Arkiver

Et hul i loven sætter lejernes beskyttelse ud af kraft

Af Jakob Lindberg
Blad nr 98
24. juni 2023
Privat udlejning,
Kommunal ejendom i centrum af Køge

I denne artikel gennemgås de forskellige principper for lejefastsættelse i henholdsvis storhuse og småhuse

 

Af Jakob Lindberg

 Siden 1973 har vi i Danmark haft et princip om at begrænse udlejernes muligheder for at opkræve for meget i husleje i ældre ejendomme der er opført før år 1992. Princippet kaldes omkostningsbestemt leje eller budgetleje. Det har stadig stor betydning for lejere, der bor i de såkaldte stor-huse, dvs. ejendomme, hvor der er flere end 6 lejligheder, der er udlejet til beboelse.

Hvis lejen fastsættes som budgetleje er der en overgrænse for hvor høj leje en udlejer kan tillade sig at opkræve. Udlejeren må højst opkræve et beløb der for hele ejendommen dækker de udgifter, der fremgår af følgende budget med tillæg af lovbestemte henlæggelser til vedligeholdelse:

Eksempel på varsling af budgetleje i ejendommen Acissevej i Køge

Eksemplet er fra en mindre kommunalt ejet ejendom i Køge Kommune. Man kan se, at udgifterne i 2019 udgjorde 219.009 kr i alt, men at der i 2018 blev opkrævet 219.424 kr – altså 415 kr for meget. Dette beskedne beløb fik lejerne dog ikke tilbage fuldt ud, fordi der i budgetlejen ikke var medregnet hensættelser til vedligeholdelse af ejendommen

Det fremgår senere i beregningen

Men først skal budgetlejen fordeles på de enkelte lejemål efter størrelsen.

Hele ejendommen er på 734 kvadratmeter (m2). Det giver en budgetleje pr m2 på (219.009/734) = 298 kr/m2

Neden for har vi vist, hvordan varslingsskrivelserne ser ud i ejendommen.

Da den pågældende lejers lejlighed er på 57 m2, må udlejeren årligt opkræve 57 * 298,4 kr i budgetleje = 17.007,54 kr.Derudover skal lejeren betale for en tidligere forbedringsforhøjelse på grund af byfornyelse = 15.849,49 kr/år.

De næste tre poster i varslingen er hensættelser til udvendig vedligeholdelse (§ 18) og (§18 B) og indvendig vedligeholdelse (§ 22). Derved når man frem til ”Fremtidig årlig leje i alt … 47.164,03” Det svarer til en månedlig leje på 3.930,34 – med alt betalt.

Kvadratmeterleje bliver (47.164,03 / 57) = 827 kr pr m2, inklusive indvendig vedligeholdelse. Normalt påhviler den indvendige vedligeholdelse lejeren. Trækker vi 45 kr pr m2 fra de 827 kr bliver m2-lejen i denne ejendom 782 kr pr. m2

Lejefastsættelse i småhuse

Princippet om budgetleje gælder kun på en indirekte måde i ejendomme, der har 6 lejligheder og derunder. Disse lejligheder kaldes småhuse eller mindre ejendomme, og for dem gælder nogle særlige regler i lejeloven. Eksempler på småhuse er:

  • Ejerlejligheder og parcelhuse, der er udlejet enkeltvis
  • Lejligheder i etageejendomme, hvor der er maksimalt 6 boliger

 

Udlejere af småhuse har ikke pligt til at udarbejde budget og heller ikke pligt til at specificere huslejen således som det er sket i eksemplet ovenfor. I stedet har folketinget bestemt, at lejen skal fastsættes ved sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Det fremgår af lejelovens § 32.

Sammenligningsbestemmelsen

Denne bestemmelse regulerer, de forhold der skal tages hensyn til ved fastsættelsen af lejen i småhuse. 

(§ 32, stk. 1, 2. punktum)

Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.

 Henvisningen til § 6, stk. 1 og § 23 betyder, at de sammenligningslejemål, der anvendes, skal have omkostningsbestemt husleje (budgetleje). Herefter vil jeg kalde § 32, stk. 1, 2. punktum for samme ligningsbestemmelsen.

 (§ 32, stk. 1, 3. punktum)

Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.

 Meningen med denne bestemmelse er, at hvis et småhus foruden beboelseslejligheder også indeholder lokaler, der anvendes til erhverv, så skal sammenligningen ske med en ejendom, hvor der ligeledes er erhverv.

Skyggebudget

Der findes en del kommuner, hvor der er meget få ejendomme med budgetleje (omkostningsbestemt husleje). I sådanne kommuner kan huslejenævnet beslutte at lejefastsættelsen skal ske ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Det fremgår af følgende bestemmelse:

 (§. 32, stk. 1, 4 punktum)

Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

 Et eksempel på sådanne kommuner er Bornholm regionskommune. Kommunen er en reguleret kommune, men der findes så få udlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje, at huslejenævnet har besluttet, at alle klagesager, der drejer sig om huslejens størrelse skal afgøres efter § 32, stk. 1, 4, som jeg herefter vil omtale som skyggebudget-bestemmelsen

 Konsekvenser for huslejens størrelse

Det har stor betydning for huslejens størrelse om lejen er fastsat som omkostningsbestemt budgetleje eller ej.

For det første fordi mange udlejere af småhuse ikke mener, at der overhovedet er nogen begrænsninger i hvor høj husleje, man kan kræve, hvis man f.eks. udlejer sin ejerlejlighed eller sit parcelhus. Disse udlejere har typisk ikke nogen viden om lejelovgivningen. Det får dem til at fastsætte huslejen efter markedsleje-princippet. Hvis de ser, at andre udlejere kræver f.eks. 1.500 kr pr kvadratmeter i husleje, så gør de det samme.

Lejeloven bliver kun taget i anvendelse, hvis lejeren klager til huslejenævnet. Andetsteds i dette blad kan man læse om et tilfælde, hvor huslejenævnet nedsatte lejen fra 1.500 kr pr m2 årligt til 1.000 kr pr m2.

For det andet fordi nogle huslejenævn tager ulovlige hensyn til udlejernes interesser ved ikke at følge sammenligningsbestemmelsen. I nogle tilfælde benytter huslejenævnet sig af et frit skøn over hvad en rimelig leje er.

Afkast

Grunden til, at lejen i ejendomme med omkostningsbestemt budgetleje er så lav, skyldes bestemmelsen om hvordan afkastet skal beregnes. Afkastet er en arbejdsfri indkomst på linje med renter af et værdipapir – altså profit. I den tidligere boligreguleringslov var der en overgrænse for størrelsen af dette afkast.

Den samme overgrænse står i dag i § 25 i lejeloven:

 (§ 25, stk. 1)

Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

I eksemplet fra Acissevej, Køge kan man se, at ejendommen ved vurderingen i 1973 havde en værdi på 160.000 kr. 7 % heraf er 11.200 kr. Ved senere ændring af den daværende boligreguleringslov fik udlejerne lov til at forhøje afkastet ved en form for indeksregulering. Derfor er der i budgettet optaget en post på 28.626 kr. I alt bliver afkastet 37.826 kr. Da ejendommen er på 734 m2 bliver afkastet pr. m2: 51,53 kr.

Lejerne betaler 728 kr/m2 i leje (ekskl. Indvendige vedligeholdelse) og dermed udgør afkast kun 7,08 % af huslejen i 2019. Da det oprindelige afkast er uforandret år for år, vil afkastet med tiden udgøre en mindre og mindre del af huslejen.

Årsagen til begrænsning af afkastet

Den boligreguleringslov, som blev gennemført i 1975, og som medførte denne begrænsning af udlejernes afkast blev vedtaget af et stort flertal i folketinget. Årsagen var, at folketinget ikke ønskede at investeringer i opkøb af gamle ejendomme skulle være mere attraktive end produktive investeringer i andre sektorer. Det ville være konsekvensen, hvis man ikke fastlåste afkastet.

Derfor valgte man at sidestille en investering i gamle ejendomme med opkøb af en obligation. At eje en ejendom til 160.000 kr skulle svare til at eje en obligation på 160.000 kr. Da en sædvanlig obligation den gang havde en rente på 7%, skulle afkastet af en ejendomsinvestering have samme forrentning.

Småhus-lejere betaler for meget i afkast

Et andet sted i dette blad, kan man læse om huslejenævnssag, hvor huslejenævnet fastsatte lejen til 1.000 kr pr. m2 i en ejerlejlighed fra begyndelsen af 1960-erne beliggende på Boholtevej. Det er sandsynligt, at driftsudgifterne er nogenlunde de samme i denne lejlighed som på Acissevej. Alligevel betaler lejeren på Boholtevej et betydeligt højere afkast end lejeren på Acissevej. Det skyldes at Køge Huslejenævn har besluttet at favorisere udlejerne af småhuse på ulovlig vis.

