Kategoriarkiv: Boligpolitik

Fremtiden byder på flere nedrivninger og mere salg af almene boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
30. oktober 2021
Boligpolitik, ,

I den nye aftale om parallelsamfund af 15 juni 2021 bliver det gjort vanskeligere for kommunerne at løse boligproblemerne

Af Jakob Lindberg

Problemerne består i, hvordan man kan genhuse de beboere, der skal opsiges, når tusind-vis af boliger bliver nedrevet eller solgt som ejerlejligheder. Ifølge aftalen skal reglerne for boliganvisning strammes i de såkaldte ”forebyggelses-områder”.

Forebyggelsesområderne er kendetegnet ved at have mindst 1.000 beboere, hvor andelen af indvandrere og efterkommere med ikke-vestlig oprindelse overstiger 30 pct.

I disse områder skal der indføres obligatorisk brug af fleksibel udlejning, der giver for-trinsret til boligsøgende, der opfylder beskæf-tigelses- og uddannelseskriterier med henblik på at sikre, at der flytter ressourcestærke beboere ind i boligområderne. Med denne aftale har ordet ”fleksibel” fået en helt ny betydning. Før betød det at kommunerne og boligselskaberne kunne udleje lejlighederne uden at tage hensyn til ventelisterne.

Fremover betyder det, at pensionister, førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere bliver afskåret fra at flytte ind i tusindvis af almene boliger. Stramning af reglerne for kommunal anvisning i forebyggelsesområder Efter aftalen må kommunerne ikke mere an-vise boligsøgende til forebyggelsesområderne, såfremt:

• de pågældende ikke er statsborgere i EU, EØS-lande eller Schweiz

• de pågældende har en dom og er løsladt inden for de seneste 6 måneder

• de pågældende har fået ophævet deres lejemål som følge af grove husordensovertrædelser
Kommunen må heller ikke anvise ydelsesmodtagere, der de seneste 6 sammenhængende måneder har modtaget integrationsydelse, eller i de seneste 2 sammenhængende år har modtaget kontanthjælp.
Nedrivninger i forebyggelsesområder
Kun på ét punkt vil de nye regler give kommunerne nye muligheder. Aftalepartierne har besluttet at give kommunerne mulighed for at godkende yderligere nedrivning af boliger efter samme regler som gælder for udsatte boligområder efter almenlejelovens § 61 a.
For at forstå dette er det nødvendigt, at forklare forskellen mellem udsatte boligområder og forebyggelsesområder.
Et udsat boligområde er et område på mindst 1000 beboere, hvor mere end 50 % af beboerne er indvandrere eller efterkommere fra ikke-vestlige lande. I et forebyggelsesom-råde skal kun 30 % af beboerne komme fra ikke-vestlige lande.
Fælles kriterier
I begge tilfælde skal mindst to af følgende kriterier være opfyldt:
1. Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.
2. Andelen af beboere dømt for overtrædel-se af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst tre gan-ge landsgennemsnittet opgjort som gen-nemsnittet over de seneste 2 år.
3. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, over-stiger 60 pct.
4. Den gennemsnitlige bruttoind-komst for skattepligtige i alderen
15- 64 år i området eksklusive ud-dannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.
Det betyder, at hvis en boligorganisation beslutter at nedrive eller sælge boliger i en afdeling med mere end 30 % indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande kan kommunen godkende dette. Hidtil har denne mulighed kun været til stede i boligområder hvor mere end 50% var indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande.
Uønskede borgere
I kommuner, hvor man gerne vil af med uønskede borgere – f.eks. indvandrere, førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere – åbner der sig nu en ny mulighed: Man kan forsøge at overtale et eller flere boligselskaber til at udarbejde en nedrivningsplan for deres afdelinger. Det kræver blot, at afdelingerne indgår i områder, hvor der bor mere end 1.000 beboere og hvor mindst 30 % er indvandrere fra ikke-vestlige lande.
Erfaringerne fra nedrivningerne af de såkaldte ”hårde ghettoer” er, at som regel lykkes at få boligselskaberne til at makke ret, selv når der er tale om boligområder af høj boligmæssig kvalitet. Det skyldes en kombination af pisk og gulerod.
Pisk: Hvis et boligselskab nægter at medvirke, kan boligselskabet blive straffet ved at kommunen vil fravælge selskabet, når der skal bygges nyt i kommunen.
Gulerod: En nedrivningsplan er ofte et projekt i 100-millioner-kroners klassen. Det giver travlhed i boligselskaberne, men udløser samtidig store byggesagshonorarer til de øverste ledere.
Sorteper ender i de fattigste kommuner
Nedrivningerne presser de fattigste borgere væk fra de rigere kommuner i hovedstadsområdet og fra de største provinsbyer, som Århus og Odense. Det medfører et forøget pres på kommunerne langt fra de rige kommuner. Flere borgmestre i f.eks. Lolland og Guldborgsund er stærkt utilfredse med at ende med sorteper.
Et eksempel er Guldborgsund Kommune på Lolland-Falster. Her kalder borgmester John Brædder til kamp mod den sociale eksport af fattige lejere. I tidskriftet Boligen (7 april 2021) opfordrer han de rige kommuner til at forøge antallet af almene boliger i stedet for at presse borgerne ud:
”Vi vil simpelt hen ikke tage et ansvar for de kommuner, der ikke kan finde boliger til borgerne i en prisklasse, der er tilpasset indkomsten. Dermed sender de borgerne ud af kommunen blandt andet til Sydsjælland, Lolland og Falster. Det kommer vi aldrig til at acceptere og vil bekæmpe med næb og klør”.
Fleksible udlejningsregler
I nabokommunen, Lolland har risikoen for social eksport ført til at kommunalbestyrelsen kræver, at alle de lokale boligselskaber fremover indfører såkaldte ”fleksible udlejningsregler”, hvis de vil have kommunen til at godkende renoveringsplaner.
I et eksempel fra Rødby har man forsøgt at presse bestyrelsen for boligselskabet Sognefogedvænget til at acceptere en renoveringsplan, der vil betyde en halvering af antallet af boliger. Konsekvensen heraf vil være, at de ramte beboere – fortrinsvis pensionister – permanent skal genhuses andre steder i kommunen. Kommunen forlanger, at Sognefogedvænget skal acceptere indførelsen af fleksible udlejningsregler med virkning for alle tilflyttere, herunder for de beboere der er blevet genhuset som følge af renoveringen.
Både boligselskabet og lejerne har afvist kommunens diktat.
Læs artikel om Sognefogedvænget her:

