• Hvor kan BR oprettes?
• Fordele
• Fordele
• Andre regler gælder
• Nævns- og retssager
• Oprettelse af BR
• Særregler

En beboerrepræsentation er nogle tillidsrepræsentanter, der er valgt af ejendommens lejere efter lejelovens særlige regler.

Bliver den ejendom man bor i ramt af byfornyelse, kan der være behov for hurtigt at orientere sig om rettigheder og pligter.Helt overordnet, og forenklet, gælder der, både i alment og privat byggeri, en vetoret for lejerne:- Individuel vetoret overfor forandringer, der alene vedrører forhold inde i den enkelte bolig.- Kollektiv vetoret (flertal af lejerne imod) overfor forandringer, der vedrører hele ejendommen.

Reglerne gælder generelt for alle beboelses-lejligheder, men ikke for værelses-lejemål.

Lejers pligter

Lejelovens og de nyere kontraktblanketters udgangspunkt er, at lejeren kun skal vedligeholde og forny låse og nøgler.

Efter tidligere kontraktblanketter havde lejer også pligt til at forny ruder mm. – og rigtig mange af disse kontrakter gælder stadig. Se nærmere i den følgende artikel “Særlig vedligeholdelse”, om den gamle og den nye ordning.

Udlejers generelle vedligeholdelsespligt

Det er (med mindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten) udlejers pligt at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. For udvendig vedligeholdelse gælder denne pligt generelt, det vil sige uanset om der er penge på vedligeholdelseskontoen eller ej.

Altaner, skorstene eller andre bygningsdele må ikke udgøre nedstyrtningsfare. Tag, mure, fugninger, vinduer og døre skal være hele og tætte. Tagrender, faldstammer, kloaksystem, vand- og varmeforsyning, belysning mv. skal være i orden og fungere forskriftsmæssigt. Fællesarealer skal holdes rene og ryddelige.

Generelt skal ejendommen fremstå i normalt pæn vedligeholdelsesstand, bla. mht. maling af vinduer, døre opgange mv.; og ejendommen må ikke på nogen måde være sundhedsfarlig.

Ind- og udvendig vedligeholdelse

Man skelner skarpt mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Derfor er det vigtigt at være opmærksom på, at disse betegnelser er ret misvisende. Det vil vi uddybe i det følgende.

Indvendig vedligeholdelse

Efter lovens udgangspunkt  har udlejer både pligten til udvendig og indvendig vedligeholdelse. Men det er meget udbredt, at lejer via lejekontrakten har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse. Lejer har kun pligten, hvis det står udtrykkeligt, og hvis kontrakten er autoriseret. Hvis du over huslejen betaler til indvendig vedligeholdelse (konto), så har udlejer under alle omstændigheder pligten.

Betegnelsen Indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alt, som er inden døre. Det omfatter principielt kun: Hvidtning/maling af lofter, tapetsering og maling af vægge, samt maling af træværk, døre o. lign.

Andre indendørs vedligeholdelsesarbejder hører principielt under kategorien udvendig vedligeholdelse.

På en radiator er malingen indvendig vedligeholdelse, mens reparation af radiatoren er udvendig vedligeholdelse/fornyelse. 

Lakering og anden vedligeholdelse af gulve påhviler kun lejer, hvis det fremgår af kontrakten.

Udvendig vedligeholdelse

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt det vedligeholdelsesarbejde, som ikke hører under definitionen på indvendig vedligeholdelse. Betegnelsen er derfor, som nævnt, noget misvisende.

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt udenfor og udenpå ejendommen, selve bygningen, fællesinstallationer, fællesarealer inde i ejendommen, trappeopgang, kælderrum, loftsrum mv. 

Inde i de enkelte lejligheder omfatter det for eksempel udskiftning af nedslidte entredøre, faldstammer, cisterner og vandhaner. Udvendig vedligeholdelse omfatter i dag også vedligeholdelse/udskiftning af tekniske installationer, det vil sige ting som varmeanlægget, elevatorer, ringeanlæg/porttelefon, komfurer og køleskabe.