I stedet for at sammenligne en lejlighed fra 1960-erne med en tilsvarende lejlighed, hvor der er omkostningsbestemt budgetleje, sammenligner huslejenævnet lejemålet på Boholte med nyere ejendomme som f.eks. ejendommen Sankt Gertruds Torv, som blev opført i starten af 1990, hvor der var helt andre regler for beregningen af afkastet.

Forskellen i afkast kan ses af denne sammenligning:

 

A Kr. pr m2 årligt Acissevej

Kr pr m2(57 m2)

 Boholtevej

Kr pr m2 (65 m2)

 Boholtevej

Årlig leje (Kr pr år)
B Godkendt husleje pr m (ekskl. Indvendig vedligeholdelse) 782 1000 65.000
C Heraf forbedringsforhøjelse, driftsudgifter, administration, vedligeholdelse 728 728 48.059
D Rest: Afkast (B-C) 54 272 17.941

 

Da jeg ikke har haft kendskab til de konkrete udgifter til udgifterne i række C, har jeg anslået dem til det samme som i Acissevej. Sandsynligvis er de noget lavere, da Køge Kommune er kendt for et meget højt vedligeholdelsesnivau, ligesom udgifterne til forbedringsforhøjelse sandsynligvis er højere på Acissevej end i Boholtevej. Alligevel viser sammenligningen, at afkastet er ca. 5 gange højere på Boholtevej end på Acissevej.

 

 

 

 

 

Lejer vandt ca. 72.000 kr ved at klage til huslejenævnet

Af Jakob Lindberg
Blad nr
24. juni 2023
Ikke-kategoriseret,

Lejer vandt ca. 72.000 kr ved at klage til huslejenævnet

Umiddelbart var resultatet var tilfredsstillende for den pågældende lejer. For danske lejere i småhuse, var det derimod ikke godt nok. Afgørelsen stred nemlig mod de regler, folketinget har vedtaget for, hvordan lejen i småhuse skal fastsættes

Af Jakob Lindberg

I juni 2020 flyttede lejeren ind i lejlighed i Boholtegården i Køge. Der var tale om en ejerlejlighed, som den nuværende ejer havde valgt at udleje.

Lejligheden var på 66 m2, og den årlige leje var sat til 103.000 kr inklusive vand og brug af vaskeri. Lejen var dermed 1.561 kr pr kvadratmeter om året. Dette er meget højt – selv i Køge.

Lejligheden led af forskellige vedligeholdelsesmangler, som lejeren forsøgte at få udlejeren til at udbedre, blandt andet forkert fald i gulvet på badeværelset. Udlejer havde også lovet at udskifte vinduerne i stuen, som var de oprindelige termoruder, der ikke lever op til nutidig standard.

Der var desværre ikke sat tidspunkt på dette løfte, og da lejeren kort efter sin indflytning klagede over det, svarede udlejeren:

– Det er korrekt, at jeg meget gerne vil skifte vinduespartiet i stue, men jeg ved ikke hvornår, og kan sagtens være det først kan blive næste år.

Vinduerne er endnu ikke skiftet – 3 år efter lejers indflytning.

 Huslejenævnet

Lejeren søgte hjælp i Køge Lejerforening. I oktober 2021 indbragte lejerforeningen klagen over manglerne for huslejenævnet i Køge, og klagede samtidig over huslejens størrelse. Lejerforeningen krævede lejen nedsat til 3.300 kr om måneden svarende til 600 kr pr. m2. Dette er lejeniveauet for lejlighederne i restejendommen i Boholtegården, som stadig er udlejet efter princippet om omkostningsbestemt husleje.

Huslejenævnet afgjorde sagen 1,5 år efter indbringelsen.

Lejeren fik ikke medhold i sin klage over manglerne, men huslejenævnet nedsatte kun huslejen fra 8.600 kr om måneden til 5.500 kr. Den godkendte leje svarer til 1.000 kr. pr. kvadratmeter om året. Desuden skulle depositum nedsættes, så

 at det udgjorde 3 måneders husleje á 5.500 kr.

På grund af den lange sagsbehandlingstid på 18 måneder, havde lejeren krav på tilbagebetaling af 65.100 kr. Desuden var der løbet procesrenter på, så i alt skulle udlejer tilbagebetale ca. 72.000 kr. til lejeren. Lejeren valgte at stille sig tilfreds med dette resultat.

Reglerne

En ejerlejlighed som denne er et såkaldt ”småhus” eller en ”mindre ejendom”, som der står i lejeloven. Det vil sige, at udlejers ejendom består af højst 6 lejligheder, der har fælles drift.

Disse ejendomme blev af folketinget i 1995 fritaget for reglerne i den daværende boligreguleringslov for fastsættelse af lejen ved indflytning og for varsling af huslejeforhøjelse. Grunden var, at disse varslingsregler var så komplicerede, at det var urimeligt, at små udlejere skulle tvinges til at bruge dem.

Det var ikke meningen, at fritagelsen for boligreguleringsloven skulle føre til til en stigning i lejeniveauet. Det blev udelukkende indført som en administrativ forenkling.

Misbrug

Sådan kom det ikke til at gå. De fleste små udlejere opfattede lovændringen således, at der nu var tale om fri huslejefastsættelse. Dermed kunne udlejeren fastsætte så lejen til hvad markedet kunne bære.

Men der er ikke fri huslejefastsættelse. Der står nemlig den nuværende lejelov, § 32 følgende:

– Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.

Henvisningen til § 23 betyder, at lejen i småhus-ejendomme skal fastsættes ved sammenligning med lejen i ejendomme, der er fastsat som omkostningsbestemt husleje. Det var det, som Køge Lejerforening havde gjort ved at kræve lejen nedsat til det lejeniveau, der gælder i restejendommen.

Men huslejenævnet accepterede ikke lejerforeningens forslag, muligvis fordi ejeren af restejendommen ikke har ført den omkostningsbestemte leje ajour. Man anvendte heller ikke andre ældre ejendomme med omkostningsbestemt leje til sammenligningen, selvom nævnet er bekendt med sådanne lejemål.

I stedet anvendte man én bestemt ejendom i centrum af Køge (Sankt Gertruds Torv) som sammenligningslejemål og derved kommet frem til lejeniveauet 1000 kr/m2.

Afkast

Sankt Gertruds Torv er en nyere ejendom fra 1990-erne. Den har en helt anden beliggenhed end Boholtegården.

Desuden er Sankt Gertruds Torv omfattet af nogle andre regler for beregningen af afkastet til udlejeren end Boholtegården. Disse regler bevirker, at huslejen bliver meget højere i en ejendom fra 1990-erne i forhold til en ejendom fra 1960-erne.

Læs artiklen i sidste nummer af dette blad

https://www.dklf.dk/artikler/lejer-fik-nedsat-lejen-med-1-667-kr-om-maaneden/

Artiklen drejer sig om en tilsvarende sag, hvor nævnet også anvendte Sankt Gertruds Torv som sammenligningslejemål og kom frem til en alt for høj leje. Lejeren ankede med hjælp fra Køge Lejerforening sagen til Boligretten og fik medhold i, at ejendommen Sankt Gertruds Torv ikke kunne benyttes som sammenligningslejemål.

Ved alligevel at benytte denne helt atypiske ejendom som sammenligningslejemål i sagen om Boholtegården, har huslejenævnet bøjet reglerne til fordel for udlejeren. Dermed har nævnet overtrådt princippet om at optræde upartisk.

Om Boholtegården.

Boholtegården var tidligere den største private udlejningsejendom i Køge Kommune opført i 1960-erne. Den blev på et tidspunkt udstykket i ejerlejligheder og ejerlejlighederne blev solgt, efterhånden som de lejere, der boede i dem, døde eller flyttede ud.

I dag består ejendommen af over 200 ejerlejligheder og en såkaldt restejendom på ca. 25 udlejede lejligheder, der er beboet af de lejere, der var flyttet ind før lejlighedsudstykningen.

Mange af ejerlejlighederne er ikke mere beboet af ejerne, men udlejet til nye lejere.

Hvis praksis i Køge Huslejenævn danner skole landet over, vil princippet om omkostningsbestemt leje i udlejede ejerlejligheder og andre lejligheder i småhuse blive undermineret.

Seniorbofællesskabet i Mjølnerparken

Det er nu 5 år siden, da Lars Løkke i sin nytårstale 2018 sagde: »Der er slået huller i danmarkskortet. Det bekymrer mig dybt«. Det blev startskuddet til kampen mod de såkaldte parallelsamfund, hvor mennesker med de samme problemer er klumpet sammen.’

