Kategoriarkiv: Rettigheder

Beboerklagenævn

Af
Blad nr
30. december 2008
Lejemål, principielt

Alle kommuner skal have et beboerklagenævn, der dog kan “deles” med en eller flere nabokommuner.

 

Beboerklagenævnet beskæftiger sig kun med “almene boliger”, altså boliglejligheder i almennyttigt byggeri.

Beboerklagenævnet træffer afgørelse i mange former for tvister imellem bolig-lejere og deres boligselskab og/eller afdeling; eller mellem bolig-lejere indbyrdes. Tvister som kan afgøres ud fra reglerne i Lejeloven for almene boliger.

 

Nævnet består af tre personer: En jurist (formand), og en repræsentant for h.h.v. almene boligselskaber og lejerforeninger i kommunen.

 

Det koster et gebyr på 110 kr./sag (pr. 1.1.2002, beløbet er indeksreguleret) at få sager behandlet ved nævnet, og alle lejere kan indbringe sager. Sager man vil have nævnet til at behandle, skal indbringes skriftligt, og skal forud være forsøgt løst direkte overfor boligselskabet.

Normalt vil behandlingen af sagerne starte med “brev-vekslinger”, eventuelt suppleret med en besigtigelse af ejendommen, for at slutte med et møde, hvortil parterne bliver indkaldt og udspurgt. Nævnet kan ikke afhøre vidner under strafansvar, men lovgivningen tilskynder til, at beboerklagenævn (i højere grad end huslejenævn) direkte udspørger parterne og evt. andre involverede.

 

Nævnet er en del af den offentlige administration, og ikke en domstol. Afgørelserne – “kendelserne” – fra nævnet, kan imidlertid altid indbringes for en domstol: Boligretten. Det kalder man at “anke” nævns-kendelsen, og det skal ske inden 4 uger.

Huslejenævn

Af
Blad nr
30. december 2008
Lejemål, principielt

Alle kommuner skal være dækket af et huslejenævn. Nævnet kan dog “deles” med én eller flere nabo-kommuner.

Huslejenævnet træffer nævnet afgørelse i de mange former for tvister mellem bolig-lejere og deres udlejer, som kan opstå i privat boligbyggeri (alt der ikke er almennyttigt). Tvister som kan afgøres ud fra reglerne i Lejeloven og – for de regulerede kommuners vedkommende – Boligreguleringsloven.

Nævnet består af tre personer: En jurist (formand), og en repræsentant for henholdsvis udlejere og lejere i kommunen.

Det koster et gebyr på 110 kr./sag (pr. 1.1.2002, beløbet er indeksreguleret) at få sager behandlet ved nævnet, og alle lejere kan indbringe sager. Sager man vil have nævnet til at behandle, skal indbringes skriftligt.

Normalt vil behandlingen af sagerne også foregå “i brevform”, eventuelt suppleret med en besigtigelse af ejendommen. Nævnet kan ikke afhøre vidner under strafansvar. Nævnet er nemlig en del af den offentlige administration, og ikke en domstol.

En huslejenævnssag kan under normale omstændigheder forventes at vare i 2 til 6 måneder. Den gennemsnitlige behandlingstid varierer dog meget fra nævn til nævn.

Afgørelserne – “kendelserne” – fra nævnet, kan imidlertid altid indbringes for en domstol: Boligretten. Det kalder man at “anke” nævns-kendelsen, og det skal ske inden 4 uger.

Henvendelser TIL din udlejer

Af
Blad nr
30. december 2008
Lejemål, principielt

 

Hver gang du har brug for at kontakte din udlejer, skal du overveje at gøre det skriftligt. Ofte er en mundtlig henvendelse spild af tid. I de tilfælde, hvor der er en tidsfrist, skal du altid skrive. (Se særligt opslag om indbetalinger til udlejer.)

OBS: Som udgangspunkt er e-mails IKKE en lovligt gyldig kommunikationsform, når lejelovgivningen foreskriver “skriftlighed”. Det kan imidlertid AFTALES mellem udlejer og lejer, at store dele af kommunikationen, men ikke alt, kan foregå elektronisk. En sådan aftale kan imidlertid til enhver tid aflyses af hver af parterne, så det er et usikkert område at begive sig ind i, og med det nuværende lovgrundlag må vi fraråde det.

Når du skriver til udlejer, skal du altid selv beholde en kopi. Følgende er eksempler på henvendelser, der skal foregå skriftligt med særlig fremgangsmåde:

  • Reklamation over mangler ved indflytning. 
  • Reklamation over manglende vedligeholdelse.
  • Når du vil ændre på tekniske installationer (vaskemaskine mm.).
  • Indsigelse mod lejeforhøjelser. 
  • Indsigelse mod varmeregnskab. 
  • Indsigelse mod opsigelse, som du får fra udlejer. 
  • Når du meddeler udlejer, at du vil fremleje. 
  • Når du opsiger dit lejemål. 

