Arkiver

Millionsvindel koster lejere mellem 7-10.000 kr pr bolig

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
18. september 2022
Almen udlejning, Retssystemet

Aarhus kommune fik en anonym henvendelse om at direktøren for Østjysk Bolig havde foretaget private inkøb for mere end 370.000 kr. Direktøren blev afskediget, og sagen blev meldt til politiet

Af Jakob Lindberg

På baggrund af henvendelsen anmodede det kommunale tilsyn Østjysk Bolig om at redegøre for sagen

Der blev udarbejdet en rapport af boligorganisationens advokat og organisationens revisionsfirma. Som følge heraf blev Østjysk Bolig sat under administration i april 2021, og Lejerbo fik overdraget forretningsførelsen.

Beslutningen blev truffet efter advokatundersøgelsen. Konklusion af denne var, at der kan være sket mandatsvig, underslæb og udført returkommision igennem en årrække for 15-20 mio kroner. Der er blandt andet bruge 2,2 mio kr af boligorganisationens penge til private restaurant besøg og indkøb af vine.

Ordforklaring

Mandatsvig: Berigelsesforbrydelse, der er karakteriseret ved, at en person med adgang til eller forpligtelse til at råde for en anden handler til skade for denne og til økonomisk fordel for sig selv eller andre.

Underslæb: Berigelsesforbrydelse, der begås ved, at den, som opbevarer eller råder over noget, som han ved tilhører en anden, tilegner sig dette. Det typiske underslæb begås ved, at en kasserer tager af kassen.

Returkommision: Ofte kaldt bestikkelse. Modtagelse af en fordel af f.eks økonomisk karakter. Fordelen kan gives i forbindelse med varetagelse af en andens økonomiske interesser, hvis den gives for at få modtageren til at handle i strid med sine pligter over for den, hvis interesser modtageren egentlig skulle varetage.

Betyrelsen afsat

At sætte en boligorganisation under administration indebærer at bestyrelsen afsættes.  Chefen for det kommunale tilsyn i AK, Bente Lykke Sørensen begrundede beslutningen således:

Vi har fra tilsynets side ikke tillid til, at bestyrelsen for Østjysk Bolig vil være i stand til på en overbevisende måde at forestå ansvaret med at rydde op i boligforeningen. Der venter en meget omfattende opgave med at rette organisationen op og sikre, at et muligt tab for boligforeningen og dens lejere bliver så lille som muligt. Vi har i dag underrettet bestyrelsen om, at vi har i sinde at fritage dem fra deres bestyrelsesansvar.

Bente Lykke Sørensen udtalte, at beslutningen ikke ville få konsekvenser for afdelingsbestyrelserne i Østjysk Bolig. Da boligorganisationen er omfattet af Landsbyggefondens garantiordning, vil fonden dække tabet på 15 mio kr. Havde der ikke været en sådan garanti ville hvert lejemål få en ekstraregning på mellem 7 og 10.000 kr

Den beboervalgte formand for Østjysk Bolig, Katja Hillers mente, at tabet snarere ville blive i nærheden af 20 millioner og udtalte til Fagbladet Boligen:

Det er et kæmpestort svigt, da det jo er os beboere i Østjysk Bolig, der er blevet besveget for disse ufatteligt mange penge. Jeg er både vred over og ked af, at det her har kunnet lade sig gøre, og at det delvist er sket på min vagt som formand i Østjysk Bolig, siger hun.

Nedenstående oplysninger er hentet fra Jyllandspostens dækning af sagen.

Sigtelser

Østjyllands Politi har sigtet 6 personer i det store sagskomplex.

En af dem er den tidligere direktør for Østjysk Bolig, Allan Søstrøm. En anden er en 79-årig mand, som har hjulpet Allan Søstrøm med svindlen. Den 79-årige er allerede blevet idømt tre måneders betinget fængsel for en række pengeoverførsler. Der er tale om 759 bankoverførsler fra Østjysk Bolig for samlet 10,1 mio kr til fem private bankkonti, der var tilknyttet én person. Overførslerne skete i perioden 2012-2018.

De øvrige er to tidligere medarbejdere i boligforeningen samt en tidligere medarbejder hos Dan Jord A/S, der er leverandør til boligforeningen og yderligere en person. De fire sidstnævnte er omfattet af et navneforbud. Deres rolle i svindelaffæren er ikke blevet offentliggjort.

Politiet er efter 22 måneders efterforskning endnu ikke klar til at tiltale de sigtede. Man er ved at gennemgå de mange forhold, men det er muligt, at der skal endnu mere efterforskning til.

Advokatundersøgelse

Firmaet Kromann Reumert har sammen med revisionsfirmaet Deloitte gennemført en advokatundersøgelse. Den viser at der er afholdt private udgifter på Østjysk Boligs regning for mindst 6,7 mio kr. Blandt andet har ledende medarbejdere i boligforeningen sammen med leverandører været på golfrejser både i Danmark og i udlandet – alt sammen betalt af lejerne.

Der er også foretaget privatindkøb og lignende for ca 3,5 kmio kr på Østjysk Boligs regning. Det drejer sig bl.a. om indkøb af køkkener, hårde hvidevarer, rejser, ophold, golftøj og -bolde, Apple-produkter, vin, kaffemaskiner og inventar.

Misbrug i renoveringssag

I forbindelse med en renovering i afdelingen Ryhaven er der bogført private udgifter. Revisionsfirmaet Deloitte og den nye ledelse i Østjysk Bolig vurderer, at arbejdet i Ryhaven sandsynligvis er blevet 1,7 mio kroner for højt.

Æren for at denne sag er blevet afdækket er dels den anonyme anmelder, dels et grundig informationsindsats fra to medier: Jyllands Posten og Fagbladet boligen, som har leveret oplysningerne til denne artikel.