Af Jakob Lindberg

 

De blev også kaldt ghettoer, som er et italiensk ord, der betegner de områder i byerne, hvor man isolerede jøderne for at undgå, at de skulle blande sig med de etniske italienere.

I Danmark har vi aldrig haft ghettoer i denne betydning af ordet. Men alligevel har det plaget den danske boligdebat og gør det stadig. I dag er ghetto-beboere sjældent af jødisk herkomst. Men mange danske politikere bruger ghetto-stemplet til at distancere sig fra mennesker, der stammer fra fremmede lande.

Læs mere her:

https://www.dklf.dk/artikler/hadefuld-sprogbrug-truer-integrationen-i-det-almene-byggeri/

Ødelæggende kampagne

I 2018 førte Løkkes kamp mod parallelsamfundene til en ødelæggende kampagne. Med støtte fra de fleste af folketingets partier fra SF over Socialdemokratiet og helt ud til Dansk Folkeparti gennemførte man Parallelsamfundsloven, der hurtigt fik det ubehagelige tilnavn, Ghettoloven. Kun De radikale, Enhedslisten og Alternativet stemte i mod.

Målet for kampagnen var at gøre det så svært som muligt for brune og sorte danskere at få en bolig i de store almene bebyggelser som f.eks. Mjølnerparken. Hvis der i et boligområde er mere end 50% af beboerne, der kommer fra ikke-vestlige lande og beboerne samtidig er fattigere og dårligere uddannede, pålægger Parallelsamfundsloven de almennyttige boligselskaber til at nedrive et passende antal lejligheder eller til at sælge dem som ejerlejligheder. Så regnede regeringen med, at disse uønskede beboere ville blive spredt, så de ikke klumpede sig sammen i parallelsamfund.

Det er klassepolitik så det basker.  De fattige og dem med forkert etnisk oprindelse skal miste deres hjem. Politikernes håb har tydeligvis været, at de fremmede ville flytte ”hjem” til de lande, de kom fra, og at de fattige ville sprede sig til andre boligkvarterer, hvor de blev mindre synlige.

Vil det virke?

Det ved vi endnu ikke. Men hvad vi ved allerede er, at kampagnen mod ghettobeboerne har ødelagt mere, end den har gavnet. Et af ofrene har været Seniorbofællesskabet i Mjølnerparken i København. Dette bofællesskab har været en succes, fordi det har vist, at det var muligt at integrere ældreboliger i et større alment boligområde på en positiv måde. En af beboerne, Lisbeth Bjerregaard Saugmann beskriver Mjølnerparken således i en artikel i politiken.dk:

– Ja, der er sociale problemer, der er mennesker, som har forskellige lidelser, der er nogen, for hvem det er en kamp at få det hele til at hænge sammen, og der er nok flere her, som slås med forskellige vanskeligheder, end der er i Gentofte eller i de dyre lejligheder i Indre By. Men børn bliver fulgt i skole, folk tager på arbejde, laver mad til hinanden, deltager i det sociale liv, og her er venlighed og hjælpsomhed.

Nu er Lisbeth blevet sagt op, fordi Mjølnerparken skal renoveres. Og på grund af den påtvungne nedrivning og salget af lejligheder, er der ikke mere plads til hende.

Mange mennesker har et negativt billede af boligområder som Mjølnerparken. Men sådan har Lisbeth det ikke. Hun siger at den karre, hun boede i, var fuld af liv. Hun har kunnet følge de forskellige årstiders lege blandt børnene, mens de voksne klumpede sig sammen på gårdens bore og bænke og snakkede.

Hun er ked af opsigelsen fordi det tvinger hende ud af et boligområde, hun holder af

– fordi vi tilsammen er en broget flok børn og voksne med forskellige baggrunde og livshistorier.

Lisbeth slutter sit indlæg således:

– Jeg tror ikke, at politikerne er onde mennesker, men den lov, der giver mulighed for at smide folk ud af deres hjem for enten at sælge det eller rive det ned, den lov gør ondt.

Misbrug af Landsbyggefonden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 98
24. juni 2023
Almen udlejning, Boligpolitik

I november 2022 offentliggjorde Politiken en kronik af Søren Dahl Nielsen, som beskriver den uvane, som regeringen og folketinget har begået i snart 20 år. Her bringer vi en række citater fra kronikken

Af Jakob Lindberg

Søren Dahl Nielsen tager udgangspunkt i valgkampen sidste år, hvor regeringen kom med et forslag om at give økonomisk hjælp til 70.000 af de mest pressede almene lejere. Det er dette forslag, som nu er under behandling i Folketinget. Under høringsfasen – og i sidste nummer af dette blad – kritiserede Danmarks Lejerforening skarpt dette forslag, fordi det skal finansieres af Landsbyggefonden, som er de almene lejeres opsparing – en opsparing der er øremærket til renoveringer af almene boliger

Søren Dahl Nielsen peger på, at denne politik markerer et skifte i Socialdemokratiets politik på området.

– Når der bliver talt om almene boliger i den politiske debat, handler det mest om billige boliger og ghettoer, men ikke om sundhedsskadelige boligforhold eller finansieringen af almene boliger. På dette punkt burde Socialdemokratiet og venstrefløjen gå tilbage til tidligere tiders politik, hvor man kritiserede de borgerlige for at føre en gavepolitik over for boligejerne, mens man under borgerlige regeringer har taget de almene lejeres penge for at finansiere skattelettelser og det offentliges udgifter.

Kritikken, der blev væk

I en debat om ændring af lov om almene boliger i 2005, der skulle blåstemple Venstre-regeringens plan om at tage milliarder af kroner ud af Landsbyggefonden, de almene lejeres opsparing, var Socialdemokratiet imod. Det belyser Søren Dahl Nielsen med følgende citat fra Socialdemokratiets ordfører under debatten dengang:

– Pengene i Landsbyggefonden er den almene sektors egne. Og det er efter Socialdemokratiets opfattelse kun rimeligt, at de bruges til fordel for dem, der selv har sparet op. Socialdemokratiet vender sig derfor på det kraftigste imod regeringens planer om at konfiskere store dele af lejernes penge fra Landsbyggefonden. I regeringens finanslovsforslag lægges der således op til at trække hele 4,4 mia. kr. ud af Landsbyggefonden til at aflaste statens finanser.

I dag har Socialdemokratiet overtaget Fogh-regeringens praksis med at lade Landsbyggefonden betale for udgifter, der burde betales af statskassen. Søren Dahl Nielsen peger på forskelsbehandlingen af lejerne og ejerne på boligmarkedet og skriver:

– Det vil sige, at almene lejere selv må finansiere huslejehjælp til sig selv, mens boligejerne kan få økonomisk hjælp fra os skatteydere, selv om boligejerne har været med til at skævvride boligmarkedet og dermed forværre den økonomiske situation. Boligejerne kan bruge deres friværdi, hvis de er i økonomisk nød – det kan vi almene lejere ikke, for vi ejer ikke vores boliger.

Desværre har den almene sektors egen interesseorganisation, BL -Danmarks almene boliger i visse situationer blåstemplet dette misbrug. Søren Dahl Nielsen omtaler et forslag om at bruge almene lejeres opsparing i Landsbyggefonden til at dække ekstraudgifterne til materialepriser, som forhindrede, at der blev bygget nye almene boliger. Han skriver:

– For hvorfor skal almene lejere betale for ekstraudgifter, fordi byggebranchen har alt for høje byggepriser? … Skal almene lejere betale og sørge for, at byggebranchen kan holde byggeriet i gang, så byggepriserne ikke falder? Venstres boligordfører, Heidi Bank, var vild med dette forslag, blandt andet fordi BL havde udtalt, at »udgifterne kan dækkes af Landsbyggefonden, så det ikke belaster de offentlige finanser« – man har altså̊ påført os almene lejere en særskat for at få styr på byggepriserne, som er samfundsskabte på grund af boligmarkedet.

Corona-pandemien

Søren Dahl Nielsen omtaler også den socialdemokratiske regerings politik under coronaen:

– Under den første Corona bølge i 2020 tog regeringen 30 mia. kr. ud af Landsbyggefonden til at lave grønne investeringer i almene boliger. Og selv om jeg synes, det er godt, at man udfaser oliefyr (man burde dog også udfase gasfyr) og efterisolerer boligerne, er vi almene lejere jo ikke blevet spurgt om, hvad vi vil bruge vores penge på,

Søren Dahl Nielsen fortsætter:

– Hvad nu, hvis der var og er mere behov for at renovere almene boliger i nogle boligafdelinger, så vi ikke bor i sundhedsskadelige slumboliger med skimmelsvamp og fugtskader som følge af eksempelvis byggeentreprenørers byggefejl?

Søren Dahl Nielsen er i det hele tage kritisk over for manglen på beboerdemokrati, når det gælder Landsbyggefondens virksomhed.

