Arkiver

Lejere i ejerlejligheder får dårligere opsigelsesbeskyttelse

Af Jakob Lindberg
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret

I øjeblikket er der en række regler i lejeloven, som begrænser mulighederne for at en ejer af en ejerlejlighed kan opsige en lejer. Der bliver nu generel mulighed for, at en ejerlejlighedsejer kan opsige lejeren, hvis han selv vil bo i lejemålet.

Den nuværende beskyttelse af lejere i udstykkede ejerlejligheder stammer fra indførelsen af ejerlejlighedsloven efter et boligforlig i 1966. Man ville beskytte de daværende lejere mod vilkårlige opsigelser, og derfor blev det en betingelse for opsigelse, at lejeren først var flyttet ind i lejligheden efter at lejligheden var udstykket som ejerlejlighed. Det blev også bestemt, at man kun kunne opsige lejeren, hvis lejeren havde fået at vide, at det var en ejerlejlighed og at han kunne opsiges med 1 års varsel.
Denne beskyttelse forsvinder mange lejeres vedkommende, hvis lovforslaget bliver vedtaget. Der bliver indført en særlig bestemmelse, som giver ejere af andels- og ejerlejligheder ret til at opsige lejerne med 1 års varsel, hvis de selv ønsker at bebo lejligheden.

Ingen domstolsprøvelse

Allerede i dag kan nogle udlejere opsige deres lejere med 1 års varsel, hvis de selv ønsker at bebo det lejede. Hvis lejeren gør indsigelse, skal opsigelsen prøves i boligretten. Boligretten kan tilsidesætte opsigelsen hvis den ikke er rimelig.
Her tager man hensyn til, hvor længe lejeren har boet i ejendommen og hvor længe udlejeren har ejet ejerlejligheden. Hvis lejeren f.eks. har boet 20 år i ejendommen og udlejer kun har ejet den i 1 år, underkender boligretten ofte opsigelsen.
Denne beskyttelse af lejerne forsvinder også, hvis lovforslaget bliver vedtaget.

Kommentar

Det er en meget uheldig tendens, at lovforslaget på denne måde svækker lejernes retsstilling. Opsigelsesbeskyttelsen er alle rettigheders moder. Er man ikke beskyttet mod opsigelse, er alle andre rettigheder ligegyldige, idet man så vil kunne opsiges blot fordi, man bliver uenig med sin udlejer.
Mange lejligheder er opført som ejerlejligheder, men ejet f.eks. af pensionskasser, fonde eller lignende. Ofte ved lejerne ikke, at de bor i en ejerlejlighed. De kan nu komme i den situation, at deres lejlighed bliver solgt til en privatperson, som efterfølgende kan opsige dem med 1 års varsel.

Lejelovsforliget skaber ny forvirring

Af Jakob Lindberg
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret,

Lovforslaget indeholder et par nydannelser – nemlig indførelse af den såkaldte ”normalistandsættelse!” og indførelse af indeksregulering af huslejen. Spørgsmålet er, om lejerne bliver bedre eller ringere stillet ved den nye lejelovgivning.

Regeringen fremsætter i den nærmeste fremtid forslag om en række ændringer i lejelovgivningen.  Det sker på baggrund af et forlig mellem Regeringen, Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten.

Forhistorien for forliget er det arbejde, som de tre lejerorganisationer (Lejernes LO, Bosam og Danmarks Lejerforeninger) og de to udlejerorganisationer (Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere) gennem 8 år gennemførte efter opfordring af Foghregeringen.
Det var et imponerende arbejde, som resulterede i den såkaldte Enighedsliste på 51 punkter. Enighedslisten lagde grunden til den mest gennemgribende forenkling af lejelovgivningen siden 2. verdenskrig.

Desværre valgte den nuværende regering ikke at omsætte Enighedslisten til lovgivning. I stedet valgte man at gennemføre nogle få – forholdsvis betydningsløse – enkeltændringer og kombinere det med 21 forslag fra Enighedslisten
Men nu til nydannelserne:

Normalistandsættelse

Forligspartierne vil afskaffe muligheden for at aftale i en lejekontrakt, at der skal ske nyistandsættelse ved fraflytning. I stedet skal der kunne aftales at der skal ske en normalistandsættelse for fraflytterens regning. Hensigten er, at det skal være billigere at flytte.
Normalistandsættelse indebærer ifølge forliget ”nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder også maling af træ og jern, samt mellemslibning og lakering af gulve.” Med denne meget brede definition af ”normalistandsættelse” ligner til forveksling den nyistandsættelse, som den skal erstatte. Det er svært at se, at fraflytteren kommer til at spare ret meget ved denne lovændring.

Samtidig får lejeren pligt til vedligeholdelse af gulve i boperioden, hvilket er en forringelse i forhold til den nuværende lovgivning.

Ind- og udflytningsrapporter

I forbindelse med normalistandsættelsen skal der udarbejdes skriftlige ind- og udflytningsrapporter. Det bliver udlejers pligt at sørge for dette. Hvis udlejer f.eks. ikke udarbejder en indflytningsrapport sammen med lejeren, kan han ikke gøre krav på udførelse af normalistandsættelse.
Det må betegnes som et lille fremskridt, idet det bliver nemmere for huslejenævnene  og boligretterne at afgøre fraflytningssager.
Indeksregulering af lejen

Lovforslaget giver mulighed for at aftale en såkaldt indeksregulering af huslejen. Boligministeren præsenterer denne ændring som en forenkling af reglerne.
Indeksreguleringen kommer til at gælde både for lejligheder med omkostningsbestemt husleje, lejligheder i småhuse og lejligheder i uregulerede kommuner.

Omkostningbestemte lejemål

Ved indeksregulering forstås, at lejen helt eller delvis kan forhøjes i takt med stigningen i det såkaldt nettoprisindeks, som offentliggøres af Danmarks Statistik.
Det er dog tvivlsomt.
For det første fordi indeksregulering er en kompliceret matematisk metode, som mange uprofessionelle udlejere ikke vil kunne administrere.
For det andet fordi mange lejere vil være ude af stand til at forstå og dermed kontrollere beregningerne.
For det tredje fordi indeksreguleringen kun gælder en del poster i den omkostningsbestemte leje.  En udlejer skal derfor løbende opdatere den omkostningsbestemte leje og samtidig varsle forhøjelser efter nettoprisindeks.
Det vil betyde øget administration. Med denne øgede administrationsbyrde kan man frygte at flere udlejere vil holde op med at anvende den omkostningsbestemte leje og i stedet – ulovligt – anvende aftalt leje ved genudlejning.

Småhuse og uregulerede lejemål

I høringssvarene fra Danmarks Lejerforeninger og Bosam kritiserer organisationerne lovforslaget, fordi det alvorligt forringer lejerens retsstilling i de såkaldte småhuse og i uregulerede lejemål.

Et småhus i en reguleret kommune er en ejendom med færre end 7 lejemål. Her gælder boligreguleringslovens bestemmelser om lejeregulering ikke. Med den nye lov får udlejerne mulighed for at anvende indeksregulering i stedet for.  Det skal stå i den lejekontrakt, som lejeren skriver under på.
Til gengæld forsvinder muligheden for at aftale en såkaldt trappeleje, hvor lejen stiger med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
Men lovforslaget kan læses på en sådan måde, at lejernes mulighed for at kræve lejen nedsat efter lejelovens § 49 forsvinder, hvis lejeren skriver under på, at der kan anvendes indeksregulering.