Skærpet tilsyn fra kommunerne og staten

Som konsekvens af skandalen i Østjysk Bolig, har Folketinget besluttet at skærpe tilsynet med de almene boligorganisationer. I den anledning er der afsat flere 2,5 mio kr mere til Bolig- og planstyrelsen under Indenrigs- og Boligministeriet. Fremover vil styrelsen tage sager op af egen drift.

Tydeligvis er Bolig- og planstyrelsen ikke tilfreds med kommunernes tilsyn, som det er i øjeblikket. Derfor skal der bruges flere penge til at styrelsen kan føre bedre kontrol med kommunernes tilsyn.

Kilder: Fagbladet Boligen og Jyllands Posten (senest 21/8 2022)

Hvor bliver de almene boliger af?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Officielt går regeringen ind for at forøge det almene boligbyggeri, men det kniber med at opfylde målsætningen

Af Jakob Lindberg

Da antallet af hjemløse sidste gang blev optalt var det 6.500 personer. Det var i 2019. Regeringens passivitet på området har siden 2004 været genstand for kraftig kritik fra Statsrevisorerne. Statsrevisorerne følger Regeringens indsats på området og konstaterede ved opfølgningen i 2020, at antallet af hjemløse var faldet med 20 % fra 2017 til 2019. Den næste opgørelse for 2021 ventes offentliggjort  i år.

En stor del af de hjemløse er stofmisbrugere eller mennesker med psykiske problemer. Helt tilbage i 2009 formulerede Socialministeriet et princip, man kaldte ”housing first”. Her var målet at skaffe den hjemløse en selvstændig bolig med tidsubegrænset lejekontrakt, som det første skridt til at løse et misbrugsproblem.

I København, hvor hjemløse-problemet er størst, har man tilsluttet sig housing-first-prinippet, men i realiteten følger man det ikke. På grund af manglen på almene boliger har kommunen været nødt til at afvise hjemløse, der har boet i kommunen i mindre end 2 år.

Regeringen indgik i november en aftale med Enhedslisten, SF, Dansk Folkeparti og Kristendemokraterne om flere almene boliger, der også skal skaffe flere hjemløse egen bolig. Med aftalen afsættes penge til at sænke huslejen i almene lejligheder med kommunal anvisningsret. For yderligere at fremme princippet om housing first skrues ned for den refusion, som kommuner modtager for ophold på herberg. Omvendt skrues op for refusionen til støtte i eget hjem.

Nu – et halvt år efter aftalens indgåelse – er der intet sket.

Er omfordeling mulig

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Det har altid været højrefløjens vigtigste argument, at omfordeling af indkomst og formuer skader samfundet. Men er det rigtigt.

Af Jakob Lindberg

Højrefløjen har altid været det politiske talerør for de rige, så synspunktet er ikke
overraskende. Det er heller ikke overraskende at højrefløjen har ført en stædig kamp mod den tendens, at en større og større del af den samlede indkomst i samfundet bliver opkrævet i skat og fordeles af stat og kommuner til finansiering af velfærdssamfundet.

Højrefløjens argument har været, både omfordeling og vækst i velfærdssamfundet er skadelig for den samlede størrelse af den samlede kage.

 Thomas Piketty

Den økonomiske historieforskning af blandt andre den franske økonom Thomas Pikkety viser noget andet. Se diagrammet her på siden, der viser hvordan indkomstfordelingen i Frankrig har udviklet sig i de sidste 200 år. Udviklingen i Danmark har været nogenlunde tilsvarende.

Tekstfelt: Diagrammet viser de tre gruppers andel af den samlede indkomst i Frankrig i perioden i faste priser Indkomst består af: * Kapitalindkomst (lejeintægter, dividender, rente og profit) * Arbejdsindkomst (lønindkomst og lign., pensioner og dagpenge)

1800-1900:

Fra begyndelsen af 1800-tallet og frem til første verdenskrig i 1914 var uligheden ekstremt høj og skatterne lave. Overklassen (de rigeste 10% af befolkningen) havde en andel af den samlede indkomst, der var ca 4 gange så høj som i underklassen (de fattigste 50 %). Da der var 5 gange så mange mennersker i underklassen, svarer det til, at en person i overklassen i gennemsnit havde en indkomst, der var 20 gange så høj som indkomsten for en person i underklassen.

Sundhedssystemerne var underudviklede og ineffektive. Dødeligheden var høj og faldt kun langsomt.

1914-1980: Uligheden i indkomsterne blev reduceret markant. Overklassens andel af den samlede indkomst faldt fra ca 50 % til ca 33 %. Middelklassen andel (de 40% midterste i inkomstfordelingen) steg nogenlunde tilsvarende, mens underklassens andel steg fra ca. 15% til 20%  Dette skete samtidig med, at der i hele den vestlige verden blev indført progressiv beskatning, i takt med at underklassen og dens partier fik større og større indflydelse. I Sovjetunionen gik man endnu længere og konfiskerede i stort omfang privat ejendom. Alligevel var det i denne periode, at gennemsnitsindkomsterne steg kraftigst, dødeligheden faldt mest og flest mennesker lærte at læse og skrive. Det var også i denne periode, at samfundene begyndte at stimulere både den civile og militære forskning.

1980-2020:

Denne periode var karakteriseret ved afregulering. Formindskelsen af uligheden gik i stå. I Sovjet brød det kommunistiske system sammen på godt og ondt og fabrikkerne blev overtaget af de såkaldte oligarker, som dannede en ny og ekstremt rig overklasse. Den progressive beskatning blev reduceret. I mange af de vesteuropæiske velfærdsstater blev de kollektive goder formindsket ved privatisering.