– Det har intet med demokrati at gøre og slet ikke beboerdemokrati, når vi ikke bliver spurgt om, hvad vores penge skal bruges til. Beboerbestyrelserne, som nogle ville kalde beboerdemokratiet, burde protestere mod udplyndringen af Landsbyggefonden og kæmpe for, at boligselskaberne og de kommunale tilsyn med almene boliger tager ansvar for de sundhedsskadelige boliger, som vi bor i. Men beboerbestyrelserne er for svage og forholder sig tavse. De har taget boligselskabernes side og lader de almene lejere i stikken.

Hjemløse

Et af de områder, hvor regeringen og Folketinget har tvunget Landsbyggefonden til at betale for udgifter, der burde betales af det offentlige, er hjemløseområdet. I november 2021 blev regeringen, DF, SF, Enhedslisten og Kristendemokraterne enige om at afsætte over 1 mia. kr. til huslejenedsættelse til hjemløse.

Søren Dahl Nielsen skriver:

– Det blev finansieret ved at etablere Fonden for blandede byer ved at tilføre samlet 10 mia. kr. fra Nybyggerifonden, og Fonden for blandede byer skulle både gøre noget ved manglen på blandede byer, sikre flere billige boliger og boliger til hjemløse. Nybyggerifonden blev oprettet som en konto under Landsbyggefonden i 1998, og meningen med Nybyggerifonden var at bygge flere almene boliger.

– Nu skal Nybyggerifonden med etableringen af Fonden for blandede byer så i stedet bruges til at skabe blandede byer, hvilket er forårsaget af en forfejlet indenrigs- og boligpolitik, og hjælpe hjemløse.

Når politikerne bevilger penge til nye indsatser, glemmer de ofte at oplyse om, hvor pengene kommer fra. Søren Dahl Nielsen skriver:

– I aftaleteksten om Fonden for blandede byer står der ikke, at almene lejere finansierer de 10 mia. kr., da Nybyggerifonden hører under almene lejeres opsparing i Landsbyggefonden. Der burde være en ærlighed og åbenhed om, at det er almene lejere, der finansierer disse samfundsøkonomiske tiltag, der er til fordel for erhverv som byggebranchen.

Søren Dahl Nielsen omtaler målsætningen for bekæmpelse af hjemløshed, som er blevet almindeligt kendt under betegnelsen Housing First. Det går ud på, at en forudsætning for at løse de hjemløses problemer, er at man først skaffer dem en bolig. Det virker indlysende, men Søren Dahl Nielsen kritiserer rækkefølgen: – at man først vil finde en bolig for derefter at udrede f.eks. misbrug og psykisk sygdom:

– De sociale og psykiske problemer, de hjemløse har, tager de jo også med i deres bolig. Det er ikke en egnet boligløsning, fordi det mindsker borgerens chancer for at kunne blive og fastholde sin bolig – i Odense var det f.eks. 20 procent af de hjemløse i Housing First-indsatsen, der ikke længere var i egen bolig efter 3 år. Selvfølgelig er en stabil boligsituation en forudsætning for at komme ud af hjemløshed, men det er ikke en egnet boligsituation, hvis man tager nogle andre problemer end ’kun’ at være hjemløs.

Ofte svigter det offentlige udredningen af de sociale og psykiske problemer, men overlader problemet til naboerne. Søren Dahl Nielsen skriver, at han selv har haft naboer i almene boliger, der har været tidligere hjemløse, og som har spillet høj musik og festet 24/7. Det endte sjældent godt, når man ikke kunne hjælpe disse mennesker med at finde et egnet boligtilbud, hvor de også kunne få udredt deres misbrug og sociale og psykiske problemer, og hvor de ikke generede andre beboere. Søren Dahl Nielsen konkluderede:

– Vi almene lejere ender med at skulle være socialrådgivere, nu hvor sagsbehandlerne på kommunen bare har smidt de hjemløse ind i en bolig og ment, at de har gjort deres job, selv om de ikke har sagsoplyst og sagsbehandlet de hjemløses sager korrekt ved at give behandlingstilbud og lignende. Så ender almene lejere med at skulle tage endnu et samfundsansvar på sig.

 

Kilde: Artiklen bygger på en del af en kronik i Politiken fra 30. november 2022. Hele kronikken kan læses på Politikens hjemmeside under dette link:

 

 

 

 

 

Pinlig uvidenhed blandt folketingets medlemmer

Af Jakob Lindberg
Blad nr 98
24. juni 2023
Almen udlejning, Boligpolitik, Lejenedsættelse

Debatten ved 1. behandlingen af Lov 108 om inflationshjælp til almene lejere, afslørede at mange folketingsmedlemmer har svært ved at kende forskel på mit og dit – eller rettere sagt mellem de penge, der tilhører Landsbyggefonden og de penge, der tilhører staten.

Af Jakob Lindberg

Socialdemokratiets ordfører, Thomas Monberg slog en alfaderlig tone an, da han åbnede debatten med disse ord:

– Vi står i en tid, hvor udefrakommende kriser vender op og ned på vores hverdag. Og i tider som disse skal vi vise solidaritet, sammenhold og handlekraft. Det viser vi med dette lovforslag, som giver en håndsrækning til de lejere, som er hårdest ramt af inflationen

Hvis man ikke vidste bedre skulle man tro, at ”vi” var folketingets medlemmer, som gavmildt delte penge ud. Han blev dog lynhurtigt korrekset af Pelle Dragsted fra Enhedslisten, da Dragsted stillede spørgsmålet:

– Hvorfor er det de fattigste lejere med de laveste indkomster i det her land, der selv skal betale for den her støtte, som man jo snupper fra Landsbyggefonden?

Rundforvirret

Thomas Monberg slap dårligt fra ordvekslingen med Pelle Dragsted, idet han åbenbart troede, at forslaget gik ud på at ”hjælpe nogle af dem i de almene boliger, som er mest udsætningstruede” Havde han læst det høringsnotat, som boligministeriet havde udarbejdet, ville han have bemærket følgende udsagn fra Danske Advokater.

– Danske Advokater mener, at det foreliggende lovforslag kan føre til overkompensation af lejere, som ikke har økonomisk trang, fordi der er tale om en generel hjælpepakke, som ydes på afdelingsniveau.

At hjælpen ydes på afdelingsniveau betyder, at det er de afdelinger med de højeste huslejer, der får mest i støtte. Derimod tager støtteordningen ikke hensyn til lejernes indtægter og dermed heller ikke om lejerne er udsætningstruede.

Særskat på Landsbyggefonden

Pelle Dragsted kom til at spille hovedrollen i debatten, fordi han vedholdende gjorde opmærksom på det principielt forkerte i, at man overhovedet tvang Landsbyggefonden til at betale inflationshjælp

– Hvorfor snupper vi ikke penge fra Grundejernes Investeringsfond eller andre af den slags opsparingsfonde, som vi har? Hvorfor er det kun lejerne, som man ligesom er parat til at snuppe opsparingen fra? Der er et mærkeligt misforhold mellem den måde, vi forholder os til lejere på i det her land og til f.eks. dem, der bor i ejerbolig eller andelsbolig. Man kunne ikke drømme om at snuppe ejerboligernes ejeres opsparing for at betale for inflationshjælp, men det kan man så, når det er lejere. Er det balanceret, og er det rimeligt over for lejerne og den opsparing, de betaler ud af deres husleje?

Ingen af de debatterende folketingsmedlemmer havde noget svar herpå. Alternativets ordfører, Sasha Faxe støttede forslaget, fordi det kunne modvirke fattigdommen blandt lejerne, hvilket var grunden til at Alternativet havde støttet aftalen med regeringen.

– Når man så skal lave de her aftaler, er der jo nogle gange nogle ting med nogle piller, man skal sluge, og det er da ikke nogen hemmelighed, at det, at vi skulle tage noget fra Landsbyggefonden, var en af de største piller for os at sluge i det her.

80 millioner fra Landsbyggefonden til statskassen

SF’s ordfører, Sigurd Agersnap havde samme synspunkt som Alternativet, når det gjaldt hovedformålet med lovforslaget. Men han påpegede en meget uheldig detalje. Forslaget bevirker både, at Landsbyggefonden lænses for 350 mio kr. Samtidig sparer stat og kommuner 80 mio kr.