Hvis man skriver under på indeksreguleringen, kan lejen forøges hvert år, mens den efter lejelovens § 47 kun kan reguleres hvert andet år.

paragraffer2-kopi

Udlejer har pligten til at bekæmpe væggelus

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret, ,

Landsretten satte tingene på plads: en lejer kan kun pålægges ansvaret for bekæmpelsen, hvis han har udvist uforsvarlig adfærd

VæggelusI efterårsnummeret  2013 af dette blad beskrev vi en sag fra Køge, hvor en lejer fra Køge havde fået sin tilværelse ødelagt gennem et helt år på grund af angreb af væggelus. Lejeren måtte fraflytte sit lejemål, og der venter nu et retsligt efterspil om erstatning for ødelagt indbo mm.
Også andre steder i landet giver angreb af væggelus anledning til retssager om ansvaret for bekæmpelsen af væggelusene. En ny dom fra Østre Landsret kan være god at få forstand af.

Sagsforløbet

En lejer af en lejlighed i en mindre ejendom I København konstaterede i begyndelsen af 2010, at der var væggelus i lejemålet. Lejeren havde fremlejet et værelse til en forsker, der var udlænding. Forskeren havde været på juleferie i sit hjemland. I marts 2010 blev han og hans kæreste angrebet af noget, de troede var eksem. I maj måned fandt de væggelus i værelset.
Lejeren klagede til udlejer, som ikke foretog sig noget. De var medlemmer af LLO, som rådede dem til selv at få sprøjtet mod væggelusene. Der blev sprøjtet 4 gange og bekæmpelsen blev bekostet af lejeren.
Angrebene fortsatte Sagen blev indbragt for huslejenævnet, som påbød udlejer at foretage bekæmpelse indenfor en tidsfrist. Få dage efter fristens udløb i september 2010 kom U selv i lejligheden for at sprøjte mod væggelusene.
Senere blev et professionelt skadedyrsfirma bestilt til at foretage sprøjtning både i ejerens lejemål og ovenboens. Firmaet sprøjtede flere gange i vinteren 2010-11. Derefter ophørte væggelusangrebene.

Boligretten

Lejerne anlagde i 2011 sag an i Københavns Byret for at få dækket deres udgifter til væggelusbekæmpelsen. Boligretten frifandt imidlertid udlejeren for ansvar. To af dommerne lagde vægt på at angrebet af væggelusene var startet i det værelse, som lejeren havde fremlejet til forskeren, mens der ikke var konstateret væggelus andre steder i ejendommen.
Væggelusenene måtte derfor være kommet ind i ejendommen i forskerens baggage efter dennes juleferie i sit hjemland. Disse dommere fandt derfor, at det var lejeren, der skulle betale for bekæmpelsen.
En dommer fandt det ikke bevist, at væggelusangrebet kun havde fundet sted i lejerens lejemål og ville derfor give lejeren medhold.

Landsretten

Lejeren ankede til landsretten, som kom til det modsatte resultat efter en grundig fortolkning af lejelovens § 19. I den står der, at ..”Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige”. Landsrettes dommere studerede forhistorien bag denne bestemmelse. Helt frem til 1979 fandtes der en udtrykkelig bestemmelse i loven, hvorefter udlejer havde pligt til at foranstalte udryddelse af væggelus.
Denne bestemmelse gled ud af lovens tekst ved en lovændring i 1979. Af bemærkningerne til denne lovændring skrev folketinget, at der ikke var tilsigtet nogen ændring af retstilstanden. Derfor konkluderede landsretten, at der også uden direkte lovpåbud må påhvile udlejer at bekæmpe væggelusene.
Landsretten tog også stilling til lejrens eventuelle ansvar. I lejelovens § 25 står der at lejeren er ansvarlig for skader på det lejede, der skyldes uforsvarlig adfærd fra lejerens side. Dette gælder også en fremlejer, som lejeren har lejet ud til.
Men landsretten fandt det ikke bevist, at det var lejeren eller forskeren, der havde medbragt væggelusene. Men selv om det eventuelt skulle være forskeren, der havde medbragt væggelusene, fandt landsretten det ikke bevist, at det var sket ved “uforsvarlig adfærd”. Derfor fik lejeren medhold i sagen og udlejeren dømt til at betale for bekæmpelsen.

Kilde: Østre Landsrets dom af 18. oktober 2013, refereret fra Tidsskrift for Bygge- og Boligret (TBB 2014.66).
Lejeren var repræsenteret af advokat Henrik B. Jensen

Manipulation førte til ansættelse af social vicevært

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
3. marts 2014
Ikke-kategoriseret, ,

Beboerne i en almen afdeling i København blev holdt i uvidenhed om oprettelsen af en stilling som social vicevært, da de vedtog afdelingens budgetter både i 2012 og 2013
Den økonomiske krise har i de sidste 5 år bevirket en kraftig vækst i antallet af udsættelser af lejere. Det er et voldsomt personligt problem for de lejere, der bliver udsat for det, men det er også et problem både for de boligafdelinger, hvor udsættelserne sker. Som regel følger der en regning med for boligafdelingen i form af mange måneders huslejegæld og istandsættelsesudgifter ved fraflytning.
Såfremt den udsatte lejer er en husstand med børn betyder det også store udgifter for kommunerne, fordi familien skal genhuses et andet sted.
Københavns Kommunes Socialforvaltning har i en undersøgelse fra sept. 2011 anslået, at en udsættelse kan betyde tab for afdelinger og selskab omkring 100.000 kr. og for kommunen omkring 200.000 kr.
I en ny rapport fra 22. nov. 2013 fremhæves de økonomiske konsekvenser af hjemløshed og husvildhed med teksten:
”Hvis borgeren opholder sig på herberg eller krisecenter får kommunen en udgift på op mod 2.500 kr. per døgn…”
”Udgiften til opholdet af afledte udgifter skal betales af Københavns Kommune ifølge reglerne om mellemkommunal refusion.”

KABSociale viceværter

Det er derfor i alles interesse, at begrænse udsættelserne. Det har ført til, at nogle boligselskaber er begyndt at ansætte de såkaldte ”sociale viceværter”.
En social vicevært, er en social sagsbehandler eller lignende, som har til opgave at vejlede lejere om hvordan de kan undgå at komme så langt bagud med huslejen, at de risikerer udsættelse fra deres bolig.

Dyr ordning

Det er også sket på Nørrebro, hvor Lars Vestergaard bor i en afdeling af KAB. Der er tre mindre afdelinger, inkl. en stor ældreboligafdeling, gået sammen om at ansætte en social vicevært. Det er øjensynligt sket på initiativ af KAB, og godkendt af tre afdelingsbestyrelser, men afvist af de 3 øvrige!
De samlede udgifter til den sociale vicevært – inkl. kontorudgifter mm. – er ca.788.000 kr. Hvis man fordeler denne udgift på beboerne i de 3 afdelinger giver det en årlig udgift til hver beboer på ca. 1020 kr.
Udgiften til den hemmeligholdte ansættelse kan ikke forklares med tab på fraflyttere, da der i 2012-13-14 kun afsættes 150.000 kr. årligt til disse tab. Udgiften er langt større end de samlede forventede tab på udsatte og fraflyttede.

