Arkiver

Hvad ville Du gøre?

Af Lars Vestergaard
Blad nr 94
11. marts 2022
Almen udlejning,

Beboernes tarv tænker ingen på.

 

Af Lars Vestergaard

Vi beboere har intet krav på oplysninger eller informationer. Vi har ingen retslige midler til at fremtvinge retvisende informationer.

Ingen kritik føres til referat. Afdelingsmødernes referater er renset for kritik. Inspektør og afdelingsbestyrelse vælger dirigent og referent.

Det kommunale tilsyn beskytter inspektør og opfordrer til at tilsidesætte normalvedtægten, uanset at boligministeriet angiver at det er ulovligt. Hvem har fundet på, at den lovfæstede normalvedtægt og dens dagsorden med krav om fremlæggelse af aktivitetsplan kan ignoreres?

Aktivitetsplanerne med alle de betydelige udgifter via Langtidsplanen forties systematisk, så interessen forsvinder og kun et fåtal møder op på beboermøderne, og efterlades uden viden. Når intet fremlægges eller foreslås skriftligt, forud for beboermøderne, måske fordi de, der skal skrive oplæg ikke kan, så bliver beboer-fremmødet på 5-10 %.

Mine løsningsforslag

Ventelisterne skal regionaliseres frivilligt, uden kommunal bureaukratisk indblanding – efter den Århusianske model: Ingen tilsagn til nybyggeri uden selskabets frivillige tilslutning til en fælles venteliste.

Det virkede i Århus, og sikrer en effektiv rationel udlejning, og tilsvarende er på vej med www.boligøen.dk på Fyn og andre områder.

Driften

1. Ret til aktindsigt for alle beboere i deres respektive afdelinger, af samme omfang og med samme it-teknik, som normalvedtægten giver alle bestyrelsesmedlemmer, dog bortset fra personsager (husorden- & personale-sager). Det koster intet andet end password/adgangskoder til beboerne.

2. Simple retslige tvangsmidler til at gennemføre respekt for og overholdelse af almen-boliglovens regler, normalvedtægten og ovennævnte aktindsigt når administration og bestyrelser ikke vil eller kan medvirke.

3. De kommunale tilsyn skal være aktive udfarende.

Der var nogle år i København i 90-erne efter Jørgen Sjønnungs afgang, da det udsultede administrative tilsyn med almene boliger, blev lagt sammen med de overtallige bygningstekniske sanerings og byfornyelses-folk.

Nu opfatter nogle ansatte i tilsynet ikke deres rolle som beskyttere af beboerne, men som beskyttere af de administrative ansatte, som udnytter beboerne.

Overskud

Ukvalificerede fejl og mangler i langtidsplaner kan ikke undskylde ulovlige overskud. Det er 2 alvorlige ulovlige fejl.

4. Der bør indføres krav om IQ-test og personlighedstest, læse og regne-test forud for administrative ansættelser. Krav kan ikke stilles ved demokratiske valg til bestyrelser, men bør stilles til adm. ansatte.

Alternativt bør der indføres autoriserende uddannelser til ”eksaminerede ejendomsinspektører” inspireret af ejendoms-service-funktionær-uddannelsen og ”eksamineret ejendomsmægler”

5. Strafansvar for alle ansatte og beboervalgte, der overtræder / tilsidesætter love og regler, uden nødvendigvis at skulle igennem kostbare tidskrævende retssager, måske ved at udvide beboerklagenævnenes beføjelser.

Uden aktindsigt, strafansvar og uddannelseskrav fortsætter fejl, svindel og korruption.

Lars Vestergaard er beboer i en afdeling på Ydre Nørrebro i København, der administreres af KAB

Ophæv ghettoloven – Stop pogromen

Af Lars Vestergaard
Blad nr
27. oktober 2020
Almen udlejning, ,

Ophæv loven om nedrivning og salg af almene boliger og afskaf de såkaldte “ghettolister”.  Støt borgerforslaget og få venner og familie med !

Af Lars Vestergaard

“Vi foreslår, at Folketinget ophæver Lov 38, vedtaget den 22. november 2018, som bruges til at tvinge almene boligforeninger til nedrivninger og salg af almene boliger, samt til privatisering af almen ejendom”

Sådan lyder et borgerforslag som er fremsat af en tværpolitisk gruppe af enkeltpersoner. Du kan se forslaget og skrive under ved at klikke på dette link:

Støt borgerforslaget

Ghettoloven er resultat af en massiv hetz mod den almene boligsektor og et ønske om at fordrive borgere bosat i bestemte almennyttige boliger af god kvalitet med rimelige huslejer, uden anden begrundelse end at beboerne statistisk tilhører lavt uddannede, med lave indkomster, med begrænset tilknytning til arbejdsmarkedet.

 

Nissen flytter med

Man kan flytte mennesker, men vi ved også at ”nissen flytter med”. Alle vore vaner og traditioner tager vi med uanset hvor i verden vi flytter.

