Ved misligholdelse forstås skader, der er opstået som følge af uforsvarlig adfærd, forkert brug af lejligheden eller forkert vedligeholdelse.
Ved normalistandsættelse forstås maling af lofter og vægge. Udgifterne hertil reduceres med 1% for hver måned lejeren har boet i lejemålet.
Udlejeren skal oplyse lejerne om samtlige regler om vedligeholdelse og istandsættelse ved lejerens indflytning. Hvis denne oplysning ikke er givet, kan lejeren kun afkræves udgifter som følge af misligholdelse.
Flyttesyn og fraflytningsrapport
Udlejer skal afholde flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.
2. Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejer og lejer kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er opsagt eller ophævet
3. Fraflytningsrapporten skal indeholde oplysninger om hvilke istandsættelsesarbejder, der er sket som følge af misligholdelse og hvilke der er sket som følge af normalistandsættelse. Udgifter til istandsættelser, der ikke står i fraflytningsrapporten er lejeren uvedkommende.
4. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes senest 14 dage efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten
5. Hvis der er fastsat et fast normalistandsættelsesbeløb skal dette være oplyst i fraflytningsrapporten
Foreløbig opgørelse og endelig opgørelse
6. Senest 14 dage efter synet skal lejeren have en foreløbig opgørelse over den anslåede udgift til istandsættelse.
7. Istandsættelsesarbejderne skal udføres uden unødigt ophold.
8. Den endelige opgørelse skal tilsendes lejeren uden unø- dig forsinkelse.
9. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om, hvilke istandsættelsesarbejder der er udført, og hvad hvert enkelt arbejde har kostet.
10. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om hvorledes lejerens andel af istandsættelsesudgifterne er beregnet.
11. Det skal udtrykkeligt fremgå af den endelige opgørelse, hvilke arbejder der er udført som følge af misligholdelse og hvilke andre istandsættelsesarbejder, der er udført.
12. Hvis den anslåede udgift i punkt 6 er overskredet, skal det udtrykkeligt fremgå, hvordan lejerens andel er bereg- net. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 % er lejeren uvedkommende.
Konsekvens ved overtrædelse
13. Ved overtrædelse af disse regler bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Dog ikke såfremt lejeren er fraflyttet uden at oplyse sin nye adresse.
Det kan faktisk godt være til din fordel, at der ikke skrives kontrakt. Visse af lejelovens regler kan nemlig sættes ud af kraft med en kontrakt – til ulempe for lejeren. Uden kontrakt gælder lejelovens regler derimod i fuldt omfang.
Er du flyttet ind uden at have lejekontrakt, gælder den første huslejekvittering som bevis på, at du lejer lejligheden.
Du bør ALDRIG betale penge til udlejer uden at få kvittering. Vil udlejer ikke kvittere, så sørg for at betale via pengeinstitut. Betaling via check kan også give dig den nødvendige dokumentation. For et eventuelt depositum/forudbetalt leje, er det naturligvis lige så vigtigt at få kvittering. Så også i den forbindelse kan du anvende de nævnte forholdsregler.
Udlejeren Boliggrøn skulle betale samtlige istandsættelsesomkostninger ved en lejers fraflytning, fordi selskabet ikke havde udleveret en kopi af fraflytningsrapporten ved synet af lejligheden
Af Jakob Lindberg
Boliggrøn er en almen boligorganisation med et blakket ry. I tidligere artikler i dette blad har jeg skrevet om Boliggrøns fiasko ved opførelsen af den almene boligafdeling, Uglevænget i Køge Kommune. Se artiklen:
Hvis der var en kategori i Guinness Rekordbog om byggesjusk, ville Boliggrøn være kandidat til en topplacering.
Denne artikel handler ikke om byggesjusk, men om Boligselskabet Sjællands behandling af et lejerpar ved deres fraflytning. Boligselskabet Sjælland er administrator af bebyggelsen på Boliggrøns vegne.
Aktive lejere
Lejerne, Heidi og René Rolff var blandt de lejere, der flyttede ind i en helt ny lejlighed i bebyggelsen.
Begge var meget aktive i den periode på 18 måneder, hvor de boede i Uglevænget. Blandt andet var det René, som tog initiativ til en lejerforening, der meldte sig ind i Køge Lejerforening. Dette fik betydning, da de skulle flytte.