Manglende information

Beboerne i Lars Vestergaards afdeling blev først klar over, at den sociale vicevært, var ansat, da vedkommende blev præsenteret på et beboermøde i maj 2013
Efter almenboliglovens § 37, skal sådanne ordninger godkendes af afdelingsmødet. Det blev det ikke i dette tilfælde.
KAB henviser til at beløbet var indarbejdet i det budget, som beboerne godkendte på et afdelingsmøde i september 2012; men der blev ikke fremsat noget forslag om ansættelsen af den sociale vicevært. Ingen af de tilstedeværende mødedeltagere kan huske noget om, at det blev omtalt.
Det blev heller ikke angivet i en note til budgettet, at denne nye udgift indgik i budgettet.
Det fik Lars Vestergaard til at klage til det kommunale tilsyn. Klagen fik følgende ordlyd:

Vedr. regelstridig oprettelse og ansættelse af Social Vicevært i
AKB 204/ KAB 1024
Under henvisning til Bek. om sideaktiviteter § 19 stk. 1, Sidste punkt, anmoder jeg Tilsynet om at kræve aktiviteten bragt til ophør omgående, og afdelingens udgifter tilbagebetalt af selskabet.
Den sociale viceværts opgave i AKB 0204 / KAB 1024 svarer i alt væsentligt til de opgaver, der dels er beskrevet i Lov om social service kap. 15-16 §§ 81-98 (se nedenfor) og dels beskrevet i BL & KL’s fælles vejledningspjece: „Begrænsning af udsættelser – i samarbejde mellem kommuner og boligorganisationer“ side 17, (se nedenfor) som kommunale opgaver.
Bekendtgørelse om sideaktiviteter, § 19 stk.1 (se nedenfor) sidste punkt angiver en betingelse, som må betragtes, som et forbud mod denne aktivitet:
Det er en forudsætning, at der ikke er tale om løsning af en kommunal opgave.
Lovgivningens ånd og bogstav er at boligselskaberne skal underrette kommunernes socialforvaltninger om sociale problemer og forestående fogedsager, mens det er kommunernes pligt at handle.
Ikke omvendt!
Under henvisning til Bek. om sideaktiviteter § 19 stk.1 sidste punkt, anmoder jeg Tilsynet om at kræve aktiviteten bragt til ophør omgående, og afdelingens udgifter tilbagebetalt af selskabet.
Venligst
Lars Vestergaard

Hvorfor

Alt taler for, at ordningen udspringer fra inspektøren for den store ældreboligafdeling, som har fået den nærmeste kollega til at overtale 2 ud af 5 naboafdelinger til at medvirke til at betale for den pågældende medarbejder.
Ordningen er aftalt uden de menige beboeres vidende.

Afvisning

Klagen til tilsynet førte ikke til det ønskede resultat. Tilsynet afviste Lars Vestergaards klage med disse ord:
“Tilsynet har modtaget referat af afdelingsmøde i afdeling 1024 Jagtvej den 17. september 2012, hvoraf det fremgår, at budgettet for 2013, herunder udgiften til en social vicevært, enstemmigt vedtages. Samtidig vedtages den medfølgende lejeregulering. Referatet er vedlagt denne skrivelse.
På baggrund af ovenstaende er det tilsynets vurdering, at almenboliglovens § 37, stk. 2 er overholdt i forbindelse med ansættelsen af den sociale vicevært.”

Utilfreds med afgørelsen

Lars Vestergaard er ikke tilfreds med afgørelsen og agter at gå videre.
–  Lige nu overvejer jeg om den elendige sagsbehandling skal ankes til statsforvaltningen og eller tages op politisk med medlemmer af borgerrepræsentationen, udtaler han

Privat eller alment – hvad er bedst?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret,

I denne artikel beskrives fordele og ulemper ved det almene byggeri i forhold til det private. Konklusionen er, at trygheden og selvbestemmelsretten er en væsentlig værdi ved det at bo alment.

Den almene boligsektor i Danmark er på mange måder enestående i verden. Mange europæiske lande har boligformer, der ligner  dvs. boliger, der er skabt som et alternativ til den private boligsektor med det formål, at frembringe lejeboliger, som almindelige mennesker kan betale. Det som først og fremmest gør den danske model enestående er beboerdemokratiet  eller rettere sagt beboernes muligheder for at få indflydelse på dagligdagen i deres bebyggelse.
Men hvad adskiller den private udlejning fra den almene udlejning i Danmark. Lad os gennemgå de væsentligste ligheder og forskelle.

Forskel i lejens størrelse

I dag er det svært at afgøre, hvilken af de to boligformer, der er den dyreste. Det afhænger helt af, hvordan man foretager sammenligningen. Det afhænger også af den geografiske faktor. I det følgende gennemgår jeg lejeniveauet i hovedstadsområdet. I provinsen  bortset fra Odense og Århus – er niveauet lavere.
Sammenligner man det ældre almene byggeri fra før 1970 med det tilsvarende private byggeri, hvor der er omkostningsbestemt leje, er der formentlig ikke nogen væsentlig forskel i lejens størrelse gennemsnitligt set. I begge sektorer ligger lejeniveauet på mellem 400 og 600 kr pr kvadratmeter årligt (det svarer til  henholdsvis 2.700 og 4.050 kr om måneden for en gennemsnitslejlighed på 81 kvadratmeter).
Dette gælder for boliger, der ikke er væsentligt moderniserede. Moderniserede lejligheder koster mere i begge boligformer.
I byggeriet fra perioden 1970 -1991 er der heller ikke nogen væsentlig forskel i lejen i de to boligformer. Igen sammenligner vi det almene byggeri med privat byggeri, der har omkostningsbestemt leje. Sædvanligvis ligger lejeniveauet på mellem 700 og 1000 kr pr kvadratmeter (ca 4.700 kr/måned  ca.6.700 kr/måned for 81 m2). Det store spring i lejeniveatuet i forhold til perioden før 1970 skyldes først og fremmest højrente-perioden i 1970-erne, som pressede lejen væsentlig i vejret i begge boligformer.
I byggeri opført efter 1991 er der gennemgående et noget højere lejeniveau og en større spredning inden for det private udlejningsbyggeri end indenfor det almene. I det almene byggeri ligger huslejen typisk mellem 900 – 1200 kr. pr kvadratmeter årligt  (ca 6.000 kr/måned  ca. 8.100 kr/måned for 81 m2). mens det ikke er udsædvanligt at nyt privat udlejningsbyggeri har en husleje der er højere end 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt (ca. 10.100 kr. pr. måned)
Endelig må man tage i betragtning, at der i det private udlejningsbyggeri er mange udlejere, der tager en ulovlig høj leje. Selv i det ældre byggeri fra før 1970 er det ikke udsædvanligt at udlejere opkræver f.eks. 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt, selv om den omkostningsbestemte leje kun er det halve
Man kan altså ikke sige at lejen i det almene byggeri altid er lavere end i det private udlejningsbyggeri. Men huslejen varierer ikke så meget og de meget høje huslejer findes i det private udlejningsbyggeri.