– Det her lovforslag er rigtigt nok en huslejehjælp til lejerne; den er bare ikke på 350 mio. kr., men på 270 mio. kr. Og så er der en inflationshjælp på 80 mio. kr. til staten. Det kan lyde meget mærkeligt – inflationshjælp til staten. Burde det ikke være den anden vej rundt, altså at staten hjalp borgerne og lejerne med huslejehjælp og inflationshjælp? Det mener vi i SF. Men lovforslaget her vil betyde, at der tages 80 mio. kr. af lejernes opsparing. Det er penge fra Landsbyggefonden, som modregnes i kommunernes boligstøtte og dermed via dut-forhandlinger går tilbage i statskassen. Lejere, som hver måned betaler til Landsbyggefonden – op til mere end 25 pct. af deres husleje – vil nu opleve, at staten tager nogle af pengene og lægger dem i statskassen. Og det er i vores optik helt klart ikke det, vi aftalte.

Som konsekvens heraf vil SF stille et ændringsforslag, således at de 80 mio betales tilbage til Landsbyggefonden.

Dette ændringsforslag vil få støtte fra Alternativet og Enhedslisten.

Om at kalde tingene ved deres rette navn

Social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil forsøgte i sit forsvar for forslaget at bagatellisere problemet med at tvinge Landsbyggefonden til at betale for inflationshjælpen. Hun pegede på, at de 350 mio kr fra Landsbyggefonden kun var en lille del af den store pakke på 2,4 mia kr i inflationshjælp, som ”går til alle mulige formål”. Hun indrømmede, at meningen med loven var at tvinge Landsbyggefonden til at understøtte almene boligafdelinger, Boligafdelingerne kan komme i vanskeligheder, fordi lejerne ikke kan betale deres husleje, når inflationen udhuler deres privatøkonomi. Når de ikke kan betale lejen, risikerer de at blive sat ud af deres boliger.

– Man kan sige, at der, hvor der sker udsættelser, er det jo selve boligafdelingen, der i første omgang skal være den, der dækker tabet ved udsættelser. Derfor er der også meget mening i, at man kan bruge Landsbyggefondens midler til at sænke huslejerne i nødlidende boligafdelinger og der, hvor lejere har svært ved at betale deres husleje.

– Det vil altså sige, at det er en kollektiv ordning. Det er ikke en individuel ordning. Man går ikke ind og tager stilling til den enkelte lejers økonomi. Man tager stilling til den samlede boligafdeling, altså om der her er vanskeligheder med huslejeniveauet, og så er der altså mulighed for at sænke huslejen kollektivt og dermed bidrage til, at der er færre udsættelser.

Ministeren gav på den måde Pelle Dragsted, Danmarks Lejerforeninger, BL, Danske Advokater, Lejernes LO og flere andre ret. Regeringen har blandet tingene sammen og fået nogle af folketingets partier til at sige ja til en aftale, som de ikke vidste hvad gik ud på.

Kommer der et ændringsforslag?

Det kan man håbe på. Sigurd Agersnap fra SF fik i hvert fald held med at sætte fokus på de 80 mio, som statskassen sparer ved at tvinge Landsbyggefonden til at nedsætte huslejerne. Pernille Rosenkrantz-Theil kaldte denne utilsigtede besparelse for ”tilbageløb”, og det lyder ret uskyldigt. Hun undskyldte, at aftalepartierne ikke var blevet underrettet om dette tilbageløb, men forsvarede sig med, at man normalt ikke oplyser om sådanne utilsigtede besparelser. Hun afviste også SF’s ændringsforslag med, at det ikke ligger inden for aftalen at komme med forslag til en udgift på 80 mio uden at komme med forslag til, hvor pengene skal komme fra. Alligevel rakte Rosenkrantz-Theil en lillefinger ud, da hun sagde:

– Men jeg vil opfordre til noget. For vi har faktisk en ret god forligstradition og aftaletradition i Folketinget, og derfor må det helst ikke være sådan, at nogle går ud af et forhandlingslokale og har en opfattelse af, at der er aftalt noget, mens nogle andre har en opfattelse af, at der er aftalt noget andet. Det synes jeg faktisk er ret uheldigt, og derfor vil jeg selvfølgelig også bidrage til, at vi får redt de tråde ud.

– For uanset om vi kan løse det eller ej, skal vi helst kunne gå ud af et lokale og være enige om, hvad det er, der er aftalt, og jeg kan faktisk godt forstå, hvorfor der har været misforståelser. Altså det er simpelthen, fordi der er forskellige traditioner for, hvordan man beregner det her, alt efter om vi taler om landsbyggefondsmidler eller statens midler.

Forslagets fremtid

Sådan sluttede debatten ved 1. behandlingen. Alt tegner til at lovforslaget vil blive vedtaget med stemmerne fra Socialdemokratiet, Venstre, Moderaterne, Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Alternativet og Liberal Alliance.

Kun Enhedslisten og Konservative har klart markeret, at de vil stemme imod. Nye Borgerlige vil først tage endelig stilling til forslaget, når det kommer til 3. behandling.

 Kommentar

Hvilken lære kan lejerne drage af denne sag? De 350 mio er kun det seneste beløb, som staten har suget op af Landsbyggefondens kasse. Hvis vi tæller alle de millionbeløb sammen, som skiftende regeringer har hentet i Landsbyggefondens kasse, taler vi om milliarder.

Det må stoppes. De almene boligafdelinger får brug for hver en krone, når bygningerne skal renoveres. Det er uansvarligt, at klatte pengene væk til alle mulige formål, som staten selv burde finansiere gennem almindelig skatteopkrævning.

Vores ledere i de store boligselskaber og i vores interesseorganisation, BL Danmarks almene boliger må tage sig sammen og sige NEJ når regeringen næste gang får lyst til at bruge af Landsbyggefondens midler.  Våbnet er princippet om den private ejendomsret. Den private ejendomsret gælder for Jens og Birgit og Ahmed og Ludmila uanset oprindelse og hudfarve, men den gælder også for foreninger og fonde som f.eks. Landsbyggefonden.

Sådan står der i Grundlovens § 73:

–  Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.

Den paragraf skal lejerne bruge med stolthed.

 

 

Dobbelt diskrimination ved uddeling af inflationshjælp

Af Bodil Kjærum, Jakob Lindberg
Blad nr 98
24. juni 2023
Almen udlejning, Boligpolitik, Høringssvar

Folketinget dræner endnu engang Landsbyggefonden for penge, som statskassen selv skulle betale. Regeringen vil tvinge fonden til at give 350 mio kr i huslejestøtte til afdelinger med høj husleje. Pengene går fra de puljer, som Landsbyggefonden ellers kunne bruge til at renovere de almene bebyggelser og til nybyggeri

 

Kilde: Danmarks Lejerforeningers høringssvar til Folketinget ved behandling af L 108: (Tilskud til midlertidig huslejenedsættelse i visse almene boligafdelinger)

Af Bodil Kjærum og Jakob Lindberg

Danmarks Lejerforeninger støtter det overordnede formål med lovændringen, nemlig at lette økonomisk dårligt stillede lejeres mulighed for at komme igennem en periode med høj inflation. Vi foreslår, at forslaget finansieres via skat, som pålægges den velstillede del af befolkningen, og at støtten skal gives til dem, der trænger.

Vi finder derimod ikke at dette lovforslag er egnet til at opfylde formålet – af følgende grunde:

1) Forslaget diskriminerer mod lejere, der bor i privat udlejningsbyggeri, som ikke er omfattet af forslaget, selv om mange af dem rammes lige så hårdt – og i nogen tilfælde endnu hårdere – af inflationen end de almene lejere

2) Forslaget diskriminerer mod Landsbyggefonden, idet fonden som den eneste fond i Danmark pålægges at betale for udgifter til inflationshjælp. Vi betragter forslaget som et forslag om en særskat, der ikke kan begrundes sagligt.

3) Forslaget betyder, at Landsbyggefonden skal betale udgifter, selv om fonden ikke har likvide midler nok. Forslaget indebærer en yderligere gældsætning til statskassen, som efter skiftende regeringers pålæg er vokset så meget, at fonden først i 2037 forventes at være gældfri.

4) Forslaget danner præcedens for, at regeringer fremover kan pålægge Landsbyggefonden at betale til formål, som vi i dag ikke kender, og som er fremmed for fondens oprindelige formål, der var nybyggeri og renoveringer.

5) Forslaget er et udtryk for manglende politisk respekt for Landsbyggefonden, derved at politikerne som en selvfølgelighed regner med at man kan overtale/tvinge fondens bestyrelse til at betale for alle mulige politiske påfund fra regeringens side.

6) Forslaget betyder, at Landsbyggefonden bebyrdes med en ny administrativ opgave, som fonden ikke har haft før, og som den ikke er egnet til at påtage sig.

7) Formålet med forslaget kunne nemmere være opfyldt ved at bruge boligstøtteordningen til at lette lejernes udgifter.

Diskrimination mod private lejere

Lejere i privat udlejningsbyggeri er ofte dårligere stillet økonomisk end lejere i alment byggeri.

