Af Jakob Lindberg
Blad nr 86
8. juni 2019
Almen udlejning, Boligpolitik, ,

Professor på Aalborg Universitets Center, Hans Skifter Andersen mener, at parallelsamfundspakken – også kaldet ”ghettopakken” er begrundet i en konspirationsteori, som er uden baggrund i den danske og internationale forskning om integrationsproblemer

 

Af Jakob Lindberg

I kronikker i Berlingske Tidende og Politiken har Hans Skifter Andersen fremsat nogle særdeles kritiske kommentarer til loven om bekæmpelsen af parallelsamfund, som nu er ved at blive gennemført. Hans kritik bygger på mere end 20 års forskning i udsatte boligområder

I kronikken i Berlingske forklarer han at, udsatte boligområder opstår på steder, hvor de, der har valgmuligheder på boligmarkedet, ikke vil bo. Herved opstår der et tomrum, hvor de dårligst stillede grupper – f.eks. indvandrere – kan flytte ind.  De har få valgmuligheder og er derfor ofte henvist til at bo i almene boliger.

De køber sjældent ejerboliger, fordi de har lav indkomst og problemer med at få lån. De har også svært ved at få adgang til privat udlejning og andelsboliger.

Ifølge Skifter Andersen har de udsatte boligområder svært ved at tiltrække ’almindelige mennesker’, hvorfor de i stor udstrækning anvendes af personer udenfor arbejdsmarkedet og af indvandrere. Mange af disse boligområder har været inde i en negativ spiral, hvor de sociale problemer blandt en del af beboerne skaber dårlig medieomtale og gør det endnu sværere at tiltrække boligsøgende.

I nogle få tilfælde er områderne også præget af høj kriminalitet. Synlige sociale problemer kan også skabe utryghed og medvirke til øget fraflytning.

 

Fravalg

Der er ifølge Skifter Andersen en tendens til, at danske boligsøgende fravælger boligområder med mange indvandrere. Det starter allerede når andelen er over 20 pct., hvilket den er i mange almene boligområder, idet indvandrere i gennemsnit udgør mere end 20 pct. af beboerne i almene boliger.

De konkrete problemer i de udsatte boligområder er:

  • dårligt omdømme,
  • arbejdsløshed
  • sociale problemer
  • negativ social arv hos børnene
  • utilpassede og kriminelle unge
  • skoler og institutioner der er belastede af mange tosprogede og socialt belastede børn.

Skifter Andersen dokumenterer, at kommuner og boligselskaber med en stor indsats har haft succes med at inddæmme og mindske disse problemer. Der er dokumentation for, at der er relativt færre problemer i danske områder end mange steder i udlandet.

 

Den fraværende stat

Staten har ikke gjort ret meget for at løse disse problemer siden starten af nullerne. Skifter Andersen mener, at regeringerne siden da har gjort indsatsen sværere ved at bruge nedgørende betegnelser som ’ghettoer’, og ved gentagne gange at sætte bestemte bebyggelser i en gabestok.

Den metode, man har valgt til at udpege bebyggelser som ghettoer, er stort set uden sammenhæng med de konkrete problemer i bebyggelserne. Det synes at være tilfældigt, om det er arbejdsløshed, andel indvandrere, uddannelse eller domme for kriminalitet, der er afgørende for, om et område udpeges. I nogle tilfælde er der tale om, at områder kommer på eller af listerne, når blot et lille antal beboere bliver arbejdsløse eller kommer i arbejde.

 

Konspirationsteori

Hans Skifter Andersen skriver:

– Den opfattelse af problemerne, som ghettoplanen bygger på, er baseret på nogle forkerte påstande om årsagerne til at de udsatte boligområder er opstået og hvad problemerne er i dem. Man kan sige, at planen bygger på en slags konspirationsteori. Påstanden er, at beboerne, og specielt indvandrerne, er søgt sammen i områderne for at danne såkaldte parallelsamfund og isolere sig fra det danske samfund. Det er en skarp og helt udokumenteret anklage, som står i modsætning til det vi ved fra forskningen.

Hans Skifter Andersen peger på, at mindre end 2 pct. af ikke-vestlige indvandrere i områderne ønsker at bo et sted med et flertal af indvandrere. Den viser også, at mere end 80 pct. har danske venner og bekendte. Der har også været en omfattende europæisk forskning som viser, at man ikke bliver mere arbejdsløs af at bo i sådanne områder. Man bor der derimod, fordi man er arbejdsløs, og mange flytter væk, når de får arbejde.