Tryghed

Lejelovgivningen er kompliceret i begge boligformer. Det almene byggeri er dog omfattet af et væsentligt mere omfattende regelsæt end det privat byggeri. Den tætte regelstyring giver højere tryghed for lejeren i det almene byggeri, fordi det forhindrer den almene udlejer i at lave særbestemmelser i lejekontrakterne
Hovedprincippet den almene lejelov er, at alle aftaler og bestemmelser, der ikke udtrykkeligt er nævnt i loven, er forbudt, mens det i den private lejelov er omvendt. Her er det tilladt at aftale hvad som helst, med mindre det udtrykkeligt er forbudt.
Når det gælder opsigelse og ophævelse er både de almene lejere og de private lejere godt beskyttet. I begge boformer gælder det, at man som regel kun kan miste sin lejlighed i to situationer:
– hvis man ikke betaler husleje til tiden
– hvis man overtræder husordenen ved støj og lign.
De private lejere har dog den ulempe, at deres lejemål kan opsiges hvis udlejeren selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Desuden kan der aftales tidsbegrænset udlejning i privat udlejningsbyggeri, hvilket er forbudt inden for alment byggeri.
De almene lejere har derved en (lidt) større tryghed i lejemålet end de private lejere.
Demokrati og medindflydelse
Med hensyn til denne faktor er der stor forskel på de to boformer
I det private udlejningsbyggeri er det udlejeren, der bestemmer næsten alt. Ganske vist findes der i lovgivningen bestemmelser om beboerdemokrati. F.eks. har lejerne ret til at fastsætte en husorden. De har også ret til at få en række specifikke oplysninger i forbindelse med varsling af huslejestigninger, og hvis udlejer ikke giver dem disse oplysninger, kan huslejestigningen bortfalde.
Men bortset fra dette har reglerne om beboerdemokrati i privat udlejningsbyggeri mest karakter af „varm luft“, dvs. at det ikke har nogen konsekvenser for udlejeren at overtræde dem.
I det almene byggeri  er reglerne om beboerdemokrati langt mere omfattende. Den vigtigste rettighed er, at lejerne skal godkende ændringer i budgettet før en huslejestigning kan varsles. Dette skal ske på årlige afdelingsmøder, hvor alle lejere har ret til at møde frem og stemme.
Det er også på afdelingsmøderne at lejerne vælger repræsentanter til afdelingsbestyrelsen og repræsentantskabet. Efterfølgende er det repræsentantskabet, som vælger organisationsbestyrelsen, som er den øverste myndighed i boligorganisationen (boligselskabet)
Alle væsentlige beslutninger, der berører afdelingerne, skal forhåndsgodkendes af lejerne på afdelingsmøder.
Som lejer har man som lejer af en almen bolig også ret til at foreslå nye ting, f.eks. investeringer i nye vaskemaskiner eller andre fællesfaciliteter, og man har ret til at foreslå bedre service i form af mere personale. Forslagene skal behandles, og de skal gennemføres, hvis et flertal på afdelingsmødet godkender dem.
Denne initiativret og beslutningskompetence findes ikke i privat udlejningsbyggeri.

Risikoen

Som det kan ses af ovenstående er der ikke nogen synderlig stor fordel ved at være almen lejer frem for privat lejer, når det gælder huslejens størrelse og trygheden i boligen.
Men når det gælder beboerdemokrati og medindflydelse er der stor forskel. Det er først og fremmest beboerdemokratiet, der har gjort den almene sektor i Danmark verdenskendt.
Det forudsætter dog, at de demokratiske spilleregler bliver overholdt først og fremmest af afdelingsbestyrelserne og lederne af boligorganisationerne. det er dem, der skal føre beslutningerne ud i livet.
Hvis lederne ser stort på spillereglerne og saboterer beboerdemokratiet, så kan tilliden blandt lejerne hurtigt forsvinde og så forsvinder også den afgørende fordel, som den almene sektor har i forhold til den almen.

Sygdomstegn i det almene

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret

Intet samfund er perfekt. Der heller ikke nogen sektorer i det danske samfund, som fungerer helt, som de skal. Der findes inkompetence, svindel og magtmisbrug overalt. Derfor er der heller ikke noget overraskende i, at man kan finde uretfærdigheder i den almene boligsektor begået i beboerdemokratiets navn. Men det er vigtigt at alle råber op, når noget er galt.
SygdomDer er ingen, der har noget overblik over, hvordan beboerdemokratiet egentlig har det i Danmark. Det er også vanskeligt at danne sig noget totalt billede. Der findes knap 1000 almene boligorganisationer med ca. 11.000 afdelinger registreret i Landsbyggefondens database, og den almene sektor omfatter mere end 500.000 husstande. Derfor findes ikke én sandhed om beboerdemokratiets tilstand men mange.

Demokrati på skrømt

Et af sygdomstegnene finder vi, når beboerdemokratiet kun er et pænt dække over nogle skruppelløse spekulanter.
Randersegnens Boligforening var i princippet en almen boligorganisation, der havde til formål at opføre og drive almene boliger i de små landsbyer i Randers Kommune. I virkeligheden var boligforeningen et dækselskab for en privat entreprenør. I samarbejde med en lokal bank og en række håndværksmestre på egnen blev der opført boliger, som blev belånt med afdragsfrie lån, en finansieringsform, der er bandlyst inden for det almene byggeri.
Det skabte en lokal boligboble, som brast, da banken krævede lånene indfriet. (Hele denne skandale er beskrevet i dette blad  nr. 66 fra foråret 2012, som kan læses på dklf.dk)
Beboerdemokratiet slog ikke fejl. For det blev aldrig virkeliggjort. Det eneste demokratiske islæt i Randersegnens boligforening var de 4 beboere, der lod sig vælge til boligforeningens bestyrelse. Efter alt at dømme var de blot sagesløse brikker i forretningsførerens spil. Som tak for deres indsats er de nu blevet stævnet af konkursboet med krav om erstatning på 20 mio. kr.
(Læs andetsteds i bladet mere om skandalen i Randersegnens Boligforening.)

Beboerdemokratiet og den kommunale amatørisme

Et andet sygdomstegn dukker frem i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelser i deres iver efter at skaffe boliger til kommunen begynder at lege bygherrer. Det ender nogen gange galt, fordi de pågældende borgmestre og kommunale embedsfolk er amatører på feltet og forsømmer byggestyringen.
Et godt eksempel på dette er Samsø Ældreboligselskab, hvis eneste afdeling  Skoleparken i Brundby  for nylig blev solgt på tvangsauktion efter en betalingsstandsning. Sagen er blevet omtalt gennem mange artikler i dette blad gennem de sidste 5 år.
På grund af kommunens uduelighed blev Skoleparken født med omfattende byggesjusk, som der efterfølgende skulle rettes op på. Endvidere var opførelsesomkostningerne så høje, at lejlighederne efterhånden ikke kunne lejes ud.
Beboerdemokratiet fungerede. Afdelingsbestyrelsen og de beboervalgte medlemmer af organisationsbestyrelsen gjorde deres pligt. En kort periode var de herrer i eget hus, og det lykkedes dem i en kort periode at få alle lejligheder udlejet, hvilket aldrig var lykkedes for de professionelle administratorer. Deres eneste fejl var, at de stillede krav om, at der skulle rettes op på de bygningsmæssige mangler, og derfor blev de  kørt over.
Da de beboervalgte blev for kritiske blev de sat under administration af kommunalbestyrelsen. Desværre var de såkaldte professionelle administratorer fra Boligkontoret Danmark lige så uduelige som kommunalbestyrelsen. Resultatet var at bebyggelsen blev solgt for en slik til den lokale godsejer på Samsø.

Beboerdemokrati og pampervælde

Dette sygdomstegn er alvorligt fordi det opstår når beboerdemokratiet ødelægges indefra.
Vi finder det, når de beboervalgte afdelingsformænd glemmer, hvem der har valgt dem, og overskrider deres beføjelser. De mest politisk potente afdelingsformænd, er som oftest dem, der bliver valgt til organisationsbestyrelsen i den lokale boligorganisation. Her får deres pamper-gen frie udfoldelsesmuligheder.
Et eksempel på dette er Lejerbo i Køge, hvor organisationsbestyrelsen har misbrugt deres magt til at nedlægge ejendomsfunktionærstillingerne ude i de enkelte afdelinger. Læs om denne sag i artiklen, „Ringen“.