Specielt lejere i det udlejningsbyggeriet, der er opført efter 1991, har som oftest en husleje, der ligger væsentlig højere end almene lejeres husleje. For det første skal de betale afkast til udlejerne – et afkast der i mange tilfælde udgør over 75 % af huslejen. I mange tilfælde er den leje, de har skrevet under på i lejekontrakten pristalsreguleret. Denne pristalsregulering af lejen truede i 2022 med at gøre mange lejere ude af stand til at betale deres husleje. Det fik den daværende regering og folketinget til at indføre et huslejeloft, således at huslejen maksimalt kunne stige med 4%. Dette midlertidige huslejeloft bortfalder i 2023. Medmindre det bliver forlænget, vil huslejeloftets bortfald betyde, at udlejerne igen kan få pristalsreguleret deres afkast.

Selv hvis 4%-loftet bliver forlænget, vil huslejeforhøjelserne blive urimeligt høje. En typisk husleje for en privat udlejningslejlighed opført i 2005 vil ofte ligge på 10.000 kr om måneden for 85 m2. Hvis huslejen bliver forøget med 4% vil lejeren få en ekstraudgift på 4.800 kr om året. En almen lejer fra samme periode vil typisk betale 7.500 kr for en tilsvarende lejlighed. Hvis den pågældende får en husleje forhøjelse på 4 % vil den årlige merleje ligge på 3.600 kr

Eksemplet illustrerer, at de private lejere har mindst lige så stort behov for inflationshjælp som de almene lejere.

Diskrimination mod Landsbyggefonden

Det hører til sjældenhederne, at staten udøver forskelsbehandling mod enkelte fonde. Men det sker med dette forslag, og det er uhørt. Landsbyggefonden er en privat fond – ikke en del af det offentlige. Når regeringen/folketinget pålægger Landsbyggefonden en særlig økonomisk forpligtelse, er der tale om en særskat. Man kan undre sig over, at Grundejernes Investeringsfond ikke er blevet stillet over for et krav om, at påtage sig at betale inflationshjælp til private lejere.

Manglende penge i Landsbyggefonden

Mange politikere tror formentlig, at Landsbyggefonden er en bugnende pengekasse. Men på forslagets side 9, står der, at ”… Landsbyggefonden frem til 2037 (forventes) at have årlige underskud. Underskuddet finansieres ved optagelse af statslån, som forventes at være tilbagebetalt i 2037” Der mangler oplysning om, hvor meget staten får i renter ved at yde dette lån.

Til gengæld står der, at når Landsbyggefonden betaler 350 mio kr i huslejestøtte til lejerne, sparer det offentlige omkring 88 mio. i boligydelse og boligsikring. Besparelsen kommer over 2 år. Ikke alene pålægger man fonden en merudgift. Takket være Landsbyggefondens betaling, opnår man en besparelse på de offentlige udgifter på 88 mio. Landsbyggefondens merudgift skal betales i sidste ende af lejerne, for fonden er kun finansieret af lejerne i almene boliger via huslejen.

Ny administrativ opgave

Landsbyggefonden er vant til at dele penge ud til afdelinger, men fonden er ikke gearet til at dele ud til enkeltpersoner. Fonden skal derfor opfinde noget helt nyt. Formentlig vil man fordele de 350 mio. kr. således at det er de meste trængende afdelinger der får mest, mens afdelinger uden økonomiske problemer får mindst. Men i begge typer af afdelinger er der stor forskel på familiernes økonomi. Der vil være relativt velhavende lejere i afdelinger med dårlig økonomi, der får en huslejenedsættelse, de ikke har brug for, omvendt vil der være fattige lejere i afdelinger med god økonomi, som intet får.

Man kan meget vel risikere at stå med en fiasko, som dengang staten uddelte varmehjælp til personer, der ikke havde behov, fordi de for længst havde erstattet deres gasfyr med fjernvarme.

Brug af boligstøtteordningen

Det kan undre, at regeringen og forligspartierne ikke har valgt at fordele de 350 mio. kr ved at bruge den individuelle boligstøtte (boligydelsen for pensionister og boligsikringen for andre lejere.). Den individuelle boligstøtte er et veludviklet og pålideligt instrument, der netop egner sig godt i et tilfælde som dette, hvor der er mange forhold i lejernes økonomi, der skal tages hensyn til.

 

Parallelsamfundsloven er blevet en menneskelig og økologisk katastrofe

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning, , ,

Diskriminationen mod ”ikke-vestlige” beboere i omdannelsesområderne er det første skridt ud på den glidebane, der fører til etnisk og racemæssig forskelsbehandling

Af Jakob Lindberg

”Vi har i de ca. 6 måneder, vi har været her, fået styr på en del, men langt langt fra alt. Vores bolig ligner en byggeplads. Og vore finansielle reserver er blevet drænet. Vores liv er i ruiner. Af en komplet ligegyldig og grundløs beslutning. Det besvarer sikkert også dit spørgsmål om vi er faldet godt til. Vi savner vores gamle lejlighed, men hvor meget vi end måtte savne den, så kommer den aldrig tilbage..”

Sådan beskriver en tidligere beboer fra Bispehaven sin families situation, efter deres fraflytning, der er sket som følge af Aarhus Kommunes vedtagelse af helhedsplanen for afdeling Bispehaven under Østjysk Boligselskab.

I efteråret 2021 stemte beboerne nej til helhedsplanen, som vil betyde nedrivning af ca. 300 boliger i Bispehaven, som ligger i bydelen, Hasle i det nordlige Aarhus. På trods af beboernes afvisning godkendte byrådet helhedsplanen 1. marts 2023.

I foråret 2022 blev beboerne sagt op endnu før det lovmæssige grundlag for udførelsen af hele projektet var på plads. Blandt andet var der endnu ikke vedtaget en lokalplan, der gav boligselskabet ret til at nedrive de eksisterende boliger. Det skete først på et byrådsmøde i december 2021.

De fleste af de opsagte beboere rettede sig efter diktatet og flyttede.

Stil nedrivningerne i bero

De 1 februar 2023 kom sagen endnu engang på byrådets dagsorden. Enhedslisten havde stillet forslag om, at alle byrådets vedtagelse og påbud om nedrivninger i Gellerup og Bispehaven blev sat i bero. Begrundelsen var de eksisterende retssager mellem kommunen, boligselskabet, afdelingsbestyrelserne og beboerne om lovligheden af nedrivningerne:

Sag 1: Aarhus kommune er indstævnet i retten af beboere og afdelingsbestyrelse i både Gellerup og Bispehaven for med nedrivningerne at diskriminere mennesker og for ekspropriation af privat fælles ejendom.

Sag 2: Brabrand Boligforening har indstævnet de beboere i Gellerup, som har gjort indsigelse mod opsigelse af deres lejemål i de nedrivningsdømte boliger.

Sag 3: Ved Østre Landsret verserer en principiel sag vedrørende Mjølnerparken i København. Sagen drejer sig om hvorvidt begrebet ”ikke-vestlige beboere” lovligt kan anvendes som kriterie for opsigelse af beboere i et boligområde. Beboernes advokat har anført, at kriteriet indebærer etnisk diskrimination. Østre Landsret har derfor besluttet at bede EU domstolen udtale sig om, hvorvidt begrebet er foreneligt med menneskerettihedskonventionens forbud mod diskrimination.

Spøgelsesbyer

Enhedslistens ordfører, Solveig Munk skrev i sin motivation for forslaget:

¨Mange beboere er allerede flyttet fra de nedrivningsudpegede boligblokke i både Gellerup og Bispehaven. Blokkene står spøgelsesagtige med tømte boliger og enkelte barrikaderede vinduer.
Hærværk med utryghed for de tilbageblevne beboere bliver nemt følgen.
De boliger og flere andre boliger i området kan boligorganisationen ikke leje ud. Siden ”Ghettostemplingerne” og Byrådets beslutning om at Gellerups almene boliger ikke er attraktive, vil ingen af de for byrådet attraktive beboere bo her. De uattraktive hindres i at flytte ind grundet særlige udlejningsregler, vedtaget af byrådet.”

Resultatet har været masser af lejligheder, der ikke kunne udlejes. Som følge heraf er afdelingerne blevet påført store huslejetab, som skal betales af lejerne.

Enhedslisten foreslog, at de ledige boliger i både Bispehaven og Gellerup midlertidigt udlejes til flygtninge, f.eks. fra Ukraine. Kommunen har en forpligtelse til at begrænse tab og skal samtidig skaffe boliger til flygtninge.

Det er Enhedslistens opfattelse, at byrådet påføres et omfattende erstatningsansvar, ved ikke at stille nedrivningerne i bero indtil der foreligger endelige afgørelser i retssagerne.

Enhedslisten forslag blev nedstemt

Enhedslistens tre medlemmer af byrådet – Solveig Munk, Katrine Vinter Nielsen og Thure Hastrup – støttede forslaget.

