Lejeloven blev erstattet af jungleloven

Værdistigninger på storbyernes ejendomsmarked har gjort ejendomsrenoveringer uden offentlig støtte til en lukrativ industri. Lejerne er gjort retsløse.

Af Bjarne Riisgaard

Boligejendommen Dalhusene i Vanløse består af 14 boligblokke på 3 etager, med i alt ca. 300 lejligheder, samt en børnehave. Ejendommen ejes af pensionskassen JØP (der i 2020 fusionerede med ingeniørernes pensionskasse, og siden har heddet P+), og administreres for udlejer af administra-tionsselskabet DEAS.

I 2019 begyndte udlejer et stort renoveringsprojekt, med tilbygning af ekstra tagetager med nye lejligheder, samtidig med en reduktion af fællesfaciliteterne. Desuden planlægges omfattende ændringer af udendørs fællesarealer, samt afvikling af stuelejlighedernes altaner, der skal ændres til terrasser. Byggegenerne har medført øget fraflytning og givet udlejer mulighed for sideløbende at renovere og genudleje flere fraflyttede lejligheder til markedsleje efter boligreguleringslovens (BRL) § 5 stk. 2, i stedet for den omkostningsbestemte leje efter BRL § 5 stk. 1, som de gamle lejemål var reguleret efter.

 

Byggegener som middel til lejerfordrivelse

Byggearbejdet, både renoveringerne og nybyggeriet af taglejlighederne, har medført en mængde gener for lejerne, især på 2. sal lige under det loft hvor de nye taglejligheder opføres. Generne rækker over et vidt spektrum; fra ekstrem støj, tit lige over hovedet på folk, over rystelser der medfører revner i væggene og åbne huller i lofterne, til hyppige strømafbrydelser, ustabil vandforsyning og ekstremt varmeforbrug på grund af det fjernede tag, eller håndværkere der ustandseligt kræver adgang til lejlighederne. Det har været ekstra belastende under Corona nedlukningerne, hvor mange lejere har måttet arbejde hjemme. Uanset ville generne med revner og huller i lofter og vægge, snavs, støj, strømafbrydelser og påtrængende håndværkere, dog have været uacceptable for mange af lejerne.

Generne har fremprovokeret en strøm af klager til både udlejer og Københavns kommune. De har hovedsageligt blot medført, at udlejer har tilbudt nogle få lejere hotelovernatning, eller kortvarige hjemmearbejdsmuligheder i byggefirmaets kontorbarak på byggepladsen.

Disse tilbud har været lige så utilfredsstillende som forholdene i lejlighederne, imens entreprenørernes folk hærger boligmiljøet. Københavns kommune har på sin side reageret så passivt, at det af lejerne opleves som total ligegyldighed med hensyn til håndhævelse af miljøreguleringer overfor entreprenøren. Den forudsigelige konsekvens har naturligvis været en støt flugt af lejere, der fraflytter deres BRL § 5.1 lejligheder, som udlejer derefter får totalrenoveret og genudlejet efter § 5.2.

 

Reaktionsmuligheder for lejerne

Den umiddelbare reaktion blandt de lejere der først blev berørt var, at henvende sig til udlejer og kræve midlertidig genhusning. Via sin advokat, – Advokatfirmaet AMC-North (tidligere Nomanni & Isaksen), afviste udlejer kravet, bl.a. med henvisning til, at den forventede huslejestigning ikke var stor nok til at berettige genhusning. En senere henvendelse til Københavns kommunes Teknik- og Miljøforvalt-ning (der har ansat det samme advokatfirma til at administrere genhusningsreglerne for kommunen) gav det svar, at eftersom renoveringsarbejderne ikke modtog offentlig støtte efter byfornyelsesloven, var der intet retsgrundlag for et krav om genhusning.

I stedet forsøgte en gruppe af lejere at organisere en kollektiv sag ved boligretten, om kompensation for byggegener efter lejelovens § 11 stk. 2. Det viste sig imidlertid, at det formentlig ville kræve, at der var tale om præcis samme gener for alle deltagerne, og da generne var ret forskellige i de enkelte lejemål, blev den økonomiske risiko ved sagen dermed for stor for lejerne, til at tilstrækkeligt mange turde deltage.