Der var mange af Uglevængets beboere, der flyttede ud af Uglevænget i 2015 og 2016. Jeg deltog i mange af disse flyttesyn i denne periode. De blev næste alle sammen afsluttet med forlig. De medarbejdere fra Boligselskabet Sjælland, der deltog i flyttesynene, var imødekommende og tog i vidt omfang hensyn til byggesjuskproblemerne. Disse problemer havde i mange tilfælde bevirket, at lejlighederne ikke var håndværksmæssigt korrekt udført, da lejerne flyttede ind.
Som led i forligene indgik blandt andet, at lejerne fik nedslag i udgiften til malerarbejdet. Så vidt så godt.
Fraflytningssynet
Men da familien Rolff skulle flytte, var der ingen vilje til forlig fra Boligselskabet Sjællands side.
Der blev afholdt flyttesyn den 15. april 2016. Selv de mindste ridser i gulvene blev skrevet på synsrapporten. Hvad angår malerarbejdet, insisterede Boligselskabet Sjælland på, at lejerne skulle betale for normalistandsættelse af hele lejemålet med undtagelse af den lovbestemte rabat på malerarbejdet, som alle lejere får. Selvom lejerne bad om det, fik de ingen yderligere nedslag, selvom lejligheden havde været i dårlig stand ved indflytningen.
Boligselskabet Sjælland krævede, at lejerne skulle betale følgende: Normalistandsættelse minus rabat, 15.060 kr – og gulvafslibning: 8.190 kr.
Det er min opfattelse, at familien blev straffet for deres kritiske indstilling til Boliggrøn og Boligselskabet Sjælland.
Fraflyningsrapporten blev ændret
Selve synet foregik på den måde, at medarbejderen gik rundt og noterede fejl og mangler ned på sin komputer. Ved afslutningen af synet skrev lejerne under på modtagelsen af rapporten i et pegefelt på medarbejderens komputer, men de kunne ikke få udleveret en papirkopi af rapporten, som der står i reglerne, fordi medarbejderen ikke havde taget nogen printer med.
Medarbejderen tilbød lejerne, at de kunne køre med til kontoret og få udleveret en papirkopi, men det afslog lejerne, fordi kontoret lå 10 km væk
Senere samme dag modtog lejerne på mail to forskellige kopier af synsrapporten med kort tids mellemrum. I den ene udgave, stod der, at lejerne ikke havde deltaget i synet, hvilket var direkte forkert. Denne udgave var kun underskrevet af Boligselskabet Sjælland’s medarbejder.
I den anden udgave stod der at lejeren havde deltaget, men hverken lejerens eller medarbejderens underskrift fremgik af rapporten.
Bebeoerklagenævnet
Lejeren klagede over forløbet af synet til Beboerklagenævnet i Køge Kommune. Afgørelsen kom efter 4 måneders sagsbehandling.
Ved indbringelsen havde jeg på lejernes vegne krævet, at alle beløb til istandsættelse skulle bortfalde, fordi udlejer havde overtrådt reglene i Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 13, stk. 4, hvori der står:
”Rapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”
I Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 17, stk. 1 står der, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder, hvis blot en af bestemmelserne i bekendtgørelsens paragraffer 13, 14 eller 15 ikke er overholdt.
Lejerne havde ikke fået udleveret rapporten. De havde beviseligt været til stede, og de havde ikke nægtet at kvittere for modtagelsen. Derfor måtte det være indlysende for nævnet, at udlejers krav skulle bortfalde.
Nævnet gav udlejer medhold
Flertallet i nævnet henholdt sig til, at lejeren ved udfyldelse af hans opsigelse havde krydset af i felt, hvorefter der var aftalt digital kommunikation. Dette berettigede efter flertallets opfattelse til, at udlejer senere kunne fremsende synsrapporten pr mail.
Flertallet godkendte også udlejerens påstand om, at lejerne ikke havde ønsket at kvittere for modtagelsen af rapporten ved synet. Derfor var udlejeren berettiget til at sende fraflytningsrapporten på mail efter synets afslutning.
Mindretallet i nævnet – lejerrepræsentanten – ville give lejerne medhold i sagen.