 

Ødelæggende plan

Det mest ødelæggende element i planen er ifølge Skifter Anersen at kravet om at reducere andelen af almene boliger til 40 pct. Det betyder i værste fald at op til 10.000 almene boliger skal nedlægges, enten ved nedrivning, ved salg som ejerlejligheder eller ved omdannelse til andre boligformer.

Da det kan være meget svært at få solgt et så stort antal boliger inden for kort tid uden tab, er der stor risiko for, at man bliver nødt til at rive dem ned. De vil være en katastrofe for en by som København, hvor manglen på billige boliger er høj.

 

Urealistisk målsætning

Den formulerede målsætning for ghettoplanen, at ‘der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030’er urealistiskifølge Hans Skifter Andersen.

– Man kan sige med meget stor sikkerhed, at der også i 2030 vil være boligområder med mange sociale problemer og mange indvandrere. Der har altid været områder i byerne, hvor de fattigste og socialt svage bliver opsamlet og hvor flertallet ikke vil bo. Selv om det skulle lykkes at ændre nogle af de nuværende udsatte boligområder markant, så vil de blive afløst af nye,skriver Hans Skifter Andersen.

Han fortsætter:

– Erfaringerne fra nedrivninger i Holland i områder, som havde langt større problemer end de danske, har vist, at de fordrevne sociale problemer i meget stor udstrækning genopstår i andre udsatte områder. Der er mange andre almene boligområder som også har en stor andel beboere på overførselsindkomst, men som ikke er på Regeringens liste over udsatte boligområder. De vil skulle modtage de udsatte boligsøgende der er forment adgang til områderne på ghettolisten og vil blive fremtidens udsatte boligområder.

Skifter Andersen peger på, at det er i disse mindre belastede områder, at kommunerne må bruge deres boligsociale anvisningsmuligheder og genhuse beboere fra ’ghettoerne’. Regeringen forbyder kommunerne at bruge alle de områder, der er kategoriseret som udsatte, hvilket er en meget stor del af de almene boliger.

 

Flere hjemløse

Skifter Andersen peger på, at ”ghettoplanen” vil betyde en væsentlig indskrænkning af boligmulighederne for de svageste i samfundet og give kommunerne store problemer med at løse boligsociale problemer. I de store byer vil det betyde flere hjemløse og at sociale problemer eksporteres til omegnen og yderkommuner. Løsningen på problemerne med de udsatte boligområder er ikke at nedlægge almene boliger, men tværtimod at øge antallet, så man kan fordele mennesker med sociale problemer over flere områder. Erfaringerne viser netop, at kommuner som Ballerup, Brøndby og Albertslund, med mange almene boliger, har færre problemer med udsatte boligområder.

 

Skifter Andersens konklusion

– Ghettoplanen er et helt uhørt politisk tiltag i Danmark, hvor meget drastiske foranstaltninger gennemtvinges baseret på løsagtige forestillinger om de problemer man vil løse og uden samarbejde med de involverede kommuner og boligselskaber. De bombastiske krav om nedbringelse af antallet af almene boliger, og truslen om ekspropriering, bør fjernes. I stedet bør man overlade det til kommuner og boligselskaber at afgøre hvad der bedst for den enkelte bebyggelse.

 

Kilde: Kronik af Hans Skifter Andersen i Berlingske Tidende den 23. oktober 2018

Stop profitrenoveringerne for klimaets skyld

Af Jakob Lindberg
Blad nr 86
31. maj 2019
Privat udlejning, ,

 

Folketingsvalget blev et klimavalg. De partier, der ønsker fuld fart på den grønne omstilling blev styrket og har nu et solidt flertal i folketinget. Det må føre til en helt ny politik – også på boligområdet. I det private udlejningsbyggeri skal de såkaldte “gennemgribende moderniseringer” stoppes, hvis lejerne skal have råd til at betale for de energirenoveringer, der skal gennemføres i det private udlejningsbyggeri

Af Jakob Lindberg

Alle sektorer i samfundet må bidrage til at nedbringe CO-2 udledningerne – også lejeboligsektoren. I det almene byggeri er man i gang med at lave bekostelige energibesparelser, men det ældre private udlejningsbyggeri halter bagefter.

Her er udlejerne mest optaget af at udnytte et hul i boligreguleringsloven til at foretage ”såkaldte gennemgribende moderniseringer” af køkkener og badeværelser. Disse modeprægede moderniseringer har sjældent nogen energibesparende effekt. De bliver foretaget udelukkende for at udlejerne kan forhøje lejen og mangedoble deres profit.