H.C. Andersen beskrev det i 1866 således:

”Der lege nu de Godtfolk at bytte Huse! de slæbe og ase med deres Flyttegods, og Nissen sidder i Bøtten og flytter med; Huusvrøvl, Familievrøvl, Sorger og Bekymringer flytte fra den gamle til den nye Leilighed, og hvad faae saa de og vi ud af det Hele? “

Han havde ret. Skal folk og fæ med traditioner og adfærd fra andre lande og kulturer gøres ”danske” så kræver det en solid pædagogisk indsats. Det gøres ikke ved at tvangsflytte mennesker, med henvisning til at deres udmærkede boliger skal rives ned, udelukkende fordi netop disse mennesker bor i boligerne.

 

Styrk kommunernes pædagogiske indsats

I stedet for at spilde milliarder på at nedrive og opføre tusinder af boliger, burde regering og Folketing tilføre kommunerne midler til den fornødne pædagogiske indsats, som alt for mange desværre har benægtet nødvendigheden af i alt for mange år.

I stedet for at erkende, og gøre noget ved de pædagogiske problemer og opgaver, så benægtede man problemerne, og vil nedrive de sagesløse boliger.

Det er for smed at rette bager.

 

VLAK-SOC byttede rundt på årsager og virkninger

Venstres modvilje mod alt kollektivt og DFs modvilje mod alle ”de fremmede” fandt en fælles fjende i de almennyttige boliger med statistiske karakteristika. Socialakrobaterne fulgte med, ikke fordi der var nogen form for fornuft i sagen, men for at tækkes vælgerne, fordi Mette Frederiksen ville have magten. Det lykkedes.

 

Lige nu har borgerforslaget ca 15.800 underskrifter. For at få sagen op i Folketinget skal vi være mindst 50.000. Derfor: Få alle venner og naboer til at støtte op.

 

Stop pogromen

En pogrom betegner en organiseret, voldelig forfølgelse af et religiøst eller etnisk mindretal. Især er det blevet brugt om jødeforfølgelser.

Filmen, Spillemand på en tagryg handler om de østeuropæiske pogromer, som zarens Rusland og Nazi-tyskland gennemførte, men filmen kunne lige så godt handle om den danske højrefløjs forfølgelse af de fremmede i de almene boliger, som endda er sket med støtte fra Socialdemokratiet og SF. I dagens Danmark går det ud over “ikke-vestlige indvandrere”, der bliver tvunget til at flytte, fordi deres boliger skal nedrives.

Stop for spekulation i ældre ejendomme

Af Lars Vestergaard
Blad nr 86
8. juni 2019
Privat udlejning,

Forfatteren anviser 3 farbare muligheder for at forhindre spekulation i gamle ejendomme

 

Af Lars Vestergaard

For tiden drukner medierne i sager om fredning, bevaring eller spekulation, og om beboernes husleje og leve-vilkår.

Utallige pensionskasser er fyldt med ”tålmodige”, langsigtede penge, som forsøges forrentet. Bankerne giver ikke renter, og Nationalbanken kræver betaling for at modtage indskud.

Pengerigeligheden skyldes et politisk ønske om at fremme det private forbrug for at holde ”hjulene” og beskæftigelsen i gang.

 

Pensionskasser køber gamle ejendomme til overpris

En del af pengene, som altså også er vores egen opsparing anbringes i fast ejendom til vi engang i fremtiden skal have dem tilbage med renter.

For at kunne få investeringerne forrentet køber pensionskasser og projektmagere gamle ejendomme, som endnu ikke er omdannet til ejer- / andelsboliger, ofte til overpris, da det fremmer de hidtidige ejeres lyst til at sælge ejendomme, som i generationer har fungeret, som billige boliger til forskellige befolkningsgrupper, fattige, studerende, kunstnere osv.

 

19.000 billige boliger forsvandt

Fonde og foreninger med velmenende bestyrelsesmedlemmer uden kendskab til bygningsdrift og husleje-regler, har langsomt ført mange ejendomme i forfald.

Københavns Ejendomme med ca. 19.000 billige og dårligt vedligeholdte boliger, måtte sælges i 1990-erne, fordi kommunen ikke forstod at drive og vedligeholde dem inden for gældende regler

Der forsvandt 19.000 billige boliger fra det københavnske leje-marked på kort tid. Der var sandelig også mange tusinde, der fik hurtige skattefri kapitalgevinster på de nye andelsboliger, men derefter blev det langt dyrere for andre at få tag over hovedet.

 

Større afkast

Uanset om ejerne er fonde, kommuner eller private, så medfører manglende ekspertise i bygningsdrift, at bygningerne forfalder, og at et salg før eller siden bliver en fristende løsning.

Investorerne, de nye ejere, sætter eksperter til at ”udvikle” ideer til hvordan bygninger og boliger kan renoveres, og sikre bedre afkast i fremtiden. Større afkast til ejerne er større huslejer for lejerne.

Større udbytte kan komme ved at indrette og bygge flere kvadratmeter i og ovenpå husene, samt ved de berygtede ”gennemgribende moderniseringer jfr. § 5 stk. 2”. som kun kræver ”dokumentation” for store udgifter, men ingen tekniske kvalitetskrav.