Det bemærkelsesværdige er, at i perioden 1914-1980 hvor de største fremskridt skete samtidig var den periode, hvor den progressive indkomstskat blev forøget mest, og hvor skatterne steg mest. I begyndelsen af 1900-tallet udgjorde de samlede skatter, afgifter og bidrag under 10 % af nationalindkomsten i Europa og USA: Mellem 1914 og 1980 firedobledes disse indtægter i Europa og tredobledes i USA. I de fleste vesteuropæiske lande har skatteindtægterne udgjort mellem 40% og 50% af nationalindkomsten.

Dette modbeviser højrefløjens tese om, at omfordelingen er skadelig for den økonomiske vækst.

Thomas Piketty konkluderer

”Vi kan tilføje, at udviklingen af den stærkt progressive skat overhovedet ikke har været en hæmsko for innovation og øget produktivitet. I USA voksede nationalindkomsten med 1,8 % om året mellem  1870 og 1910, da der ikke var nogen indkomstskat, herefter med 2,1 % mellem 1910 og 1950, efter at den var blevet indført og endda med 2,2 % mellem 1950 og 1990. Topskatten blev herefter halveret med det erklærede formål at øge væksten. Den blev tværtimod halveret og lå på 1,1 % om året mellem 1990 og 2020.”

Han afslutter sin analyse således:

”Historisk er det kampen for lighed og uddannelse, der har muliggjort økonomisk udvikling og menneskelige fremskridt, og ikke helliggørelsen af ejendommen, stabiliteten og uligheden.”

 

 

 

 

 

 

Kilde Thomas Piketty: En kort historie om lighed. Informations forslag. København 2022. (Side 158-159)

Ulighed er en hæmsko for vækst

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Politikere på højrefløjens siger ofte, at en vis ulighed er en forudsætning for at verdens lande kan fortsætte den økonomiske vækst. Denne teori, er blevet modbevist af blandt andet OECD’s økonomer.

Af Jakob Lindberg

Ifølge højrefløjen er ulighed en naturlig og gavnlig ting for samfundet fordi den tilskynder de rige til at investere deres penge i nye virksomheder. Derved skaber de rige arbejdspladser til de fattige. Det er denne teori OECD har skudt ned i en undersøgelse fra 2015 

Økonomisk vækst

Men først lidt om, hvad vækst er for noget. Vækst er mange ting, men i denne artikel vil jeg koncentrere mig om det, man kalder økonomisk vækst, hvorved jeg forstår, at den samlede indkomst eller produktion i et land stiger år for år.

På venstrefløjen møder man af og til det synspunkt, at den økonomiske vækst er for høj i Danmark. Høj økonomisk vækst hænger sammen med uønskede virkninger som f.eks. psykisk stress, ødelæggelse af familielivet og kriminalitet.

Højrefløjens svar på denne kritik er, at økonomisk vækst er nødvendig for, at vi år for år kan forøge velstanden og det materielle forbrug. Ifølge dette synspunkt, kan samfundet kun blive bedre, hvis der er økonomisk vækst – for jo større den økonomiske vækst er, jo flere goder er vi i stand til at købe og forbruge.

Væksten, klimaet og miljøet

Men højrefløjen og venstrefløjen er også uenige om sammenhængen mellem økonomisk vækst og hensynet til klimaet og miljøet. Venstrefløjens debattører kritiserer ofte regeringen for, at den opfatter økonomisk vækst udelukkende som noget positivt. De peger f.eks. på, at den økonomiske vækst i de sidste 200 år har været tæt forbundet med afbrænding af de fossile energikilder i undergrunden (kul, olie, naturgas).  Denne energiproduktion truer med at udløse klimakatastrofer, der kan true tilværelsen for milliarder af fattige mennesker, fordi den bevirker en alt for høj global opvarmning. Opvarmningen kan udløse klimakatastrofer, som f.eks. oversvømmelser, skovbrande og ørkendannelse.

Denne kendsgerning har højrefløjen efterhånden accepteret, men de hævder alligevel , at en fortsættelse af den økonomiske vækst er nødvendig for at vi kan producere de vindmøller, solceller og atomkraftværker, der er nødvendig for at forhindre klimakatastroferne.

Vi kan altså konstatere, at visse former for økonomisk vækst er positive, mens andre er negative. På visse punkter er højrefløjen og venstrefløjen enige: F.eks. mener begge fløje, at forbedring af uddannelsessystemet og sundhedssystemet er  positive former for økonomisk vækst, og at overdreven brug af flyrejser og bekæmpelse af kriminalitet er negative former for økonomisk vækst.

Økonomisk vækst og ulighed

I de sidste 20 år har økonomerne fået øjnene op for at økonomisk vækst og ulighed påvirker hinanden, men ikke på den måde, som højrefløjen tror.

I denne debat har OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) spillet en særlig rolle. OECD er en mellemstatslig økonomisk organisation med 38 medlemslande, der i 1961 blev grundlagt for at stimulere økonomisk udvikling og verdenshandel.

I 2015 udgav OECD’s økonomer en publikation, der satte fokus på dette. Efter at den økonomiske ulighed i gennem 200 år var blevet formindsket, begyndte uligheden i langt de fleste lande at stige igen fra 1980 og fremefter. Hvis højrefløjens teori om ulighedens positive invirkning på den økonomiske vækst var rigtig, så skulle man tro, at den økonomiske vækst ville blive forøget.

Man måler traditionelt den økonomiske vækst ved at udregne det såkaldte BNP (Bruttonationalproduktet)

Hovedresultatet af undersøgelsen var overraskende: Den stigende ulighed i OECD-lande i havde medført en mindre stigning i produktionen (BNP) i årene 1990-2010, sammenlignet med tidligere perioder. Det blev dokumenteret, at samfund, der har en meget ulige indkomstfordeling vil få meget svært ved at opnå en mere lige indkomstfordeling, og at dette vil få negative følger for den økonomiske vækst.