De private udlejere – herunder de danske pensionskasser – har flittigt benyttet disse profitmuligheder. Dermed har de vist vejen for de store amerikanske kapitalfonde som Blackstone. Blackstone er i gang med massive opkøb i København.

Hullet i boligreguleringsloven hedder ”§ 5, stk. 2” – og det skal stoppes NU. Ellers risikerer vi at alle lejernes penge bliver brugt til at betale for renovering af køkken- og badeværelse. Disse lejeforhøjelser er evige. Dermed bliver der ikke penge til de helt nødvendige energirenoveringer, som skal foretages fremover.

På langt sigt er der behov for en opdatering af lovgivningen for at gøre boligerne klimavenlige og bæredygtige

Men lige nu skal § 5, stk. 2-renoveringerne stoppes, så politikere og eksperter kan få tid til at finde en varig løsning.

 

Du kan læse mere om Danmarks Lejerforeningers forslag i følgende artikler:

https://www.dklf.dk/artikler/indgreb-mod-udlejernes-hoeje-afkast/

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Gennemgribende moderniseringer – en skadelig pengemaskine

Af Jakob Lindberg
Blad nr
8. maj 2019
Boligpolitik, Privat udlejning

Med 25 års forsinkelse er det gået op for mange toneangivende meningsdannere, at liberalismen gør mere skade end gavn

 

Af Jakob Lindberg

Liberalisme som politisk princip betyder mange ting, men denne artikel handler om den form for liberalisme, der går ind for fjernelse af alle de kontrolmekanismer, der forhindrer de rige i at blive endnu rigere.

En af disse kontrolmekanismer er boligreguleringsloven og lejeloven, som sætter grænser for hvor meget huslejen må stige både i eksisterende lejemål og ved genudlejning.

Omkostningsbestemt husleje

I 1974 vedtog Folketinget en ændring af boligreguleringsloven. Man indførte det, der kaldes omkostningsbestemt husleje. Hovedformålet ved loven var, at begrænse det afkast, som udlejere af boliglejemål kunne få ved udlejning.

Afkastet er en arbejdsfri indkomst, som udlejeren kan kræve af lejeren, fordi han ejer en ejendom. Folketinget besluttede den gang, at værdien af en ejendom skulle sidestilles med værdien af en obligation. Man besluttede, at det årlige afkastet skulle være det samme – 7 procent – som på en obligation den gang. De 7 procent skulle beregnes af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973.

Derudover skulle en udlejer have dækning for alle driftsudgifter, der var forbundet med at drive og udleje ejendommen.

 

Afkastet fastlåst

Der var tre grunde til at man låste afkastet fast.

For det første ville man beskytte lejerne mod alt for store lejestigninger, som ville komme på grund af tilstrømning af mennesker til byerne. Når mange mennesker flytter til en by, bliver efterspørgslen efter boliger i byen større, og udlejerne kan derfor kræve højere leje, hvis der er fri lejefastsættelse.

For det andet er investeringer i fast ejendom en passiv form for investering, der ikke fører til højere produktion i et samfund – og folketinget mente derfor ikke, at man skulle præmiere investeringer i fast ejendom i forhold til aktive investeringer i obligationer og aktier.

For det tredje ville det føre til forøget inflation, hvis man gav udlejerne ret til at få et stadig forøget afkast. Hvis man f.eks. beregnede afkastet af den seneste ejendomsvurdering, ville huslejen stige, uden at der var sket nogen forbedring i ejendommen.

Udlejernes forøgede indtjening ville føre til at priserne på de bestående ejendomme ville stige. Dette ville føre til at ejendomsvurderingerne også steg, og dermed huslejerne. Når huslejerne steg, ville udlejerne få en endnu bedre indtjening, som igen ville føre til prisstigninger på udlejningsejendommene og stigende ejendomsvurderinger. En ond spiral af inflation ville være følgen, og lejerne ville komme til at betale prisen i form af lejestigninger – uden at der lå nogen forøgelse af brugsværdien til grund herfor.

Derfor var det et forstandigt indgreb, at man låste afkastet fast.

 

Hvordan virker boligreguleringen?