 

Muligheder for at stoppe spekulation

Der er måske 3 politisk farbare muligheder for indførelse af stop for spekulation i ældre ejendomme:

  • Hvis kommuner, byråd og tekniske forvaltninger ville fastholde de gamle byggelinjer og bygningshøjder, i stedet for at fortætte og forhøje, i en uendelighed, ville der fortsat være lys og luft til mennesker mellem husene, og spekulationerne blive bremset..
  • Indførelse af tekniske krav om at bygningerne mindst skal bringes til at overholde BR 82 eller BR 95 for at huslejerne må stige jfr. § 5 stk.2, kunne formentlig bremse de såkaldte ”fup”-moderniseringer.
  • Hertil kommer forslaget om at indføre bevarende lokalplaner.

 

FUP eller ikke-fup

Jeg har  tidligere omtalt nogle ”dygtige” mænd, der hver for sig havde ”entreprenør virksomhed” i èn skuffe på kontoret og ejendomsselskab i én anden skuffe. Når så den smarte mand og nogle hjælpere havde smukkeseret en indkøbt ældre ejendom, sendte bogholderen fine fakturaer fra den ene skuffe til den anden. Fra entreprenøren til udlejeren. Naturligvis med forskellige navne og adresser, men bogholder og bogholderi var samme sted.

Alle de store udgifter til gennemgribende moderniseringer fremgik af fine fakturaer og alle huslejestigninger blev godkendt efter reglerne.

Fordi der ikke stilles krav om bygningsteknisk kontrol og dokumentation for noget som helst.

 

Energimærker som fri fantasi

Tilsvarende baseres oplysninger om Energimærke ved ejendomshandel på sælgers udsagn. Energimærker kan være baseret på fri fantasi.

Der må og skal indføres krav om teknisk kontrol med alle oplysninger om energimærkning og bygningstilstand ved ejendomshandel og ikke mindst ved husleje-forhøjelser,

Der skal være en grænse for hvornår, der kan tillades ”moderne” huslejer.

Den store skillelinie i lejelov og boligregulering går ved ibrugtagning før eller efter 31.12 1991. Efter 1991 er der stort set fri husleje.

 

Manglende isolering

Etageboliger, der er opført længe før 1991, ofte med massive mure, opfylder stort set aldrig de simpleste isoleringskrav, som kom ind i Bygningsreglementerne efter oliekriserne i 1976 & 1979.

BR 82 og endnu bedre BR 95 kræver isolering i kældre, lofter og ydervægge. Disse krav var ukendte i etagebyggeri før oliekriserne, og de er ofte umulige eller ekstremt kostbare at opfylde ved efterisolering senere.

Netop derfor bør der trækkes en grænse for forhøjede huslejer, når og hvis bygningerne ikke lever op til BR 82.

Kan man ikke ved termografering dokumentere at der er isoleret, bør huslejen ikke kunne forhøjes væsentligt.

 

Borgerforslag – en ny form for demokrati

Af Lars Vestergaard
Blad nr
26. august 2018
Demokrati

www.borgerforslag.dk bør have stor opmærksomhed. Borgerforslag er både alternativ og supplement til partiernes egne resolutioner.

 

Af Lars Vestergaard

Hovedparten af vælgerne står uden for partierne, og derfor uden indflydelse ad den vej.

Borgerforslag er derfor en fænomenal mulighed for at fremsætte og støtte gode, velargumenterede forslag.

Kravet om mindst 50.000 støtter til Borgerforslag for at blive taget alvorligt er meget højt, når partiernes medlemstal tages i betragtning.

I 2015 var der 4.145.105 vælgere, som afgav 3.518.987 gyldige stemmer.

Partiernes medlemstal var i 2016: Soc. 40.000, Venstre 36.000, DF 16.000, og de øvrige 6 partier tilsammen ca. 51.000 medlemmer, i alt 143.000. De lave medlemstal giver kun begrænset baggrund for resolutioner og forslag.

Borgerforslagene viser derimod klart hvor mange vælgere, der støtter forslagene.

https://www.borgerforslag.dk/ har de første 6 måneder haft 1.630.181 besøg, hvor 230.578 borgere har afgivet 494.589 støtter til forslagene.

Der er altså 230.578 borgere, der har støttet et eller flere forslag, mod kun 143.000 organiserede partimedlemmer. Derfor bør borgerforslagene følges med større interesse af både vælgere og partier.

 

Fire forslag fik over 50 tusinde støtter

Foreløbig har 4 forslag fået støtte fra over 50.000, som er betingelsen for at forslagene bliver bragt op i Folketinget, mens 48 forslag er slettet af mangel på støtte.

Desværre har de 4 første forslag med over 50.000 støtter mødt modstand blandt MF’erne.

De meget seriøse forslag om forbud mod omskæring, som støttes af godt 50.600, samt forslaget om automatisk organdonation, med ca. 56.000 støtter møder modstand i Folketinget.

Det afslører desværre at MF’erne er mere optaget af at forhindre, at der skæres i de døde, end, at der skæres i de levende drenges forhud, på trods af at de skal leve med smerten hele livet.