(Den tidligere sondring imellem vedligeholdelse og “fornyelse af tekniske installationer” er væk i den nuværende lejelovgivning).

Manglende vedligeholdelse

Hvis udlejeren ikke frivilligt opfylder sin vedligeholdelsespligt er der flere forskellige muligheder for lejerne. Vi beskriver dem kort her, men som det ses, er nogle mere velegnede i det enkelte tilfælde end andre.

Hvis manglerne er så alvorlige, at du slet ikke kan bo i lejligheden, har du krav på at få refunderet lejen for den tid lejemålet er ubeboeligt. Hvis manglerne i væsentligt omfang nedsætter det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. – I begge tilfælde skal man dog passe gevaldigt på, for ikke at rende ind i risiko for ophævelse af lejemålet. Derfor skal anvendes ganske særlig procedure overfor udlejer, og man bør lade sin lejerforening eller en lejeretskyndig advokat stå for papirgangen.

Henvend Jer under alle omstændigheder til  lejerforeningen.

Huslejenævn og tvangsvedligeholdelse

Huslejenævnet behandler sager om alle typer manglende vedligeholdelse. Man skal anmode nævnet om at pålægge udlejer udførelse af arbejderne inden en given frist. Efterkommer udlejer ikke nævnets pålæg indenfor fristen, kan lejerne efterfølgende indbringe sagen for Grundejernes Investeringsfond (GI). GI vil så starte tvangsvedligeholdelse. Det vil sige lade de pålagte arbejder udføre for udlejers regning. Betaler udlejer ikke frivilligt tager GI et pantebrev i ejendommen. Dette er en ret sikker og effektiv fremgangsmåde, men den er langsommelig. Ofte tager det et halvt til et helt år før arbejderne er udført.

Boligretten

Hvis man er utilfreds med huslejenævnets kendelse, kan denne inden 4 uger ankes til Boligretten. Hvis nævnet er særligt langsommeligt i sin sagsbehandling kan man endvidere indbringe sagen for Boligretten uden at vente på nævnets afgørelse.

Kommunens byggemyndigheder

Byggemyndighederne i din kommune skal føre tilsyn med bygningers tilstand, og myndighederne kan gribe ind med påbud overfor udlejer. Det gælder alt, som indebærer umiddelbar fare, for eksempel nedstyrtning af murværk, uafskærmede strømanlæg, sundhedsfare, svamp. Det omfatter også væsentlige mangler i øvrigt, for eksempel utætte tage, stoppede tagrender, rådne vinduer.

Du kan altså bruge byggemyndighederne i stedet for huslejenævnet. Det kan være en hurtig og effektiv fremgangsmåde, men det afhænger af praksis i den enkelte kommune. Spørg din lejerforening.

Lejer bestiller arbejdet for udlejers regning

Lejeren har ifølge lejeloven mulighed for selv at lade arbejderne udføre for udlejers regning. Det er særdeles vigtigt, at en helt bestemt procedure bliver fulgt, hvis lejer reelt skal have mulighed for at modregne et udlæg i huslejen. Kontakt derfor altid lejerforeningen, før I griber til denne mulighed.

Det kan være en hurtig og effektiv fremgangsmåde, når det handler om mindre beløb og få lejligheder. Men den kan ikke umiddelbart anbefales til større, omfattende arbejder.

Generelt råd

I langt de fleste tilfælde er det Huslejenævnet og tvangsvedligeholdelse via GI, der er den bedste fremgangsmåde for vedligeholdelsessager.