Betød indførelsen af den omkostningsbestemte husleje, at lejerne slap for huslejestigninger? Nej – for selvfølgelig skulle lejerne betale den del af lejen, der dækker ejendomsskatter og driftsomkostninger. Deraf betegnelsen, ”omkostningsbestemt husleje”

Lad os forstille os et hus på 140 m2 i én af vore større byer. Det var opført i 1950 og havde ved ejendomsvurderingen i 1973 en værdi på 200.000 kr. Ejeren af huset finder i 1974 en lejer, der gerne ville leje det til en årlig leje på 24.000 kr, eller 2.000 kr om måneden. Dette var den omkostningsbestemte husleje for dette hus på dette tidspunkt

Lejen fordelte sig således i 1974:

Afkast:7 % af de 200.000 – dvs. 14.000 kr om året.

Andre udgifter: 10.000 kr om året

Årlig leje i alt: 24.000 kr om året eller 2.000 kr. om måneden

Andre udgifter omfattede skatter og afgifter, samt alle driftsudgifter: vandforbrug, forsikringer, vedligeholdelse, administration osv. Disse udgifter stiger år for år, og stigningerne fik udlejeren løbende dækket ved hjælp af huslejereguleringer.

Lad os antage, at disse udgifter i løbet af de efterfølgende 44 år blev  6-doblet. Ved at følge boligreguleringsloven ville den omkostningsbestemte husleje i 2018 være:

Afkast:7% af 200.000 = 14.000 kr

Andre udgifter: (6*10.000) = 60.000 kr

Årlig leje i 2018: 74.000 kr. – eller 6.167 kr om måneden.

 

Hus uden forbedringer

I 1974 var 2.000 kr om måneden en dyr husleje. I 2018 – 44 år efter – ville det være et scoop at finde et hus til leje for 6.167 kr om måneden. Men man skal gøre sig klart, at i dette eksempel er der tale om en bolig uden forbedringer. Den er blevet vedligeholdt, træværket er blevet malet, taget er måske blevet udskiftet og oliefyret er blevet udskiftet. Men køkkenet og badeværelset er det samme som i 1974. Der er ikke foretaget isoleringsarbejder.

Alle vedligeholdelsesarbejderne er betalt af de skiftende lejere gennem huslejen. I de følgende beregninger vil jeg se helt bort fra udlejers udgifter til skatter, afgifter og driftsudgifter, herunder vedligeholdelse. Det skyldes at boligreguleringsloven sikrer, at en udlejer til enhver tid kan få dækning for stigende udgifter af den art. Det er afkastet, der er emnet for denne artikel.

 

Forbedringer efter § 5, stk. 1

Ved et lejerskifte i 2018 beslutter udlejeren sig til at gennemføre en forbedring af huset. Han kan f.eks benytte sig af de regler, der er for huslejestigning ved genudlejning i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Forbedringen består i nyt køkken, nyt badeværelse med gulvvarme, isolering af loft og vægge, og nye energiruder. Huslejenævnet godkender en forbedringsudgift på 600.000 kr.

Efter reglerne kan udlejer nu beregne sig et forbedringstillæg på 6 % af de 600.000 kr. eller 36.000 kr. årligt. De 6 % svarer til ydelsen i dag på et 20-årigt kreditforeningslån. Derfor kan udlejeren nu lovligt leje huset ud til (74.000 + 36.000) = 110.000 kr om året – eller 9.167 kr. om måneden.

 

§ 5, stk. 2 – en fandens undtagelse

At man skulle kunne leje et moderniseret en-families hus på 140 m2 i en storby til 9.167 kr om måneden virker utroligt, når man kigger på de faktiske lejepriser i dag. De fleste ville forvente en husleje på nærmest dobbelte.

Eksemplet er helt realistisk og følger reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Men i 1996 vedtog folketinget i et uforsigtigt øjeblik en undtagelsesregel – den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ifølge denne paragraf kan en udlejer lave en gennemgribende modernisering af en lejlighed. Derved forstås en forbedring, der har en værdi på mere end 311.920 kr i 2018. Vælger udlejeren det, skal skal han ikke overholde § 5, stk. 1 ved genudlejning, men kan leje ud til det, der hedder det lejedes værdi. Derved forstås den leje, der er almindelig i det pågældende område i de seneste par år op til udlejningen.

Hermed forlader man princippet om et fast afkast. Nu afhænger afkastet ikke af ydelsen på et realkreditlån, men af udbud og efterspørgsel i det konkrete område. Da efterspørgslen efter lejligheder i de store byer er meget høj, kræver mange udlejere en månedlig leje på 16.000 eller mere for en ældre lejlighed på 140 m2.

Vi kan nu opstille følgende regnestykke:

De 118.000 skal ses i forhold til en investering på i alt 600.000. dlejeren fået et årligt afkast på 118.000 kr ved at investere 600.000 – altså ca 20 % om året.

