Uregulerede kommuner, småhuse, samt værelseslejemål:
For småhuse og for begge typer værelseslejemål gælder det meste af dette opslag. Det der ikke gælder fuldt ud, er det omtalte forbud, mod mere bydefulde vilkår ved genudlejning.
I uregulerede kommuner gælder også det meste af dette opslag. Med én undtagelse:
Det omtalte forbud, mod mere bydefulde vilkår ved genudlejning, gælder ikke (eller i hvert fald kun indirekte) i uregulerede kommuner.
Hvis der er noget i vejen med lejligheden skal du, senest 14 dage efter at lejemålet begyndte, skriftligt gøre udlejeren opmærksom på manglerne i form af en såkaldt indflytningsrapport. Skriv alt ned – selv den mest uskyldige ridse i et køkkenbord. Det kan senere få stor betydning. Foto-dokumentation kan være en god forholdsregel. Send brevet anbefalet til udlejer indenfor 14-dages-fristen og gem selv en kopi.
På denne måde sikrer du dig mod at skulle betale for istandsættelse af fejl og mangler, der var der før du flyttede ind.
Hvis manglerne er så alvorlige, at du slet ikke kan bo i lejligheden, har du krav på at få refunderet lejen for den tid lejemålet er ubeboeligt. Hvis manglerne i væsentligt omfang nedsætter det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. – I begge tilfælde skal man dog passe gevaldigt på, for ikke at rende ind i risiko for ophævelse af lejemålet. Derfor skal anvendes ganske særlig procedure overfor udlejer, og man bør lade sin lejerforening eller en lejeretskyndig advokat stå for papirgangen.
Læs evt. mere i opslaget om manglende vedligeholdelse.
Når du først har overtaget lejligheden, så har du som lejer brugsretten. Derfor bestemmer du, hvem der skal lukkes ind. Udlejer har ikke krav på et eksemplar af nøglerne.
Udlejer har kun krav på uvarslet at få adgang i to situationer:
Når det ubetvivlsomt er tvingende nødvendigt, feks. når noget skal repareres (se opslaget Forbedringer, afsnittet “forvarsling”).
Når lejligheden skal fraflyttes, har lejeren pligt til (på udlejers anmodning) at give bla. boligsøgende adgang til at bese det lejede. Tidsrammen herfor er i loven fastsat til “2 timer hver anden hverdag, på et tidspunkt, der er bekvemt for besigtigelse”.
Vil du være på den sikre side, så sørg for at omkode låsen. Så ved du, at hverken tidligere lejere eller udlejer har en nøglekopi liggende.
MED BEHØRIG VARSLING gælder herudover:
3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
4. Inden iværksættelse af arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren, har lejeren krav på 3 måneders varsel.
For at forebygge besværligheder, når du engang skal fraflytte (se eventuelt opslaget Fraflytning), vil det ofte være en god ide:
For senere at kunne bruge billederne som dokumentation, skal hvert enkelt have en påtegning om hvornår (og hvor) de er taget. Nogle fotofirmaer datostempler automatisk de fremkaldte billeder; og det er en stor fordel til dette formål. Ellers kan lejerforeningen hjælpe med en datopåtegning umiddelbart efter fremkaldelsen.
Det er ulovligt at kræve penge under bordet som betingelse for udlejning af en lejebolig. “Dusør” som det også kaldes.
På helt samme måde er det ulovligt at kræve penge under bordet, eller “samtidig handel af noget andet” i forbindelse med salg af en andels- eller aktie-lejlighed.
I begge tilfælde siger lovgivningen faktisk, at man har krav på at få en eventuelt betalt dusør tilbagebetalt, uden at miste retten til den opnåede bolig. Kan man dokumentere at der er betalt dusør, så får man faktisk også praktisk talt altid ret og pengene tilbage gennem retssystemet.
Problemet består i at kunne dokumentere, at man har betalt pengene, og at de er betalt som dusør for erhvervelse af den pågældende bolig. Derfor kan vi stærkt anbefale at man allierer sig med en lokal lejerforening, der evt. kan hjælpe med at arrangere dokumentation. I den forbindelse kan der søges inspiration i følgende råd:
* Hvis der kan lokkes noget på skrift ud af “dusøropkræveren”, vil det være nummer ét. Men ellers handler det om båndoptagelse af samtaler med vedkommende. Helst støttet af vidner. (Der kan lyttes med på tlf-samtaler mens de foregår og båndoptages; og tilsvarende KAN arrangeres mht. ansigt til ansigt -samtaler).
* Betaling via check, eller anden overførsel via pengeinstitut, kan praktisk talt altid spores, og bør derfor foretrækkes. Kræves kontanter bliver det hele vanskeligere, men noter numre på pengesedlerne, eller fotokopiér dem eventuelt i stedet. Vidner, der kan overvære og bekræfte BÅDE denne noterings-proces OG den efterfølgende aflevering, vil være påkrævet. Ligeså vil det være vigtigt med OMGÅENDE politianmeldelse og sagsanlæg.
Når du skal leje en bolig, er det vigtigt at lejeaftalen indgås med den, der ejer ejendommen (udlejer). Her giver lejeloven dig en klar beskyttelse overfor udlejer.