Uddannelse

I mange OECD-lande er der brugerbetaling på uddannelsesområdet. Dette er med til at svække den økonomiske vækst. Under disse vilkår får alt for få en tilstrækkelig god uddannelse. De manglende uddannelsesmæssige kvalifikationer er et betydeligt problem for de 40 % af indbyggerne, som ligger i den nedre del af indkomstfordelingen.

Sundhed og bolig

OECD kom med mange anbefalinger i rapporten. For eksempel anførte man hvor vigtigt det er, at de laveste 40 % i indkomstfordelingen fik mere lige adgang til sundhed og bolig.

En engelsk epidemolog Richard G. Wilkinson har påvist, at befolkningen i mere lige samfund har bedre helbred, f.eks. færre mentale problemer og vægtproblemer.

Der er også færre sociale problemer i form af øget kriminalitet, øget narkomisbrug, mentale problemer, vægtproblemer mv, dvs. alle de negative former for økonomisk vækst. Desuden er den generelle samhørighed mellem forskellige befolkningsgrupper bedre i lige samfund end i meget ulige samfund.

Kilder: In It Together: Why Less Inequality Benefits All, (2015) OECD Publishing, Paris.

Christen Sørensen: Hvorfor er større ulighed en vækstdræber? Kristeligt Dagblad 15. april 2017

Ligheden i samfundet stiger ikke – den falder

Af 95, Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Når politikere og kommentatorer fra højrefløjen taler om ulighed, ynder de at male et rosenrødt billede af ligheden i samfundet.

 

Af Jakob Lindberg

De omtaler som regel Danmark som det mest lige land i verden, især når de skal forsøge at overbevise alle andre om, at topskatten skal sænkes. Denne forherligelse af ligheden er imidlertid et skønmaleri. Hvorfor?

Lad mig nævne tre modargumenter.

For det første er det ikke særligt opmuntrende, at Danmark er et af de rigeste lande i verden, når vi ved, hvor udbredt fattigdom og elendigheden er i f.eks. Afrika og store dele af Asien og Latinamerika.

For det andet skal man analysere den historiske udvikling seriøst. Det er korrekt, at uligheden både i Danmark og resten af verden er blevet mindre i de sidste 140 år, men skal vi virkeligt være tilfredse med det, når vi ved hvor fattige de danske arbejdere og småbønder var i slutningen af 1800-tallet?

For det tredje er højrefløjens forherligelse af ligheden hyklerisk, når vi ved, at højrefløjen i dansk politik som regel har modarbejdet de politiske tiltag, der har forøget ligheden, f.eks. indførelse af progressiv beskatning og udviklingen af velfærdsstaten. Det er også lykkedes højrefløjen at få gennemført mange lovændringer, der har medført forøget ulighed, f.eks. afskaffelse af formueskatten.

Forskning giver håb

Heldigvis bliver det sværere for højrefløjen at spille den falske melodi. Det skyldes først og fremmest de store fremskridt, der er sket inden for den økonomiske historieforskning i de sidste tyve år. Hovedpersonen i denne forskning har været franskmanden Thomas Piketty. Han har ikke været alene om det. Hans resultater bygger på hundreder af forskningsartikler af økonomer fra hele verden. Økonomerne har indsamlet statistiske data fra langt flere lande end før. Samtidig har fremskridtene på digitalisering gjort det muligt, at lave analyser for meget længere tidsperioder og fra flere lande. Disse resultater bliver nu samlet i World Inequality Database, som er en verdensomspændende database over den globale ulighed.

 Christen Sørensen

Herhjemme lyder der også nye toner fra økonomerne, selvom mange af dem stadig deltager højrefløjens skønmaleri. En markant stemme er den tidligere overvismand, Christen Sørensen, som den 2. maj i år skrev en skelsættende kronik i Politiken.

Christen Sørensen peger på, at uligheden i de seneste 30-40 år kun har fulgt ét spor, nemlig opad. På den baggrund kritiserer han den danske diskussion om ulighed for at være absurd. Mange politikere fra den rød blok har været fortalere for indgreb, der skal skabe større lighed. Men disse forslag har kun haft beskeden effekt og nogle af dem har direkte medvirket til at øge uligheden.

Derimod har de danske politikere stort set været tavse, når det drejer sig om indgreb, der virkelig kunne skabe større lighed. Christen Sørensen forelår følgende:

  • en progressiv skala for ejendomsværdiskat kombineret med et stort bundfradrag
  • mere progressive skalaer for indkomstskat og formueskat,
  • indførelse af en progressiv arveafgift

Hvad er progressive skatter?

Før jeg går videre med Christen Sørensens forslag, vil jeg forklare hvad man forstår ved progressive  skatter i modsætning til flade skatter og degressive skatter.

En skat er progressiv, hvis skatten for en rig person er højere end for en fattig person. I Danmark har vi f.eks. progressiv indkomstskat. Hvis en person, der tjener 200.000 kr om året betaler 60.000 kr (= 30 %) i skat, mens en person der tjener 300.000 kr om året betaler 108.000 kr (= 36%), så er indkomstskatten progressiv.

En skat eller en afgift er flad, hvis alle betaler det samme uanset, hvor stor vedkommendes indkomst er. Et eksempel er afgiften for skorstensfejning, som betales med det samme beløb for rig og fattige ejere af skorstene.

Degressive skatter og afgifter findes ikke i Danmark. Det ville betyde at en fattig person betalte mere end en rig person for den samme offentlige ydelse, selvom de to personer boede i samme kommune.