 

Flere gennemarbejdede forslag

www.borgerforslag.dk omfatter flere gennemarbejdede forslag:

Et af de mest presserende forslag er borgerforslag.dk FT-01508 om kun én patientjournal, der pt. støttes af godt 10.300.

Forslaget om èn patientjournal er simpel logik, da udvikling og vedligeholdelse af flere IT-systemer, til identiske opgaver, er molbo-arbejde og spild af ressourcer.

Sundhedsplatformen er en kostbar vildfarelse.

Når Region Sjælland og Hovedstaden ikke kan erkende, at det er dobbelt arbejde, med forskellige patientjournaler, der skal kunne det samme, bør Folketinget tage beslutningen, da det er Regering og Folketing, der har kvajet sig ved at dele opgaven ud til regionerne, på trods af, at der naturligvis kun bør være et journal-system for hele landet, så vi, som patienter, kun registreres i en og samme journal uanset hvor vi i landet vi bliver syge.

Læger og sygeplejersker bør tilsvarende kunne skifte arbejdsplads uden at skulle oplæres forfra.

 

De oversete forslag

Blandt de oversete forslag, som langt fra opnår tilstrækkelig støtte er forslag: ID: FT-00925, Bevar FM-båndet i Danmark, i stedet for at nedlægge FM-senderne.

Planerne om at nedlægge FM-senderne vil, hvis det gennemføres, gøre vore 10 millioner FM-radioer uanvendelige og sende borgerne på indkøb af mængder af nye DAB+ radioer, hvilket vil give en enorm omsætning til radio- og elektronik-branchen. Udelukkende for at staten kan spare små udgifter til FM-senderne, og give plads til reklame-radioer.

Muligvis er planerne foreløbig udskudt; men forslaget har kun fået 3.171 støtter.

Endnu ringere er det med forslag Id=FT-00300 Genindførelse af revisionspligten, der nåede 146 støtter og Id=FT-01453 Statsfinansiering af Havdiger, der støttes af 91.

Borgerforslag, der vækker stærke følelser, om liv og død, smerte, uretfærdighed og misundelse kan opnå stor opmærksomhed og mange støtter.

De mere tekniske og nørdede forslag får ingen opmærksomhed, og bortfalder, uanset hvor fornuftige de er.

 

 

 

 

Stop for nye renoveringer og nedrivninger

Af Lars Vestergaard
Blad nr 74
16. februar 2015
Almen udlejning

I de senere år har Folketinget påbudt Landsbyggefonden at yde flere tilskud til renoveringer i den almene sektor. Men det er ikke altid en god idé.

Tilbud om tilskud skaber selvforstærkende og umættelige begær efter tilskud.

Uanset hvor mange tilskud der ydes, vil behovet ikke ophøre, men derimod vokse.

Jo flere julegaver julemanden deler ud, desto flere og større bliver ønskerne. Sådan er menneskets natur, og sådan er det også med renoveringsønskerne til Landsbyggefonden. Der er i de seneste år gennemført mange renoveringer, betalt med lån i de ældste afdelingers fremtidige indbetalinger til Landsbyggefonden. Det akutte behov må være dækket, så renovering for disse lånte midler kan og bør dæmpes.

 

Trækningsret

Giv de gamle afdelinger større trækningsret til egne pligtbidrag – de såkaldte A+G indskud, så afdelingerne bedre kan disponere, styre og finansiere egne renoveringer.

De ældre almene afdelinger, der pligtmæssigt bidrager til Landsbyggefonden, er fra før 1970, og sædvanligvis uden nogen form for oprindelig isolering af ydervæggene. De bør have udvidet trækningsretten til egne indbetalinger, såvel i % af de indbetalte midler, som i antal år, således at afdelingerne kan disponere over egne midler op til fx 10 år frem.

Spar i øvrigt på renoveringer, finansieret med lån i fremtidige indbetalinger af udamortiserede lån langt ud i fremtiden; men tillad fortsat energibesparende klimarenoveringer.

 

Energibesparelser

Der er fortsat stort behov for støtte til energibesparende renoveringer af ”klimaskærm” dvs. kraftigere varmeisolering og udskiftning af vinduer, samt andre energi og klima-forbedringer, da disse kan være ganske udgiftskrævende.

Brug Landsbyggefonden konstruktivt til nye boliger og klima-forbedringer i eksisterende, ikke til nedrivninger og ligegyldige moderniseringer.

Byggebranchens arbejdsgivere, fagforeninger og håndværkere har behov for beskæftigelse, og dermed glæde af renoveringer af almene boliger. Naturligvis er beboerne glade for at få nye køkkener, næsten gratis, men det er en vildfarelse at tro, at det har nogen social effekt.

 

De små boliger

Nedlæggelse af små boliger må stoppes, da der er et umætteligt behov for små billige boliger, efter de mange ”reformer”!

Der er langt større behov for små, billige lejligheder end store. Derfor er det absurd at støtte uønskede lejligheds-sammenlægninger.