Det antisemitiske udtryk ”ghetto” bruges stadig

Af Jakob Lindberg
Blad nr
6. august 2021
Boligpolitik, Lovgivning,

Boligminister, Kaare Dybvad vil fjerne ordet ghetto fra de ministerielle publikationer

 

Af Jakob Lindberg

Den 15 juni 2021 aftalte et flertal af folketingets partier, at det i almenboligloven skulle være slut med at omtale boligområder som ”ghettoer”. Allerede den 25 juni modsagde Boligministeriet selv dette løfte ved at udgive  publikationen, Redegørelse om parallelsamfund, hvor ordet ”ghetto” forekommer hundredevis af gange

Nuvel. Man må lade de medarbejdere, der har skrevet publikationen, at det kan være svært at omlægge sprogbrugen på 10 dage. Men det skal blive interessant at se, om det lykkes for minister Kaare Dybvad at få udraderet udtrykket ghetto fra de ministerielle publikationer fremover.

Det bliver svært. Ordet ”ghetto” er som en ond ånd, der er sluppet ud af en flaske. Det grimme ord har hundreder af år på bagen. Hvordan man får denne ånd ned i flasken igen, er ikke godt at vide.

Hvad vi derimod ved med sikkerhed er dette:  Da tidligere statsminister, Lars Løkke i 2018 genoplivede begrebet med Lov 38 om parallelsamfund, pustede han nyt liv i den antisemitisme, som vi her i landet troede var et overstået fænomen.

 

Læs mere om historien bag ”Ghetto” her:

 https://www.dklf.dk/artikler/fra-ghetto-til-pisto/

 

Betegnelsen er ny men politikken over for de ramte områder fortsætter. Se den følgende artikel

 

Uenighed

Det er i øvrigt ikke alle forligspartierne, der enige i, at droppe denne brændemærkning af de ikke vestlige medborgere i vort samfund. I aftalen står:

”Det er ikke en politisk ambition blandt parterne at påvirke sprogbrugen i almindelighed.”

Hvilke partier, der ikke er enige i at ordet ”ghetto” bør undgås?, fremgår ikke af aftalen.

Helt personligt vil jeg blot sige:

”Jeg respekterer Kim Jung Un. Han har aldrig kaldt Mjølnerparken for en ghetto”

Højesteret: Lejere kunne ikke få fordel af værdistigninger i deres almene boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
30. juni 2021
Almen udlejning, Boligpolitik, Retssystemet

Lejerne i et almen boligselskab måtte ikke drage fordel af stigningerne på fast ejendom. Det bestemte Højesteret i en dom mellem Boligselskabet Vibevænget og forretnings-førerselskabet, KAB.

 

 

Af Jakob Lindberg

Danmarks største almene forretningsførerselskab, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab) administrerer en lang række lokale boligselskaber. Et af dem er Boligselskabet Vibevænget, som ejer 175 lejligheder i Københavns nordvestkvarter

Boligerne er opført i 1928 på initiativ af KAB før den nuværende lovgivning om alment byggeri blev vedtaget af folketinget. I de oprindelige vedtægter var Vibevænget omtalt som et ”parlamentarisk selskab” med egen bestyrelse. KAB var født forretningsfører for Vibevænget.

Lejlighederne var billige selv om de løbende blev moderniseret. En lejlighed på 105 m2 kostede i 2019 ca. 5.000 kr i husleje pr. måned

Efter de oprindelige vedtægter var Vibevænget nærmest en mellemting mellem et alment boligselskab, som vi kender det i dag, og en privat andelsboligforening.