Boligretten
Lejerne ankede sagen med støtte fra Køge Lejerforening. Det tog boligretten 3,5 år at behandle sagen, blandt andet fordi udlejersidens boligdommer glemte at møde frem til den ene domsforhandling, og var syg ved den næste domsforhandling.
Endelig – den 21 januar 2020 – kom dommen fra Boligretten i Roskilde.
Her fik lejerne fuldt medhold i, at de ikke skulle betale for hverken normalistandsættelse eller gulvafslibning. Dommen var ikke enstemmig, men flertallet af de tre dommere – den juridiske dommer og den lejerudpegede boligdommer – udtalte:
“Da sagsøgerne (lejerne) var til stede på synet og underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøgte forpligtet til at udlevere denne ved synet – enten fysisk eller i elektronisk form i henhold til parternes aftale om digital kommunikation. Da sagsøgte (Boligselskabet Sjælland) ikke gjorde dette, men først efterfølgende fremsendte fraflytningsrapporten til sagsøgerne (lejerne), stemmer vi for, at sagsøgtes krav på istandsættelse bortfalder, jf. vedligeholdelsesreglementet §17, stk. 1.”
Udlejersidens boligdommer var uenig med flertallet, og mente ikke at lejerne havde underskrevet fraflytningsrapporten. Han ville derfor give Boligselskabet Sjælland medhold i sagen.
Forholdsmæssigt afslag
Boligretten skulle også tage stilling til et krav fra lejerne om et forholdsmæssigt afslag i lejen på 20.000 kr, fordi byggeriet ikke levede op til de løfter om energibesparelser, som Boliggrøn havde stillet i udsigt ved udlejningen.
Dette fik lejerne ikke medhold i, da alle dommerne fandt, at det ikke var bevist, at Boliggrøn ved udlejning af boligen til sagsøgerne havde ”tilsikret eller garanteret et lavt varmeforbrug”.
Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. januar 2020 i sag nr. BS 2A-81/2017
Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp
Læs mere om reglerne for fraflytning i alment byggeri i næste artikel:
Med lejekontrakter, der er skrevet på autoriserede blanketter, kan man komme ud for forskellige tilføjelser og overstregninger. Nogle af dem kan være gyldige, andre ikke.
Vær i den forbindelse opmærksom på, at hvis der ifølge kontrakten eksisterer en vedligeholdelseskonto for lejligheden, skal der i kontrakten stå, hvor meget der er til rådighed på kontoen. Er dette beløb uforholdsmæssigt lille, sammenlignet med lejlighedens vedligeholdelsesstand; så bed om regnskab og bilag for de seneste fem år. Dette kan med fordel gøres efter lejemålet er startet, men inden der er gået 14 dage (jfr. nedenfor).
De vigtigste af de regler, der er nævnt her på web-stedet, gælder uanset hvad der tilføjes eller overstreges i kontrakten. Det er nemlig kun nogle bestemte dele af loven, der kan fraviges i en lejekontrakt til ugunst for lejeren. På de områder, vi har beskrevet her, kan lejeren altså i hovedtræk ikke stilles dårligere end lejeloven angiver.
Hvis din kontrakt indeholder noget, som er anderledes end beskrevet her på web-stedet, eller er du i øvrigt i tvivl, så spørg lejerforeningen, hvad der gælder.
Hvis der er fastsat for høj husleje, eller andre ulovlige bestemmelser i din lejekontrakt, så skal huslejenævnet nedsætte lejen eller ophæve bestemmelserne, hvis du (gerne gennem lejerforeningen) indbringer sagen.
Hvis du starter sagen indenfor det første år, efter at du er flyttet ind, får det virkning helt tilbage fra indflytningen. Når du skal have penge tilbagebetalt, har du krav på renter.
Depositum og forudbetalt leje tilsammen må højst svare til 6 måneders leje. Ved indflytning må der således højest opkræves et beløb, der svarer til 7 måneders leje: Løbende måneds husleje + højst 3 måneders (ekstra) forudbetalt leje + højst 3 måneders depositum. Udlejer eller andre (administrator, mægler, boligformidler) må ikke opkræve »indflytningsgebyr« eller anden betaling under nogen form. Du skal kun betale depositum/ forudbetalt leje samt den første måneds leje/varme.
Husk at få kvittering på alt. Hvis du bliver afkrævet andre beløb, har du krav på at få disse penge tilbage. Opkræveren kan desuden straffes. Se evt. opslaget om penge under bordet.