Men selv om der ikke findes degressive skatter og afgifter, er der mange afgifter, som vender den tunge ende nedad. Dermed menes, at den fattige betaler en større del af sin indkomst i afgift eller brugerbetaling end den rige.

Et eksempel er benzinafgifter. Eksempel: En fattig person, der tjener 200.000 kr. og en rig person med 400.000 kr.  har lige langt til arbejde. De betaler begge 10.000 kr. om året i benzinafgift. Den fattige betaler 5 % af sin indkomst i benzinafgift, mens den rige kun betaler 2,5 %. Da benzinafgiften er procentvis højere for den fattige end for den rige, siger man at afgiften ”vender den tunge ende nedad”. Den slags afgifter er med til at øge uligheden.

Progressiv ejendomsbeskatning

Christen Sørensen foreslår, at der indføres en progressiv ejendomsskat efter følgende skala:

Skala Eksempel: Ejendomsværdi Skat pr år i kroner
0 – 1 mio kr: 0 % 500.000 0
1 – 2 mio kr: 1 % 1.500.000 15.000
2 – 5 mio kr: 3 % 3.500.000 105.000
5 – 10 mio kr: 4 % 7.500.000 300.000
10 mio og mere: 6 % 10.000.000 600.000

En rig person, der har en bolig til 10 mio kr,  kommer til at betale 40 gange så meget i ejendomsværdiskat som en person med en ejerbolig, der kun er 1,5 mio kr værd. Dette ville styrke progressionen markant til fordel for lejerne og for de fattigste boligejere. En vigtig del af forslaget er bundfradraget på 1 mio kroner, så man undgår at ramme socialt skævt.

Virkninger

For at undgå at sætte folk på gaden skriver Christen Sørensen således:

”…at den nye skala først skal træde i kraft ved ejerskifte efter den længstlevende. Dette vil betyde at de årlige boligudgifter ikke ville stige, men at det kun var salgspriserne, der ville falde, og dermed også de store skattefrie gevinster, som mange – herunder jeg – har fået foræret”

De merindtægter, der vil komme, når forslaget er fuldt indfaset, kan f.eks. gå til at nedsætte indkomstskatten. De kan også bruges til at finansiere den grønne omstilling eller til at forbedre velfærdsydelserne.

Kilde: Kronik i Politiken 2. maj 2022

Røde partier: Regeringen svigter løftet om at reducere uligheden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Man kan tjene flere penge på at eje en bolig end på at arbejde. Det skal ændres

 

Af Jakob Lindberg

Sigurd Agersnap, der er viceborgmester i Lyngby-Taarbæk Kommune og medlem af SF’s landsledelse har i en kronik i Information foreslået tre initiativer, hvormed regeringen kan indfri løftet om at reducere uligheden i samfundet

Jeg bringer hans forslag som direkte citat:

 

Boligmarkedet skal beskattes bedre
For det første bør man beskatte boliger mere og bedre. Pandemien har de seneste to år medført absurde boligprisstigninger. En bolig i København steg med mere end 16 procent i værdi sidste år, og ejede du 140 kvadratmeter i København, så tjente du forrige år 63.000 kroner om måneden. De heldigste boligejere i hovedstadsområdet tjente mere end 5.000 kroner om dagen – altså mere end de fleste tjener på at arbejde.

Huspriserne i de dyreste kommuner er nu ti gange højere end i de billigste kommuner. I 1990 var de kun 2,6 gange højere i de dyreste kommuner.

Udviklingen på boligmarkedet er absurd. Det står så skævt til, at uligheden i det danske samfund kun kan reduceres, hvis man først tøjler boligmarkedet.

Der skal sættes en stopper for boligprisernes himmelflugt i københavnsområdet med strengere krav til gældsætningen, sådan som Finanstilsynet er begyndt på. Man bør afskaffe rentefradraget, som er en skatterabat til dem med de største lån, og som medvirker til at puste boligpriserne op. Man bør genåbne boligskattereformen fra 2017, og man bør lægge en skat på avancen ved boligsalg oven i den løbende boligbeskatning. Det vil øge den samlede beskatning på bolig og mindske boligprisstigningerne, uden at man risikerer at presse dem med de laveste indtægter fra hus og hjem.

Dertil må boligskatteaftalen ikke udsættes længere. Så sent som i 2020 besluttede Social- demokratiet og højrefløjen en yderligere skattelettelse til boligejerne på milliarder, og at et nyt ejendomsvurderingssystem først indfases i 2024. Aftalen bør rulles tilbage hurtigst muligt, og man bør i stedet sikre en hurtigere indfasning af det nye ejendomsvurderingssystem.

Det skal kunne betale sig at arbejde – også frem for at eje

For det andet bør man beskatte arbejdsfrie indtægter såsom arv og aktier højere. Finansministeriet peger i ulighedsredegørelsen på kapitalindkomster fra aktier og boliger som det største bidrag til den stigende ulighed. Bare det seneste år er aktierne i det danske C25-index steget med uhørte 16 procent.

Man hører ofte, at det skal kunne betale sig at arbejde. Men vi har opbygget en økonomi, hvor det bedre kan betale sig at eje end at arbejde. Som mange økonomer har vist, så er vi i Danmark, ligesom store dele af vesten, overgået til en økonomi, hvor afkastet på at eje er større end indtjeningen ved at arbejde. Derfor er der brug for en højere skat på aktieindkomster, en beskatning af de største arveindtægter og en skat på formue.

Hvis det reelt skal kunne betale sig at arbejde for alle, så handler det ikke om at sænke overførselsindkomsterne. Det handler om at beskatte arbejdsfrie indtægter, så det også kan betale sig at arbejde for de mest velhavende.