 

Hjemfaldspligt

Da Vibevænget blev opført, havde Københavns Kommune en politik, der gik ud på, at grundene blev solgt med ”hjemfaldspligt”, således at grundene efter 100 år skulle leveres tilbage til kommunen. Denne politik var begrundet i, at det var kommunen og ikke de private ejere, der skulle have gevinsten ved de almindelige samfundsskabte værdistigninger på fast ejendom.

Da 100-års dagen for de fleste af disse byggerier nærmede sig kom et et politisk pres på Københavns kommune for at få ophævet denne hjemfaldspligt for andelsboligforeninger og almene boligselskaber. I 2003 fik Vibevænget lov til at frikøbe sig fra Københavns Kommune ved at betale 9,8 mio. kr., som blev finansieret ved et kreditforeningslån

 

Grundfondsbeviser

Vibevænget var ikke et almindeligt alment boligselskab. Det viste sig ved, at der i vedtægterne stod, at der til hver bolig var tilknyttet et såkaldt ”grundfondsbevis”. Prisen for de oprindelige grundfondsbeviser, som blev indbetalt af de første beboere var i 1928 kun 832 kr for en to-værelses lejlighed. Grundfonden på ca 191.000 kr blev brugt til at erhverve den grund, bebyggelsen blev opført på. Resten af den samlede anskaffelsessum på 1,6 mio kr blev finansieret ved lån.

Når en beboer flyttede fik hen udbetalt de 832 kr. I mange år blev dette beløb ikke reguleret, men der havde udviklet sig en praksis for, at den ny lejer betalte et beløb på f.eks. 50-100.000 kr til den fraflyttende lejer alt efter hvilke forbedringer, der var udført i lejligheden

I de oprindelige vedtægter fremgik det, at værdien af grundfondsbeviset ”afhænger af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”. En boligs værdi kan forøges, hvis den får en højere brugsværdi, f.eks. hvis den tilføres en kvalitet, den ikke havde før – for eksempel at der installeres centralvarme i stedet for opvarmning med kakkelovn. Boligens værdi kan også forringes, f.eks. hvis den forfalder på grund af dårlig vedligeholdelse.

Men for ejerlejligheders og andelslejligheders vedkommende kan lejeværdien også stige som følge af de almindelige stigninger på grundværdierne. For de private andelsboligers vedkommende legaliserede VK-regeringen i starten af 2000-tallet de såkaldte valuarvurderinger, som førte til at de enkelte andelsboliger steg kraftigt i pris.

 

Vedtægtsændringer

Det har måske været disse ændringer for andelsboligerne, som inspirerede bestyrelsen i Vibevænget til at ændre deres vedtægter. Det skete i 2015, hvor beboerne på en generalforsamling vedtog at lave boligselskabet om til ”Andelsboligforeningen Vibevænget”.

En af ændringerne var, at man fjernede omtalen af KAB fra vedtægterne. Dette gjaldt også bestemmelsen om at Vibevængets overskud i tilfælde af boligselskabets opløsning skulle afleveres til KAB. En anden ændring var, at værdien af andelsboligerne skulle reguleres efter reglene i andelsboligforeningsloven.

KAB nægtede at godkende vedtægtsændringerne.

I 2017 besluttede Vibevænget på en ekstraordinær generalforsamling at forøge den samlede værdi af grundfondsbeviserne fra 191.232 kr til ca 142 mio kr. Det betød at hvert grundfondsbevis fik en værdi af 11.963 kr pr m2. For en bolig på 105 m2 betød det at andelen fik en pålydende værdi af ca. 1,256 mio kr

 

Landsretten

Landsretten gav KAB ret på alle punkter.

For det første fandt dommerne at Vibevænget ikke ensidigt kunne lave om på vedtægterne, da det i de eksisterende vedtægter stod, at vedtægtsændringer skulle godkendes af KAB.

Dommerne bemærkede, at KAB’s nægtelse af at godkende ændringen af vedtægterne i 2015 hverken var usaglig eller urimelig, og de bemærkede…”at Vibevængets medlemmer på intet tidspunkt havde haft en berettiget forventning om at få ejerskab til Vibevængets samlede formue”.

Vedrørende værdien af grundfondsbeviserne fandt landsretten, at Vibevængets grundfond skal udgøre den kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale. Herudover kan grundfonden alene kan opskrives og reduceres udfra de forbedringer eller forringelser, som beboerne har foretaget. Derudover kan der ske en nedsættelse af grundfondsbevisernes værdi i tilfælde af fald i huslejen.

Dommerne fandt ikke, at Vibevængets generalforsamling havde lov til at foretage en opskrivning af grundfondsbevisernes værdi. Dommerne forkastede dermed Vibevængets fortolkning af ordene i de oprindelige vedtægter hvorefter værdien var ”.. afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”.

