Almen udlejer tabte over 23.000 kr til en lejer i fraflytningssag

Udlejeren Boliggrøn skulle betale samtlige istandsættelsesomkostninger ved en lejers fraflytning, fordi selskabet ikke havde udleveret en kopi af fraflytningsrapporten ved synet af lejligheden

Bebyggelsen Uglevænget i Ejby, Køge Kommune

 

Af Jakob Lindberg

Boliggrøn er en almen boligorganisation med et blakket ry. I tidligere artikler i dette blad har jeg skrevet om Boliggrøns fiasko ved opførelsen af den almene boligafdeling, Uglevænget i Køge Kommune. Hvis der var en kategori i Guinness Rekordbog om byggesjusk, ville Boliggrøn være kandidat til en topplacering.

https://www.dklf.dk/artikler/pas-paa-userioese-klima-byggere/

Denne artikel handler ikke om byggesjusk, men om Boligselskabet Sjællands behandling af et lejerpar ved deres fraflytning. Boligselskabet Sjælland er administrator af bebyggelsen på Boliggrøns vegne.

 

Aktive lejere

Lejerne, Heidi og René Rolff var blandt de lejere, der flyttede ind i en helt ny lejlighed i bebyggelsen

Begge var meget aktive i den periode på 18 måneder, hvor de boede i Uglevænget. Blandt andet var det René, som tog initiativ til en lejerforening, der meldte sig ind i Køge Lejerforening. Dette fik betydning, da de skulle flytte.

Der var mange af Uglevængets beboere, der flyttede ud af Uglevænget i 2015 og 2016. Jeg deltog i mange af disse flyttesyn i denne periode. De blev næste alle sammen afsluttet med forlig. De medarbejdere fra Boligselskabet Sjælland, der deltog i flyttesynene, var imødekommende og tog i vidt omfang hensyn til byggesjuskproblemerne. Disse problemer havde i mange tilfælde bevirket, at lejlighederne ikke var håndværksmæssigt korrekt udført, da lejerne flyttede ind.

Som led i forligene indgik blandt andet, at lejerne fik nedslag i udgiften til malerarbejdet.  Så vidt så godt.

 

Fraflytningssynet

Men da familien Rolff skulle flytte, var der ingen vilje til forlig fra Boligselskabet Sjællands side.

Der blev afholdt flyttesyn den 15. april 2016. Selv de mindste ridser i gulvene blev skrevet på synsrapporten. Hvad angår malerarbejdet, insisterede Boligselskabet Sjælland på, at lejerne skulle betale for normalistandsættelse af hele lejemålet med undtagelse af den lovbestemte rabat på malerarbejdet, som alle lejere får. Selvom lejerne bad om det, fik de ingen yderligere nedslag, selvom lejligheden havde været i dårlig stand ved indflytningen.

Boligselskabet Sjælland krævede, at lejerne skulle betale følgende: Normalistandsættelse minus rabat, 15.060 kr – og gulvafslibning: 8.190 kr.

Det er min opfattelse, at familien blev straffet for deres kritiske indstilling til Boliggrøn og Boligselskabet Sjælland.

 

Fraflyningsrapporten blev ændret

Selve synet foregik på den måde, at medarbejderen gik rundt og noterede fejl og mangler ned på sin komputer. Ved afslutningen af synet skrev lejerne under på modtagelsen af rapporten i et pegefelt på medarbejderens komputer, men de kunne ikke få udleveret en papirkopi af rapporten, som der står i reglerne, fordi medarbejderen ikke havde taget nogen printer med.

Medarbejderen tilbød lejerne, at de kunne køre med til kontoret og få udleveret en papirkopi, men det afslog lejerne, fordi kontoret lå 10 km væk

Senere samme dag modtog lejerne på mail to forskellige kopier af synsrapporten med kort tids mellemrum. I den ene udgave, stod der, at lejerne ikke havde deltaget i synet, hvilket var direkte forkert. Denne udgave var kun underskrevet af Boligselskabet Sjælland’s medarbejder.