De laveste overførselsindkomster skal være højere

For det tredje bør man hæve de laveste overførselsindkomster. Regeringen har lagt op til en længe ventet revision af overførselsindkomsterne i 2022. Det er et oplagt opgør med kontanthjælpsloftet og de laveste ydelser i vores samfund. Mens stort set alle grupper i samfundet har oplevet pæne stigninger i deres indkomster siden 1994, så har dem på overførselsindkomst den samme disponible indkomst i dag som for 28 år siden.

Mennesker på overførselsindkomst har med andre ord været koblet helt af den vækst, som alle vi andre har haft glæde af.

Med selvforsørgelses- og hjemrejseydelserne for flygtninge og indvandrere samt kontanthjælpsloftet har man meget markant forringet vilkårene for de, der har mindst. For nogen har det måske endda været et mål i sig selv. Det skulle jo kunne betale sig at arbejde – i hvert fald for de fattigste. Sandheden er bare, at man med de lavere ydelser har skubbet folk længere væk fra et arbejde samtidig med, at det har øget uligheden markant. Det skal der rettes op på.

Ydelseskommissionen kom med deres anbefalinger til et nyt kontanthjælpssystem i maj, og selv om der er fine tanker i kommissionens rapport, så mangler forslagene den økonomiske indsprøjtning, som vil hæve de laveste ydelser. Regeringen bør sætte sig i spidsen for et forslag, som reelt styrker det sociale sikkerhedsnet og hæver overførselsindkomsterne.

Kilde: Sigurd Agersnap: Regeringen har lovet at mindske uligheden, men har i stedet øget den. Kronik i Dagbladet Information. 1. februar 2001

Uligheden på det amerikanske boligmarked udløste finanskrisen

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Historien om banken Lehman Brothers, der ville tjene penge på at finansiere de fattige amerikaneres boligdrømme, endte med rive hundreder af andre banker med i faldet

Af Jakob Lindberg

Da den økonomiske vækst i USA tog fart i 90-erne faldt renteniveauet til ca 1%. Derved steg efterspørgslen på lån til køb af bolig.

Samtidig steg bygge-boomet i USA på et tidspunkt, hvor bankerne og realkreditinstitutterne havde svært ved at finde nye huskøbere. Dette skyldes, at uligheden var steget kraftigt, og millioner af familier var blevet hjemløse også selv om en af forældrene var i beskæftigelse. Mange boede i campingvogne, og mobile barakker.

Dette førte til indførelsen af de såkaldte ”subprime loans”, som kan oversættes til underlødige lån eller risikobehæftede lån . Disse lån gjorde det muligt for mindre bemidlede familier at købe et hus, som de egentlig ikke havde råd til. Den bank, der var mest aggressiv i markedsføringen var Lehman Brothers.

De underlødige lån havde fleksibel rente, således at renten var lav i starten, men steg senere i lånets løbetid. Dette førte til, at mange låntagere havde svært ved at betale deres ydelser. Denne tendens faldt sammen med en stigning i arbejdsløsheden. Uden et job var det næsten umuligt at omlægge lånene til lån med lavere ydelser.

Antallet af tvangsauktioner steg. Bankerne havde svært ved at sælge ejendommen og måtte indkassere massive tab. Antallet af nye lån faldt, hvilket fik den økonomiske vækst til at falde fordi forretningsfolk og forbrugere ikke havde adgang til kredit

USA’s regering forsøgte sig med redningsplaner, men disse kom for sent til at redde Lehman Brothers

I 2007 havde Lehman Brothers en egenkapital på 114 mia kroner. Den 15. september 2008 indgav banken konkursbegæring, da den stod med en gæld på anslået 3.100 mia kroner. Inden den endelige konkurs havde kursen på Lehman-aktien nærmet sig den absolutte bund. Det fik flere af  Europas største pensionsfonde til at kaste sig ind i en dristig spekulation. De opkøbte aktierne i den tro, at den amerikanske regeringen ville overtage banken. Spekulanterne troede, at en sådan overtagelse ville få aktierne til at stige og at de derefter kunne sælge aktierne med gevinst. Men USA’s regering overtog ikke Lehman Brothers og spekulanterne led store tab.

Efterhånden turde hverken de amerikanske eller europæiske banker låne hinanden penge, hvilket blandt andet trak Danske Bank ind i krisen. Banken blev reddet af den danske regering, som stillede milliardstore lån til rådighed for banken.

Så heldig var Roskilde Bank ikke. I flere år havde Roskilde Bank haft held til overtale deres kunder til at købe aktier i banken. Da konkursen indtrådte var aktierne værdiløse og tusinder af aktionærer tabte deres penge.

Konsekvenserne

Finanskriser af denne art har kun få vindere. Vinderne er de spekulanter, der i rent held eller god intuition, formår at købe og sælge aktier på det rette tidspunkt.

Taberne er mange:

  • Småsparerne, der bliver fristet til at sætte deres penge i aktier i banker som senere går konkurs.
  • Virksomheder, der taber hele deres friværdi, fordi deres aktier bliver værdiløse.
  • Skatteborgerne, som må punge ud, når staten skal redde de store banker.

Lejerne er også tabere i dette store spil. Ikke så meget fordi de taber penge på aktier, for dem har lejerne som regel ikke så mange af. Lejerne er først og fremmest tabere, på grund af de prisstigninger på fast ejendom, der udgør grundlaget for finanskriserne.

Næste finanskrise

I øjeblikket stiger priserne på parcelhuse og ejerlejligheder med en sådan hast, at mennesker med små eller mellemstore indkomster har meget svært ved at købe en bolig i hovedstadsområdet og i andre storbyer. Selv i de såkaldte udkantsområder, stiger priserne kraftigt.