Det er meget højt i forhold til både bankrenter, aktier og obligationer.

 

Vedligeholdelse af forbedringen

Der er nogle løbende vedligeholdelsesudgifter ved enhver forbedring, men de er ret begrænsede.

Isoleringen er der ingen vedligeholdelse ved, hvis ellers den oprindelige klimaskærm er tæt. Vedligeholdelsesudgifterne på de nye vinduer vil formentlig være mindre end på de gamle. Det samme gælder fliserne i badeværelset, som har erstattet vådrumsmalingen. Der kan blive behov for at udskifte en køkkenlåge, en vask eller en skuffe i ny og næ. Mere end 4.000 om året kan det ikke blive til.

 

Afkast over 20 år

Efter retspraksis har en udlejer ret til at få dette høje afkast til evig tid. Men lad os nøjes med at regne på afkastet set over en 20 årig periode. I nedenstående tabel har jeg forsigtigt forudsat, at markeds lejen/det lejedes værdi kun stiger 0,5%. Udlejeren kan dog kun høste denne ekstra gevinst, hvis lejeren flytter og der flytter en ny lejer ind. Jeg har også forudsat at skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger stiger med samme %. Det er sandsynligt, at markedslejen/det lejedes værdi stiger mere end skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger. I så fald bliver nettoafkastet endnu større end i nedenstående eksempel

I nedenstående eksempel har jeg  forudsat, at der sker lejerskifte hvert 4 år. Desuden har jeg forudsat, at der i år 1 skal bruges 4.000 kr på ekstra vedligeholdelse af forbedringen og at denne udgift stiger i samme takt som det lejedes værdi.

 

Den nederste linje viser, at udlejeren over 20 år få et nettoafkast på over 2,4 millioner kr blot ved at investere 600.000.

Det er ikke underligt, at de store kapitalfonde er vilde efter at finansiere opkøb af danske ejendomme

Læs her om udenlandske opkøb i København

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er en helt lovlig pengemaskine, der gør de rige endnu rigere på lejernes bekostning.

 

Småhuse

Adgangen til at lave gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2, gælder kun i ejendomme, hvor der er mere end 6 lejemål. Alle øvrige ejendomme betegnes småhuse. 

Her fastsættes lejen ved sammenligning med større ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette princip blev indført i 1994 for at fritage ejerne af småhusene for de besværlige regler om beregning af lejen efter § 5, stk. 1 ved lejemålets indgåelse og reglerne om varsling af huslejestigninger.

Denne svækkelse af reglerne har i mange kommuner ført til, at lejligheder i attraktivt beliggende småhuse udlejes til huslejer, der langt overstiger den omkostningsbestemte husleje – men det er en anden historie.

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Aarhus Kommune på diskriminationens glidebane

Af Jakob Lindberg
Blad nr
7. maj 2019
Almen udlejning,

Ni personer med interesse for boligområdet har bedt Folketingets ombudsmand om at vurdere om Aarhus Byråd har overtrådt forbuddet mod diskrimination i Den europæiske menneskerettighedskonvention

 

Af Jakob Lindberg

Klagen drejer sig om Aarhus Kommunes praksis med hensyn til anvisning af lejligheder i udsatte boligområder – specielt de såkaldte ghettoområder eller pistoområder, som de burde kaldes.

Spørgsmålet er, om det er lovligt at anvende statsborgerskab som kriterium ved tildeling af almene lejligheder, således som Aarhus i årevis har gjort. Desuden ønsker klagerne, at ombudsmanden tager stilling til, om det er lovligt at anvende et etnisk kriterium. Ved anvendelse af et etnisk kriterium vil man fremover forsøge at forhindre ansøgere fra ikke-vestlige lande i at flytte ind i de boligområder, som regeringen har defineret som ghettoer.

Se listen over ghettoområder i Danmark her

https://www.regeringen.dk/nyheder/ny-ghettoliste-klar/

Spørgsmålet er nu blevet aktualiseret af de nedrivningsplaner som byrådet har vedtaget for Gellerupplanen i Aarhus.

Nedrivningsplanerne vil betyde, at  600 boliger forsvinder fra lejeboligmarkedet i Aarhus. Det vil gøre det markant sværere for mindrebemidlede lejere at finde en ny bolig, og specielt vil det blive svært for lejere, der kommer fra et ikke-vestligt land.

 

Er forskelsbehandlingen lovlig?

