En forbedrings-lejeforhøjelse er en lejeforhøjelse, som begrundes med, at ejendommen eller lejligheden bliver forbedret.

For at være gyldig skal varslingen af en forbedringslejeforhøjelse opfylde alle punkterne 1 til 6 i afsnittet varsling. En forbedringsforhøjelse skal beregnes udfra, hvad forbedringen har kostet udlejeren.

Arbejder, der efter lovgivningen falder ind under udlejers generelle vedligeholdelsespligt, skal trækkes ud af beregningerne. – Der ses ofte sammenrodning her, hvilket kan koste lejerne dyrt.

Normalt kan forbedringsarbejderne ikke lovligt sættes i gang, før en eventuel sag om lejeforhøjelsen er færdigbehandlet.

Forhøjelsen kan tidligst træde i kraft på det tidspunkt, hvor forbedringen er gjort færdig. De specielle regler for forbedringer og forbedringslejeforhøjelse er mere grundigt beskrevet i opslaget Forbedringer.

En byfornyelses-lejeforhøjelse er en form for offentligt støttet forbedringslejeforhøjelse.

Der er to typer af byfornyelse – offentlig byfornyelse og aftalt boligforbedring. – De nærmere beskrevet i selvstændige artikler herom.

For at være gyldig skal varslingen af en offentlig byfornyelseslejeforhøjelse opfylde alle punkterne 1 til 6 i opslaget om varsling, samt derudover opfylde nogle særlige krav. (Se evt. opslaget Byfornyelse).

Den “aftalte boligforbedrings-lejeforhøjelse” derimod har sine helt egne, og for lejerne temmelig risikable, regler. (Se evt. opslaget Aftalt boligforbedring ).

Reglerne herfor er praktisk talt de samme, som dem der gælder varmeregnskaber.

Hvis der opsættes vandmålere, koster det en forbedrings-lejefohøjelse, men basislejen skal samtidig nedsættes, svarende til den vand- & kloak-betaling der blev dækket over huslejen. Der er set en del ulovligheder på dette punkt fra udlejerside. Vær derfor opmærksom på:

1. Det er lejerne og kun lejerne, der bestemmer, om der skal indføres vandmålere og vandregnskab. Udlejer har pligt til at rette sig efter lejerflertallets afgørelse.

2. Vandbetaling med aconto-beløb ved siden af huslejen kan kun komme på tale, hvis der er godkendte vandmålere på hvert enkelt lejemål i ejendommen. – Alle tappesteder skal indgå i målingen.

3. Ved overgangen til vandregnskab og acontobetaling, skal huslejen nedsættes med det fulde beløb, der indgik i huslejen til betaling af vand og “vandafledning” (kloak).

4. Vandregnskabet skal i private udlejningsejendomme opstilles som et selvstændigt regnskab, efter de samme regler som varmeregnskaber i fjernvarmeejendomme.

De to regnskaber (varme og vand) må altså – i private udlejeningsejendomme – ikke blandes sammen, eller slås sammen til ét. 

Det er på dette punkt omvendt i alment byggeri. Her er udgangspunktet nemlig, at varme- og vand- regnskaberne slås sammen til ét “forbrugsregnskab”, der skal følge reglerne for fjernvarme-ejendomme.

Når udlejeren står for varmeforsyningen har du krav på een gang årligt at få et varmeregnskab. Hvis du ikke får varmeregnskabet, eller det kommer for sent, skal du ikke betale efterregning. Rettelse af fejl i varmeregnskabet kan desuden spare lejer for mange penge.

Regnskabsåret

Skæringsdatoen for Jeres varmeregnskabsår står ofte i lejekontrakterne. Udlejeren kan med 6 ugers skriftligt varsel ændre skæringsdatoen for varmeregnskabsåret. Regnskabsperioden ved overgangen til det ny regnskabsår må højst være 18 måneder. Hvis ejendommen har fjernvarme, skal varmeregnskabet dog følge fjernvarmeværkets afregningsår. Hvis ejendommen har eget fyringsanlæg, og der ikke er aftalt nogen skæringsdato, er det 1. juni der gælder.

Selve regnskabet

Et varmeregnskab skal opfylde følgende fem punkter:

1. Det skal være skriftligt.

2. Det skal dække præcis én regnskabsperiode.

3. Varmeudgiften for hele ejendommen skal oplyses. Den eneste udgift, der må skrives på varmeregnskabet, er som hovedregel udgiften til brændsel; altså olie, gas, mv.. I det omfang der er udført “energimærkning”, udarbejdet “energiplan”, eller udført “kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg”; KAN disse regninger på varmeregnskabet. Alle andre udgifter forudsættes dækket via huslejen og kan ikke lovligt påføres varmeregnskabet. Med fjernvarme er det lidt anderledes, for her medtages hele udgiften fra fjernvarmeregningen (inklusive faste afgifter). Rabatydelser og lignende skal i alle tilfælde godskrives lejerne.