Den særlige fremgangsmåde i disse tilfælde er:

  1. Skriv eller kopier brevet i tre eksemplarer. (Det skal stå i brevet, at det både fremsendes anbefalet og almindeligt.)
  2. Det ene eksemplar sendes anbefalet. 
  3. Det andet sendes almindeligt.
  4. Det tredje eksemplar gemmer du selv, sammen med postvæsenets kvittering for det anbefalede brev. 

På denne måde kan du bagefter dokumentere, at udlejer har fået brevet, og at han har fået det på et bestemt tidspunkt.

 

Henvendelser FRA din udlejer

Af
Blad nr
30. december 2008
Lejemål, principielt

Her kan opridses tre enkle hovedregler:

  1. Når du modtager noget skriftligt fra din udlejer, så skriv altid på brevet, hvornår det er modtaget af dig. Denne dato kan i en række tilfælde være af stor betydning, for om varslinger m.v. er gyldige eller ikke.
  2. Skriv ikke under på noget der kan give anledning til blot den mindste tvivl.
  3. Tal med din lejerforening (eller en lejeretskyndig advokat) hver gang du er i tvivl.

OBS: Som udgangspunkt er e-mails IKKE en lovligt gyldig kommunikationsform, når lejelovgivningen foreskriver “skriftlighed”. Det kan imidlertid AFTALES mellem udlejer og lejer, at store dele af kommunikationen, men ikke alt, kan foregå elektronisk. En sådan aftale kan imidlertid til enhver tid aflyses af hver af parterne, så det er et usikkert område at begive sig ind i, og med det nuværende lovgrundlag må vi fraråde det.

Se særligt opslag om tilbagebetaling fra din udlejer.

 

Boligsøgning

Af
Blad nr
29. december 2008
Lejemål, principielt

Her kan du finde nyttige oplysninger til brug i forbindelse med søgning af bolig. Hvis du er akut boligløs skal du henvende dig til socialforvaltningen i din kommune. – Kommunen har pligt til at skaffe i hvert fald børnefamilier tag over hovedet.

Hvor bor du?

Af
Blad nr
29. december 2008
Lejemål, principielt

Rettighederne som lejer er på en række punkter meget forskellige alt efter, hvad type lejebolig du bor i. Lovgivningen i dag splitter nemlig lejeboligerne op i mange forskellige typer. De vigtigste ting at være opmærksom på, er om du bor:

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
20. marts 2018
Lejemåls afslutning, Lovgivning, Privat udlejning

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Udlejeren indkaldte ikke lejeren til syn og tabte 12.800 kr

Af
Blad nr
15. marts 2018
Lejemåls afslutning, Privat udlejning

16 marts 2018

Reglen om skriftlig indkaldelse til fraflytningsyn skal overholdes 100 %

Af Jakob Lindberg

I en dom fra boligretten i Kolding blev de nye regler i lejeloven om afholdelse af fraflytningssyn taget i anvendelse.

Læs om de nye regler for fraflytningsyn

Denne sag drejede sig om, hvorvidt lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet med 1 uges varsel. Hvis en udlejer ikke overholder denne regel, bortfalder hans krav på at få betaling fra lejeren for istandsættelse ved fraflytning.

 

 

Opsigelse

I denne sag opsagde en kvindelig leje i sommeren 2015 sin lejlighed i Kolding. Lejlighedens ejer var en tømrermester, der arbejdede med at renovere og istandsætte ejendomme. Lejeren skrev til udlejeren, at hun gerne ville flytte i midten af september.

Hun opsagde lejligheden ved et almindeligt brev, men i tiden op til fraflytningen var der en del SMS-korrespondance mellem lejer og udlejer. Da hun havde tømt lejligheden sendte hun den 13. september en SMS-besked til udlejer, fordi hun gerne ville aflevere nøglerne.

Den 15. september 2015 ventede hun på udlejeren i lejligheden. Han kom og gik derefter rundt i lejligheden og tog billeder. Samtidig fortalte han, hvad han mente, der skulle males. Hun fik besked på at få det ordnet ved en professionel maler inden for 24 timer.

 

Skrev under

Udlejeren skrev noget ned på et stykke papir og han bad hende skrive under. Det gjorde hun, for hun ville gerne have flytningen overstået, men hun vidste ikke, hvad det var hun havde skrevet under på. Da hun var født og opvokset i Portugal, havde hun svært ved at forstå tekster skrevet på dansk.