Der skal i alle tilfælde klages skriftligt. Lejerne skal have udarbejdet en mangelliste og skal først have skrevet til udlejer om at få udbedret manglerne. Det er en god ide at opstille mangellisten i punkter. Og, hvis der er mange punkter, at opstille dem overskueligt i afsnit vedrørende for eksempel tag, facade, gård. En anden god ide er at skrive brevet til udlejer som en omhyggelig uddybning af listen. En beskrivelse af hvad det er, man vil have lavet under de enkelte punkter. – Så kan kopien af brevet til udlejer bruges til at indbringe sagen for de andre instanser, uden at det er nødvendigt at skrive mere end et kort følgebrev.

Folketinget vedtog i 1994 en lovændring, der betød, at lejere med nye kontrakter fik en lettelse i deres vedligeholdelsespligt, men til gengæld blev pålagt en ekstra huslejeforhøjelse. Derfor findes der nu to forskellige ordninger.

Den nye og den gamle ordning

Den nye ordning pålægger kun lejeren en minimal vedligeholdelsespligt, men til gengæld har udlejeren ret til at få mere i husleje.

Den gamle ordning giver mere vedligeholdelsespligt til lejeren, men til gengæld slipper man billigere i husleje.

Da den nye ordning blev indført, vedtog man at udlejerne skulle have en vis kompensation for at overtage nogle af de forpligtelser lejerne havde efter den gamle ordning. Dette betød, at udlejerne efter den gamle ordning fik en forhøjelse af vedligeholdelseshensættelserne efter boligreguleringslovens § 18 B på 1,50 kr. pr kvadratmeter i 1995, og på 1,00 kr. pr kvadratmeter hvert af årene 1996 og 1997. 

Efter den nye ordning fik udlejerne ret til en forhøjelse på 4 kr. pr kvadratmeter, i hvert af de anførte tre år.

Hvad er forskellen?

Forskellen i vedligeholdelsespligt på de to ordninger ligger først og fremmest i vedligeholdelse og fornyelse af ruder, samt i vedligeholdelse af pakninger i vandhaner. For alle de øvrige installationers vedkommende gælder det at de stort set ikke kan vedligeholdes, når man ser bort fra almindelig rengøring. Når et køleskab – f.eks. – efter lang tids brug holder op med at fungere, er det under alle omstændigheder udlejers pligt at forny dem – også hvis man har den gamle ordning.

Pakninger:

Hvis man har den gamle ordning, skal man selv skifte pakninger. Har man den nye ordning, kan man forlange, at udlejeren eller hans håndværker skifter dem uden ekstrabetaling.

Ruder:

Dette gælder efter retspraksis også termoruder. Hvis en termorude punkterer kan man altså risikere at hænge på udgiften, hvis man har den gamle ordning, med mindre man kan bevise, at termoruderne var af dårlig kvalitet

eller lignende. Denne risiko undgår man, hvis man har den nye ordning. Til gengæld betaler man omkring 600 kr. mere om året i husleje (For en gennemsnitslejlighed lejlighed på 70 kvadratmeter er det 595 kr.). Vær opmærksom på om ejendommens forsikring dækker ruder og herunder punkterede termoruder. I så fald er heller ikke lejere med den gamle ordning forpligtet til at betale for fornyelse af ruder.

Skal man skifte ordning?

Mange udlejere forsøger i disse år, at få lejere, der er på den gamle ordning til at skifte om til den nye, fordi de så kan få flere penge ind i husleje. En lejer kan dog ikke tvinges til at skifte ordning. Du bør selv vurdere, hvad der tjener dig bedst, og du har ret til at sige nej tak.

Anden vedligeholdelse

Via lejekontrakten kan du blive pålagt vedligeholdelsespligt på andre områder. I så fald skal det stå udtrykkeligt i kontrakten, som skal være en autoriseret blanket. Hvis der i kontrakten står, at lejer har den udvendige vedligeholdelse bør du søge at få kontrakten ændret. Ellers kan du risikere at skulle betale for en tagreparation eller lignende. Søg råd hos lejerforeningen.