4. Det skal oplyses, hvad udgiften bliver for dit lejemål.

5. Din ret til at gøre indsigelse inden 6 uger skal oplyses. – Og hvis ejendommen har fjernvarme, skal det oplyses, hvornår udlejer fik afregningen fra varmeværket. Kontroller derfor altid varmeregnskabet. Hvis ikke ALLE ovenstående 5 punkter er overholdt, er det ugyldigt. Kontakt lejerforeningen, hvis du/I er i tvivl. Bemærk, at det ikke er nogen garanti for rigtigheden, at et regnskab er udarbejdet af et autoriseret målerfirma.

Afregning

Udlejeren kan ikke kræve, at du betaler en eventuelt efterregning før tidligst 1 måned efter, at du har fået regnskabet.

Hvis efterregningen er større end 3 måneders husleje, har du ret til at afdrage den over 3 måneder. OBS: Hvis en gyldig varmeefterregning ikke betales til tiden, og en skriftlig rykker fra udlejeren ignoreres, kan det ende med ophævelse af lejemålet.

Manglende regnskab?

Hvis der – i en ejendom uden fjernvarme – er gået 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb, og du endnu ikke har fået et gyldigt varmeregnskab, så mister udlejeren sin ret til at opkræve efterbetaling.

I ejendomme med fjernvarme sker dette tilsvarende, når der er gået 3 måneder efter at udlejer modtog afregningen fra fjernvarmeværket.

Efterregningerne bortfalder altså, når udlejer overskrider disse frister.

Hvis der på samme måde er gået 2 måneder mere, har du ret til at tilbageholde acontovarme-betalingerne indtil udlejeren kommer med regnskabet og betaler eventuelt tilbagebetalingsbeløb.

Hvis moderniseringen/forbedringen er meget omfattende og er led i en byfornyelse eller kondemnering; så kan du blive opsagt som omtalt i opslaget om opsigelse.

I så fald har kommunen pligt til at skaffe dig en genhusningslejlighed af tilsvarende standard som din hidtidige lejlighed.

Lige så snart, der blot bliver tale om opsigelse og genhusning; er det en god idé at søge rådgivning i Lejerforeningen; – det kan ofte forebygge problemer.

Genhusnings-boligsikring:

Hvis huslejen i genhusningslejligheden er højere end din gamle husleje, har du (uanset indkomst) ret til en speciel genhusnings-boligsikring. Denne udgør forskellen mellem den hidtidige og den ny husleje. Den aftrappes over en 5- eller 10-årig periode; afhængigt af husstandsindkomsten. Efter denne overgangsperiode kan man kun få Boligstøtte, hvis man er berettiget efter de almindelige regler.

Aftalt boligforbedring (efter de tidligere regler kaldtes det “privat byfornyelse”) er en form for forbedring, hvor udlejer og lejer blot aftaler de arbejder, der skal udføres, og hvad huslejeforhøjelsen skal være.

Erfaringerne viser, at lejerne skal være meget påpasselige med at sætte deres underskrift på en sådan aftale.

I modsætning til almindelige forbedringer (og principielt egentlig byfornyelse) kan der ved “aftalt boligforbedring” godt opkræves huslejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder. – Altså for arbejder, som lejerne allerede har betalt til over huslejen; – og dette sker desværre uhyggeligt ofte. Det skyldes, at udlejer og lejer næsten ubegrænset kan aftale, hvad der skal indgå i beregningen af huslejeforhøjelsen og størrelsen herfor.

Dyre lejligheder

Aftalt boligforbedring / privat byfornyelse blev i starten ikke brugt særligt meget i private udlejningsejendomme. Det skyldes, at udlejerne ofte har været for griske med at kræve huslejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder. Dermed blev lejlighederne for dyre.

Da myndighederne gerne ville have sat skub i den aftalte boligforbedring indførte man for nogle år siden nye regler for offentligt tilskud. Det offentlige giver i dag støtte til at nedbringe lejeforhøjelsen med 50 % af huslejestigningen de første 8 år. Derefter afvikles støtten med 5 % om året i de næste 8 år. Når 16 år er gået hænger lejeren på den fulde lejeforhøjelse, som derefter skal betales “til evig tid”.

I realiteten giver staten (midlerne administreres dog af kommunerne) alt for ofte tilskud til en avanceret form for bondefangeri. For selv med 50 % offentlig støtte bliver huslejen ofte høj, i forhold til hvad den ville være hvis de samme arbejder blev udført efter den almindelige lejelovgivnings regler. Derfor har et stort antal lejere benyttet sig af deres lovsikrede ret til at modsætte sig de private byfornyelsesprojekter.