Hun var heller ikke klar over, at det var et fraflytningssyn, hun havde deltaget i.

Da hun ikke selv istandsatte lejligheden, gjorde han det for hendes regning.

 

Boligretten

Sagen blev først indbragt for Huslejenævnet, som gav lejeren medhold. Derpå ankede udlejeren sagen til boligretten.

I boligretten påstod udlejers advokat, at lejeren i henhold til kontrakten skulle betale for malerarbejdet ved fraflytning, fordi der stod at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Advokaten påstod også, at bestemmelserne i lejelovens § 98 kunne fraviges.

Lejerens advokat påstod, at udlejer havde mistet sin ret til at kræve, at lejeren betalte for istandsættelsen, da udlejer ikke havde indkaldt lejeren til synet med mindst 1 uges varsel.

 

Dommen

I de begrundelser, som de tre dommere refererer fra deres votering, kan man se, at de udelukkende lægger vægt på, om lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet. Begrundelserne kan koges ned til følgende:

  1. Indkaldelsen skal ske skrifligt dvs pr. brev, medmindre der er aftalt ”digital kommunikation” mellem parterne, f.eks. SMS eller e-mail. I denne sag var der ikke aftalt digital kommunikation. SMS-erne mellem lejer og udlejer kunne derfor ikke erstatte en skriftlig indkaldelse.
  2. Dommerne bemærker, at lejerens SMS til udlejeren den 13. september ikke kunne tolkes som et ønske om at der blev afholdt flyttesyn den 15. september.
  3. Der er således ikke indkaldt til flyttesyn. Derfor bortfalder udlejerens eventuelle krav på istandsættelse.

Allerede af den grund havde udlejeren tabt sagen. Derfor tog dommerne ikke stilling til alle de andre argumenter, som parterne var kommet med under domsforhandlingen.

Udlejeren mistede dermed de 12.800 kr. han havde brugt på istandsættelsen og skulle desuden betale sagens omkostninger med 8.705 kr.

 

Kommentar

Hvorfor er det så vigtigt, at der sker skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel?

Mange udlejere mener, at kravet er unødigt bureaukratisk og at det forhindrer lejer og udlejer i at få overstået synet, hvis de f.eks. mødes tilfældigt og aftaler at gennemføre det.

For det første skal reglen så vidt muligt sikre, at lejeren er til stede ved synet.

For det andet giver reglen lejeren mulighed for at forberede sig på fraflytningssynet – f.eks. at rengøre lejligheden og at søge rådgivning i en lejerforening.

For det tredje er reglen med til at styrke lejerens retsstilling over for udlejeren

 

Kilde:

Dom ved Retten i Kolding i sag af 23. oktober 2017 i sag BS 3-163/2017. Lejeren var repræsenteret af advokat Søren Vangsgaard.

Magiske moderniseringer

Af Jakob Lindberg
Blad nr
13. marts 2017
Lejemåls begyndelse, Lovgivning, Privat udlejning

13. marts 2017

Indførelsen af særlige regler for ”gennemgribende moderniseringer” forvrider lejeboligmarkedet

 

Folketinget indførte i 1995 de såkaldte 5-2-moderniseringer, der skulle præmiere udlejere, som lavede gennemgribende moderniseringer af deres ejendomme. De kaldes 5-2-moderniseringer, fordi reglen står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Udlejeren skulle nu ikke alene have ret til et beregnet afkast efter de normale regler i lejelovens § 58. Man indførte en regel – § 5, stk. 2 – der betyder, at afkastet af investering bliver afhængigt af lejeniveauet i området.

Det har ført til, at to lejemål, der er moderniseret efter henholdsvis § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 får helt forskellig husleje, som vi dokumenterer det ved de to eksempler her på denne side.

 

5, stk. 1

Hvis en udlejer laver en forbedring i sin ejendom – for eksempel forbedret isolering – så kan han beregne sig et årligt afkast, der svarer til ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån i det år forbedringen foretages.

Investerede han i 90-erne 1 mio. kan han få et årligt afkast på 100.000 af denne investering i al fremtid, såfremt han holder forbedringen ved lige. Hvis forbedringen holdes ved lige i blot 25 år, får han 2,5 mio. kr. retur.

 

5, stk. 2

Hvis udlejeren derimod er berettiget til at lave en forbedring efter § 5, stk. 2, skal afkastet ikke beregnes som ovenfor. Her afhænger afkastet af, hvor attraktivt det er at bo i området. I dette tilfælde er han fritaget for boligreguleringslovens beregningsregler og kan i stedet fastsætte lejen efter ”det lejedes værdi”

I tabellen herunder kan vi se hvor forskelligt afkastet har været ved henholdsvis en § 5, stk. 1 modernisering (10 %) og en § 5, stk. 2 modernisering (25%) for de to lejligheder der er beskrevet andetsteds på denne side.