 

Nej til nedrivninger

Forslaget om at bruge 800 mio. kr. til destruktion af sunde boliger, er misbrug af ca. 2000 kr. fra hver familie i de gamle almene lejemål, der bidrager til Landsbyggefonden.

 

Ministeriet vil pålægge boligselskabet at dække 20 % og Landsbyggefonden at dække 40 % af realkredittens tab på nedrivning af boliger, som kan være af bedre standard, end nærliggende private boliger.

 

Flygtninge

De ledige boliger i ”udkanterne” bør bruges til flygtninge og pensionister frem for nedrivning.

Flygtninge strømmer fra Syrien til Danmark. Borgmestrene påstår at de ikke har boliger til flygtningene, mens der står næsten 3000 gode almene og flere tusinde private lejeboliger ledige ud over landet. Lad flygtningene bo i disse ledige lejeboliger.

 

Pensionister

En del pensionister kunne med stor fordel flytte fra den overbefolkede hovedstad til mere fredelige småbyer, hvor de vil kunne indpasse sig i lokalmiljøet og bidrage til omsætningen i de lokale butikker. Det kræver ”kun” lidt reklame og at eventuelle kommunaløkonomiske hindringer fjernes.

 

Nødlidende afdelinger

Uafvendeligt nødlidende almene boliger bør fortsat afvikles ved tvangsauktion, så de om muligt fortsat kan anvendes som boliger, mens tabene holdes nede og overlades til kreditorerne, dvs. kommuner og realkredit.

Nedrivningsmodne bygninger bør fortsat nedrives efter byfornyelseslovens almindelige regler, med støtte fra byfornyelseslovens midler på finansloven.

Murrevne

Fælles ventelister – et nødvendigt redskab i boligpolitikken

Af Lars Vestergaard
Blad nr 74
16. februar 2015
Almen udlejning

Der er to ting galt med de opsplittede ventelister i de almene boligselskaber, specielt i hovedstadsområdet.

For det første er de opsplittede ventelister en hæmsko for planlægningen. Hvis vi skal sikre et godt beslutningsgrundlag for nyt alment byggeri og byudvikling, skal vi have skabt overblik ved at sammenlægge de almene selskabers ventelister til fælles regionale ventelister.

For det andet er det dyrt og besværligt for de boligsøgende, at være skrevet op fordi man skal betale gebyrer til mange forskellige boligselskaber

 

Hæmsko for planlægningen

Uden fælles ventelister for alle almene boliger foregår by- & bolig-udviklingen i blinde.

Så længe, der ikke eksisterer fælles ventelister for de større byområder, bliver det en trossag om, der er behov for store eller små lejligheder. Fælles ventelister vil give syn for sagn, samtidig med at det vil være en lettelse for de boligsøgende.

I Hovedstaden med mindst 17 små kommuner og et utal af boligselskaber er den manglende overskuelighed katastrofal.

www.arhusbolig.dk har fra årsskiftet samtlige almene boliger i kommunen på én fælles venteliste på én samlet portal, hvilket giver såvel de boligsøgende store besparelser, som byplanlæggerne et fremragende værktøj til at afgøre hvad og hvor, der er behov for boligbyggeri.

 

Et solidt planlægningsgrundlag

Fælles ventelister sikrer kommunerne et solidt planlægningsgrundlag.

I det omfang ventelisterne bliver samlet for de større byområder, vil listerne kunne tilbyde de kommunale byplanlæggere et solidt og indiskutabelt grundlag for hvad og hvor, der bør bygges alment, således at efterspørgslen kan tilfredsstilles uden fejldispositioner.

Det er formentlig denne erkendelse, der har fået Århus kommune til at fremme den fælles venteliste www.aarhusbolig.dk ved at kræve tilslutning hertil som forudsætning for tilsagn om grundkapital-indskudslån.

 

Forslag

Ændrede regler for ventelistegebyrer vil formentlig hurtigt ændre formen for ventelister, fra mange enkelte lister til få, der dækker de større sammenhængende byområder.

 

Hvis der indføres stop for gebyrer for de mange enkelte selskabers selvstændige ventelister, så de på lige fod med de private udlejere ikke må opkræve gebyrer, mens fælles ventelister for større byområder, omfattende hovedparten af de forskellige selskabers boliger i et naturligt byområde, som Trekantområdet, Fyn eller Københavns Amt, fortsat kan opkræve et årligt gebyr, vil selskaberne formentlig meget hurtigt slå ventelisterne sammen til fælles ventelisteportaler for de større områder, som www.aarhusbolig.dk

Waiting in line

Hvem tjener mest på ventelisterne?

Af Lars Vestergaard
Blad nr 74
16. februar 2015
Almen udlejning

Indtægterne har udviklet sig voldsomt i de seneste år. Der er ingen tvivl om at ventelisterne er en selvstændig indtægtskilde af betydning, og som en fhv. forretningsfører siger, er gebyrerne i hovedstaden nok blevet så god en forretning, at det hindrer en sammenlægning af ventelisterne, selv om det er det eneste rigtige.

 

2013 150.991.699 kr.
2012 148.767.678 kr.
2011 135.371.419 kr.
2010 94.722.580 kr.
2009 95.996.940 kr.

