Der er åbenbart interesse for at forringe lejernes opsigelsesbeskyttelse. Forligspartierne (Enhedslisten, SF, Socialdemokratiet, Radikale, Venstre og Dansk Folkeparti) vil gøre det muligt, at en ejer af f.eks. en ejerlejlighed skal kunne opsige en lejer med kun 1 års varsel, hvis ejeren selv ønsker at bo i lejligheden.

Det Radikale Venstres hovedbestyrelse har vedtaget et nyt boligpolitisk program, hvor det står:

– Således vil partiet arbejde for et indføre et generelt opsigelsesvarsel for enkeltlejligheder på 2 år, uanset om ejer selv ønsker at bebo lejligheden.

Programpunktet har vakt debat internt i partiet, fordi det bryder med De Radikales hidtidige linje i spørgsmålet om opsigelsesbeskyttelse.

Enhedslistens spørgsmål

Under Folketingets 1. behandling af lejelovsforslaget forsøgte Enhedslistens Lars Dohn, at få en kommentar fra De Radikales Liv Holm Andersen til forslaget fra partiets hovedbestyrelse.

Holm Andersen gled af på spørgsmålet, med en bemærkning om at der ofte var uenighed internt i De Radikale. Men hun lagde afstand til sin egen hovedbestyrelse, og sagde at den radikale folketinggruppe støttede det forslag, der er fremlagt i forligspartiernes lovsforslag.

Hvad er værst?

Liv Holm Andersen havde dog ikke behøvet at være så defensiv i sin debat med Lars Dohn. Det er nemlig et åbent spørgsmål, hvad der er værst.

Begge forslag forringer lejernes opsigelsesbeskyttelsen, fordi muligheden for at få prøvet rimeligheden af opsigelsen ved en boligretssag forsvinder.

På den ene side vil den Radikale hovedbestyrelse til gengæld give lejeren 2 års opsigelsesfrist, mens forligspartierne inklusive Enhedslisten kun vil give 1 år. På dette punkt er Den Radikale hovedbestyrelse mindre lejerfjendsk end Enhedslisten og de øvrige forligspartier.

På den anden side vil den Radikale hovedbestyrelse helt fjerne kravet om, at opsigelsen skal være begrundet, mens forligspartierne/Enhedslisten vil opretholde kravet om, at udlejer skal skrive i opsigelsen, at han selv ønsker at bo i lejligheden. På dette punkt er den Radikale hovedbestyrelse mest lejerfjendsk.

Døm selv.

Lejernes LO og Enhedslisten

Nu vil forligsparternes lejelovsforslag formentlig blive vedtaget. At dette lejelovsforlig overhovedet kom i stand og at SF og Enhedslisten tilsluttede sig det, skyldes i høj grad, at Lejernes LO brød enigheden mellem de øvrige organisationer i den private lejesektor. Lejernes LO gik ind og forhandlede både med Socialdemokraterne og venstrefløjen og fik dermed på godt og ondt påvirket resultatet.

Siden har LLO i sit medlemsblad pustet de positive resultater af forliget op og forsøgt at fremstille lejelovsforslaget som en sejr for lejerne. Det er Danmarks Lejerforening uenig i.

Enhedslistens Lars Dohn er aktivt medlem af LLO, som også har gode kontakter i SF. Enhedslisten, SF og LLO må dermed dele ansvaret for den værste forringelse af opsigelsesbeskyttelsen siden ejerlejlighedsudstykningen i 1966.

Førstebehandlingen af L97 var ikke mange minutter gammel før Venstres boligordfører kom med den første smutter. Louise Elholm sagde:

– Det andet punkt, som har været vigtigt for Venstre, har været at hjælpe de mange enkeltudlejere, som kommer i klemme ved tidsbegrænsede lejemål. Vi har set en lang række eksempler på, at enkeltudlejere er blevet fanget i den uoverskuelige lejelov og er endt med at stå i en situation, hvor det var muligt at opsige en lejekontrakt. Det laver vi om på nu, så enkeltudlejere kan opsige lejere med 1 års varsel, hvis ejeren selv skal bruge boligen.

Tre fejl

Jeg har kursiveret de uheldige ord i dette uddrag af Louise Elholms ordførertale:

”Tidsbegrænsede lejemål”. Det er en forbier. Lovforslaget drejer sig ikke om de tidsbegrænsede lejemål, men om en ændring af lejelovens § 82 og 84, som omhandler de tids-u-begrænsede lejemål.