En vedligeholdelses-afsætnings-lejeforhøjelse er en lejeforhøjelse, der ene og alene er begrundet i forhøjelser af de m2- beløb, som skal afsættes til ejendommens vedligeholdelses-konti. (Jfr. boligreguleringslovens §§ 18 og 18a, eller lejelovens § 63a). 

Denne type lejeforhøjelser er omfattet af en slags “discount-udgave” af varslingsreglerne. Med sådan en lejeforhøjelse behøver varslet nemlig kun at opfylde punkterne om skriftlighed og 3 måneders varsel, (punkt 1 og 2 i opslaget om varsling), for at være gyldigt. – Der mangler altså blandt andet bestemmelserne om indsigelsesadgang, så her er det ikke nok at gøre indsigelse

Der gælder derfor det særlige for denne type lejeforhøjelse, at det altid er den enkelte lejer, der skal indbringe sagen for huslejenævnet, hvis forhøjelsen ikke kan accepteres.

eglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse gælder kun i regulerede kommuner.

En omkostningsbestemt lejeforhøjelse består i varsling af den grundlæggende husleje, som beregnes ud fra et huslejebudget. Budgettet må indeholde ejendommens normale driftsudgifter og et nærmere bestemt afkast til udlejeren.

Driftsudgifterne der må tages med i budgettet, er dem der er kendte, og kan dokumenteres, på det tidspunkt varslet skrives.

En varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse skal opfylde alle punkterne 1 til 6 i opslaget om varsling af lejeforhøjelse. Som hovedregel skal der desuden til sammenligning oplyses det gamle budget. Altså det huslejebudget, der kræves husleje efter på varslingstidspunktet.

Hvis ikke alt dette er overholdt, er varslet ugyldigt. Hvilket betyder, at udlejeren ikke har ret til at opkræve nogen forhøjelse overhovedet.

Under alle omstændigheder bør lejerne overveje, om der skal gøres indsigelse mod forhøjelsen.

I den tid en lejeforhøjelse er under behandling i huslejenævnet (eller boligretten), har udlejeren højst krav på, at du betaler en aconto-lejeforhøjelse på 15 kr. pr m2 pr år. Ofte kan det dog være en fordel at betale den fulde varslede forhøjelse, så man er sikker på at slippe for efterbetaling. Når sagen afsluttes, skal det eventuelt for meget betalte tilbagebetales; hvilket om nødvendigt kan ske gennem modregning i huslejen. Du har krav på renter af beløbet. (Se opslaget Tilbagebetaling fra udlejer).

Du kan gøre indsigelse mod enhver lejeforhøjelse, og det er som regel klogt at gøre det. – Helst i god tid.

Indsigelser mod de fleste typer af lejeforhøjelser skal være begrundet i konkrete punkter. Man kan praktisk talt altid skrive det der fremgår af nedenstående to eksempler, men påfør ALLE indsigelsespunkter, der skønnes relevante i den aktuelle situation:

• “Begrundelsen for lejeforhøjelsen kan ikke accepteres”. Eller man kan skrive at

• “Lejeforhøjelsen afvises helt, da den vil bringe huslejen op på et niveau, der er væsentligt højere end det lejedes værdi.”

Indsigelse SKAL ske skriftligt, og inden 6 uger fra varslingen er modtaget.

Send brevet både anbefalet og almindeligt og gem selv en kopi. 

Er der en lovligt etableret beboerrepræsentation i ejendommen, kan den under alle omstændigheder gøre indsigelse på vegne af ALLE lejere.

Brug lejerforeningen

Der er ikke så sjældent fejl ved lejeberegningerne. For store udgifter på budgettet, for lille beløb modregnet som nuværende husleje, forkert fordeling mellem beboelseslejemål og erhvervslejemål, og meget, meget mere. 

Derfor – hvis du/I er blot det mindste i tvivl om at lejen er rigtigt beregnet, om vedligeholdelsesregnskabet er opgjort korrekt, eller om varslet overhovedet er gyldigt: Kontakt den lokale lejerforening og helst så tidligt som muligt indenfor 6-ugers fristen.