Har du lejet lejligheden af en, der selv er lejer, så bor du til fremleje. (Se evt. opslaget fremleje).
Ved fremleje kan du som fremlejetager bruge lejelovens regler overfor den du er lejer hos. Men du har ikke fuldt ud samme beskyttelse som en “direkte” lejer. Du kan som fremlejetager for eksempel ikke rejse krav mod ejendommens ejer uden lejers medvirken, og hvis lejeren siger op overfor udlejer, ryger din fremlejekontrakt med i købet. – Uanset hvad der står i den.
Hvis du eller udlejeren forlanger det, skal der skrives kontrakt, men det er ikke nødvendigt.
I de fleste ejendomme med mindst 7 lejligheder gælder desuden:Hvad enten du har kontrakt eller ej, er det ulovligt, hvis du får dårligere lejevilkår end de andre (ældre) lejemål i ejendommen. Din kontrakt må for eksempel ikke være tidsbegrænset, hvis de andres ikke er det, og din husleje må ikke være højere pr. m2 end den, der betales for tilsvarende lejligheder i ejendommen (se eventuelt lejeforhøjelser).
De arealer man opererer med indenfor lejelovgivningen, er brutto-etage-arealer, beregnet efter et særligt regelsæt, som boligministeren har fastsat i en bekendtgørelse (nr. 311 af 1983-06-27).
Brutto-arealer betyder, at det er ejendommens “ydre mål” der indgår i areal-beregningerne. Som tommelfinger-regel kan siges, at (normalt) vil summen af de korrekte bruttoarealer for lejlighederne på én etage, være lig etagens “ydre længde gange ydre bredde”. Fordelingen imellem lejlighederne på den enkelte etage kan imidlertid hurtigt komplicere det en del.
Under alle omstændigheder har den enkelte lejer ret til, hos kommunens bygningsmyndigheder og mod betaling, at få udleveret register-oplysninger på hele ejendommen, plus eget lejemål. (Det pågældende register hedder BBR, eller Bygnings- og Bolig- Registeret). Vær dog opmærksom på, at disse register-oplysninger meget vel kan være forkerte. Dels bygger de i første omgang på helt ukontrollerede oplysninger fra ejendommens ejer; dels har byggemyndighederne ved eventuelle kontrolberegninger i mange tilfælde brugt et “forkert” regelsæt (fra kort og matrikel-styrelsen) for arealberegningen, i stedet for ovennævnte fra boligministeriet, der i lejelovsmæssig sammenhæng er det eneste korrekte.
Den eneste lovlige måde, hvorpå udlejer kan blande sig i, hvor mange personer ens husstand *) består af, er gennem de særlige lovregler om beboermaksimum.
For at disse regler bliver aktiveret kræves imidlertid både, at byråd/kommunalbestyrelse har besluttet, at de skal gælde i kommunen; samt, at vedkommende udlejer/ejer har tilsluttet sig ordningen. I skrivende stund er det kun ganske få kommuner, der har aktiveret reglerne.
HVIS reglerne om beboermaksimum er aktiveret, sætter de et maksimumtal for hvor mange der må bo i lejligheden. Dette maksimum svarer til to personer pr. beboelsesrum i lejligheden. Altså for en etværelses lejlighed er beboermaksimum 2 personer; for en toværelses 4 personer; for en treværelses 6 personer; o.s.v..
Det kan dog være lovligt at overskride beboermaksimum ved husstandsforøgelse i lejeperioden, HVIS husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn, eller hvis kommunalbestyrelsen har givet særlig tilladelse.
I ejendomme hvor reglerne gælder både kan og skal udlejer påse at de overholdes, og i givet fald true lejere med opsigelse.
*) “Husstand” skal opfattes meget bogstaveligt. Er der nemlig tale om fremleje, har udlejer ret til at modsætte sig, at der bliver mere end én person pr. beoelsesrum i lejemålet.
En lejeaftale gælder selvom ejendommen handles, og man på den måde får ny udlejer. Lejer har altså et lovkrav på at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår, og der skal IKKE indgås ny lejekontrakt for at fortsætte lejemålet. Nogle udlejere presser på alligevel, men det må kraftigt frarådes at indgå ny lejekontrakt. (I hvert fald uden at man først har konsulteret en lokal lejerforening herom.)
Den ny udlejer træder simpelt hen ind i de rettigheder og forpligtelser der gjaldt for den gamle udlejer. Som udgangspunkt handler dette om samtlige rettigheder og forpligtelser. Hvis man imidlertid med lejekontrakten har erhvervet sig SÆRLIGT gunstige vilkår, sammenlignet med hvad der gælder “normalt” efter lejeloven, så KAN det være en betingelse for fortsat gyldighed af disse særlige bestemmelser, at lejekontrakten er blevet tinglyst på ejendommen.
Dette princip, at lejeaftalen kører videre med ny ejer, er fra gammel tid kaldt “leje går for (-ud for) eje”, og det gælder uanset hvor mange gange ejendommen handles. Princippet har været gældende MEGET længe i dansk ret. Det forekommer således allerede i Jydske lov fra 2. april 1241, og har været gældende i dansk ret lige siden.