I dette tilfælde består forskelsbehandlingen i, at borgere, der ikke har dansk baggrund, forhindres i at leje lejligheder i Gellerupparken.

Klagerne ønsker, at ombudsmanden tager stilling til om denne form for forskelsbehandling er lovlig i forhold til de internationale konventioner, som Danmark har underskrevet. Den vigtigste konvention er Den europæiske menneskerettighedskonvention, som jeg herefter vil kalde EMRK. EMRK har en status der svarer til Grundlovens, hvilket betyder at love, der ikke lever op til kravene i denne konvention, er ugyldige.

EMRK udelukker ikke, medlemslandene kan udøve forskelsbehandling mellem de borgerne. Det kan dog kun ske, såfremt der er meget vægtige grunde til det. Som eksempel på en vægtig grund kan være hensyn til ansøgernes økonomi.

Klagerne mener ikke, at der i dette tilfælde findes en sådan vægtig grund. Som følge heraf er forskelsbehandlingen af ansøgere til boligerne i Gellerupparken ulovlig.

 

Menneskerettighedsmuren

Problemstillingen er ikke ny. I 1991 afgjorde Østre Landsret en lignende sag.

Ishøj Kommune havde den gang en administrativ praksis, der bevirkede, at boligsøgende uden dansk statsborgerskab i et antal tilfælde alene med baggrund i de pågældendes nationalitet ikke var blevet indstillet eller godkendt til en lejlighed.

Landsretten fandt forskelsbehandlingen ulovlig. I præmisserne til dommen skrev dommerne, at det ikke gjorde nogen forskel, at kommunens formål med forskelsbehandlingen var ”at varetage hensyn til en rimelig integration af fremmedsprogede tilflyttere og til en løsning af stigende økonomiske problemer hos boligselskaberne.”

Dommen kom som et chok for Ishøj Kommune og for Boligselskabernes Landsforening. Landsforeningens daværende formand, Gert Nielsen udtalte bagefter, at man var stødt på ”menneskerettighedsmuren”.

Som følge af dommen ændrede Ishøj Kommune sin anvisningspraksis, således at alle almene boliger skulle udlejes via kommunens boliganvisningskontor. Samtidig opgav man etnicitet og statsborgerskab som kriterium for tildeling af bolig og anvendte i stedet ansøgernes økonomiske forhold som kriterium.

Dette gav en mere blandet beboersammensætning i de almene afdelinger, og siden da har der været stille om fænomenet forskelsbehandling i Ishøj. I dag har Ishøj ingen bebyggelser på regeringens diskriminationsliste.

 

Holder muren?

Men Ishøj-sagen forhindrede ikke andre kommuner i at fortsætte med forskelsbehandling ved tildeling af boliger i det almene byggeri. I 1996 vedtog Aarhus byråd en målsætning om, at der skulle tilstræbes en beboerandel på 25 % af flygtninge og indvandrere. Denne beslutning blev i årene derefter praktiseret således at ikke-danske statsborgere ikkekunne anvises en bolig i områder med høj andel af beboere med ikke-dansk baggrund.

Det betød samtidig at personer med ikke-vestlig baggrund godt kunne anvises en bolig i disse områder, hvis de har opnået dansk statsborgerskab. Derved ville de ikke påvirke andelen af ikke-vestlige i området.

Hvis et voksent barn af et tyrkisk ægtepar, der boede i Gellerupparken, var født i Danmark og havde fået dansk statsborgerskab, kunne han eller hun godt få en lejlighed i samme område og dermed bevare sit familienetværk.

 

Parallelsamfundspakken

Dette ændrede sig med vedtagelsen af den såkaldte parallelsamfundspakke (Lov 48) i folketinget i foråret 2018. Her bed et flertal bestående af Liberal Alliance, Venstre, Konservative, Dansk Folkeparti, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti hovedet af al skam. De vedtog en lov baseret på det gamle antisemitiske begreb, ghetto.

I dagens Danmark bebos  ”ghettoerne” ikke af de før så forhadte jøder, men af f.eks. følgende kategorier af borgere: tyrkere, arabere, afrikanere, pakistanere, afghanere, tamiler, kinesere, vietnamesere osv. blandet op med danskfødte kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister. Alle disse befolkningsgrupper bliver nu set som en trussel mod det danske samfund.

Derfor skal ”ghettoerne” afvikles.