En fordel i visse tilfælde

I visse tilfælde KAN loven dog bruges til at lave en rimelig aftale. I kraft af det offentlige tilskud kan fornuftige forbedringer gøres billigere for lejerne.

Men for ikke at blive snydt, skal lejerne være helt på det rene med deres rettigheder. Blandt andet nøje kende forskellen mellem vedligeholdelse og forbedring i følge lejelovgivningen.

Det er vigtigt, at lejerne har nogle gode forhandlere, og at disse forhandlere har adgang til juridisk bistand, f.eks. via den lokale Lejerforening.

Endelig er det vigtigt, at de arbejder der gennemføres, giver en længerevarende forøgelse af lejemålets brugsværdi. Lejeforhøjelsen gælder nemlig “evigt”. Derfor skal lejerne også have en professionel byggesagsrådgiver (arkitekt, ingeniør eller lignende), som de selv har velbegrundet tillid til.

Det er klogt, at rådføre sig med lejerforeningen inden valget af byggesagsrådgiver og evt. juridisk rådgiver.

FORUDSAT, at sagen er grebet an på den rigtige måde, og lejerne har hyret professionel, betalt rådgivning,  kommer lejerne nemlig ikke til at hænge på regningen, selv om de skulle ende med at afvise projektet/lejeforhøjelsen: Grundejernes Investeringsfond (GI) dækker i så fald udgifterne.

Hvornår er en aftale om privat byfornyelse gyldig?

I alle ejendomme kan aftalen indgås, hvis ejeren og mindst 60% af lejerne skriver under.

I ejendomme med Beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på alle lejernes vegne indgå aftale med udlejeren, såfremt huslejestigningen holder sig inden for en vis beløbsgrænse. Aftalen skal dog godkendes på et beboermøde.

Derudover er der en lang række særbestemmelser, der skal være opfyldt, før en aftale er gyldig. Disse bestemmelser er især vigtige, hvis man ikke er tilfreds med den aftale, flertallet af lejerne har godkendt: Er bestemmelserne ikke overholdt til punkt og prikke, kan man som regel få aftalen underkendt som ikke-bindende.

Når man taler om “forbedring” i forbindelse med udlejningslejemål, handler det om arbejder på ejendommen, som forøger lejemålets brugsværdi. (I forhold til den brugsværdi lejer hidtil havde retskrav på). 

Eksempelvis er det normalt en forbedring, hvis en lejlighed uden eget bad får installeret et bad.

Arbejder som hører ind under udlejers vedligeholdelsespligt, og arbejder som ikke giver lejligheden en forøget brugsværdi, kan ikke lovligt give forbedringslejeforhøjelser efter lejeloven og boligreguleringsloven.

(Noget bagvendt og selvmodsigende, kan vedligeholdelsesarbejder imidlertid godt give huslejeforhøjelser i forbindelse med arbejder, der udføres efter byfornyelsesloven. Så pas på med det.)

Forvarsling

Før der overhovedet sættes arbejder i gang i din lejlighed, skal du normalt have et skriftligt varsel. Et for-varsel, der skal oplyse om arbejdets art og omfang. (Dette gælder dog ikke, hvis der udelukkende er tale om uopsættelige reparationer – sprungne vandrør, stoppede faldstammer o.lign..)

For små-arbejder, hvor arbejdet ikke vil genere noget videre, skal du have fået varslet senest 6 uger før arbejdet går i gang. 

For større forbedringer, hvor arbejdet er til gene for beboerne, skal du have fået varslet senest 3 måneder, før arbejdet går i gang.

Hvis der ikke for-varsles på denne måde, har udlejeren og håndværkerne ikke adgang til dit lejemål, og du kan nægte dem adgang. Hvis de alligevel tiltvinger sig adgang, er der tale om indbrud, og du kan kræve dem fjernet af politiet.

Med hensyn til lejeforhøjelser på grund af forbedringer, så kan lejen tidligst forhøjes, når arbejdet er helt færdigt, og som nævnt kun efter at forhøjelsen er korrekt varslet med 3 måneders frist til ikrafttræden osv..

Formelle krav til for-varslingen

Selve lejeforhøjelsen skal varsles efter de regler, der er beskrevet i opslaget lejeforhøjelse, afsnittet varsling, og med hensyn til for-varslet af forbedringen gælder følgende:

1. Hvis lejeforhøjelsen sammenlagt med eventuelt andre forbedringsforhøjelser gennem de sidste 3 år bliver mere end 64¹ kr. pr. m2, så skal der i varslet også stå: 
   * At du har ret til at gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger, hvis du helt eller delvist er uenig i, at forbedringen skal gennemføres, som den er forvarslet. 
   * En foreløbig beregning af, hvor meget lejen vil stige som følge af forbedringen.