”var muligt”. Her skal vel stå ”var umuligt”. Ellers giver sætningen ingen mening.

”Det laver vi nu om på”. Det er kun en halv sandhed. Det har hele tiden været muligt, at opsige en lejer med 1 års varsel, hvis ejeren selv skal bruge boligen. Det der er lavet om, er at man har tilføjet en ekstra bestemmelse til lejelovens § 82 om opsigelse af ejerlejligheder og andelslejligheder. Resultatet er, at lejerne afskæres fra at få prøvet opsigelsens rimelighed i boligretten.

Enhed eller enighed

Socialdemokratiets Jan Johansen kom også galt af sted. Han sagde:

– Af øvrige initiativer i aftalen, som kan fremhæves, er, at vi udmønter Enhedslistens forslag, som lejer- og udlejningsorganisationer er blevet enige om i forhold til en forenkling af lejeloven.

Vrøvl. Enhedslisen har ikke stillet det omtalte forslag. Derimod har de tre lejerorganisationer og de to udlejerorganisationer fremsat et forslag, som har fået navnet, ”Enighedslisten”. I øvrigt er det kun en lille del af forslagene i Enighedslisten som er kommet med i lovforslaget.

Nettoprisindeks

Lars Dohn fra Enhedslisten afslørede også, at han kun havde læst halvdelen af lovforslaget. Han kom ind på forslaget om reguleringen af huslejen efter nettoprisindeks og sagde:

– På den anden side må vi sige, at nettopris med den begrænsning, der er, jo gør, at der er et krav om, at huslejen skal omk-beregnes inden og efter, og vi må sige, at i Jylland, når vi sådan skal være rigtig morsomme derovre, siger vi, at momsen ikke rigtig er slået igennem, men vi kan også sige, at omk-lejen vel heller ikke rigtig er slået igennem. Så nu vil de, der vil bruge nettoprisindeks som regulering, i hvert fald skulle frembringe en omk-beregning. Det betragter vi så som et fremskridt.

Lars Dohn overser, at der i lovforslaget er to former for nettopristals-regulering. Den ene gælder for omkostningsbestemte lejemål og for dem gælder det ganske rigtigt, at der hvert andet år skal laves en beregning af den omkostningsbestemte leje.

Men den anden form for nettopritals-regulering gælder for alle de lejemål, der ikke har omkostningsbestemt leje, f.eks. lejeligheder opført efter 1991, småhuse i regulerede kommuner, samt alle lejemål i uregulerede kommuner. Her vil udlejer få adgang til at pristalsregulere hele huslejen, også den del, der er ulovlig.

Men Lars Dohn (og de Konservatives Charlotte Dyremose) skal have tak for, at de fra Folketingets talerstol åbent talte om, at boligministeren og hans embedsmænd havde begået ”benspænd” over for de 5 organisationers forslag, ”Enighedslisten”.

Manipulation

Så kommer vi til Eigil Andersen fra SF. Han vrøvler ikke, han manipulerer. Læs blot hvad han mener om lejer- og udlejerorganisationerne:

– Men hvis de skulle lave en lov, kunne de ikke gøre det, fordi deres ønsker går i vidt forskellige retninger. Hvis vi tager Danmarks Lejerforeninger, som ligger noget til venstre for Lejernes LO, der ønsker lovforslaget vedtaget, så kan vi se, at Danmarks Lejerforeninger vil have noget, der giver lejerne mange flere rettigheder, og udlejerne vil have noget, der giver lejerne mange færre rettigheder.

Det er historieforfalskning, Eigil Andersen! Ganske vist har lejerorganisationerne og udlejerorganisationerne forskelligt syn på hvordan en lejelov skulle se ud i den bedste af alle verdener. Men de tre lejerorganisationer og de to udlejerorganisationer er blevet enige om det udkast til reform, der hedder ”Enighedslisten”

Enighedslisten indeholdt 57 forslag til forenklinger af lejelovgivningen. Den var et grydeklart udkast til århundredets reform for den private udlejningsektor, som det havde taget organisationerne 8 år at forhandle sig frem til. Først da boligminister Carsten Hansen og hans embedsmænd havde skudt den i sænk, sprængte Lejernes LO enigheden og støttede Carsten Hansen makværk af en lejelovsændring

I fremtiden går lejere af ejerlejligheder og andelsboliger en usikker fremtid i møde. For ejerne af den slags lejligheder, bliver det fremover muligt at opsige deres lejer med 1 års varsel.