Beboere behandles som får

En variant af pampervælde-symptomet finder vi, når afdelingsbestyrelserne bliver så egenrådige, at de ikke tåler kritik på afdelingsmøderne. Hvor denne sygdom findes, viser det sig som nedladenhed hos afdelingsbestyrelsesmedlemmerne over for de almindelige beboere. I tilspidsede situationer får det afdelingsbestyrelsen til at tromle hen over beboerne, som  ulovligt – bliver frataget muligheden for at stille ændringsforslag eller lignende.  Læs mere herom i artiklen, fra Skovparken i Køge
Når samarbejde bliver til misbrug
Det sidste sygdomstegn finder vi når det lykkes kommunerne at læsse sociale opgaver over på afdelingernes beboere. I 2009 opfandt man begrebet „Styringsdialog“, dvs. en samarbejdsproces mellem organisationsbestyrelserne og de kommunale forvaltninger. Der er flere og flere tegn på, at denne styringsdialog nu bruges af kommunerne til at lade de almene lejere betale for at løse kommunale opgaver.
Læs om denne fare i artiklen: „De sociale viceværter“

Må politiserende embedsmænd spolere forhandlet enighed?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret

I mere end otte år har de fem organisationer på lejelovsområdet – Danmarks Lejerforeninger, Lejernes LO, Bosam,  Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere – forhandlet om en sammenskrivning af de to love på lejelovsområdet. Det endte succesfuldt, men det ser ud til at lykkes for boligministeriets embedsværk at ødelægge resultatet.

Lejelovgivningen er noget af det mest komplicerede inden for dansk lovgivning – så kompliceret at kun meget få personer kan prale af at have det fulde overblik over detaljerne og retspraksis. Ingen af disse sidder i Folketinget. Det betyder, at de, som skal vedtage lovene, ikke kan gennemskue, hvad det er, de piller ved. Politikerne er helt afhængige af nogle få embedsmænd.
Invitation
I begyndelsen af dette århundrede besluttede regeringen, at gøre noget ved denne uholdbare situation. Boligministeren lod sine embedsmænd invitere organisationerne til et møde for at finde ud af, om man kunne forenkle lovgivningen. Der blev indkaldt til en stribe møder med deltagelse af alle 5 organisationer. En embedsmand ledede møderne og typisk havde ministeriet sat en yngre medarbejder til at tage referat.
Opgaven var svær, fordi de involverede parter var enige om, at forhandlingerne måtte overholde en særlig grundlov, kommissoriet for forhandlingerne.  Det sagde, at der ikke måtte pilles ved den styrkebalance, der i eksisterende lovgivning består mellem lejere og udlejere, juridisk og økonomik. Kun på den måde kunne man undgå et politisk hundeslagsmål, når sagen senere skulle forelægges folketinget.
Under forhandlingerne søgte alle organisationerne selvfølgelig at forbedre deres egne medlemmers interesser. Men i denne situation måtte organisationerne lægge deres politiske ambitioner på hylden. Nu gik opgaven ud på at rydde op og forenkle, så borgerne kunne få én lejelov, der var til at forstå i stedet for 2-3 stykker fulde af sort meget indforstået snak.

Forløbet

Forhandlingerne gik i gang, og de fik et overraskende forløb. Efterhånden viste det sig, at samarbejdet mellem organisationerne og ministeriet var problematisk. Specielt var organisationerne utilfredse med de referateter, som det i de første faser af forhandlingerne var ministeriets yngstemand der udarbejdede. Referaterne var præget af, at referenten manglede viden om lejeret. Derfor blev referaterne mangelfulde og organisationerne måtte bruge tid på at rette dem, inden man kunne komme videre.
Efter et par år på denne måde meddelte ministeriet, at man ikke mere ville deltage i arbejdet, og søgte at afslutte forhandlingerne samt konstatere sammenbrud. Organisationerne besluttede imidlertid at fortsætte på egen hånd. Det gjorde man så.
Overraskende nok fungerede samarbejdet mellem de fem organisationer mærkbart bedre, end da ministeriets embedsfolk sad for bordenden. Langsomt men grundigt og sikkert arbejdede man sig igennem stoffet, paragraf for paragraf, kapitel for kapitel.
Enighedslisten
Den 29. oktober 2008 efter snesevis af møder kunne man endelig sende et forhandlingsresultat til ministeren som på det tidpunkt var Karen Jespersen. Resultatet var en liste med 57 punkter, som efterfølgende fik navnet „Enighedslisten“.
Organisationerne var med rette stolte af, at det mod alle odds var lykkedes at nå et resultat, som alle fem organisationer kunne stå inde for. I kraft af kommissoriet var man gået uden om de mest konfliktfyldte emner i lejelovgivningen, men alligevel var resultatet epokegørende. Man havde nået målet: En skitse til en samlet lejelov var blevet færdig. Uden at overdrive kunne forhandlerne sige, at de havde forhandlet sig frem til den mest gennemgribende ændring af lejelovgivningen siden 2. verdenskrig.
Nu skulle man tro, at ministeriet og regeringen begejstret ville gribe chancen og straks begynde at omforme Enighedslisten til lov. Men sådan kom det ikke til at gå. Langtfra. Ministeren bad organisationerne om yderligere forhandlinger om nye emner, hun ønskede medtaget i en samlet pakke. Dette var tydeligvis blot en manøvre for at forhale processen.
Hvorfor ville regeringen ikke høste den prestige, der er forbundet med at kunne lave århundredets reform af en forældet lovgivning?

Folketingsvalget 1998

I følge kilder tæt på forhandlingerne skyldes det, at Venstre op i gennem 0-erne bevidst lagde boligpolitikken død. For at forstå det, skal vi tilbage til  folketingsvalget i 1998, hvor Venstre kort før valget stod til at vinde regeringsmagten, men endte som taber.
I den sidste uge før valget spillede Lejernes LO og Boligselskabernes Landsforening ud med en annoncekampagne, der satte fokus på visse Venstre-politikeres friske udtalelser om at ville liberalisere lejelovgivningen. På det tidspunkt lå der en rapport fra Lejelovskommissionen, som viste, at huslejerne i den private boligmasse ville stige med i gennemsnit mindst 40 %, hvis huslejen blev givet fri.
Da Venstre indtil da havde været principielle tilhængere af en liberalisering på den private lejelovs område, kunne det ikke udelukkes, at partiet ville gennemføre en sådan liberalisering, såfremt man vandt regeringsmagten. Man var derfor sårbar over for annoncekampagnen, og der er næppe megen tvivl om, at det var denne kampagne, der til slut fik så mange vælgere til at fravælge Venstre, at flertallet tippede og den socialdemokratiske regering kunne fortsætte.

Kontraktpolitiken

Ved valget i 2001 ville Venstre for alt i verden undgå en lignende situation. Derfor garanterede Anders Fogh Rasmussen at Venstre ikke ville røre ved huslejereguleringen, hvis man vandt regeringsmagten. Det løfte blev holdt ved alle valgene op gennem 0-erne.
For de ægte liberalister i Venstre var løftet ikke populært. Men for Anders Fogh som statsminister var det et effektivt redskab. Man fik “afpolitiseret” boligpolitikken på det private område – og kunne regere uden frygt for skæmmekampagner.
Forhandlingerne mellem lejer- og udlejerorganisationerne passede godt ind i denne strategi. Hvis der kom forslag fra liberalistiske kredse om ophævelse af huslejereguleringen, kunne man henvise til at organisationerne forhandlede – og at man måtte afvente afslutningen på disse forhandlinger, før man begyndte at pille ved lejelovgivningen.
Det var derfor, at Venstre ikke havde nogen interesse i, at forhandlingerne skulle ende – og i følge onde tunger var det derfor, man saboterede Enighedslisten ved at stille kontroversielle nye forslag.