Målet med parallelsamfundspakken er at afskaffe ”ghettoerne” i 2030. Illustrationen herunder er fra regeringens hjemmeside https://www.regeringen.dk/nyheder/aftaler-om-indsats-mod-parallelsamfund/

 

Den viser tre mulige lovindgreb:

  • Skærpede strafzoner i ghettoområderne
  • Fysisk forandring af ghettoer
  • Stop for tilflytning af borgere på kontanthjælp

I publikationen, Ét Danmark uden parallelsamfund har man konkretiseret en række af lovinitiativerne, som ses i illustrationen nedenfor.

 

 

Punkt 4-8 drejer sig om tilflytning til ghettoområder og udsatte boligområder. Som det kan ses undgår regeringen at nævne etniske eller racemæssige kriterier. I stedet retter indgrebene sig ”ydelsesmodtagere”, dvs. modtagere af kontanthjælp, integrationsydelse og førtidspension. Da mange af de uønskede borgere af ikke-vestlig herkomst er på enten kontanthjælp eller integrationsydelse, vil disse stramninger oftere ramme udlændinge end etniske danskere.

For borgere, der er på integrationsydelse er indgrebet særligt kontant. Her skal der ske et fuldstændigt stop for tilflytning. Men regeringen har været klog nok til ikke at nævne kriterier som ”borgere af ikke-vestlig herkomst” eller ”ikke-danske statsborgere”.

 

Aarhus Byråd plumpede i

Aarhus Byråd var ikke ligeså fintfølende som regeringen. I et forlig mellem alle byrådets partier med undtagelse af Enhedslisten, har kommunen den 19. juni 2018 besluttet at indføre præcis den samme slags forskelsbehandling, som Østre Landsret underkendte i Ishøj.

Man vil ”opdatere administrationsgrundlaget” således at ikke-vestlige boligansøgere ikke anvises til områder med høj andel af ikke-vestligebeboere. Derved erstattes statsborgerkriteriet med et etnisk kriterium.

Efter det nye kriterium vil en dansk statsborger, der har levet hele sit liv i Danmark, ikke kunne få anvist en bolig i et af Aarhus kommunes ghettoområder, hvis begge hans forældre er født i Tyrkiet.

Omvendt vil en australsk statsborger, der har opholdstilladelse i Danmark, kunne leje en sådan bolig, fordi Australien betragtes som et vestligt land.

Forligspartierne i Aarhus Byråd var således enige om at erstatte dagældende praksis, hvorefter der forskelsbehandledes på baggrund af nationalitet, med en ny praksis, efter hvilken der skal forskelsbehandles på baggrund af etnicitet.

 

Grønt eller rødt lys

Klogelig nok undlod Aarhus kommune at sætte den nye anvisningspraksis i gang, før man havde fået grønt lys fra Trafik, Bygge- og Boligtyrelsen og fra Justitsministeriet. Betænkeligheden blev udtrykt således i et notat til byrådet:

I dag tager den håndholdte afbalancerede anvisning afsæt i den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den boligafdeling, som den boligsøgende anvises til. Anvisningen sker med baggrund i borgerens statsborgerskab.

Med regeringens udspil ”Ét Danmark uden parallelsamfund – Ingen Ghettoer i 2030” er der lagt vægt på, at andelen af ikke-vestlige borgere ikke må overstige 50 % i de almene boligområder. Derfor er det under afklaring med Justitsministeriet om anvisning efter borgerens statsborgerskab kan erstattes af ikke-vestlig herkomst. Anvisningens praksis fortsætter som hidtil, indtil der foreligger en afklaring på dette.

 

København

Også Københavns Kommune har leget med tanken om at indføre et etnisk kriterium. Man stillede følgende spørgsmål til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og til Justitsministeriet:

Københavns Kommune spørger ministeriet om, det vil være lovligt at anvende de følgende kriterier i forbindelse med udmøntning af § 60, stk. 4.
 Københavns Kommune ønsker at anvende 5 supplerende kriterier, som vil give fortrinsret til personer, som foruden at være i fuldtidsbeskæftigelse eller under uddannelse også:

    1. Ikke inden for de seneste 2 år har været på offentlig forsørgelse (gælder personer mellem 18-64 år)
    2. Ikke inden for de seneste to er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer
    3. Har mere end grundskoleuddannelse (gælder for personer mellem 30-59 år)
    4. Har en gennemsnitlig bruttoindkomst på mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst (gælder for personer mellem 15-64 år)
    5. Har mindst én forældre født i vestligt land og vestlig/dansk statsborgerskab


Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen svarede blandt andet således:

Kommunalbestyrelsen skal således beslutte den nærmere udformning af de konkrete anvisningskriterier. Der kan fastsættes anvisningskriterier, der nøje afspejler de lokale forhold og behov i et område. Formålet er at styrke beboersammensætningen i udsatte boligområder.