 

Højesteret

Vibevænget ankede landsrettens dom til højesteret, med påstand om, at KAB skulle anerkende, at opskrivningen af grundfondsbeviserne var gyldig. Men højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dette skete udelukkende ud fra en nærlæsning af Vibevængets vedtægt fra 1980, specielt § 7, stk. 2

Opskrivningen af grundfondsbeviserne på den måde, som Vibevænget havde vedtaget, havde karakter af en kursregulering af grundfondsbeviserne. Dermed blev værdien forøget betydeligt, uden at der tilføres grundfonden flere midler. Det blev oplyst i sagen, at f.eks. et grundfondsbevis på 832 kr. med 2017-opskrivningen vil få en værdi på 619.840 kr.

Efter ordlyden af vedtægtens § 7, stk. 2, er grundfondsbeviserne knyttet til og deres værdi afhængig af ”værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”,

Højesteret fandt ikke, at det fremgår af vedtægtsbestemmelsen, hvad der menes med ”afhænger af”, eller hvad der skal forstås ved ”fremtidige lejeværdi”, men Højesteret fandt, at bestemmelsen drejede sig om lejeværdien af en bestemt boligog ikke af ejendommen.

Der står der ikke i bestemmelsen at  grundfondsbevisets værdi skulle ændres som følge af  generelle konjunkturstigninger i ejendommens værdi. Dette taler imod, at medemmerne skulle have krav på en opskrivning af værdien. Højesteret pegede også på at Vibevænget ifølge vedtægtens § 1 har til formål bl.a. at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer billige boliger og varetage almene boliginteresser, hvilket også taler imod en opskrivning af grundfondsbeviserne til fordel for de nuværende lejere.

Højesterets dommere konkluderede, at vedtægtens § 7 ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Derfor blev KAB frifundet.

 

 

Vibevænget brød med KAB

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. april 2020 trådte skilsmissen mellem Vibevænget og KAB i kraft. Beslutningen herom blev truffet af Vibevængets ledelse, som konsekvens af udfaldet af landsretssagen om opskrivning af grundfondsbeviserne. Landsrettens dom blev senere stadfæstet af Højesteret.

Det er meget usædvanligt med ”skilsmisser” inden for den almene boligsektor.

Normalt antages det, at enkelte afdelinger inden for et boligselskab ikke kan melde sig ud af boligselskabet. I tilfældet Vibevænget, var der ikke tale om en afdeling, men om et datterselskab. KAB har valgt at acceptere skilsmissen.

 

Ghetto, pisto og parallelsamfund

De tre ord drejer sig om det samme, nemlig byområder som magthaverne mener frembyder særlige problemer.

GHETTO

En ghetto er en bydel med en ensartet befolkning, typisk med en bestemt etnisk baggrund eller fra en bestemt samfundsklasse. Ordet stammer fra italiensk. I 1500-tallet samlede myndighederne i Venedig alle jøderne i en bydel, som hed Ghetto. Bydelen blev spærret af om natten for at undgå, at jøderne skulle blande sig med den øvrige befolkning (se wikipedia).

Ordet er uheldigt at bruge i dansk sammenhæng, fordi det skaber associationer til fortidens jødeforfølgelser i Europa

PISTO

Ordet er et initialord, hvor de enkelte ord stammer fra følgende sætning: ”Projektområder for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden”. Dette ord bør anvendes i stedet for Ghetto

 

PARALLELSAMFUND

Ordet betegner et område, hvor beboerne lever et isoleret liv. De følger egne normer og regler, der er anderledes end det øvrige samfunds.

Boligminister: Grib ind over for ulovlige overskud!

Af Bodil Kjærum - Landsformand
Blad nr
3. november 2020
Almen udlejning, Boligpolitik

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 31. oktober 2020

Boligministeren må gribe ind over for de ulovlige overskud i den almene boligsektor

 

Af Bodil Kjærum

Ifølge lovgivningen for den almene boligsektor må der ikke budgetteres med overskud. Der skal være balance mellem indtægter og udgifter. Mange almene boligorganisationer overholder ikke dette princip og opkræver massive overskud. Overskuddene er en tvangsopsparing gennem huslejen, som de almene boligselskaber påtvinger deres lejere.

En undersøgelse udarbejdet af Danmarks Lejerforeninger viser:

  • at der i alle afdelingerne tilsammen var ophobet et overskud på 2,66 mia kr ved afslutning af 2019-regnskaberne.
  • at under halvdelen, nemlig kun 46 % af boligerne, i 2018 levede op til balanceleje-princippet (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig).
  • at 10 afdelinger havde et opsamlet overskud på mindst 58.000 kr pr. bolig i 2019.
  • at 480 afdelinger med mere end 30.000 boliger havde et opsamlet overskud på mindst 15.000 kr pr bolig i 2019.
  • at det opsamlede overskud pr bolig i gennemsnit var 4.764 kr i 2019.
  • at de ulovlige overskud pr. bolig er steget med 62 % fra 2015 til 2019.

Den almene boligsektor er en helt uundværlig del af det danske velfærdssamfund. At Danmark er et af de mest lige samfund i verden skyldes ikke mindst, at vi gennem de sidste 100 år har bygget omkring 600.000 almene boliger, med en husleje, der er til at betale for almindelige mennesker.