2. Hvis forhøjelsen, sammenlagt med andre forbedrings-lejeforhøjelser gennem de sidste 3 år, bliver over 127¹ kr. pr m2 pr. år, så skal udlejeren i varslet også fortælle, at du har ret til en anden lejlighed, hvis du forlanger det inden 6 uger. 
   Denne erstatningslejlighed skal svare til din gamle lejlighed: Have nogenlunde samme husleje, størrelse og beliggenhed, som den gamle lejlighed (inden forbedringen). 
   Kræver du på denne måde en erstatningslejlighed indenfor de 6 uger, så må udlejeren ikke sætte forbedringen i gang, før hun/han har fundet en sådan lejlighed til dig.

Mangler ved varslerne

Hvis varslet ikke opfylder punkt 2 ovenfor, men dog opfylder punkt 1, vil udlejeren ikke lovligt kunne kræve en lejeforhøjelse på mere end de 127¹ kr. pr m2.

Hvis varslet ikke opfylder punkt 1 ovenfor, vil udlejeren ikke lovligt kunne kræve en lejeforhøjelse på mere end de 64¹ kr. pr m2.

Indsigelse

Hvis mindst 1/4 af lejerne gør indsigelse mod forbedringen indenfor 6-ugers fristen, som nævnt ovenfor i pkt. 1, så kan udlejeren kun sætte arbejdet i gang, hvis huslejenævnet godkender forbedringen.

Hvis udlejeren i sådanne tilfælde ikke sender sagen i huslejenævnet senest 12 uger efter varslingstidspunktet, så bortfalder forbedringen automatisk. Hvis den gennemføres på trods heraf, vil udlejeren højst kunne kræve en forhøjelse på de 64¹ kr. pr m2; i visse tilfælde kan forhøjelsen helt bortfalde.

Aftaler

Generelt vil vi kraftigt fraråde, at man indgår aftaler med udlejer om moderniseringer. Kontakt under alle omstændigheder først den lokale lejerforening.

¹⁾ Det er de sammenlagte forbedringslejeforhøjelser gennem de seneste tre år, der ikke må overstige de anførte maksimumbeløb på henholdsvis 64 kr. og 127 kr. pr. m2. Beløbsgrænserne justeres hvert år pr. 1. januar udfra pristallet.

I alment (almennyttigt) byggeri gælder alt her i emnet for beboelseslejligheder, dog bortset fra omtalen af huslejenævnet. – Sagerne skal i stedet indbringes for beboerklagenævnet.

I uregulerede kommuner gælder alt her i emnet for beboelseslejligheder.

Også for lejligheder i småhuse gælder alt her i emnet.

For værelseslejemål gælder, at varmen kan være inkluderet i lejen. I så fald skal udlejer ikke lave varmeregnskab. Men hvis du betaler varme særskilt, så gælder alle reglerne.

I alle tilfælde har du samme adgang til at kræve målere opsat.

Pr. 1. januar 1999 er det lovpligtigt (for udlejeren) at der skal være individuelle varmemålere i hvert enkelt lejemål. Efter lejeloven er det imidlertid et flertal af ejendommens beboere, der har bestemmelsesretten over, hvordan varmeudgifterne skal fordeles: Om det skal være efter målere (i givet fald, hvilken type) eller efter areal/rummål.

Som lovgivningen er i dag vil lejerne dog ikke kunne kræve at man går tilbage til fordeling efter areal/rummål. I kan som lejere kræve målere indført, og evt. at eksisterende målere udskiftes med en anden type.

Hvis I ønsker en anden fordelingsmåde end hidtil, skal I meddele udlejeren det senest 6 uger før starten af en varmeregnskabsperiode. Helst i form af et brev med underskrifter fra et flertal af lejemålene. Send brevet anbefalet og gem selv en kopi. Lejerforeningen kan evt. stå for denne brevveksling.

Bemærk, at når I forlanger ny målere opsat, kan udlejeren kræve, at I selv betaler for det; som regel i form af en særskilt forbedringslejeforhøjelse.

Hvis Jeres udlejer ikke fylder olie på, eller hvis der bliver lukket for fjernvarme/gas på grund af manglende betaling fra Jeres udlejer, så henvend Jer til kommunen. Kommunen har nemlig pligt til at tage affære i sådanne situationer, ved at stå for oliepåfyldning mv., og lægge ud for betalingen.

Udlægget har kommunen så ret til at hente hjem på den måde, at I indbetaler Jeres husleje hos kommunen et stykke tid.

Henvend Jer til lejerforeningen, hvis der alligevel opstår problemer, eller I er i tvivl om noget.