I den anden udgave stod der at lejeren havde deltaget, men hverken lejerens eller medarbejderens underskrift fremgik af rapporten.

 

Bebeoerklagenævnet

Lejeren klagede over forløbet af synet til Beboerklagenævnet i Køge Kommune. Afgørelsen kom efter 4 måneders sagsbehandling.

Ved indbringelsen havde jeg på lejernes vegne krævet, at alle beløb til istandsættelse skulle bortfalde, fordi udlejer havde overtrådt reglene i Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 13, stk. 4, hvori der står:

”Rapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”

I Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 17, stk. 1 står der at udlejers krav på istandsættelse bortfalder, hvis blot en af bestemmelserne i bekendtgørelsens paragraffer 13, 14 eller 15 ikke er overholdt.

Lejerne havde ikke fået udleveret rapporten. De havde beviseligt været til stede, og de havde ikke nægtet at kvittere for modtagelsen. Derfor måtte det være indlysende for nævnet, at udlejers krav skulle bortfalde.

 

Nævnet gav udlejer medhold

Flertallet i nævnet henholdt sig til, at lejeren ved udfyldelse af hans opsigelse havde krydset af i felt, hvorefter der var aftalt digital kommunikation. Dette berettigede efter flertallets opfattelse til, at udlejer senere kunne fremsende synsrapporten pr mail.

Flertallet godkendte også udlejerens påstand om, at lejerne ikke havde ønsket at kvittere for modtagelsen af rapporten ved synet. Derfor var udlejeren berettiget til at sende fraflytningsrapporten på mail efter synets afslutning.

Mindretallet i nævnet – lejerrepræsentanten – ville give lejerne medhold i sagen.

 

Boligretten

Lejerne ankede sagen med støtte fra Køge Lejerforening. Det tog boligretten 3,5 år at behandle sagen, blandt andet fordi udlejersidens boligdommer glemte at møde frem til den ene domsforhandling, og var syg ved den næste domsforhandling.

Endelig – den 21 januar 2020 – kom dommen fra Boligretten i Roskilde.

Her fik lejerne fuldt medhold i, at de ikke skulle betale for hverken normalistandsættelse eller gulvafslibning. Dommen var ikke enstemmig, men flertallet af de tre dommere – den juridiske dommer og den lejerudpegede boligdommer – udtalte:

Da sagsøgerne (lejerne) var til stede på synet og underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøgte forpligtet til at udlevere denne ved synet – enten fysisk eller i elektronisk form i henhold til parternes aftale om digital kommunikation. Da sagsøgte (Boligselskabet Sjælland) ikke gjorde dette, men først efterfølgende fremsendte fraflytningsrapporten til sagsøgerne (lejerne), stemmer vi for, at sagsøgtes krav på istandsættelse bortfalder, jf. vedligeholdelsesreglementet §17, stk. 1.

Udlejersidens boligdommer var uenig med flertallet, og mente ikke at lejerne havde underskrevet fraflytningsrapporten. Han ville derfor give Boligselskabet Sjælland medhold i sagen.

 

Forholdsmæssigt afslag

Boligretten skulle også tage stilling til et krav fra lejerne om et forholdsmæssigt afslag i lejen på 20.000 kr, fordi byggeriet ikke levede op til de løfter om energibesparelser, som Boliggrøn havde stillet i udsigt ved udlejningen.

Dette fik lejerne ikke medhold i. Dommerne fandt, at det ikke var bevist, at Boliggrøn ved udlejning af boligen til sagsøgerne havde ”tilsikret eller garanteret et lavt varmeforbrug”.

Jeg vil i en senere artikel behandle dette emne.

 

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. januar 2020 i sag nr. BS 2A-81/2017

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp

Om Jakob Lindberg

Født i 1949. Uddannet sociolog ved Københavns Universitet. Har været aktiv i lejerbevægelsen siden 1974. Lejerrepræsentant i flere huslejenævn. Boligdommer. Formand for Køge Lejerforening. Organisatorisk sekretær i Danmarks Lejerforeninger