Kategoriarkiv: Lovgivning

Andelsbolig-drømmen hos private lejere

Af Lars Vestergaard

 

De hurtige arbejdsfrie millionfortjenester lokker

Det, der driver balladen om andelsboligerne, er de implicerede lejeres mulighed for store arbejdsfri  og skattefri fortjenester ved at købe en gammel leje-lejlighed som er underlagt husleje-reguleringen, og efterfølgende sælge samme lejlighed til ejerlejligheds-lignende priser.

Andelsboligloven og især tilbudspligten fra 1975 skulle sikre at de stakkels lejere i forfaldne og misrøgtede lejligheder ejet af skruppelløse blodsugende spekulanter, skulle kunne købe deres lejligheder og etablere uegennyttige non-profit andelsforeninger.

Smukt, smukt og velment, men udviklingen er gået en anden vej.

Oprindelig skulle andels-lejligheder handles til købspris + forbedringer, lidt senere til vurdering som udlejningsejendom + forbedring og senere igen til valuarvurderingen!

I 2003 lavede VK en lille ændring i tinglysningsloven som tillod pant i andelsbeviserne.

Kombinationen af valuarvurderinger og mulighed for lån med pant i andelene, har medført at priserne er oppe i noget, der ligner priserne på ejerlejligheder.

Når så de hidtidige lejere kan købe deres lejlighed vurderet til en værdi, som skal kunne forrentes med den regulerede husleje, og lidt senere kan sælge til ejerlejlighedspriser, – fritaget for ejendomsværdiskat. Så er det hurtige arbejdsfrie millionfortjenester, der lokker.

Det er ikke tanken om non-profit nærdemokrati.

Der er stort behov for ligestilling af ejer og andelsboliger. Ikke mindst skatte og fradragsmæssig ligestilling, da de nuværende regler forvrider markedet.

Misinformation om boligydelsen

BT har på baggrund af tal fra Ældresagen afsløret, at regeringen misinformerede folketinget og offentligheden, da den fremlagde lovforslaget om at skære i boligydelsen.

 

Af Jakob Lindberg

 

I november sidste år fremsatte regeringen et lovforslag om en gradvis forringelse af den boligydelse, som gives til pensionister og handicappede. Man begrundede det med, at der var udsigt til en uholdbar forøgelse af statens udgifter til boligydelse, såfremt man ikke greb ind og forringede den.
Som følge af protester fra blandt andet Ældresagen og handicaporganisationerne, fik Dansk Folkeparti kolde fødder og meddelte, at man ikke kunne være med til at gennemføre lovforslaget i den foreliggende form.
Det endte med, at revisionen af boligydelsen blev udsat til 2016. Der kan derfor snart forventes et revideret forslag fra regeringen, såfremt den fastholder, at boligydelsen skal forringes.

 

Nye beregninger
Nu har Ældresagen fremlagt nye beregninger, som viser at regeringens vurdering hviler på et tvivlsomt grundlag. I en henvendelse til folketinget fremgår følgende tendenser for boligydelsen i perioden 2007-2015:

– antallet af boligydelsesmodtagere er faldet fra ca. 317.000 til 282.000 – et fald på ca 11%
– udgifterne til boligydelse er kun vokset med godt 1 % i løbet af denne 8 års periode, hvis man korrigerer for den almindelige prisudvikling (forbrugeprisindekset).
– udgifterne til boligydelse er faldet med 4 %, hvis man korrigerer for udviklingen i boligposten i forbrugerprisindekset.

 

Hvad stod der i lovforslaget?
Som begrundelse i lovforslaget anførte ministeriet:

“Forslaget skal ses i sammenhæng med, at de samlede udgifter til boligydelse har udvist en realvækst på ca. 13 pct. siden 2001 og udgør i dag ca. 10 mia. kr.”

Spørgsmålet er: Hvordan kan Ældresagen og regeringen nå til så forskellige resultater. Svaret er, at regeringen sammenligner situationen i 2014 med situationen i 2001 og regner sig dermed frem til en realvækst på 13 %.
Ældresagen sammenligner 2015 med 2007 og når derfor frem til en realvækst på 1 %.