Enigheden holdt

Men man havde undervurderet organisationerne. Det viste sig nemlig at være meget svært at spille dem ud mod hinanden. Forhandlerne havde nu gennem 5 år lært hinanden at kende, og der var opstået et solidt tillidsforhold mellem dem.
Samtidig havde forhandlerne brugt så meget tid på møderne, at de ikke var til sinds at lade deres fælles barn – Enighedslisten – blive revet i stykker. De vidste, at hvis ministeriets kontroversielle forslag blev draget ind, ville forhandlingerne bryde sammen, og hele arbejdet ville have været forgæves.
Det lykkedes forhandlerne at stå sammen og fastholde et fælles synspunkt: at Enighedslisten var et hele. Forhandlerne krævede, at Enighedslisten blev fremsat som lovforslag i den form organisationerne var blevet enige om den.

Socialdemokratisk boligminister

Ved folketingsvalget i 2011 endte 10 år med en Venstre-ledet regering. Dermed skulle man tro, at der nu ville blæse nye vinde fra ministeret, som nu kom til at hedde “Ministeriet for by, bolig og landdistrikter”. Der var forventninger om, at den nye minister ville kunne skabe liv i boligpolitikken, som havde ligget død hele Venstres 10-årige regeringsperiode. Og der skete da også det, at forhandlingerne mellem de fem organisationer blev genstartet. Denne gang med betydeligt mere kvalificeret sekretariatsbetjening.
Forhandlingerne mellem organisationerne fortsatte altså, og man efterkom ministeriets ønske om, at Enighedslistens forslag skulle konkretiseres i paragrafform, for det flertal af punkterne hvor dette var relavant. Frem til årsskiftet i 2012-13 blev Enighedslisten på denne måde udmøntet konkret på alle de punkter ministeriet havde bedt om det. Det skete i fuld enighed mellem alle fem organisationer, det skete indenfor de tidsfrister der var opsat, og det skete imod alle officielle odds. Ministriets topembedsfolk havde i månedsvis gået omkring om gjort sig morsomme med bemærkninger om forhandlingerne “de bliver jo aldrig enige…”.
Men nu havde de fem organisationer altså bevist det modsatte i praksis, og nu skulle man da tro det endelig ville rykke, og der ville komme et lovforslag.
Ak nej! Godt nok var regeringens farve en anden, men embedsværket er det samme, og boligpolitikken bliver stadig betragtet som et politisk lavstatusområde. Den nye minister, Carsten Hansen er tydeligvis en engageret politiker, der gerne vil gøre en forskel, når det gælder landdristriktene og de udsatte boligområder. Men han er åbenbart ikke manden, der magter at sætte boligpolitikken højt på regeringens dagsorden. Boligpolitikken har ingen prestige på Chistiansborg, og det kan Carsten Hansen tilsyneladende ikke gøre noget ved.

Embedsmændene styrer

Den private lejelovgivning har helt åbenlyst ikke Carsten Hansens primær-interesse. Derfor får hans embedsmænd lov til at styre. Og embedsmændene følger stadig den samme parole som i Anders Foghs regeringstid: “Jo mindre der sker på det private lejelovsområde, jo bedre, og lad os for guds skyld bevare den uoverskuelige kompleksitet “.
I de første to år af Carsten Hansens ministertid fortsatte fedtspilleriet mellem ministeriet og de fem organisationer. Efter den – for nogle – uventede enighed, genoptog ministeriet så sine splittelsesforsøg.

Slutspillet

I  maj 2013 skete der nemlig det, at en ministeriel topembedsmand fremsendte en række helt nye elementer, som ministeriet ønskede skulle indgå i den sidste fase af forhandlingerne. Det var forslag, som enhver med kendskab til området kunne se ville splitte lejer- og udlejerorganisationerne, og det var forslag der klart faldt uden for kommissoriet for forhandlingerne. Derudover var dele af forslagene i modstrid med Enighedslisten.
Et af forslagene var eksempelvis, at der skulle åbnes op for pristalsregulering af huslejen. Forslaget er uantageligt for lejesiden, fordi det vil ødelægge hele princippet om omkostningsbestemt husleje.
Et andet forslag gik på at fraflytningsregningerne skulle formindskes – et forslag som udlejersiden kan forventes at være imod.
Forslaget om de nye emner kom på et tidspunkt, hvor forhandlingerne om Enighedslisten var færdiggjort. Fuldkomment klar til at blive sammenskrevet af ministeriet til et komplet lovforslag.
De nye emner ministeriet ønskede at presse ind i forhandlingerne, ville udskyde og ødelægge denne færdiggørelse af lovarbejdet – og samtidig var de som tidligere nævnt i modstrid med hele den grundlov om balance, der har båret forhandlingerne frem.

Nu var det nok

To af lejerorganisationerne – Danmarks Lejerforeninger og Bosam – takkede nej til at møde op til forhandlingerne med ministeriet om de nye forslag. Nu var det nok. De ønskede ikke at blive ved med at deltage i et spil, som helt åbenlyst var bestemt til aldrig at blive afsluttet.
De øvrige organisationer sagde ja – ikke til forslagene – men til at mødes med ministeriet.
Så fra nu af mødes hver organisation for sig med Carsten Hansen og hans embedsmænd for at tale deres egen sag.
Det blev så muligvis enden på Enighedslisten. Måske lykkedes miinisteriets splittelsesforsøg til sidst.
Danmarks Lejerforeningers forhandler, Henrik Stougaard har denne kommentar til situationen:
“Det fremstilles af ministeriet som et sammenbrud, men realiteten er, at alle fem organisationer er enige om det totalt lovgivningklare resultat vi har afleveret. Organisationerne har leveret det der var aftalt, og gjort det til tiden. Nu skulle ministeriet så levere den bebudede sammenskrivning. Da Danmarks Lejerforeninger var til vores seneste møde med ministeriet, d. 23. oktober 2013, fik vi at vide, at ministeriets embedsfolk betragter den bebudede sammenskrivning som en uoverkommeligt stor opgave. – Dér har vi måske den egentlige årsag til hele miseren. Men hvis dette virkelig er rigtigt, skulle ministeriet jo aldrig have bedt de fem organisationer om at gå igang med sådanne forhandlinger, endsige bedt os om at genoptage forhandlingerne her på det seneste. Så i Danmarks Lejerforeninger er vi løftet til et højere niveau af undren. Vi har et spinkelt fromt håb om, at folketingets politikere formår at få noget fornuftigt ud af denne situation. Dermed mener vi naturligvis, at de kan sætte sig igennem og sikre den nødvendige lov-sammenskrivning og fulde gennemførelse af enighedslisten. Men det er absolut sidste udkald nu”.

Enighedsliste

Retsikkerheden forringes for de små i samfundet – også på lejeboligområdet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Lovgivning, ,

Regeringen barsler med en ændring af retsplejeloven, således at det ikke bliver muligt at anke byretsdomme til landsretterne, hvis sagens værdi er under 50.000 kroner. Dette vil blive til stor skade for både lejere og udlejere, fordi de fleste sager på lejeboligområdet har en lavere sagsværdi end 50.000 kr.

Af Jakob Lindberg

Karnov

Lovforslaget – som endnu ikke er offentliggjort på Høringsportalen – tager sigte på at begrænse det antal sager, der kommer for Højesteret, således at kun principielle sager kommer så langt. Desuden vil man hæve appelgrænsen fra byretterne til landsretterne, således at en sag skal have en værdi på mindst 50.000 kr. for at man kan anke sagen.