De øvrige partier i byrådet – Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Konservative, Radikale Venstre, Venstre og Nye Borgerlige stemte imod

Parallelsamfundsloven

Den beslutning, der henvises til i indledningen til denne artikel, er et resultat af Parallelsamfundsloven fra 2018, som tidligere gik under den antisemitiske betegnelse, Ghettoloven.

Denne lov tvinger en række boligselskaber til at omdanne deres boligområder, hvis disse boliger står på listen over de såkaldteomdannelsesområder. Omdannelsesområderne blev tidligere kaldt hårde ghettoområder, som var de mest belastede blandt de udsatte boligområder. Boligområder, der står på Omdannelseslisten kan blive tvunget til at nedrive hele boligblokke eller alternativt at sælge lejlighederne om ejerboliger.

Baggrunden for Parallelsamfundsloven var, at Løkke-regeringen, som var ved magten i 2018, havde set sig gal på de udsatte boligområder, fordi de havde:

  • for mange beboere af ikke-vestlig oprindelse
  • for mange fattige,
  • for mange arbejdsløse,
  • for mange kriminelle
  • for mange beboere uden erhvervsuddannelse.

De borgerlige partier fik følgeskab af Socialdemokratiet og SF. Sammen stemte dette kompakte flertal loven igennem. Kun Enhedslisten, Alternative og Radikale Venstre stemte imod. Den efterfølgende socialdemokratiske regering fortsatte bestræbelserne på at fjerne parallelsamfundene fra Danmarkskortet.

Kommentar

Parallelsamfundsloven vil for eftertiden komme til at stå som en skamstøtte over det kompakte flertal i Folketinget. Endnu har vi ikke set resultatet af denne udvikling. Men diskriminationen mod ”ikke-vestlige” beboere i omdannelsesområderne er det første skridt ud på den glidebane, der fører til etnisk og racemæssig forskelsbehandling.

Dertil kommer de skadelige konsekvenser, som Parallelsamfundsloven vil få for boligpolitikken. Nedrivningerne og salget af de almene boliger i omdannelsesområderne vil komme til at koste befolkningen hundreder af milliarder kroner – penge som statskassen skal hente ind igen i form af forøgede skatter eller besparelser på velfærden.

Måske vil EU-domstolen og andre internationale organer tvinge Danmark til at opgive Parallelsamfundsloven. Hvis det sker, kan det medføre en ny byge af retssager fra de borgere, der har tabt penge på grund af parallelsamfundspolitikken.

De økonomiske konsekvenser vil blive store, men de største skadevirkninger bliver politiske.

Hvis ikke vi ændrer kurs vil Danmark blive placeret i samme gruppe som en række udemokratiske regimer, som ingen herhjemme har lyst til at være i selskab med, f.eks.

  • Sydafrika før apartheidsystemets afskaffelse,
  • Israel med dets undertrykkelse af palestinenserne.
  • Kina med dets undertrykkelse af det muslimske mindretal

Kommunalt misbrug fører til alt for høj leje for pensionister

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning,

Almene lejere i kommunale ældreboliger betaler for høj leje. I disse to artikler beskriver forfatteren to problemer, der kan opstå, når en kommune beslutter at ældreboligerne skal slås sammen til én almen afdeling.

Det ene problem er, der ikke sker en regulering af lejen, således at lejen kommer i overensstemmelse med boligernes indbyrdes brugsværdi. Det andet problem er, at lejerne kan komme til at betale for udgifter, som ikke har noget med deres boliger at gøre.

Eksemplerne i de to artikler er autentiske. Men indtil videre har de berørte lejere valgt ikke at hænge kommunen ud med navn.

 

Vi mangler en plan B for klimaet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligpolitik, Miljø

Hvis vi skal komme i gennem de næste 50 år med de klimakatastrofer der vil indtræde, behøver vi først og fremmest handlekraft fra regering og folketinget.

Af Jakob Lindberg

Siden 1990 er CO2-udledningen fra de danske husholdninger faldet betydeligt – fra ca. 57 mio. tons CO2 i 1990 til 38 mio. tons i 2020. Især er forbruget af elektricitet, varme, vand og renovation faldet kraftigt, takket være udbygningen af den danske energiforsyning med vedvarende energi. I dag udgør dette forbrug 18 % af husholdningerne samlede udledning.

Det meste af dette forbrug har med vore boliger at gøre, men derudover er vores boligforbrug ikke nogen stor klimasynder. Kun 5 % af CO2-udledningen skyldes opførelse og vedligeholdelse af boligerne og nogenlunde den samme andel skyldes vores forbrug af elektronik og boligudstyr.

Da udviklingen inden for vedvarende energi og erstatningen af fyringsolie/gas med fjernvarme fortsætter i de kommende år, vil de CO2-udledninger, der har med boligerne at gøre, udgøre en stadig mindre del af CO2-udledningen i fremtiden. Inden for en overskuelig fremtid kan vi forvente, at det samlede boligforbrug vil udgøre mindre end 20% af de samlede udledninger.

Fortidens og fremtidens syndere

Tænketanken Concito vurderer, at vi i Danmark skal halvere vores udledninger af CO2 frem til 2030 i forhold til udledningerne i 2020, hvis Paris-aftalens klimamål skal holdes. Der er langt igen og meget kort tid til 2030. Befolkningens private udledninger er alene 6,5 tons pr indbygger og dertil kommer forbruget i hos staten og kommunerne og i erhvervslivet.

Regner vi det hele med, kommer vi op på 11 tons pr indbygger. Klimaeksperterne vurderer at vi på længere sigt (2050) skal ned på 2 tons CO2 pr indbygger, hvis vi skal undgå at klimaforandringerne løber løbsk. I så fald skal vi reducere vores forbrug med 9 tons pr indbygger. Det svarer til en reduktion på 82 %. Det bliver rigtig svært.

Transport og fødevarer

Tabellen her på siden viser, at føde- og drikkevarer og transport tilsammen udgør 19 mio. tons, hvilket svarer til 50 % af husholdningernes udledning. I disse to forbrugskategorier er der ikke sket noget fald af betydning i de sidste 10 år.

Vi har alle et ansvar, men nogen har mere, de skal rette op på end andre. Vi kan alle gøre noget for at nedsætte vores forbrug – spise mere bæredygtigt, rejse mindre osv. Det bør vi gøre. Men som mindre bemidlede lejere er det begrænset, hvor meget vi kan påvirke udviklingen. Det er afgørende, at regeringen og folketinget går forrest og tager de svære beslutninger som kun statsmagten kan gennemføre.

Spørgsmålet er, om vore ledere kan vise tilstrækkelig handlekraft. I mere end 30 år har vi været klar over, at Danmarks fødevareproduktion ikke var bæredygtig. Men hvad er der sket på området. Stort set intet. Danmarks husdyrproduktion er mega stor og bærer ansvaret for hovedparten af landbrugets CO2-udledninger. Er der gjort noget for at ændre på dette misforhold? Nej intet.

Regeringens ansvar

I mange år har klimabevægelserne foreslået, at der skulle indføres en CO2-afgift på landbrugets udledninger. Nu – omsider – er politikerne gået i gang med at diskutere, om det kunne være en god idé. Ja selvfølgelig. Det skulle bare være gjort for 20 år siden.

Men det blå flertal i Folketinget, som har regeret landet fra i 14 ud af de sidste 22 år, har opført sig som landbrugsorganisationernes nikkedukker. Hensynet til landbrugserhvervets interesser har være styrende for de borgerlige regeringer, hvad enten statsministeren hed Fogh eller Løkke.

Da Mette Frederiksens regering kom til magten i 2019 var der dog håb om at noget ville ske. Men ak. Socialdemokratiet turde ikke regere videre med de røde partier og de radikale. I stedet har man efter valget sidste år dannet regering med Lars Løkke og Jakob Ellemann. De er begge opdraget med troen på, at landbrugets interesser skal være styrende for, hvad der kan vedtages i Folketinget. Syltekrukken er endnu engang kommet i brug.

Stormfloder, tørke og havstigninger

Den globale opvarmning er et globalt problem. Vi har allerede udledt så meget CO2 til atmosfæren, at de negative virkninger, som stormfloder, tørke og havstigninger vil komme, selv om vi stoppede al udledning af CO2 i morgen. Vi kan desværre ikke stoppe den proces på kort sigt. Men jo hurtigere vi udfaser brugen af fossil energi (olie, kul og gas) jo nemmere bliver det at håndtere de negative følgevirkninger.

Hvor stiller denne udvikling lejerne? Lejerne hører til den fattigste del af befolkningen. Når klimaforandringerne for alvor sætter ind, vil det gå mest ud over de fattige.