 

Investering 336.919 kr. Lejlighed A Lejlighed B
Regel § 5, stk. 1 § 5, stk. 2
Afkast pr m2, pr år 370 928
Afkast i kr. pr år 34.040 84.448
Afkast i % af investering 10 25

 

Enhver forbedring taber i brugsværdi med årene. Men det magiske ved 5-2-moderniseringer er, at de giver højere og højere afkast, jo ældre de bliver. Hvis området bliver mere attraktivt at bo i, forøges også afkastet af den investering, der frigjorde lejligheden for beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

 

Politikerne må gribe ind

5, stk. 2 var en bommert. Indførelsen af denne paragraf er medvirkende til, at det nu er nærmest umuligt for folk med små indkomster at bosætte sig i Københavnsområdet og andre steder, hvor presset på lejeboligerne er højt.

 

 

Eksempler på afkast ved 5-1 og 5-2-moderniseringer

 

Af Jakob Lindberg

Nedenfor ses huslejen for to lejemål i en pensionskasseejendom ved genudlejning i 2016 og 2017. Begge lejligheder er beliggende i en præmieret ejendom på Jægersborgvej i Lyngby nord for København. Ejendommen er opført i 1959. Den ligger 200 m fra en S-tog-station og 2 km fra et af hovedstadsområdets mest attraktive butikscentre.

Begge lejligheder er velholdte og moderniserede.  Lejlighed A er en lejlighed forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, mens B er forbedret efter § 5, stk. 2. Forskellen er at huslejen i B er 63 % højere end i A.

 

Lejlighed A

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 6.793 kr. svarende til 886 kr pr m2. Arealet er 92 m2.

Lejen var sammensat således, pr kvadratmeter:

Budgetleje beboelse 300
Udvendig vedligeholdelse §18 90
Udvendig vedligeholdelse §18 b 82
Indvendig vedligeholdelse   44
I alt 516
Klimaskærm 106
Køkken/bad modernisering 260
Postkasse     4
Forbedringer i alt 370
I alt kr pr kvadratmeter  

886

 

Budgetlejen omfatter dokumenterede driftsudgifter og ejendomsskatter samt et fast afkast til udlejeren. I de fleste kommuner betales mellem 250 og 400 kr pr m2. Budgetlejen i denne ejendom ligger derfor i den lave ende.

Posterne ”Udvendig vedligeholdelse” og ”Indvendig vedligeholdelse” er lovbestemte beløb, som forøges år for år i takt med prisudviklingen.

Ovenstående poster tilsammen, 516 kr/m2 eller 3.956 kr. pr måned, er det beløb lejeren skulle betale, hvis ejendommen ikke havde været moderniseret, siden den blev opført.

Posten ”Køkken/bad modernisering” er et forbedringstillæg, som udlejer har beregnet fordi han har udskiftet de gamle køkkener og badeværelser med nye. Hvis han har fulgt den normale praksis har han beregnet tillægget som 10 % af forbedringsudgiften, som indtil midten af 0-erne var den sædvanlige ydelse på et 20-årigt lån. I så fald kan man regne ud, at forbedringen har en værdi af ca. 240.000 kr.

Posten ”Klimaskærm” er et forbedringstillæg, som udlejer har lagt på, fordi han har isoleret ejendommen. Denne forbedring har kostet ca. 97.000 kr. Postkasse er et tillæg for lovpligtig opsætning af postkasser til en pris på 3.380 kr.

I denne ejendom har forbedringerne medført et tillæg til huslejen på i alt 370 kr/m2 eller 34.040 kr. pr år

 

Lejlighed B

Denne lejlighed ligger i samme bebyggelse. Forskellen er, at i lejlighed B er lejen beregnet efter boligreguleringslovens § 5, stk 2.

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 10.950 kr. svarende til 1.444 kr pr m2. Arealet er 91 m2.

I lejlighed B er lejens sammensætning ikke specificeret. Det skyldes, at lejen er skønnet ud fra en sammenligning med andre gennemgribende moderniserede ejendomme i området.

Men da budgetlejen er den samme som i Lejlighed A, kan vi regne baglæns:

M2-leje (B):                                      1.444 kr./år

Minus budgetleje, pr m2:                – 516 kr./år

Afkast af forbedring, pr m2:               928 kr./år   eller 84.448 kr pr. år