 

 

Tabellen nedenfor viser de store selskabers indtægter på ventelisterne i 2012 og 2013:

 

Navn Område 2012 2013
KAB Hovedstaden 20.009.242 21.115.375
Domea Hele DK 11.912.709 11.405.735
Lejerbo Hele DK 7.650.083 8.564.581
Boligforeningen AAB København og omegn 6.955.976 7.626.774
DAB, Dansk almennyttigt Boligselskab af 1942 s.m.b.a. Hele DK 6.585.000 7.495.000
Boligkontoret Danmark Hele DK 6.204.311 6.861.106
Boligselskabet Sjælland Midt & Vest- Sjælland 4.668.465 5.116.003
FSB København og omegn 3.193.185 3.937.792
Boligforeningen 3B København og omegn 3.171.823 2.941.949
Kollegiekontoret i Århus S.m.b.a. Aarhus 2.868.403 3.021.886
Boligforeningen VIBO København og omegn 2.795.690 2.778.005
BO-Vest Boligsamarbejdet på Vestegnen Kbh. Vestegnen 2.766.273 2.594.785
Arbejdernes Andels Boligforening Aarhus 2.614.583 2.166.275
Højstrup Bolig Odense 2.074.291 2.442.471
SALUS Boligadministration A.m.b.a. Sønderjylland 1.694.094 1.628.315
ALBOA, Aarhus Aarhus 1.664.856 1.830.126

 

 

Indtægterne fra ventelisterne er tredoblet på få år

Af Lars Vestergaard
Blad nr 74
16. februar 2015
Almen udlejning

Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer er næsten 3-doblet på få år. I 2007-2008 fik de ca. 55 millioner kr. årligt, og i 2009 fik de 70 mio. kr. I 2011 var det 135 mio. kr. i 2012 = 148 mio. kr. og i 2013 = 151 millioner kr.

 

Forskellige gebyrer for samme ydelse

Reglen er at gebyrerne skal dække omkostningerne til ventelisteadministration.

Reglen er tydeligvis af elastik, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for samme ydelse: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort og efterfølgende registrere indbetalingen automatisk via PBS, hvilket kun koster få kroner.

Naturligvis er der mere arbejde når, der udsendes tilbud om ledige boliger, men i Hovedstaden er det som bekendt noget, der tager mange år. Hvis ventelisterne blev samlet til større enheder, ville der være basis for besparelser ved omfattende automatisering og reduktion af det manuelle arbejde.

 

1 mio. opnoteringer

Løst anslået er der i nærheden af 1 million opnoteringer i hele landet, hvoraf KAB, som størst, må have i omegnen af 100.000 opnoteret.

I Hovedstadsområdet, inkl. de delvis landsdækkende selskaber, betales 70-75 millioner kr. for mere end dobbelt så mange opnoteringer, som der er udlejede boliger.

Desværre er indtægtsmulighederne nok for lukrative til at selskaberne vil tage initiativ til en rationalisering og effektivisering af ventelisterne i det øvrige land. Det ville ellers være til gavn og glæde for de boligsøgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikreste planlægningsgrundlag for hele by og boligplanlægningen i kommunerne.

 

Den omvendte verden!

Skulle nogen have glemt det, så er betaling for ventelister til private lejeboliger ulovlig dusør!

Det private erhvervsliv betaler for adresselister og kundedatabaser, men i den almene sektor skal kunderne betale for at stå i kø. Det er den omvendte verden, – som Østeuropa før murens fald!

Et mindre antal selskaber har kun ganske korte ventelister, og en del selskaber har på en og samme tid mange på venteliste og en del ledige boliger. Det bekræfter at opnoteringerne i et stort omfang har karakter af en art forsikring af fremtidsdrømme, for det tilfælde at, der skulle opstå behov for en bolig i fremtiden, snarere end et akut boligbehov.

 

Det private boligmarked

Aktuelt boligsøgende er henvist til det private boligmarked fx via www.Boliga.dk, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger har en del private lejeboliger på www.lejnu.dk, og Søndagsavisens www.Boligportal.dk som er de private udlejeres foretrukne medie, med langt hovedparten af alle ledige private lejeboliger.

På det seneste er en del almene selskaber begyndt at annoncere godt og vel halvdelen af sektorens ledige boliger på disse 2 portaler. Endelig er der kommunernes sociale boliganvisning.

 

Overskud og mangel

Kommuner, der for nogle år siden insisterede på nybyggeri i udkantområderne i håb om at opretholde befolkningstallene, må nu se i øjnene at boligerne er og bliver tomme, og at kommunerne kan risikere at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.

Århus og Hovedstadsområdet har derimod lange ventelister ikke mindst fordi København, Frederiksberg og Gentofte i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boliger.

 

Problem & løsning?

Ventelisterne kan være korte eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri. Gebyrerne går til betaling af en større eller mindre del af lønningerne i udlejningsafdelinger og boligadministrationer.