Indsigelsens konsekvens, lejeforhøjelser efter boligreguleringsloven:

For næsten alle lejeforhøjelser¹ efter boligreguleringsloven gælder, at hvis der på ovennævnte måde er gjort rettidig indsigelse fra mindst 1/4 af lejerne; så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden 12 uger fra varslingstidspunktet. Gør udlejer ikke det, bortfalder forhøjelsen uden videre. Indbringer udlejer sagen, skal nævnet behandle den for hele ejendommen. Sagens udfald får på denne måde under alle omstændigheder virkning for alle ejendommens lejere. 

Hvis derimod færre end 1/4 af lejerne har gjort indsigelse, så sker der – på trods af rettidig indsigelse – kun noget i sagen, hvis lejerne selv sørger for at bringe sagen i huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse får i disse tilfælde kun virkning for dem, der er med i sagen.

Indsigelsens konsekvens, lejeforhøjelser efter lejeloven:

For næsten alle lejeforhøjelser¹ efter lejeloven gælder, at hvis der på ovennævnte måde er gjort rettidig indsigelse fra én eller flere lejere; så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden 12 uger fra varslingstidspunktet. Gør udlejer ikke det, bortfalder forhøjelsen uden videre – for de lejere der har gjort indsigelse. Indbringer udlejer sagen, skal nævnet behandle den for de pågældende lejemål. Sagens udfald får med andre ord kun (direkte) virkning for de lejere, der har gjort rettidig indsigelse. 

¹⁾ De lejeforhøjelser, der ikke er omfattet af det anførte, er de rene vedligeholdelses-afsætnings-lejeforhøjelser; hvor indsigelse ikke har nogen konsekvenser. Lejer skal altså i disse sager selv indbringe sagen for huslejenævnet.

Alle lejeforhøjelser i bestående lejemål skal varsles. Der gælder forskellige regler for de forskellige typer af lejeforhøjelser, (se nærmere herom i afsnittene om de pågældende forhøjelser). Det fulde sæt af varslingsregler kan opsummeres i følgende seks punkter:

1. Varslet skal være skriftligt.
2. Der skal gives 3 måneders frist, til forhøjelsen første gang skal betales.
3. Det skal oplyses, at du har ret til at gøre indsigelse mod forhøjelsen inden 6 uger efter, at du har modtaget varslet.
4. Der skal stå et budget over udgifterne på hele ejendommen.
   Ved omkostningsbestemte lejeforhøjelser må udlejeren ud over de egentlige udgifter beregne sig en forrentning efter visse regler. – For ejendomme opført før 1964 er denne forrentning 7 % af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering, tillagt 1/3 af “hensættelser til fornyelse” pr. 31.12.94.
5. Beregningen af den enkelte lejligheds husleje skal kunne læses ud af varslingen.
   (I de fleste tilfælde skal der blot fordeles efter m2 bruttoareal. Størrelsen af lejeforhøjelsen for hver enkelt lejlighed skal være angivet.)
6. Varslet skal være vedlagt et regnskab over ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto.
   * Hvis ejendommen både har en “§ 18” og en “§ 18b”-konto, skal BEGGE regnskaber vedlægges.
   * Vedligeholdelsesregnskabet må højst være 3 måneder gammelt.
   * Det skal vise indtægter og udgifter siden forrige regnskab; udgifterne skal være udspecificeret på de enkelte typer af arbejder.
   * Man har krav på at få udgifterne dokumenteret, hvis det ønskes af een eller flere lejere. Dokumentation skal ske i form af bilag, der viser hvad der rent faktisk er betalt for pågældende arbejder.

Hvis du gerne vil have kikket en varsling efter i sømmene, bør du/I tidligst muligt efter modtagelsen, kontakte den lokale lejerforening, medbringende den aktuelle varsling, plus helst også et par forudgående varslinger.