Det fremgår af en kronik, som fire juridisk sagkyndige har skrevet i Politiken den 20. februar. De fire kronikører er forsvarsadvokaten Christian Harlang, tidligere landsdommer Holger Kallehauge, tidligere juraprofessor og justitsminister Ole Espersen, samt tidligere folketingsmedlem, Preben Wilhjelm.

Det har altid været et grundlæggende princip i Danmark, at borgerne havde ret til at få deres sager bedømt ved mindst to retsinstanser. De fleste sager starter i byretten, og hvis een af parterne ikke vil acceptere byrettens afgørelse, kan sagen ankes til landsretten. Nogle få sager starter ved landsretten og kan derefter ankes til højesteret.

Bagatelgrænse

For ca. 10 år siden indførte man en bagatelgrænse på 10.000 kr. for hvilke sager, der kunne ankes fra byretten til landsretten. Det betyder, at hvis sagens værdi er f.eks. 9.500 kr. kan den kun behandles i byretten. Der kan dog søges Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at anke sagen alligevel, hvis den angår et principielt spørgsmål.

Det er denne grænse som justitsministeriet nu vil have hævet til 50.000 kr.

I kronikken giver juraeksperterne forslaget disse ord med på vejen:

“Hvis sagsværdien fremtidig skal være 50.000 kroner eller derover, for at en sag kan ankes fra byret til landsret, er der mange parter, som vil føle deres retsbevidsthed krænket. At anse alt under 50.000 kroner for en bagatel er vist alene forbeholdt de allermest ressourcerige”.

Forhåndsafvisning

Efter lovudkastet skal landsretterne også have adgang til at forhåndsafvise en ankesag ved skriftlig forelæggelse, hvis landsretten ikke mener, der er udsigt til at afgørelsen kan blive ændret.

Dette er en nydannelse inden for det danske retsvæsen. Juraeksperterne skriver at det er tvivlsomt, om en dommer med høj grad af sikkerhed kan forudsige, hvordan en ankesag vil ende. De skriver:

“Al erfaring viser, at selv læsningen af en fuldt forberedt færdig skriftveksling og helt oplyst ankesag ikke altid bedømmes ens, før og efter at man har hørt sagen i retten.”

Den niende retshindring

Den meget indsigtsfulde kronik beskriver den gradvise forringelse af borgernes resstilling i forhold til det offentlige. Forringelsen beskrives som otte “retshindringer” eller stopklodser, der forhindrer borgeren i at få en retfærdig afgørelse ved domstolene. Hævningen af bagatelgrænsen bliver således den “niende retshindring”

Kronikken slutter således:

Et demokrati, som ikke værner om retsstatens værdier, herunder lighed for loven, holder udsalg på de ressourcesvage borgeres bekostning, og det bør befolkningen ikke finde sig i.

Virkningerne for lejerne

Hævningen af appelgrænsen gælder alle slags civile sager, der behandles i byretterne. Dette kan få meget stor betydning for lejerne, fordi en væsenlig del af lejernes retssikkerhed varetages af de såkaldte boligretter, som er særlige afdelinger af byretterne.

Langt de fleste konflikter, som lejere har med deres udlejere, drejer sig om beløb under 50.000 kroner. En sag om istandsættelse efter fraflytning vil som oftest være under 50.000 kr. i sagsværdi.

Typisk har en lejer måske 20.000 kr. til gode i depositum. Hvis udlejer kræver 69.900 kr. i erstatning for istandsættelsesudgifterne, vil påstanden i stævningen komme til at lyde på (69.900-20.000) 49.900 kr. altså under bagatelgrænsen. Langt de fleste krav om istandsættelse er mindre end 70.000 kroner.

Det bevirker, at boligretten bliver sidste instans for de fleste fraflytningssager. Der vil formentlig udvikle sig en forskellig retspraksis i de 23 forskellige retskredse, som Danmark er opdelt i, fordi man ikke mere har landsretterne til at korrigere de forkerte afgørelser, der af og til træffes i boligretterne.

Uensartet praksis

Boligretterne afpasser i øjeblikket deres retspraksis efter de domme, man kender fra landsretterne. Dette giver en ensartethed og en forudsigelighed, som er af stor betydning for borgerne.

Inden for mange sagstyper – fraflytningssager, sager om forbrugsregnskaber og lignende – vil landsretspraksissen forsvinde. Der vil kun være boligrettens egen praksis at støtte sig til. Virkningen vil være , at loven kommer til at betyde noget forskelligt alt efter om man bor i København, i Helsingør, i Randers osv.

Virkningerne for udlejerne

Det er ikke kun lejerne, der vil få problemer med den manglende ensartethed og forudsigelighed.

Det vil være et mindst lige så stort problem for de seriøse udlejere, der gerne vil overholde loven.

Lad os tage et eksempel: I det almene byggeri skal man ikke betale for manglende vedligeholdelse ved fraflytning, kun for såkaldt “misligholdelse”. Et alment forretningsførerselskab, som har mange lejemål i flere forskellige retskredse, vil gerne lave en fast ensartet praksis for, hvad de betragter som misligholdelse af lejemålet.

Men hvis misligholdelse efterhånden kommertil at betyde noget forskellige i de forskellige retskredse, så bliver det meget svært for administrationsselskabet at komme frem til en praksis, der kan godkendes i alle retskredse.

 

Kroniken kan læses på 

http://politiken.dk/debat/kroniken/

Lejerbo stævnet af 22 beboere

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret,

Den beboervalgte bestyrelse i en lokal boligorganisation har centraliseret ejendomsfunktionær-betjeningen uden at forelægge det for beboerne. Retten skal nu afgøre om bestyrelsens fremgångsmåde var lovlig.

Bestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt er blevet stævnet af Køge Lejerforening på vegne af 22 beboere i afdelingen Ringen, der ligger i det nordlige Køge. Beboerne ønsker at Lejerbo skal dømmes til at ophæve den centralisering af viceværtfunktionen, som bestyrelsen har vedtaget og som trådte i kraft  den 1. januar 2014.
Begrundelsen for sagsanlægget er, at beboerne i Ringen, selv vil bestemme hvilket serviceniveau, de ønsker i deres egen afdeling. De afviser centraliseringen, som aldrig er blevet godkendt på et beboermøde i Ringen.
Hidtil har afdelingen haft tre fuldtidsansatte funktionærer til 134 lejemål. Dette er en forholdsvis høj normering, som beboerne betaler over huslejen. Men normeringen er indført ved en demokratisk beslutning for en del år siden på et afdelingsmøde, og det er siden blevet fastholdt, fordi beboerne gerne vil have et smukt og rart boligmiljø, med høj service og høj grad af tryghed for de mange ældre mennesker der bor i afdelingen.