Det sker, hvis regeringens forslag til ændring af lejelovens § 82, stk. 1 bliver vedtaget.

De eneste begrænsninger, der bliver på opsigelsesadgangen er følgende:

1) at lejemålets er påbegyndt efter lovens ikrafttræden.

2) at ejeren skal have ejet den pågældende lejlighed på tidspunktet for lejemålets indgåelse

3) at ejeren ikke ejer andre ejerlejligheder eller andelslejligheder på tidspunktet for opsigelsen.

4) at ejeren selv agter at bebo lejligheden.

Ingen domstolsprøvelse

I den nuværende lejelov er der også mulighed for at en udlejer kan opsige en lejer, hvis han selv vil bo i lejligheden. Men for at begrænse misbrug af denne opsigelsesadgang indførte folketinget i sin tid en adgang til at få prøvet opsigelsens rimelighed ved boligretten.

Boligretten skal blandt andet tage stilling til, om lejeren har mulighed for at finde en anden bolig. Ud fra en sådan rimelighedsvurdering kan boligretten vælge at tilsidesætte opsigelsen. Denne mulighed for domstolsprøvelse bortfalder med den nye bestemmelse.

Der er dermed tale om en alvorlig svækkelse af lejerens rettigheder.

Bevisproblemer

Punkt 3 ovenfor skal være opfyldt, hvis den nye opsigelsesadgang skal kunne bruges af udlejeren. Der er store bevismæssige problemer hermed.

I opsigelsessager er det normalt den som afgiver opsigelsen, der skal bevise at opsigelsen er lovlig – i dette tilfælde udlejeren. Men hvordan skal udlejeren bevise, at han ikke ejer andre lejligheder?

Skal udlejeren fremlægge en liste over alle ejerlejligheder i Danmark med dokumentation for ejerforholdene? Det er helt urealistisk.

Med dette forslag til ændring af loven stilles udlejeren over for et krav om negativ bevisførelse, som hører ikke hjemme i et retssamfund.

Det vil være meget svært for boligretten at finde ud af, hvor mange lejligheder en udlejer ejede f.eks. for ti år siden. Man kan ikke finde den slags ejeroplysninger i Tingbogen, for så skulle man tjekke alle ejendomme. I mange tilfælde står ejerens navn slet ikke i BBR-registeret eller i Tingbogen. Ofte ejer en person et anpartsselskab eller et aktieselskab, som ejer en ejerlejlighed. Hvordan skal domstolen så kunne efterprøve om ejeren ejer mere end én ejerlejlighed?

Ændrede forhold

Desuden kan udlejerens situation have ændret sig efter at lejemålet blev indgået.

Lad os tage et eksempel, hvor lejeren flytter ind i en ejendom, hvor udlejeren ejer alle 12 ejerlejligheder. Lejeren tror derfor, at han ikke kan opsiges efter den nye regel. Men nogle år efter har ejeren måske solgt de 11 lejligheder, og han har nu pludselig mulighed for at opsige den sidste lejer og selv flytte ind.

Det vil i fremtiden blive meget utrygt at være lejer af en ejerlejlighed.

Omgåelse

Det er også et krav for opsigelsens gyldighed, at ejeren selv agter at bebo lejligheden. Se punkt 4 ovenfor. Dette er lige så svært at bevise og modbevise. En udlejer kan jo blot påstå, at han agter at bo i lejligheden, og når han så har fået lejeren til at flytte, kan han ”skifte mening” og i stedet genudleje lejligheden til en anden lejer, der vil betale mere i leje.

Denne form for omgåelse af reglerne findes allerede i dag. Lejerens eneste forsvar herimod er, at han efterfølgende kan anlægge erstatningssag mod udlejeren for uberettiget opsigelse.

Den slags sager vil der komme langt flere af i fremtidig som følge af den foreslåede ændring.

Manglende varedeklaration

I den nuværende § 84, stk.1 d) står, at lejeren kun kan opsiges, hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed og at han kan opsiges med 1 års varsel.

Denne ”varedeklaration” er en fornuftig regel som forhindrer, at en lejer uforvarende kommer til at leje en ejerlejlighed, hvor han ikke har nogen sikkerhed for at kunne bo fremover. Men ved den nye regel om opsigelse efter § 82 bliver der intet krav om en sådan varedeklaration.