 

Urimelig sammenligning
Ældresagens beregninger er veldokumenterede, og jeg har heller ingen grund til at tro, at regeringens tal er forkerte. I så fald kan man konkludere, at udgifterne i perioden 2001-2007 steg med ca 12 % mens den i perioden 2007-2015 kun steg med ca 1 %.
Med andre ord begrunder regeringen sit besparelsesforslag med en tendens, der i dag er forældet.

 

Krisen og boligydelsen
Perioden 2001-2007 var en økonomisk højkonjunktur. Den endte med finanskrisen i 2008, som indledte den periode med lavvækst, som vi stadig er inde i.
At væksten i boligydelsesudgifterne blev formindsket efter finanskrisen, kan forklares med at mange lejere søgte billigere boliger i denne periode, hvilket også betød at de fik mindre i boligydelse.
Det er indlysende, at det er den aktuelle udvikling i boligydelsen, der er den vigtigste, når folketinget skal tage stilling til en eventuel forringelse. At tage udgangspunkt i nogle tal, der er over 8 år gamle er urimeligt.
Det giver et helt forkert billede af den reelle udvikling i boligydelsen.

 

Misinformation af folketinget
Da regeringen forelagde landbrugpakken, viste det sig, at regeringen groft havde misinformeret folketinget om virkningerne på miljøet. Det udløste en regeringskrise og landbrugsministeren måtte gå af.
Boligydelsessagen er et ny eksempel på, at regeringen ikke fortæller den fulde sandhed.
Man fortier de oplysninger, der taler imod regeringens egne forslag. Hvordan kan folketinget og borgerne have tillid til regeringens oplysninger?

 

Retsikkerheden forringes for de små i samfundet – også på lejeboligområdet

Regeringen barsler med en ændring af retsplejeloven, således at det ikke bliver muligt at anke byretsdomme til landsretterne, hvis sagens værdi er under 50.000 kroner. Dette vil blive til stor skade for både lejere og udlejere, fordi de fleste sager på lejeboligområdet har en lavere sagsværdi end 50.000 kr.

Af Jakob Lindberg

Karnov

Lovforslaget – som endnu ikke er offentliggjort på Høringsportalen – tager sigte på at begrænse det antal sager, der kommer for Højesteret, således at kun principielle sager kommer så langt. Desuden vil man hæve appelgrænsen fra byretterne til landsretterne, således at en sag skal have en værdi på mindst 50.000 kr. for at man kan anke sagen.

Det fremgår af en kronik, som fire juridisk sagkyndige har skrevet i Politiken den 20. februar. De fire kronikører er forsvarsadvokaten Christian Harlang, tidligere landsdommer Holger Kallehauge, tidligere juraprofessor og justitsminister Ole Espersen, samt tidligere folketingsmedlem, Preben Wilhjelm.

Det har altid været et grundlæggende princip i Danmark, at borgerne havde ret til at få deres sager bedømt ved mindst to retsinstanser. De fleste sager starter i byretten, og hvis een af parterne ikke vil acceptere byrettens afgørelse, kan sagen ankes til landsretten. Nogle få sager starter ved landsretten og kan derefter ankes til højesteret.

Bagatelgrænse

For ca. 10 år siden indførte man en bagatelgrænse på 10.000 kr. for hvilke sager, der kunne ankes fra byretten til landsretten. Det betyder, at hvis sagens værdi er f.eks. 9.500 kr. kan den kun behandles i byretten. Der kan dog søges Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at anke sagen alligevel, hvis den angår et principielt spørgsmål.

Det er denne grænse som justitsministeriet nu vil have hævet til 50.000 kr.

I kronikken giver juraeksperterne forslaget disse ord med på vejen:

“Hvis sagsværdien fremtidig skal være 50.000 kroner eller derover, for at en sag kan ankes fra byret til landsret, er der mange parter, som vil føle deres retsbevidsthed krænket. At anse alt under 50.000 kroner for en bagatel er vist alene forbeholdt de allermest ressourcerige”.