 

Balancelejeprincip

Der er to vigtige forudsætninger for den almene sektors succés. Beboerdemokratiet og balancelejeprincippet. Beboerdemokratiet skal sikre lejernes indflydelse på deres egne boliger og balancelejeprincippet skal sikre, at de penge, lejerne betaler, bliver brugt på at vedligeholde og forbedre boligerne.

Det sidstnævnte er desværre ikke nogen selvfølge.
Danmark Lejerforeninger opfordrer boligminister Kaare Dybvad Bek til at få opstrammet regnskabsreglerne så der sættes et effektiv stop for den ulovlige og urimelige tvangsopsparing. For eksempel ved at boligselskaberne bliver forpligtet til at indtægtsføre hele opsamlede overskud på én gang og samtidig nedsætte lejen tilsvarende.

 

Kilde

For yderligere oplysninger eller spørgsmål i øvrigt, kan man kontakte:
Landsformand Bodil Kjærum, mob: 27 28 56 54 / mail: bodil-kjaerum@dklf.dk Hovedbestyrelsesmedlem Jakob Lindberg, mob: 24 81 86 94 / mail: lindbergherfoelge@gmail.com

Hadefuld sprogbrug truer integrationen i det almene byggeri

Af Jakob Lindberg
Blad nr
10. juli 2020
Almen udlejning, Boligpolitik,

Er ”ghettolovgivningen” racistisk eller (kun) fremmedhadsk? Artiklen forsøger at præcisere begreberne.

Af Jakob Lindberg

Mordet i USA på den sorte statsborger, George Floyd under en anholdelse, har udløst gigantiske demonstrationer i store dele af verden. Også i Danmark har der været omfattende demonstrationer og heftig debat . Mange mennesker har påpeget, at der foregår ubehagelig mobning f.eks. i det daglige, hvor udtryk som ”perkere”, ”niggere” og ”gedekneppere” rammer borgere, der ser ud til at komme fra Mellemøsten eller Afrika.

I den private boligsektor viser racismen sig ved, at folk med et udenlandsk klingende navn ofte sorteres fra, når de søger bolig. På sammen måde oplever mange, at de aldrig kommer til samtale ved jobsøgning, fordi deres navn ikke er dansk.

 

 

Protest mod opsigelser

Men hvad med  det almene byggeri og specielt ”ghettolovgivningen”? Er den også racistisk eller fremmed-hadsk?

I Helsingør ligger bebyggelsen Nøjsomhedsvej, som er en afdeling af boligorganisationen, Boliggården. Afdelingen er kommet på ”ghettolisten”, først og fremmest fordi der bor mere end 50 % lejere, der kommer fra ikke-vestlige lande.  Som følge heraf har Boliggårdens ledelse besluttet at opsige et stort antal lejere med det formål at nedbringe antallet af ikke-vestlige lejere.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Et stort antal lejere har protesteret mod opsigelserne af deres boliger, hvilket betyder, at beboerne kan blive boende indtil sagerne har været igennem retssystemet. Dette har gjort opsigelsessagerne interessante for medierne og politikerne. I juni 2020 var boligminister Kaare Dybvad på besøg på Nøjsomhedsvej.

Her forsøgte direktøren for Boliggården Bent Christensen og boligminister Kaare Dybvad at miskreditere de protesterende beboere ved at antyde, at de nok var medlemmer af Hibz-Ut-Tahrir. Ifølge referatet i Helsingør Dagblad (11. juni 2020)  udspandt der sig følgende samtale på rundvisningen:

Kaare Dybvad ville gerne vide, om det er korrekt, at der blandt nogle af beboerne er en tilknytning til det islamiske politiske parti Hizb ut-Tahrir.

– Det har vi en klar formodning om, lød det fra Boliggårdens direktør.

Kaare Dybvad fortsatte:

– Hvis der er en tilknytning til Hizb ut-Tahrir, så er det et tegn på, at nogle af beboerne befinder sig i et parallelsamfund. De anerkender ikke vores folkestyre, de mener at kvinder er mindre værd end mænd, og alt er underlagt religiøse dogmer. Det er nogle værdier, der slet ikke er danske, og det er der grund til at være opmærksom på.

Dette kan kun forstås som et politisk angreb på de lejere, der ikke vil acceptere opsigelserne. På baggrund af en løs formodning – og uden skygge af bevis – sviner boligministeren de protesterende beboere til. Han tillægger dem nogle ubehagelige politiske motiver. Deres værdier er ”slet ikke danske”. Og koblngen til Hizb ut-Tahrir er endnu mere problematisk. Selv om organisationen kun bruger fredelige metoder, så er alene bruge af navnet nok til at få læserne til at tænke på terrorisme.

 

Fremmedfrygt

Ministeren leger med ilden. En beskyldning om terrorisme kan provokere til vold fra begge sider. Måske kommer der indlæg på de sociale medier fra folk, der er bange for, at bomberne begynder at sprænge på Nøjsomhedsvej. Måske bliver muslimer provokeret og sender modindlæg. I bedste fald bliver det ved ordene.