Som det ses, kan du i en del tilfælde slippe for urimelige lejebetingelser selvom du har skrevet under på dem. Det er vigtigt at vide, hvis man får præsenteret en lejekontrakt, som man egentlig synes er uacceptabel, men som man af frygt for at miste lejligheden alligevel underskriver.
Er du i tvivl om du skal skrive under på en lejekontrakt eller ej, så henvend dig til lejerforeningen.
Som det ses, kan du i en del tilfælde slippe for urimelige lejebetingelser selvom du har skrevet under på dem. Det er vigtigt at vide, hvis man får præsenteret en lejekontrakt, som man egentlig synes er uacceptabel, men som man af frygt for at miste lejligheden alligevel underskriver.
Er du i tvivl om du skal skrive under på en lejekontrakt eller ej, så henvend dig til lejerforeningen.
Depositum og forudbetalt leje tilsammen må højst svare til 6 måneders leje. Ved indflytning må der således højest opkræves et beløb, der svarer til 7 måneders leje: Løbende måneds husleje + højst 3 måneders (ekstra) forudbetalt leje + højst 3 måneders depositum. Udlejer eller andre (administrator, mægler, boligformidler) må ikke opkræve »indflytningsgebyr« eller anden betaling under nogen form. Du skal kun betale depositum/ forudbetalt leje samt den første måneds leje/varme. Husk at få kvittering på alt.
Hvis du bliver afkrævet andre beløb, har du krav på at få disse penge tilbage. Opkræveren kan desuden straffes. Se evt. opslaget om penge under bordet.
Hvis man ikke ser sig godt for som lejer, kan man risikere at være stavnsbundet til en dyr lejlighed i flere år
Af Jakob Lindberg
En sagsbehandler i Aarhus Lejerforening, Carl Aage Jønsson har skrevet en artikel i Information om manglen på studieboliger.
I artiklen gør han opmærksom på et interessant problem, der er blevet større efter den sidste lejelovsændring i 2015. En af ændringerne har medført, at udlejerne ikke kan kræve nyistandsættelse efter en kort boperiode. Det betyder, at udlejerne taber penge, fordi de selv må betale for malerarbejdet ved fraflytningen. Men hvad gør de kreative udlejere så? Jo, de indfører en stavnsbindende aftale i lejekontrakten om, at lejerne ikke kan opsige lejligheden det første år eller to.
Når først en lejer har boet et eller to år i lejligheden kan udlejer kræve nyistandsættelse med maling og gulvbehandling.
Stavnsbindingen er blevet et mere alvorligt problem i de senere år, hvor lejen i nybyggeriet er blevet så høj, at mange lejligheder står tomme. I den situation kan en aftale om uopsigelighed blive dyr for lejerne ved fraflytning, fordi de kan blive tvunget til at betale husleje for den lejlighed de er flyttet fra i flere måneder og måske år.
Er en sådan aftale gyldig? Både ja og nej.
Ugyldig kontrakt
Selve kontrakten kan være ugyldig, fordi den ikke overholder de formelle regler der står i lejelovens § 4 til 5. Reglerne er meget komplicerede, og jeg vil ikke i detaljer beskrive dem her, bortset fra en enkelt af dem:
Hvis en udlejer har brugt en forældet standardblanket og har skrevet i den, at lejemålet er uopsigeligt, så gælder denne del af lejekontrakten ikke. Det skyldes at der i lejelovens § 5, stk. 2 står, at man kun må bruge de statsautoriserede standardblanketter. I 2015 kom der en ny standardblanket (A 9. udgave), og derved blev tidligere blanketter gjort ugyldig. Efter den 1. oktober 2015 må udlejere ikke mere benytte standardblanket A 8. udgave.
Forskelsbehandling
Hvis lejeren bor i en ejendom med mere end 6 lejemål i en reguleret kommune, er aftalen om uopsigelighed i de fleste tilfældeugyldig,med mindre bestemmelsen om uopsigelighed gælder for alle lejere i ejendommen. Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, må en udlejer nemlig ikke indføre aftaler i lejekontrakten, der efter “en samlet bedømmelse” er mere byrdefulde for lejeren end de aftaler, der gælder for de andre lejere i ejendommen.