Med den nye regel kan ejeren af ejerlejligheden ved udlejningen lade som om, der er tale om en ledig lejlighed i en almindelig udlejningsejendom med sædvanlig opsigelsesbeskyttelse. Derved kan ejeren få en højere leje.

Alle rettigheders moder

Opsigelsesbeskyttelsen er ”alle rettigheder moder”. Hvis der var fri adgang til opsigelse, vil ingen lejer turde protestere over for deres udlejer, uanset hvor urimeligt denne opfører sig. Derfor må alle, der går ind for tryghed i boligen, vende sig mod den udhuling af opsigelsesbeskyttelsen, som dette lovforslag er udtryk for.

Når det gælder fastsættelsen af huslejen i de såkaldte småhuse, er der ingen gennemskuelighed. Her er der rig mulighed for at grådige udlejere kan narre deres lejere og kræve ulovlig høj leje. Hvis lejerne derefter forsøger at få nedsat deres leje efter boligreguleringslovens bestemmeler, kan de risikere at vikle sig ind i et uforudsigeligt forløb, hvor de i sidste ende taber, selv om de burde vinde.

Et fiktivt men realistisk eksempel

Hr. Hansen lejer en lejlighed i en mindre ejendom i en mellemstor provinsby. Da han står i en akut bolignød skriver han under på, at skulle betale 1000 kr. pr kvadratmeter. Han kontakter senere den lokale lejerforening, som fortæller ham, at han kun burde betale 600 kr./m2.

Han klager nu til huslejenævnet, som fastsætter lejen til 550 kr./m2. Huslejenævnet bruger den regel, der står i Boligreguleringslovens § 29 c. Den siger, at hvis der ikke er nogen lejligheder at sammenligne med, som har omkostningsbestemt leje, så kan huslejenævnet selv udarbejde et såkaldt “skyggebudget”. Et skyggebudget er et budget over den omkostningsbestemte leje, der udarbejdes af huslejenævnet.

Boligretten

Nu går sagen i boligretten, og her bliver sagen vendt på hovedet. I overensstemmelse med de normale bevisbyrderegler, kræver dommeren at lejeren og hans advokat skal føre et negativt bevis. Det betyder, at han skal bevise, at der ikke er nogen sammenlignelige lejligheder i området med omkostningsbestemt husleje. Da lejeren ikke kan bevise dette, tilsidesætter boligretten huslejenævnets kendelse. Og da lejeren ikke har kunnet pege på nogen sammenligningslejemål, finder dommerne, at han ikke har løftet sin bevisførelse for, at lejen er for høj.

Resultat

Selv om huslejenævnets kendelse er korrekt, bliver den oprindelige husleje godkendt og lejeren må acceptere at betale for meget, så længe, han bor i lejemålet.

Det djævelske ligger i kravet om negativt bevis. Det er logisk umuligt, at bevise, at noget ikke findes. Derfor kunne lejeren ikke bevise, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje, og derfor tabte han.

Normalt kan man ikke anvende negative bevisførelse i retssager. Hvis politiet f.eks. vil bevise at tre mistænkte personer har mødtes for at planlægge et røveri, så er det politiet, som skal bevise at et sådant møde og en sådan aftale har fundet sted. Det er ikke de mistænkte, der skal bevise at mødet ikke har fundet sted.

Tænkte sig ikke om

Ingen dommere ville drømme om at tillade negativ bevisførelse i straffesager, men det foregår ofte i lejesager. Hvorfor?

Grunden er at man ikke tænkte sig ordentligt om, da man i 1994 vedtog de særlige regler om lejefastsættelse i småhuse. Resultatet blev, at man indførte skyggebudget-metoden i huslejenævnene, men glemte at indføre metoden i boligretten. Her gælder fortsat kun metoden om sammenligningslejemål.

Herefter udviklede boligretterne kravet om negativt bevis, når de skulle afgøre tvister mellem lejer og udlejer om hvorvidt et skyggebudget udarbejdet af huslejenævnet kunne anerkende.

Harmonisér!

Men kravet om negativt bevis er en polyp i retssystemet. Polyppen burde være fjernet for længst. Nu da folketinget skal i gang med at revidere lejelovgivningen er tiden inde. Nu bør bevisreglerne i huslejenævnet og boligretten harmoniseres, således at det bliver obligatorisk at anvende skyggebudget i begge instanser.