Lad os tage et eksempel. Den bebyggelse, jeg bor i hedder Ringen og ligger i den nordlige del af Køge Kommune. Husene ligger meget lavt, da hele bydelen er opført på en strandeng. Allerede i dag kan vi mærke konsekvenserne af de stigende nedbørsmængder i Danmark, der er et resultat af klimaforandringerne.

Det betyder at det øverste lag af grundvand ligger 50 cm under jordoverfladen. Allerede i dag er flere lejligheder i bebyggelsen blevet fugtskadet af det stigende grundvand. Fortsætter denne udvikling kan hele Ringen og de omliggende parcelhuskvarterer blive truet af grundvandet. På længere sigt trues hele byen af det stigende havniveau i Køge Bugt

I øjeblikket forhandler vi med Landsbyggefonden om en helhedsplan, der blandt andet skal resultere i en forbedret afledning af regnvand, renovering af de fugtskadede boliger og meget andet. Planen vil formentlig vil koste mellem 50 og 100 mio. kr. at føre ud i livet. Takket være landsbyggefonden er der håb om, at pengene kan skaffes. De 134 beboere i Ringen har ingen mulighed for at betale et beløb i den størrelsesorden.

Plan B

Når vi taler om Køge Bugt må vi have gang i en offentlig debat om Klimaforandringernes Plan B. Vi ved, at de kommer en stigning i verdenshavene som følge af den globale opvarmning, men vi ved ikke om den bliver på 0,5 meter, 1 meter eller 2 meter, og vi ved ikke hvornår den kommer. Samtidig vil der komme flere katastrofehændelser i form af storme, kombineret med kraftigt regn.

I 1872 blev det østlige Danmark, Køge Bugtområdet, Møn Falster og Lolland ramt af den største stormflod i Danmarks historie.

Hvis noget lignende skulle ske igen vil det ikke kun være nogle få hundreder, der mister deres bolig. Så vil ofrene skulle tælles i titusinder, fordi Køge Bugt-området inklusive Købehavn har en befolkning, der nærmer sig 1 mio.

Lynetteholmen

Da Lars Løkke sidst var statsminister, fik han en lys idé. Han ville beskytte København mod havstigninger ved at opføre en kunstig ø nord for indsejlingen til Københavns havn. Den blev navngivet Lynetteholmen, og planen var, at man samtidig kunne skaffe plads til 40 tusinde nye beboere i København.

I dag ved vi, at Lynetteholmen aldrig kan beskytte København mod en stormflod. Kun hvis stormen kommer nordfra, kan Lynetteholmen være til gavn.

Kommer stormen østfra og sydfra vil Lynetteholmen ingen gavn gøre. Drop det projekt

Grundejerne skal selv betale

Sådan lyder beskeden, hvis man som grundejer gerne vil gøre noget for at beskytte sin ejendom mod en stormflod. Men princippet er forkert, når vi taler om miljøkatastrofer som dem, vi kan risikere at opleve i fremtiden. Stormfloder vil ramme tusinder af borgere på samme tid. ”Løs selv problemet” er et meningsløst svar til borgerne.

Vi skal forebygge problemerne. Bygge diger eller flytte byerne længere ind i landet eller noget helt tredje. Der skal findes kollektive løsninger. Betalingen skal ske over skatten. Og planlægningen skal i gang nu.

Fattige lejere kan blive fortroppen i den grønne omstilling

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligbyggeri, Boligpolitik

Statsstøtten skal målrettes således, at den kommer derhen, hvor der er mest brug for den – til de fattigste i samfundet.

Af Jakob Lindberg

Man kan ikke bruge de samme penge 2 gange. Alligevel sker det. I mange år har alverdens nationer mødtes til klimakonferencer og blevet enige om, at at bremse udledning af kuldioxid (CO2) til atmosfæren. Man har været enige om at investere i vindmøller, solceller og anden bæredygtig teknologi. Alligevel viser det sig, at mange lande har gjort det stik modsatte.

De fleste stater er blevet ved med at yde tilskud til opførelse af kraftværker, der bruger fossil energi, f.eks. kulkraftværker. Derved er skatteydernes penge blevet brugt til at gøre klimaforandringerne endnu værre, end de var i forvejen. En fransk chefforhandler ved klimakonferencerne kom med et grotesk eksempel: I 2022 havde Frankrig brugt 14 mia. Euro – ca. 100 mia. kr.- på at støtte kulforbruget i Frankrig. På globalt plan er støtten til kul- og oliesektorerne langt større end støtten til den vedvarende energi.

Mange vil tænke, hvad kommer det os ved, hvad de gør i Frankrig. Herhjemme giver staten ikke støtte til den fossile energi. Jo det gør vi – blandt andet på boligområdet. Det sker mere indirekte, f.eks. via skattesystemet.

Nybyggeri giver højere CO2 udslip

Hver gang der opføres en ny bolig, får ejeren et indirekte tilskud fra staten. Det sker ved at ejeren kan trække renteudgifterne fra i skatten. Ejeren kan også trække renterne fra ved at renovere boligen. Men da det er meget dyrere at opføre en ny bolig end at renovere, så er tilskuddet tilsvarende dyrere ved nybyggeri end ved renovering

I en rapport fra firmaet Rambøll fra 2020 sammenlignede man to forskellige former for energirenovering. Den ene var at renovere eksisterende bygninger ved at isolere tag og ydervægge i bygningen. Den anden var at bygge nye boliger. Ved begge metoder kan man opfylde de officielle målsætninger til boligernes energiforbrug og dermed til at nedbringe CO2-udslippet. Sammenligningen viste, at det er billigere at renovere boligerne end at opføre en ny bolig (ca. 13.000 kr. pr. m2). Renovering kostede 5.000 kr./m2. Nybyggeri kostede 13. 000 kr./m2.

Samtidig var CO2-udledningerne markant lavere – ca 200 kg. CO2-ækvivalenter ved renovering mod 400 kg ved nybyggeri. Kombinerer vi de to tal bliver resultatet, at reduktionen i CO2-udledningen bliver 4,6 gange større ved at renovere end ved at bygge nyt.

Derfor burde regeringen lave skattesystemet om, eller også burde man på anden måde favorisere indsatsen med at renovere eller vedligeholde boligerne.

Tvinger almene boligselskaber til nedrivning

Man gør det modsatte. Man tvinger f.eks. de almene boligselskaber til at nedrive gode moderne boliger og man tvinger dem til at sælge lejelejlighederne som ejerlejligheder. Nedrivning medfører i sig selv et øget CO2-udslip, som kunne være undgået, hvis man havde fortsat med at vedligeholde og renovere lejlighederne.

Ulemper ved salg af boliger

Salg af almene boliger som ejerlejligheder bevirker også et øget CO2-udslip. Processen starter med, at lejeren opsiges. De opsagte lejere skal genhuses, med mindre, de skal være hjemløse. Nogle af dem finder midlertidige plads hos venner og bekendte eller de bor illegalt på campingpladser. I bedste fald har de penge nok til at flytte ind i det dyre nybyggeri, hvis de er så heldige, at noget sådant findes i den egn, de bor i. Nybyggeri medfører i sig selv et øget CO2-udslip, men også i den nye ejerlejlighed, vil der ske en stigning i CO2-udledningerne.

De fleste ejere vil i forbindelse med købet investere i boligen, f.eks. ved at installere et nyt køkken og bad. Materialerne til køkkenet og transporten af håndværkerne vil bevirke et øget CO2 udslip. Prisen herfor vil ejeren betale ved at optage et lån, og renterne af lånet kan ejeren trække fra i skat. Derved har statskassen medvirket til at forværre klimaforandringerne.

Dertil kommer, at selve flytningerne medfører større benzinforbrug. Dermed øges CO2-udledningen yderligere.

Kommentar. Kampen mod parallelsamfund

Nedrivning og salg af almene boliger sker som led i kampen mod parallelsamfund i de udsatte boligområder, som tidligere blev kaldt ”ghettoer”. I dette blad har vi ofte kritiseret parallelsamfundsloven for at være diskriminerende, fordi den fører til forskelsbehandling mellem hvide og brune borgere. Politikerne på den danske højrefløj elsker parallelsamfundsloven, fordi de drømmer om at slippe af med indvandrerne fra Asien, Mellemøsten og Afrika. Dansk Folkeparti fandt på at kalde loven for et ”paradigmeskifte”, som er et fint ord for racisme. Der er i sig selv oprørende og menneskefjendsk. Men loven er altså også skadelig i forhold til den grønne omstilling og det er endnu værre. Det kommer til at skade os alle sammen, når havstigningerne ender med at gøre kystområderne i Danmark ubeboelige.

En klog mand sagde engang: Fordommene er en ensrettet gade med stopforbud for forstanden.

Jeg er enig.