Centralisering

Lejerbo Køge Bugt er en boligorganisation, bestående af 11 afdelinger, der alle ligger i samme del af byen.
Centraliseringen medfører, at alle funktionærer, der hidtil har været ansat i de enkelte afdelinger, skal have samme arbejdssted. De skal så køre ud derfra og betjene afdelingerne med f.eks. snerydning, vedligeholdelse, indflytninger, udflytninger osv.
Formentlig er hensigten, at man bedre vil kunne udnytte funktionærernes arbejdskraft på denne måde.
Baggrunden for nedlæggelsen af afdelingens ejendomsfunktionærstillinger fremgår af et brev af 22. oktober 2012 fra Lejerbo, forvaltningsgruppe Storkøbenhavn v. forretningsfører Kurt Kristensen til Køge Kommune. Af brevet fremgår det at det er en medvirkende begrundelse for den nye ordning, at det vil kunne forbedre økonomien i én af de andre afdelinger i Lejerbo Køge, Smedegården, hvis den skitserede ordning bliver indført. Det er tanken, at det nye lokalinspektørkontor skal ligge i Smedegårdens hidtidige beboerlokale, hvorved „udgifterne til drift mv. (løftes) ud af afdelingsøkonomien og placere dem i boligorganisationens regnskab.“

Forløbet

Den 17. april 2013 afholdes der afdelingsbestyrelsesmøde i afdeling Ringen. I referatet meddeles det under punktet, Nyt fra bestyrelsen, at Lejerbo ønsker at indføre en ny struktur, således at Ringen skal dele gårdmænd med andre boligkomplekser i Køge Kommune. Det anføres i referatet, at „Beboerne mener, at dette vil skabe en forringelse af servicen i Ringen“
Den 26 juli 2013 blev der holdt et ekstraordinært afdelingsmøde i afdeling Ringen. På mødet blev der fra mange beboeres side fremsat kritik af, at Lejerbo og organisationsbestyrelsen havde besluttet  sig for at ville ansætte en inspektør for flere afdelinger i Køge uden at dette havde været forelagt for et beboermøde.
Efter dette møde indsendte en beboer, Kim Nielsen, på vegne af mange beboere en klage til Køge Kommunalbestyrelse, jf. brev af 5. august 2013
Den 27. august 2013 meddelte sagsøgte ved organisationsbestyrelsesformand Finn Holten på afdelingsmødet i afdeling 285 (Ringen), at alle gårdmænd og varmemestre skulle indgå i en ny lokalinspektørordning.

Beslutningen blev ikke sat til afstemning.

Klagen fra Kim Nielsen blev efterfølgende behandlet af Beboerklagenævnet.
I forbindelse med behandlingen af klagen, opstår der en udveksling af e-mails mellem Kim Nielsen og Jan Torgesen (forvaltningskonsulent fra Lejerbo) vedrørende lovhjemmelen for den ændrede ordning.
Det fremgår heraf, at Lejerbo ikke kunne pege på nogen lovhjemmel, som bestemte, at alle varmemestre og gårdmester skulle samles i én lønpulje og derefter deles lønudgifterne ud på de enkelte afdelinger, som Jan Torgesen, havde sagt på beboermødet den 27. august 2013.
Jan Torgesen bekræftede, at loven ikke var blevet ændret i forhold til tidligere, men at Lejerbo tidligere har haft en anden fortolkning af lovteksten. I følge Jan Torgesen, har Lejerbo nu valgt blot at følge de retningslinjer for aflønning af ejendomsfunktionærer, som opfylder intentionen med loven.

Beboerklagenævnet

Ved beslutning den 19. december 2013  godkendte beboerklagenævnets flertal den beslutning, som Lejebos bestyrelse havde truffet. Beslutningen blev begrundet med, at den nye ordning ikke stred mod Lejerbos vedtægter. Beslutningen var ikke enstemmig, idet  jeg som lejerrepræsentant fandt, at beslutningen ikke var i overensstemmelse med Almenboliglovens § 37, stk. 1.
Af denne lovbestemmelse fremgår det, at afdelingsmødet skal godkende „de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen.“
En beslutning om hvor mange ejendomsfunktionærer, der skal arbejde i en afdeling og hvor deres arbejdssted skal være, hører uden tvivl ind under ordene „de overordnede rammer“
Beboerklagenævnets beslutning er dermed i strid med Almenboliglovens ordlyd.

Forskelsbehandling

En besynderlig detalje ved sagen er denne: Een af afdelingerne, Søparken er ikke omfattet af den centraliserede ejendomsfunktionærordning.
Søparken er den største af afdelingerne inden for Lejerbo Køge, og formanden for afdelingen er medlem af bestyrelsen for Lejerbo Køge Bugt. Internt i bestyrelsen har han været modstander af den nye ordning, men har været i mindretal. Bestyrelsens flertal har imidlertid ikke turdet tvinge Søparken ind i ordningen, formentlig for ikke at fremprovokere en konflikt mellem Søparken og resten af Lejerbo Køge Bugt.

Beboerdemokratiet er under pres

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret

Beboerdemokratiet i den almene sektor i Danmark er enestående – både når vi sammenligner det med beboerdemokratiet i den private sektor, og når vi sammenligner os med andre lande. Men beboerdemokratiet er sårbart, og der skal passes godt på det.

DemokratiAf Jakob Lindberg

Den almene boligsektor i Danmark er på mange måder enestående i verden. Mange europæiske lande har boligformer, der ligner  dvs. boliger, der er skabt som et alternativ til den private boligsektor med det formål, at frembringe lejeboliger, som almindelige mennesker kan betale. Det som først og fremmest gør den danske model enestående er beboerdemokratiet  eller rettere sagt beboernes muligheder for at få indflydelse på dagligdagen i deres bebyggelse.

Demokrati og medindflydelse

Med hensyn til denne faktor er der stor forskel på vilkårene i henholdsvis det private og det almene byggeri.
I privat udlejningsbyggeri er det udlejeren, der bestemmer næsten alt. Ganske vist findes der i lovgivningen bestemmelser om beboerdemokrati. F.eks. har lejerne ret til at fastsætte en husorden. De har også ret til at få en række specifikke oplysninger i forbindelse med varsling af huslejestigninger, og hvis udlejer ikke giver dem disse oplysninger, kan huslejestigningen bortfalde.
Men bortset fra dette har reglerne om beboerdemokrati i privat udlejningsbyggeri mest karakter af „varm luft“, dvs. at det ikke har nogen konsekvenser for udlejeren at overtræde dem.
I det almene byggeri  er reglerne om beboerdemokrati langt mere omfattende. Den vigtigste rettighed er, at lejerne skal godkende ændringer i budgettet før en huslejestigning kan varsles. Dette skal ske på årlige afdelingsmøder, hvor alle lejere har ret til at møde frem og stemme.
Det er også på afdelingsmøderne at lejerne vælger repræsentanter til afdelingsbestyrelsen og repræsentantskabet. Efterfølgende er det repræsentantskabet, som vælger organisationsbestyrelsen, som er den øverste myndighed i boligorganisationen (boligselskabet)
Alle væsentlige beslutninger, der berører afdelingerne, skal forhåndsgodkendes af lejerne på afdelingsmøder.
Som lejer af en almen bolig har man også ret til at foreslå nye ting, f.eks. investeringer i nye vaskemaskiner eller andre fællesfaciliteter, og man har ret til at foreslå bedre service i form af mere personale. Forslagene skal behandles, og de skal gennemføres, hvis et flertal på afdelingsmødet godkender dem.
Denne initiativret og beslutningskompetence findes ikke i privat udlejningsbyggeri.

Risikoen

Som det kan ses af artiklen Privat eller alment  hvad er bedst er der ikke nogen synderlig stor fordel ved at være almen lejer frem for privat lejer, når det gælder huslejens størrelse og trygheden i boligen.
Men når det gælder beboerdemokrati og medindflydelse er der stor forskel. Det er først og fremmest beboerdemokratiet, der har gjort den almene sektor i Danmark verdenskendt.
Det forudsætter dog, at de demokratiske spilleregler bliver overholdt af afdelingsbestyrelserne og lederne af boligorganisationerne. Det er dem, der skal føre beslutningerne ud i livet.
Hvis lederne ser stort på spillereglerne og saboterer beboerdemokratiet, så kan tilliden blandt lejerne hurtigt forsvinde og så forsvinder også den afgørende fordel, som den almene sektor har i forhold til den almene.
I dette og de følgende opslag vil vi komme på en række eksempler på overtrædelser af de beboerdemokratiske regler.