Lejeren kan gå til huslejenævnet, som kan træffe aftale om, at der foreligger ulovlig forskelsbehandling. Men hvis udlejer ikke vil efterkomme huslejenævnets afgørelse og anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise forskelsbehandlingen, f.eks. ved at indhente en masse lejekontrakter fra de andre lejere og fremlægge dem for boligretten. Det er svært, fordi der skal ske en “samlet bedømmelse”.
Det er ikke alene vilkåret om uopsigelighed, der skal sammenlignes. Hvis lejeren samtidig har en lavere husleje end de øvrige lejere, eller hen har andre vilkår der er mere gunstige, skal dommerne veje æbler og agurker op mod hinanden, og så bliver resultatet af sagen som regel helt uforudsigeligt.
Aftaleloven
Lejeren kan også forsøge at bruge aftaleloven. I denne lovs paragraf 36 står der: “En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.”
Personligt er jeg ikke i tvivl om, at det er “helt urimeligt og i strid med redelig handlemåde”, at tvangsbinde en lejer til at bo i flere år i en meget dyr lejlighed. Men et er at ha’ ret, noget andet er atfå ret. Domspraksis om denne bestemmelse i aftaleloven er så restriktiv, at der nærmest skal være tale om slaveri eller lignende førend dommerne i boligretten vil tage den i anvendelse.
Lav loven om
Det er lejelovgivningen det er galt med. Det kan ikke være rigtigt, at lejerne skal bruge aftaleloven for at undgå at blive tvangsbundet til en dyr lejlighed. Det enkleste vil være at lave lejeloven om, således at det bliver forbudt at træffe aftale om at et lejemål er uopsigelig fra lejers side.
Det er ulovligt at kræve penge under bordet som betingelse for udlejning af en lejebolig. “Dusør” som det også kaldes.
På helt samme måde er det ulovligt at kræve penge under bordet, eller “samtidig handel af noget andet” i forbindelse med salg af en andels- eller aktie-lejlighed.
I begge tilfælde siger lovgivningen faktisk, at man har krav på at få en eventuelt betalt dusør tilbagebetalt, uden at miste retten til den opnåede bolig. Kan man dokumentere at der er betalt dusør, så får man faktisk også praktisk talt altid ret og pengene tilbage gennem retssystemet.
Problemet består i at kunne dokumentere, at man har betalt pengene, og at de er betalt som dusør for erhvervelse af den pågældende bolig. Derfor kan vi stærkt anbefale at man allierer sig med en lokal lejerforening, der evt. kan hjælpe med at arrangere dokumentation. I den forbindelse kan der søges inspiration i følgende råd:
* Hvis der kan lokkes noget på skrift ud af “dusøropkræveren”, vil det være nummer ét. Men ellers handler det om båndoptagelse af samtaler med vedkommende. Helst støttet af vidner. (Der kan lyttes med på tlf-samtaler mens de foregår og båndoptages; og tilsvarende KAN arrangeres mht. ansigt til ansigt -samtaler).
* Betaling via check, eller anden overførsel via pengeinstitut, kan praktisk talt altid spores, og bør derfor foretrækkes. Kræves kontanter bliver det hele vanskeligere, men noter numre på pengesedlerne, eller fotokopiér dem eventuelt i stedet. Vidner, der kan overvære og bekræfte BÅDE denne noterings-proces OG den efterfølgende aflevering, vil være påkrævet. Ligeså vil det være vigtigt med OMGÅENDE politianmeldelse og sagsanlæg.
Vi bringer her en række eksempler på tvivlsomme bestemmelser, der af og til ses i lejekontrakter. De er som oftest tilføjet i standardkontraktens § 11.
Mange af de tvivlsomme bestemmelser er klart ulovlige og dermed ugyldige.
Når en kontraktligt aftalt bestemmelse kan være ugyldig, så er det fordi lovgivningen – ufravigeligt – har fastsat noget andet. At bestemmelsen er ugyldig betyder, at man som lejer kan se bort fra den, og at man ikke behøver at opfylde eller rette sig efter det, som står i den. Det betyder også, at udlejer begår en ulovlighed, hvis han handler i overensstemmelse med en ugyldig bestemmelse – f.eks. ved at opkræve et ulovligt gebyr.
Herunder er samlet en række eksempler. De er skrevet med fed skrift. Mine kommentarer står nedenunder med almindelig skrift.