Af ministeriets vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum fremgår, at da de særlige udlejningskriterier bl.a. vil afhænge af lokale forhold, er der ikke bindinger med hensyn til, hvilke kriterier der kan aftales. Der må dog ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etniske oprindelse eller lignende, når der aftales udlejningskriterier, der giver fortrinsret for særlige grupper af boligsøgende.

Justitsministeriet

I svaret fra Justitsministeriet referer man Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols praksis med hensyn til i hvilke former for forskelsbehandling staterne kan udøve uden at komme i konflikt med artikel 14 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK).

Justitsministeriet skelner mellem forskelsbehandling på grundlag af nationalitet og etnisk forskelsbehandling. Det kræver meget vægtige grunde for, at Domstolen vil kunne anse forskelsbehandling alene på grundlag af nationalitet  for forenelig med konventionen. Derimod er Justitsministeriet helt klare i mælet, når det gælder etnisk forskelsbehandling:

I bl.a. dom af 24. maj 2017, Biao mod Danmark, har Domstolen endvidere fastslået, at ingen forskelsbehandling baseret alene eller i afgørende grad på en persons etniske oprindelse kan begrundes i et nutidigt demokratisk samfund, og at der må anføres tvingende eller meget tungtvejende grunde for at begrunde indirekte forskelsbehandling på baggrund af etnisk oprindelse.

Om Aarhus kommunes forslag konkluderes:

Det vurderes i forbindelse med anvisning til udsatte boligområder ikke at være sagligt at lægge vægt på de pågældende personers statsborgerskab eller deres oprindelse. Der kan endvidere ikke umiddelbart peges på sådanne grunde.

Ombudsmanden

Klagerne har derfor bedt ombudsmanden om at tage stilling til lovligheden både af det nye forslag om etnisk forskelsbehandling men også til lovligheden af den gældende aarhusianske anvisningspraksis, hvor der forskelsbehandles på baggrund af nationalitet.

Som et særskilt punkt har klagerne bedt ombudsmanden om at tage stilling til om forvaltningen i Aarhus Kommune har fejlinformeret byrådets medlemmer i sagen. Fejlinformationen er sket ved, at man under behandlingen af forslaget om de ændrede kriterier, har undladt at informere byrådet om blandt andet Justitsministeriets kritisk bemærkninger.

 

Hvem er klagerne

Følgende enkeltpersoner har skrevet under på klagen til ombudsmanden:

Peter Ussing, cand.psych. John Graversgaard, socialrådgiver Solveig Munk, Peter Iversen, sociolog Jakob Lindberg, advokat Morten Tarp, advokat Niels-Erik Hansen, advokat Bjarne Overmark, stud.jur. Kasper Fuhr Christensen.

Kasper Fuhr Christensen har skrevet klagen.

Bjarne Overmark, Morten Tarp og Jakob Lindberg er medlemmer af Danmarks Lejerforeningers hovedbestyrelse.

Den uforkortede klage til ombudsmanden kan læses her:

Klage til Folketingets Ombudsmand over Aarhus Kommunes Anvisningspraksis

Ghettoer, pistoer og parallelsamfund

Af Jakob Lindberg
Blad nr
1. januar 2019
Ikke-kategoriseret

De tre ord drejer sig om det samme, nemlig byområder som magthaverne mener frembyder særlige problemer.

GHETTO

En ghetto er en bydel med en ensartet befolkning, typisk med en bestemt etnisk baggrund eller fra en bestemt samfundsklasse. Ordet stammer fra italiensk. I 1500-tallet samlede myndighederne i Venedig alle jøderne i en bydel, som hed Ghetto. Bydelen blev spærret af om natten for at undgå, at jøderne skulle blande sig med den øvrige befolkning (se wikipedia).

Ordet er uheldigt at bruge i dansk sammenhæng, fordi det skaber uheldige associationer til fortidens jødeforfølgelser i Europa

PISTO

Ordet er et initialord, hvor de enkelte ord stammer fra følgende sætning: ”Projektområder for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden”. Dette ord bør anvendes i stedet for Ghetto

 

PARALLELSAMFUND

Ordet betegner et område, hvor beboerne lever et isoleret liv. De følger egne normer og regler, der er anderledes end det øvrige samfunds.