Forhåndsafvisning

Efter lovudkastet skal landsretterne også have adgang til at forhåndsafvise en ankesag ved skriftlig forelæggelse, hvis landsretten ikke mener, der er udsigt til at afgørelsen kan blive ændret.

Dette er en nydannelse inden for det danske retsvæsen. Juraeksperterne skriver at det er tvivlsomt, om en dommer med høj grad af sikkerhed kan forudsige, hvordan en ankesag vil ende. De skriver:

“Al erfaring viser, at selv læsningen af en fuldt forberedt færdig skriftveksling og helt oplyst ankesag ikke altid bedømmes ens, før og efter at man har hørt sagen i retten.”

Den niende retshindring

Den meget indsigtsfulde kronik beskriver den gradvise forringelse af borgernes resstilling i forhold til det offentlige. Forringelsen beskrives som otte “retshindringer” eller stopklodser, der forhindrer borgeren i at få en retfærdig afgørelse ved domstolene. Hævningen af bagatelgrænsen bliver således den “niende retshindring”

Kronikken slutter således:

Et demokrati, som ikke værner om retsstatens værdier, herunder lighed for loven, holder udsalg på de ressourcesvage borgeres bekostning, og det bør befolkningen ikke finde sig i.

Virkningerne for lejerne

Hævningen af appelgrænsen gælder alle slags civile sager, der behandles i byretterne. Dette kan få meget stor betydning for lejerne, fordi en væsenlig del af lejernes retssikkerhed varetages af de såkaldte boligretter, som er særlige afdelinger af byretterne.

Langt de fleste konflikter, som lejere har med deres udlejere, drejer sig om beløb under 50.000 kroner. En sag om istandsættelse efter fraflytning vil som oftest være under 50.000 kr. i sagsværdi.

Typisk har en lejer måske 20.000 kr. til gode i depositum. Hvis udlejer kræver 69.900 kr. i erstatning for istandsættelsesudgifterne, vil påstanden i stævningen komme til at lyde på (69.900-20.000) 49.900 kr. altså under bagatelgrænsen. Langt de fleste krav om istandsættelse er mindre end 70.000 kroner.

Det bevirker, at boligretten bliver sidste instans for de fleste fraflytningssager. Der vil formentlig udvikle sig en forskellig retspraksis i de 23 forskellige retskredse, som Danmark er opdelt i, fordi man ikke mere har landsretterne til at korrigere de forkerte afgørelser, der af og til træffes i boligretterne.

Uensartet praksis

Boligretterne afpasser i øjeblikket deres retspraksis efter de domme, man kender fra landsretterne. Dette giver en ensartethed og en forudsigelighed, som er af stor betydning for borgerne.

Inden for mange sagstyper – fraflytningssager, sager om forbrugsregnskaber og lignende – vil landsretspraksissen forsvinde. Der vil kun være boligrettens egen praksis at støtte sig til. Virkningen vil være , at loven kommer til at betyde noget forskelligt alt efter om man bor i København, i Helsingør, i Randers osv.

Virkningerne for udlejerne

Det er ikke kun lejerne, der vil få problemer med den manglende ensartethed og forudsigelighed.

Det vil være et mindst lige så stort problem for de seriøse udlejere, der gerne vil overholde loven.

Lad os tage et eksempel: I det almene byggeri skal man ikke betale for manglende vedligeholdelse ved fraflytning, kun for såkaldt “misligholdelse”. Et alment forretningsførerselskab, som har mange lejemål i flere forskellige retskredse, vil gerne lave en fast ensartet praksis for, hvad de betragter som misligholdelse af lejemålet.

Men hvis misligholdelse efterhånden kommertil at betyde noget forskellige i de forskellige retskredse, så bliver det meget svært for administrationsselskabet at komme frem til en praksis, der kan godkendes i alle retskredse.

 

Kroniken kan læses på 

http://politiken.dk/debat/kroniken/