1. Eksempel:Såfremt lejer ved sin opsigelse måtte ønske at blive frigjort fra lejemålet tidligere end 3 måneder fra opsigelsen, og udlejer derfor fremskynder genudlejningsbestræbelserne, er lejer pligtig til at betale et genudlejningsgebyr, som p.t. er kr. 600,00. Kommentar Bestemmelsen ugyldig, jfr. Højesteretsdom fra 19. juni 2003 om ulovlighed af sådanne fraflytningsgebyrer.Hvis udlejer kan dokumentere at have haft ekstraordinære omkostninger – f.eks. annoncer – i forbindelse med den fremskyndede genudlejning, er det derimod muligt at fratrække disse omkostninger i den husleje, som lejeren skal have retur. Det kan ske uanset om der står noget om det i lejekontrakten eller ej.
2. Eksempel:Den i lejelovens § 98, stk. 2 anførte frist forlænges til 3 måneder efter fraflytningsdagen. Kommentar Denne bestemmelse handler om at forlænge udlejers 14-dages frist for aflevering af fraflytningsrapport til den fraflyttede lejer. Forlængelses-bestemmelsen er sandsynligvis ikke lovlig, men vi har endnu ikke nogen domme (fra lands- eller højesteret) der kan fastslå dette. Problemstillingen er, at lejelovens § 98 stk. 2 efter lejelovens bogstavelige ordlyd ikke udtrykkeligt er gjort ufravigelig ved aftale, men tidligere er det helt generelt blevet lagt til grund, at bestemmelsen skal tolkes som ufravigelig på grund af dens kategoriske formulering
3. Eksempel:Ved fraflytning afleveres det lejede nyistandsat ved håndværkere valgt af udlejer. Trægulve afhøvles/behandles.
Kommentar
Det er ugyldigt at pålægge lejer at sådanne arbejder skal udføres under alle omstændigheder: Det er nemlig ikke lovligt at aftale, at lejer skal aflevere det lejede i bedre stand end den stand hvori lejer ved indflytning overtog lejemålet. (Jfr. bla. LL § 98 stk. 1, 3. punktum og § 99a).
Når lejer har pligten til indvendig vedligeholdelse er det lejer selv der vælger hvem der skal udføre vedligeholdelsesarbejde. Det er såldes ikke lovligt at pålægge lejer – i lejeperioden – at skulle anvende håndværkere valgt af udlejer.
4. Eksempel:Der betales et flyttesynsgebyr som p.t.. udgør kr. 1000,
Kommentar
Bestemmelsen ugyldig, idet sådanne fraflytningssyn hører ind under ejendommens almindelige administration. I øvrigt er bestemmelsen i strid med den højesteretsdom jeg omtaler i bemærkningen til første punkt.
5. Eksempel:Af hensyn til istandsættelsen af lejligheden til ny lejer skal lejemålet være totalt ryddeliggjort senest 14 dage før lejeren ønsker genudlejning eller lejeaftalens ophør. Lejer betaler husleje, varme, vand og el i denne periode.
Kommentar
Bestemmelsen er uklart/selvmodsigende formuleret, og er muligvis allerede af den grund ugyldig, men – udover at lejer skal aflevere lejligheden „totalt ryddeliggjort“ – må bestemmelsen skulle tolkes sådan, at lejer skal betale husleje i 14 dage efter at lejemålet er afleveret til udlejer.
En sådan bestemmelse er sandsynligvis kun undtagelsesvis lovlig (jfr. bla. LL §§ 86 og 92).
Hvis situationen er, at lejer ønsker kortere opsigelsesfrist end den i kontrakten aftalte; altså at aflevere lejligheden til udlejer mere end 14 dage før de tre måneders opsigelsesfrist er udløbet; i den situation kan udlejer efter al sandsynlighed godt stille betingelser som dem kontraktbestemmelsen siger.
Hvis situationen derimod er, at lejer siger op med det aftalte kontraktmæssige 3 måneders varsel, og flytter efter udløbet af opsigelsesperioden; i den situation kan udlejer ikke pålægge lejer yderligere 14 dages lejebetaling mv. ligesom udlejer ikke kan tvinge lejer til at flytte efter 2½ måned.
At stille betingelserne som generelle kontraktlige vilkår er således næppe lovligt.