Dette øger huslejerne, fordi der blive flere mennesker, der efterspørger de ledige private lejeboliger. På Sjælland uden for hovedstadsområdet er det f.eks. ikke ualmindeligt, at lejen for en nybygget lejlighed på 90 m2 ligger på 15.000 kr.

Hvis vi skal forebygge den næste finanskrise, må der gøres noget ved den økonomiske ulighed. For det er uligheden mellem de rige og de fattige, der er grundlaget for prisstigningerne på huse og ejelejligheder

Boligerne og uligheden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Vi har vidst det i mange år: at boligsektoren er syg – præget som den er af en kræftagtig vækst. Alligevel er det først nu, at sygdommen er ved at blive alment anerkendt

 

Af Jakob Lindberg

Da muren faldt i Berlin, begyndte vi at tro på, at den store harmoni var indtruffet. En amerikansk fremtidsforsker hævdede, at historien var stoppet op. Kapitalismen havde vundet, og nu var der kun tilbage at finpudse samfundene, indtil den endelige harmoni ville indfinde sig og lulle os alle i søvn.

Sådan gik det ikke. Endnu engang kunne vi mennesker ikke dy os. Vi kastede al forsigtighed overbord i de første år af 2000-tallet og meldte os som deltagere i historiens største pyramidespil som kulminerede i 2008 med den globale finanskrise. Læs mere i artiklen, Uligheden på det amerikanske boligmarked udløste finanskrisen

Uligheden mellem rig og fattig i de udviklede lande hænger nøje sammen med udviklingen i priserne på fast ejendom, som kun er gået i en retning: Op. Ganske vist var der et kortvarigt fald i forbindelse med finanskrisen. Nogle  boligkøbere led tab, fordi de var nødt til at sælge på et uheldigt tidspunkt, men i de sidste 10 år har prisstigningerne taget fart igen.

Den nuværende regering har forpligtet sig til at reducere ligheden, men indtil videre er der ikke sket noget. Læs mere i artiklen: De røde partier: Regeringen svigter løftet om at reducere uligheden

Vi kan kun skabe større lighed i samfundet ved at tage fra de rigeste og give til de fattigste. Læs mere i artiklen, Ligheden i samfundet stiger ikke – den falder. I denne artikel omtaler jeg den tidligere overvismand, Christen Sørensens forslag om en skærpelse af ejendomsværdibeskatningen.

Uigennemsigtige regler for overskud i almene boligafdelinger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
26. juni 2022
Almen udlejning, Boligpolitik

Danmarks Lejerforeningers fokus på de utilsigtede overskud i almene afdelinger førte til at formanden for Folketingets boligudvalg, Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten stillede spørgsmål til daværende boligminister, Kaare Dybvad Bek

 

 

Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard

Af Jakob Lindberg

 

Spørgsmålet lød således:

Vil ministeren kommentere artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne” bragt på Danmarks Lejerforeningers hjemmeside den 1. december 2020?

 

 

Boligministerens svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser følgende:

”I 2009 blev der indført en ændring af reglerne for, hvordan overskud i almene afdelinger skal håndteres. Det er denne regelændring, som omtales i artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne”.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Ændringen skete på grundlag af en analyse af overskud i den almene boligsektor, der blev udsendt i 2005. Analysen pegede således på, at der var for mange afdelinger, der havde et større overskud på afdelingsregnskabet, og gav anledning til et ønske om at stramme op på mulighederne for at udnytte overskuddet.

Ændringerne af reglerne betyder, at en afdeling ikke kan anvende et overskud til ekstraordinære henlæggelser eller overføre det til boligorganistationens dispositionsfond. Overskuddet kan alene anvendes til at afvikle underfinansiering eller det kan overføres til en resultatkonto (kt. 407), hvorfra overskuddet over maksimalt tre år afvikles til lavere huslejer eller til at dække tidligere års underskud. Der henvises til bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., § 69, stk. 3, og § 77, stk. 1-2. Der henvises i øvrigt til besvarelsen af spørgsmål 49.

Det fremgår af artiklen fra Danmarks Lejerforening, at resultaterne af overskudsanalysen blev, at man ”ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).” Det fremgår desuden, at man ”bevarede en kattelem”, således at administratorer fortsat kunne ”gemme store overskud væk”.

Det skal hertil bemærkes, at regnskabet både før og efter den nævnte omlægning giver et fuldt overblik over det samlede overskud og dets anvendelse.

Artiklens fiktive eksempel

Artiklen omtaler et fiktivt eksempel på, hvordan overskuddet (konto 140) kan anvendes på en ikke-hensigtsmæssig måde. En afdeling vil opføre en ny legeplads, og administratoren beslutter, at overskuddet fra seneste regnskabsår overføres til afvikling af underfinansiering (konto 140.1). Dette gøres i form af ekstraordinære afdrag på et internt lån (afdelingen har finansieret legepladsen med lån af egne midler). Derved overføres overskuddet ikke til resultatkontoen (konto 140.2), hvor det kunne have været anvendt til at sænke huslejen de kommende år.

Afdelingen finansierer således i eksemplet en stor del af legepladsen gennem overskud i stedet for gennem budgetterede afdrag. Derved betaler de nuværende lejere en uforholdsmæssig stor del af legepladsen i forhold til de fremtidige lejere.

Til det nævnte fiktive eksempel kan bemærkes, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen i 2018 lavede en intern undersøgelse af overskudsdannelsen i den almene boligsektor. Herfra gengives tabel 1, som viser, hvordan overskuddet var fordelt på konto 140.1 og 140.2 i perioden 2012-2017. Den tidligere omtalte regelændring af behandling af overskud slog først fuldt igennem i regnskaberne fra 2012, hvorfor perioden starter i dette år.