Efter på den måde 2 gange at have løbet panden mod en mur, er status på situationen blevet tydelig: Kombinationen af flere faktorer har reelt gjort lejerne retsløse ved større bygningsrenoveringsprojekter i storbyerne. Det skyldes særligt 3 forhold:

– Dels en Teknik- og Miljøforvaltning, der som i Københavns kommune er uden evne eller vilje til at håndhæve en miljøregulering på en måde, så den beskytter imod gener fra større bygge- og anlægsprojekter.

– Dels et marked der har udviklet sig så det er profitabelt at gennemføre omfattende bygningsrenoveringer uden offentlig byfornyelsesstøtte.

– Og endelig en lejelovgivning der i praksis gør det umuligt for gennemsnitslejere at kræve kompensation ved boligretten.

Dermed er det blevet jungleloven der hersker. Og de store dyr i junglen, hvad enten de hedder Blackstone, jøp eller P+, – tager for sig af retterne.

Bortset fra konstateringen af det boligretlige tomrum der opstår, når markedet gør renoveringer uden offentlig byfornyelsesstøtte profitable, har forløbet åbenbaret et par problemer i den politiske og økonomiske udvikling:

 

Aktørerne på markedet

At kombinationen af markedskræfter og huller i miljø- og boliglovgivningen gør det muligt, for institutionelle investorer som Blackstone, jøp, eller P+ at agere som de spekulanter de ifølge deres formål ér, er måske ikke overraskende – I den sammenhæng er det nye blot, at den økonomiske udvikling har gjort det muligt for dem føre sig mere aggressivt frem end tidligere.

 

Dobbeltroller og interessekonflikter

Derimod er det overraskende med den dobbeltrolle et advokatfirma som AMC-North kan få i sagen; På den ene side som advokat og rådgiver for en udlejer med en klar økonomisk interesse i, at få udskiftet lejerne i så mange lejemål som muligt, så de kan genudlejes til en højere leje efter BRL § 5.2 i stedet for det gamle § 5.1 lejemål. På den anden side, men samtidig, som administrator for Københavns kommune af de potentielle midlertidige genhusninger, som deres udlejerklient har en interesse i, ikke bliver aktuelle, fordi de i så fald næppe kunne slippe af med lejerne, som nødvendigt for at kunne genudleje lejlighederne efter BRL § 5.2.

Et spørgsmål til Teknik- og Miljøborgmesteren i København (som er fra Enhedslisten), om hvordan en så åbenlys interessekonflikt kunne være i overensstemmelse med Enhedslistens kommunalpoli-tiske linie, gav det intetsigende svar fra forvaltningen, at: ”…-Forvaltningen har, efter EU-udbud, indgået en forretningsføreraftale….-med advokatfirmaet AMC North. Denne forretningsføreraftale begrænser ikke AMC North i at indgå andre rådgiveraftaler i forbindelse med private renoveringsprojekter, som med JØP i forbindelse med Dalhusene.”- Svaret var suppleret med følgende bemærkning fra borgmesterkontoret: ”- jeg mener som borgmester, at det er afgørende, at København er en by, hvor der er gode og billige boliger til alle. – Derfor arbejder Enhedslisten og jeg også for flere almene boliger, da det er Københavns Kommunes bedste redskab til at sikre gode boliger, som folk kan betale.” (!?)[1]

– Lad herefter enhver tænke sit om Enhedslisten og Københavns kommunes Teknik- og Miljø-borgmester…

[1] Brev med tilhørende forvaltningsbilag af 21. oktober 2020, fra Københavns kommunes Teknik- og Miljøborgmester, Ninna Hedeager Olsen, til Bjarne Riisgaard. Sagsnummer 2020-0817179, Dokumentnummer 2020-0817179-2.

Om Jakob Lindberg

Født i 1949. Uddannet sociolog ved Københavns Universitet. Har været aktiv i lejerbevægelsen siden 1974. Lejerrepræsentant i flere huslejenævn. Boligdommer. Formand for Køge Lejerforening. Organisatorisk sekretær i Danmarks Lejerforeninger