I værste fald fører konfrontationen til, at politikerne på højrefløjen rejser krav på Christiansborg om, at politiet skrider ind og anholder beboere med et udenlandsk navn. En ond spiral af fremmedfrygt kan blive sat i gang. De protesterende borgere skal være glade, hvis de slipper for at blive arresteret. Under alle omstændigheder har boligministeren stemplet dem som folkefjender.

Man kan ikke frigøre sig fra den mistanke, at Kaare Dybvads motiv er at påvirke dommerne i de kommende retssager. Hvis det er rigtigt, så er han ude på meget dybt vand. En boligminister må selvfølgelig ikke forsøge at lægge pres på domstolene. Kaare Dybvad begår i så fald et lovbrud, der er langt mere alvorligt end det, Inger Støjberg er blevet beskyldt for.

 

Systemisk fremmedhad

Politiken har i en leder den 6. juni 2020 betegnet anvendelsen af begrebet ”ghetto” som ”systemisk racisme”. Det ville være mere korrekt, at kalde det ”systemisk fremmedhad”, fordi det, der foregår i Danmark, ikke kun rammer fremmede racer men generelt indvandrere fra ”ikke-vestlige lande”.

Læs de officielle kriterier for en “ghetto” her

https://www.dklf.dk/artikler/hvad-skal-der-til-for-at-et-boligomraade-bliver-braendemaerket-som-en-ghetto/

Problemet kan bedst illustreres ved to tænkte eksempler

I boligområde A bor der 51 % beboere, som er sorte, men som kommer fra f.eks. USA, Storbrittanien og Frankrig. Til trods for deres hudfarve, vil dette boligområde ikke komme på ”ghettolisten” fordi de stammer fra vestlige lande.

I boligområde B bor der 51 % af borgere, som er hvide, men som stammer fra ikke-vestlige lande som Rusland, Ukraine, Kazakstan, Serbien, Georgien og Sydafrika eller fra Latinamerika. Dette område kommer på ”ghettolisten”

”Ghettopolitikken” vil jeg dermed betegne som systemisk fremmedhad. Det er systemisk – dvs. indbygget i ”systemet” fordi det er blevet en del af dansk lovgivning, at diskriminere mod beboere udfra deres oprindelse. Men det ville være forkert at kalde det for ”racisme”, fordi kriterierne for diskrimination ikke baserer sig på racebegrebet.

 

Fremmedhad og antisemitisme

Da man i 2018 vedtog loven om indgreb mod paralellsamfund, genindførte Lars Løkke Rasmussen og den daværende boligminister, Ole Birk Olesen samtidig begrebet ”ghetto”, om de boligområder, der skulle opløses. Derved genanvendte man et ord, som havde været et nøglebegreb for nazisterne under anden verdenskrig i deres forsøg på at udrydde verdens jøder.

Jødeforfølgelserne var 1900-tallets alvorligste forbrydelse mod menneskeheden, og alligevel brugte Løkke og Olesen det som en overskrift på deres boligpolitik. Deres hadefulde lovgivning var ikke rettet mod jøderne, hverken i Danmark eller andre steder. Alligevel vil jeg kalde de to herrer for systemiske antisemitter, fordi de har skabt et system, der anvender det antisemitiske begreb ”ghetto”.

Efter sin tiltrædelse sagde Kaare Dybvad, at han ikke selv ville bruge ordet ”ghetto”, men ordet står stadig i loven. Konklusionen er at paralellsamfundspakken er et udslag af systemisk fremmedhad under en antisemitisk overskrift.

 

Kald synderne ved navn

Af Jakob Lindberg
Blad nr
30. juli 2020
Almen udlejning, Boligmangel, Boligpolitik

Regeringen vil gerne løse manglen på studieboliger i København og Aarhus. Men med den nuværende boligpolitik bliver manglen kun større og større år for år

 

Af Jakob Lindberg

I de sidste 20 år er det gået tilbage med at få bygget tilstrækkelige almene boliger. Vi har fået flere hjemløse og flere lavtlønnede borgere, der er låst fast i uhensigtsmæssige boliger, fordi der ikke er billige boliger nok. Og hver sommer – når de unge får meddelelse om, at de er optaget på en uddannelse i en af de store byer – kan vi konstatere, at der mangler boliger.

Det er ikke så slemt, hvis man er født i en velhavende familie. Så træder far og mor til og køber en ejerlejlighed til barnet. Men kun få er så heldige. Børn af almindelige lønmodtagere er henvist til at konkurrere om de få ledige kollegieværelser, eller leje sig ind på private værelser, hvor der ofte skal betales 4-8.000 kr om måneden. I stedet for at studere effektivt må de mindrebemidlede unge arbejde mange timer hver uge blot for at kunne betale huslejen.

Et utiltalende og uhensigtsmæssigt træk ved klassesamfundet.

 

Blå blok har skylden

Det er de siddende regeringer op gennem 0-erne og 10-erne – ledet af Fogh og Løkke, der må påtage sig hovedansvaret for denne misere. Der er dem, der har forsømt at sørge for, at den almene boligsektor kunne få lov at bygge tilstrækkeligt med boliger i de store byer

Heldigvis har vi nu fået en regering, der har besluttet sig til at føre en socialt ansvarlig boligpolitik. Boligminister Kaare Dybvad har igen og igen påpeget, at regeringens mål er at gøre det lettere for mindrebemidlede borger at få en bolig.