Det ses, at over 80 pct. af de årlige overskud, der fremgår af afdelingsregnskabernes konto 140, overføres direkte til resultatkontoen, hvor det blandt andet anvendes til at sænke huslejen de efterfølgende 1-3 år. Den resterende del går til afvikling af underfinansiering i afdelingen. Andelen har været stabil siden 2014.

 

Styrelsen har ikke undersøgt om afdelinger, der benytter overskuddet til afvikling af underfinansiering, også har underfinansierede projekter. Det bemærkes dog, at regnskaberne godkendes af en revisor, jf. § 98 i driftsbekendtgørelsen.

Med venlig hilsen, Kaare Dybvad Bek

Kommentar

Underfinansiering af forbedringsarbejder burde ikke findes. Det er administratorernes opgave, at påse, at et afdelingsmøde godkender en den lejeforhøjelse der dækker tilbagebetalingen af lånene af egne midler, når der træffes  beslutninger om forbedringer. Den eneste form for underfinansiering, der i så tilfælde kan forekomme, sker når forbedringen bliver dyrere end man regnede med, da afdelingsmødet godkendte projektet.

Desværre er bogføringsreglerne ikke så detaljerede, at man som lejer kan kontrollere, at tilbagebetalingen af lånene fra henlæggelser følger afdelingsmødets beslutninger

Lejen nedsat med 1.000 kr pr måned

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning,

Bornholmsk lejer klagede over huslejen og fik tilbagebetaling et år tilbage i tiden

Af Jakob Lindberg

En lejer flyttede den 1. januar 2020 ind i en ejendom i Rønne fra 1877. På det tidspunkt var ejendommen ejet af et konkursbo, og forholdene bar præg heraf. Vedligeholdelsen og pasningen af gården var blevet forsømt i længere tid.

Lejeren meldte sig ind i Køge Lejerforening for at få bistand, fordi hun helst ville flytte.

Lejen var for høj

Lejerforeningens sagsbehandler vurderede, at lejen på 5.400 kr om måneden var for høj.  Der var dermed basis for at lejen kunne blive nedsat af huslejenævnet på Bornholm.

Ejendommen var et såkaldt småhus, dvs. en ejendom med færre end 7 boliglejemål og lejen skulle derfor fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ifølge denne bestemmelse skal huslejenævnet fastsætte lejen ved en sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Da næsten alle private udlejningsejendomme på Bornholm er småhuse, kan en sådan sammenligning ikke finde sted.

Derfor har huslejenævnet på Bornholm anvendt et undtagelsesbestemmelse i § 29 c. Man har gjort det til fast praksis, at beregne lejen ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Dette er den mest præcise og retfærdige måde at afgøre den slags sager på.

Hvad er et skyggebudget

Ved at bruge et skyggebudget beregner man lejen som om småhusejendommen var en større ejendom. Det gjorde huslejenævnet og nåede frem til følgende resultat.

Afkast 39.425
Skatter og afgifter 32.880 (Grundskyld, dagrenovation, skorstensfejning mm.)
Driftsudgifter   95.945 (Vicevært, fælles el., forsikr., administration mm.)
I alt 168.250
I alt pr m2 (575) 293 (168.250:575)
Tillæg for vedligehold pr m2 149
Tillæg for forbedringer pr m2 176
618
Oprundet pr m2 625
Lejers lejlighed, m2 85
Årlig leje i kr. 53.125 (625*85)
Leje pr måned 4.427
Aftalt leje 5.400
Nedsættelse pr måned 973

 

Huslejenævnet valgte derpå at runde lidt op til udlejers fordel, således at den årlige leje pr m2 blev fastsat til 625 kr

Lejerens lejlighed var 85 m2 blev den årlige leje 53.125 kr svarende til 4.427 kr pr måned. Lejer fik dermed 973 kr retur i 12 måneder.

Afkast

Den øverste post i skyggebudgettet er ”afkast”. Det er det beløb udlejer må tjene uden at røre en finger. Man kan også kalde det ”profit”. Da man i sin tid lavede reglerne for den omkostningsbestemte leje, besluttede folketinget, at afkastet skulle beregnes som 7 % af ejendommens værdi. 7 % var den gængse obligationsrente den gang, så afkastet af en ejendom, der var 500.000 kr værd, skulle svare til at man havde obligationer for 500.000 kr.

I årenes løb er værdien af ejendommen steget meget. En ejendom, der i 1973 var 500.000 kr være, ville i dag koste 10 mio. Men den udlejer, der har ejendommen, kan stadig kun beregne sig et afkast på 7 % af 500.000 svarende til 35.000 kr.

Det var med vilje, at folketinget begrænsede udlejernes afkast på denne måde. Man ville undgå, at stigningerne i priserne på fast ejendom steg for meget, fordi dette ville føre til inflation.

Lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft

Hvis en lejer efter at have boet i lejligheden finder ud af, at den er for dyr, har hun ret til at få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft. Man skal dog indbringe sagen for huslejenævnet senest 12 måneder efter, at man har overtaget lejligheden. Hvis man først klager efter 12 måneder og 1 dag, gælder lejenedsættelsen først fra næste månedsskifte.

Grunden til, at man har indført denne fortrydelsesret skyldes, at det er svært at bedømme en lejligheds kvalitet, inden man har prøvet at bo i den. Som lejer skal man huske på, at man som regel er bundet til at betale leje i tre måneder, hvis man opsiger lejligheden og finder noget andet, man kan flytte ind i straks.

Derfor er det vigtigt, at man benytter sig af retten til at få lejen sat ned. Ofte ende det med, at man bliver mere tilfreds med lejligheden, hvis er er det rette forhold mellem kvaliteten og huslejens størrelse

Gå derfor altid til din lokale lejerforening, hvis du er utilfreds med huslejen.