Derimod styres byggeriet udelukkende af kommunerne, som ofte er uvillige til at betale den statsafgift, som hedder Grundkapitalindskudslån. Dette 50-årige rente- & afdragsfrie lån udgør p.t. 10 % af byggeriets omkostninger, og det skal betales af kommunerne til staten i forbindelse med kommunens tilladelse til byggeriet.

Grundkapitalindskuddet øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse boligbyggeriet. P.t. er der lav beskæftigelse, og stigende mangel på almennyttige boliger i Hovedstaden, hvilket fastholder ghettoerne.

Derfor kunne en løsning være at lokke de kommuner, der har mindre end 25 – 30 % almene boliger, med tilbud om at bygge uden, eller med halvt grundkapitalindskudslån.

 

Eksempler:

Der må være store muligheder for besparelser ved at sammenlægge og automatisere ventelisterne for de større byområder på samme måde, som det er blevet gjort med www.aarhusbolig.dk. Her er kommunens ca. 45.000 almennyttige boliger er samlet i en venteliste, hvor de der kan klare sig med e-mail og SMS kun betaler 100 kr. årligt, mens de, der vil have udbragt post, betaler 300 kr.

Trods fejl i data-grundlaget gætter jeg på at der i Århus var gebyr-indtægter i nærheden af 10 mio.kr i 2012.

 

Den landsdækkende portal http://www.danmarkbolig.dk/ er ved at være i funktion, selv om den kun er en umådelig trist vejviser, hvis man ellers kan finde ud af teknikken. Mit radikale forslag fra 2003 & 2006 var en fælles venteliste til effektiv markedsføring af sektorens boliger, men fantasiløse bureaukrater satte sig på den, og har foreløbig sikret at den er en fiasko, så der nu er ca. 3.000 ledige almene boliger.

 

Effektiv markedsføring savnes

Den almene sektor er i sin selvforståelse leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel, derfor har sektoren aldrig forstået, at der kunne opstå behov for en rationel markedsføring. Der er tilløb til samarbejde om fælles ventelister på nettet, men det går meget langsomt, og nogle vil ikke, med mindre kommunerne presser dem. Når boligbehovet nu er mættet mange steder, og markedsføringen savnes, bliver løsningen derfor ikke en effektiv fælles udlejningsindsats, men nedrivning af sunde boliger!

Skal der ske en effektiv markedsføring af de almene boliger samt en forenklet og gennemskuelig boligsøgning må kommunerne og/eller Folketinget tage initiativet. Det kommer næppe fra selskaberne, og boligministeriet vil ikke.

Denmark's banknotes, in different denominations

400.000 almene husstande bør ikke finansiere kommunal socialpolitik

Af Lars Vestergaard
Blad nr 74
22. februar 2015
Almen udlejning

Regering og Folketing har siden ”Regeringens Byudvalg” blev oprettet i 1994 år efter år pålagt Landsbyggefonden at bidrage med mange penge til støttepædagoger, beboerrådgivere, kriminalpræventivt arbejde, børneklubber, mødreklubber, beboerhuse, osv. især i de såkaldte ghettoområder.

 

En malkeko

Dette er ikke længere udtryk for nogen større retfærdighed, men for at regering og folketing har fundet en malkeko, der ikke protesterer, trods det at den er gammel og nedslidt, og selv har behov for midlerne.

Oprindelig var Landsbyggefonden en god ide, der skulle sikre et minimum af henlæggelser / tvangsopsparing og gensidig forsikring.

Oprindelig, da olie næsten intet kostede og varmen var billig, tænkte man: ”en bolig er en bolig”, men som bygningsstandarden har udviklet sig, og varmen er blevet kostbar, er de gamle boliger, der betaler til Landsbyggefonden, standarden taget i betragtning, blevet dyre, mens de nyere og de, der modtager støtte, er blevet relativt billige.

Nu hvor indbetalingerne til Landsbyggefonden vokser og misbruges til andre formål, bør det overvejes at reducere indbetalingerne og overlade mere til afdelingerne.

 

Socialpædagogik

Det er utilstedeligt at disse ca. 400.000 almene husstande via Landsbyggefonden betaler for socialpædagogiske foranstaltninger i Askerød, Vollsmose, Gellerup, Mjølnerparken, osv. i alt 33 områder.

Sociale og socialpædagogiske opgaver er indiskutabelt kommunernes ansvar. Kommunerne skal pålægges at leve op til de sociale forpligtelser i bl.a. serviceloven uanset om boligerne er private eller almene. Opgaverne skal betales af de kommunale kasser, ikke af uskyldige lejeres husleje i andre dele af landet!

 

Københavns Kommune skal bygge mere alment

Af Lars Vestergaard
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret,

Construction on a building site in HatfieldDet almene byggeri i Hovedstaden er meget ulige fordelt. I artiklen beskrives tre konkrete løsninger, der kan mindske problemerne herved.