Den 2. juli 2011 blev store dele af København ramt af en af de værste oversvømmelser i årtier. Det gjaldt også Hallandsgade på Amager, hvor denne historie udspiller sig, og hvor et medlem af Amager Lejerforening bor.

Da han om aftenen kom tilbage til sin lejlighed var hele gaden oversvømmet, og der var trængt vand ind i krybekælderen gennem udluftningskanalerne i fundamentet. Der var kommet vand ind i opgangen, og i lejligheden kunne han se, at der trængte vand op gennem fugerne i gulvbrædderne. Der stod ikke blankt vand på gulvet, og der var ikke sket skade på tingene i lejligheden. Næste dag og de følgende dage var der stadig fugt i fugerne i gulvbrædderne, og han forsøgte at lufte ud.

Fugtskade

Umiddelbart så det ikke så slemt ud. Efterfølgende satte udlejer et kontrolfirma til at vurdere skaden. I august viste firmaets rapport, at der var sket en omfattende fugtskade som følge af oversvømmelsen og at der var formodning om skimmelsvamp. Han fik at vide af firmaet, at udbedringen ville betyde, at han skulle genhuses i 2-3 måneder.

I slutningen af august fik han at vide af udlejer, at hans forsikringsselskab skulle dække. Hans forsikringsselskab anerkendte skaden og indvilligede i at betale for genhusningen. Han fandt en lejlighed på Vesterbro i København og flyttede ind.

Han tog jævnligt ud til lejligheden, og kunne konstatere at der blev arbejdet på at udtørre ejendommen og sætte lejligheden i stand, men afslutningen af arbejdet tog tid.

I løbet af efteråret 2011 og foråret 2012 var buddet hele tiden, at han måtte forvente at skulle være genhuset i 2-3 måneder, men han fik ikke noget klart svar på, hvor lang tid der ville gå, før han kunne flytte tilbage.

Han kom først tilbage til sin lejlighed efter 2 år.

Genhusning ophørte

Det viste sig, at skaderne havde været mere omfattende end først antaget. Desuden var sagen blevet kompliceret af, at der var opstået tvivl om, hvem der skulle betale for renoveringen.

I juli 2012 fik han besked af sit forsikringsselskab om, at hans genhusning ophørte efter et år. Han tog igen kontakt til sagsøgte, og i august begyndte han at lede efter en ny lejlighed.

Med noget besvær lykkedes det ham at finde en ny midlertidig lejlighed på Amager.

Huslejenævn og ankenævn

Han havde søgt hjælp i Amager Lejerforening, som indbragte sagen for huslejenævnet i august 2012. Påstanden for nævnet var, at nævnet skulle udstede påbud til sagsøgte om at istandsætte lejligheden hurtigst muligt. Nævnet traf afgørelse den 3. oktober 2012, hvori udlejeren blev pålagt at istandsætte lejligheden inden for tre måneder.

Udlejer ankede afgørelsen til Ankenævnet, fordi man ønskede mere tid. Ifølge ankenævnets afgørelse af 10. januar 2013 skulle arbejdet påbegyndes inden for to måneder, og lejligheden skule være klar inden den 1. juli 2013.

Kommunikationen gik gennem lejerforeningen og udlejer gav besked om, at han kunne flytte ind den 1. juli 2013.

I denne periode gjorde Amager Lejerforening gentagne gange udlejer opmærksom på hans pligter til at sørge for genhusning og advarede om at lejer ville leje en lejlighed på udlejerens regning, hvis udlejeren ikke anviste lejeren en lejlighed. Fire gange i perioden november 2012-august 2013 fulgte lejerforeningen sagen op med breve til udlejer, hvor foreningen gjorde opmærksom på lejerens dispositioner i forbindelse med genhusningen og hans erstatningskrav i den forbindelse. Dette skulle senere vise sig at få betydning for sagens udfald.

Håndværker flyttet ind

I slutningen af april 2013 kunne lejeren se, at lejligheden næsten var færdig. Han skrev derfor en mail til udlejer og bad om at måtte flytte tilbage. Men udlejer svarede, at han først kunne flytte tilbage den 1. juli 2013. I maj 2013 kunne han konstatere, at der boede nogle håndværkere i lejligheden. Lejligheden var møbleret med senge, møbler, en elkogeplade osv., og han tog billeder af det. Efter hans opfattelse var lejligheden klar til, at han kunne være flyttet ind i slutningen af april eller midt i maj 2013. De ting, som manglede at blive lavet, kunne sagtens laves, mens han boede i lejligheden.