6. Eksempel:Forsikring: lejeren må selv forsikre sit indbo mod skader som følge af brand, vand-indtrængen, tyveri m.v. ejeren har kun forsikret for skader på bygningen.
Kommentar
Bestemmelsen er delvis gyldig, nemlig bortset fra omtalen af „vand-indtrængen“. For så vidt den gyldige del af bestemmelsen er der slet ikke tale om „særlige bestemmelser“, men om en helt almindelig bestemmelse udfra retspraksis.
Hvad angår „vand-indtrængen“, vil udlejer imidlertid – uanset denne kontraktbestemmelse – være erstatningspligtig for vand-skader på lejlighed og lejlighedens indbo, når/hvis vandindtrængen skyldes at bygningen er eller bliver „utæt“ overfor vejrlig, skyldes at der er rør i bygningen der springer læk, eller skyldes at andre end den aktuelle lejer (eller personer denne er ansvarlig for) foretager uheldig håndtering af vand et andet sted i bygningen.
7. Eksempel:Lejer skal selv tegne glasforsikring.
Kommentar
Ugyldig bestemmelse: Udlejer kan ikke lovligt pålægge lejer at tegne nogen form for forsikringer. Hvis udlejer ønsker forsikringsdækning må han selv tegne forsikring og indregne udgiften i huslejen.
8. Eksempel: Det er på én og samme tid aftalt, at UDLEJER har den fulde indvendige vedligeholdelse, OG at LEJER ved fraflytning skal aflevere det lejede totalt nyistandsat.
Kommentar
Selvom Vestre Landsret i én omdiskuteret dom har godkendt en sådan bestemmelse, er der efter al sandsynlighed tale om en ulovlig bestemmelse:
a) Det er selvmodsigende, hvis det er i den samme lejekontrakt er aftalt, på den ene side, at UDLEJER skal bære den FULDE indvendige vedligeholdelse efter LL § 19 (med vedligeholdelseskonto efter LL § 22); mens samme kontrakt på den anden side samtidig siger, at ved fraflytning skal LEJER hæfte for den istandsættelse, som ikke måtte kunne blive dækket af kontoen efter LL § 22. Kontrakten er son nævnt selvmodsigende: Det kan ikke BÅDE være rigtigt, at udlejer har den fulde indvendige vedligeholdelse, og der så alligevel skulle være noget rest-vedligeholdelse som lejer skal betale for. Kontrakten skal derfor efter ”koncipist-reglen” tolkes til lejers fordel.
b) Det er i LL § 24 fastsat, at LLs bestemmelser om indvendig vedligeholdelse og betaling til § 22-kontoen herfor, ”… ikke kan fraviges til skade for lejeren, …”: Enhver lejer-forpligtigelse til betaling for indvendig vedligeholdelse, som går ud over den fulde betalingsforpligtelse efter LL § 22, er naturligvis til skade for lejer. Det er samtidig en fravigelse af lovbestemmelsen. – Hvorfor en sådan kontraktbestemmelse klart og entydigt er i strid med bestemmelsen i LL § 24.
Med en nyere dom ( V.L.D. 17. marts 2006 i anke 12. afd. B-0856-05) har Vestre Landsret leveret afgørende skyts til at gennemhulle mange sådanne tvivlsomme kontrakt bestemmelser: Dommen omhandler bestemmelser der er anført i lejekontraktens § 11 (Særlige vilkår).
Dommen siger, at blandt disse bestemmelser skal de, der stiller lejeren ringere end lejelovgivningens udgangspunkt, være FREMHÆVEDE for at opnå gyldighed. Hvis det hele blot står med samme skiftsnit i § 11, er med andre ord de bestemmelser ugyldige, som stiller lejeren ringere end lovens udgangspunkt.
Alle kommuner skal i dag (efter 1.1.2001) være dækket af huslejenævn. Det “regulerede” handler nu “kun” om om huslejereglerne. I de regulerede kommuner gælder boligreguleringsloven i fuldt omfang. I de uregulerede har kommunalbestyrelsen besluttet, at bestemmelserne om huslejeregulering i Kapitel II-V ikke skal gælde, og dermed er en lang række rettigheder for lejerne sat ud af kraft.
Status pr. 1.1.2011:
Alle kommuner er regulerede med undtagelse af nedennævnte.