Det vil man gøre ved at stimulere de kommuner, hvor manglen er størst til at bygge flere almene boliger. Det er godt.

 

S og SF har et medansvar

Når det er sagt, så kan vi ikke komme uden om, at også nogle af de røde partier har støttet en politik, der forværrer boligmanglen. I 2018 stemte Socialdemokratiet og SF for Parallelsamfundspakken, der med et antisemitisk udtryk kaldes “ghettolovene”. Med dette udtryk sammenligner man beboerne i f.eks. Mjølnerparken og Gellerupparken med de jøder, der var spærret inde i de polske ghettoer, inden de blev sendt videre til udryddelseslejrene.

Jeg ved godt, at Lars Løkke og tidligere boligminister, Ole Birk Olesen ikke går ind for udrydde nogen. Men når de herrer overhovedet kan få sig selv at bruge samme udtryk som nazisterne, så rumsterer der en syg tankegang i deres baghoved. I stedet for “ghetto” kunne man bruge ordet PISTO, som står for Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden.

 

Nedrivning og salg

Parellelsamfundspakken er endnu ikke gennemført, men den pålægger boligorganisationerne til at lave planer for, hvordan man kan nedrive og sælge tusindvis af billige almene boliger i København, Århus, Odense, Slagelse, Helsingør, Kolding og mange andre byer.

Hensigten med denne destruktive politik er at gøre det sværere for medborgere, der stammer fra ikke-vestlige lande at få en bolig i de såkaldte parallelsamfund. Men da de beboere, der skal opsiges, trods alt ikke skal bo på gaden, er man nødt til at anvise dem boliger i andre almene boligområder. Resultatet er, at der bliver færre boliger til rådighed for andre boligsøgende med lave indkomster.

Og som om dette ikke er nok, tvinger man boligorganisationer til bære en kostbar administrativ byrde med at udarbejde de såkaldte helhedsplaner. Disse planer vil sandsynligvis være spildt, fordi det alligevel ikke vil hjælpe yderligere på problemerne med  integration i de udsatte boligområder.

Huslejenævnene skal gøres mere effektive og lejerne skal styrkes

Af
Blad nr
6. april 2020
Boligpolitik, Privat udlejning
Af Jakob Lindberg

Forligspartierne er blevet enige om en lang række initiativer, der skal sikre, at lejerne står stærkere end i dag i tilfælde af uenigheder mellem lejere og udlejere.

Huslejenævnets behandling effektiviseres:

A: Der etableres et huslejeregister for at øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne. Forligspartierne blev enige om, at undersøge mulighederne for at etablere et system, hvor samtlige huslejenævnsafgørelser offentliggøres.

B: Ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål skal der lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene. Hensigten er at sikre, at lejen i højere grad fastsættes på et korrekt niveau. Samtidig skal huslejenævnene besigtige lejemålene før forbedringer efter § 5-2 gennemføres. Udlejeren skal betale et særligt gebyr for disse besigtigelser.

C: Det skal sikres, at lejere ikke først betaler for arbejderne gennem vedlige- holdelsesbetalingerne, der er indeholdt i lejen, og derefter igen ved en for- bedringsforhøjelse, som udlejeren varsler. Derfor indføres et krav om, at det er de samme oplysninger, som benyttes ved behandlingen af sager ved huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond.

D: Det skal sikres, at lejerne bliver bekendt med afgørelser afsagt om lejefor- hold i ejendommen og derved får øget kendskab til sine rettigheder. Derfor indføres det nu som et krav, at udlejerne skal oplyse beboerrepræsentatio- nen eller de enkelte lejere om huslejenævnsafgørelser, der er afsagt i ejen- dommen.

E: Strafgebyret til udlejere i sager, hvor lejer får fuldt medhold i huslejenæv- net, hæves fra 2.180 kr. til 6.000 kr. Dermed får gebyret samme niveau som gebyret for erhvervsdrivende i forbrugerklagesager. Samtidig forhøjes det beløb, som beboerrepræsentationen kan opkræve fra lejerne fra 352 kr. år- ligt til 500 kr. årligt. pr. lejemål.

Skrup-af-penge forbydes

F: Der skal indføres et forbud mod at udlejere tilbyder lejere penge for at flyt- te. Der har været eksempler på at udlejerne har tilbudt lejerne i de billige lejligheder penge for at flytte, således at udlejer kan modernisere og sætte lejen op. Dette bliver nu forbudt.

G:  Der nedsættes et udvalg, der skal komme med forslag til, hvordan man kan løse tvisterne mellem lejere og udlejere bedre, f.eks. ved at professionalisere arbejdet, sikre kortere og mere ensartet sagsbehandling på tværs af landet og styrke lejernes retssikkerhed.