Lejligheden klar

Den 13. juni 2013 var han igen i lejligheden, og på det tidspunkt var de håndværkere, som boede i lejligheden i maj, flyttet, men der boede nu en anden håndværker. Lejligheden var næsten klar, og han sendte sagsøgte en mail med en liste over fejl og mangler. Manglerne var ikke udbedret, før han flyttede tilbage.

Han synes ikke, han er blevet godt behandlet af sagsøgte i forløbet. Manglende information har været det gennemgående tema, og han fik ingen oplysninger om, hvor længe han skulle være genhuset. Han har brugt megen tid og energi på sagen. Hvis udlejer havde informeret ham bedre, kunne sagen have været klaret uden Amager Lejerforening og huslejenævnet.

Erstatningssag

I oktober 2013 anlagde lejeren erstatningssag mod udlejeren. Han forlangte dækning for hans egne merudgifter til genhusning, idet hans forsikringsselskab kun havde dækket det første år, mens han selv havde betalt for genhusningen fra august 2012-juli 2013. Desuden krævede han dækning af sine udgifter til opmagasinering og flytning.

I alt lød erstatningskravet på ca. 136.000 kr.

Kravet blev rejst i medfør af lejelovens § 13, hvorefter der kan kræves erstatning, ”… hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.”

Ansvar for forsinkelse

Desuden blev udlejer stævnet fordi han havde overtrådt lejelovens § 56, som siger, ”Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.”

Forsinkelsen af istandsættelsen blev et vigtigt tema i sagen. Et af udlejers vidner i sagen forklarede, at netop den helt særlige situation den 11. august 2011 var årsag til forsinkelsen. Der var tusinder af ejendomme, som var berørt af oversvømmelsen og det havde været svært at skaffe både vurderingseksperter og håndværkere.

Udlejers advokat henviste til forskellige domme, der havde statueret, at en udlejer ikke var ansvarlig for hændelige uheld.

Dommen

De tre dommere i Københavns Byret var ikke enige. To dommere gav lejer medhold, mens en dommer ville frikende udlejeren.

Mindretallet mente ikke at man kunne bebrejde udlejer den lange istandsættelsesperioden. Denne dommer fandt ikke, at udlejer kunne gøres ansvarlig for at forsikringsdækningen i forholdet mellem lejeren og dennes forsikringsselskab var begrænset til at dække genhusning i 1 år.

Lejer fik medhold

Flertallet lagde vægt på, at udlejer allerede den 8. august 2011 havde fået udarbejdet en rapport, der viste, at der både var vandskade og formodning om skimmelsvamp. Alligevel valgte udlejer at vente på afklaringen af de forsikringsmæssige forhold, før man igangsatte udbedringsarbejderne.

Flertallet fandt at denne afklaring ikke skulle komme lejeren til skade. Desuden fandt man det bevist, at istandsættelsen kunne have været færdiggjort inden for et år efter sagsøgers fraflytning, hvis udlejer havde villet det.

Man lagde også vægt på at Amager Lejerforening gentagne gange havde advaret udlejer om konsekvenserne af ikke at sørge for genhusning af lejeren.

Lejeren blev tilkendt en erstatning på 136.233 kr.

Kilde: Københavns Byret. Dom, Afsagt den 15. september 2014 i sag nr. BS 2A-4578/2013.

Lejeren var repræsenteret af advokat Morten Tarp.

I 2006 flyttede et ungt par med et lille barn ind i en nyindrettet taglejlighed på Nørrebro i København.

Lejligheden var på 120 m2 og nyindrettet på et tidligere tørreloft. Som følge af den moderne og lækre indretning med store glaspartier og god udsigt, var huslejen også høj. De betalte i 2006 10.500 kr. om måneden. Siden var lejen steget til 12.487 kr. om måneden.

Udlejeren var en privat ejer, som fik ejendommen administreret af et professionelt administrationsselskab.