København er ikke 1 kommune, men mindst 17.
De 17 kommuner i det tidligere amt er, målt på areal, mindre end Bornholm, langt under det halve af Aalborg, og rummer alligevel langt den største befolkningkoncentration i landet.
Opdelingen i 17 små kommuner hæmmer den sociale boligfordeling.
Lykketoft har tidligere udtrykt ønske om fjernelse af de sociale begrænsninger af hensyn til en bedre fordeling af de sociale byrder og opløsning af ghettoerne.
Nogle kommuner har en meget stor andel almene boliger. F.eks. har Brøndby 64,52 % almene boliger og Albertslund  57,67  %. Andre kommuner har derimod lukreret stærkt på de øvriges vilje til at bygge almene boliger.
Det er i nogen grad København  med 20,17 %, og i høj grad Gentofte (4,17 %), Vallensbæk (7,44 %), Frederiksberg (13,46 %) og Dragør (15,6 %).

Byg billige almene boliger

En større andel alment byggeri er en forudsætning for en langsigtet opløsning af ghettoerne og sikring af ”billige boliger” til de evindeligt omtalte sygeplejersker og politibetjente.
Visse borgmestre i København taler meget om, at de ikke kan bygge billige boliger. Det er bluf, røgslør og muligvis valgkamp. Københavnske boligselskaber kan efter indhentede oplysninger udmærket bygge på mange kommunale og private arealer indenfor det ministerielt fastsatte rammebeløb, hvis kommunen vil give tilsagn.
Gedigent alment byggeri har en relativ høj husleje de første år, men når inflationen driver alt andet op, så holder de almene boliger huslejen, som dermed bliver relativt lavere med årene. Efter 15-20-25 år er det billigt, og medvirker til at holde boligpriser og huslejeniveau nede.
Et stort udbud af ældre almene boliger er den bedste sikring mod høje boligudgifter. De skal derfor bygges i god tid før behovet eksploderer!

København prioriterer private boliger

Københavns kommune har dokumenteret at forvaltningen standser almennyttigt boligbyggeri, når forvaltningen mener, at der er mindre end 80 % privat byggeri i et kvarter eller en bydel, og at forvaltningen derfor midlertidigt oplever, at der er mere end 20 % almen byggeri i området, uanset at der senere vil komme andre private byggerier.
Dermed forhindres de almene selskaber i at bygge til lave priser og god kvalitet i perioder med begrænset privat boligbyggeri, og desværre presses de almene derfor også til at bygge når byggeriet boomer, hvilket resulterer i høje priser, byggesjusk og byggeskader.
Der er behov for at bevæge Borgerrepræsentation og borgmestre til at ændre holdning og fremme det almene boligbyggeri, især når der er ledig kapacitet i byggebranchen, men også samlet set. Der bør tilstræbes 25-30 % almene boliger i de enkelte kvarterer og bydele, men godt blandet med andre bebyggelser, ejerboliger og erhverv.
Der er konkrete forslag til indsats, som kan vælges:

1. Graduering af den kommunale grundkapital

For at lokke kommunerne til at bygge flere almene boliger kan det foreslås at graduere det kommunale grundkapital-indskud-lån som p.t.. er 10 %, men tidligere bl.a. har været 14 % af byggesummen således:
– 0 % kommunalt indskud for kommuner med mindre end 20 % almene boliger.
– 5 % kommunalt indskud for kommuner med 20-25 % almene boliger.
– 10 % kommunalt indskud for kommuner med 25-30 % almene boliger.
– 15 % kommunalt indskud for kommuner med over 30 % almene boliger.
Det manglende beløb vil antagelig kunne hentes i Landsbyggefonden, som har stærkt voksende indtægter.
Forslaget bør kunne lokke husarerne og kræmmersjælene i kommunalbestyrelserne, da de vil kunne få mange almene boliger for intet eller et meget begrænset indskud!

2. Fælles boliganvisning

Fælleskommunal social boliganvisning for alle 17 kommuner, med anvisning på tværs af de forældede og besværlige kommunegrænser, vil over tid kunne løse op for ghettoproblemerne.
Forslaget forudsætter antagelig medvirken fra Socialministeriet og Indenrigsministeriet.

3. Fælles venteliste

Fælles ventelisteportal for alle boligselskaber inden for de 17 kommuner, eller måske hele hovedstadsområdet, med henblik på at sikre de boligsøgende dels lavere gebyr-udgifter, dels bedre overblik og bedre søgemuligheder, og samtidig give kommunerne bedre overblik over efterspørgslen efter almene boliger.
Eksempel: I Århus findes en sådan fælles venteliste. Se: www.aarhusbolig.dk med en hjemmeside, en venteliste og et opnoteringsgebyr for alle kommunens almene boliger – bortset fra Lejerbo, som er på vej til at tilslutte sig den fælles venteliste. Der er i øjeblikket ca. 45.000 boliger  med i aarhusbolig.dk
Formentlig kan kommunerne eller boligministeriet overtale selskaberne i Hovedstadsområdet, men de opfatter tydeligvis ventelisterne for at være et selvstændigt profit-område.

Nej til skrabet byggeri

Derimod må der advares mod at forringe kvaliteten af nybyggeriet. ”Billigt byggeri” er sædvanligvis dårligt byggeri med senere store skader og sandsynlighed for tidlig kondemnering, sanering og nedrivning. ”Billigt Byggeri” er absolut ingen løsning.