Begrænsning af huslejestigningen

Af Jakob Lindberg
Blad nr 88
6. april 2020
Boligpolitik, Privat udlejning

Lejen må fremover ikke kunne sættes 10% højere end huslejenævnet bestemmer

Af Jakob Lindberg

Partierne bag boligforliget var enige om, at fjerne den såkaldte margin for det lejedes værdi på 10%. I dag er det sådan, at huslejenævnet kan nedsætte den aftalte leje, hvis den er for høj i forhold til det lejedes værdi. Alligevel skal huslejenævnet godkende den aftalte leje, hvis nedsættelsen er mindre end 10%. Denne margen har virket som en bagatelgrænse, og den skal nu fjernes.

Man forstår bedst virkningerne af denne ændring, hvis man ser på et konkret eksempel:

 

Reglerne i dag

En sag om lejefastsættelse efter § 5-2 kan f.eks. starte med, at en lejer klager over lejens størrelse i den lejeaftale, han har indgået med udlejeren. Lad os antage, at lejen er aftalt til 1.500 kr. pr kvadratmeter om året. Huslejenævnet bestemmer, at lejen højst må være f.eks. 1.200 kr. pr kvadratmeter om året. Forskellen mellem de to beløb er 300 kr. Det svarer til 20% af de 1.500 kr. I dette tilfælde er nedsættelsen højere end bagatelgrænsen på 10%, og udlejer skal derfor sætte lejen ned.

Hvis huslejenævnet derimod havde sat det lejedes værdi til 1.400 kr. pr kvadratmeter ville nedsættelsen kun være 100 kr., svarende til 6,7% af 1.500 kr. Efter de nuværende regler kan udlejeren stadig opkræve de 1.500 kr. pr m2 om året., fordi de 6,7% er lavere end bagatelgrænsen på 10%.

 

I fremtiden

Når forligspartiernes aftale er blevet gennemført, bortfalder bagatelgrænsen. I tilfældet ovenfor vil lejen blive sat ned til 1.400 kr. pr kvadratmeter. Huslejenævnets bedømmelse af det lejedes værdi være gyldig, uanset om lejenedsættelsen er over eller under 10%.

Det er en klar fordel for de lejere, der klager til over, at lejen er for høj i § 5-2 lejemål.

Det grønne energikrav

Af Jakob Lindberg
Blad nr 88
6. april 2020
Boligpolitik, Privat udlejning

Dette element i forliget vil begrænse antallet af ejendomme, der bliver omfattet af § 5-2, men effekten er usikker

Af Jakob Lindberg

Denne bestemmelse drejer sig om hvilke ejendomme, der lovligt kan renoveres efter § 5-2, og dermed udløse den store gevinst til udlejerne: retten til at sætte huslejen op til det lejedes værdi (næsten det samme som markedslejen).

I øjeblikket er det alle ejendomme, der har Energimærke D og derover, som uden ekstrainvesteringer kan komme ind under § 5-2. Fremover skal ejendommen have Energimærke C.

Beregninger viser at 72-80% af de private boliger opført før 1961 har Energimærke D eller dårligere. Det skærpede energikrav betyder, at udlejer først skal investere i energiforbedringer, der fører hele ejendommen op i Energimærke C, før hen kan lave de individuelle moderniseringer, som er nødvendig for at kunne komme ind under § 5-2.

 

Varmeforbruget

Forligsparterne skønner, at det for 64.000 boliger vil betyde, at lejerne får mindre udgifter til varme.

Det er et meget usikkert skøn. Det kommer helt an på, hvor meget det konkret koster, at lave de pågældende energirenoveringer. For nogle ejendommes vedkommende vil det koste mange penge at bringe ejendommen op på Energimærke C – eksempelvis 1 mio. pr. bolig. I så fald kan det betyde, at udlejeren vil afstå fra at bruge § 5-2 og i stedet lave forbedringer efter § 5-1, hvor det ikke gælder noget energikrav. Dette vil i øvrigt være en fordel for lejerne fremover, fordi ejendomme forbedret efter § 5-1 får mindre lejestigninger.

 

Energikonsulenten

Der er dog én metode en investor kan bruge til at komme over denne forhindring: Man kan skifte energikonsulent. Hvis den første konsulent kun vil give ejendommen et D-mærke, kan udlejeren forsøge sig med en anden, indtil han finder en, der vil skrive under på et C-mærke. Den der smører godt, kører godt.

Boligministeriet er godt klar over at Energimærkningsordningen er for dårlig i øjeblikket. Nogle energikonsulenter sjusker med arbejdet og overholder ikke de faglige regler, for hvordan energimærkerne skal beregnes. Andre lader sig bestikke. Ministeriet har bedyret, at man vil forbedre kontrollen. Vi må se det, før vi tror det.

 

Kommentar

Danmarks Lejerforeninger foreslog at det grønne energikrav skulle være Energimærke B. At bringe den gamle boligmasse op på Energimærke C er ikke nok til at opnå en tilstrækkelig høj grad af isolering og dermed opfylde målsætningen om en 70% reduktion i udslippet af drivhusgasser. Men vi erkender, at der ikke kunne opnås enighed om en mere ambitiøs indsats.