Manglende varme

Da de flyttede ind i februar måned bemærkede de, at der var meget koldt i lejligheden – kun 14 grader. Den eneste varmekilde var gulvvarmeanlægget, men det fungerede kun i entreen. Dagen efter ringede de til viceværten, men på grund af weekend kom han først ugen efter

Viceværten skruede på termostaten, men det hjalp ikke. Resten af vinteren måtte de klare sig med maksimalt 16 grader. Det blev det forår, og problemet forsvandt, fordi lejeligheden hurtigt blev opvarmet af solvarmen.

Men problemet kom igen i efteråret 2006. De klagede på ny. Udlejers tekniker forsøgte at skrue op for trykket i gulvvarmeanlægget, men intet hjalp. Ingen af de mange tekniske eksperter, som i årene derefter undersøgte anlægget, kunne løse problemet. Hver gang forsøgte man at justere på ventiler og lignende, men lige meget hjalp det.

Tålmodig lejer

I gennem 6 år døjede familien med den manglende varme. De måtte sidde i lejligheden med tæpper på og i weekenderne tog de væk på besøg og lignende for at slippe for kulden. De brugte også varmeblæsere for at få lidt varme. På grund af kulden kom der skimmelsvamp på den ene væg.

Lejeren var tålmodig og gik undlod at anlægge retssag mod udlejer, fordi der stadig var en dialog med udlejer om problemet. Først i 2012, da en af VVS-erne rekvirerede assistance fra producenten af anlægget blev problemet løst.

Producentens tekniker konstaterede, at pumpen til gulvvarmeanlægget aldrig havde været tilsluttet til elnettet. En elektriker kom og satte strøm til pumpen, og derefter fungerede anlægget.

Sagsanlæg

Da lejeren ikke kunne nå til enighed med udlejeren om kompensation for manglerne, anlagde hun i november 2012 sag an mod udlejer.

Dag sagen kom for retten, var ejendommen blevet solgt til lejerne, som havde dannet en andelsboligforening. Det unge par i taglejligheden var dog stadig lejere, men måtte føre sagen mod deres medbeboere i ejendommen.

Boligretten

Ved boligretten blev der foranstaltet syn og skøn og en ekspert afgav vidneudsagn. Dette bekræftede, at det var den manglende funktion af pumpen, der havde været årsag til den manglende varme.

Boligretten tilkendte lejeren et forholdsmæssigt nedslag på 50 % af lejen i de 5 måneder om året, hvor der ikke havde været varme i lejligheden, hvilket blev udregnet til 206.347 kr. Derfra blev fratrukket 1.312 kr. som var blevet refunderet tidligere. Til gengæld fik lejerne derudover erstatning for en del af det elforbrug, som de havde betalt, men ikke havde haft nogen gavn af – 38.018 kr. I alt skulle udlejer betale 243.153 kr. til lejer.

Landsretten

Udlejeren ankede sagen til landsretten. Landsretten nedsatte det beløb, udlejer skulle betale i forholdsmæssigt afslag. Man fastsatte et skønnet beløb på 100.000 kr. Grunden var, at landsretten fandt, at en del af kravet var forældet.

Efter forældelsesloven skal man anlægge sag ved retten senest 3 år efter det tidspunkt, hvor man opdager, at man har krav på forholdsmæssigt afslag, erstatning eller lignende. Hvis man først anlægge sagen senere, har man kun krav på afslag 3 år tilbage fra det tidspunkt sagen blev anlagt. Da sagen blev anlagt i november 2012 fik lejeren kun forholdsmæssigt afslag fra november 2009

Boligretten havde ikke anset lejers krav som forældet, idet lejeren først i februar 2012 kunne have fået kendskab til, at hun havde et økonomisk krav mod udlejeren. Først på det tidspunkt blev årsagen til fejlen opdaget.

På samme måde blev lejers krav på erstatning for elektricitetsudgifterne reduceret, således at udlejer dømtes til at betale 121.526 kr. til lejeren.

Lejernes tålmodighed kom dermed til at koste dem dyrt. Læren må være: Sæt sagen på spidsen med det samme. Vent aldrig med at anlægge en sag.

Afslagets beregning

Landsretten anfører ikke, hvordan man er kommet frem til afslaget på 100.000 kr. Men beløbet svarer nogenlunde til halvdelen af lejen i 5 måneder af året – altså samme skøn, som blev anvendt af boligretten, dog med en oprunding til nærmeste 10.000 kr.

Kilde: Østre Landsrets dom afsagt den 17. november 2014 af Østre Landsrets 14. afdeling. Lejerens advokat var Claus Moldt